房屋建筑物评估技术说明
房屋建筑物评估技术说明
一、评估范围及对象
评估范围：哈尔滨东安园林绿化工程有限公司申报评估的全部房屋建筑物。
评估对象：主要包括购置和抵账的辅助用房、商业用房和住宅。
截至2012年3月31日，哈尔滨东安园林绿化工程有限公司申报评估的房屋建筑物账面原值为17,626,231.50元，账面净值为15,591,752.59元。具体构成见下表：
二、工程概况描述
哈尔滨东安园林绿化工程有限公司此次申报的固定资产-房屋建筑物主要包括辅助用房、商业用房和住宅，共计6项，其中2项辅助用房是哈房权证平字第1001001237号建安头道街浴池锅炉房和东安浴池，位于哈尔滨市平房区建安头道街；2项商业用房是东升家园3-1号一层和平房区保国大街42、44、46号东安名苑1号楼商服地下一层、地上一、二和三层，主要位于哈尔滨市平房区东升家园小区和东安名苑小区底商；2项住宅是哈房权证开字第200920072号南岗
区衡山路84号10层B座、哈权证里字第1001032895号道里区友谊路382号1层，主要位于哈尔滨市南岗区衡山路84号和道里区友谊路382号。
本次评估房屋建筑物主要为砖混结构、框架结构等。其中有3项房屋有房屋所有权证，其他3项无房屋所有权证。
房产均为哈尔滨东安园林绿化工程有限公司购置和抵账而来，截止评估基准日，帐面房产中衡山路及友谊路、东安浴池和锅炉房四处房产闲置未用，东升家园一处房产无偿提供给一位本企业职工，现经营快餐业务，东安名苑一处房产现为九龙堂酒楼，是哈尔滨东安园林绿化工程有限公司用房产与现九龙堂经营者合伙经营，每年按利润分成，由于该酒楼经营不善，目前哈尔滨东安园林绿化工程有限公司暂无利润分配。
评估人员现场了解到，哈尔滨东安园林绿化工程有限公司对房屋建筑物的日常维护保养较好，可正常使用。
三、评估方法
评估方法通常有市场比较法、收益法、假设开发法及成本法等四种。市场比较法适用于同类房地产交易案例较多的评估；收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产评估；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产评估；成本法适用于无市场依据或市场依据
不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行评估的情况下的房地产评估。
本次评估针对用途，分析各种方法的适用性，对列入评估范围的房屋建筑物分别采用重置成本法、市场比较法和收益法评估。其中：
1、对于辅助用房采用重置成本法，其计算公式：
评估净值＝评估原值×成新率(%)
2、对于商业和住宅用房采用市场比较法和收益法评估。
（1）市场比较法
市场比较法是将估价对象与评估基准日近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象客观合理价值的评估方法。市场比较计算公式如下：估价对象房地产评估价值=比较案例房地产的价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数（2）收益法
收益法是在估算被评估对象在未来每年预期纯收益（正常年纯收益）的基础上，以一定的折现率，将被评估对象在未来每年的纯收益折算为评估基准日的收益总和（房地产现值）的一种方法。
其计算公式：
V=(a/r)×[1-1/(1+r)^n]
V：房地产价格
a：房地产年纯收益
r：折现率
n：收益年期
四、评估过程
(一)评估准备
评估人员根据哈尔滨东安园林绿化工程有限公司提供的固定资产-房屋建筑物清查评估申报表所列内容，明确评估范围和对象，拟定评估工作计划和实施方案，搜集准备相关资料。
(二)房屋建筑物现场勘查及评估调查
1、评估人员协同哈尔滨东安园林绿化工程有限公司的工程技术人员、资产管理人员，深入建筑物及构筑物现场，逐项勘查、核对实物、丈量核实建筑面积。详查建筑结构，建筑物质量，完工日期、平立面形状、室内外装修情况，水、暖、电等配套设施的安装使用情况，以及建筑物的拆、改、扩建情况等，将测量数据及勘查结果详细记入《房屋建筑物现状勘查表》中作为评估计算的重要依据。
2、核查资产账面价值，做到账表相符，账实相符，向相关管理人员调查了解建筑物基本情况，查询购置合同和抵账协议等相关原始入账资料。
3、对被评估房屋建筑物所在地的工程造价水平进行调查，收集被评估房屋建筑物所在地在此次评估基准日有效的建筑安装工程概预算及费用定额、工程造价信息及造价管理文件等资料。对被评估房地产同一供需范围类似房地产的交易价格、掌握交易价格、交易时间、交易时的状况（房屋的座落位置、用途、土地状况、建筑物状况、环境条件、交易时的情况等进行调查咨询。并对区域市场租金及售价进行了调查，作为评估计算的重要依据。
(三)评定估算
依照此次评估目的要求，根据现场勘查所掌握的资料，对房屋建筑物逐一做出合理的评估计算。
(四)汇总整理
1、汇总评估结果；
2、撰写评估情况详细说明并整理工作底稿。
五、典型案例分析
案例一：建安头道街浴池锅炉房（序号为表4-6-1，No.4）
建安头道街浴池锅炉房是是哈尔滨东安园林绿化工程有限公司的主要房产之一，该房屋为2006年哈尔滨东安发动机（集团）有限公司转让给被评估单位，原为浴池锅炉房，现处于闲置状态，房屋所有权证号哈房权证平字第1001001237号，该房屋占用的土地使用
权人为哈尔滨东安发动机（集团）有限公司，划拔用地，用途为市政公用设施。现以该房屋为例，说明运用重置成本法测算房屋建筑物评估值的过程。
工程特征
熟料库，自然层1层，建筑面积520.00平方米，该建筑物1983年10月建成，房屋产权证号：哈房权证平字第1001001237号，房屋所有者为“哈尔滨东安园林绿化工程有限公司”，设计用途“其它”。
该建筑共1层，砖混结构，240毫米厚砖外墙，混凝土预制屋面板。外立面抹水泥砂浆饰涂料、内墙刷大白、电照暖通设施齐全。
评估人员现场勘查发现，该建筑保养维护较好，可正常使用，发现轻微不均匀沉降及外墙裂缝。
(一)评估原值的确定
建筑安装工程造价
根据该房屋的实体特征及该房产工程概（预）算书工程量，以2010年《黑龙江省建筑工程消耗量定额基价表》、《黑龙江省装饰装修工程消耗量定额基价表》和《黑龙江省安装工程消耗量定额基价表》为基础确定其相关分部分项工程直接费，按照2010年《黑龙江省建筑安装工程费用定额》所规定的工程造价计算程序及费率标准，参考评估基准日哈尔滨市建筑市场人工、材料等价格信息资料计算该房屋的分
部分项工程造价，汇总后得出其建筑安装工程造价。
1、建筑安装工程造价
建筑工程计价程序
2、装饰工程造价
该房屋建筑安装工程造价=建筑安装工程造价+装饰工程造价
=433,300.60+23,354.40
= 456,655.00元（取整）
单位建安造价=456,655.00÷520.00＝878.18元/平方米。
3、前期费用及其他费用
根据国家、黑龙江省和哈尔滨市政府相关部门对建设项目所涉行政事业性收费的规定标准、相关专业机构对经营性服务的收费水平，结合业界惯例，确定该房屋建筑物在评估基准日应计取的前期费用及其他费用如下表：
前期费用及其他费用
根据测算，该房屋建筑物在评估基准日应计取的前期费用及其他费用为127,210.39元。
4、资金成本
