房地产百问百答

房地产知识百问百答

购房篇：

1、问：买房在还贷期间卖房的话是否可以？我是单身女性，现在想买一套19万的34平的公寓，还贷时间在5年内，但是这段时间内很可能将房子卖掉，请问是否可以？应该注意一些什么事情？

答：可以，但是在买卖时，你需要先还清银行贷款，并解除抵押手续，才可以办理过户手续。不过也许以后可以办理转按揭。

2、问：如何理解楼盘土地使用年限？如果我购房，是不是可以直接询问楼盘土地使用年限？如买了房子，到了期限是不是就属于国有资产了？

答：购房时，您可以要求开发商提供土地使用权证。上面表注的期限就是该楼盘的土地使用年限。购买后房屋的产权是您的。土地使用权到期后，可以通过交纳土地使用费的方式重新获得使用权。至于土地使用费如何交纳、金额是多少目前还没有明确的规

3、问：什么是商品房预售？

答：商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

4、问：购房时，什么时候签订预售合同？什么时候签订现售合同？

答：在购买尚未竣工交付使用但已取得《房地产预售许可证》的房地产时，签订预售合同；当购买已经竣工验收合格交付使用并办理了初始登记的房地产时，签订现售合同。

5、问：房地产预售合同主要包括哪些内容？

答：商品房买卖合同应当明确以下主要内容：

(一)当事人名称或者姓名和住所；

(二)商品房基本状况；

(三)商品房的销售方式；

(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；

(五)交付使用条件及日期；

(六)装饰、设备标准；(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；

(八)公共配套建筑的产权归属；

(九)面积差异的处理方式；

(十)办理产权登记有关事宜；

(十一)解决争议的方法；

(十二)违约责任；

(十三)双方约定的其他事项

6、问：商品房预售合同还应当附有哪些内容？

答：商品房预售合同还应当附有预购商品房项目及楼层平面图，并在平面图上标明预购人所购商品房的楼号、楼层和房号的位置。

7、问：交付使用后，如对房屋质量存有疑问时，该如何处理？

答：商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任1

8、问：办理房地产按揭需缴纳哪些费用？

答：办理房地产按揭一般需要包括下列费用：（1）卖买合同公证费（自愿），按成交价的3‰计收，由公证处收取；（2）按揭合同公证费，按贷款额的3‰计收，由公证处收取；（3）保险费，按成交价的1‰计收，由保险公司收取；（4）律师费，一般为500～1000元，由律师事务所收取；（5）按揭手续费，一般为100元，视贷款银行而定。

9、问：何谓“预售面积”和“竣工面积”？它们有何区别？

答：预售面积是指全部按建筑设计图上尺寸计算的房地产建筑面积，它只供房地产预售时使用；竣工面积是指房地产竣工后实测

的面积或用与竣工房地产尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面

积，它为房地产交易、租赁、抵押、竣工验收、产权登记等提供依据。

10、问：什么是套内房屋使用面积？

答：套内房屋使用面积是指套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按下列规定计算：（1）套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；（2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；

（3）不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；（4）内墙面装饰厚度计入使用面积。

11、问：什么是房屋的建筑面积？

答：房屋的建筑面积是指建筑物各屋外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和。

12、问：购房的建筑面积包括哪些部分？

答：房屋的建筑面积包括套内(单元)建筑面积和按规定应分摊的公用建筑面积两部分

13、问：在房屋交付使用后，在质量保修方面有哪些规定？

答：房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。

14、问：交了首付多长时间才能办理住房公积金贷款？是否可以异地贷款？

答：住房公积金在交了连续6个月或累计12 个月就可使用。公积金贷款有限制。

15、问：我应该提前还贷款吗？2003年买的房子，贷款15年，至今房产证还未拿到，我现在适合提前还贷吗？可以省下约4万利息，但怕万一房产证办不下来就有麻烦了，现在小区里有一些都停交了贷款以要挟开发商，

答：借款合同是你与银行签订的，开发商只是借款担保方。因此，不偿还贷款，银行有权通过诉讼要求你支付并承担违约责任，对此开发商需承担连带责任。即使房屋最终不能交付，还款义务仍不会自动解除。

16、问：什么叫按揭？

答：购房人以所交易的房产作抵押，向银行申请贷款，用来支付部分购房款，再分期向银行归还本金和利息。

17、问：提前还贷款怎么样操作？贷款25万，预计还贷20年，贷款第二年一次还10万应该采取怎么样的还贷法？

答：当然是越早节省利息越多，但是要根据自己的实际经济能力来确定最后方案。

18、问：请问在买房之前，都需要做哪些准备工作(信息方面的)，有必要找中介吗？

答：由于买房是一件涉及法律知识较多的事，做好找相关人士咨询一下。如果购买预售商品房，要查看五证；如果购买二手房，要审查房屋产权、是否属于共有财产、是否符合上市交易条件等。

