山西省房地产估价师《相关知识》：金融市场分类考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、将更新改造后的收益性房地产持有并出租经营，并在持有经营一段时间后，根据市场状况和企业财务状况将其转售出去，也是部分房地产企业常采用的业务模式，这种模式是。

A：开发-销售模式

B：开发-持有-出租-出售模式

C：购买-更新改造-出租模式

D：购买-更新改造-出租-出售模式

E：借款合同

2、长期趋势法应用的假设前提条件为__。

A．过去形成的房地产价格变动趋势在未来继续存在

B．房地产市场无明显季节性波动

C．忽略了政府宏观调控因素对价格的影响

D．市场上能够找到充分的房地产历史价格资料

3、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是__。

A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定

C．新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定

D．地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

4、根据房地产开发经营企业的业务经营模式类型，主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目。部分政策性租赁住宅、普通商品住宅也可采用这种模式。

A：开发-销售模式

B：开发-持有-出租-出售模式

C：购买-持有-出租-出售模式

D：购买-更新改造-出租模式

E：借款合同

5、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，工业用地出让最高年限为年。

A：50

B：60

C：70

D：40

E：执行层的组织协调

6、影响房地产价格的环境因素不包括__。

A．大气环境

B．声觉环境

C．卫生环境

D．治安环境

7、用收益法计算房地产价格，若净收益a每年不变，年限为n，净收益增长率与报酬率Y相等，则房地产价格V=（）。

A．0

B．

C．a×n

D．∞

8、项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是__。

A．获利能力分析

B．盈亏平衡分析

C．市场状况分析

D．定性风险分析

9、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则．【2004年考题】 A：估价时点为未来，估价对象为未来状况

B：估价时点与房地产状况均为现在

C：估价时点为现在，估价对象为未来状况

D：估价时点为现在，估价对象为过去状况

E：工业用地的监测点评估价格

10、工程造价控制是__控制。

A．部分管理

B．自我调解

C．全过程动态

D．总价绝对

11、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为（）。

A．1.05

B．0.98

C．0.95

D．1.03

12、下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是__。

A．净收益包括有形收益和无形收益

B．运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费

C．通常只有客观收益才能作为估价依据

D．应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值

13、某银行为开发商提供两种方案贷款条件，甲方案的贷款利率为17%，按季计息；乙方案的贷款利率为18%，一年计息一次，从支付利息角度开发商适宜选择（）。

A．方案甲

B．方案乙

C．方案甲和方案乙均可

D．无法判断

14、有甲乙两建筑物，甲建筑物建于1970年，乙建筑物建于1976年，若依直线折旧法，甲建筑物的折旧与乙建筑物的折旧相比，则__。

A．甲大于

B．甲小于乙

C．甲等于

D．难以判断

15、下列选项中，__更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。

A．开发工作量

B．经营利润

C．经营收入

D．投资数额

16、当市场调查人员所需要的资料可能不存在，或者由于种种原因，资料不够准确、不可靠、不完整或者已经过时，这时，市场调查人员就需要时间和金钱去收集更切题和准确的__资料。

A．一手

B．二手

C．原始

D．基础

17、某工业用地总面积为3000㎡，容积率为0.5，楼面地价为1000元／㎡。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，相应的楼面地价为1500元／㎡。该改变用途理论上应补地价为万元。

A：500

B：525

C：600

D：1650

E：工业用地的监测点评估价格

18、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是．【2005年考题】

A：未知的需要求取的待开发房地产的价值

B：投资者购买待开发房地产应负担的税费

C：销售税费

D：开发成本和管理费用

E：工业用地的监测点评估价格

19、房地产估价师站在中立的立场上，评估出一个对各方当事人来说均为公平合理的价值，是的要求。

A：独立、客观、公正原则

B：合法原则

C：最高最佳使用原则

D：估价时点原则

E：工业用地的监测点评估价格

20、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是__。

A．销售利润率=销售利润/销售收入

B．销售利润率=销售利润/总开发价值

C．销售利润率=销售利润/总开发成本

D．销售利润率=销售利润/项目总投资

21、对于共有房地产的转让，需要其共有人__。

A．全部同意

B．超过50%同意

C．超过2/3同意

D．有人同意就行

22、某开发商向银行申请了年利率为6%、期限为10年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为__万元。

A．6.00

B．7.05

C．7.59

D．13.59

23、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以状况为参照系进行的。

A：可比实例房地产

B：估价对象房地产

C：标准房地产

D：类似房地产

E：工业用地的监测点评估价格

24、路线价法特别适用于对__进行估价。

A．单宗土地

B．大量土地

C．部分土地

D．待开发土地

25、下列不需交纳契税的是。

A：以土地、房屋权属作价投资

B：房屋买卖

C：继承土地、房屋权属

D：房屋赠与

E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、住房公积金的提取和使用原则不包括的原则。

A：定向使用

B：安全运作

C：严格时限

D：按时使用

E：执行层的组织协调

2、按照噪声产生的机理，噪声分为。

A：机械噪声

B：空气动力噪声

C：电磁性噪声

D：稳态噪声

E：非稳态噪声

3、下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是（）。

A．房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况

进行核对

B．房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄

C．房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣

D．估价对象为已经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解

4、在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的。

A：客观收益

B：实际收益

C：有形收益

D：无形收益

E：潜在收益

5、某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万平方米，2002年未完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万平方米，2003年竣工的房屋建筑面积为80万平方米。那么，该市房屋的平均建设周期为__。

A．0.5年

B．1.5年

C．2年

D．3年

6、某市去年住宅的实际销售量为500万㎡，预测销售量为450万㎡，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是万㎡。

A：450

B：475

C：490

D：500

E：借款合同

7、房地产是一种特殊的商品，其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别是__。

A．专业性

B．各异性

C．不可移动性

D．适应性

8、房产测量的成果包括。

A：房产簿籍

B：房产数据

C：房产测量要求

D：房产图集

E：房产测量规范

9、下列属于目前我国划拨土地转让政策的有。

A：报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由出让方办理建设用地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金

B：报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理建设用地使用权手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金

C：可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家 D：可不办理出让手续，但转让方应将所获得的所有收益上缴国家

