苍南县宜山镇镇区控制性详细规划说明书(成果)

苍南县宜山镇镇区控制性详细规划—说明书

（报批稿）

苍南县宜山镇人民政府

浙江省城乡规划设计研究院

二○一○年四月

苍南县宜山镇镇区控制性详细规划

（报批稿）

项目号：城控详393

院长顾浩

总规划师陈伟明

所主任龚松青

项目负责人郭波

[建]城规编甲级081049

工程设计证书号甲级120116-sj

浙江省城乡规划设计研究院

2010年4月

苍南县宜山镇镇区控制性详细规划

（报批稿）

项目审定人顾浩院长教授级高级规划师注册规划师项目负责人郭波城市规划高级规划师注册规划师规划审核人龚松青城市规划教授级高级规划师注册规划师

给水排水审核人赵萍给水排水教授级高级工程师注册公用设备工程师电力电信审核人潘必英电力电信教授级高级工程师

燃气审核人王敏晔燃气供热高级工程师注册公用设备工程师规划负责人郭波城市规划高级规划师注册规划师

给水排水负责人何冬给水排水工程师注册公用设备工程师电力电信负责人袁继良电力电信高级工程师注册电气工程师燃气负责人沈亚光燃气供热高级工程师注册公用设备工程师项目参加人员郭波城市规划高级规划师注册规划师李国华城市规划城市规划师

石华城市规划城市规划师注册规划师

颜婷婷城市规划助理规划师

范征城市规划助理规划师

目录

第一章概述 (1)

一、规划背景 (1)

二、总体规划解读 (2)

三、任务理解 (3)

四、规划重点 (3)

第二章现状分析 (4)

一、规划范围 (4)

二、用地现状 (4)

三、建筑质量 (7)

四、人口分布 (8)

五、道路交通 (8)

六、已批用地情况 (10)

第三章发展规划 (11)

一、规划依据 (11)

二、发展分析 (11)

三、规划构思 (12)

第四章用地布局规划 (14)

一、居住用地规划 (14)

二、公共设施用地规划 (15)

三、生产设施用地规划 (16)

五、仓储用地规划 (17)

六、道路交通规划 (17)

七、绿地规划 (19)

八、空间景观规划 (20)

九、旧城改造 (20)

十、分期建设 (22)

第五章专项规划 (23)

一、平面定位与竖向规划 (23)

二、公用工程设施规划 (23)

三、综合防灾规划 (29)

四、环境保护规划 (30)

五、环卫设施规划 (32)

第六章规划导控 (34)

一、地块划分 (34)

二、分区导控 (34)

三、“四线”控制 (34)

四、“四线”控制 (36)

附录一与城镇总体规划的衔接 (37)

附录二会议纪要 (38)

第一章概述

一、规划背景

（一）城镇产业发展的需要

多年来传统作坊的产业发展模式，使得当前宜山镇产业发展存在传统产业规模小、层次不高、空间布局较为混杂的局面，这已经成为制约城镇产业集聚和升级的发展瓶颈。近几年相关产业数据显示，宜山镇相较苍南其它中心城镇，无论在产业规模还是发展速度上均相对滞后，产业发展后劲略显不足。由此迫切需要编制镇区控制性详细规划落实总体规划意图，科学调整镇区产业空间布局，提高土地利用效率，为城镇产业进一步拓展新的发展平台。

（二）城镇科学管理的需要

宜山镇曾于2000年编制了城镇总体规划，由于各方面原因，上轮总体规划未获审批。同时，规划在实施过程中又做了一定调整，法定性不明确，科学性、可操作性也不强。总体规划的失效又延误了下层次详细规划编制，造成城镇建设失去了有效的引导控制。鉴于以上原因，2008年宜山镇编制了新一轮城镇总体规划，现已获得审批。在此背景下，继续编制镇区控制性详细规划，进一步落实总体规划意图，为城镇管理提供依据成为当期城镇规划工作的重点。

（三）建设宜居城镇的需要

宜山镇传统家庭作坊的分散经营模式给整个城镇企业的管理、污染物的处理造成不利的影响。随着产业规模的扩大和多年的无序建设，河网水体的污染问题、居住品质的下降问题给宜山镇有限的生态环境容量带来了极大压力，造成目前宜山镇居住环境品质的下降。如何优化镇区空间布局，提升城镇居住环境品质是建设宜居城镇的客观要求，这也是本次控规的出发点之一。