根据委估房屋建筑物所在企业的投资项目特点及建筑规模，评估人员核定其合理建设工期为1年，选取评估基准日有效的相应期限贷款利率，并假设投资建设资金均匀投入，计算其资金成本。即：资金成本＝（建筑安装工程造价+前期费用及其他费用）×1/2×贷款利率×合理工期
＝（456,655.00+127,210.39）×1/2×6.00%×1
＝17,515.96元。
5、评估原值
评估原值＝建筑安装工程造价＋前期费用及其他费用＋资金成本
＝456,655.00+127,210.39＋17,515.96
＝636,700.00元。
评估单价＝636,700.00÷520.00
＝1224.42元/平方米。
(二)综合成新率的确定
1、使用年限法
以估测出的房屋建筑物尚可使用年限占其全部经济使用寿命年限的比率作为其年限法成新率，用公式表示即为：
年限法确定的成新率＝建筑物尚可使用年限/(建筑物已使用年限
+尚可使用年限)×100%
锅炉房砖混结构，相关评估规范规定，砖混结构非生产用房的经济寿命年限为50年。至此次评估基准日被评估房屋已使用29.27年，依据相关评估规范和被评估房为屋的结构、用途及使用环境，结合该房屋的改善、维修，评估人员将被评估房屋的尚可使用年限确定为20.73年。
据此估算办公楼的年限法综合成新率为：
年限法确定的成新率＝尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年
限）×100%
＝20.73/（29.27+20.73）×100%
=41.46%
2、打分法
对被评估房屋进行现场勘查后，依据房屋现场勘查评分标准，分别对被评估房屋的结构、装修、设备三部分进行打分，并依据权重系数计算出该房屋的现场勘查成新率，详见下表。
房屋建筑物现场记录及分数评定表
3、综合成新率
打分法得出的综合成新率基于评估人员对被评估房屋实际状况的勘查、评定，但却不能充分反映不可见部位因材料劣化、疲劳对相关房屋成新水平的影响；年限法得出的综合成新率则基于被评估房屋
实际使用年限及评估人员所判断的相关房屋尚可使用年限，而尚可使用年限则是评估人员依据被评估房屋结构、用途、使用环境及评估规范所规定的对应经济寿命年限，结合被评估房屋的改善、维修状况加以判定的。两种判断结果均有其合理性。按使用年限法和打分法分别40%和60%的权重比例计算被评估房屋的综合成新率：
综合成新率＝41.46%×40%+47.45%×60%
＝45%（取整）。
(三)评估净值的确定
评估净值＝评估原值×成新率
＝601,400.00×45%
＝270,630.00元
案例二：房产(南岗区衡山路84号10层B座) 序号为表4-6-1，No.1
（一）被评估对象概况
上述房产位于哈尔滨市南岗区衡山路84号10层B座，房屋所有权证号哈房权证开字第200920072号，建成于2000年，评估基准日账面原值576,927.10元，账面净值486,263.38元。
评估人员现场勘查发现，被评估对象保持完好，能保证正常使用，现处于空置状态。
（二）评估方法的选择
本次考虑到由于居住房地产交易较频繁、交易量较大，很容易获取交易实例，因此本次采用市场法对被评估对象进行评估。
市场比较法是将估价对象与评估基准日近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象客观合理价值的评估方法。市场比较计算公式如下：估价对象房地产评估价值=比较案例房地产的价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数（三）评估过程
本次应用市场比较法中的交易实例主要通过下列途径获得：
●调查该房产区域内类似户型的交易案例；
●与出售出租、地产的中介机构和个人电话询问；
对于收集到的具有可比性的交易实例，主要掌握交易价格、交易时间、交易时的状况（房屋的座落位置、用途、土地状况、建筑物状况、环境条件、交易时的情况），然后对交易实例进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正，综合得出评估基准日评估对象的市场价格。
具体评估说明如下：
（1）比较实例选择
选择比较交易实例时，根据待估房屋的情况，应符合以下要求：
①用途相同。
②交易类型相同。
③属于正常交易。
④区域及个别条件相近。
（2）比较因素选择
根据估价对象的房屋条件，影响估价对象价格的主要因素有：
①交易时间：确定地价指数。
②交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易。
③区域因素：主要有商服繁华度、交通通达度、距市中心距离、环境、公共设施配备完备度等。
④个别因素：主要指期房或现房、结构、楼层、朝向、格局、装修状况等。
本次评估选择了三个用途与待估房屋相同或相近的实例，以它们的交易价格做比较，结合影响商业房屋价格的因素，进行因素修正，求取待估房屋的评估价格。
（3）编制比较因素条件说明表
估价对象与比较实例的比较因素条件详述见表1-1。
比较因素说明表
表1-1
（4）编制比较因素条件指数表
根据待估房屋与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件
指数表。比较因素指数确定如下：
A交易日期：因交易案例的交易日期与评估基准日近一年，市场价格发生一定波动，故作了修正。
B 交易情况中，待估房屋与比较案例均为正常交易，故不做修正。
C待估房屋与三个实例个别因素中的临街状况、面积、装修不完全一样，故作了修正。
D待估房屋与三个实例区域因素中的繁华程度、交通条件、未来发展前景一致，故不作修正。
根据以上比较因素指数的说明,编制估价对象与比较实例的比较因素条件指数表2-1。
（5）编制因素比较修正系数表
根据比较因素条件指数表，编制估价对象与比较实例的因素比较修正系数表3-1。
因素比较修正系数表
表3-1
（6）委估房屋的市场价格
经验证符合当地基准日时的市场行情，最终确定委估房屋的市场价格为：5,796.00元/平方米。
最终确定评估对象评估值=5,796.00元/平方米×149.03平方米
= 863,800.00（元）取整
案例三：房产(平房区保国大街42、44、46号东安名苑1号楼商服地下一层、地上一、二和三层) （序号为表4-6-1，No.6）（一）被评估对象概况
被评估实物资产位于哈尔滨市平房区保国大街42、44、46号东安名苑1号楼商服地下一层、地上一、二和三层，建筑面积3721.67平方米；框架结构；无房屋所有权证，设计用途“商业”；幢号为001。所在住宅小区为经济适用房。
该评估对象位于哈尔滨市平房区保国大街，位处哈尔滨市平房区东安发动机集团住宅区商业圈，距离东安集团(343路,361路,361路
支直线距离754.1米，步行8分钟，周围500米以内主要第五百货商店距离、爱家超市、百姓仓买等，属住宅区底商，商业聚集度一般，交通便利程度一般，有两条通往哈市公交路线。
该评估对象各楼层均为商业用途，现与九龙堂餐饮公司合作经营，主营时尚粤菜，煲仔饭，海鲜及各菜系精典菜肴，由于经营不善，尚无经营收益。
（二）评估方法的选择
商业房地产的价值体现在其获取收益能力的大小上，所以收益法是商业房地产估价最为常用的方法之一，本次采用收益法对被评估对象进行评估。
