房地产估价报告6.doc

房地产估价报告

估价项目名称：位于宣城经济技术开发区水阳江路以南麦莎广场

2幢一层、二层、三层部分商业房共计45

本产权证明书证载之房地产抵押价值评估委托方：宣城市恒基房地产开发经营有限公司

估价方：XXX房地产估价经纪咨询有限公司

估价人员：XXX XXX

估价作业日期：2014年元月14日—2014年元月15日

估价报告编号：XXX房估字[2014]0365号

XXX房地产估价经纪咨询有限公司编制

目录

一、致估价委托方函―――――――――――――-------2

二、注册房地产估价师声明―――――――――――――-6

三、估价的假设与限制条件―――――――――――――-8

四、估价结果报告

1.估价委托人――――――――――――――――----10

2.估价机构―――――――――――――――――----10

3.估价对象概况―――――――――――――――――10

4.估价目的――――――――――――――----------13

5.估价时点及其确定理由―――――――――――----13

6.价值类型及其定义―――――――――――――----13

7.估价依据―――――――――――――――――----13

8.估价原则―――――――――――――――――----15

9.估价方法―――――――――――――――――----16

10.估价结果―――――――――――――――――---16

11.估价人员―――――――――――――――――---16

12.估价作业日期―――――――――――-----------16

13.估价报告应用有效期――――――――――-------16

五、估价技术报告

1.实物状况描述与分析―――――――――――------17

2.权益状况描述与分析―――――――---――――---18

3.区位状况描述与分析―――――――――――------19

4.市场背景描述与分析―――――――――――------21

5.最高最佳利用分析――――――――――――------27

6.估价方法适用性分析――――――――――--------28

7.估价测算过程――――――――――――――-―---29

8.估价结果确定――――――――――――――------32

9.抵押价值风险提示――――――――――――――--33

10.抵押物变现能力分析――――――――――――---34

六、附件-------------------------------------------36

1.估价委托书复印件.；

2.委托方承诺函复印件；

3.不动产证书复印件；

4.估价对象外观照片；

5.估价机构营业执照复印件；

6.估价机构资格证书复印件；

7.注册估价师资格证书复印件

致委托方函

宣城市恒基房地产开发经营有限公司：

根据贵公司的委托，我公司已经对位于安徽省宣城市麦莎广场2号馆共60处总建筑面积为5157.95m2的商业房产（属宣城市恒基房地产开发经营有限公司所有）进行了现场勘查，并进行了房地产公开市场价值与房地产抵押价值评估，目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

所谓公开市场价值是在公开市场最可能形成的价格；采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价值应是公开市场价值。

房地产抵押价值等于假定估价对象未设立法定优先受偿权利下的房地产市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

根据现业主宣城市恒基房地产开发经营有限公司的书面承诺，估价对象在估价时点无查封、无拖欠地价款、无拖欠工程建筑款、无抵押等，即法定优先受偿权为0元（大写：人民币零元整），其在估价时点的抵押价值等同于市场价值。

根据委托人所提供的有关资料，经过估价师实地查看和市场调查，遵照《物权法》、《城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》等有关法律法规和技术标准，在了解和分析估价对象实际情况的基础上，本着独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，遵循必要的估价程序，结合估价人员的经验和对影响房地产价值因素的分析、计算，选用市场比较法和收益法进行了分析、测算和判断，确定估价对象在估价时点2014年1月14日的评估结果，分别为：1、公开市场价值（含相应分摊的土地使用权）为人民伍仟柒佰贰拾伍万肆仟壹佰陆拾贰元整（小写：57254162.00元）；

2、抵押价值（含相应分摊的土地使用权）为人民币伍仟柒佰贰拾伍万肆仟壹佰陆拾贰元整（小写：57254162.00元）；

3.平均抵押单价为11100元/㎡。

4、各估价对象价值明细表如下：

以上内容摘自房地产抵押估价报告，本报告的估价结果成立有赖于必要的估价假设前提，如果假设前提最终未能成立，则估价结论也不生效，欲了解本估价项目的全面情况，请认真阅读房地产抵押估价报告全文。

本估价报告的使用有效期限为一年（2015年1月14日止）。

XXX估价经纪咨询有限公司

法定代表人：

二0一四年元月十五日

估价师声明

我们郑重声明：

1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3.我们与本报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5.参与本次估价项目的估价师XXX已经对本报告中的估价对象进行了实地查看并拍摄照片，未发现明显异常，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。对结构质量存疑的，请另行委托专业机构检测。

6.本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，根据建设部、中国人民银行、中国银监会建住房【2006】8号文件的规定，应由提供方承担法律责任,估价机构和估价人员不承担相应的责任。

