商业地产全程管控及盈利模式解析培训

单位名称：深圳市*科技有限公司文档编号20160631

文档文名称：★★★★★★★★★★文档密级★★★★★文档制订陈先生

分享资料，共同进度文档审核周小姐单位名称：深圳市*科技有限公司文档编号20160631

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房地产培训：商业地产全程管控及盈利模式解析培训；

近年业国内众多开发商重新战略布局，从纯粹或大量开发住宅项目，逐步转战商业地产。只做住宅”万科、金地、世茂、复地等传统住宅开发商相继将资金投入到商业地产的开发中，加大持有物业的储备，并且均有表示将专注于二三线城市的商业综合体开发；各路资金的注入对需要巨大资金投入的商业地产

来讲，无疑是一个利好，由于商业地产人才的缺失，如何做好商业地产项目全程操作，成为摆在房地产

企业面前的一个重要课题。

【课程收益】

了解到万达、华润、华侨城等国内主流的商业综合体开发企业的运作模式；

系统学习商业综合体从前期拿地到规划设计、招商销售、经营管理等全过程的操盘技巧；

本课程对于目前新涉足商业地产的企业，在理清商业综合体开发思路，建立管理体系与运作模式，规避

开发风险等方面具有非常重要的借鉴意义。

程对

呸呸

［选取日期］

象】

房地产、商业地产企业董事长，总经理，主管投资开发副总，主管商业地产开发的负责人，商业地产项

目设计、招商、运营部门负责人等

【讲师介绍】

张老师，中房商学院房地产培训高级顾问，商业地产开发运营实战专家，“4+2商业地产开发模式”创

立者，大连万达商业地产股份公司高管，分管20多个万达广场的经营管理工作。凭借十余年在知名房

地产企业与商业零售企业所累积的行业背景和实战经验，使张老师的培训技能总能在实践与理论、策略与执行之间得到平衡。在商业地产全程开发、购物中心招商运营、房地产营销策划、房地产销售管理和