收益法是在估算被评估对象在未来每年预期纯收益（正常年纯收益）的基础上，以一定的折现率，将被评估对象在未来每年的纯收益折算为评估基准日的收益总和（房地产现值）的一种方法。
其计算公式：
V=(a/r)×[1-1/(1+r)n]
V：房屋价格
a：房屋年纯收益
房屋年纯收益＝房地产年纯收益－土地年纯收益
土地年纯收益＝土地总价×r2/[1-1/(1+r2)^n]
r：折现率
安全评估报告
安全评估报告 一、工程概况： 1、工程名称：昆山广兴电子有限公司厂房F工程 2、建设单位：昆山广兴电子有限公司 3、工程规模：建筑面积23551平方米 4、工程结构：框架结构三层 5、工程地点：金鸡河以东，南浜路以北 6、总投资额：2680.00万元 7、设计单位：芜湖市建筑设计研究院 8、勘察单位：江苏建材地质工程勘察院 9、监理单位：苏州建设监理有限公司 10、施工单位：福建省闽南建筑工程有限公司 11、质量监督单位：昆山开发区建设工程质量监督站 12、合同开竣工日期：2010年7月7日至2011年3月7日
二、评估依据： 1、《中华人民共和国安全生产法》、《中华人民共和国建筑法》及国家部门、地方有关施工安全的法律、规范、标准。 2、监理合同中安全监理的有关条款。 3、工程承包合同与本工程有关其它合同文件。 4、经审查批准的安全施工组织设计及专项安全施工方案。 5、按照《JGJ59-99建筑施工安全技术标准》贯彻执行。 6、监理单位的安全工作规章制度、承包单位或工程项目的安全生产规章制度。 三、安全监理情况： 本监理项目部依照法律、法规及建设工程安全生产管理条例、安全监理标准、有关技术标准文件和监理合同，代表建设单位对施工单位的安全生产防护工作实施监理。为了确保该楼工程结构使用功能安全及在施工阶段的安全生产防护工作，重点抓了以下工作： 1、认真审核了施工单位编制的安全施工组织设计和专项安全施工方案及措施，针对安全施工组织设计方案及措施中的安全管理体系及安全目标，逐步进行检查，施工单位已贯彻执行。 2、在施工安全生产活动的监理过程，监督重点一审、二查、三抵制、四巡视、五防。
房屋建筑物评估案例样本
房屋建筑物评估案例 案例一：办公楼（房屋明细表5-1-1第44项） 1、评估对象概况 该建筑物为露天矿办公楼，于3月竣工使用，12月31日账⑥ 原值1,151,496.00元，账面净值921,196.50元。房产证为房权证陈宝字第280131号，权利人名称为神华宝日希勒能源有限公司，建筑⑥ 积为952.53平方米。 该建筑物为4层混合结构，権高15米，条形基础，为现浇钢筋混凝土柱.梁、板，外墙为滚刷涂料，基础3:7灰土垫层，外墙采用滚耍涂料几块石贴直，内墙防磁涂料滚刷，室外台阶采用花岗岩贴面，室内大厅地廂采用花岗岩楼地面及拼色镶贴花岗岩组成，走廊及室内地面采用地板砖，楼梯扶手为不锈钢扶手，屋面采用预制磴屋面板，窗为双层钢窗，木门，门厅采用不锈钢全玻无框门。办公楼内设有水、电、暖及通讯、消防系统等设施。 该办公楼使用状况良好，结构有足够承载力，无变形等现象。外墙面完整，内饰无脱落，门窗无变形、锈蚀，墙体平直，通风运行良好，电照无故障，上下水畅通，管道无锈蚀渗漏现象。 2、重置全价 对该建筑物的评估采用重置成本法进行评定估算。 重值全价二建筑安装工程造价+前期及其它费用+资金成本 （1）建安工程造价 建筑安装工程造价包括土建（装饰）工程.给排水、电气工程的总价，建安工程造价采用预（决）算调整法进行计算，套用《内蒙古自治区施工机械台
班费用价格》（）、《内蒙古自治区建设工程混凝土、砂浆配合比价格》（）、《内蒙古自治区建筑工程消耗量定额及基础价格》（）、《内蒙古自治区安装工程消耗量定额及基础价格》（）.《内蒙古自治区装饰装修工程消耗量定额及基础价格》（），根据《内蒙古自治区建设工程费用计算规则》（）及陈旗地区建材信息网站12月材料价格信息计算工程建安造价。根据建筑物的安装工程实际情况，按其土建工程造价的比例确定给排水、电气等安装工程造价。根据委托方所在地方政府的有关规定，计算各类建设取费及建设单位所支付的前期费用及其它费用，费用比例见上表。根据实际情况该项目建成至投产的合理建设期为3.0年，1?3年期固定资产贷款利率为5.4%,建设资金按均匀投入原则计算资金成本； 建筑土建工程造价取费计算表 金额单位：元 注：安装工程以原决算为基础，同时考虑评佶基准日的变化趋 势而确定。 (2)前期及其它费用计算表 工程前期费用计算表 金额单位：元
建筑安全工作评估
建筑安全工作评估 建筑安全工作是维护安全生产、高质量生产、快速可持续生产的重要保证。本文从如 何建设建筑业安全工作绩效评估的统一指标体系出发，分析了当前该体系的评估方法及存 在缺陷，阐述了建筑安全工作绩效评估指标体系的设计原则并有针对性的构建了建筑安全 工作绩效评估指标体系的企业、监管部门努力营造，共同协作的广泛目标，是维护人民财 产生命安全、稳定建筑生产秩序、促进各生产环节良性循环的重要因素。为了达到安全、 稳定、快速、高效的建筑安全生产目标，减少不安全因素带来的危害，降低事故发生率， 需要建立一套具有时效性、科学性、系统性、可行性的安全质量评估体系，并充分的按照 该体系的指标规定进行科学的监控、及时周密毫无疏漏的评估，从而为安全的建设生产提 供坚实的理论依据及执行标准，为整个建筑行业的健康、安全、可持续的企业在及时检查 及时整改的状态中得到健康、安全的发展。针对建筑行业一线从业者文化素质较差、安全 生产意识较薄弱的现状，我们应制定合理的培训上岗措施，加大安全生产宣传力度，控制 基础建设人员的安全意识，使他们以关爱生命、注重安全的行为规范实施安全的生产。 4.2业绩指标 业绩指标分为四项一级指标，它们是相对指标、绝对指标、较大以上事故指标和专项 指标。相对指标分别考察建筑企业在生产总值、建设面积、从业人员基数上的事故死亡率，绝对指标则单纯的规定事故总数及死亡人数。较大以上事故指标包括较大、重大及特大事 故的指标，死亡3至9人的为较大事故、死亡10至29人的为重大事故而一次死亡30人 或以上的事故为特大事故。 5.结语 综上所述不难看出，建筑安全工作绩效评估指标体系的科学建立不是一朝一夕的，需 要建设部门、管理部门全员的努力配合、共同探索才能结合建筑施工的特色、重点环节、 难点核心建立多级的安全管理指标框架、事故评价体系。今后我们还应进一步加强对指标 权重细化、评估责任划分等环节的探讨从而为建筑行业的安全规范做出应有的贡献。
安全风险评估
建设工程安全风险管理项目建设管理部
二〇一二年十一月 目录 第一节建设工程风险管理概述 (3) 第二节建设工程安全风险管理 (7) 第三节建设工程项目安全风险因素分析 (13) 第四节建设工程项目风险分析工作流程 (19) 第五节建设工程项目风险防范与控制的对策 (20) 第六节建设项目风险评估报告 (22)
第一节建设工程风险管理概述 风险：某一特定危险情况发生的可能性和后果的组合 风险要具备的条件：1、存在性，即风险因素的存在性2、风险因素发生的不确定性3、风险产生损失后果 风险因素是指能产生或增加损失概率和损失程度的条 件或因素。风险因素可分为以下三种：自然风险因素、道德风险因素、心理风险因素 风险事件是指造成损失的偶发事件，是造成损失的外在原因或直接原因。建设工程风险事件是指任何影响建设工程目标实现的可能发生的事件。 损失是指非故意的、非计划的和非预期的经济价值的减少，通常以货币单位来衡量。损失一般可以分为直接损失和间接损失两种。 风险的分类：1、按风险类型分：纯风险、投机风险2、按风险产生的原因分：政治风险、社会风险、经济风险、自
