房地产投资演讲稿

篇一：房产演讲稿

篇一：房地产演讲稿

演

讲稿

尊敬的各位领导、

各位老师：

大家好！

今天很荣幸能代表

xxx房地产公司参加此次演讲活动，感谢xxx公司给我们大家创造的这个学习交流平台，也

感谢台下的各位老师的辛勤点评。我叫xxx，是xxx房地产公司一名普通的销售人员，我今

天的演讲题目是《为梦想插上的质量的翅膀》。

前不久，我看了一

部叫《蜗居》的电视剧，电视剧里主人公演绎的一系列情感纠葛，我感觉都是在中国高房价

下每天上演的各种疯狂和苍凉。有时候我也在想，房地产真的像电视里演的那么可怕吗？其

实不然，从我加入到xxx公司以后，从我当销售的这段时间，我深深体会到，我干的是圆老

百姓梦想的事业。俗话说：金窝、银窝、不如家里草窝。在老百姓心中，“家”就是一个根，

是干事创业的基础，是庇护家人、抚育下一代的港湾。可见家是多么的重要。作为老百姓梦

想的翅膀，房地产企业这几年也经历了各种潮起潮落，但是xxx房地产作为达茂旗房地产的

中流砥柱，没有随波逐流，而是奋力拼进、迎难而进，创造了辉煌的业绩，（加点数据）。正

所谓质量是建筑的血液，是事业的生命，我们以质量改善民生，以质量保障和谐。也正是如

此，经得住考验的质量成就了xxx企业的今天。在我看来，xx房地产

集团关于质量建设体系有三个关键词。

第一个关键词是管

理。我们在质量管理方面始终以质量提升为核心，以质

量安全为基石，坚决以建筑结构安全

不动摇为质量准则为前提，合理安排施工进展计划，确保按时保质的交房。在保证结构房屋

结构安全方面，我们做到了“三个严格”：第一建筑方案严格经过行业专家审批，反复论证。

第二严格按图施工。第三对施工现场的管理与施工人员进行严格的安全教育培训。这“三个

严格”，确保了我们在建筑施工过程中对质量的承诺，为我们在建造出一座座风格独特、宜居、

典雅的楼房、为给业主盖出好房子、筑起温暖舒适的港湾提供了有力保障。同时，为打造高

品质楼盘，在质量管理细节上，我们一直在“取经”学习的道路上成长着。通过不定期组织

学习同行业之间成熟、稳健的技术，以对外学习，对内比拼的形式，不断提高着建筑工艺，

力求精益求精。

第二个关键词是服

务。从规划、设计、施工，层层严把质量关，直到一座座耸立的楼盘屹立在业主的眼前。盖

房子、建楼盘不容易，但我们想到业主用了辛辛苦苦大半辈子攒下来的积蓄才住进心仪的房

子，看到他们脸上洋溢幸福的笑容时，“服务”看似简单的两个字却包含着业主对某某的肯定

和信任。急业主之所急，做业主之所需，服务及时到位，作为衡量服务质量的标准，我们没

有懈怠。只要接到业主的报

修通知，物业、开发、建筑三个环节立即联动，各司其职，第一时间与业主协调，达成协议

现场进行维护。但凡产品都有质保期，房子、楼盘也不例外，在售后服务方面，为业主提供

保障性义务服务。在交房后，对各个小区的业主会进行三年质量服务回访活动，免费为业主

解决房屋维护问题。这一活动的开展，赢得了业主们的赞许和对某某服务理念的认可。

“安得广厦千万间，

大庇天下寒士俱欢颜”。今后，我们会以杜甫的胸怀和高尚情结来鞭策我们做好企业，为老百

姓圆满插上隐形的翅膀。

谢谢大家！

篇二：房地产演讲稿

多种专业协助工程多种部门监管工程复杂的公共关系学科为企业创造价值第 3 页共 3

页进入第五个主题房地产—如何创造惊爆的业绩15分钟。进入第六个主题房地产必须做到

多赢5分钟。进入第七个主题案例介绍30分钟。本次主题演讲需要110分钟

篇三：房地产员工演讲稿

房地

产员工演讲稿

王红，女，1980年

2月出生，现年25岁，毕业于中国矿业大学计算机科学与技术专业，本科学历，中共预备党

员，大学期间，她的大半课余时光都是在自习室和图书馆中度过的，因为她坚信要想出头，

必先埋头，四年的大学生活为今后走上工作岗位的她提供了丰富的知识储备和智力支持。xx

年7月参加工作至今，一直从事薪酬管理兼秘书工作，该同志坚持以加入中国党为动力，以

