民法案例分析(合同纠纷案例)

合同法案例分析

原告：李某

被告：徐某

被告：江苏某房地产销售有限公司，法定代表人：，董事长。

一、案情陈述

原被告三方于2012年6月6日签订了房地产买卖中介合同，约定将被告徐某位于南京市xxx街xxx号xxx幢27室房屋出售给原告，约定由被告某房产公司为买方代办产权证和房屋交付，为卖方代办产权转移和房屋交付。三方在合同所附的付款约定中约定如甲方（即被告徐某）无法办理一手房产证资料，退还乙方定金壹万元整。签约当日，原告分别向被告徐某支付了定金10000元，向被告某房产中介支付了中介费4000元。

在签约时，被告徐某并未取得房屋所有权证及土地使用权证。被告徐某于2013年2月5日取得房屋所有权证，至起诉时仍未取得土地使用权证。原告因两被告无法为案涉房屋办理土地使用权证，因而无法落户而与两被告交涉，并且在被告徐某通知原告办理房屋所有权转移手续时不予配合，后被告徐某将该房屋出售给第三人并办理了房屋所有权转移手续，原告诉至法院。

案件来源：真实案例（2013）玄孝民初字第231号判决

二、诉讼请求

1.被告徐某双倍返还定金20000元，被告某房产公司退还中介费4000元。

2.

由两被告承担本案诉讼费用。

三、判决结果

（一）被告徐某于本判决生效后十日内退还原告李某支付的定金10000元。（二）被告江苏某房地产销售有限公司于本判决生效后十日内退还原告李某支付的中介费4000元。

（三）驳回原告李某的其他诉讼请求。

四、法律关系

本案主要涉及的是原被告之间房屋买卖合同法律关系。

五、其他法律关系

某房产公司与原告之间的居间合同法律关系；

不动产管理部门对于案涉房产的行政管理法律关系。

六、争议焦点

（一）法院归纳

1．对于合同中约定的“房产证资料”是否包含土地使用权证？

2．谁应承担合同无法履行的责任？

（二）我的观点

1. 对于合同中约定的“房产证资料”是否包含土地使用权证？

2. 谁承担合同无法履行的责任？

3. 为何法院没有适用《担保法》定金罚则，支持原告2倍定金的请求？

七、自己的看法

（一）对于合同中约定的“房产证资料”是否包含土地使用权证？

首先，我国采“房地一体”主义，根据实践经验，除有明确约定以外，房产证资料应当包含土地使用权证，除非合同明文约定排除土地使用权证。另外，虽然行政法有约束性规定，但在民事活动中，房产买卖不包含土地使用权证的办理并不影响房屋的转让。

其次，合同法第三十九条规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”如果提供格式条款的一方未尽提醒义务，则格式合同中载明的加重对方负担的条款无效。由于原被告签订的合同为格式合同，不办理土地使用权证会对原告的利益造成重大损害。因此，被告有义务在合同文本中明示，并在签订合同的过程中及时告知。而合同文本中并无此明示规定，而且被告没有证据证明已经对原告进行口头告知，原告主张对此事不知，被告没有证据证明原告已经知晓。虽然被告提出从价格上可以推定原告知道不包括土地使用权证，但是由于在存在格式合同的交易中，提供格式合同的一方实力比较强大。因此，法律上对弱者权利有所偏向，

所以仍然由于被告未能举证证明已经告知而使被告承担不利后果，在导致原告利益受损的情况下，责任应由格式合同提供方承担，可推定为其未进行告知。所以应理解为合同并不包含不为其办理土地使用权证的内容，合同约定的房产证资料包含土地使用权证。

综上，为原告办理土地使用权证是被告的义务，而且在双方办理房产过户前就应当完成。

（二）谁承担无法履行的责任？

根据上文的分析，被告有义务为原告办理土地使用权证，而被告却在要求原告办理房产过户的时候未能为原告办理土地使用权证，未能办理土地使用权证是影响原告合同目的达成的重大事宜，由于被告违约在先，原告实际是在行使先履行抗辩权，《合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”其有权拒绝与被告继续履行合同进行房产过户，原告的行为不属于违约，而被告应当承担违约责任。

先履行抗辩权的构成要件：第一，须双方当事人互负债务；第二，双方债务须有先后履行顺序；第三，先履行一方未履行债务或其履行不符合约定。本案的难点在于明确权利义务履行的顺序，这需要根据合同进行整体理解，加之正常的交易习惯进行判断。笔者认为，在本案中，被告为原告办理土地使用权证属于前置性的义务。或者退一步说，即便不一定前置性实现，但是起码要确保可以实现，这是一个前提。

关于这一点，也存在争议，也有人将本案中原告的拒绝行为理解为不安抗辩权。所谓不安抗辨权，是指在有先后履行顺序的双务合同中，应先履行义务的一方有确切证据证明对方当事人有难以给付之虞时，在对方当事人未履行合用合同履行提供担保之前，有暂时中止履行合同的权利。按《合同法》第六十八条规定，先给付义务人有确切证据证明后给付义务人的履行能力明显降低，有不能为对待给付的现实危险的，有权中止履行。所谓中止履行，就是暂停履行或者延期履行，履行义务仍然存在。在后给付义务人提供适当担保时，应当恢复履行。此处所谓适当担保，既指设定担保的时间适当，更指设定的担保能保障先给付义务人的债