E：在办理出让手续的同时，转让方应将所获得的收益上缴国家

10、关于投资价值和市场价值的说法正确的有__。

A．市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值

B．投资价值与市场价值在采用收益法评估时，折现率取值相同

C．在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税

D．国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时，有意购买者委托评估其能承受的最高购买价格，是一种投资价值评估

E．在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估

11、长期趋势法包括等方法。

A：数学曲线拟合法

B：平均增减量法

C：平均发展速度法

D：年限法

E：指数修匀法

12、根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有．【2007年考题】

A：单位比较法

B：市场提取法

C：分解法

D：工料测量法

E：分部分项法

13、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或者过剩所造成的建筑物价值的损失．造成建筑物功能折旧的主要原因有等．【2005年考题】 A：意外破坏的损毁

B：市场供给过量

C：建筑设计的缺陷

D：人们消费观念的改变

E：周围环境条件恶化

14、盈亏平衡分析的基本方法是建立之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。

A：销售收入与成本

B：销售收入与费用

C：成本与产量

D：销售收入与销量

E：成本与成本利润率

15、地方性法规与部门规章之间对同一事项的规定不一致，不能确定如何适用时，具体规定是。

A：由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，应当决定在该地方适用地方性法规的规定

B：由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，提请全国人民代表大会及其常务委员会裁决

C：国务院认为应当适用部门规章的，决定在该地方适用部门规章的规定 D：国务院认为应当适用部门规章的，应当提请最高人民法院裁决

E：国务院认为应当适用部门规章的，应当提请全国人民代表大会及其常务委员会裁决

16、建筑物的耐久年限划分为、15年以下等五个等级。

A：100年以上

B：50—100年

C：40—50年

D：5—40年

E：15~40年

17、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是__。

A．某标准厂房

B．某酒厂厂房

C．某待出让土地

D．某写字楼

18、在运用成本法时最主要的有．【2006年考题】

A：区分计划成本和实际成本

B：区分实际成本和客观成本

C：结合实际成本来确定评估价值

D：结合实际开发利润来确定评估价值

E：结合市场供求分析来确定评估价值

19、自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90m2以下住房(含经济适用房)面积比重，必须达到开发建设总面积的__。

A．70%

B．60%

C．50%

D．40%

20、国际上通行的衡量房地产泡沫的指标有几种。

A：期内可供租售量/历史同期可供租售量

B：实际价格/理论价格

C：房地产价格指数/居民消费价格指数

D：房地产投资需求/房地产使用需求

E：房地产价格增长率/实际GDP增长率

21、预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。如果报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。

A．209.94

B．176.26

C．180.56

D．204.34

22、对于经济适用房，我国的固定资产投资方向调节税税率是：__。

A．0

房地产估价报告

房地产估价报告估价报告编号：GD2018-96-SF58 估价项目名称：北京市房山区良乡地区龙华苑30号楼4层 B30-4号房地产市场价值评估估价委托人：北京市房山区人民法院房地产估价机构：北京国地房地产土地评估有限公司注册房地产估价师：尚磊（注册号1120140007）徐宏彦（注册号1120030037）估价报告出具日期：2018年7月20日

致估价委托人函北京市房山区人民法院：受贵院委托，我公司对贵院在执行2018京0111执1622号刘凯与董永红、邓桂荣民间借贷纠纷一案中涉及的位于北京市房山区良乡地区龙华苑30号楼4层B30-4号房地产在现状条件下的市场价值进行了客观、公正的评估。本次估价目的是为估价委托人核实资产价值，为案件执行提供房地产市场价值参考。本次估价对象为位于房山区良乡地区龙华苑30号楼4层B30-4号的房地产。根据估价委托人提供的《房屋所有权证》[京房权证房私字第0507218号]，房屋所有权人为邓桂荣，房屋坐落为房山区良乡地区龙华苑30号楼4层B30-4号,房屋性质为商品房，规划用途为住宅，幢号为30号楼，房屋总层数为4层，估价对象位于第3-4层，估价对象为叠拼别墅，混合结构，建筑面积为279.52平方米，建成年代为2003年。在分析现有资料的基础上，遵循独立、客观、公正原则，合法原则、价值时点原则、替代原则和最高最佳利用原则，选用比较法和成本法，确定估价对象在现状条件下于价值时点2018年6月12日的房地产市场价值为（币种：人民币）: 房地产总价：840.80万元大写金额：捌佰肆拾万零捌仟元整房地产单价：30080元/平方米估价过程及有关说明详见《估价的假设和限制条件》、《房地产估价结果报告》及《房地产估价技术报告》，本次提交正式报告一式肆份。北京国地房地产土地评估有限公司法定代表人： 2018年7月20日

市场比较法在房地产评估中的运用

市场比较法在房地产评估中的运用发布时间: 2004-6-10 9:18:00在房地产评估的实际工作中，我们能够运用的方法有很多，如市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。我们不仅要懂得这些方法的基本原理，更应该注重这些方法的灵活运用以及综合运用。下面以市场比较法为例来具体谈一谈。市场比较法是最常用、最能反映房地产估价的价值标准的方法，其实质就是房地产估价过程的实质。即根据估价人员掌握的市场资料，采用房地产交易中的替代原则，通过选取与估价对象有相关性的实例，并分别进行实地勘察，做出交易情况、交易日期、区域因素与个别因素的修正，以此估算出估价对象客观合理的价格或价值。运用市场比较法估价的操作思路如下：一、搜集交易实例运用市场比较法估价，应准确搜集大量交易实例，掌握正常市场价格行情。这个环节我们往往通过平时调查、看报等采集积累得到不同地段、不同用途、不同时点的房地产信息。搜集交易实例应包括下列内容： 1、交易双方情况及交易目的； 2、交易实例房地产状况； 3、成交价格； 4、成交日期； 5、付款方式； 6、其它一些附加说明（图片资料）。二、选取可比实例根据估价对象状况和估价目的，应从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。选取的可比实例应符合下列要求：

l、估价对象的类似房地产； 2、成交日期与估价时点相近，不能超过一年； 3、成交价格为正常价格或可修正为正常价格。三、建立价格可比基础运用市场比较法进行评估的过程中，在选取可比实例之后，应对可比实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一，其表达方式和内涵。换算处理应包括下列内容： 1、统一付款方式：应统一为在成交日期时一次总付清。 2、统一采用单价；常采用建筑面积单价为多。 3、统一币种和货币单位：不同市种之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。 4、统一面积内涵和面积单位。四、进行交易情况修正由于不同的交易案例都有其与众不同的地方，其实际价值必然有差异，所以我们有必要进行交易情况修正，排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。一般来说，有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例：l、有利害关系人之间的交易；2、急于出售或购买情况下的交易；3、受债权债务关系影响的交易；4、交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易;5、交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易；6、相邻房地产的合并交易；7、特殊方式的交易；8、交易税费非正常负担的交易；9、其他非正常的交易。要特别指出的是，当可供选择的交易实例较少，确需选用上述情形的交易实例时，应对其进行交易情况修正，对交易税费非正常负担的修正，应将成交价格调整为依照政府有关规定，交易双方负担各自应负担的税费下的价格。

