武汉房地产项目分析

武汉项目分析

简介：

一、武汉市概况

二、武汉市整体房地产市场情况

三、武汉商品房业态分析

四、写字楼供应与销售基本分析

五、该地块所在区域楼盘分析

六、该地块建设建议

一、武汉市概况

1、地理与人口

武汉市是湖北省省会和湖北省政治、经济、文化中心，华中地区最大城市和内外贸商埠，也是中国内陆最大的交通枢纽，工业、教育、科研的重要基地之一。位于江汉平原东部，长江中游与长江、汉水交汇处。东经113°41′-115°05′，北纬29°58′-31°22′。武汉地处北回归线内侧的中纬度地区，属亚热带湿润季风气候，雨量充沛、日照充足，四季分明。面积8467.11平方公里，市区被长江、汉水分隔成武昌、汉口、汉阳三镇。现辖江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山、东西湖、汉南、蔡甸、江夏、黄陂、新洲13个区和经济开发区、高新技术开发区2个国家级开发区，全市总人口831万，其中，中心城区7个，人口为481万。

2、历史概况

武汉历史悠久。据考古发现和古籍记载，远在一万多年前，已有先民在此生息繁衍。现经发掘出土的盘龙城遗址，考古鉴定为距今3500年前的商代方国宫城，也是迄今为止在长江流域发现的唯一商代古城。1911年10月10日，辛亥革命在武汉爆发，中国5000年的封建时代从此终结，历史翻开了新的一页。1986年12月，国务院公布武汉为历史文化名城。

3、环境资源

武汉耕地面积40.17万公顷，水域面积21.87万公顷，林地6.79万公顷，草地0.69万公顷。不能临江傍水，四周湖泊星罗棋布，河港交织，水资源相当丰富，以长江为干流构成庞大的水网。在正常年景，地下水总储量128亿立方米，地表水7145亿立方米，武汉水资源总量不仅大大超过了现有工农业生产和城镇居民用水总量，而且价格低、水质优。武汉现已发现33种矿产，矿点达154处，潜在经济价值8400多亿元人民币。储量最大的是膨润基地，其中膨润土储量1.18多亿吨，居全国第一位。

4、区位与交通

武汉地处长江中游，素有“九省通衢”之称，以武汉为圆心，以1000公里为半径，北京、上海、成都、广州等大城市都在其中，武汉因此被誉为进入中国内陆市场的“金钥匙”，中国经济地理中心。武汉港作为中国内河第一大港，5000吨级货船可长年进出武汉；武汉也是中国铁路、公路主枢纽之一，京广铁路与长江在武汉交汇，京九铁路也在武汉与京广铁路相连接，即将建设与京广线平行的武汉至广州高速铁路干线，形成沟通华北、西南、中南、华东地区的铁路网络；武汉天河机场是华中地区最大的航空港，已开通60多条航线，2003年获得航空口岸落地签证权；京珠、沪蓉高速公路也在武汉交汇。高速公路、高速铁路与长江水运“柔性联运”的出现，将使武汉作为中国内陆市场枢纽的战略地位更加突出。武汉市内交通方便快捷，武汉长江大桥、长江二桥、武汉白沙洲长江大桥和武汉军山长江大桥横跨长江，晴川桥、江汉五桥建成通车，沟通武汉内环和中环线。武汉已初步形成“水陆空”的立体型、多功能、现代化的综合交通体系。

二、武汉市整体房地产市场情况

1、房地产开发投资情况

2006年1-6月全市房地产开发投资152.21亿元，与去年同期相比增长33.9%,占全社会固定资产投资的25%;其中房地产住宅投资为110.19亿元,同比增长42.5%.

受国家宏观调控及投资结构调整的影响，武汉市固定资产投资增长幅度逐步回落，1-6月投资增幅比一季度回落6个百分点，比上年同期低13.2个百分点，其中房地产开发投资增幅比一季度回落9.7个百分点.

