浅谈批量精装修工程管理及控制控制

浅谈批量精装修工程管理及控制要点

摘要：住宅精装修交房是商品房开发的一个趋势。精装修商品房符合现代人紧张的生活方式，也能够减少建筑材料等资源的浪费，符合我国的现实国情。

关键词：批量精装修工程管理

0 引言

目前，房地产市场批量住宅精装修发展不够成熟，对住宅精装修缺乏实际管理经验。为了全面提高装修工程质量，有效地进行成本控制，规范精装修管理流程，减少返修率，提高公司开发产品的竞争力，就必须加强精装修项目的管理及控制要点。作为房地产管理者如何管理呢？

1 做好精装修项目前期准备工作

1.1 精装修方案设计

技术部根据项目定位中建议的设计风格、材料/部品和设备及成本指标与建筑设计同步进行精装修方案设计。

1、精装修方案设计可能对原建筑平面进行修改，请将修改情况及时告知技术部并通知建筑设计单位进行调整；同时，如建筑方案调整，建筑设计单位也应及时通知装修设计单位，保持图纸的一致性，避免重复、差错。

2、精装修方案设计还应注意结构的影响，如梁高及位置等，特别是有梁的房间应注意净高、设备安装等，如退台下层的厨房间、卫生间等。如果梁能上翻应尽量提请结构设计考虑上翻；柱的大小对家俱的布置影响也较大，应引起足够重视。

3、精装修方案设计应达到一定的深度，对家俱、电器布置应明确，楼地面、天棚、墙面等做法明确，主要材料/部品应提供样品或图片，便于其他部门对装修风格的认定及成本估算的审定。

4、对有些部品的设计应提前，如厨柜设计，由于受燃气管、表的影响，可能对厨柜设计进行调整，进而影响水槽位置、排水管位置等。

5、为考虑施工方便、成本控制，对卫生间淋浴房、厨房厨柜设计尽量做到规格统一。

1.2 样板房施工

对样板房进行施工，以达到展示户型、交楼标准和装修效果的目的。

1、为提高样板房施工单位的积极性，提高工作效率，必要时可将瓷砖、石材等已明确品牌、型号的材料交于施工单位直接采购，同时对施工费等方面给予略高于市场价的优

惠，以提高施工单位的积极性。

2、样板房施工期间由于受场地限止、各工种交错作业多，施工时间紧，需公司各部门加强组织协调，注意文明施工，确保现场各工种有序进行。

1.3 精装修交房标准的确定

1、销售部应根据销售策划和销售合同的要求，提出合同中应明确材料标准，对那些材料/部件和设备应注明品牌的应明确提出。

2、对能符合装修效果的有多种品牌的材料/部品和设备应多列同档次品牌或不列，争取批量装修时材料更换的灵活性，降低风险；

3、对交楼标准的描述尽量简单，不超标准进行承诺。

1.4 批量精装修房施工图绘制

根据样板房实际施工效果对样板房施工图进行调整、完善，形成批量装修的施工图，供批量装修招标、施工之用。

1、批量装修施工图绘制人员必须要深入现场，严格按现场情况进行绘制图纸，对样板房装修过程中有过调整的部分应重点关注。

2、批量装修施工图绘制人员应核对样板房与批量装修时的差异，对差异之处应有详细说明。

3、批量装修施工图的深度应达到批量装修要求，做好所有构造做法明确、尺寸标注详尽，保证多家施工单位施工不发生差异（施工误差除外）。

4、批量装修施工图绘制人员应核对批量装修的土建、安装施工图纸，对有差异的，尽早向技术部提出修改土建、安装施工图纸，避免造成事后返工。

5、对无样板房的户型，应参照同样标准进行设计。

2 做好精装修项目实施（施工）管理

2.1 批量精装修施工招标

1、造价部根据批量施工图计算各户型的工程量清单及材料/设备清单并按楼幢汇总各户型，必要时进行标底编制。

2、装修施工管理部门负责收集装修施工单位并组织考察，其他部门可共同参与推荐，优先从集团和本公司合格供应商名录中选择。

3、装修施工管理部门组织投标单位进行现场踏勘、答疑、投标。

4、公司招标小组组织评标、定标，经办部门进行合同签订。

2.2 精装修施工过程控制要点

精装修并不是简单的毛坯房加装修，需在住宅主体施工动工前进行住宅一体化设计。精装修与土建安装必须同步设计。传统的毛坯房仅对建筑平面功能有粗线条的划分，而缺乏详细具体的平面布置和功能定位，现在列举一些常见盲点：