金融市场的特点与分类--常识普及

金融市场的特点与分类 ●金融市场的定义金融市场是金融领域各种市场的总称。所谓金融，即资金的融通，它是商品货币关系发展的产物，只要存在着商品货币关系，就必然会有金融商品的融通活动。金融市场就是通过各种交易方式，促使金融产品在供求双方达成交易即进行商品买卖的场所，或者说，是金融商品的供求双方运用市场机制，通过交易进行融资活动的流通领域。资金融通是通过金融产品来进行的。所谓金融产品，是指资金融通过程的各种载体，它包括货币、黄金、外汇、有价证券等。就是说，这些金融产品就是金融市场的买卖对象，供求双方通过市场竞争原则形成金融产品价格，如利率或收益率，最终完成交易，达到融通资金的目的。一个金融市场既可以是某一特定的“地方”，如证券交易所，也可以是某些特定的网络，如计算机网络。一个金融市场的本质是一种关系，一种交换的关系，一种资本的交换关系。因此，对于金融市场来说，重要的不是其地理位置和场地，而是在其中交换的资本数量和交换的质量。随着通讯技术的发展，纯粹从金融市场的组成来看，区域空间的分布在很大程度上已经失去其意义。 ●金融市场的特点一般而言，金融市场具有如下特点：１、金融市场的非物质化。这种非物质化首先表现为股票等证券的转手并不涉及发行企业相应份额资产的变动；其次，即使在“纸张”上，金融资产的交易也不一定发生实物的转手，它常常表现为结算和保管中心有关双方帐户上的证券数量和现金储备额的变动。金融产品交易的非物质化使得金融交易可以完全凭空进行，买空卖空活动在金融市场上司空见惯。尽管这种非物质化，在一定程度上加大了金融市场上的投机性，然而，它却加速了金融产品的流动性。而这正是金融市场的生命力旺盛的原因之一。２、现代金融市场是信息市场。由于金融市场的核心内容──金融产品交易可以抽象掉其硬的物质方面的限制，所以金融市场的“软”的方面，即信息方面就显得特别重要。金融市场事实上是一个信息市场。其信息的发布、传递、收集、处理和运用成为金融市场上所有参与者都不能回避的竞争焦点。信息在金融市场中的特殊地位，不仅表现在关于已经实际发

房地产估价报告的组成与内容

房地产估价报告的组成与内容 ●一份完整的房地产估价报告由以下组成： ★房地产估价报告书（共8项内容）一. 封面二. 目录三. 致委托方函四. 估价师声明五. 估价假设和限制条件:注意估价报告应用的有效期在这里六. 估价结果报告 1、委托人； 2、估价机构； 3、估价目的； 4、估价对象； 5、价值时点； 6、价值定义； 7、估价原则； 8、估价依据； 9、估价方法； 10、估价结果； 11、注册估价师； 12、估价人员； 13、实地查勘期 14、估价作业时期； 15、抵押估价要有变现能力分析和风险提示七. 估价技术报告 1、估价对象描述与分析：实物状况分析、区位状况分析、权益状况分析 2、市场背景描述与分析； 3、最高最佳使用分析； 4、估价方法适用性分析； 5、估价测算过程； 6、估价结果确定。八.附件（重要部份小心遗留） ①房地产估价委托书 ②估价对象的位置图； ③估价对象外观和内部照片 ④估价对象周围环境和景观照片 ⑤估价对象权属证书复印件； ⑥估价机构营业执照的复印件 ⑦估价机构资质证书复印件 ⑧ 抵押估价报告要有法定优先受偿权利等情况的书面查询资料或调查记录第一部分报告书的组成与内容一、封面(一般不会考) 1、估价报告的首页，而不是各估价机构对估价报告进行包装设计的封面。 2、估价报告的封面内容一般包括如下： ①标题：（房地产估价报告名称） ②估价项目名称：（说明本估价项目的全称） ③委托方：（说明本估价项目的委托单位的全称，个人委托的为个人的姓名） ④估价方：（说明本估价项目的估价机构的全称）

⑤注册估价师：（说明负责和参加本估价项目的注册师的姓名及其注册号） ⑥估价作业日期：（正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日） ⑦估价报告编号：（说明本估价报告在本估价讥构内的编号，要与估价结果报告中的编号一致）二、目录(一般不会考) 三、致委托人函(会考★★★) 1、 2、致委托人函一般包括以下内容（标题：）致委托人函 ①致委托方函致函对象（为委托方的全称） ②致函正文（说明估价目的、估价对象（名称坐落范围规模用途权属）、价值时点、价值类型、估价结果、估价报告应用的有效期） ③致函落款（为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人（执行合伙人）签名或盖章） ④致函日期（为致函的年月日，即估价报告的出具日期）四、估价师声明(可能会考★) 1 2、实地查勘的注册房地产估价师签名、盖章。五、估价的假设和限制条件(一般不会考) 1 的情况下，对其合法、准确、真实的合理假设；对房屋安全、环境污染的安全假设。 2、未定事项假设：对尚未明确或不够明确的土地用途和容积率所做的合理假设 3、背离事实假设：因估价目的的特殊需要，所做的与实际情况不一致的合理假设，如征收不考虑抵押、查封、租赁。 4、不相一致假设 5、依据不中假设：缺少权属证明或无法查勘估价对象内部状况所做的合理假设 6、估价报告使用限制：估价报告的使用者、用途、使用期限及使用中就注意的事项，使用期限原则上不超过一年，表述为自年月日至年月日等。六、估价结果报告（必考★★★★★）——注意漏项 A.0.6，估价结果报告应记载下列事项：标题：房地产估价结果报告 1、委托方（委托人）： ①如果是单位（法人）委托评估，要写明委托单位的全称、委托单位的法定代表人和住所； ②如果是个人委托评估，要写明委托人的姓名，住所和身份证号。 2、估价方（估价机构）：必须列明：估价机构的全称、法定代表人、估价机构的住所以及估价机构的资格等级及资质证书编号。注意：房地产评估资质等级分为一、二、三级、临时资质，而不是A、B、C级。