7.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

8.本次评估以委托方提供的《宣城市房地产权属证明书》确认委估房屋的产权合法性，权属证明书与房地产权证具有同等的转让、抵押效力（注：其中还1-76号未能提供复印件，如果该房此前已经设定抵押，将无法设定抵押，请报告的使用人关注这一点，当然该房如果此前并未设定抵押，则遗失产权证明书是可以申请补发的，也不会影响抵押权的登记）。以委托方提供的国有土地使用证复印件确认土地的合法性，国有土地使用证为交验原件，且权属证书的真伪只有原颁发机关才能做出准确判断，颁证机关将在办理抵押登记时予以确认，权属有瑕疵的依法不能办理相关手续，抵押权人采取直接从登记机关的颁证窗口领取他项权证的方式将有效避免相关风险，我们提请拟接受抵押方关注这一点。

9、委托方已对估价对象是否存在法定优先受偿权（即是否存在抵押、是

否存在拖欠工程款、是否存在查封等）进行了书面承诺并负法律责任，由于从估价勘查之日到抵押权登记成立尚有一个时间段，即使我公司评估时对其书面承诺进行了必要的核实并证明其承诺属实，但在逻辑上仍不能确保在委托估价至抵押权登记这一时间段内绝对不会新增法定优先受偿权（譬如在该期间内被司法查封），而是否存在抵押、查封这一类法定优先受偿权，客观上也只有不动产登记机关才能给出权威的答案，故我公司未对该承诺的真实性予以核实，最稳妥的办法是未来的抵押权人在办理抵押登记时向负责把关的抵押登记机关核实，我们提请拟接受抵押的银行关注这一点。

10.本报告最终解释权为宣城金桥房地产估价经纪咨询有限公司所有。

注册房地产估价师：（签字）注册号：3420110012

注册房地产估价师：（签字）注册号：3419960019

二0一四年元月十五日

估价的假设和限制条件

一、本次估价的假设前提

1.本报告以委托方提供的房地产权属证书等资料真实合法有效，估价对象无司法机关、行政机关查封等禁止转让、抵押情形，房地产权属无纠纷，国有出让土地使用权转让、抵押能获得有批准权的人民政府或有关部门的批准为前提，即以估价对象拥有合法产权、属于合法使用、可以在公开市场上自由转让、抵押等处分为假设前提。

2.本报告以房屋建筑质量合乎安全标准，可以长期持续使用为假设前提。

3.以委托方提供的楼盘营销楼书上的房号与产权登记部门颁发的产权证明书上的房号保持一致为假设前提。

二、未经调查确认或无法调查的资料

1.估价师已对估价对象在估价时点的法定优先受偿款进行了必要的注意，并在估价师声明里对拟接受抵押的银行进行了必要的提示。

2.本次估价未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和实验，本次评估假设其无基础、结构等方面的重大质量问题。

3.本次估价未对委托方提供的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》的复印件的那个相关产权资料进行核实，委托方应对产权资料的真实性负责。因产权资料失实造成估价结果有误的，根据建设部、中国人民银行、中国银监会建住房【2006】8号文件的规定，应由提供方承担法律责任,估价机构和估价人员不承担相应的责任。

三、估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响

1.本次估价考虑的是估价时点的市场价格和抵押价值，无法提前预测将来可能的变现之日的国家宏观经济政策有无重大变化、是否遇有自然力和其他不可抗力等因素对房产价值的影响，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响。

2.关于法定优先受偿权的披露：根据委托方的书面承诺,估价对象的法定优先受偿权为0元, 大写：人民币零元整。其在估价时点的抵押价值等同于市场

价值。

四、本估价报告使用的限制条件

1.本次估价报告仅供委托方按约定的估价目的及上级主管部门审查使用，未经估价机构书面同意，本估价报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。

2.本报告自提交之日起一年内有效。本估价报告需在设定的有效期内使用，超过有效期使用，本报告无效。

3.本估价报告需经房地产估价师签名并加盖估价机构公章，并作为一个整体时有效，复印件无效。

4.本估价报告仅向委托方进行抵押贷款确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，运用于其它方向本估价报告无效。

5.本报告之估价结论是估价对象在估价时点的抵押价值，报告应用有效期内，若由于国家政策、经济环境及估价对象本身的物理状况等因素发生重大变化，对估价结论发生严重影响时，应及时申请估价机构重新估价而不可直接使用。

