公司分析报告

公司分析报告

——万科企业股份有限公司

班级：会计

学号：12345678

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公司分析报告目录

一、万科企业股份有限公司的行业地位分析

二、万科企业股份有限公司的经济区域分析

三、万科企业股份有限公司的产品分析

四、万科企业股份有限公司的成长性分析

(一)行业发展前景造就万科快速成长空间

(二)未来三年业务发展进入快速增长期

五、万科企业股份有限公司的财务分析

(一)偿债能力分析

(二)营运能力分析

(三)盈利能力分析

(四)发展能力分析

一、万科企业股份有限公司的行业地位分析

万科企业股份有限公司，简称万科或万科集团，证券简称：万科A、证券代码：000002，证券曾用简称：深万科 A、G万科A。公司总股1099521.02万股，总部位于中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心，现任董事会主席为王石，总经理为郁亮。万科集团在地产中国网举办的红榜评选活动中，连续三次上榜。

万科企业股份有限公司成立于 1984 年，1988年进入房地产行业，经过三十余年的发展，成为国内领先的房地产公司，目前主营业务包括房地产开发和物业服务。公司聚焦城市圈带的发展战略，截至2018年底，公司进入中国大陆65个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的成都区域。此外，公司自2013年起开始尝试海外投资，目前已经进入香港、新加坡、旧金山、纽约等4个海外城市，参与6个房地产开发项目。2018 年公司实现销售面积1806.4万平米，销售金额2151.3亿元，销售规模居全球同行业领先地位。在研究院联合发布的《2020中国房地产百强企业研究成果》中，2020中国房地产百强企业排行榜:万科排名第三。万科是目前中国最专业的住宅开发企业。

二、万科企业股份有限公司的经济区域分析

万科自1988年进入房地产行业，经过30多年的发展，成为国内领先的房地产公司，目前主营业务包括房地产开发和物业服务。公司聚焦城市圈带的发展战略。截止2018年底，公司进入中国大陆66个城市，分布在以珠海为核心的广深区域，以长三角为核心的上海区域，以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的成都区域。此外，公司自2013年起开始尝试还在投资，目前已经进入新加坡，旧金山，纽约，伦敦等海外城市，参与数十个房地产开发项目。

三、万科企业股份有限公司的产品分析

万科企业股份有限公司成立于1984年，经过三十余年的发展，已成为国内领先的城乡建设与生活服务商，公司业务聚焦全国经济具活力的三大经济圈及中西部重点城市。2016年公司首次跻身《财富》“世界500强”，位列榜单第356位；2017年再度上榜，位列榜单第307位。2014年万科第四个十年发展规划，已经把“三好住宅供应商”的定位延展为“城市配套服务商”。2018年万科将将这一定位进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”，并具体细化为四个角色：美好生活场景师，实体经济生力军，创新探索试验田，和谐生态建设者。2017年，深圳地铁集团成为本集团大股东，始终支持万科的混合所有制结构，支持万科城市配套服务商战略和事业合伙人机制，支持万科管理团队按照既定战略目标，实施运营和管理，支持深化“轨道+物业”发展模式。万科始终坚持“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”，坚持与城市同步发展、与客户同步发展的两条主线。万科将继续坚持为普通人提供好产品、好服务，通过自身的努力，为满足人民对美好生活的各方面需求，做出力所能及的贡献。公司核心业务包括住宅开发和物业服务。2018年，公司将自身定位进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”，所搭建的生态体系已初具规模，在巩固住宅开发和物业服务固有优势的基础上，业务已延伸至商业开发和运营、物流仓储服务、租赁住宅、产业城镇、冰雪度假、养老、教育等领域，为更好的服务人民美好生活需要、实现可持续发展奠定了良好基础。

四、万科企业股份有限公司的成长性分析

(一)行业发展前景造就万科快速成长空间

万科全国住宅产业有忘保持年均15%的高增长率，而且将完成优胜劣汰的行业结构调整，万科作为行业龙头，在区域选择，产品定位，新项目储备，管理资源等方面进行了充分准备，未来三至五年将是公司高速发展阶段。根据公司战略规划，到2020年公司地产行业销量将增长一倍以上，在全国商品住宅市场占有率排名第一，成为中国地产行业的领跑者。

(二)未来三年业务发展进入快速增长期

由于房地产项目开发周期较长，地产上市公司要保持业绩的稳定必须提前做出开发计划的安排，一般从获取土地到贡献利润要经过18－24个月，我们可以根据万科先走储备项目的开发计划预测公司未来三年的住宅开发规模。