权得以实现。本案中，被告先行告知无法实现土地证的办理，也可以认为是原告有理由证明后给付义务人的履行能力不足，有不能为对待给付的现实危险。

我们可以进一步比较一下两者的区别。先履行抗辩权属于负在后履行义务一方享有的抗辩权，不安抗辩权是负在先履行义务的一方享有的抗辩权。在行使不安抗辩权时，并不要求对方履行义务期限届至，而只要求行使不安抗辩权一方履行期届至。如果负在先履行义务的一方履行期末届至，不产生不安抗辩权，因履行期末届至，他只能暂停履行的准备，而无从停止履行。先履行抗辩权的产生和行使，须双方履行期均已届至，但必须一方履行期在前，一方履行期在后。在先一方未届履行期，另一方无权要求其履行，先履行抗辩权无产生的必要，在后履行的一方未届履行期，履行效力尚处于冻结状态，也无产生先履行抗辩权的基础。在本案中，笔者还是坚持认为，根据房地一体原则的宗旨，先有地后有房，办理土地使用权证的义务首先是一个必然的义务，而且办理土地证和房产证在客观上就必然有先后，那么还是应该办理土地证在前。确定了义务的先后，就能对应合适的抗辩权。

（三）为何本案法院没有适用《担保法》定金罚则，支持原告2倍定金的请求？

定金罚则，即约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应该双倍返还定金。

根据最高法院有关于《担保法》若干问题的解释之规定，定金的类型和适用主要有如下几种：1. 订约定金。订约定金即立约定金，其设立是为了担保主合同的签订。订约定金的特点是，其法律效力的发生与主合同是否发生法律效力没有关系。凡在意向书一类的协议中设定了订约定金，其法律效力自当事人实际交付定金时就存在，在其所担保的订约行为没有发生时，对拒绝订立主合同的当事人就要实施定金处罚。2. 成约定金。作为主合同成立或生效要件而约定的定金，称之为成约定金。当事人在合同中约定有成约定金的，定金未交付，则合同不成立或不生效。若当事人约定定金并明确表示定金的交付构成合同的成立或生效要件的，该定金具有成约定金的性质。但是，为了鼓励交易，如果主合同已经履行或者履行了主要部分，即使给付定金的一方当事人未按约实际交付定金，仍应当承认主合同的成立或生效。3. 解约定金。解约定金是指以定金做为保留合同解

除权的代价，即支付定金的一方当事人可以放弃定金以解除合同，接受定金的一方当事人也可以双倍返还定金以解除合同。需要注意的是，当事人一方虽然以承担定金损失解除了合同，但在守约的当事人因合同解除受到的损失大于定金收益的情况下，解约方仍然应承担损害赔偿的责任。4. 违约定金。违约定金是指以定金的放弃或者双倍返还作为违反合同的补救方法而约定的定金。本案所涉定金当属违约定金。

《担保法》规定以当事人一方不履行约定的债务作为适用定金罚则的条件，"解释"进一步对"不履行"分不同情况作了不同规定。一是明确规定违约定金处罚的条件不但要有迟延履行等违约行为，还要有因该违约行为致使合同目的落空的结果，这两个条件缺一不可。二是主合同部分得到履行，部分没有履行，一方当事人因此受到了损失，但是合同的目的没有完全落空，这时，既要对不完全履行合同的当事人进行定金处罚，又不能使定金全部被罚。适用定金罚则就是有惩罚的功能，使得违约方承担一定的惩罚性赔偿，这样也促使双方能遵守合约，共同促成履行。

那么为何法院最终没有支持双倍的定金退还呢？因为最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十条规定，“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”合同明文约定“如甲方无法办理一手房产证资料，退还乙方定金壹万元整”，既然合同中有对于无法办理一手房产证资料的责任规定，就应该根据合同的规定，合同未约定双倍返还定金的定金罚则，因此只能根据该约定，对于无法办理土地使用权证的违约责任应当是退还定金10000元。而由于作为中介的房产公司未促成原告买房，则应该返还中介费。

综上，根据房地一体主义，可根据通常解释的方法对房产资料进行解释，由于格式合同的特殊性，被告在排除原告权利或加重原告负担时应当予以告知和提醒，否则该条款无效，因此被告有义务为原告办理土地使用权证。由于被告没有履行该义务，造成违约，原告可以行使先履行抗辩权拒绝与被告进行房产过户，而先违约的一方承担违约责任。因此，本案被告应承担违约责任，根据合同的约定返还定金和中介费。而合同明文约定“如甲方无法办理一手房产证资料，退还乙方定金壹万元整”，既然合同中有对于无法办理一手房产证资料的责任规定，

就应该根据合同的规定，合同未约定双倍返还定金的定金罚则，因此只能根据该约定，对于无法办理土地使用权证的违约责任应当是退还定金10000元。