一、金融市场的概念

一、金融市场的概念金融市场是指以金融资产为交易对象，以金融资产的供给方和需求方为交易主体形成的交易机制及其关系的总和，广而言之，是实现货币借贷和资金融通、办理各种票据和有价证券交易活动的市场。比较完善的金融市场定义是：金融市场是交易金融资产并确定金融资产价格的一种机制。二、金融市场的分类 (一)按交易标的物划分按照金融市场交易标的物划分是金融市场最常见的划分方法。按这一划分标准，金融市场分为货币市场、资本市场、外汇市场、金融衍生品市场、保险市场、黄金市场及其他投资品市场。 1．货币市场货币市场又称“短期金融市场”“短期资金市场”，是指融资期限在一年及一年以下的金融市场。货币市场主要包括同业拆借市场、票据市场、回购市场和货币市场基金等。同业拆借市场亦称“同业拆放市场”，是指金融机构之间以货币借贷方式进行短期资金融通活动的市场。同业拆借市场最早出现于美国，其形成的根本原因在于法定存款准备金制度的实施。

●票据市场指的是在商品交易和资金往来过程中产生的以汇票、本票和支票的发行、担保、承兑、贴现、转贴现、再贴现来实现短期资金融通的市场。 ●回购市场指通过回购协议进行短期资金融通交易的市场。回购是指资金融人方在出售证券时，与证券的购买商签订协议，约定在一定期限后按约定的价格购回所卖证券，从而获得即时可用资金的一种交易行为。在银行间债券市场上回购业务可以分为质押式回购业务、买断式回购业务和开放式回购业务三种类型。 ●货币市场基金（简称“MMF”）是指投资于货币市场上短期（一年以内，平均期限120天）有价证券的一种投资基金。 2．资本市场资本市场亦称“长期金融市场”“长期资金市场”，是指期限在一年以上的各种资金借贷和证券交易的场所。资本市场主要包括股票市场、债券市场和基金市场等。 ●股票市场是股票发行和流通的市场，也可以说是指对已经发行的股票进行转让、买卖和流通的市场，包括交易所市场和场外交易市场两部分。 ●债券市场是发行和买卖债券的场所。 ●投资基金是一种利益共享、风险共担的集合投资制度，即通过向社会公开发行一种凭证来筹集资金，并将资金用于证券投资。

房地产估价报告

房地产估价报告项目名称：益阳市赫山区建筑路景湖春天住宅楼委托方：叶女士估价方：梓桐房地产评估有限公司估价人员：张xx 指导老师：薛xx 编写日期：2015.1.12—2015.1.22

目录一、摘要 (2) 二、致委托方函 (3) 三、估价师声明 (4) 四、估价的假设和限制条件 (5) 五、估价结果报告 (6) 六、估价技术报告 (9) 七、附件 (14)

报告摘要本次估价对象为益阳市赫山区建筑路146号景湖春天6栋2单元303室，建筑面积85㎡。用途为转让住宅房，该对象为框剪结构，精装修。估价对象所在小区南接秀峰公园，美景尽收眼底，往北纵享2000米沿江风光带美景，位置临街，处于相对繁华地段，交通比较便捷，人流量较大。本次估价目的为房地产进行市场转让提供价值依据，估价时点为2015年1月22日，估价方法采用市场比较法、收益法和成本法。最终估价结果为人民币贰拾陆万捌仟捌佰壹拾四元整（￥268814元），土地单价为3163元/平方米。

致委托方函房屋所有权人叶女士：承蒙委托，我们公司对坐落于益阳市赫山区建筑路146号景湖春天6栋2单元303室（建筑面积85平方米）的房地产进行市场价格评估，估价时点为二○一五年一月二十二日，估价目的为核定资产提供价值参考意见以备其进行转让的需要。根据您提供的有关资料，我们公司估价人员严格按照国务院、建设部、原国家土地管理局、国土资源部，湖南省和益阳市政府等有关部门颁发的有关法律、法规和文件、技术规程等操作规范，遵循独立，客观，公正的原则，经过周密准确的测算，在认真分析现有资料的基础上，结合估价人员经验和对影响房产价值因素的分析，对该房地产的公开市场价值做出评定估算，现将估价结果报告如下：该房地产在估价时点的正常市场价格为人民币贰拾陆万捌仟捌佰壹拾四元整（￥268814元），土地单价为3163元/平方米。梓桐房地产评估有限公司法定代表人：张xx 2015年1月22日

中国金融工具分类

中国金融工具的分类金融工具：一般释意为信用关系的书面证明、债权债务的契约文书等，是金融机构中和金融市场上交易的对象。一、股票股票：就是投资者在股市中以自己所承担的高风险为代价来图取收益的最大化。股票的风险性越大，市场价格越波动，就越有利于投机。（一）、分类 1、按股东享有的权利的不同，可以分为普通股和优先股。 2、按是否记载股东姓名，可分为记名股和无记名股。 3、按是否在股票票面上标明金额，可分为有面额股票和无面额股票。（二）、我国股票的类型 1、按资本主体的性质分类，可将股票划分为：国家股、法人股、社会公众股和外资股等不同类型。（1）、国家股。国家股是指有权代表股价投资的部门或机构以国有资本向公司投资形成的股份。（2）、法人股。法人股是指企业法人或具有法人资格的事业单位和社会团体以其依法可支配的资产投入公司形成的股份。（3）、社会公众股。社会公众股是指社会公众依法以其拥有的财产投入公司是形成的可上市流通的股份。（4）、外资股。外资股是指股份公司向外国和我国香港、澳门、台湾地区投资者发行的股票。外资股按上市地域，可分为境内上市外资股（B股）和境外上市外资股（H股、N股、S股等）。 2、已完成股权分置改革的公司，按股份流通受限与否可分为：有限售条件股份和无限售条件股份；未完成股权分置改革的公司，按股份流通受限与否可分为：未上市流通股份和已上市流通股份。二、债券债券是公司发行的有价证券，到期还本付息，持有人不可以参与公司的管理。只是一个债权人身份。