然风险、技术风险。3、按风险影响分：环境风险、公司风险、市场/行业风险、项目/个体风险等。4、按风险后果分：可预测性风险、严重性风险、发生频率风险。 建设工程风险是指影响建设工程目标实现的事件发生 的可能性，也就是影响建设工程投资、进度、质量和安全实现的事件发生的可能性。 建设工程风险的特点：风险大、个别性、复杂性、工程建设参与各方主体均有风险。 建设工程风险管理的目标：1、实际投资不超过计划投资2、实际工期不超过计划工期3、实际质量满足预期的质量的要求4、建设工程安全。 建设工程风险管理的过程包括：风险识别、风险评价、风险对策决策、实施决策、检查五方面内容。其中，风险评价的结果包括：确定各种风险事件发生的概率和可能性：确定各种风 风险事件的发生对建设工程目标影响的严重程度等。风险对策有以下四种：风险回避、损失控制、风险自留和风险转移。 建设工程风险识别的核心工作是建设工程风险的分解，
新版建筑工程安全评估表.pdf
建筑工程《基础施工阶段》安全评估表（一） 安全报监编号： 工程名称工程地址 建设单位负责人电话 监理单位负责人电话 施工单位负责人电话 分包单位负责人电话 项目经理电话安全负责人电话 工程造价建筑面积结构层数 开工时间竣工时间 评估内容标准分扣分标准自查分评估分检查单位工程报监资料 5 未报监扣5分，资料不全扣2-5分 检查施工组织设计及专业性较强的措施及方案、情况10 施工组织设计无安全措施扣10分，施工组织设计 未经审批扣10分;未单独编制专业性较强的措施及 方案扣8分，安全措施及方案未落实扣8分。 按照部颁《建筑施工安全检查标 准》进行检查 70 执行JGJ59-99扣分标准 《济南市建筑工程文明施工若 干规定》 15 视情况扣1-５ 合计100 申报单位 意见 建设单位（章）：监理单位（章）：施工单位（项目部）（章）：年月日年月日年月日 施工单位 安全部门 评估意见 安全部门负责人签字：企业安全管理部门（章）：年月日 施工单位 审查意见 企业领导签字：施工企业（章）：年月日 注：1、此表一式五份，企业安全部门、项目部、建设单位、监理单位、安监部门各一份。 2、安监部门对工程项目抽查情况存入评估档案。
建筑工程《结构施工阶段》安全评估表（二） 安全报监编号： 工程名称施工单位 项目经理电话分包单位 开工时间形象进度安全负责人电话 安全评估内容 内容标准分扣分内容自查分评估分 安全管理10 文明施工20 脚手架10 基坑支护与模板工程10 “三宝、四口”防护10 施工用电10 物料提升机与外用电梯10 塔吊10 起重吊装 5 施工机具 5 合计100 申报单位 意见 建设单位（章）：监理单位（章）：施工单位（项目部）（章）：年月日年月日年月日 施工单位 安全部门 评估意见 安全部门负责人签字：企业安全管理部门（章）：年月日 施工单位 审查意见 企业领导签字：施工企业（章）：年月日 注：1、此表一式五份，企业安全部门、项目部、建设单位、监理单位、安监部门各一份。 2、安全管理资料达不到80分，安全管理一项不得分。 3、安监部门对工程项目抽查情况存入评估档案。
建筑工程评估报告
上海应用技术学院奉贤新校区一期室外运动场工程 工程质量竣工评估报告 （辅助用房） 建设单位：上海应用技术学院 设计单位：上海轻工业工程设计研究院有限公司 承包单位：上海康桥建设工程有限公司 监理单位（章）：上海环亚工程咨询监理有限公司 总监理工程师： 日期：
目录 一、工程概况 二、评估依据 三、质量保证资料核查情况 四、分部分项工程说明 五、评估结论
上海应用技术学院奉贤新校区一期室外运动场工程 （辅助用房） 工程质量竣工评估报告 一、工程概况 1.项目名称: 奉贤新校区-期工程室外运动场. 2.建设地点: 上海应用技术学院奉贤新校区位于上海市奉贤区海湾镇，一期室 外运动场东临奉炮公路，北临奉柘公路，西临学生公寓，南临海工路。 3.建设单位: 上海应用技术学院. 4.设计单位: 上海轻工业设计研究院. 5.监理单位: 上海环亚工程咨询监理有限公司. 6.施工单位: 上海康桥建设工程有限公司. 7.建筑面积. 554m2; 8.结构类型: 基础部分: 条形基础；主体部分: 砖混结构二层建筑（新增斜屋面），层高3.3m，建筑总高度8.6m，耐火等级为二级，抗震设防烈度为7度，屋面防水等级为三级，结构柱、梁、板、雨逢、楼梯砼强度为C25，墙体为M7.5混合砂浆，砌MU10砼砖。本工程设计±0.000相当于绝对标高5.600M，室内外高差-0.300M。 二、评估依据 1、国家及上海市有关工程建筑标准强制条文以及法律、法规、政策及规定； 2、《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2001 3、《建筑地基基础工程施工质量验收规范》GB50202-2002 4、《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2002 5、《砌体工程质量验收规范》GB50203-2002 6、《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50209-2002 7、《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》GB50210-2001 8、《建筑电气工程施工质量验收规范》GB50303-2002 9、《建筑给排水系统及采暖工程施工质量验收规范》GB50242-2002 10、《智能建筑工程质量验收规范》GB50339-2003 11、《住宅工程防渗漏管理手册》（上海市住宅发展局编）2001.12 12、设计单位设计的施工图及变更修改通知单和技术核定单 13、有关的标准图集及说明
建筑安全评估报告
建筑安全现状调查 报告书 2015年12月
前言 楼房在使用过程中，由于材料的老化、构件强度的降低、结构安全储备的减少，必然会产生由完好到损坏、由小损到大损、由大损到危险。引起房屋“发病”和“衰老”的原因有哪些因素呢不外乎是设计因素，施工因素，材料因素，地质因素，人为损坏因素，自然影响，环境影响等几大因素。 近年来，随着房屋产权多元化和房屋租赁的活跃，房屋使用安全隐患日益凸现，擅自改变房屋使用功能、盲目改建加层增大房屋荷载、装饰中擅自拆改房屋主体结构的行为时有发生，严重影响了房屋的整体性、结构安全性、抗震性和耐久性，直接威胁人民群众的生命和财产安全。房屋安全是生产、经营、居住、学习、娱乐活动安全的基本保证。如果对房屋质量安全管理不善，一旦发生安全事故，不仅给业主及其他人群造成重大经济损失，而且给国家和社会造成恶劣的影响。据统计，我国每年因房屋质量安全事故所造成的损失达到数十亿元人民币。由于种种原因，我国各地房屋质量安全事故层出不穷，房屋质量安全形势非常严峻。 房屋安全管理是我国安全工作的一项重要任务，从我国的现状和房屋结构潜在的破坏性，都要求我们对房屋安全加强管理，制定详细而可操作的规程、制度、标准、方案，以此来规范房屋安全和使用管理，为全面落实科学发展观、加快构建社会主义和谐社会创造良好的条件。 在楼房建筑安全广受关注的大环境下，我们组员对学校这样一个小环境进行了楼房安全调查。我们特地选择了一个危险系数比较高的教学楼——美术学院第三教学楼，希望通过对它的一个初步的简单调查，来反映中国学校建筑的安全现状。