（四）落实近期项目的需要

控制性详细规划是城镇建设管理的基本依据，随着《城乡规划法》的颁布，其法定地位和重要性得到进一步的提升。而镇区由于控制性详细规划编制工作的滞后，导致多项近期建设项目难以顺利实施。因此本次规划的编制和实施，是落实近期建设项目空间，确保城镇建设顺利进行的前提和依据。

二、总体规划解读

（一）规划概要

1．性质定位

温州市域纺织产业基地之一，苍南北部城镇群重要的工贸型城镇，富有水网平原特色的宜居城镇。

2．城镇规模

规划远期（2025年），城镇人口4万，城镇建设用地4平方千米，人均城镇建设用地控制在100平方米/人。

3．规划结构

规划形成“一心一环两轴四区”的总体布局结构。

“一心”：即一个城镇中心区，以现位于下市街和球新路一带的已初具规模的老镇商业中心为基础，将城镇的行政、商贸、文化、休闲等设施集中设置于此，形成城镇中心区。

“一环”：以城镇中心区外围环状河道形成城镇生活品质之环。“环”内包括球山公园、镇区文化休闲广场、沿河绿带公园等城镇开敞空间，集中展现和提升城镇生活品质。

“两轴”：即城镇的两条发展轴，东风街发展轴是城镇的主发展轴，生活区主要沿此轴向北发展；球新路发展轴是城镇的次发展轴，该发展轴西端形成城镇工业区。

“四区”：即两个居住小区、一个居住组团和一个工业区，居住小区和居住组团围绕城镇中心区外围布置，工业区沿龙金大道两侧轴向布局。

4．道路交通：

规划形成“四横五纵”的主干路系统，其中“四横”包括宜山大道、环球路、球新路、规划镇南路，“五纵”包括规划镇西路、龙金大道、人民路、东河路、龙宜大道。

（二）指导意义

1．功能构成：以城镇性质为依据，《总体规划》明确了宜山镇纺织产业、商贸、居住三大功能。其中规划商贸功能基本仍旧集中于老镇区，规划在原有基础上改造、充实、提升；同时依托宜山大道发展相应的商贸服务功能。在产业功能方面，通过对老镇区内零散企业的迁并，将镇区产业功能集中于龙金大道以西，产业居住功能的合理分区有利于形成良好的居住环境。本次控规将以《总体规划》确定的总体功能结构为指导，细化量化用地布局。

2．空间布局：在《总体规划》镇区“一心一环两轴四区”的总体规划结构前提下，本次规划将继续深化其相应功能区块的内部空间，并完善相关配套设施。

三、任务理解

由于本次控制性详细规划是紧接于《宜山镇城镇总体规划（2008～2025年）》进行编制，其规划思路有着很好的延续性和一致性，因此本次控制性详细规划主要根据《总体规划》成果以及当地建管部门土地出让等相关资料，结合相关城市规划技术管理规定，深化并落实总体规划意图，落实近期建设项目，形成控制性详细规划成果，为城镇管理提供法定依据。

四、规划重点

（一）深化总体规划方案

以城镇总体规划为依据，深化用地分类、道路系统、空间布局，落实近期建设项目，进行平面定位，确定各个地块控制指标，以此落实总体规划意图。

（二）量化各类建设用地规模

从规划属性看，城镇总体规划属于战略性规划，而控制性详细规划则属于实施性规划，这就要求在本次规划中将总体规划结构性的、定性描述的内容进行量化。其重点内容是对包括居住、各类供公共设施、市政设施等用地的规模的确定，确保相应功能能够满足城镇发展的需求。

（三）科学制定规划控制指标

规划控制指标是控规的核心内容，控制指标的科学与否直接关系到规划的前瞻性和操作性。城镇建设存在诸多不确定因素，规划控制指标的确定也是控规的主要难点。本次规划以维护公共利益的前置原则的基础上，重点研究近期建设项目的控制指标，确保近期建设项目落实，给予地块指标一定的弹性，以应对市场的不确定因素。