在武汉市各区中，江汉区房地产开发投资38.69亿元，江岸区房地产开发投资31.53亿元，武昌区房地产开发投资26.56亿元，分列全市房地产开发投资前三位。

2、金融情况

2006年4月28日起央行再次上调金融机构贷款基准利率,金融机构一年期贷款基准利率由现行的5.58%提高到5.85%.2006年1-6月,全市房地产短期贷款余额和中长期贷款余额

占全市贷款总额的比重为87.7%，其中：短期贷款余额1228.13亿元，中长期贷款余额1923.70亿元。金融机构全部新增贷款中，武汉市房地产开发贷款和个人住房抵贷款新增的比重正逐年下降：2003年末的比例为29.5%；2004、2005年分别降至28.24%、16.6%，今年6月末这一比例为22.29%。

3、商品房供给情况

2006年上半年武汉市有几个体量较大的楼盘推向市场，如锦绣长江、光谷世纪城、锦绣龙城、水岸星城等，平均供应体量都在50万平方米以上，使得武汉市2006年上半年的供应量有较大的提高。2006年武汉商品住房市场总容量约为84800套，上半年市场容量（总需求）45339套，总供给75520套，总体供需比1.67：1，2006年上半年全市商品房施工面积为2199.53万平方米,同比增长19%,其中商品住房施工面积为1838.7万平方米,同比增长21.2%;商品房新开工面积为571.35万平方米,同比增长21.2%;商品房新开工面积为571.35万平方米,同比减少8.8%,其中商品住房新开工面积为520.47万平方米,同比减少6.1%;商品房竣工面积为161.01万平方米,同比增长7.1%;商品房空置面积为69.23万平方米,同比增长4.5%,其中商品住宅空置面积为42.09万平方米,同比减少8.2%.

4、商品房销售情况

房地产行业调控政策的实施，市场观望气氛渐浓，在房价走势预期不明朗的形势下，居民购房行为趋于理性，住房消费需求今年以来持续下滑。1-6月全市竣工商品房面积161.01万平方米，比去年同期增长8.5%，商品房销售面积420.12万平方米，比去年同期下降14.6%，商品房空置面积达到69.23万平方米，增长4.5%,商品房销售持续下降.

5、土地市场情况

元/平米

6、消费市场情况

从消费人群来看，原居住地为本市的购房者占到61.08%,外市购房者(含长期在武汉工作、生活的部分消费者)占到38.92%，在外市购房者中，本省占到了66.6%，外省占到33.16%，境外占到0.48%。消费者的居住支出平均为64.49元，与去年同期相比下降16.6%。在购房者中，家庭已拥有一套住房进行第二次或多次购买行为的占到59％，其中，东西湖区和洪山区所占的比例最高。

7、价格走势情况

2006年武汉市中心城区前十个月销售套数与均价走势图和十月份销售图如下，

可以看出，

（1）、四五月份是销售的高峰期，价格在不断震荡中有大幅度的上升。

（2）、主要销售的住房产品价格集中在3000-4000元/平方米，价格在4000元/平方米的商品住房成交量不断上升。

成交均价在4000元/平方米以下的楼盘，占到了整体成交量的68.13%，其中价格在3000元/平方米以下的商品住宅占到19.98%，3000—4000元/平方米的住宅占到48.15%，本月4000—5000元/平方米的的住宅占到21.92%，5000元/平方米以上的住宅占到9.95%。市场上5000元/平方米以上产品的增多是带动相应购房需求增长的有力因素，带动价格在4000元/平方米的商品住房成交量不断上升。同理，3000元/平方米以下产品的销量逐步递减。

（3）、另外，从住宅交易区域来看，5000元/平方米以上的高价位住宅交易多集中在汉口中心区和武昌中心区，3000元/平方米以下的住宅交易多集中在沌口片，东西湖和光谷片。

