示范区设计任务书

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地产

示范区设计任务书模板（含售楼处、样板间及景观设计任务）

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审核日期

…

批准日期

目录

:

一、项目概况 (4)

二、工作内容及目标 (4)

三、示范区的整体设计要求 (4)

四、示范区的销售动线设计要求（根据销售部门及定位设计要求） (5)

五、示范区的节点布置要求 (5)

六、售楼处设计要求 (5)

1. 售楼处建筑面积 (5)

2. 建筑设计 (5)

?

3. 装修设计 (9)

4. 机电设计 (10)

七、样板间设计要求 (12)

1. 样板间设计总原则 (12)

2. 样板房建筑设计要求： (12)

3. 临时样板房 (12)

4. 室内装修设计 (13)

5. 装饰： (13)

：

6. 安装 (13)

八、园林及景观设计要求 (14)

1. 园林风格定位 (14)

2. 功能分区及销售动线 (14)

3. 景观重点及空间序列 (16)

4. 铺装和小品 (16)

5. 园林种植 (17)

6. 软硬景比例 (17)

]

7. 园林景观与市政协调 (18)

九、成本标准 (18)

十、设计成果要求 (18)

1. 总则 (18)

2. 总体规划及概念阶段设计阶段成果要求： (19)

3. 方案设计阶段成果要求 (19)

4. 施工图成果要求 (20)

十一、设计深度要求 (21)

…

十二、时间及进度安排 (21)

&

，

一、项目概况

1.项目名称

（以下简称“本项目”）

2.（

3.项目区位

文字描述……

4.用地现状

文字描述……

5.周边交通组织及规划

二、工作内容及目标

工作范围：用地范围内的整体示范区范围，包括景观范围及样板区景观范围。

！

工作内容包含现场踏勘及项目研讨会、概念设计及汇报、景观方案设计及汇报、初步设计交底、施工图审查、施工现场点评、项目总结。

三、示范区的整体设计要求

示范区用地范围。

示范区面积为： _㎡；停车位：_个

功能齐全、设备设施完备、考究装修和档次高端的会所一定能够胜任为

一个好的售楼处。

如果先期会所作为售楼处，需结合周边环境打造体验式营销场景。

搭配售楼处需设置样板间。样板间也可根据需要外接实体样板间。

.

示范区标准动线安排：停车→礼宾接待→园林示范→售楼处→沙盘及展

示→3D影音室→茶点及休息区→无障碍看房→专人签约

以售楼处为核心，室内外互动，让客户提前体验未来生活场景和环境，

开展各种体验活动，积聚人气。

四、示范区的销售动线设计要求（根据销售部门及定位设计要求）

针对不同的客户情况制定不同的销售动线：

意向较好且时间充裕：售楼处→园区→样板间→售楼处

意向较好但时间有限：售楼处→样板间（园区可作回访的主要参观动线）

有老人同行：售楼处→样板间（参观样板间后，可安排老人乘坐电瓶车

由园区回售楼处休息等待）→园区→售楼处

,

有儿童同行：售楼处→样板间（参观样板间后，可安排专人带领儿童至

售楼处或儿童区进行游戏）→园区→售楼处

二次到访客户：样板间→园区→售楼处

约谈客户：电话约至售楼处→样板间→园区→售楼处

市调人员：售楼处→样板间

五、示范区的节点布置要求

按照项目展示的要求布置营销节点，达到全景式体验营销的效果。

六、>

七、售楼处设计要求

1.售楼处建筑面积

_㎡；共X层。

2.建筑设计

定位：不仅是售楼处，而应是展示中心+体验中心关键词：大气醒目高品质

强调室内与室外的景观联动，提升室内观感。

概念展场，强调空间的利用。

1)~

2)售楼处功能气泡图

3)功能区划分和各区域面积需求

a)开放功能区

b)办公功能区

4)功能设置-接待区

a)%

b)接待区的功能主要功能是展示项目形象，要具备一定仪式感、尊贵感，

使客户入门时形成心理震撼。

c)售楼处主入口应避免北向，若主入口在西、北向则宜设置门斗。

d)接待区应设置柜台，柜台视线应可达售楼处入口，方便销售人员可及时

接待入门客人。

e)宜设置简单楼盘资料陈列和短暂休息等候的沙发。

f)接待区也可与门厅合并或与沙盘区合并。

g)应设置公司Logo体现公司品牌。必要时设置品牌展示区。

h) Logo背景墙应与该项目推广主题和调性的吻合；利用质感、装饰设计、

超尺度等手法给客户留下深刻印象。

5)功能设置-沙盘区

a)'