第二章现状分析

一、规划范围

本次规划用地为《苍南县宜山镇城镇总体规划（2008～2025年）》确定的城镇总体规划范围，规划范围东至龙宜大道，南至芙蓉村、塘西村，北至灵海公路，西至龙金大道以西工业区，规划范围总面积430.80万平方米。

二、用地现状

（一）居住用地

规划范围现状居住用地为110.53万平方米，占规划范围城镇建设用地的43.65％，人均40.94平方米。其中一类居住用地77.30万平方米，二类居住用地33.23万平方米。苍南地区普遍存在居住、工业、仓储“三合一”的生产生活方式影响了其居住用地的布局模式及住宅的建设形式。居民多从事家庭作坊加工生产，住宅底层除了作生产之用，还兼有产品展示和交易功能，这就决定了居住“户户临街，家家面巷”的街坊式布局。

经过多年的城镇建设和发展，宜山镇区居住建筑呈现多元混杂的状况，有个人建房，有集体集资建房，也有商品房，总体来说，现状居住用地普遍存在以下问题：

1．建筑密度过高、建筑的间距不够，公共活动空间有限，加之不少道路空间成为各种杂物、半成品等堆放场地，使得公共空间更显局促。

2．居住建筑宅前屋后没有绿化空间，居住用地内也无集中公共绿地，尤其是老镇区，绿化空间几乎无处可寻。

3．居民生活方式大部分还是农村生活方式，据实地调查，居住建筑形式基本采用“顶天立地”式，形式较为单一、立面较为呆板。

（二）公共设施用地

规划范围现状公共设施用地为39.71万平方米，占城镇建设用地的10.05％，人均14.71平方米。

1．行政管理用地

镇区行政管理用地主要集中于老镇区，主要为镇政府用地、工商所、税务所、宜山法庭等，此外还包括土管所以及八岱村村委会用地。行政管理用地总计1.26万平方米。

2．教育机构用地

规划范围教育机构用地主要包括宜山镇高级中学、行知职业学校、宜山镇一中（南北校区）、宜山小学、县第二试验小学、宜山镇二小、宜山镇三小、宜山中心幼儿园、宜一幼儿园、南洋幼儿园等。现状教育设施用地面积约17.86万平方米。中小学具体情况如下表：

3．文体科技

现状文化娱乐用地较为缺乏，主要是一些以祠堂为载体的老人活动中心，内部设施也较匮乏，在球山公园附近较为集中。现状无集中体育场馆和用地，居民体育活动主要利用学校体育场馆。规划范围教堂、宗祠、纪念馆、寺庙等文化建筑较多，宗教文化繁荣，现状文化科技用地总计1.74万平方米。具体如下表：

现状文体设施用地一览表

4．医疗保健用地

现状医疗保健用地为宜山医院和铁龙眼耳鼻喉科医院。医疗卫生用地总计2.76万平方米。

5．商业金融用地、商住用地

镇区现状商业金融用地基本以沿街的商住用地形态存在。主要分布于环球路、球新路、东河路、东风街、新塘街、宝山路、环城南路两侧。现状商业金融用地及商住用地合计15.53万平方米。

6．集贸市场用地

现状集贸市场用地主要包括宜甲布角市场、宜山再生棉花市场以及镇区农贸市场。镇区目前仅在老镇区有一处农贸市场。相关规划管理技术标准提出小型菜市场服务半径不宜超过300米，中型菜市场服务半径不宜超过500米，可以看出，现状农贸市场布点相对不足。现状集贸市场用地0.56万平方米。

（三）生产设施用地

现状生产设施用地较为散乱，零散分布在龙金大道、宜山大道等主要道路两侧。规模较大的工业企业有苍南大华纺织有限公司、苍南宏利棉纺厂、合丰纺织印染有限公司、宜山金鑫再生纺织厂、宏发气流纺织厂等。现状生产设施用地12.34万平方米。