目录 一前言 (1) 二美术学院第三教学楼基本状况介绍 (3) 三危险源辨识 (4) 四定性定量分析危险因素 (9) 五事故树分析
建筑工程监理质量评估报告
XX工程 工程质量评估报告 单位技术负责人: XXX 总监理工程师: XXX XXX建设监理公司 XX监理有限公司（监理单位）受XX（建设单位）的委托，对XX工程实施工程 施工阶段监理，并于2004年X月X日派驻项目监理部开始对XX工程进行施工阶段质量控制。通过建设单位、设计单位、承包单位、监理单位的共同努力，于2004年X月 X日XX工程达到竣工条件，经施工单位申请，我项目监理部于X月X日牵头组织了 建设单位、设计单位、施工单位组成的验收小组，对该工程进行了竣工预验收。我项 监理部将该工程的质量评估报告出具如下： 、工程基本情况本工程参建各方：建设单位：XXXXXXXXXXX 勘察单位：XXXXXXXXXXX
设计单位: X X X X X X X X X X X 施工单位: 监理单位: （一）工程概况 工程名称: 工程地点: 结构类型: 层数：XX 建筑面积: 基础埋深: 总咼度:X XX 计划开工日期:XXX 计划竣工日期:XXX 说明:本工程为框架X层，层高均为X m,建筑面积为XXrf。依据XX有限公司（设 计单位）提供的《XX工程地质勘察报告》编号XXX,XX（设计单位）基础设计，采用柱基、条基基础，上部结构形式为框架形式，抗震设防烈度X度，建筑安全耐火等级为 X级。
二）承包单位基本情况 承包单位：XXXXXXXXXXX 承包范围：土建、建筑电气、给排水 现场项目经理部全面负责XX工程的施工任务，各管理人员配备基本齐全，资格符合要求，各施工专业人员持证上岗，符合要求，人员配备也基本满足施工要求。各类施工机械设计规格、型号、数量满足要求，工程原材料、构配件、设备能按使用计划落实到位，施工过程中组织有序，与项目监理部的配合也比较好。 三）主要采取的施工方法 1．现浇混凝土全部采用商品混凝土，基础、现浇梁板混凝土采用泵输送混凝土。 2．框架柱、梁、板、楼梯均采用竹胶板模板。 3．钢筋接头、框架柱均采用电渣压力焊形式。 4．其他分部工程及各工序为常规施工做法。 四）工程监理情况 1．抓好事前控制，严把开工关。 在整个监理过程中，我们坚持以事前控制和主动控制为主，依据合同和设计文件编制了监理规划，制订了具体的监理工作程序，明确了工作内容、行为主体、验收标准及工作要求。 本工程开工前，依据监理规范要求，我们审查了施工单位的资质，现场质量管理、技
房屋建筑物及土地评估的方法及依据
关于企业搬迁评估中房屋建筑物评估的 程序、方法和依据 一、评估程序： 1、前期准备工作。委托方、评估公司与企业三方先行沟通，明确评估程序、评估方法及评估依据等，确定现场查勘日，企业依照评估公司提供的前期准备资料清单（附件一），于现场查勘日之前准备完成。 2、现场查勘。评估公司于现场查勘之日起，与企业相关人员一起对企业所持房屋建筑物、构筑物及地上附着物（水泥道路、水泥场地、围墙、下水管道、厂区消防系统、室内装修工程）做一个全面的清查、登记和分析，确定评估范围及评估对象权属。 3、评估计算。现场查勘完成后，评估公司根据现场查勘的数据及企业提供的资料，按照评估依据、程序和方法开始做评估计算等工作，根据企业资产的多少，一般在两个星期左右时间，提供给委托方初稿。 4、核对。企业收到委托方递交的初稿后，仔细核对，对有异议的部分，整理成书面的形式并提交委托方。委托方适时安排评估公司和企业会面，就企业异议的地方当面做解释和完善工作，如有必要，还应至现场作进一步的复核，最终再出具正式报告。 二、评估方法： 评估的主要方法有市场法、收益法和成本法。企业搬迁补偿是指企业在实施搬迁过程中被搬迁资产处于继续使用状态下重建或重置所需的价格，故宜采用成本法。具体如下： （一）房屋建筑物、构筑物及其他辅助设施的评估： 重置成本的确定：房屋基本重置价根据关于确定2012年度苏州市房屋基本重置价格的通知，苏住建房(2013)3号文确定；工程建设项目配套规费根据昆政办发[2009]82号件规定，收费项目由原执收单位委托市行政服务中心集中收取。
土地使用权的市场比较法是通过与近期交易的宗地进行比较，并对一系列因素进行修正，而得到待估宗地在估价期日的市场状况下的价格水平。这些因素主要有交易情况因素、交易日期修正、区域因素和个别因素四类。通过交易情况修正，将可比交易实例修正为正常交易情况下的价格；通过交易日期因素修正，将可比交易实例价格修正为评估期日时的价格；通过区域因素修正，将可比交易实例价格修正为待估对象所处区域条件下的价格；通过个别因素修正，将可比交易实例价格修正为待估对象自身状况下的价格。市场比较法的基本公式是：
北京市房屋建筑安全评估技术导则
附件： 北京市房屋建筑安全评估技术导则 前言 为配合实施《北京市房屋建筑使用安全管理办法》（北京市人民政府令第229号），统一房屋建筑安全评估的内容、技术要求、工作程序和评估方法，确保房屋建筑安全评估质量，特制定本导则。 本导则由北京市房地产科学技术研究所、北京三茂建筑工程检测鉴定有限公司会同北京市房屋安全管理事务中心和国家建筑工程质量监督检验中心等单位的专业技术人员共同编制。在《房屋建筑安全评估技术导则》编制过程中，编制组进行了广泛、深入的调查研究，总结了房屋建筑安全评估的经验，结合北京市房屋建筑的实际，经历了调查、研讨、修改等过程，最终审查定稿。 本导则共分为15章、１个附录，主要内容包括：总则、术语、基本规定和地基基础、主体结构、建筑构件与部件、建筑装饰装修、附属构筑物、建筑设施设备的安全评估以及房屋建筑安全评估检查记录与报告编写要求等。 本导则由北京市住房和城乡建设委员会负责管理，由北京市房地产科学技术研究所负责具体技术内容的解释。执行过程中如有意见或建议，请寄送北京市房地产科学技术研究所（地址：北京市朝阳区华威北里18号楼，邮编：100021）。
主编单位、参编单位和主要起草人的名单如下： 主编单位：北京市房地产科学技术研究所 北京三茂建筑工程检测鉴定有限公司 参编单位：北京市房屋安全管理事务中心 国家建筑工程质量监督检验中心 主要起草人：高小旺杨威冷涛（以下按姓氏笔画排列）王满生刘佳李文岭李清洋陈俞周燕 张宜磊郭兵才袁海军凌韧娟唐钷韩继云主要审查人：林松涛高向宇万水娥肖伟赵伯锐栾德成田勇张靖岩张天申
目录 1 总则 (6) 2 术语 (7) 3 基本规定 (8) 3.1房屋建筑安全评估工作程序和分类 (8) 3.2现场检查和安全评估 (12) 4 地基基础 (13) 5 砌体结构 (14) 5.1一般规定 (14) 5.2砌体结构安全评估 (15) 5.3安全评估结论 (17) 6 混凝土结构 (18) 6.1一般规定 (18) 6.2混凝土结构安全评估 (18) 6.3安全评估结论 (20) 7 钢结构 (21) 7.1一般规定 (21) 7.2钢结构安全评估 (21) 7.3安全评估结论 (23)
房屋建筑物评估操作方案