b)沙盘区利用区域模型、单体模型、户型模型、多媒体短片等销售物料向

客户传达项目信息。

c)应着重空间气氛的渲染。面积及空间尺度应适当放宽，沙盘周围通道面

积2～3 m。

d)售楼处梁下净高：

主厅面积为200㎡以下，吊顶高度≥4000mm

主厅面积200～500㎡，吊顶高度≥4800mm

宜有通高主造型墙面，宜设置与中庭连通的共享空间。

6)功能设置-洽谈区

a)洽谈区包含初步洽谈区、深度洽谈区、签约区。

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c)洽谈区要营造轻松、愉悦的氛围，注重多感官体验：

色——鲜花，听——音乐，味——香氛。

d)设置4～6组洽谈桌椅，建议最多不超过8组，以确保人气。

e)洽谈座位宜形成半私密空间。

f)初步洽谈区与签约区宜有良好视线交流，以促进签单率的提高。

7)功能分区

应选择首层作为公共功能空间，尽量将公共活动同层布置。

8)后勤功能分区

…

精简内部办公面积，内外分区明确。

9)客户动线

接待区—沙盘区—初步洽谈—样板间—深度洽谈—签约。动线设计要兼顾人气影响。

10)后勤动线

避免客户流线与服务流线交叉。

11)售楼处的立面

a)售楼处立面风格应与楼盘建筑风格统一，与项目推广主题和气氛吻合。

b)立面风格依据目标客户年龄、阶层，生活品味确定。

c)[

d)综合成本造价因素，具有繁复装饰线脚及大量石材的外立面仅适用于高

端楼盘。

e)售楼处材料选择应讲究品质感、色彩搭配明快，比例协调。

f) 售楼处建筑出入口应有明显标识性，彰显尊贵感；宜设置入口景观序列、

门廊、小型集散场地。

g) 主入口应设双开门，门洞净高≥2700mm 。

h) 售楼处立面风格：ART DECO 、现代主义、美式、法式、英式、中式、地

中海、新古典主义等，为常用立面风格。售楼处立面应该在上述风格基础上有所提升、精炼，并与项目总体风格及售楼处平面功能相协调。（具体风格根据实际项目定位）

3. 装修设计

1) 售楼处装修范围

a) 利用合理的功能分区有效控制客户活动域的面积。 b) ]

c)