1、平面家具布的合理性考虑不足，就会造成原有建筑主体施工过程中重新剔凿布线，涉及到房间（包括厨房、卫生间、客厅）内的电源插座、有线电视、开关、电话、宽带模块等位置、布置数量不合理。

2、为保持室内地面水平统一，在卫生间、厨房门槛处要满足使用功能保留的高差，可能因地面材料材质厚度不同就造成室内装修面完成后层高损失。

3、卫生间干湿无分区，造成地漏不够、洗衣机进水接驳点没有设置，增设会破坏防水层。

4、厨房内的排烟道、天然气立管在设计过程中无立管定位，造成灶与啼天然气管道、烟机与排烟道之间的相互位置不合适。

5、室内门窗套周边与周边墙体的相对尺寸不足，安防系统在门窗洞口的报警系统没有预留位置。

6、家庭中央空调、新风系统功能设计中，在结构梁部位提前预留空洞，造成房间内的层高局部降低。

2.3 材料/部品供货

1、装修单位根据工程进度提出甲供材料供应计划，包括材料的种类、数量、进场时间等，上报工程部。

2、工程部根据装修单位提出的材料供应计划或自行编制的计划，及时向造价部提交甲供材供应计划。

3、工程部会同监理公司、装修总包单位对材料供应商的送达材料进行验收，并直接转交给总包单位进行保管、使用。

4、对于分包项目，如楼梯、栏杆、厨柜、地板、设备(厨房设备、空调、洗衣机、冰箱等、，工程部应根据装修进度及时通知进场施工、安装；安装后应做好验收，合格后实施成品保护。

2.4 精装修现场检查

1、工程部每月对在建精装修项目进行检查，进行量化的项目评估，检查内容分三个

方面：工作质量、实体质量、安全文明。

2、月度检查完成后一周内，工程部负责编制《精装修工程管理检查报告》，提出建议措施并跟踪落实情况。

3、工程部在月度工作例会上对检查情况进行综述，总结发现的共性问题以及不同施工阶段存在的质量问题，提出管理重点和改进意见。

2.5 精装修整改

对精装修初步验收中发现的质量问题进行整改。

1、装修总包、各分包单位接到精装修初步验收整改通知书后安排整改人员进行整改，整改完成后提请监理公司及工程部验收。

2、监理公司和工程部对整改情况应对照整改通知书的要求进行验收，户内部分应逐户进行验收；涉及土建工程的应通知工程部参与验收。

2.6 精装修竣工验收

当经过精装修初步验收并整改完成后，通知当地质量监督部门参加整体工程的竣工验收。由于本次参加验收的人员众多，注意在验收过程中的成品保护，所有验收人员必须穿鞋套才能进入户内。

综上所述，批量住宅精装修项目管理可以看成是一门学科，它正确反映了住宅精装修工程项目运动和管理的客观规律，把掌握的系统的理论体系应用到实践，通过实践，总结研究出的经验，升华到理论，再去指导实践，循序渐进不断创新。加强住宅精装修管理，是大多房地产企业管理的一个重要环节，更是保证项目施工质量、进度、成本、安全的关键，也是企业长期生存下去的保证。

参考文献

[1] 胡振华. 建筑项目管理[M]. 湖南人民出版社, 2003 版.

[2] 岑书标. 论建筑装饰装修工程施工质量控制[J]. 企业科技与发展, 2010(20).

[3] 夏福成. 浅谈建筑工程施工项目管理[M]. 北京：中国建筑工业出版社，2011.