另外根据全国商品房销售价格持续上升的趋势分析。未来放假向下大幅波动的可能性并不大，预计保持平稳或微幅上升。

五、万科企业股份有限公司的财务分析

(一)偿债能力分析

万科企业股份有限公司2016——2018年偿债能力比率表

这三年的流动比率表明，债权人的安全程度较高，较高的流动比率可以保障债权在到期日得以偿还，并在清算时不会受到重大损失。因为，在债权到期日，流动资产可以迅速变现予以偿还债务，流动比率越高，这种偿还到期债务的能力越高.企业的货币资金和存货在这三年的增量都得到较大幅度的提高，说明企业的经营有比较明显的提高，短期偿债能力值得肯定。

这三年的速动比率是假定存货毫无价值或难以脱手兑换现金的情况下，企业可动用的流动资产抵付流动负债的能力。万科公司的速动比率在行业中还是处在一个比较合适的比例，表明企业可动用的流动资产抵付流动负债的能力还是比较强的，同时表明企业资产利用率也处在比较合适的比例。

这三年的资产负债比率表明从债权人处所筹集的资金占资产的百分比，它有助于确定在破产情况下对债权人的保护程度。此三年的比率都比较高，表明企业的财务状况比较吃紧，但从侧面考虑，说明了企业的经营业务量比较大，造成了比较大比例的资产负债率。

总的来看，从前三个指标可以看出该公司的偿债能力处于合理的水平，债权人的安全程度处于较好局面。同时也可以看出企业的资源利用率还是比较高的，也从侧面说明了企业的偿债能力还是比较强的。

(二)营运能力分析

万科公司 2016 年至 2018 年管理效率比率表

从这三年的应收账款周转率可以看出，每年它都维持在一个很高的水平，表明企业在未来对现金的收回都比较高，资金的利用率在高的水平。这三年的应收账款周转率都比较高，表明该企业的资金利用一直比较高，处于良好的状态，同时也表明其短期偿债能力十分强。这三年的存货周转率差别不大，说明每一年的运转都差别不大，存货增加不大，公司的负担也就不大，对资金的利用比较好，生产比较正常，没有太大的变化，公司处在一个比较稳定的发展的阶段。从这三年的总资产周转率可以看出该企业全部资产的使用率，这三年的都比较高，在行业中处于领先地位，表明该企业在行业中利用全部资产进行经营的效率较高，企业的生产获利能力比较高，表明万科公司的获利能力非常高。总的来看，三个财务指标表明，该企业的资金利用率极高，周转很快，销售收入高，获利能力也比较稳定，且充分的利用了多余的资金，生产的效率比较高。

(三)盈利能力分析

万科公司2016年至2018年获利能力比率表

以看出，万科公司的销售毛利率相对较低，还没有达到行业中的平均水平，但这也是万科的营销策略，万科CEO 也说过高于25%的利润他们不做，证明公司是在稳固中求发展，在稳定中求得利润，这样做对公司的可持续发展是比较有利，在谋取利润的同时，不会让公司冒太大的风险。同时，万科公司的净利润高,而净资产收益率不高,这说明它的净资产较多,没有太多的负债筹资,尝债能力强,破产风险小。

(四)发展能力分析

从以上分析可以看出万科具有良好的发展前景，万科是我国房地产行业的龙头企业，而从万科的健康发展我们可以预测我国房地产行业的整体发展前景好。自08年年底全球经济危机全面爆发以来，我国政府从振兴整体经济的角度出发，推出了一系列旨在降低居民购房负担、鼓励住房消费的政策，众多房地产开发企业也顺应市场趋势，积极降价促进销售。房地产公司房价的下调有助于公众购买力的提升，增强对宏观经济的信心，同时有利

于房地产公司资金的快速回笼，这对房地产行业也将起到积极的作用。同时在全球经济危机的大环境下，我国的经济相对增长较快，在经济利益的驱动下，外资会源源不断的流入我国，相对于国外房地产行业来说，我国的房价还处于一种低价位，外资的流入在一定程度上会抬升我国的房价，但考虑到国内民众的购买力及国外资本的竞争，我国房地产会适当的压低房价，在国外资本的抬价与国内资本的压价之间，我国的房价不会持续走高，也不会持续高涨，而会走向一种平衡，这种平衡就是理性回归。由此看来，在长期内我国的房地产行业发展前景良好，房价会实现一种理性回归。