工作使命感为后盾，以高效率的工作为具体要求，从思想上、作风上加强自身建设，较好地

完成了上级领导交给的各项任务，以自己的行动实践入党誓言。

xx年10月来到房

产公司，正赶上公司全方位、大范围的机构整合，应聘薪酬管理兼秘书岗位成功后，深感来

之不易，接下来马上面临的是人员的大批量调整，原先的房产公司工资系统根本无法完成完

成这些操作,再加上她对人家做的系统,后台数据库编程等都不熟悉,而最要紧的是他本人又

调离了房产,在时间紧、任务重的情况下，其他人根本帮不上忙,她只得孤军奋战,没有任何人

可以求救,白天在办公室编写程序,晚上回家继续修改,那些日子里夜以继日的纯脑力劳动让

她疲惫不堪，来自身心的压力仿佛更加激发了她无限的潜力与斗志，因为她深知：如果不成

功，就意味着她不能胜任这个岗位，更重要的是，意味着公司560人的工资将无法发放!真所

谓“功夫不负有心人”，四年的计算机编程没有白学，关键时候派上了用场，整整用了三周的

时间把程序改得不出现丝毫运行差错, 当经历了无数次失败后,最后一次程序运行成功时，那

个兴奋劲儿是无法用语言来形容的，对于刚参加工作一年多的年轻人来说，那二十天令她永

志难忘，因为她付出了自己所能付出的心血与智慧，接下来的工作就是把人员信息全部录入

进去,终于560人的工资11月份又可以顺利发放了。

机构整合完毕后，

紧接着面临的是岗位系数的设定。如果说工资系统程序的编写需要的是纯智力能力的话，那

么岗位系数的设定则需要的把握全局、通盘考虑的能力，因为这项工作将更加棘手，更为敏

感，稍有疏忽则可能造成职工情绪的不稳定，进而影响工作积极性。领导对她提出的要求是：

不要让任何人参与,在方案出台之前,也不能让任何人

知道。因为信任，所以委以重任，这

使她再一次陷入了困境,她不了解房产,更不了解每个岗位的情况,甚至那时她都不能说出房

产的所有岗位名称,但如此敏感的工作又不能向任何人询问，就算在房产工作了多年的老职工

也未必能全面权衡各岗位之间的内部关系,何况是一个参加工作还不到两年的人,一个来到房

产还不到两月的人?她仿佛又陷入了孤立无援的状态,但没有别的办法,于是罗列出公司所有

的岗位，在了解岗位职责的基础上，尽可能的去揣测各岗位之间的内在联系，从每个岗位的

工作复杂性、知识多样性、工作灵活行、专业技术知识技能、管理知识技能、工作压力、脑

力辛苦程度、创新与开拓、工作紧张程度等多方面因素通盘考虑，权衡各岗位之间的相对重

要程度，用自己所能想到的一切来制定出相对合理的岗薪系数,最后包括表格的设计都费了好

大一番心思,既要简单明了,又让人不感到系数之间差距感太强。经过一个多月的艰辛工作，

经过一次又一次的反复调整，终于向领导、向职工交了一份还算满意的答卷。

正如房产领导所说：

真正的智慧在下边。只有弯下腰去聆听来自基层职工的心声，上边的工作才能做的更为出色。

岗薪系数制定后，领导委派她下去听取系数制定后大家的意见,这也给了她一次能和基层职工

直接接触的机会,她的虚心和真诚赢得了基层职工的信任,下去后倾听了大家工作中很多的心

声,每次在他们说完后赵芳同志都要进行总结给他们听,看有无疏漏之处,这次调查不仅让大

家认识了她,更重要的是让基层职工扭转了对机关的看法,因为她作为经理的秘书，也就是经

理关心职工、了解职工、保证信息通畅的耳朵，她要让群众知道此次调查活动是房产领导关

心职工的重要举措，鼓励大家能够畅所欲言,并保证一定会把大家的意见如实的向经理汇报。

经过几天时间，走访调查了所有的党支部，特别是看了赵庄和迎新街的工作环境后，使她更

加珍惜现有的工作岗位和环境，而收集回意见后的第二天就做了详细的书面汇报,因为她觉得

既然有制定的不合适的地方就要马上整改,要在下月的工资中就有所体现,要不然就失去了调

查的意义,也只有这样雷厉风行的工作态度才能赢得职工尤其是基层职工对房产领导的爱戴,