培训等领域积累的丰富经验，使其教学有系统的理论，同时对理论的诠释深入浅出，把教学内容与实战能力充分结合。他的培训生动而赋有

商业地产（概念、分类、举例）

城市综合体（概念、分类、举例）

购物中心（概念、分类、举例）

二、商业地产的开发全程关键点解析

（一）商业地产拿地阶段要点分析（前期）

1、最佳介入时机

2、提升谈判能力的若干方法

3、打破竞争对手的方案选择

（二）商业地产规划设计阶段要点解析（前期）

1、解读规划设计参数

2、国内外优秀商业平面规划案例

3、打造最合适企业的物态组合

4、动线规划选择

5、不同主力店的物业条件

（三）商业地产项目施工阶段要点解析（中期）1、最优化的施工节点安排

2、后期运营与前期施工的有效对接

3、大商业工程施工要点

4、大商业内装要点

5、开业筹备期的工程要点

（四）商业地产销售阶段要点（中期）

1、合理确定租售规划

2、销售策略

3、定价策略

4、返祖销售的注意点

（五）商业地产招商阶段要点（中期）

1、购物中心招商的8项原则

2、购物中心招商的团队组建

3、购物中心招商的业态规划

4、商户二次装修管控要点

（六）商业地产项目开业筹备期要务（后期）

1、工程收口

2、装修收口

3、营运筹备

4、团队组建

（七）商业地产项目商业运营期要务（后期）

1、三角模型奠定经营基础

2、招商调整

3、营销企划

4、多种经营

5、现场秩序管控

6、商业地产4+2体系总结三、城市综合体的定位

（一）物态组合与城市角色定位

1、城市经济发展与城市商业的关系

2、读懂城市规划与商圈规划

（二）地块先天性因素对商业规划的限制

1、消费力市场决定商业部分产品定位

2、城市商圈研究方法

3、项目商圈研究方法

4、读懂竞争对手

（三）不同资金状况下的开发节奏与租售安排

1、大型外来强势企业

2、本土强势企业

（四）规划方案实例分析（互动环节）

四、标杆商业地产企业商业综合体开发的盈利模式解析及经验借鉴

（一）万达模式（拿地模式、资金流模式、招商运营模式）

1、万达一、二、三、四代综合体的发展历程

2、万达如何低价拿地

3、万达现金流滚资产的运作模式

4、万达招商运营管理架构

（二）华润模式（拿地模式、资金流模式、招商运营模式）

1、华润的商业定位与商业规划

2、华润商业运营模式

3、华润的“孵化式”盈利模式

4、华润商业招商与物业管理架构

（三）华侨城模式（拿地模式、资金流模式、招商运营模式）

1、华侨城产品线：旅游+地产

2、华侨城选址要素华侨城项目资金运作模式

3、华侨城物业管理模式

（四）国际经验模板（恒隆模式）五、商业地产经典案例解读

1、成功案例：大悦城或万达广场

2、失败案例：（略）

3、死盘复活案例：（略）

4、中后期项目实例探讨（互动环节）

商业地产项目经营管理方案

一、前言入职近三周以来，通过培训、学习、实地考察、同事之间的沟通,对我公司的发展战略、项目筹备工作的实际进展，也有了一定的了解。 &&&&&&&&&&&极具想象力项目定位以及呈现出的美妙前景、商业管理团队的有力构成，深深吸引了我。我公司的“经营管理模型”提出了科学、规范的经营管理框架，具有很强的指导性。 &&&&&作为我公司第一个实施的项目，肩负着建设、实践运营管理体系规范的责任，具有只许成功，不许失败的性质。公司关于“细节决定成败，创意决定未来”的管理理念要求我们，既要尊重传统模式的客观性，还必须要保持创新、引领的竞争能力。如何发挥四个统一的力量，提升竞争力和规模效应，实现规范化经营、制度化管理，打造一个既具有地方特色又融合先进经营理念的现代化休闲购物场所，对此，我深深感受到管理团队面临的巨大压力。根据到目前为止掌握的信息以及以往工作经验，我认为对于佛山项目上的管理应遵循如下的思路。之所以称之为思路，是因为暂时还没有将涉及到的各个中、小主题一一展开，那将十分庞大，请尊敬的$$$$$$$$及各位领导给与指正。二、组织结构图与编制说明---图后附。

编制说明: 1、行政部工作内容繁琐，部门人员建议编制8人，比原计划增加2人（执行层）：其中取消行政办公室副主任岗位（1人），但行政总监不再兼任办公室主任之职，应招聘实职人选；由于人事招聘、入（退）职手续工作量很大，应增加专业主管（人事、薪酬方向）1人。取消办公室助理岗位，改为行政助理并增加1人。行政助理除承担办公室助理的职能，增加总经理文员、工作督办、会议纪要等具体工作职能。尚未确定有没有司机编制。 2、综合运营部原综合运营部设了2个副部长岗位，建议只保留一个，部门总编制减少一人。 3、财务信息部原会计核算员编制为1人，预计工作量较大，建议增加1名；系统实施人员的编制情况主要看今后自营范围的大小（如OOM）。一旦出现自营项目，人员编制需另行修改。 4、招商管理部原部长岗位由总监兼任，建议招聘实职人员，总监不再兼任；同时副部长岗位取消，部门总人数不变。 5、营销策划部

《商业地产运营专题培训》

商业地产运营专题培训课程大纲第一部分：「想」战略构想（实际案例）一、开发逻辑：开发流程表二、行业分析：组织结构图三、产品规划：定位分析、规划体量、空间布局、开发节奏、投资回报测算四、投资模式：新建&改扩建；轻资产&重资产；商业地产的退出五、管理模式：代建vs委托管理vs包租模式；物业管理的筹划第二部分：「算」可行性分析（实际案例）一、算供求；算收益；算回报；算税收二、算MD：MD阶段的财务事业计划第三部分：「定」前期架构（实际案例）一、定原则、架构、管理、标准二、设施设备管理前期介入（一）设施需求汇总、设施方案建议（二）建筑图取得、设备业态分布、设备选型及采购建议三、定MD 第四部分：「做」开业准备（实际案例）一、做策划、计划、组织二、内装管理团队介入（一）内装管理团队建立、开发与商业的接口、内装规制书、甲乙丙施工界面、设计说明会、施工说明会、租户内装设计交涉与现场监督、不同业态施工的内监关注点三、全面商业地产设计管理（一）多专业商业设计（商业平面设计MP－MD－扩初、消防、景观……）活力城案例、日本商业设施经验分享

