房地产现状分析

(一)全国房地产发展状况

1、全国房地产市场行业发展情况分析

房地产投资增速将略有减缓。在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。因此从整体上看，如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位，未来2—3年我国房地产开发投资的增速将略有减缓，但估计不会低于20％。

市场供求不平衡矛盾将继续存在。近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。但是，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国，且大部分流入了房地产领域，未来2-3年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。

房地产价格将保持上升趋势。从对供求关系的分析可以判断，未来2—3年我国房地产价格仍将保持上升的趋势，原因是：

第一房地产市场供求发展不平衡的矛盾（特别是需求将继续迅速增长的趋势）必然反映在房价的持续增长上；

第二近年来地价、建筑材料、商品房品质提高所带来的开发成本增加将推动房价上涨；

第三从经济学理论来看，房价的运动趋势和国民经济增长率以及居民可支配收入正相关。目前我国经济高速发展，居民收入持续增加、除非遭遇金融危机，经济增长趋势被迫中断，否则房价的运行趋势只会上升，而不可能下降。

普通住房供应量将上升，高档住宅供应量将减少。为了合理引导住房建设与消费，国家在规划审批、信贷、税收等方面对中小套型、中低价位的普通住房给予了优惠的政策支持，并明文规定了享受优惠政策的普通住房的具体标准。未来2—3年，随着各地房地产宏观调控细则的相继出台，中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房与廉租房的供应将有所增加。

东部地区仍将是投资的主要区域，中西部地区将保持较快投资增速。东部地区在全国房地产开发投资中的占比将继续下降，中、西部地区将继续保持较快的投资增速，在全国房地产开发投资中的占比将有所提高。

房地产开发企业的资产重组将向纵深推进。部分开发企业将转移战线，大力开拓东部二、三线城市市场，并逐渐向全国延伸，从而带动这些城市房地产市场的发展。

中国房地产市场现状分析与建议

近几年我国房地产价格急剧上涨，特别是上海、北京、杭州、深圳等城市房地产价格上涨速度超乎人的想象。在过去的五年间上海市房地产价格上涨了２００％，这样一个速度已远远超过ＧＤＰ的增长速度和居民收入增长水平。受全国大气候的影响，中部城市如郑州、武汉等，西部城市如重庆、西安等房价也快速上涨。除了一些与以往价格的对比数据外，另外几个指标，即房价收入比、房价GDP增幅比、房价租金比更能说明房价上涨的非理性。

世界银行在衡量一个国家的住房消费水平时，认为房价收入比在４倍至６倍之间较为适当，这是２０世纪９０年代初世界银行专家黑马（ＡｎｄｒｅｗＨａｍｅｒ）来华进行房改研究时，提出的一个世界银行认为“比较理想”的房价收入比。黑马指出，房价收入比高于６倍，就难以形成买方市场；要使人们买得起房，房价收入比要在５（最好是４）以下。而我国全国的平均房价收入比在７倍至１０倍左右，在一些城市已超过或远远超过１０倍，上海的房价收入比超过１４倍。即使是１９９７年房地产泡沫破裂前的香港，房价收入比也只有１１倍。这反映了我国虚高的房价和居民相对较低的购买力的矛盾。

放在宏观经济背景下考察，房价涨幅应低于GDP的增幅。上海社科院城市与房地产研究中心主任张泓铭撰文指出：“房价绝对不能超过GDP增长率。超过了GDP增长率，就意味着超过整个社会财富的增长率，意味着住房交易的既得利益者极大地侵占了社会财富，有财富分配极大不公的严重弊病”。2006年全国GDP增长10.7%，就全国而言，低于10.7%的房价涨幅才是是正常的，而根据房价攀升的实际情况，其涨幅远远超过了10.7%这一GDP 涨幅。这与社会经济发展速度极不相适应，从侧面反映了当前房价急速增长的非理性。