对机关工作的信任。因为在调查过程中,有些同志不愿意发言,甚至还说他们说了也没有用,

都是假的,走过场之类的话,他们越是这样,她就越要雷厉风行,对于那些的确需要增加系数的

岗位说长就长,要他们看看这次调查并非走过场，是新任领导改变机关工作作风的里程碑。

赵芳同志在做好薪酬工作的同时，还兼任经理秘书职务。作为秘书，要负责公司的日常接待

工作，第一时间与来访者接触，言谈举止都代表一个企业的形象。因此在这两年中，她有意

识的锻炼自己待人接物的能力，提高自己的悟性与团队合作精神，为下一步的工作打下坚实

的基矗爱因斯坦说过：热爱是最好的教师。她热爱秘书

工作，平时爱读书看报，也浏览了一

些有关政治、经济方面的书籍。到办公室工作后，该同志谦虚好学，不耻下问，系统学习了

有关业务知识和各级各类文件精神，初步具备了一个文秘人员所必需的业务知识和政策水平。

再加上自己本身就是计算机专业毕业，能够熟练地使用计算机进行网上操作、文字处理和日

常维护等。任职两年来，曾写过三次近万字的公司职代会行政工作报告、公司专题片解说词、

公司年终总结、公司年鉴等长篇文章，为电讯公司撰写的专题片解说词曾受到了公司领导及

多方来客的高度评价。

篇四：房地产行业演讲稿

3.竞争情势

主要应辨明主要的

竞争者并就他们的规模、目标、市场占有率、产品质量、市场营销策略以及任何有助于了解

其意图和行为的其他特征等方面加以阐述。

4.宏观环境情势

应阐明影响房地产

未来的重要的宏观环境趋势，即人口的、经济的、技术的、政治法律的、社会文化的趋向。

三、机会与问题分

析

应以描述市场营销

现状资料为基础，找出主要的机会与挑战、优势与劣势和整个营销期间内公司在此方案中面

临的问题等。

缓，以便使其中之重要者能受到特别的关注。

只要按照上面的销

售计划来工作，即使不能够回到前几年销售高峰的时候，也会回到一个不错的境界，因为我

们是根据我们最实际的情况来工作的，这样我们的销售工作才会做到最好。相信我们的国家

经济一定会很快的恢复过来，而我们的房地产市场一定会恢复繁荣！

篇五：演讲稿房地产

老师

同学们，大家下午好，下面由我代表我们小组为大家来介绍我们的ppt。我们的ppt总共分

为三个板块，分别是总体概况，评估过程和小组总结。第一部分总体概况，对相关名词进行

了解释，还有评估对象和评估日期。下面分别介绍，

首先了解房地产评

估的专有名词，其中有三通一平、四通一平、五通一平、六通一平、七通一平相关名词，这

里着重给大家介绍三通一平。

二是评估对象，此

次我们评估的对象是渝中区2号附1-5#商业用房。在这里，我们小组讨论了该房产的类型，

根据准则，我们得知该房地产属于不动产，不属于投资性房地产。小组发现报告中评估人员

没有对企业的评估对象经营方式进行说明，违反了准则的相关要求

然后我们根据材料

得知，该房产的价值类型时是市场价值，符合准则的要求。在这里，我们小组进行了一个讨

论，就是报告中没有应有的评估假设，根据准则，我们得出的结论是报告没有限定合理假设，

使得报告使用者对使用范围不明确。

三是评估基准日，

也就是估价时点（根据理论要求）根据材料得知评估基准日是XX年3月1日。

接下来是第二部分

评估过程，评估过程分为评估方法，评估过程市场法，评估过程收益法和评估结果。

首先是前提背景，

分为实物状况描述，权益状况，区位状况，市场背景。我们着重了解了实物状况（介绍了估

计对象和基础条件）和市场背景（主要结论是商业房产价值有上涨趋势）

第一，评估方法主

要是用了市场法和收益法，在这里我们小组也进行了讨论，就是不同评估目的评估下的房地

产估价方法选择也有不同，据材料得知评估目的是转让房地产，经过讨论，我们认为两种方

法都要使用，然后在最终结果中择优选择。

第二是评估过程的

市场法，1、是委估房产面积确定（根据材料得知），2、交易案例选取，在市场法条件下，我

们通过材料得知，三个实例没有与评估对象在同一个小区，根据可比实例所处地区要与评估