（一）、分类 1、按发行主体的不同，可分为政府债券、金融债券和公司债券。 2、按付息方式不同，可分为零息债券、附息债券和票息累积债券。 3、按债券形式不同，可分为实物债券、凭证式债券和记账式债券。（二）、我国的债券 1、国债。20世纪50年代，我国发行过人民胜利折实公债和国家经济建设公债。1994年以后，我国面向个人发行的债种从单一型逐步转向多样型。主要有记账式国债、凭证式国债、储蓄国债、特别国债、长期建设国债等。 2、地方债券。早在1950年，东北人民镇府发行过东北生产建设折实公债。我国1995年起依法规定，地方政府不得发行地方政府债券。 3、金融债券。主要有以下几种：（1）、中央银行票据（2）、政策性金融债券（3）、商业银行债券：金融债券、商业银行次级债券和混合资本债券。（4）、证券公司债券（5）、保险公司次级债务（6）、财务公司债券 4、企业债券和公司债券 5、国际债券。国际债券是指一国借款人在国际证券市场上一外国货币为面值、向外国投资者发行的债券。主要有：外国债券、欧洲债券。三、基金基金（也称投资基金）是指通过发行基金凭证（包括基金股份和受益凭证），将众多投资者分散的资金集中起来，由专业的投资机构分散投资于股票、债券或其他金融资产，并将投资收益分配给基金持有者的投资制度。（一）、分类 1、按组织形式不同，可分为契约型基金和公司型基金。 2、按运作方式不同，可分为封闭式基金和开放式基金。 3、按投资标的不同，可分为国债基金、股票基金、货币市场基金等。 4、按投资目标分，可分为成长性基金、收入型基金和平衡型基金。

房地产评估报告

房地产估价报告估价项目名称：阳江市阳江市阳东县湖滨西路碧桂园12号普通住宅转让价值评估委托方：冯明估价方：阳江市万联房地产评估有限公司估价人员：胡品新估价作业日期：2013年12月1日至2013年12月7日估价报告编号：阳江市万联房估字[2013]第35号

目录致委托方函 (3) 估价师声明 (4) 估价的假设和限制条件 (5) 房地产估价结果报告 (7) 一、委托方 (7) 二、估价方 (7) 三、估价对象 (7) 四、估价目的 (10) 五、估价时点 (10) 六、价值定义 (10) 七、估价依据 (10) 八、估价原则 (10) 九．估价方法适用性分析 (12) 十．估价测算过程 (13) （一）市场比较法 (13) （二）收益还原法 (16) 十一、估价结果 (17) 附件 (18)

致委托方函冯明: 我们接受您的委托，对阳江市阳东县湖滨西路碧桂园12号普通住宅在估价时点的市场价值进行评估。我们根据中华人民共和国有关法律、法规和制度的规定，本着独立、公正、客观、科学的原则，遵循房地产估价的程序，对您提供的与估价对象有关资料进行了必要的核查审验，并派出工作人员到现场进行了详细的勘察、核实，采用科学的方法进行计算，现将估价结果报告如下：估价目的为委托方了解为委托人转让估价对象提供市场价值参考。估价结果估价对象建筑面积：143.00平方米房地产单价：4241元/平方米房地产总价：￥606418万元（大写：人民币陆拾万陆仟肆佰壹拾扒元整）特此函复！阳江市万联房地产评估有限公司法定代表人签字：林瑞伟 2013年12月7日

房地产估价报告-成本法

房地产估价报告估价项目名称：阿荣旗那吉镇阳光二期工程拆迁评估委托估价方：内蒙古第二建设股份有限公司受理估价方：牙克石市铭泰房地产价格评估事务所法人代表：***(中国注册房地产估价师）估价作业日期：2007年3月15日至2007年4月3日目录一、致委托方函二、估价师声明三、估价的假设和限制条件

四、估价结果报告五、房地产估价技术报告六、附件（一）分户估价报告（二）《2007年阿荣旗那吉镇地区各类房屋评估市场指导价格》（三）房地产价格评估机构资质证书（四）营业执照（五）房地产估价师资格证书致委托方函内蒙古第二建设股份有限公司：我所受贵公司委托，对坐落在阿荣旗那吉镇向阳西路以北、滨河西路以东、西小河以西，拆迁范围内的房屋及附属物市场价值进行评估。估价对象大部分为砖木结构住宅房屋，计56幢，总建筑面积4,193.58m2。估价对象均以划拨方式取得土地使用权。一、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。二、估价时点：二00七年三月十五日三、估价结果：

估价人员遵循合法、独立、客观、公正的原则，依据中华人民共和国GB/T50291—1999《房地产估价规范》和相关法规，在现场查勘的基础上，经科学计算、专业分析论证，确定估价对象在估价时点价值为：合计：RMB：4,400,430.00元。人民币（大写）：肆佰肆拾万零肆佰叁拾元整。。牙克石市铭泰房地产价格评估事务所法人代表：*** 二00七年四月三日估价师声明我们郑重声明：一、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。四、我们依照《房地产估价规范》、建设部《房屋完损等级评定标准》、《2007年阿荣旗那吉镇地区各类房屋评估市场指导价格》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（查勘人：史

房地产估价之市场比较法

地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产 ——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产 ——前提：交易市场已经形成——比准价格 3、理论依据：替代原理 4、公式：待估宗地价格=比较案例宗地价格×交易情况修正系数×估价期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数二、适用条件与对象适用：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。不适用的情况： ——没有房地产交易的地方 ——在农村等房地产交易较少的地区 ——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑 ——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正）三、市场比较法的操作步骤 ①搜集交易实例②选取可比实例