房价租金比反映房价和房租的背离程度，也是判断房地产价格是否偏高的重要尺度。房价租金比的高低取决于房产的收益率，在正常情况下，房产的收益率应该大致与社会资本平均收益率基本一致。著名经济学者樊钢在２００３年提出，中国社会资本的平均收益率为６．４％左右，而社会资本平均收益率在短期内具有相对稳定性，以此来推断，我国房价相对于月租金收入比例应在１８０倍左右，略高于国际上通常的房价租金比１００至１２０倍。事实上，我国３７个大城市中，目前房价租金比一般在２３０～２９０倍之间，北京已超过３００倍，上海的房价租金比为３６０倍左右，而杭州则更高达４７０倍左右，温州则在５００倍以上。而且，就当前的发展趋势看来，房价持续高速增长，而房租的增速缓慢，这样势必继续扩大房价租金比。房地产价格与租金的严重不相称，一方面反映了房价的虚高和价格增长的非理性，另一方面反映了房地产交易中投机需求高于投资需求。

房地产市场的供求不平衡是我国房地产价格非理性增长的直接动因。在市场经济条件下，价格在价值的制约下反映市场的供求关系，而在我国的房地产市场中，因为供求的严重不平衡使得房地产价格更多地反映了供求关系，在很大程度上背离了房地产的真实价值。几年来需求远大于供给的状况使得房地产价格一路飙升。供求关系是形成价格的直接动因但非根源，在供求关系背后存在一系列驱动其变化的深层原因，主要有以下几个方面。

（一）驱动需求增长的因素

１．社会经济发展对需求的驱动。随着改革开放２０多年的快速发展，人民生活水平大幅度提高，对高质量生活的追求使得大众对通过购置房产改善居住条件的欲望空前强烈。此外，城市化进程的加快促使购房需求的增加。２００４年，我国的城市化水平已达到４２％。根据诺瑟姆曲线，处在３０％～７０％的城市化率区间，城市化将呈现高速发展的态势，

而我国目前以及以后相当长的时间内正处于这一区间。城市化的高速发展首先带来城市人口

的膨胀，对住宅需求的增长是必然结果。

２．卖方及其相关利益者对需求增长的驱动。

（１）房地产需求量的多少首先关乎开发商的利益，需求量越大对开发商来说意味着

越大的利益空间。

（２）地方政府对需求的驱动。地方政府和房地产商有着密切的利益联系，在某种意义上可以把开发商和地方政府列入同一利益集团。许多地方政府患有严重的“房地产依赖症”，之所以这么讲是因为房地产业能为地方政府提供很多“帮助”。首先，房地产投资是拉动ＧＤＰ增长的重要力量，而ＧＤＰ又是上级政府考核下级政府官员政绩的主要指标。其次，分税制的财政体制使地方政府的税收减少，而发展房地产业可增加地方政府的财政收入。一方面，房地产投资可以为地方政府带来土地出让金收入；另一方面，房地产业属于第三产业，其上缴的营业税是地方税的主要税种。第三，房地产是改变城市形象的重要载体。

（３）商业银行对需求的驱动。因为房地产商从事开发经营自有资金率相当低，且融资渠道较少，资金大部分来自商业银行，商业银行在预期丰厚的利息收益的同时也对风险有所考虑。近几年大量增加的个人住房按揭贷款业务是银行规避风险的主要措施之一，商业银行的这一措施提高了居民的购买力，分散了风险，同时也提高了房地产的需求。

（４）媒体对需求的驱动。房地产商驱动需求的主要方式是通过媒体对其产品进行宣传。正常的广告宣传本无可厚非，但是，在很多情况下一些媒体被房地产商左右，做一些不符实际的宣传，甚至发布虚假信息，迷惑大众，使大众做出非理性的购房选择。

３．买方行为对需求的驱动。房地产购买可以分为两类：自住型购买和投资型购买。自住型购买是公民实现其居住权的方式，其量的增加主要源于我国经济的发展、人口的增长和城市化进程的加快，这种需求是最稳定的需求，而且需求量巨大。因为缺乏足够的客观的市场信息，购买者很容易受周围环境的影响，采取超前购买等非理性决策，这在一定程度上