对象一致的原则，我们认为这3个类比没达到理想的状态，会影响评估结果的准确性。

3、交易情况修正，

市场状况调整，根据材料，对二者都没有进行调整，经过讨论，依据相应的准则，我们认为

不做修正可能会高估评估值。4、是房地产状况调整，包括区位状况，实物状况和权益状况。

（材料中对房地产状况作出了调整）

5、是比准价格，比

准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数，

下面是具体的数据。

6、是评估结果，根

据材料上的数据和理论依据，在经过小组讨论，我们认为评估结果偏高，在有些项目中没有

进行修正。

主要是因为报告中

没考虑到资产的贬值，根据准则，我们认为没有考虑到贬值，会导致评估结果偏高。

下面是第三是评估

过程中的收益法，根据材料得知利用收益法主要是因为房间空置可以出租产生租金，根据准

则，我们认为可以用收益法进行评估。

1、年纯收益的确定，

净收益的基本公式是净收益=潜在毛租金收入-空置和

收租收入+其他收入-运营费用=有效毛

收入-运营费用，而材料中年纯收益=年租金收入-房产税-营业税金及附加-维修费用-保险-

管理费用，据下面表格，经过比

较，我们认为年纯收益的确定基本正确，过程也是符合要求的。

2、是空置和收租损

失率，资本化率，收益年限的确定，材料中对收益期限作出了判断40年的期限，还考虑了损

失率，我们认为评估过程准确利用了谨慎性原则。下面是具体数据

3、是评估结果每平

方米5970元，经过讨论，我们认为评估过程基本正确，但评估中有主观意向，租金具有不确

定性，评估值明显偏低。

下面是第四是评估

结果，我们利用了市场法和收益法对该房地产进行了分析测算，以下这个表就是评估价值以

及我们得出的结论，因为收益法具有不确定性所以被我们淘汰，而市场法虽有不足但能保证

评估值的基本准确。

最后是第三部分小

组总结。经过我们小组对材料的分析和讨论，我们认为应该选择市场法。但是因为在市场法

中没有考虑贬值的问题，所以评估值有偏高的可能。最后评估过程虽然有些问题，但基本都

遵循了准则，评估结果是基本正确的。

篇二：房产开发商演讲稿800字以内

尊敬的各位领导、各位朋友、各位老乡：

今天我很荣幸参加xxxx会，此时此刻，我的心情很激动。我是平利县鑫华御庭项目投资开发人xxx。鑫华御庭房产项目位于平利县东五路卫生局东侧，检察院斜对面，是平利县委、县政府建设的东五路棚户区改造重点项目。在县委、县政府的热切关心下，在社会各界的鼎力支持下，目前已经顺利开工整个工程正在如火如荼地建设中！在此，我要衷心感谢县委、县政府各级领导，衷心感谢广大关注鑫华御庭项目的各界朋友！

平利县作为女娲文化、茶文化之乡，近几年正在飞速发展，随着双创活动的开展，平利正在向现代化先进城市逐步看齐，人民生活水平日益提高，对衣食住行的要求普遍上升。因此，商业、餐饮业等伴随着房地产事业大量开发顺理成章。

鑫华御庭从实际出发，选择东五路这一黄金地段，勇开东城发展之先河，沿袭文化之路，东望新兴教育基地，西邻卫生局、检查院、城建局等政府部门。顺应发展潮流，以新正街及东五路为前沿，放眼未来以清水广场、河滨路及月湖为背景，以前所未有的高度俯瞰全城。鑫华御庭运用全新的现代化建筑特色和皇家尊贵格调，将为广大人民托出三万余平方商业、住宅盛宴。

城东迅速崛起，未来十年，必然迎来平利经济文化发展的又一次大潮，鑫华御庭以旗手的形象站在了潮头，与全县人民共同前进。

在此，真诚地希望各界朋友能和我们一样，将目光转移到东城开发区，在那里实现我们的人生价值和事业追求！和我们一样，将资金

投入到值得投资的地方，在城东收获我们应有的回报和效益!将精力放到最有希望的地方，为平利县建设作出我们应有的贡献!

借此机会，请允许我再次向县委、县政府各级领导及各界朋友表示最诚挚的谢意！

祝愿各位朋友万事如意!祝平利县的明天更加灿烂辉煌！谢谢大家!