（四）绿地

规划范围现仅有球山公园一处集中绿地，河道两侧多被居民住宅及其他建设用地侵占，给河道两侧公共景观空间塑造带来一定难度。

（五）工程设施用地

规划范围内工程设施用地主要指宜山镇自来水厂、宜山供电所、宜山邮电局以及宜山广播电视站，现状工程设施用地1.59万平方米。

（六）现状用地构成

三、建筑质量

经调查分析，规划范围现状建筑质量可分为三种类型，其中，一类建筑是指建于1990年代以后、结构完整、外观良好的建筑，占现状总建筑的25.50%；二类建筑是指建于1980—1990年代之间，结构较好、外观较好的建筑，占现状总建筑的18.76%；三类建筑是指建于1980年代以前，结构破损，外观破损且存在较大安全隐患的建筑，占现状总建筑的55.73%。

四、人口分布

规划范围现状建成区内涉及8个居委会以及16个村庄的全部或部分辖区，总户籍人口26983人。

现状建成区户籍人口分布一览表

五、道路交通

（一）对外交通

现状东西向对外交通主要有灵（溪）宜（山）公路，联系灵溪镇——宜山，现状路面宽度9米；南北向对外交通主要有龙（港）金（乡）大道、埭（平阳埭头）金（乡）公路（镇区内为东河路），联系龙港镇——宜山——钱库——金乡，龙金大道红线宽度

28米。此外，通过若干乡、村道路联系周边的仙居乡、望里镇。

（二）城镇道路交通

现状城镇道路广场用地85.12万平方米，占城镇建设用地的33.61％，人均31.53平方米/人。

1．路网

现状基本形成以干道为支撑，以支路、街巷为辅助的格网状路网系统。干道以东西向的宜山大道、环球路、球新路、环城南路和南北向的龙金大道、环山路、人民路、东河路为主；支路和街巷主要满足为局部区块或者地块内部居民步行和自行车出行。

总体而言，镇区东西向道路贯穿，通达性较好；南北向由于现状建筑以及自然地形阻隔，道路不畅。在局部地段尤其是靠近老城区道路通行能力难以满足要求，时常出现交通拥堵。

现状道路一览表

2．广场和停车场

现状在球山公园南侧有一处广场，在东河路和宜山大道交叉口西南有一处停车场。广场停车场用地面积合计0.43万平方米。

3．城镇公交

镇区城西客运站每天有多趟发往周边乡镇的城镇交通，但镇区尚未形成公交系统，公共交通以出租车、人力三轮车为主。

六、已批用地情况

规划范围已批用地共有22处，总面积约7.40ha，详见下表。由于这些用地对镇区未来的规划布局将产生一定影响，因此必须加以协调整合，规划原则上尊重已批租项目，但与镇区功能布局有明显冲突的部分建议予以调整。

规划范围已批用地一览表

第三章发展规划

一、规划依据

1．《中华人民共和国城乡规划法》（2008.1）

2．《中华人民共和国土地管理法》（1998.8）

3．《中华人民共和国环境保护法》（1989.12）

4．《城市规划编制办法》（建设部令第146号）

5．《镇规划标准》（GB 50188-2007）

6．建设部关于印发《近期建设规划工作暂行办法》、《城市规划强制性内容暂行规定》的通知（建规[2002]218号）

7．《浙江省村庄规划编制导则》（浙江省建设厅，2004）

8．《苍南县县域总体规划（2006-2020年）（鉴定成果）》

9．《苍南县国民经济与社会发展第十一个五年规划》

10．《苍南县村庄布点规划（2004-2020）》

11．《苍南城镇体系规划（1999-2020）》

12．《苍南县宜山镇城镇总体规划（2008～2025）》

13．《苍南县宜山镇政府工作报告（2008）》、《苍南县宜山镇政府工作报告（2009）》

二、发展分析

（一）机遇

1．城镇化进程的加快和产业结构的调整使城镇空间无论在规模上还是在质量上都将快速调整，北侧龙港镇快速发展，对宜山的辐射作用不断加强，宜山老镇区开发强度接近饱和，使得宜山在城镇功能和空间组织尚有待进一步优化和提升。

2．龙金大道的建成通车大大提升宜山镇交通地位，极大地方便了城镇南北向对交通的联系。以龙金大道为依托，发展以纺织产业为主导的城镇产业功能区大势所趋。同时上层次规划确定的龙宜大道、灵海公路等对外交通道路，对于城镇空间的进一步拓展起到重要作用。