进一步又扩大了需求。

（二）抑制供给增长的因素

１．土地资源的有限性。土地资源作为一种不可再生资源，其总量是有限的。特别是在我国人多地少的基本国情下，国家采取了最为严格的耕地保护制度，这使本来就不足的建设用地的供给更加捉襟见肘。虽然，现代科技的发展为土地的集约利用提供了必要的技术支持，土地的经济供给有一定的提高空间，但是受土地自然供给刚性特征的影响，加之土地资源的浪费等原因，可供给房地产业发展的土地越来越少。土地供应的不足在很大程度上抑制

了房地产供应的增长。

２．房地产商的经营方式和政府行为对供给的抑制。

（１）结构性供给不足。当前我国房地产市场供给的不足并非总量的不足，而是结构性供给不足。合理的房地产供给结构应该与居民的收入结构相一致。我国居民各阶层的收入呈“金字塔”型结构，房地产供给结构要与收入结构相一致，就必须使中低档的商品房特别是经济适用房供给在市场中占较大比重，而高档商品房占较小比重。而在我国目前的情况正好相反，中低档特别是经济适用房占开发总量的比例相当低，而高档商品房不但占比重较高，而且有继续提高的趋势。２００６年一季度，全国完成商品住宅投资１８８８亿元，增长２３．１％。其中，经济适用房投资仅为６２亿元，增长２．６％，远远落后于商品住宅的投

资增长速度。房地产结构与居民收入结构的不相称造成房屋空置率提高。国际上公认的空置率警戒线是１０％，而在我国，２００５年部分城市已达到或超过２５％，２００６年上半年空置率继续上升。商品房高空置率和大量居民买不起房并存的现象，在相当大的程度上抑

制了房地产的有效供给。

（２）囤地、囤房行为。为了谋求长期的发展优势和占有土地的增值收益，实力雄厚的房地产商通过包括寻租在内的各种方式大量购置地产，而其中相当一部分土地被囤积起来而不是马上用于房地产开发，这就加剧了本来就紧张的土地供需矛盾。“囤地”行为在一定程度上加剧了土地价格的上涨，土地价格的上涨又进一步抬高了房价，“囤地”行为可能带来的潜在收益又使更多的房地产商加入“囤地”的行列。在这一恶性循环中，土地价格一升再升，房地供给更加紧张。囤房行为会扰乱市场秩序，造成供不应求的假象，从而抬高房价，这是开发商逐利的经营策略。这种行为对房地产市场的健康发展是极为不利的，因为它直接的后果就是在一定时段内抑制了供给，加剧供求不平衡。

３．投机行为对供给的抑制。出于对增值收益的预期，房地产投机的目的是在价格上涨到一定程度时抛售。投机者待价而沽而不是及时将手中的房产投入市场，造成房屋空置率

居高不下，房地产市场供给的进一步短缺。

合理的房价应与居民收入水平及经济发展相适应，以防止产生过大的房地产泡沫。从理论上说，房屋总体价格符合价值才合理。价值由社会必要劳动时间决定，毕竟是抽象的理论论证，具体到实际价格，就表现为商品房成本加利润。商品房成本因地价等因素的变化而变化，合理的利润应为平均利润，国外房地产开发企业平均利润率为6%-8%，有的国家仅

为3%。

2007年4月6日，《法制晚报》公布北京七行业平均利润率为14%，以此为对照，北京房地产行业合理的平均利润率应不高于14%。推而广之，全国各城市的房地产平均利

润率都不应高于本地社会平均利润率。

明确了上述原则后，在落实和操作层面，对应占房地产开发总量70%以上的中小套型的普通商品房，可在公布房价成本或测算社会平均开发成本的基础上，加上社会平均利润，作为土地出让时对房屋限价的依据，或者以同区域商品房价的70%左右为限价依据，限房价竟地价。而经济适用房的开发利润率还应不高于3%。

