投资项目分析报告范文

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投资项目分析报告范例参考xxx 公司xxx 投资项目分析报告

一、概述

（一）项目实施的背景和依据（略）

（二）项目概况

1. 项目名称:（略）

2. 项目地点:（略）

3. 项目规划:

（1）占地范围:南起x x ，北至x x ，全长约120米;西起x x ，东至x x ，全长约116 米。

（2）占地面积: 总面积为17250平方米，其中:

项目占地面积13915平方米;

市政代征地为2185 平方米;

超代征地为1150 平方米。

（3）建筑面积:总建筑面积为10 万多平方米，其中地上容积率为 4.4 ，地下容积率为 2.4 ，建筑物限高30米。

（4）项目建设进度: 建设期预计三年半，开始于1994 年第二季度，完工于1998 年。

4. 项目建设目标。

通过对该地带进行总体规划和改造，建成x x 商城使其成为该地区独具特色、一流水准的综合性商业中心，构成一个商业、服务、餐饮、文化和娱乐等为一体的多功

能、高档次、现代化的大都市商业群体。

以图书和音像制品为契机，逐步开发和建设向全国甚至全世界辐

射的销售网，并配套发展保险、运输、通信、金融、服务、维修和信息网络。

（三）投资者概况（略）

（四）编制依据与研究范围（略）

二、项目建设必要性分析（略）

三、市场分析（略）

四、项目开发条件及技术设计方案分析（略）

五、项目开发建设及经营的组织与实施计划

（一）项目工程建设内容

I. 项目基本数据。

（1）规划建设用地范围（略）。

（2）占地面积。

总占地面积17250 平方米，其中代征地2185 平方米，超代征地1150 平方米，规划建设用地13915 平方米。

（3）规划要求。

总建筑面积为10 万平方米左右。其中，地上容积率为 4.4, 地下容积率为

2.4 ，限度30米，局部40 米。

2. 拆迁工程。

（1）项目所在地基本现状。

在规划占地范围内，地面现状物如下:

a. 楼房建筑面积1710457平方米。

b. 平房建筑面积6816.55 平方米。

c. 乱搭乱建小厨房3120平方米（按312户x 10 平方米/ 楼）。

d. 界墙长约150米

e. 简易门楼45 米（15 个）。

f. 小栅子381.72 平方米（8 个）。

g" 铝合金商亭52.25 平方米（3 个）。

h. 树11 棵（无古树）。

（2）项目所在地的单位和居民及其安置。在项目规划占地范围内，现有单位和居民如下:

a. A 店现有占地面积3514平方米，建筑面积9800平方米。

b. 其余公共单位5 家，总建筑面积2515.3 平方米。

o .机关办公楼1家。B公司面积2700平方米（含红线外900平方米）。

d. 个体饭馆11 家。

e. 居民312户。

按合同规定x x书店将迁回x x商城，其还建面积为10000平方米。

5家公共单位将按原建筑面积还建。具体有两个解决办法。其一，迁回x x

商城，；其二，在xx商业区购买商业楼供回迁。目前倾向于第二种方案。

所有上述商业单位（包括A店）在建设期间自行解决其周围问题，但将在公平合理的原则上补偿其损失。

B公司按规定不在回迁之列，但本项目将承担搬迁的费用。具体搬迁办法由x x开发办统筹解决。

本项目将按国家有关政策拆迁312户居民，为他们购买商品房。

（3）拆迁工程。

xx书店的拆除需要采用控制爆破技术，其他拆除工作比较简单。所有拆迁工作预计在半年内完成

3. 建安工程。

（1）总体设计。

地面八层，高30米（高沿高度），局部10层，高40米（高沿高度）。第二层楼面高 5.7 米。地面10 层全部供营业用，包括商业、餐饮、娱乐、服务。根据总体规划要求. 将留出一条贯穿的通道。

地下建三层，第一层营业，第二层办公和设备，第三层为停车场。

（2）土建。

建筑基础采用箱形基础。建筑结构为现浇钢筋混凝土框架结构。（3）装修。外部装修拟采用陶瓷外墙砖。对内部进行一次装修，二次装修留给客户根据自己的需要进行。

（4）设备及安装。

安装工程包括:

a. 上、下水管道。

b. 配电系统。

扶梯、电梯。

d. 中央空调。

e. 计算机监控系统。

f. 自动报警、消防系统。

g. 收银系统。

（二）开发方案设想与分析（略）

（三）建设进度安排

整个项目自1994 年第二季度开始，到1997 年第三季度竣工验收开业，历时3年半。（见附表1）

六、项目开发管理模式（略）

七、投资估算与资金筹措

( 一) 投资佑算( 参见附表2)

本项目由建设投资、建设期利息和流动资金三部分构成。 1. 建设投资估算。建

设投资是指项目建设所需的全部资金投人，主要包括固定资产投资、无形资产投资、开办费和不可预见费等。

(1) 固定资产投资。

a.建安成本：包括土建工程。给排水工程、采暖及空调、强电工程、弱电工程、煤气、电梯等投资费用，以每平方米8000 元人民币计算，另有项目完工后清

理费用，以每平方米8 元人民币计算，共计83600.3 万元。

辆20 万元人民币计

b. 车辆: 指购买用于建设期及经营管理期所需车辆，以

每

算，共购置15 辆，共计人民币300 万元。

(2) 无形资产投

资。

无形资产投资指用于项目所用土地的开发费用和项目建成后新增用电所需的用电权费及供电贴

费。

a. 土地开发费

用。

土地开发费用指将现有土地开发成可直接使用的熟地所需要的资金。主要包括拆迁安置费和土地批租

费。

工. 拆迁安置

费。

项目用地范围内建筑物主要为居民房、商业单位用房和非商业单位用房，其拆迁安置费主要

为：

(I) 居民安置费：以312户居民、每户40万人民币计

共计12480 万元人民算，

币

。

(n) 商业单位安置费：以每平方米3 万元计算，一共计7575.9 万元人民币

(m) 非商业单位安置费：以每平方米2 万元计算，共计5400 万元人民

币。

(N) 商业单位补偿费: 主要用于商业单位临时周转用房或停业损失的补偿，以每平方米5000 元计算，共计1512.7 万元人民币。

(V)房屋拆除费：以每平方米200元计算，共拆除房屋面积28000平方米，共计560 万元人民币。

(vI) 其他费用：主要指拆迁管理费及其他，按上述各项之和的2%计算，共计550.6 万元人民币。

上述几项合计即为本项目的拆迁安置费，共28079.1 万元人民币，以居民安置费所占比例最大。

n. 土地批租费。

土地批租费包括土地出让金、四源费和市政工程配套费。根据与市政府有关部门达成的协议，本项目的土地批租费以每平方米 2.8 万元人民币计算，共计38962 万元人民币。

b. 用电权费及供电贴费。

用电权费以40000元/kW计，供电贴费以450元/A W计，共计2450万元人民币。

(3) 开办费。

开办费是指项目建设期内，用于项目组织管理设计等各项费用，包括以下各项：

a. 项目管理费：以建安成本的3炖算，共计2508万元人民币。

b. 项目监理费：以建安成本的0.5%计算，共计418万元人民币。

c. 设计勘探费：以建安成本的5%计算，共计4180万元人民币。

d. 电话初装费：考虑新增直线电话500门，每门初装费7000 元人民币，共计350 万元。