房地产估价结果报告

一、委托方：宣城市恒基房地产开发经营有限公司

二、估价方：XXX房地产估价经纪咨询有限公司

法定代表人：XXX（注册房地产估价师）

公司地址：XXX

资质等级：国家贰级评估机构

联系电话：XXX XXX

三、估价对象概况：

估价对象位于市区水阳江路以南，水阳江大道与创业路交汇处，交通比较便利；宣城麦莎广场占地261亩，总建筑面积27万㎡，项目规划为以家居建材为主题，集家居建材装饰广场、主题购物中心、品牌大卖场超市、四星级酒店、数码城、小商品城、酒店式办公、特色商业街、休闲娱乐、物流仓储配套等多种业态于一体的宣城市区首个城市综合体项目，也是皖东南地区唯一的多元家居复合业态，是具有强大辐射力的综合性商业项目。估价对象东侧为新建亚夏汽车城，周边有银桥湾、翡翠城。美都新城、万宇新城等住宅小区；估价对象所在系正在开发建设的新区，周围基础配套设施齐全，未来商业增值潜力较为看好。

本次评估的商业房为麦莎广场家居城2号馆共计60本产权证明书记载的房地产，合计建筑面积5157.95㎡。2号馆1-3层是专营地板、门窗、家具、灯饰的大卖场，配设有8部自动电梯。本次评估的房屋分别位于第1、2、3层，合计建筑面积5157.95㎡，钢筋混凝土结构，建于2012年，设计用途为商业，绝大部分已经装修（地面铺设瓷砖）并对外承租（根据经营需要进行了隔断和装修），层高4.5米以上，空间平面布局较好，能满足经营需要。各产权证载数字明细如下：

委托方提供了国有土地使用证复印件，证号为宣国用（2007）第4705号，地号为8-1-617，证书复印件证载显示总面积为16645.64㎡。地类（用途）为商服用地，土地出让年限至2044年8月22日止。土地四至清晰形状规整，地势平坦，已经完成了七通一平。

房地产权属状况见后附的复印件。

四、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房产抵押价值。

五、估价时点：2014年1月14日（以委托估价以及现场勘察之日为估价时点）

六、房地产抵押价值定义：

房地产抵押价值等于假定估价对象未设立法定优先受偿权利下的房地产市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

七、估价依据：

（一）国家法律、法规：

1、《中华人民共和国物权法》

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》

3、《中华人民共和国土地管理法》

4、《中华人民共和国担保法》

5、《中华人民共和国城乡规划法》

6、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

（二）部门规章、规范性文件：

1、《城市房地产抵押管理办法》

2、《城市房地产转让管理规定》

3、《商业银行房地产贷款风险管理指引》

4、《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房[2006]8号）

5、《房地产抵押评估指导意见》

6、建设部关于印发《房屋完损等级评定标准》

（三）技术标准：

《房地产估价规范》（国标GB/T 50291-1999）

（四）地方性法规、司法解释

1、《安徽省城市房地产交易管理条例》

2、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（法释[2000]44号）

3、最高人民法院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》（法释[2003]6号）

4、最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）

（五）委托方提供的有关资料：

1、《房屋所有权证》和《土地使用权证》原件和复印件

2、估价委托书

3、估价对象法定优先受偿权承诺函

（六）估价人员调查收集的资料：

1、估价对象区域位置示意图

2、估价对象现状利用照片

3、估价人员实地查勘获取的资料

4、本公司调查、搜集的有关市场资料

八、估价原则：房地产估价总的要求是独立、客观、公正，在本次估价作业中，我们遵循的原则主要有下列6项：

1、独立、客观、公正原则

独立、客观、公正原则是房地产估价的最高行为准则。独立原则要求估价机构本身应当是一个不依赖他人、不受他人束缚的独立机构；要求估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系；要求估价机构和估价人员在估价中不应受外部因素的影响，不屈从于外部压力，完全凭借自己的专业知识、经验和良心进行估价。所谓客观，是要求估价机构和估价人员不带着自己的好恶、情感和偏见，完全从实际出发，按照事物的本来面目去估价。所谓公正，是要求估价机构和估价人员在估价中应公平、正直，不偏袒任何一方。因此，遵循独立、客观、公正原则的核心，是估价机构和估价人员应站在中立的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。

2、合法原则

遵循合法原则，首先要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。遵循合法原则，具体来说有下列几个方面：在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据；在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据；在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。

3、最高最佳使用原则

所谓最高最佳使用，要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提

进行。它是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。

4、替代原则

替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。同一供求范围是指与估价对象相同或相近的房地产所处的区域范围。

5、估价时点原则

估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点上的客观合理价格或价值。估价不是求取估价对象在所有时间上的价格，而是求取估价对象在某一时间上的价格，而这一时间不是估价人员可以随意假定的，必须依据估价目的来确定，这一时点即是估价时点。

6、谨慎性原则

谨慎性原则又称稳健性原则，是指在存在不确定因素的情况下，房地产估价师做出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，保障抵押权人的合法权益。

九、估价方法

（一）本次估价的技术思路和估价方法

根据《房地产估价规范》，通行的估价方法有市场比较法、收益法、假设开发法、成本法、基准地价修正法等；有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法；收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。