四、做工程（一）方案：主要指标建议及MP；客流、物流动线；建筑形式及重点空间；机电框架（电、空调、消防等）（二）扩初：平面细化；动线；业态规划与切铺；机电细化；外立面（立面及行销点位）内部空间细化五、设施设备部开业前工作展开（一）设施部：组织架构及建章立制、开业计划、收费标准编制、施工现场管理、开荒保洁、营运管理对应（二）设备部：组织架构及建章立制、设备配合项目隐蔽工程验收、竣工验收、设备台账、开业计划、设施设备熟悉及系统调试、设备试运行第五部分：「稳」运营部署（实际案例）一、设施设备部工作（一）设施部：全建制架构运转、设施管理计划、预算及成本控制、应急对应与演习、外联合作、档案管理（二）设备部：全建制架构运转、设施管理计划、预算及成本控制、设备巡检维护、节能降耗措施、应急预案（水、火、警、停电、消防）等二、内装管理工作（一）商业整体设施品质、形象保证的监管部门（广告位、灯光、外立面指示系统等）（二）运营期店铺或设施甲工程预算控制、店铺乙工程报价、店铺丙工程控制（三）商场形象的维护（四）店铺形象规制管控

商业地产运营管理

商业运营管理服务内容一、商业管理宗旨 1、维护良好的整体形象和秩序 2、确保消费者满意 3、使物业保值增值 4、为业主创造最大赢利机会二、经营管理方面 1、商业项目形象管理对商业项目进行统一的形象(CIS)策划和管理，以确保商业项目良好的形象和信誉。 1)理念设计(MI)：发展目标，经营定位、商街理念、广告宣传语等； 2)行为设计(BI)：经营守则、店员仪容仪表、着装规范、礼貌用语、行为规范等； 3)视觉设计(VI)：标准色、店标、店旗、胸牌、包装袋、印刷品、办公用品等。 2、商业卖场现场管理对商业卖场进行统一、有序、科学的管理、确保良好、美观的销售环境和秩序。 1)店铺装潢：遵循商业项目自身的统一规定和要求，不得随意装修，应维持本商业项目的整体形象。 2)货架使用：统一使用较为高档和美观的开架式货架，并按规定摆放。 3)商品陈列：按规定对商品进行陈列摆放，不得占用过道和乱堆乱放。 4)店内广告：店内品牌和商品文选宣传、POP等，按规定设计展示、不得乱贴乱挂； 5)现场促销：促销活动应遵守商业项目的统一规定和要求，不得破坏商业卖场正常的经营秩序。 3、市场营销推广 1)营销策划：制定商业项目整体营销和竞争策略，制定全年和阶段性的市场推广计划。 2)宣传促销：对商业项目进行统一、有效的宣传推广，举办整体和主题促销活动。

3)品牌演绎：传播品牌故事、品牌时尚、举办品牌推广、时装表演、沙龙等活动。 4)发行《本项目商业会刊》：传播企业文化，传递流行时尚和动人事迹等，并免费赠送给投资业主及经营者和顾客。 5)实施会员制：对顾客实施钻石、金、银卡会员制，以锁定顾客，提高销售额。 6)资料库行销：建立顾客资料库，开展资料库直效营销。 4、商业价格管理 1)实施统一明码叫价。 2)禁止价格欺诈行为。 3)不得随意降价促销。 5、商品质量管理 1)进店经营的商品必须是品牌商品，按区域功能定位对接。 2)进店商品以中高档为主以确保商品质量。 3)严禁假冒伪劣产品，假一罚十。 4)实行商品质量“三包”。 5)对商品质量进行抽检。 6、顾客服务规范 1)售前服务：提倡主动、微笑和站立服务，但不得争客、抢客。 2)售中服务：耐心热情介绍，礼貌迎送顾客，但不得强行买卖，严禁与顾客争吵。 3)投诉处理：设立投诉热线，统一处理顾客投诉，确保顾客满意。 4)售后服务：质量三包，送货安装跟踪服务等。 7、经营指导管理 1)教育辅导：专家讲习，经营者交流会，店员培训，外出观摩，销售服务与建议等。 2)销售协助：提供营销策略、宣传展示、商品陈列、店头促销等协助服务。 3)营业竞赛，奖励优胜的经营者。 4)经营分析：根据销售报表作汇总，在较和趋势分析，制定业绩提高政策。 5)信息服务：为经营者提供国家政策、市场动态、竞争状况等信息服务。