有人说，房价是市场问题，应由市场解决，住房问题才是社会问题乃至政治问题，不能完全托付市场解决。这种将房价与住房完全割裂开来的看法，等于将商品的二重属性——价值和使用价值完全分离，这在理论上既不符合政治经济学原理，也不符合辩证法，在实践

中也是行不通的。

住房和其它任何商品一样，都有价值和使用价值二重属性，而价值是价格的基础，因此住房和房价如同一枚硬币的正面和反面无法分开。要解决住房问题除增加市场供给以外，关键必须调控房价(因为土地有限所致增加市场供给有限)，使房价以价值为基础微幅波动。

中国要尽快实现土地财富全民共享

温家宝总理执政以来，赴汶川、走云南，挥汗中原、泪洒长江，一幕幕亲力亲为，中国民众有目共睹，感人至深。千秋功过，历史自会评说。

生逢盛世，中国经济高速增长。然而，经济就是经济，人类的一切经济的起源，离不开土地和劳动，所以，土地是财富之母，劳动是财富之父，一举成为古典经济学的煌煌巨论；经济的本质就是生产和消费，生产引导消费、消费促进生产又竖起了近代经济学的里程碑；马克思的剩余价值学说，亚当斯密的资本推动分工提高效率的前提，仍然是劳动创造价值。

但是，温家宝总理在执政以来，贯穿整个中国经济的理论体系偏离了宏观经济学奠定的理论基础，在土地、劳动、资本的关系处理上极度模糊，其经济实践偏离了中国经济发展的方向，否定了经济的本质论，从而让正常增长的中国经济成为资产泡沫的天堂，劳动的价值遭遇空前的贬低，投机的心理充斥经济领域。

用土地垄断作为刺激社会两极分化的推进器，违背了土地是财富之母的价值学说。

中国改革开放之初，邓小平的原始市场经济理论，超越了毛泽东的“发展经济、保障供给”的计划经济理论，因而解放了生产力，符合当时的基本国情。但是，历史只有起点，没有终点，历史上任何一个伟人也不过是一个匆匆的过客。邓小平的原始市场经济学说缺乏宏观经济理论体系的支撑，所以，在经济增长到一定程度的时候，表现出的是很多短期行为。

“不管白猫黑猫抓到老鼠就是好猫”，“摸着石头过河”，“让一部分人先富起来”等等并非系统的观点，也缺少经济学家的建构与整固，没有形成较强的理论体系，尽管在当时有其重要价值，但是，没有办法作为中国经济长期发展的战略指导思想。所以，邓小平理论最大的价值不是发展经济，而是短暂的释放了中国社会压抑已久的生产力，是一种在毛泽东计划经济理论指导思想上的强势反弹。尤其对后人来说，这种反弹带来的负面影响显而易见。

中国这轮经济增长开始之初，其实是一个重估土地价值的开始。于是，珠三角一带率先兴起以廉价土地作为吸引外资的招商引资模式，并取得了巨大的成功。这种成功也吸引了沿海其他城市，于是，海南、汕头、湛江、北海等纷纷开始大规模圈地，很快兴起了建国以来第一次土地引发的资产泡沫的热潮，并以泡沫破灭而告终。

但是，中国社会并没有反思这一轮土地泡沫引发的经济变革，没有认真考虑作为人民币币值最大支撑的土地，究竟有一个什么样的价值，什么样的财富分配体制符合中国国情，而是陷入了姓“社”姓“资”的理论争论的误区。这场争论现在看来是毫无意义的，阻碍了生产力的发展。十三届三中全会，在邓小平的力