高级精装范围应尽量集中在为客户服务的功能区，内部办公、物业、销售等用房应简装。

普通装修

配套

办公库房

主厅

高级精装

服务

2)售楼处室内装修风格

a)装修风格应与建筑风格和楼盘档次相匹配，并依据目标客户年龄、

阶层、生活方式予以确定。

b)装修氛围应高于楼盘定位，使客户感受到冲击力和震撼，并且能够

在项目现场想象、感受到未来生活情景。

c)装修应注重使用软装，减少硬装以降低成本。

3)售楼处功能区装修意向

主要空间装修风格：（根据项目具体要求及主要功能空间控制装修风格）|

主要空间整体控制：主要空间尺度应相对其他空间放大，净高4m以上。

主要空间色调控制整个售楼处装修基调。

4)主要空间应制作效果图或模型示意。

5)售楼处室内装修控制要点：

a)售楼处装修应与该项目的建筑风格、客户定位的吻合。

b)售楼处装修应与该项目推广主题和调性的吻合。工作流线尽量隐蔽。

c)应预留布置销售道具的和销控墙的位置。

d)男女卫生间的厕位、小便斗各2个以上，男、女卫生间至少须有1

个座便器带扶杆。

e)员工办公室及储藏室、监控室、保安室、保洁室内部用房的装修应

简洁、实用。

|

（1）天棚：石膏板乳胶漆刷白或矿棉板吊顶

（2）地面：普通地砖或普通地毯

（3）墙面：乳胶漆刷白

4.机电设计

1)空调系统应采用中央空调加新风系统，形式为水系统或VRV系统（长

江以南地区可选），空调系统形式应根据项目具体情况，能源情况、

售楼处性质、当地气候条件等因素综合考虑后确定。

a)空调冷源选择（按以下排列优先选择）：地源热泵机组、风冷冷水机

组、VRV机组（长江以南地区可选）、蒸发式冷水机组，品牌选择为

市场高端产品

b)空调热源选择（按以下排列优先选择）：地源热泵机组、市政热源、

燃气锅炉、风冷热泵机组、电锅炉、 VRV机组（长江以南地区可选），

品牌选择为市场高端产品

2)}

3)空调系统的主机应隐蔽，风口与天花造型吻合，当送风口高度超过时尽

量选择旋流风口，采暖采用地板辐射进行辅助。气流组织要合理，宜采

用下送下回方式，公共区域空调冷负荷不低于200瓦/ ㎡，办公区域空

调冷负荷不低于150瓦/ ㎡

4)新风系统宜采用全热回收方式，最小新风量不低于30m3/人

5)三层及以上建筑需设置电梯，宜采用无机房形式，载重量不小于1000Kg，

梯速≥1m/s

6)卫生间应设生活热水，可采用电热水器吊顶内安装

7)电话端口数量根据需要确定，设置位置包括：前台、签约室、财务室、

营销总监办公室、营销经理办公室、营销人员办公室、销售人员办公室、

案场经理办公室、物业办公室、监控室等

8)网络端口数量根据需要确定，设置位置包括：前台、签约室、财务室、

营销总监办公室、营销经理办公室、营销人员办公室、销售人员办公室、

案场经理办公室、物业办公室、监控室等

9)公共区域网络系统可设计为无线网络系统

10)监控系统控制设备设在监控室。监控器数量根据需要确定，设置位置包

括：示范区主入口、停车场、售楼处出入口、办公区走道、财务室收银

上方等。

11)"

12)应设背景音乐系统，控制系统设在吧台，各功能区宜设音量控制开关。

13)宜设香味嗅觉系统，在各区域空调风口位置隐蔽处设置熏香插座。

a)各房间强弱电点位表

注：表中各房间强弱点点位数供参考，实际工程可根据售楼处需要适当调整。

八、样板间设计要求

1.样板间设计总原则

1)?