商业地产项目经营管理系统方案设计----.doc

商业地产项目经营管理系统方案设计----1 一、前言入职近三周以来，通过培训、学习、实地考察、同事之间的沟通,对我公司的发展战略、项目筹备工作的实际进展，也有了一定的了解。 &&&&&&&&&&&极具想象力项目定位以及呈现出的美妙前景、商业管理团队的有力构成，深深吸引了我。我公司的“经营管理模型”提出了科学、规范的经营管理框架，具有很强的指导性。 &&&&&作为我公司第一个实施的项目，肩负着建设、实践运营管理体系规范的责任，具有只许成功，不许失败的性质。公司关于“细节决定成败，创意决定未来”的管理理念要求我们，既要尊重传统模式的客观性，还必须要保持创新、引领的竞争能力。如何发挥四个统一的力量，提升竞争力和规模效应，实现规范化经营、制度化管理，打造一个既具有地方特色又融合先进经营理念的现代化休闲购物场所，对此，我深深感受到管理团队面临的巨大压力。根据到目前为止掌握的信息以及以往工作经验，我认为对于佛山项目上的管理应遵循如下的思路。之所以称之为思路，是因为暂时还没有将涉及到的各个中、小主题一一展开，那将十分庞大，请尊敬的$$$$$$$$及各位领导

给与指正。二、组织结构图与编制说明---图后附。编制说明: 1、行政部工作内容繁琐，部门人员建议编制8人，比原计划增加2人（执行层）：其中取消行政办公室副主任岗位（1人），但行政总监不再兼任办公室主任之职，应招聘实职人选；由于人事招聘、入（退）职手续工作量很大，应增加专业主管（人事、薪酬方向）1人。取消办公室助理岗位，改为行政助理并增加1人。行政助理除承担办公室助理的职能，增加总经理文员、工作督办、会议纪要等具体工作职能。尚未确定有没有司机编制。 2、综合运营部原综合运营部设了2个副部长岗位，建议只保留一个，部门总编制减少一人。 3、财务信息部原会计核算员编制为1人，预计工作量较大，建议增加1名；

商业地产运营管理

商业地产运营管理集团文件版本号：（M928-T898-M248-WU2669-I2896-DQ586-M1988）

2)货架使用：统一使用较为高档和美观的开架式货架，并按规定摆放。 3)商品陈列：按规定对商品进行陈列摆放，不得占用过道和乱堆乱放。 4)店内广告：店内品牌和商品文选宣传、POP等，按规定设计展示、不得乱贴乱挂； 5)现场促销：促销活动应遵守商业项目的统一规定和要求，不得破坏商业卖场正常的经营秩序。? 3、市场营销推广 1)营销策划：制定商业项目整体营销和竞争策略，制定全年和阶段性的市场推广计划。 2)宣传促销：对商业项目进行统一、有效的宣传推广，举办整体和主题促销活动。 3)品牌演绎：传播品牌故事、品牌时尚、举办品牌推广、时装表演、沙龙等活动。 4)发行《本项目商业会刊》：传播企业文化，传递流行时尚和动人事迹等，并免费赠送给投资业主及经营者和顾客。 5)实施会员制：对顾客实施钻石、金、银卡会员制，以锁定顾客，提高销售额。 6)资料库行销：建立顾客资料库，开展资料库直效营销。 4、商业价格管理 1)实施统一明码叫价。