主坚持下，放弃争论，而把主要精力放在经济建设上，开始治理经济环境、整顿经济秩序、全面深化改革，并首次提出工资和价格改革。

但是，全会并没有认真分析当时的物价上涨是什么原因引起的，开出的药方并没有解决物价上涨的问题。只是为了稳住公务员，这次价格改革是和工资改革连在一起，公务员大幅的增加工资更推进了价格的上涨，加剧了通货膨胀，后来发生了1989年的社会动荡。现在来看，整个物价上涨是由珠三角和沿海地区高估了土地价值而引起的，整个社会商品开始短缺而引发了通货膨胀。

当时市面上最畅销的一本经济学著作，是匈牙利经济学家科尔内·亚诺什的《短缺经济学》，阐述了计划与市场的协调理论，指出了经济增长、商品短缺与发展效率之间的关系。我曾两次通读这本书，遗憾的是，没有找到关于土地财富的分配和土地价值在经济增长时期的估值原理。现在看来，也许是科尔内·亚诺什先生也没有关注到土地估值对商品价格的影响。所以，《短缺经济学》没有解决中国经济的本质问题。

那时中国的经济学家都比较功利，大多研究微观经济学。所以，厉以宁研究股份制有点成果，便成为人们推崇的“厉股份”；曹思源研究企业破产比较符合中国国情，人们便盛传“曹破产”等等，而缺少严格意义的研究宏观经济学的大家，使得一直到现在，还没有一位经济学家能够系统的阐述土地财富的估值原理和分配原则，解决中国的土地问题。

温家宝总理上任以来，对土地问题的最大失误，是国务院的18号文。2003年8月12日，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发【2003】18号)，在第四条中，对经济适用房作了一个定义：经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。

这里面加入“商品”二字，一下改变了中国的社会保障型住宅的性质，否定了中国土地财富的分配原则，文理不通，而且无法解释这里的保障二字究竟如何“保障”？从而导致商品住宅开发占据95%以上住宅供应的恶果，普通民众实际上从此失去了住房保障，也自然无法享受到土地财富的增长成果，造成了社会分配的两极分化，引发了资产泡沫。

土地价值的过度高估，实际上是货币币值支撑力的大幅减弱

中国的货币没有同黄金挂钩，所以，支撑货币币值的主要是土地和其它国有资源。这些资源集中在政府手上，所以政府具有整合资源、发展经济、提升国力、造福民众的职责和功能。

评估一国的土地价值，居然有很多指标，如果要建立数据模型，那可能比GDP还要复杂，所以，发达国家都没有从事这样艰巨的工作。但是，很多国家吃了不少苦头，最典型的是日本，土地价值的高估导致经济的崩盘，失去了20年。美国是个例外，因为支撑美元价值的主要是黄金，因此，黄金价格爆涨之时，就是美元出现危机之日。

对于中国来说，土地价值的评估，主要依托国民收入的增长，国民收入综合水平增长又与GDP和CPI息息相关，一起组成对应土地价格的增长相关数据。但是，如果土地价格暴涨，考验的是人民币的币值。

1988年因为土地价格增值过快，资金、信息、人才纷纷向土地集中，造成产品短缺，引发通货膨胀，给管理层造成错觉，反而以给公务员涨工资的形式化解危机，结果造成了社会两极分化，财富分配更加失衡，不得已增加了货币投放，引发了恶性通货膨胀。如果当时能够意识到，是中国许多地方土地估值过高造成社会分配不均，那些享受了土地财富的先富起来的群体拼命抢购进口家电、汽车和高档家具，引发中低收入群体抢购正常日用品。

但是，我们当时忽视了土地财富的平衡机制，用只给少部分人加工资的办法来应对物价上涨，而不是用增加供给的方式解决产品短缺，其结果，肯定是管理层不愿看见的。正像我们在2009年的时候，面对由于国际市场发生变化出现的产能过剩，不是用提高城乡居民收入的方式来刺激消费拉动生产，反而加大基础货币投放，刺激资产泡沫，结果，房价暴涨，货币危机。