房屋建筑物评估操作方案 一、总体要求 了解资产的真实状况，确保资产真实存在，不重不漏，确保账、卡、实物与申报表相符。 对纳入评估范围的全部房屋建、构筑物逐项进行现场勘察核实，作好勘 察记录，逐项核对产权证或产权替代文件资料，按本方案的要求编制评估案例，撰写评估说明，并完成相应的工作底稿。 作价依据应充分、合理，评估方法选取应得当，并对确定的评估方法正确理解与运用，确保收集的作价及其他相关资料详实可靠，客观公正反映资产的真实公允价值。 对评估结果的增减值作出客观、合理的分析。 房屋建、构筑物评估具体应包括以下工作内容： 1.了解房屋建、构筑物基本概况； 2.核对和验收房屋建、构筑物申报明细表； 3.确定房屋建、构筑物评估重点； 4.清查、现场勘察及资料收集； 5.评定估算和结果分析； 6.撰写评估说明； 7.整理和编制底稿。 二、了解房屋建、构筑物基本概况 根据确定的评估目的，明确房屋建、构筑物的评估范围。 了解房屋建、构筑物基本状况。主要了解购建时间、分布地域、所处地址的地况、地貌、气候等情况，初步了解建、构筑物的资产管理情况、使用、维护保养状况、建、构筑物的项数、建筑面积、用途、建筑结构类型及特点、产权状况，账面值的构成，何年何月进行过清产核资或资产评估，是否曾调账。 通过对委估资产的了解，初步掌握评估工作量和评估难点、重点。
三、核对和验收评估申报明细表 验收企业提供的“申报明细表”，使其符合评估要求。本次负责的申报明细 表共包括张表：表-1 房屋建筑物、表-2 构筑物及其他辅助设施、表-3 在 建工程土地工程表、表4-7 为租赁物业表。 请企业提供“固定资产分类汇总表”，每一类固定资产的原值、累计折旧要 与明细分类账核对一致，各类固定资产加总合计正确，并与资产负债表金额核对 一致。检查申报明细表账面价值是否与会计报表相符，对申报明细表填写不符合 评估要求之处，应要求企业及时修正。并在修改后的每张账明细表左上角加盖公 章。 四、清查、现场勘察核实及资料收集 (一)清查及现场勘察核实 现场勘察阶段是评估人员合法、合理、客观公正进行评估的关键环节，是 最大限度地降低评估风险的关键阶段，评估人员应对此高度重视。通过该阶段，评估人员应该能够确定评估重点，找出可能影响评估结果、产生评估风险的特殊事项。 1.与资产管理人员座谈，认真听取资产管理人员对评估对象概况的介绍， 在资产管理人员的陪同和协助下进行现场勘察、核实工作。 2.现场勘察的范围 对于纳入评估范围的房屋建、构筑物应逐项进行勘察核实。 3.现场勘察核实的内容 (1)产权状况的核实 逐项核实企业提供的产权证明资料，判断其有效情况，将核实结果在清查 结论中注明。 (2)现场勘察 根据企业提供的建、构筑物评估申报明细表，核实明细表中建、构筑物数 量是否与申报情况一致；对建、构筑物的账面价值、建成年月、建筑结构、建筑面积、用途、产权、项数等内容核对账、卡并进行实地勘察核实；了解建筑物的拆、改、扩建等情况，同时现场勘察建筑结构及特点、装修、给排水、配电照明、采暖通风等配套设施、设备的使用状况。
建筑施工安全检查评价内容
建筑施工安全检查评价 内容 集团企业公司编码：（LL3698-KKI1269-TM2483-LUI12689-ITT289-
建筑施工安全检查评价内容1建筑施工安全检查评分汇总表主要内容应包括：安全管理、文明施工、脚手架、基坑支护与模板工程、“三宝”及“四口”防护、施工用电、 物料提升机与外用电梯、塔吊起重吊装和施工机具十项。该表所示得分 作为对一个施工现场安全生产情况的评价依据。 2安全管理检查评分表是对施工单位安全管理工作的评价。检查的项目包括：保证项目（安全生产责任制、目标管理、施工组织设计，分部(分项)工程安全技术交底、安全检查、安全教育）和一般项目（班前安全活 动、特种作业持证上岗、工伤事故处理和安全标志），共十项内容。 3文明施工检查评分表是对施工现场文明施工的评价。检查的项目包括：保证项目（现场围挡、封闭管理、施工场地、材料堆放、现场宿舍、现 场防火）和一般项目（治安综合治理、施工现场标牌、生活设施、保健 急救、社区服务），共十一项内容。 4脚手架检查评分表分为落地式外脚手架检查评分表、悬挑式脚手架检查评分表、门型脚手架检查评分表、挂脚手架检查评分表、吊篮脚手架检 查评分表、附着式升降脚手架安全检查评分表等六种脚手架的安全检查 评分表。
4.1落地式外脚手架检查检查的项目包括：保证项目（施工方案、立杆基础、架体与建筑结构拉结、杆件间距与剪刀撑、脚手板与防护栏杆、交底与验收）和一般项目（小横杆设置、杆件搭接、架体内封闭、脚手架材质、通道、卸料平台），共十二项内容 4.2悬挑式脚手架检查的项目包括：保证项目（施工方案、悬挑梁及架体稳定、脚手板、荷载、交底与验收）和一般项目（杆件间距、架体防护、层间防护、脚手架材质），共九项内容。 4.3门型脚手架检查的项目包括：保证项目（施工方案、架体基础、架体稳定、扦件、锁件、脚手板、交底与验收）和一般项目（架体防护、材质、荷载、通道），共十项内容。 4.4挂脚手架检查的项目包括：保证项目（施工方案、制作组装、材质、脚手板、交底与验收）和一般项目（荷载、架体防护、安装人员），共八项内容。 4.5吊篮脚手架检查的项目包括：保证项目（施工方案、制作组装、安全装置、脚手板、升降操作、交底与验收）和一般项目（防护、防护顶板、架体稳定、荷载），共十项内容。
建设单位工程质量评价报告-
银河日间照料中心维修工程 工程质量评估报告 建设单位项目负责人： 外围物业管理公司工程管理中心 2014年11月6日 工程质量评估报告银河日间照料中心维修工程 工程简介 本工程位于大庆市银浪新城。本工程主要是对银河日间照料中心进行维修 2，从头1570.4m改造。主要工程内容为：银河日间照料中心维修设施建筑面积对建筑布局进行合理布置，增加240转隔墙，更换塑钢窗、木门，室内产出涂料面层后刷白色涂料、室内地面拆除地砖面层后铺设地砖，室内吊顶，卫生间整体从头改造，并新建对外食堂，配套水暖电系统等。 本工程合同开工日期为2013年12月10日，合同竣工日期为2014年1月15日。 一、工程质量评估依据 1、工程合同文件 2、工程建设招投标文件及中标通知书 3、设计文件 4、国家及政府有关部门颁布的有关质量管理方面的法律和法规 5、有关质量检验与控制的专门技术法规性文件，包括： （1）工程项目施工质量验收标准 （2）有关工程材料、半成品和构配件质量控制方面的专门技术法规性依据
（3）控制施工作业活动质量的技术规程 （4）新材料、新工艺、新技术的权威性技术鉴定书及有关数据和指标，以及相关的质量标准和施工工艺规程。 检测部门出具的质量检验报告、6． 7、工程质量验收资料 二.工程质量验收标准 本工程施工质量验收标准执行黑龙江省建筑工程施工质量验收地方标准，主要包括： 统一标准 建筑装饰装修工程 建筑给水排水及采暖工程 混凝土结构工程 砌体工程 建筑地面工程 建筑地基基础工程 屋面工程 建筑电气工程 三.质量验收资料 重点检查分项工程质量验收资料，经检查，构成分项工程的各检验批的验收资料文件统统，并且均已验收合格。 四.工程结构安全和使用功能评估 1、给排水与采暖
房屋建筑工程质量评估报告
GD 房屋建筑工程 质量评估报告 工程名称： 监理单位(公章)： 发出日期：