根据本次估价的目的及估价对象的实际状况，估价人员在现场查勘的基础上，仔细分析掌握的相关资料：估价对象属于市区内已建成的商业房地产，其他业主的毗邻不动产众多，在现有法规下已经不具备采用假设开发法估价的前提条件；作为已经形成商业、办公条件的商业房地产，通常也不适合采用成本法估价。由于估价对象的用途为商业房，根据市场调查，近期内与估价对象处于同一供需圈，用途相同的类似房地产转让活动较为频繁，市场交易案例相对较多，适合选用市场比较法；估价对象具有明显的收益特征，属于收益性房地产，理论上适合收益法估价，但鉴于市场氛围尚待进一步行成，其未来收益年

限内租金收益有一定的不确定性，目前暂不适合采用收益法估价。经综合分析考虑，故本估价报告采用市场比较法估价。

估价对象的抵押价值为假定未设立法定优先受偿权利下的公开市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

（二）估价方法的定义

市场比较法，是指与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法是房地产估价最重要、最常用的方法之一，也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方法。

十、估价结果：见致委托方函。

十一、估价人员：XXX估价师注册号：3419960019

XXX 估价师注册号：3420110012

十二、估价作业日期：2014年元月14日—2014年元月15日。

十三、估价报告使用有效期：自2014年元月15日始—20145年元月14日止。

房地产估价技术报告

一、估价对象实物状况描述与分析

1.土地实物状况

1.1名称、坐落：宣城经济技术开发区水阳江路以南、创业路以东。

1.2四至：东至景德路，南至林海路，西至创业路，北至水阳江路，临路状况较优。

1.3面积：证书复印件证载显示总面积为16645.64㎡。

1.4用途：土地登记用途为商服用地，实际用途亦为商服用地。

1.5形状：矩形面积较适中，对土地利用较有利。

1.6地形、地势、估价对象宗地地面平坦，无明显高低起伏；地势较高，地势条件较好。

1.7土壤地基、水文：地基略须处理即可满足建筑要求，承载力及稳定性建好，地质条件较好。附近江河湖泊对防洪和河道通畅无影响，对地下水不造成污染，对地下水径流通畅无不利影响。

1.8开发程度：估价对象宗地内外开发程度达到通路、通电、通上水、通下水、通讯“五通”宗地内达到土地平整“一平”的开发水平。

2.建筑物实物状况：

2.1名称、坐落、用途：宣城经济技术开发区水阳江路以南、创业路以东麦莎广场家居城第4幢1-2层的部分商业房地产。

2.2建筑面积：麦莎广场家居城第42共计45权证明书记载的分别位于第1、2、3层房地产，累计建筑面积5157.95㎡。

具体见表3《估价对象建筑物基本状况表》。

2.3层数、总高度：总层数六层，层高4.5米以上，见表《估价对象建筑物基本状况表》。

2.4建筑结构：钢筋混凝土结构。

2.5装饰装修、层高、跨度、屋架、屋面、墙裙、地面承载力等见表3： 设计用途为商业，绝大部分已经装修（地面铺设瓷砖）并对外承租（根据经营需要由承租户进行了隔断和装修），空间平面布局较好，能满足经营需要。

估价对象建筑物基本状况表

室外道路为水泥地面，地基承载力较优，周围公共配套设施完备程度尚可。 2.6设施设备：照明、给排水、通讯、卫生、消防等设施设备齐全，配设有8部自动电梯。

2.7平面布置：建筑轮廓长方形，室内整体布局合理、规整。 2.8建成年月：建于2012年。

2.9维护、保养、使用情况：建筑物墙体、屋架完好牢固，梁、板、柱、墙面、屋面完好，水电、管道等线路通畅，均处于有效状态，建筑物整体维修保养状况较好。

2.10完损状况：表面结构无破损，属完好房

3.估价对象实物状况分析

估价对象为在用的商业房地产，其房屋、土地现状对估价对象生产及使用无不利影响，可以确定估价对象实物状况较优。

二、估价对象权益状况描述与分析 1.土地权益状况描述

1.1土地所有权状况：国家所有。

1.2土地使用权状况：于2007年10月31日完成土地使用权登记，土地使用权证号：宣国用（2007）第4705号，座落宣城经济技术开发区水阳江路以南、创业路以东.土地使用权面积：证书复印件证载显示总面积为16645.64㎡，土地使

幢号 层数 现状用途 结构 建筑面积（m 2）

建筑物装饰装修、层高等基本状况

2

幢 1-3 商业房

钢混 5157.95

估价对象为2幢1-3层商业房地产，外墙涂料，铁

门，铝合金窗，打部分地面铺设地砖，部分尚待装修的

为水泥地面，钢筋混凝土柱、柱间钢支撑，钢梁钢檩条。内墙涂料，钢屋架，彩钢隔热板屋面，层高均4.5米，地面承载力较优，维修保养状况较优