1999年年末，中国的M2余额为11.76万亿，对应北京五环内的房价5722元每平方米。因为房价的上涨最能反映土地价格的上涨，只举北京为例，人民币开始极度弱化，且币值不稳。2010年，从一季度的数据看，中国的M2余额高达65万亿，比1999年增加了53.24万亿，增幅将近5倍，而同样是北京五环内房价是31680元每平方米，10年内北京房价增幅达453%，也接近5倍。

这种正相关的走势，违背了货币与黄金的反相关原则。我们在前面论述过，人民币的支撑力主要依托土地资源和其他国有资源，类似于美国的美元和黄金的原则，美元走强而黄金走弱，当黄金一旦走强的时候，那美元的危机也就不远了。对人民币来说，一旦土地价格的增长速度与货币发行的速度正相关时，人民币的危机也就不远了。

何况，土地价值的高估是建立在极其不平等的财富分配体制下，不仅危及民生，还造成了社会财富的极大浪费，引发社会动荡。土地价值增速越快，货币危机也来得越快。2008年9月15日美国雷曼兄弟破产时，中国的主流经济学家没有拿出中国的货币与土地估价比值，政府就匆忙救市，导致了整个土地管理失控，价格飞涨，人民币已经危在旦夕。币值不稳，是对所有持币人的财富掠夺。

土地财富全民共享才是人民币币值稳定的前提

中国是公有制国家，土地归全民所有。在正常经济增长中，普通民众主要依赖土地的升值来增加财富，而土地升值对民众的体现方式或承兑机制就是住宅。许多国家采取了很好的政策，致力于解决社会保障住宅问题，坚决打击楼市投机行为，保证了社会财富的均衡增长和分配公平。

美国住宅大约有85%是经济适用房，是所有美国公民可以享受的。美国最大的开发商的主营业务收入也是开发经济适用房。芝加哥房地产巨亨、股本集团投资（Equity Group Investments）主席、拥有50亿美元资本净值的山姆泽尔，在2008年《福布斯》“美国富豪400强”排行榜上名列第68位，被誉为房产界的“山姆大叔”，它的主要业务剔除全球投资，仅算在美国国内的业务有60%来自各州政府的经济适用房开发。

也正因为开发商的积极介入，美国的经济适用房已经覆盖到大学教授，不仅仅只是中低收入群体。美国的经济适用房根据各州经济发展状况，土地溢价率在10%至30%。也就是说，满了一定的年限，经济适用房可以上市交易，一般都能让业主在赚取10%至30%的收益。这笔财富是人人都有的，很多年轻人的第一桶金其实是出让经济适用房的土地溢价率，保证了创业所需要的第一笔资金，当然也可以用于消费。

土地溢价率最高的是新加坡。新加坡的经济适用房五年后才能上市交易，政府保证上市交易能让业主获得40%以上的收益，比欧洲各国、澳洲和加拿大都高。

但是，所有这些社会保障住宅体制很健全的国家，法制同样严明，以诈骗手段获得经济适用房的案例比较少，也不会产生一个家庭有两套经济适用房的现象。更不可能出现官越大越能享受经济适用房，并且是超大面积的经济适用房这种荒唐事。中国最典型的就是北京的部长楼，两三百平方米，能叫做经济适用房？这种为特权阶层建造经济适用房的现象，是中国社会最大的败笔，所有经济适用房的骗购行为和非法购买均是由此引起。

安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。这是实现土地财富全民共享的崇高理念。对中国来说，首先要解决的是体制、保障与财富均衡问题，作为支撑币值的主要资源，过分的透支和滥用，都是对国民财富的掠夺，更不允许任何形式的投机行为。2009年对楼市投机行为的放纵，是政府的严重失职。

所以，土地财富的全民共享，才是人民币币值稳定的前提。当然，我们现在还要解决许多问题，但是，居者有其屋的目标不能变。对中国老百姓来说，安居才能乐业。现在政府所做的一切，仅仅停留在纠错的地步，实现这一目标还有漫长的路要走。