8、户型面积情况

1）、2006年户型供应与销售情况（截至11月销售）

供应情况：

（1）、上半年主要销售的住房产品户型集中在90---130平方米

（2）、80平方米以下户型求大于供，120平方米以上户型供大于求，80-100平方米户型供销比较平衡。

（3）、90平方米以下户型的上市和销售情况受政策的影响程度目前表现的并不明显。

9、消费情况分析

（1）、武汉市居民人均年可支配收入大概为12500元，位居全国前列。

（2）、武昌区、江岸区是上半年的热点购房区域。

亿房研究中心的2006年上半年调研结果显示，潜在消费者对购买住房的区域偏好主要集中于武昌区和江岸区，具体而言，实际上对汉口中心城区的偏好程度更高，但受到该区高房价影响，使得一部分在该区域工作及希望在该区域置业的人群在别的片区寻求替代品；在几个大盘的拉动下，东湖开发区、江岸区、桥口区的销量比例在二月份有所增加。三、武汉商品房业态分析

1、各建筑形态的供销情况

供应情况：

● 在这几种建筑形态的供应面积中以小高层、高层为主，占82%，多层与别墅仅占18%。 ● 从销售情况看，多层需大于供，高层、小高层供需基本平衡，多层由于价位偏低、得房

率高、绿化率高、传统居住习惯等原因仍然是居住购房的首选。

2、物业形态供应情况

目前，住宅物业仍是房地产的主要供给产品，写字楼物业供给量相对较少，但通过对上半年房地产市场一、二季度的具体分析，写字楼供应量增长最快，增幅张达到15.3%

，住宅供应量增幅为6.2%，商铺供应量增幅为8.8%。

四、写字楼供应与销售基本分析

1、武汉写字楼现状

目前，武汉市新增写字楼主要集中在东湖高新技术开发区、中南路等区域，占到了全市整体新增供应的三分之二左右。5A级写字楼、公寓式办公楼、针对创业型中小企业定制的面积可分割式写字楼的出现都表明武汉市写字楼的功能正被不断具体化，而经济的快速增长（2006年一季度武汉GDP增幅为9年来同期最高值）进一步促使了写字楼市场的活跃，也促进了更多的企业进入写字楼办公。有资料显示，武汉市供应量最大的高档写字楼，如招银大厦、泰合广场、世贸大厦、中商广场、瑞通广场等均价都超过了7000元／平方米，有的甚至超过了10000元／平方米。现阶段各区域在售写字楼分布如下图：

2、开发写字楼存在的问题

市场积压量大、需求淡静、加之特殊的商务用途，使写字楼项目在市场操作上遭遇更高的难度，于是开发商很自然对写字楼市场形成一些“共识”。

1)价格高。只有少量的大企业才有能力购买，市场需求不旺。

2)压力大。写字楼用户（买家和租客）只有在现房时才会购买和租用，前期压力大。

3)周期长。租的比买的多，回收期太长。

4)风险大。投入成本比住宅大得多，而回收期长，受政策、经济形势影响大，风险不言而

喻。

但随着武汉的发展，越来越多的企业在武汉驻足，从2003年开始，武汉的写字楼市场开始活跃起来，越来越多的大企业选择在写字楼办公。

3、汉口地区写字楼情况

汉口地区先是有世贸、武广商业圈，后由于市政规划，现已移至“金融一条街”建设大道的建银、瑞通商务圈；中山大道从老牌商业中心江汉路段延伸到三阳路，佳丽广场、德润大厦、金源大厦、武汉数码港等商务楼一气贯通；武昌地区则相对集中于中南路的CBD区域，中商广场、世纪广场、洪广大厦、发展大厦等写字楼项目聚集；而随着光谷地区日渐成熟，信息科技公司越来越多，写字楼也已成气候，SBI创业街、湖北信息产业大厦、华乐商务中心等均主要针对科技公司做宣传。武汉写字楼基本形成了以汉口建设大道金融一条街、解放大道世贸、武广商务、商业圈为主，中山大道江汉路直至三阳路的次商务、商业圈；以武昌中南路商务商业圈为主，光谷地区次之；而青年路、武珞路、珞喻路、徐东路、中北路、和平大道等地区附随的格局。由此可以看出未来写字楼的区位变化逐渐明显，商务区和商业区形成哑铃状，两头粗，中间细，但又不互相脱离，即刻实现工作和休闲的互换。武汉甲级写字楼分布情况：