商业地产开发经营与管理培训

培训时间：2天培训地点：客户自定培训对象：企业中高层管理者使学员们领悟到: 先对商业地产的一般规律、开发顺序、开发流程、组织架构和人员配置、盈利模式等从业人员普遍关心的问题作了简单的叙述；进而从商业地产的价值分析入手，按照开发顺序, 分列了商业地产开发的前期研究、规划、开发、招商、营销、投融资、经营管理等篇目。第一部分商业地产的不二法门第一讲商铺的基本概念 )第二讲商铺的一般规律第三讲商业地产的开发顺序第四讲商业地产的一般开发流程第五讲组织架构和人员配置第六讲商业地产的盈利模式第三部分商业地产开发的前期研究 0 0 0 0 0 40 40 40 <0 10 商业地产开发经营与管理培训培训部讲师：谭小芳谭小芳老师的《商业地产开发经营与管理培训》课程主要内容概括: 豪第二部分商业地产的含金量) ◎ 第一讲商铺价值的构成因素第二讲商铺价值的估算方法与评判标准产-连t培训背景：鬥芯 ?—―欢迎进入著名企管专家谭小芳老师的业地产开发经营与管理培训》课程，此培训

第一讲区域性经济环境和城市结构研究第四讲取地攻略第四部分规划天平上的慈码第一讲商业设施规划概述命第二讲编制商回^规划第三讲商业设施规划体系及评价第五部分双重思维的商业地产开发第一讲商业地产开发方案和关键讲点第五讲商场规划' 第六讲产品定位￡六部分半个脑袋姥商第■■-讲商业生_ 第二讲商业资源及其开发第三讲招商策略及技巧第四讲招商工作的一般程序和内容第二讲认识产品第三讲认识客户第四讲销售策略第五讲营销策划逾七部分第一讲商业地7^^之刃认识市场消费研究广弩商业硏第二讲开发项目的定位与策划第四讲F商铺价值的提升

商业地产运营管理规范

商业地产运营管理规范 Revised by BETTY on December 25,2020

商铺分配签约、装修报审工作实施方案为了有序推进建材家居新市场商铺分配签约和装修报审工作，确保新市场按预定计划如期开业，根据《南方某商场商铺装修工作实施方案》和新市场内部公共部分装修进度，结合建材家居工作实际，特制定本实施方案。本方案按商铺分配签约和装修报审工作开展的时间节点先后顺序，分为6个工作环节，简化为10个实施步骤（附表1）。一、商铺分配、场地复测及交费流程 1、招商部根据各楼层公共部分装修完成情况和最终确定的楼层摊位划分平面图，预约相应楼层意向商户，在招商部规定的时间内，分上午、下午两批到指定场地分配办公室，确认其分配的场地位置、面积，商户对场地的确认时间为3-5分钟。 2、商户对建材家居所分配的场地认可，双方达成租赁意向，则由招商部安排专人联合运营部、财务部、物管部相关人员，按商户品牌档次或面积大小，以3-5个商户为一批次，在约定时间到相应楼层，对场地位置和面积进行实地复测。 3、商户对场地的长、宽、高等数据复测无误后，确认租赁建材家居分配的场地，则在复测现场签收场地位置和租赁面积（租赁面积为复测面积X公摊系数）确认表（附表2），商户需持场地位置和租赁面积确认表，在规定时间到建材家居财务部预交一年的场地租金及其他相关费用。

4、招商部在商户交费后，向商户发放签约须知（附表3），明确签约时间、地点及其他相关事宜。二、商铺签约及各部门联合现场办公设计 1、因签约内容涉及到建材家居诸多部门，为了方便商户，提高工作效率，成立联合办公的签约综合办公室。 2、商户凭财务部门的交费单据及场地和租赁面积确认表，在规定的时间至签约综合办公室，按事先的约定的代理品牌，签订租赁合同及附属协议（附表4）。 3、各部门根据职能分工和工作要求，安排人员派驻综合办公室，在签约过程中向商户告知市场开业前后商户需办理的事项，并以表格或文字签收方式向商户进行确认，财务部现场预收相关费用。三、商铺装修设计标准及造价要求根据建材家居装修技术规范及动火、用电规定（附表5），招商部、物管部、中装结合各楼层的门类的装修特点，指导商户装修设计标准和装修用材，编制装修造价表。四、各楼层商铺分配签约及装修报审时间计划表 1、根据中装的各楼层预计交付时间表，制定相应楼层商铺分配签约时间表。 2、根据商铺装修进度控制及签约时间表（见附表6），启动商户装修申请受理工作。五、商铺申请装修程序