19、问：集资房和商品房有什么区别？买集资房时应当关注哪些问题？朋友所住的村子最近在出售集资房，比商品房便宜很多。想买，但是又不懂这方面的事情。

答：村子集资房是建在集体土地上的，要求购买人是本村村民。肯定比商品房便宜。但权益无法得到保护。商品房的使用年限是70年，商品房是建在国有土地使用权的地地上的。权益是得到保护的。

20、问：有一套房子想购买，但我不知道有哪些程序？

答：购房是一件比较复杂的事情，如果购买商品房，首先要审查开发商是否具有商品房预售(销售)许可证，然后签订认购书和商品房买卖合同，签订合同需要注意的事项较多。

21、问：交出的购房定金还能退吗？我们购买了有预售证的房子，已交了3万元的定金，协议约定一个星期内交首期，10月交楼。当时开发商告诉我们有地下车库，但我们签协议后才发现在地下车库不在

我们所买的楼下，需要行走到几十米外的其它楼下，会给生活造成很大不便，请问如果我们因此想退订，交出的购房定金还能退吗？

答：你交纳的定金属订约定金。根据你陈述的情况，我认为依据我国担保法第115条的规定以及《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干规定的解释》第4条，你的3万元定金将不能退回。

22、问：签订售房合同后应该由谁去到房地产登记机关去注册？那个机关？属于谁管？

答：预售合同要到房产管理部门进行备案。一般是由开发商去，有约定除外。购房人也可自己去。

23、问：我有一套商品房已经买了八、九年了，一直没有房产证，但是有公证处的公证，不知道有没有法律效应，到时房子转手的话，会有麻烦吗？

答：产权证是证明房屋所在权的唯一凭证，公证书不能证明你的所有权，没有产权证的房屋不能出售。

24、问：受让人不能按时付款时，应当承担什么责任？

答：预售房地产的受让人不按期给付价款的，按下列规定承担违约责任:

(一)受让人给付的金额达应付价款百分之五十以上的，受让人应当比

照中国人民银行有关延期付款的规定向转让人支付延期付款违约金；

(二)受让人给付的金额不足应付价款百分之五十的，转让人可要求受让人支付违约金。受让人超过合同约定时间九十日仍不给付应付价款的，转让人有权解除房地产买卖合同。

25、问：在房屋交付时，发展商应提交哪些文件？

答：在房屋交付时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

26、问：在交付时，与样板房不一致时该如何处理？

答：房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致；未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致，不一致的，按合同违约处理。

27、问：购房预定款性质的费用可以退还吗？

答：不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。

28、问：《房地产预售许可证》包含哪些内容？

答：《房地产预售许可证》包括下列内容：

（一）预售许可证编号；

（二）发展商名称；

（三）项目名称；

（四）项目坐落地点；

（五）土地使用权出让合同书号、地块编号；

（六）《房地产证》编号、栋数；

（七）批准预售的建筑面积，其中包含的各类建筑面积和套数、间数；（八）发证机关、有效期；

（九）附注内容等。

29、问：多层和小高层的区别。我购房时，开发商说是多层房(总共5层)，但开发商拿去备案后，备案表上却是小高层，请问有区别吗？

答：通常人们把按房1—3层称低层、3—7层为多层、8—12层为小高层、12层以上为高层、总高度为100米以上为超高层。

30、问：婚前单方按揭购房，婚后夫妻共同还款，房产权属如何确定？

答：婚前购买并办理按揭的商品房，从所有权归属上应认定为婚前财产，但对其中婚后按揭款共同缴纳部分，应视为共同财产。

31、问：两人以上合购一处房产，能否按比例登记产权？

答：两人以上合购同一套商品房，购房者为房屋共有人，房屋为共有房屋。房产证的登记内容中，包括房屋共有人和共有份额，可以体现共有情况。此外，共有权人可以申请颁发房屋共有权证

32、问：怎么计算居住面积？

答：居住面积是指住宅中供日常生活起居用的卧室，起居室等净面积的总和。

33、问：我以别人的名义购买一套经济适用房，首付及月供都由本人承担，请问这种情况的风险以及规避风险的方式？比如：如何证明我承担了房屋的一切费用？以后如何过户？

答：经济适用住房的转让是受到限制的，一般要经过5年以后。实际买受人虽然是你，但法律上的买受人是别人。此房只能将来转让给你，至于费用双方书面确认即可。以后的过户按转让或赠与办理。

34、问：什么叫转按揭？

答：“转按揭”就是个人住房转按贷款，个人住房转按贷款是指已在银行办理个人住房贷款的借款人，向原贷款银行要求延长贷款期