2)为保证售楼处功能的完整性，建议将样板间设置在售楼处外部。（根据项目

需要选择设置临时样板间或者实体样板间）

3)样板间风格：（根据项目定位设置）

4)样板间户型：（根据项目定位设置）

5)样板间套数：（根据项目定位设置）

2.样板房建筑设计要求：

1)样板房户型的层高、进深、开间等尺寸应与实际销售的户型一致。平面与立

面关系正确。

2)户内标高及竖向尺寸要合理，并应与实际销售的户型一致。如：阳台、露台、

卫生间等的降板高度；门窗洞口的标高与尺寸；户内楼梯、台阶的标高等。

3)外门窗材质、窗型及开启方式要符合交楼标准。

4)—

5)建筑外墙及外装修做法（外墙面、阳台栏杆等）宜符合交楼标准要求。如

为临时样板房，外装修可适当简化。

6)高层住宅如展示电梯厅等公共部位，装修标准要符合交楼标准。

7)如交楼标准为精装房，地面、墙面、顶棚等装修标准要符合交楼标准，固定

家具、橱柜、洁具、厨具房设备等部品的安装位置要与交楼标准一致，部品的档次应与交楼标准一致。

3.临时样板房

1)临时样板房结构形式应合理，一般可采用砌体（砖混）结构，屋顶可采用钢

架或压型钢板屋面。

2)临时样板房一般入口处应设大堂；如不设大堂，可设10～15m2的入户遮雨区

3)临时样板房内部墙体厚度宜和实际交房标准一直。当墙厚与实际交房标准不

一致时，应予以说明，并适当调整轴线尺寸，保持室内主要空间的净尺寸及使用面积不变。

4.室内装修设计

1)@

2)装修风格应与该项目的建筑风格、客户定位、推广主题等吻合。

3)认真分析户型特点，突出设计亮点，弱化缺点，平面布置和立面造型的设计

效果应超越客户对户型面积的

4)实体样板间必须通电，具备通水条件。浴缸、座便器、洗池、水龙头、花洒

等厨卫设备及所有管线必须按可使用标准安装。

5)临时样板房必须通电，可不通水，但浴缸、座便器、洗池、水龙头、花洒等

厨卫设备及所有管线必须按使用标准安装。

5.装饰：

1)每套样板房的装饰策划一个故事和色彩主题，围绕主题进行氛围的营造。

2)家具及装饰风格应与硬装设计及项目类型相符，并控制好品质、造型；家具

尺度的控制，应匹配室内空间尺度，并体现室内空间宽敞；家具的数量控制合理，数量不宜太多。

3)样板房内的固定家具须委托专业厂家工厂制作、现场安装。

4)|

5)室内主要吊灯应控制尺度，与室内空间尺度匹配，并不得影响室内人员正常

活动。

6)布艺应与装修风格统一。

7)当同时完成3个以上样板间时，软装设计师建议至少选择两位，保证装修风

格的多样性。

6.安装

1)空调机位、热水锅炉、强弱电箱、天然气表、冷热水表、燃气探测器、对讲

门机、红外报警、紧急按钮等按配置标准设置，位置应合理。

2)可视对讲、门铃、玄关灯开关离入户门边距离宜≥100mm，要考虑玄关、鞋

柜的位置。

3)阳台、露台、空调机位的地漏、排水立管应设置合理，户内主要房间应避免

给排水明管和管井。

4)冷热水管应安装到位、需预留预埋穿墙洞口应设置（尤其是结构梁柱部位）。

5)*

6)卫生间排气口应设置合理，厨房烟道设置部位及止回阀开口方向应设置合理。

7)空调系统应与实体楼设置一致。如采用风机盘管，应避免对床直吹，噪音应

不超过35分贝，采用VRV机组，噪音不超过30分贝。采用毛细管网时必须设置新风置换系统，供水温度不得低于17°C。

8)当采用地板送风及地板采暖时需结合装修做法考虑垫层高度，高度易控制在

80～120m m。

9)插座、开关应结合家具布置合理设计，避免与门的开启方向、流线相矛盾，

床头柜、电视柜书桌处应设插座，门口附近设开关；厨房应考虑微波炉、消毒柜等电器的位置，并设相应的插座，且电器插座应避免靠近水盆、灶具。

10)每户宜设置弱电智能箱，对电话、网络、有线电视布线进行集中管理，并在

箱内预留一路电源（供电视信号放大器、电话交换机或网络路由器使用）

11)客厅电话线与电视线插座应避免设在同一方位，书房应设电话线。

12)高端住宅起居厅宜考虑音响线的埋设。

13)消火栓宜采用内嵌式，不宜设在厅、卧的墙面并避免正对户门设置，当嵌

入墙面为主。

;

九、园林及景观设计要求

1.园林风格定位

1)景观方案的风格应与售楼处的风格吻合或互补；与项目整体风格特征吻合；

体现景观概念价值，提升售场品质。

2)示范区的整体效果要有较强的视觉冲击力，第一时间抓住客户眼球。

2.功能分区及销售动线

1)示范区功能分区应明晰合理。一般主要分为以下区域

a)入口区：

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客户进入后的第一印象。

入口区植物种植应简洁、开敞，具有层次，体现示范区的形象及气势。

景观材料不应过于繁琐。

入口区应有明显构筑物，体现尊贵品质。并且构筑物应与售楼处建筑材

料相呼应，形成整体感。结合入口景观及Logo的设置，突出高贵、礼仪、

简洁开敞。

b)停车区（根据营销需求配置车位）：

客户要能方便地停车，落客。景观设置应简洁。

停车区应放置交通便利及景观幽静区域，防止车辆进出对示范区整体的影响。并且停车区应注重到达售楼处的距离，及沿线的景观视觉观赏。

2)建议示范区停车位采用80公分厚的植草砖，即可以增加绿化面积，又可

以抗车压。给客户带来视觉美感。

3)售楼处及样板房周边区（售场前后）：营销活动的重点区域，要做重点处

理。

a)》

b)售楼处前应增加硬景营造，烘托售楼处的气氛，同时硬质铺装增加售

楼处的可达性。售楼处后应做背景林的烘托，使其坐落于风景中。周

边用植被弱化建筑的阴阳角。

c)样板房应注重入户的处理温馨、私密使客户最限度放松自我；宅间近

人尺度的灌木花卉给客户心理上的减压。尤其要注意样板间窗景的设

置，注重正对窗户的种植方式，以增加客户的购买欲望。景观重点展

示区：园林展示样板区，景观应重点打造。通过合理的交通组织流线

串联各个区，交通流线要与销售动线紧密结合。

d)样板区周围的景观应着重打造，使客户感受身处自然环境当中；增加

样板区的价值，使客户的消费不再理性。注重在销售动线中植物对样

板区的遮挡，增加神秘感；样板区间隔采用多层植物，减少硬质；样

板区小院设定场景，指导客户使用。

e)除交通动线要合理，有效集散人群外；示范区交通组织还应存在一条

并仅一条完整的销售动线，控制客户流动方向，应按照销售意图活动。

路线不易过长，但可有效连接各个功能区，完整体验示范区优势景观。