金融市场的特点与分类--常识普及复习课程

金融市场的特点与分类--常识普及

房地产估价报告-成本法

房地产估价报告估价项目名称：阿荣旗那吉镇阳光二期工程拆迁评估委托估价方：xx第二建设股份有限公司受理估价方： xx铭泰房地产价格评估事务所法人代表： ***(中国注册房地产估价师）估价作业日期：2007年3月15日至 2007年4月3日目录一、致委托方函二、估价师声明三、估价的假设和限制条件四、估价结果报告五、房地产估价技术报告六、附件（一）分户估价报告（二）《2007年xxxx地区各类房屋评估市场指导价格》（三）房地产价格评估机构资质证书

（四）营业执照（五）房地产估价师资格证书致委托方函 xx第二建设股份有限公司：我所受贵公司委托，对坐落在阿荣旗那吉镇向阳西路以北、滨河西路以东、西小河以西，拆迁范围内的房屋及附属物市场价值进行评估。估价对象大部分为砖木结构住宅房屋，计56幢，总建筑面积4,193.58m2。估价对象均以划拨方式取得土地使用权。一、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。二、估价时点：二00七年三月十五日三、估价结果：估价人员遵循合法、独立、客观、公正的原则，依据中华人民共和国 GB/T50291—1999《房地产估价规范》和相关法规，在现场查勘的基础上，经科学计算、专业分析论证，确定估价对象在估价时点价值为：合计： RMB：4,400,430.00元。人民币（大写）：肆佰肆拾万零肆佰叁拾元整。。牙克石市铭泰房地产价格评估事务所法人代表： *** 二00七年四月三日

估价师声明我们xx：一、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。四、我们依照《房地产估价规范》、建设部《房屋完损等级评定标准》、《2007年阿荣旗那吉镇地区各类房屋评估市场指导价格》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（查勘人： xx、xx）。六、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。参评房地产估价师：签字****** 估价的假设和限制条件本估价结果为估价时点的房屋拆迁补偿价值，它依据如下假设：一、委托方提供的情况都是真实的，有关资料都是合法有效的。二、估价对象及其附属物的权属是合法有效的。三、估价对象为划拨土地使用权，本次估价没有考虑划拨土地使用权发生转移时，应向国家或有关部门交纳费用的因素。四、装修、装饰的补偿金额是根据委托方的要求评估的。

房地产估价报告

房地产抵押估价报告估价项目名称：湖南工学院教师公寓价值评估委托方：符向桃估价方：谭路芳估价人员：谭路芳 2016年11月23日目录一、致委托方函 (2) 二、估价师声明 (3) 三、估价的假设和限制条件 (4) 四、房地产估价结果报告 (6) 五、房地产估价技术报告 (14) 六、附件 (32) 致委托方函房地产开发有限公司：我公司于2008年11月06日接受贵方委托，对贵方位于南京市建邺区江东中路289号1—7层房地产价值进行评估，评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，评估工作至2011年10月29日结束。

根据委托方提供的《商品房抵押窗口表》、《国有土地使用证》等相关资料，估价对象为南京联强冶金集团房地产开发有限公司所属部分房地产，建筑面积为32484.16㎡，土地使用权总面积为10579.3㎡，土地分摊面积为4657.4㎡，用途为商业。我公司严格按照国家有关法律法规和《房地产估价规范》的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2011年10月29日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元法定代表人：江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司二○○八年十一月十日估价师声明我们郑重声明： 1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利关系或偏见。 4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。中国注册房地产估价师：