（二）挑战

1．当前严格的土地调控政策成为城镇发展的硬性指标。尤其对于宜山镇而言，有限的土地资源显得尤为珍贵，继续粗放型、外延式的发展道路已无出路，总体规划明确了城镇建设空间的总体规划，本次控规需要从具体操作层面提出提高用地效率的相关途径和措施。

2．镇区内较为零散的居民点用地成为本次规划难点。由于宜山镇在较长时间缺乏法定规划的指导，城镇建设缺乏有效管理，镇区内部居民点缺乏有效整合，布局散乱无序，加之多年来的违章建筑，给城镇空间形态带来较大消极影响。在本次规划中，对

于部分农居点的拆迁不可避免，如何有效推进农居点拆迁安置是本次规划实施的重点和难点。

三、规划构思

（一）规划理念

1．区域协调发展理念

坚持空间一体化和区域协调发展理念，加强宜山老镇区与周边地区功能上的协调以及基础设施、生活配套设施的相互衔接，同时强化以水系为轴线的景观风貌特色的共同塑造。

2．生态环境优先理念

作为以平原水网为主要特色宜山镇，经过多年粗放型的自发型发展，城镇特色随着居住密度的增加、环境品质的下降，逐步淡化。因此，本次控规首先应可持续的发展理念，实现经济效益和环境效益的统一。最重要的是创造与水网相融的绿色空间和生态联系廊道、尽量保留规划范围内的水系，体现平原水乡小城镇的风貌特色。

3．规划布局弹性理念

市场环境及外部政策的影响为规划面对的不确定要素，故应始终坚持维护规划的前瞻性，坚持以市场为导向，注重规划的弹性，具体包括控制指标的刚性与弹性、用地功能的适度混合性、空间布局结构的灵活性和可伸展性等方面。

（二）规划结构

1．规划构思

（1）集中布局产业用地，并结合专业市场等产业服务设施用地，提高土地利用效率，改善镇区居住环境品质；

（2）坚持多样化的居住用地开发模式，建设适应市场多样化的居住类型和居住空间；

（3）提升公共服务功能、拓展第三产业发展空间，重点提升和完善老镇区商贸功能，巩固并强化其作为宜山商贸中心地位；

（4）完善交通体系，重点理顺镇区南北向交通主干道，形成镇区便捷高效的主干道系统。同时处理好交通功能与景观塑造之间的关系，建立与水网相结合的步行系统；

（5）与水网相融，建立与水环境相互渗透的廊道联系，尽量保留基地内的水体环境并与人工环境相融合，建立基于水体景观要素的、与公共活动空间紧密联系的开敞空间系统。

2．规划结构

规划形成“一心、七区”的空间布局结构。

一心——规划在城镇中部围绕球山及球新路、东风街形成的的城镇行政、文化、商贸核心区；

七区——以规划道路和河流分割形成的七大片区，即：一个工业区、五个居住小区、一个老城商住区。

规划用地汇总表

注：规划人口规模按4.0万人计。

第四章用地布局规划

一、居住用地规划

（一）规划原则

1．根据人口发展规模和人口分布原则合理安排居住用地，总体上采用小区模式进行布局。

2．建立清晰、便捷的居住用地结构，完善服务设施，提高居民日常生活方便度，创造安静、安全的居住环境空间。

3．确定合理的用地指标和居住水平，引导居民向城市居住方式转化，选择合理的住宅类型、层数和日照标准，提高城镇土地利用率。

（二）人口和用地规模

规划居住用地面积149.56万平方米。根据现状已有小区的平均经济开发规模，多采用小地块开发形式，地块大小一般控制在3－5万平方米。按照户均人口3人/户，户均建筑面积120——150m2/户，居住用地平均毛容积率为1.8——2.0，住宅建筑面占总建筑面积的70%——80%计，居住人口约4万人。

（三）用地分布

居住用地主要分布在龙金大道东侧，居住用地内采用居住小区开发形式。居住用地主要为保留本镇居民住宅用地和村庄拆迁安置用地以及市场开发的商品房用地，以多、高层结合的居住小区形式为主。

规划以道路和河道为边界划分为五个居住小区和一个老城商住区。规划总人口约4万人。各居住小区具体划分范围及人口规模详见下表。另外在龙金大道西侧布置部分居住用地，作为前河蒋、芙蓉村的农房异地改建小区。