填写说明 1、质量评估报告由监理单位负责采印填写，提交给建设单位。 2、填写要求内容真实，语言简练，字迹清楚。 3、凡需签名处，需先打印姓名后再亲笔签名。 4、质量评估报告一式四份，监理单位、建设单位、监督站、备案机关各持 一份。 5、“进场日期”填写监理单位进驻施工现场的时间。 6、“工程规模”是指房屋建筑面积/层数、结构形式、工程造价、工程用途 等情况。 7、“工程监理范围”是指工程监理合同内的监理范围与实际范围的对比说 明。 8、“施工阶段原材料、构配件及设备质量控制情况”主要内容包括以下几 方面监理控制情况和结论性意见： ①工程所用材料、构配件、设备的进场监控制情况和质量证明文件是 否齐全。 ②工程所用材料、构配件、设备是否规定进行取样和送检的控制情况。 ③所采用新材料、新工艺、新技术、新设备的情况。 9、“分部分项工程质量控制情况”主要内容包括： ①分部、分项工程和隐蔽验收情况。 ②桩基础工程质量(包括桩基检测等)。 ③主体结构工程质量。 ④消除质量通病工作的开展情况。 ⑤对重点部位、关键工序的施工工艺和确保工程质量措施的审查。 ⑥对承包单位的施工组织设计(方案)落实情况的检查。 ⑦对承包单位按设计图纸、国家标准、合同施工的检查。 10、“工程技术资料情况”是核查工程技术资料是否齐全。 11、“整改意见”是指对工程实体质量、工程技术资料等存在的问题及未 完成工程项目提出改正、限期完成的意见。
12、“工程质量综合评估意见”是指根据工程设计、施工合同、国家有关 施工验收规范和技术标准，全面评价工程质量水平，提出是否可以通过质量验收的意见。 一、工程概况
房屋建筑物评估技术说明
房屋建筑物评估技术说明 一、评估范围及对象 评估范围：哈尔滨东安园林绿化工程有限公司申报评估的全部房屋建筑物。 评估对象：主要包括购置和抵账的辅助用房、商业用房和住宅。 截至2012年3月31日，哈尔滨东安园林绿化工程有限公司申报评估的房屋建筑物账面原值为17,626,231.50元，账面净值为15,591,752.59元。具体构成见下表： 二、工程概况描述 哈尔滨东安园林绿化工程有限公司此次申报的固定资产-房屋建筑物主要包括辅助用房、商业用房和住宅，共计6项，其中2项辅助用房是哈房权证平字第1001001237号建安头道街浴池锅炉房和东安浴池，位于哈尔滨市平房区建安头道街；2项商业用房是东升家园3-1号一层和平房区保国大街42、44、46号东安名苑1号楼商服地下一层、地上一、二和三层，主要位于哈尔滨市平房区东升家园小区和东安名苑小区底商； 2项住宅是哈房权证开字第200920072号南岗区衡山路84号10层B座、哈权证里字第1001032895号道里区友谊路382号1层，主要位于哈尔滨市南岗区衡山路84号和道里区友谊路382号。 本次评估房屋建筑物主要为砖混结构、框架结构等。其中有3项房屋有房屋所有权证，其他3项无房屋所有权证。
房产均为哈尔滨东安园林绿化工程有限公司购置和抵账而来，截止评估基准日，帐面房产中衡山路及友谊路、东安浴池和锅炉房四处房产闲置未用，东升家园一处房产无偿提供给一位本企业职工，现经营快餐业务，东安名苑一处房产现为九龙堂酒楼，是哈尔滨东安园林绿化工程有限公司用房产与现九龙堂经营者合伙经营，每年按利润分成，由于该酒楼经营不善，目前哈尔滨东安园林绿化工程有限公司暂无利润分配。 评估人员现场了解到，哈尔滨东安园林绿化工程有限公司对房屋建筑物的日常维护保养较好，可正常使用。 三、评估方法 评估方法通常有市场比较法、收益法、假设开发法及成本法等四种。市场比较法适用于同类房地产交易案例较多的评估；收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产评估；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产评估；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行评估的情况下的房地产评估。 本次评估针对用途，分析各种方法的适用性，对列入评估范围的房屋建筑物分别采用重置成本法、市场比较法和收益法评估。其中： 1、对于辅助用房采用重置成本法，其计算公式： 评估净值＝评估原值×成新率(%) 2、对于商业和住宅用房采用市场比较法和收益法评估。 （1）市场比较法 市场比较法是将估价对象与评估基准日近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象客观合理价值的评估方法。市场比较计算公式如下：
(完整版)建筑施工企业安全评估标准
附表六 建筑施工企业安全评估标准 安全生产管理制度分项评分 应 得 分 扣 减 分 实 得 分 序 评分方 法 评估内容 评分标准 号 ·未按规定建立安全生产责任制度或制度不齐全， ·责任制度中未制定安全管理目标或目标不齐全，扣 ·承发包合同中无安全生产管理职责和指标，扣 扣 10~25分 5~10分 安全生产 责任制度 5~10分 1 ·有关层次、部门、岗位人员以及总分包安全生产责任制未得 25 到确认或未落实，扣 5~10分 ·未制定安全生产奖惩考核制度或制度不齐全，扣 5~10分 ·未按安全生产奖惩考核制度落实奖罚，扣 ·未按规定建立制度或制度不齐全，扣 3~5分 10~20分 安全生产 资金保障 制度 ·未落实安全劳防用品资金，扣 5~10分 5~10分 5~10分 2 3 20 20 ·未落实安全教育培训专项资金，扣 ·未落实保障安全生产的技术措施资金，扣 ·未按规定建立制度，扣 20分 ·制度未明确项目经理、安全专职人员、特殊工种、待岗、转 查管理 制度目 录、内 容，并 抽查企 业及施 工现场 相关记 录 安全教育 培训制度 岗、换岗职工、新进单位从业人员安全教育培训要求， 分 扣 5~15 ·企业无安全教育培训计划，扣 10分 ·未按计划实施教育培训活动或实施记录不齐全，扣 ·未按规定制定包括企业和各层次安全检查制度，扣 5~10分 20分 ·制度未明确企业、项目定期及日常、专项、季节性安全检查 3~5分 ·制度未规定对隐患整改、处置和复查要求，扣 安全检查 制度 的时间和实施要求，扣 4 20 3~5分 ·无检查和隐患处置、复查的记录或隐患整改未如期完成，扣 5~10分 ·未按规定制定事故报告处理制度或制度不齐全，扣 ·未按规定实施事故的报告和处理，未落实“四不放过” 10~15分 5~10分 ，扣 生产安全 事故报告 处理制度 ·未建立事故档案，扣 5分 5 15 ·未按规定办理意外伤害保险，扣 10分；意外伤害保险办理 率不满 100%，扣 1~10分。 ·未制定事故应急预案，未建立应急救援小组或指定专门应急 救援人员，扣 5-10分 分项评分 100 评分员： 年 月 日 注：“四不放过”指事故原因未查清不放过；职工和事故责任人受不到教育不放过；事故隐
建设单位工程质量评估报告竣工
房屋建筑和市政基础设施工程工程名称：泸县毗卢镇烂庙子村校改建工程 建设单位(章)：泸县毗卢镇学校
一、工程概况 1、工程名称：泸县毗卢镇烂庙子村学校改建工程 2、工程地点：泸县毗卢镇 3、建筑面积：建筑面积平方米 4、建设单位：泸县毗卢镇学校 5、勘察单位：泸县华庭勘察设计有限公司 6、设计单位：泸县华庭勘察设计有限公司 7、施工单位：四川建海建设工程有限公司 8、监理单位：泸县建设工程监理有限公司 二、施工工程完成简况 根据参建各单位合同约定的内容，工程设计、施工等均按要求的项目完成任务，达到合同的质量等级要求，在本工程设计、施工过程中严格执行各项法律、法规、规范及当地政府的有关规定。由于本工程施工工序复杂，质量要求高，施工单位编制了有针对性的施工组织设计和分部工程方案，并严格贯彻执行有效地保证了工程质量和工期。施工技术、质量保证资料、施工管理及建筑材料、构配件和设备的进场检验报告等档案资料齐全有效。 三、监理整改情况 在工程建设的每一分部、分项工程中，建设、设计、监理、施工等单位密切配合较好地完成了各项工程的检查，检查中严格地把住了质量关，对需要整改的地方，一经提出便认真整改，整改后进行复查，达到标准要求后，才可以进入下一道工序施工。 在施工过程中，监理按照国家的各项标准要求，配合各参建单位完成