浅谈市场比较法在房地产评估中的应用

浅谈市场比较法在房地产评估中的应用发表时间：2019-11-05T14:58:28.423Z 来源：《房地产世界》2019年11期作者：沈振辉 [导读] 随着社会不断发展，经济水平的不断提升，我国房地产行业获得了更为广阔的发展空间，已经成为国民经济中越来越重要的组成部分。湖州市中信房地产评估所有限公司浙江湖州 313000 摘要：随着经济和人们生活水平的提高，房地产是我国社会经济的支柱型产业，要想从事房地产行业，特别是二手房交易，就必须具备房地产估价能力，必须掌握房产估价基本的理论，然后在实践中灵活运用理论知识，研究并解决遇到的一系列问题，在此基础上，拓展并充实自己的理论。关键词：市场比较法；房地产评估；应用引言随着社会不断发展，经济水平的不断提升，我国房地产行业获得了更为广阔的发展空间，已经成为国民经济中越来越重要的组成部分。房地产评估也受到社会的广泛关注，相关学者对评估理论进行了深入研究。目前，我国房地产行业使用最多的评估方法一般包括收益法、成本法、市场比较法等等，与其他两种评估方法相比，市场比较法使用最为普遍，而且原理简单明了，能够在评估中有效反映市场状态。 1市场比较法的理论依据和特点 1.1理论依据市场比较法，是以经济学的原理为理论依据。在目前的市场经济体系下，经济主体行为大多遵循这个原则，希望能够得到最大化效益，购买商品的行为是为了获得效用需求，如果市场上出现相同效用的商品，二者就能够相互进行替代，但价格又出现差异，使购买者往往更加青睐于价格低的一方；如果商品价格一致，但效用不同时，购买者更希望购买效用更大的一方。因此，市场这种竞争与供求机制相互作用的情况下，效用相同的商品能够相互替代，这样会使经济市场中效用相同的两件商品能够产生一致的市场价格。如果将此替代原理应用到我国房地产行业中，具体表现为价格条件相似，效用相仿的产品能够相互练习，价格趋于一致，所以对市场价值的对象进行评估，一般是由短时间内出售的相似商品的价格来左右的。换句话说，选择和评估对象相同类型的商品能够对交易实例价格进行替代，并且对房地产可能出现的市场价格进行推算，这也就是我国房地产行业中市场比较法的思路由来。 1.2房地产评估特点房地产评估的主要对象是房地产价值，而不是房地产价格。在经济哲学中，价格能够彰显价值外在表象，通过价值的波动，可以通过评估报告将评估结果作数据参考。但是在房地产评估中。不可避免地会出现误差，若误差波动在允许范围内。市场比较法就是准确的评估，结果也较为科学，若存在较大波动，会导致评估结果与实际情况不符。房地产评估需要工作人员具有较高的技术水平，而且要以科学的方法和理论依据为基础，通过将影响评估结果的因素和工作人员的实际工作经验相结合，能够得到最终的房地产市场价格。 2市场比较法评估的一般程序 2.1收集类似交易实例资料通过收集大量交易成功的资料，能够让市场比较法更有说服力和实用性，而且所收集的材料实例范围较广，包括房屋布局、房屋结构、房屋周边环境、买方出价、售方出价、成交价格等等。 2.2选中可比交易实例在所收集的类似交易时，工作人员要在海量的资料中匹配出与需要评估的房源在多方面条件比较相似的实例，在选择的交易成功实例中，一般选择四到八个为最佳。不仅如此，评估人员在选择交易实例中，还要注意以下几点。首先，选择的实例要能够和需要评估的房源具有相同作用；其次，选择的实例要和需要评估的房源在结构上保持相同；再次，选择的实例要和评估的房源在位置上比较接近；最后，选择的实例是正常情况下进行的交易。 2.3对交易实例中各因素进行修正工作人员在海量的数据中，虽然所挑选的交易实例与需要评估的房源在一些特征上十分相似，但也不能100%保证一致，因此就要对出现差异的因素进行修正。在修正过程中，涉及的范围非常广，具体包括对交易情况进行修正，对区域因素进行修正，对交易日期进行修正，对个别因素进行修正，对房屋使用期限进行修正，对容积率进行修正。不仅如此，要将实例和需要评估的房源在房屋面积单位和价格单位上实现统一。 3市场法比较法实际应用时存在的问题 3.1评估理念不能与实际国情相匹配如果要想市场比较法得到良好应用，最主要取决于两个方面因素：第一，专业人员；第二，信息。如果将市场比较法看作计算机的系统，那么人就是硬件，信息数据就是软件，二者相辅相成，缺一不可。系统的评估理念能够让市场比较法在房地产评估中得到良好使用，但我国在这方面的研究比较晚，与发达国家相比有一定差距。虽然近些年我国经济势头发展比较稳定，但是房地产评估却没有与时俱进，我们在经验和阅历上还稍显不足，更多的是选择模仿西方发达国家的评估方法，创新精神比较欠缺，即便房地产评估表面看起来在不断发展，但在实际过程中和我国实际国情难以匹配，因此在评估中不可避免地会存在偏差。 3.2信息流通不畅在评估过程中，往往会遇到信息流动不畅的情况，这也是工作人员比较难以应对的问题。交易市场需要更为透明、更为公开，但目前我国并没有建立完善的房地产信息平台，这就导致工作人员只能通过房屋中介挂牌价格、房地产广告、新闻等途径对评估进行参考，对成交价格缺少深入分析和调查。而且近些年我国房地产投资愈演愈烈，人民群众希望通过投资不动产来提升房地产价值，这也导致房地产出现经济泡沫，使评估值出现了严重偏差，会受到多种客观因素影响。而且不同的房地产评估机构间存在激烈的竞争关系，每个机构都有自己独特的信息收集方式，评估机构之间根本不存在信息交流、互帮互助的情况，而且为了获得更大利润，往往对交易数据进行故意封锁，

资本市场分类

与货币市场相比，资本市场特点主要有： 1.融资期限长至少在1年以上，也可以长达几十年，甚至无到期日。 2.流动性相对较差在资本市场上筹集到的资金多用于解决中长期融资需求，故流动性和变现性相对较弱。 3.风险大而收益较高由于融资期限较长，发生重大变故的可能性也大，市场价格容易波动，投资者需承受较大风险。同时，作为对风险的报酬，其收益也较高。在资本市场上，资金供应者主要是储蓄银行、保险公司、信托投资公司及各种基金和个人投资者；而资金需求方主要是企业、社会团体、政府机构等。其交易对象主要是中长期信用工具，如股票、债券等等。资本市场主要包括中长期信贷市场与证券市场。分类 ●股票市场 ?发行市场 1．按照发行对象不同 ?公开发行（公募） ?非公开发行（私募） 2. 按照是否有中介机构协助 ?直接发行 ?间接发行（委托发行——全额包销、余额包销、代销） ?流通市场 ?场内市场 ?场外市场柜台交易市场第三市场第四市场 ●债券市场 1.按照发行主体 ?政府债券 ?企业债券 ?金融债券 2.按偿还期限 ?短期 ?中期 ?长期 3．按还本付息方式 ?息票债券——定期支付利息，本金最后还 ?定期定额清偿债券——定期等量支付利息和本金 ?贴现债券/零息债券——折价发行，到期面值兑现 4.按利率能否调整 ?固定利率债券 ?浮动利率债券 5.按抵押担保条件 ?信用债券——无担保

?抵押债券——资产抵押 ?担保债券——第三方 6．按发行区域 ?国内债券 ?国际债券——外国债券、欧洲债券 ●投资基金 1.按组织形式 ?契约型基金 ?公司型基金 2.按规模变动情况 ?封闭性基金 ?开放型基金 3.按投资地域 ?国内基金 ?国家基金 ?环球基金 ?海外基金 4.按投资目标 ?成长型基金 ?收入型基金 ?平衡型基金 5.按投资对象 ?货币市场基金 ?股票基金 ?债券基金 ?衍生基金 ?对冲基金与套利基金

