最新房地产开发流程(详细易懂)

Shark·Eric 2010

房地产项目开发流程概述

开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设，并进行出售的行为。开发程序是指进行过程中应遵循的法律、法规及办事程序。

对房地产项目开发一般应遵循下列程序：

一、项目开发前期调研程序

二、项目立项过程程序

三、土地使用权的取得程序

四、征地拆迁程序

五、项目规划程序

六、工程建设程序

七、经营程序

一、概述

项目的前期调研程序，就是通过开发

商对拟投资地区房地产市场的调查，搜集

大量市场信息，来探询投资的可能性，寻

找投资机会的过程。

开发项目立项，是开发的第一步，即取得的政府主管部门（省市计划发展委员会）对项目的批准文件。

对于房地产商来说，在本阶段的主要工作是：起草并向市计委或市管理办公室报送项目建议书,取得批准项目建议书的批复;依据项目建议书批复,编制可行性研究报告报计委审批获准,并列入本年度固定资产投资计划。

（国家计委已取消了立项制度，实行备案制。）

（1）承办部门：地区计划发展委员会投资处

（2）申报资料：

①书面申请

②提供资金落实证明

③土地使用权证明

④由具有相应资质的工程咨询单位编制的可行性研究报告。可行性研究报告应具有以下附件：a.规划部门对项目建设选址的初审意见；b.土地管理部门对建设用地的初审意见； c.环保部门的环评报告；d.有关部门对供电、供水、供热、供气以及地震的审查意见；e.依法必须招标项目的招标总体方案；

⑤公司的资质证明。

（3）申办程序：

有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报项目

立项申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接报市管理办公室，项目立项申报资料由该办转报市计委。纳入土地收购出让的项目，开发商在通过招标、拍卖方式取得开发土地使用权后，凭《中标确认书》或《拍卖成交确认书》和《国有土地使用权出让合同》。与其它申报材料一起上报。市计委在收到申报资料后，根据具体情况，进行现场勘察，对符合条件的，市计委予以批复。对属上级发展计划部门审批权限内的项目，由市计委负责转报。

（4）办结时限：

在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。（5）收费标准：

如在开发办办理立项，须缴纳2元/平方米的开发管理费

2.建设项目年度投资计划审批

二、实施程序

（1）承办部门：济南市计划发展委员会投资处

（2）申报资料：

①书面申请；

②国家或省、市计委批复项目可行性研究报告；

③规划部门出具的建设项目规划许可意见；

④跨年度建设项目，需提供市计委上年度下达的年度投资计划。

二、实施程序 1.工程建设项目立项审批

（3）申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接上报市管理办公室，申报资料由该办转报市计委。市计委在收到申报资料后进行审查，对符合条件的，市计委予以批复。

（4）办结时限：在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。