了本工程的施工监理任务，工程施工过程中的每一个工序度严格按照监理程序做，保证了工程质量。 四、验收单位组成 按照建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》的要求，建设单位组织了竣工工程的验收，参加验收的建设、设计、监理、施工单位及监督站等人员的组成均符合要求。 五、验收整改情况 工程竣工初验收时建设、设计、监理、施工、监督等单位提出了验收意见，针对验收中提出的问题，施工单位已经全部整改完毕，并由各单位进行了复验通过。 六、工程总体评价 该工程经过建设、设计、监理、施工、监督等单位共同密切配合，已顺利完工，其工程各项综合指标已全部达到国家验评标准，符合竣工验收条件，并经各方确认。本工程从建筑设计方面较为合理，能够满足使用单位的要求，在施工全过程中监理单位尽职尽责，施工单位精心施工，克服了各种困难，并采用了新技术、新方案、新工艺。实行了科学化的现代管理措施，圆满地完成了施工合同的要求，质量评定为合格。同意竣工验收，提请该工程申报竣工验收备案。 建设单位：泸县毗卢镇学校 项目负责人： 年月日
房屋建筑物评估案例
房屋建筑物评估案例 案例一:办公楼(房屋明细表5-1-1 第44项) 1、评估对象概况 该建筑物为露天矿办公楼,于2003年3月竣工使用,2008年12月31日账面原值1,151,496、00元,账面净值921,196、50元。房产证为房权证陈宝字第280131号,权利人名称为神华宝日希勒能源有限公司,建筑面积为952、53平方米。 该建筑物为4层混合结构, 檐高15米,条形基础,为现浇钢筋混凝土柱、梁、板,外墙为滚刷涂料,基础3:7灰土垫层,外墙采用滚耍涂料几块石贴面,内墙防磁涂料滚刷,室外台阶采用花岗岩贴面,室内大厅地面采用花岗岩楼地面及拼色镶贴花岗岩组成,走廊及室内地面采用地板砖,楼梯扶手为不锈钢扶手,屋面采用预制砼屋面板,窗为双层钢窗,木门,门厅采用不锈钢全玻无框门。办公楼内设有水、电、暖及通讯、消防系统等设施。 该办公楼使用状况良好,结构有足够承载力,无变形等现象。外墙面完整,内饰无脱落,门窗无变形、锈蚀,墙体平直,通风运行良好,电照无故障,上下水畅通,管道无锈蚀渗漏现象。 2、重置全价 对该建筑物的评估采用重置成本法进行评定估算。 重值全价=建筑安装工程造价+前期及其她费用+资金成本 (1)建安工程造价 建筑安装工程造价包括土建(装饰)工程、给排水、电气工程的总
价,建安工程造价采用预(决)算调整法进行计算,套用《内蒙古自治区施工机械台班费用价格》(2004)、《内蒙古自治区建设工程混凝土、砂浆配合比价格》(2004)、《内蒙古自治区建筑工程消耗量定额及基础价格》(2004)、《内蒙古自治区安装工程消耗量定额及基础价格》(2004)、《内蒙古自治区装饰装修工程消耗量定额及基础价格》(2004),根据《内蒙古自治区建设工程费用计算规则》(2004)及陈旗地区建材信息网站2008年12月材料价格信息计算工程建安造价。根据建筑物的安装工程实际情况,按其土建工程造价的比例确定给排水、电气等安装工程造价。根据委托方所在地方政府的有关规定,计算各类建设取费及建设单位所支付的前期费用及其它费用,费用比例见上表。根据实际情况该项目建成至投产的合理建设期为3、0年,1-3年期固定资产贷款利率为5、4%,建设资金按均匀投入原则计算资金成本; 建筑土建工程造价取费计算表 金额单位:元 注:安装工程以原决算为基础,同时考虑评估基准日的变化趋势而确定。 (2)前期及其她费用计算表 工程前期费用计算表 金额单位:元
工程质量评估报告样本
工程质量评估报告 (竣工验收) 一、工程概况 二、竣工预验收经过 三、竣工预验收监理结论 附一：单位（子单位）工程质量控制资料核查记录表 附二：单位（子单位）分部和分项工程监理抽检情况汇总表 附三：单位（子单位）工程安全和功能检验资料核查及主要功能抽查记录 附四：单位工程观感质量监理检查表 附五：单位（子单位）监理抽查/见证试验情况汇总及说明 附六：单位（子单位）竣工预验收遗留问题的整改结果 附七：单位（子单位）工程质量预验收记录表 附八：竣工预验收小组成员名单及分工表
***工程 竣工验收质量评估报告 一、工程概况 （一）相关单位 1、建设单位： 2、监理单位： 3、设计单位： 4、施工单位： （二）工程特点 1、工程地址： 2、开工日期：*年*月*日。竣工日期：*年*月*日。 3、工程组成及规模 本工程建筑面积***M2 ，结构为框排架结构,1-9 轴(车间部位)为单层排架结构、长向为9M*8=72 米、宽为8*8=64 米、檐高8.5 米、脊高10.1 米；10-11 轴（辅房）为框架三层、9 米*64 米、底层层高4.2 米、二、三层层高3.6 米、檐高12.2 米。 4、工程建筑/结构/给排水/强弱电简介 （1）地面：车间为C25 钢纤维混凝土150 ㎜厚压实抹光。 （2）门窗:铝合金门窗、厂区电动卷帘门、甲级防火门窗 （3）装饰: 内墙面--混合砂浆粉饰，车间刷中等内墙涂料、办公楼业主自理。外墙面--水泥砂浆粉饰、刷外墙涂料。 （4）屋面:辅房为现浇砼板、挤塑板保温、SBS 卷材防水；车间部位为钢结构屋面。
（5）基础及主体构造; 基础为墙下条基和柱下独立基础，基础埋深1.2 米，持力层采用②—2 号粘土层（fak=200kp），垫层为c15，其余均为c25，0.000 以下砖为mu10实心砖，M10 水泥砂浆砌筑，0.000 以上砖为mu10 多孔砖，M5 混合砂浆砌筑。本工程室内地坪标高0.000 相当于绝对标高3.5m,室内外高差 0.3m。 （6）给排水、电气概况 1）室内给水管采用PP-R 给水管，热熔连接。 2）室内消防管采用镀锌钢管，丝扣连接。 3）排水管:废水和污水管室内采用UPVC 排水管，室外雨水管为UPVC 排水管。 4）电气工程: 电源为10KV 供电，室内PVC 电线管暗敷，采用阻燃PVC 管，车间埋地部位采用电线管暗敷安装，其余采用阻燃PVC 管暗敷，电缆采用桥架架设连接。 二、竣工预验收经过： （一）承包单位*** 公司于*年*月*日在自审、自查、自评合格的基础上填写工程竣工报验单，并将全部竣工验收资料报送本监理组，申请竣工验收。 （二）本监理组总监理工程师于*年* 月* 日至* 年* 月* 日组织各专业监理工程师对竣工资料及各专业工程的质量情况进行了全面检查，并于* 年* 月* 日请监理公司总师室及工程部有关专家、建设单位项目负责人，组织施工单位项目负责人、公司技术质量负责人对竣工资料及工程实物质量进行了检查，对在以上检查中提出的问题本监理组已督促承包单位及时整改。主要检（抽）查情况如下： 1、施工质量验收资料 （1）施工、技术管理资料：齐全 工程概况；施工现场质量管理检查记录；组织设计、方案及审批表；技术交底记录；开竣工报告；配合比单；工程总分包合同等资料齐全。 （2）工程质量控制资料：基本齐全