房地产估价报告开题报告

毕业设计开题报告题目：***房地产估价报告（非拆迁项目）院系：土木工程学院班级：工管0802 学号：2201080225 姓名：孙存祥指导老师：于凤光

一：背景及意义随着我国改革开放步伐的不断迈进，房地产业以及相关产业也在飞速蓬勃地发展。我国房地产估价从无到有仅仅经历了短短十几年的历程，然而房地产估价行业作为朝阳产业发展却十分迅速。社会诸多经济活动，如房地产买卖、租赁、抵押、保险、课税、拍卖、征用拆迁补偿、纠纷处理，以及企业各种经济活动等都离不开房地产估价。这种估价专业活动技术性很强，估价结果的客观合理与否关乎相关单位和个人的切身利益，甚至对社会经济活动产生重大影响，关系社会公共利益和人民财产安全。具体就房地产来讲，由于房地产具有不可移动性、独一无二性和价值高大性，房地产市场是典型的“不完全市场”。房地产估价的重要性在于：它是为了建立合理的房地产交易秩序，也是促进房地产公平交易的基本保障，有助于将房地产价格导向正常化。本选题所进行的有关房地产的估价活动，通过我们亲身经历整个房地产估价的过程，可以使我们更深切、更完整地体会到房地产估价具有的科学性、艺术性和综合性，让我们正真了解到房地产估价在现实生活中的重要意义。二：目的通过对目标房地产项目的调查实习，在熟练掌握估价理论方法和相关法律法规的前提下，出具专业完整的土地、房地产估价报告。深入了解我们房地产的发展历程、状况、以及房地产估计状况、加强我们对房地产评估的认识。三：方法和步骤首先确定估价的项目；然后围绕估价对象收集需要的资料，包括：委托估价方及相关当事方提供的各种权属资料、规划施工资料、购买合同、发票等；到估价对象现场实地勘察房地产实物状况及区位状况；通过房地产中介搜集估价时点近期发生的与估价对象类似的房地产的交易，以及这些交易实例的基本情况；通过登录有关房地产信息方面的网站，搜集估价所需的资料，了解估价对象所在城市乃至所在省甚至全国的房地产市场发展趋势。根据搜集的资料选区市场比较法作为估价方法，然后根据资料完成估价对象和可比实例的修正计算，完成估价的技术报告，确定估价对象的价值。最后撰写完成估价报告的内容。具体步骤： 1.首先选定估价的项目； 2.明确估价的基本事项。包括：估价目的，估价对象，估价时点； 3.结合估价对象选择适合的估价方法；

房地产估价之市场比较法资料讲解

第四章市场比较法教学时数：6课时教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握市场比较法的基本原理，掌握交易实例的收集与可比实例的选取，掌握估价对象房地产比较修正，掌握市场比较法应用举例与分析教学重点：交易实例的收集与可比实例的选取教学难点：估价对象房地产比较修正教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段，结合案例教学。教学内容：第一节基本原理一、市场法的概念 1、市场法又称为市场比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法等，简称为市场法或者比较法，是指将估价对象房地产与在估价时点的近期发生了交易的类似房地产加以比较对照，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象房地产价值的方法。 2、市场法是房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法，其本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。 ——类似房地产：在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产 ——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产 ——前提：交易市场已经形成——比准价格 3、理论依据：替代原理 4、公式：待估宗地价格=比较案例宗地价格×交易情况修正系数×估价期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数二、适用条件与对象适用：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。不适用的情况： ——没有房地产交易的地方 ——在农村等房地产交易较少的地区 ——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑 ——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正）三、市场比较法的操作步骤 ①搜集交易实例②选取可比实例 ③建立价格可比基础④进行交易情况修正 ⑤进行交易日期修正⑥进行区域因素修正 ⑦进行个别因素修正⑧求出比准价格第二节搜集交易实例应具有充足的初级资料——尽可能搜集较多的交易实例，是运用此法的先决条件，如果太少，不仅会影响准确性、客观性，甚至会使市场法无法使用。搜集交易实例要日积月累，时刻留意。一、途径 1、查阅政府资料 2、报刊租售信息 3、以购买者身份与经办人、交易当事人洽谈 4、交易展示会 5、同行相互提供 6、其他途径：如向当事人、四邻、经纪人、房地产登记代理人、金融机构、司法机关等调查了解二、搜集交易实例的内容

2020年金融市场基础知识考点：金融市场的分类

2020年金融市场基础知识考点:金融市场的分类 2017年金融市场基础知识考点:金融市场的分类 (一)按交易标的物划分按照金融市场交易标的物划分是金融市场最常见的划分方法。按这一划分标准，金融市场分为货币市场、资本市场、外汇市场、金融衍生品市场、保险市场、黄金市场及其他投资品市场。 1.货币市场货币市场又称“短期金融市场”“短期资金市场”，是指融资期限在一年及一年以下的金融市场。货币市场主要包括同业拆借市场、票据市场、回购市场和货币市场基金等。 (1)同业拆借市场亦称“同业拆放市场”，是指金融机构之间以货币借贷方式进行短期资金融通活动的市场。同业拆借市场最早出现于美国，其形成的根本原因在于法定存款准备金制度的实施。 (2)票据市场指的是在商品交易和资金往来过程中产生的以汇票、本票和支票的发行、担保、承兑、贴现、转贴现、再贴现来实现短期资金融通的市场。 (3)回购市场指通过回购协议进行短期资金融通交易的市场。回购是指资金融人方在出售证券时，与证券的购买商签订协议，约定在一定期限后按约定的价格购回所卖证券，从而获得即时可用资金的一种交易行为。在银行间债券市场上回购业务可以分为质押式回购业务、买断式回购业务和开放式回购业务三种类型。 (4)货币市场基金(简称“MMF”)是指投资于货币市场上短期(一年以内，平均期限120天)有价证券的一种投资基金。 2.资本市场

资本市场亦称“长期金融市场”“长期资金市场”，是指期限在一年以上的各种资金借贷和证券交易的场所。资本市场主要包括股票市场、债券市场和基金市场等。 (1)股票市场是股票发行和流通的市场，也可以说是指对已经发行的股票进行转让、买卖和流通的市场，包括交易所市场和场外交易市场两部分。 (2)债券市场是发行和买卖债券的场所。 (3)投资基金是一种利益共享、风险共担的集合投资制度，即通过向社会公开发行一种凭证来筹集资金，并将资金用于证券投资。 3.外汇市场外汇市场是指经营外币和以外币计价的票据等有价证券买卖的市场 4.金融衍生品市场金融衍生品是指以杠杆或信用交易为特征，在传统金融产品(货币、债券、股票等)的基础上派生出来的，具有新价值的金融工具，如期货、期权、互换及远期等。 5.保险市场保险市场是指保险商品交换关系的总和，或是保险商品供给与需求关系的总和。它既可以是固定的交易场所，如保险交易所，也可以是所有实现保险商品让渡的交换关系的总和。 6.黄金市场黄金市场是指专门经营黄金买卖的金融市场。目前，世界上最主要的黄金市场在伦敦、苏黎世、纽约、中国香港等地。 (二)按交易对象是否新发行划分按交易对象是否新发行，金融市场可以分为发行市场和流通市场。