居住小区划分情况一览表

二、公共设施用地规划

（一）规划原则

1．中心强化原则。在老镇区完善提升行政、商业、文化、教育等功能，巩固并强化其作为宜山商贸中心地位。

2．系统完善原则。根据居住用地布局结构，构筑小区级中心，完善城镇公共设施体系。

3．布局有序原则。以面向居民服务为宗旨，均衡布局各类居住配套公共服务设施。

（二）规划指标

规划公共设施用地73.32万平方米，占规划区城镇建设用地的18.36%。

（三）用地布局

1．行政管理用地（C1）

保留并适当扩建的镇政府及周边行政办公用地；保留环山路和宜山大道交叉口处的供电营业所并在其西侧设规划所；在东风路和宜山大道交叉口西北地块预留行政管理用地；在龙金大道西侧工业区内设一行政管理用地。规划行政办公用地3.11万平方米。

2．教育机构用地（C2）

根据总体规划，现状中小学校规模能够满足规划期内需求，规划保留现状宜山高级中学、宜山一中（南北校区）、宜山一小、苍南县第二实验小学、宜山二小、宜山三学以及宜山中心幼儿园、宜一幼儿园、南洋幼儿园，其中宜山二小适当扩建。考虑到规划区幼儿园布局的均衡性，规划在镇北新建两所幼儿园，镇东新建一所幼儿园，规划共6所幼儿园。规划行教育机构用地20.59万平方米。

规划中小学一览表

3．文体科技用地（C3）

规划保留宜山教堂、崇祯禅寺等现状规模较大的宗祠、教堂用地。在球新西路与宝山路交叉口东侧地块布置影剧院等文化设施，服务于整个镇区。在球山西侧布置两处娱乐用地。规划文化娱乐用地面积3.37万平方米。

4．医疗保健用地（C4）

规划保留宜山医院。规划医疗保健用地0.87万平方米。

5．商业金融用地（C5）

规划商业金融用地以镇区——小区两级进行组织，规划商业金融用地4.48万平方米。镇区级商业金融用地主要集中于老镇区，具体为球山公园以南、上市街、球新路一带，依托原有的商业基础，提升完善商业品质，形成镇区商贸中心。同时以宜山大道为依托，在其两侧布置商业用地，形成宜山大道商业带。此外在上市街靠近龙金大道地块，以近期建设项目为带动，规划宾馆等商业用地。小区级商业金融用地主要为生活性服务业用地，结合小区中心布置。

6．集贸市场用地（C6）

规划集贸市场用地主要包纺织品市场、布角料市场、农贸市场，总用地面积约11.01万平方米。规划在龙金大道以西、宜山大道以北地块布置一处纺织品市场。依托龙宜大道，在宜山大道、龙宜大道交叉口西南侧布置一处专业市场用地。在镇区南部龙金大道东侧布置一处布角料集聚市场。规划在宜山大道与东风路交叉口西北侧布置一处农贸市场。保留现状位于上市街南侧的集贸市场用地并适当改造。

6．商住用地（C/R）

规划商住混合用地28.90万平方米。主要在老镇区内沿东河路、上市街、下市街、环球路、环镇南路、宜山大道等主干道分布。

三、生产设施用地规划

（一）规划原则

1．用地布局应充分依托龙金大道等对外交通道路。

2．集中成片布局生产设施用地，提高土地利用率，加强厂际协作和污染的集中处理。

3．改善城镇人居环境，避免工业干扰居民生活。

4．考虑居住和工作的就近平衡，方便居民生活。

（二）规划指标

规划生产设施用地47.02万平方米，占规划区城镇建设用地的11.77%。

（三）规划布局

规划期内逐步迁移现状镇区内零散分布的工业企业至宜山工业区，生产设施用地沿龙金大道向西向南轴向块状发展，形成一定规模镇级工业区。工业区与其东侧的生活区平行发展，相互干扰小。鉴于龙金大道东侧部分工业用地在规划期内搬迁有一定难度，规划期内予以保留，同时做好与周边居住、商业用地的隔离措施，减少相互干扰，这部分工业用地建议在远景规划中进行搬