魅力万科销售说辞9.16

魅力?万科城

酩悦商业街销讲

先生/女士：您好！这是我们项目的区位图，“本案”也就是我们万科·魅力之城商业街的所在地，它位于无锡市未来的新城市中心——太湖新城内, 周边拥有万顺路、大通路、蠡湖大道、高浪路以及五湖大道等多条城市主干道，构成了快速交通枢纽，便捷通达的交通，使得新的行政、金融中心与之融会贯通，项目距市区仅12公里。

目前来看周边交通便利，沿蠡湖大道往南可以直达环太湖高速，转312国道至苏州、南京、上海等地方便快捷。规划中的地铁一号线（在建），预计2015年建成通车，与项目距离较近的站点湖滨路站位于观山路与五湖大道的交叉路口，未来地铁一号线的建成，将进一步完善周边的交通网络。另外，项目周边公交95路、77路、105路、快1线、128路也可直达市区、火车站、新区等地；内环高架贯通无锡东南西北到机场和沪宁高速都非常方便，湖滨隧道到无锡市区只需20分钟，便利的交通为项目未来的发展提供了很好的平台和空间。

东：至五湖大道，金匮公园、尚贤河湿地公园、市民中心、京杭大运河，新区南：至高浪路，金融商业街、会展中心、科教产业园，太湖

西：至蠡湖大道，国际学校、大学城、旅游度假区，蠡湖

北：至周新路，无锡大剧院、蠡湖大桥、蠡湖隧道，市中心

中：居太湖新城核心，地铁1号线、华润万家、滨湖中医院等生活全配套项目所处的区域，是城市的副中心，客户消费量大，未来的价值、升值空间巨大。在无锡城市整体发展布局中，项目所处的太湖新城区无疑是最具发展潜力的区域。

目前无锡市政府已将其重点打造成城市副中心、新的行政商务中心，它将是无锡未来最大的居住区，也是无锡未来10年发展最快的城区，更是公认的无锡未来的发展方向。太湖新城是所有城市板块中最接近太湖的区域，从本案至太湖边仅1公里，是无锡最适合居住的地区之一。因此规划其功能定位主要是集居住、教育、研发、文体、高新技术产业及旅游服务于一体的滨湖生态新城。随着周边项目的建成，配套设施也在逐步完善。北侧的周新路为太湖国际社区，规划有无

锡大剧院、超五星级酒店，沿大通路有华润万家超市，周边中高端物业体量较大，约有400万㎡，预计有33500户，另外，还有周新苑小区（1-4）期，共计8万人口，目前入住率也是非常高，太湖新城规划人口约为100万，如此之大的人口量必将带动该区域商业的发展，提升区域的土地价值。另外，“城市南进，产业北移”，太湖新城拥有无锡最多的旅游资源、产业(并且是上端产业)资源，后期金融、行政等部门的南迁也会将无锡全城的人流车流在这里聚集，该区域作为太湖新城未来行政、商务和居住的发展中心，未来将比老城区更加繁华。

品牌效应，决定优势。

作为全国房地产企业先行者，在22的年发展过程中，万科不断用实践证明自己永远快人一步，无论是城郊开发还是造城，始终倾力为人们营造一个高品质生活识别的“万科生活版图”，保持“领跑者”的姿态，万科城·酩悦商业街将是万科发力苏南商业的一大举措，万科力将其打造成无锡首席高品质社区商业街，随着太湖新城的发展，酩悦商业街将占尽天时地利人和，成为最具潜力的商业街，财富机会值得把握。

完善的社区商业业态规划以及高入住率，让投资者放心赚钱！

无锡魅力万科城共四期，项目总占地近1平方公里，总建筑面积134万平方米，规划户数为1.2万户，是迄今为止万科集团开发规模最大的项目。项目一、二期已有70多万方交付，7000余户业主入住。人气足了，各类的生活配套当然会逐步跟上，在魅力之城，购物中心、商业街、SOHO、住宅、文化娱乐场所、社区服务设施、体育中心等多功能城市配套兼收并蓄，多功能生活配套较为完善，提供了更加丰富多彩的生活体验。10月份还将推出三期”酩悦”,以别墅、洋房为主，销售均价在23000-25000元/㎡是2010万科精心打造的超越作品，希望做成无锡市面迄今为止最高端的精装修房源。万科目前的住宅销售均价在11000

元/㎡，与太湖新城的众多项目基本持平，升值空间巨大。

即将推出的魅力商业街依托万科一贯的造城理念，致力于创造一种新的生活主张，将重心放在商业市场的培育上，以为业主创造一个高品质的生活购物环境为宗旨，合理配置商业资源，对商家实行统一招商、品牌准入；科学业态规划，以满足多元化的消费需求；严格业态控制，以保护经营者对消费量的持续拥有，提升盈利能力，此外，专业的后期租赁管理，也必将带动商业物业的持续升值。