汉口地区楼盘主要分布在建设大道沿线、沿江大道沿线、中山大道沿线、京汉大道沿线、解放大道沿线、发展大道沿线。如：

建设大道沿线：

德威上城（江大路）—圆梦圆国际广场、雅琪公寓（黄孝河路）—海虹·景（澳门路）—华美国际（香港路）—香港路·浅水湾（香港北路）—兆瑞·国际（高雄路）—西北湖·凤凰城、（北湖西路）—两湖总都（北湖小路）—天润·北湖假日（新华下路）—心家泊、新华西·美林公馆（新华西路）—楚天星座（万松横路）—志顺·中央华府（青年路）

沿江大道沿线：

滨江苑（长江二桥）—六合新界（六合路）—九龙仓·时代广场、兰陵·大公馆（胜利街、兰陵路）—汉正大厦、暨济·春天园（利济南路）—丽水康城 new（桥口建一路）

中山大道沿线：

金益大厦（四唯路）—汉正街第一大道（汉正街）—宝利金国际广场、紫晶城（江汉路）—上城国际、景江华庭（前进二路）—中电时代（友谊路）—万信·摩登会馆（武胜路）

京汉大道沿线：

盛世华庭（永清街） --- 民福金堡、中福时代（公安路） --- 金成世家（游艺路） --- 花样年华（前进四路） --- 鑫成·俊杰（南京路）--- 御景名苑 new（桥口站玉带正街）

解放大道沿线：

东立国际、二七城市花园（二七路） --- 澳门·银座（澳门路） --- 香港路 8 号、百帝苑（香港路）---中侨观邸、天下·城市365 （台北路） --- 创世纪广场（中山公园）--- 新世界中心（航空路口）---宝丰时代、时代天骄 2 期（宝丰路） --- 金叶 SOLO 国际（仁寿路） --- 博学仕府（简易站）--- 汉水熙园、香港映象、东方花城（古田四路） --- 汉口春天二期（古田三路） --- 汉口人家

发展大道沿线：

创意 SOHO （唐蔡路） --- 华立·新华时代、金利·明珠花园（马场角）--- 思联·花园城（贺家墩）

五、该地块所在区域楼盘分析

1、该地块附近楼盘

结论：

（1）、由于位为“金融一条街”附近，地价较高，该区域楼盘的占地面积大都在10000平米以下，以五六千平米为主，开发建筑形态多以一栋或两栋高层为主。

（2）、户型以小户型和三房为主，面积在85—120平米销售较快，需求较大。

（3）、该区域楼盘均价大都在4500—6000元/平米之间，以高档住宅和中高档写字楼为主。

2、江汉区写字楼出租情况

（1）、从上表可知，该区域写字楼出租价格大概在18—40元/平米·月之间。

（2）、中高档写字楼的出租率较高，平均入住率达到78%。

3、商铺

行业需求：家电、餐饮仍是本季度商铺需求的主力。随着家电行业的竞争并购的狂潮，国美等外来商家积极寻点，试图在武汉抢占更多市场份额，预计今年下半年将增开6家门店。另外，餐饮业较为红火，永和、绿荫阁等餐饮连锁也纷纷增开分店。超市开始广泛进入新兴社区，鲁巷商圈被视为利好选择。中商平价已在此开出第三家社区店；中百仓储斥资购买其14000平方米的商铺；而百佳等几家外资超市也看好此处地段，欲选址开店。

销售和投资需求:由于市场上新增供应量较少，销售市场行情平淡。投资市场方面，外国投资基金继续积极物色合适的物业进行投资，那些经营状况良好、收益稳定的项目是他们优先考虑的目标。

租金和价格: 主要商业项目售价及租金

4、酒店

六、该地块建设建议

根据以上分析论述，该地块建议建成一栋30层左右的底商—中高档写字楼或一栋高档酒店式公寓

原因：１、由于地块面积在4000平米左右，面积较小，建多层或小高层形不成规模，土地成本相对太高。

2、该区域位于“金融一条街”上，中高档写字楼出租、出售

率较高，酒店入住率高。

3、该区域商业繁荣，商铺较写字楼价格高，底层商铺可以增

加开发利润。

4、自由分割，基本单元为100㎡左右。