万科魅力之城规划的至少约40000人的核心消费圈，已为商业运作提供了强有力的消费支撑，但作为引领无锡的国际级开放式时尚生活街区，万科魅力生活广场将会产生由点向面的辐射效应，影响并吸引周边消费区域的人群。魅力城目前商业以二区的4条商业街及1个商业中心为主，商铺售价在12000-18000元/㎡，租金为30-50元/㎡/月，但由于这部分商业的辐射范围仅限社区内，并且经营的商家档次相对偏低，因此对于投资客来说并不是最好的选择。

我们此次即将推出的是万科·魅力之城B区“酩悦时尚品牌街”，铺源非常稀缺，一期仅有20套商铺，体量非常小（对于投资客户的抢购速度也是一种挑战啊）！该区域铺位分隔相对统一，单间面积不大，在115-202㎡之间，单间商铺投入相对较少，对于承租能力要求也不是很高；二层商铺单层面168-179平方米左右，层高相对较高，可间隔两层使用，增加使用面积；商铺沿街展开，考虑品牌、配套业态，还会适当增加特色精品、银行、电信服务厅等；B区品牌街区主要会以社区生活配套、精品旗舰店为主，此地块昭示面非常好，属外向型商业，可辐射性强。虽然项目体量不大，但项目整体定位明确，业态和整体形象控制严格，并且进行统一规划，统一管理。

在项目旁边就是华润大超市，人流集中，未来的投资回报率对客户更是极具吸引力。

一直以来，都是人流决定商铺价值！商圈的形成，必先得益于人流的密集。古今中外无数商业经营的成功经验和失败案例已经一再证明——人气，是商业投资亘古不变的真理。华润万家这样一股东风，将保证酩悦时尚品牌街的人流量，更是投资者收益的保障！酩悦时尚品牌街以城市核心独一无二的地理位置和先进

的业态规划，步步抢占人流先机。对于无锡滨湖区而言，人口往南部高度集中，已成为无锡发展不可阻挡的时代大潮。

酩悦时尚品牌街作为纯沿街铺，紧靠城市主干道万顺路，是开放的、休闲的、国际化的，通过合理的规划布局、便利的交通、经营形式的多样化，成为目前无锡乃至国际最优化的商业业态之一，也是未来商业模式的发展方向。开放式街区商业作为一种全新的商业模式将为核心商圈注入新的商业活力。未来万科居住区将与步行街形成两分钟生活圈，不仅拥有固定的消费人群，更辐射社区外部庞大的外来客流，人潮不息，使步行街寸土寸金。

同时，我们对太湖新城其他社区的商业也做了了解，以天鹅湖、周新苑、新东商业广场的商业为调查对象，经过研究分析，目前这些沿街商铺，销售均价在16000-25000元/㎡之间，但社区内居民入住率较低，导致经营情况一般，租金也没有达到预期标准。根据周边的市场情况分析，以目前万科70%的入住率，加上优越的地理位置，我们“酩悦时尚品牌街”xxxxxx元/㎡均价是非常合理的。再加上目前区域商业配套少，空白点多，我们的产品正好可以填补这块的商业空白，低投资，高回报，满足众多客户的投资需求。

另外，规划中的地铁一号线已经在建，预计2014年通车，专设滨湖新城站，驱动滨湖区价值飙升。

为财富开拓更广阔前景。城市开发规律和无数事实证明，地铁辐射所带来的商业物业投资最具价值，如原始股一样，财富增值空间呈几何是裂变。魅力万科城，立足滨湖区太湖新城核心腹地，伴随着太湖新城的进一步发展，亦将形成一个以项目为核心，周边5公里为半径的辐射圈，预计万科未来所辐射到的区域人口量可达100万左右，必将为万科商业带来无限商机。

如今的市中心已经没有空地可开发商业项目，更无从谈及投资，所以现在您可要把握机会了，一旦错过，您肯定会追悔莫及。现在魅力之城的商铺还处在发展阶段，升值潜力非常大，您在这里够买商铺收益有三方面；一是房价增长收益，

二是租金收益，三是你自己经营所带来的高额利润回报率。相信您一定不会错过的。

单体模型介绍

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同时了解客户区域、媒体、需求等

销售桌

1、引导入座、倒水

2、销售资料：名片、销平、销海、FILE夹、计算机、便签纸、来人表等

3、销海介绍,卖点再次突出：

A.地理位置

B.规划配套

C.景观特色

D.建筑特色

E.建材

F.品牌物业

4、锁定户型

5、销平介绍

6、锁定户型之面积、总价、付款方式、按揭还款等计算

* 视客户具体情况而定，亦可在模型区完成户型锁定

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