篇三：房地产开发公司演讲稿

尊敬的各位领导、各位同事：

大家好！在这个冬意正浓的日子里，在这个春节即将到来的日子里，我来参加公司租赁顾问的竞聘感到非常的激动。首先对多年来大家对我的关心与帮助表示衷心的感谢，在新春佳节到来之际，祝愿在座的各位及您的家人身体健康、工作顺利、万事如意！我叫xx，今年xx岁，大专学历。

下面，我分三个部分向大家介绍一下本次竞聘情况：

第一部分，竞聘的优势

首先，我具有丰富的工作经验。从工作到现在我已在房地产公司工作了近三年，三年来销售工作使我对房地产的市场行情比较熟悉。同时，我有一年的租赁工作经验，对中关村的区域特征，大厦的各项软硬件设施都非常理解，并熟悉相关的政策法规和大厦的租赁流程及岗位职责。

其次，我具有较强的组织协调和管理能力。组织协调和

房地产投资发展岗位职责说明书

房地产岗位职责说明书范例岗位名称投资发展岗位编号所在部门运营管理中心部门类别业务管理直接上级发展经理直接下级无岗位目标：协助发展经理开展外部宏观环境调研工作，制定土地储备计划，负责项目拓展论证与获取，保障公司可持续性发展。工作职责或工作任务：序号职责概述工作职责一工作管理1)根据部门工作计划，编制本专业工作计划，并执行落实； 2)编制和完善专业管理流程与制度，并负责贯彻执行； 3)参与部门管理及相关决策。二发展管理1)收集、整理、分析宏观政策、经济发展、产业政策和行业发展动态； 2)开展拟进入目标城市的发展研究、城市规划及土地相关政策等信息研究； 3)根据公司土地储备计划收集土地信息、项目信息（包括项目合作、参股、控股、并购等），建立土地、项目资源信息库； 4)寻找未来价值增长潜力较大的区域或地块，谋求合作机会，或通过土地市场招、拍、挂等形式获得土地信息； 5)协助公司领导开展项目谈判，负责项目相关协议的草拟。 6)协助与土地方合作挂牌的委托土地评估、挂牌申请、数据编制、关系协调等工作； 7)负责项目初步可行性分析，编制《项目建议书》并提交评审；

8)协助开展项目可行性研究工作，协助上级编制《可行性研究报告》； 9)负责项目相关协议、合同及文件的草拟； 10)组织办理拿地过程中相关组织联系事务及报批报建手续等； 11)负责土地或项目转让合同的履行、合同款的支付和补充协议签订的跟进； 12)完成领导交办的其他任务。工作协作关系：内部协调关系集团公司各部门及各区域公司外联部外部协调关系政府相关部门、合作伙伴、咨询机构等任职资格：教育水平本科及以上学历专业背景城市规划、房地产经营管理、项目投资、战略管理等相关专业知识与技能要求1)熟悉战略规划、房地产投资分析的相关知识和技能； 2)熟悉土地信息获取有较深的理解和操作经验； 3)熟悉房地产市场、土地市场情况，以及政府相关的政策法规； 4)熟练使用OFFICE办公软件、网络应用等； 5)英文四级水平及以上，具有良好的英语沟通与读写能力。工作经验1)4年以上房地产项目拓展、项目开发工作经验，有良好的政府关系者优先。其它：使用工具/设备计算机、一般办公设备（电话、传真机、打印机、网络）工作环境特征办公场所、项目现场工作时间特征不定时工作制，经常出差所需记录文档计划、协议、合同、汇报文件或报告、总结等

房地产投资分析报告｜房地产投资分析报告范文.doc

【个人简历范文】房地产投资分析报告前言最近一段时间一直在寻找高成长性的企业，同时还要注意价格的问题，终于在昨天发现一直中意的企业——世联地产，一直以为这是一家地产企业，昨天偶然发现这是一家为地产商服务的企业，可见自己在平时的功课中是多么的粗心，在这里检讨一下。世联地产的投资报告我想分为几大部分，第一部分应该是行业属性和企业未来成长性，因为投资企业成长性是最重要的，没有高成长性，投资的风险是显而易见的。第二部分为企业当前市场估值的情况介绍，毕竟只考虑成长性没有合理的买入价格，投资回报也会大受影响。第三部分，应该说说投资这个企业的风险问题，以及风险控制的措施。世联地产这个企业存在的前提就是依附于地产行业的，为地产企业提供相应的销售策划服务的，所以这个行业会受到地产行业的景气度影响，存在业绩较强的周期性，但是由于这个行业的所提供的服务是整个地产行业的所必须的，所以企业生存的前提就是提供优质的服务，而经济周期性影响只是针对业绩出现波动，对这个企业的扩展和发展没有大的制约和致命性打击。相反，经济的周期性波动会帮助企业消灭很多体质较弱的竞争对手，为自己成长的过程提供空间，这个过程是每个成长性企业必然要经历的过程。从以上角度分析，这个企业最大的风险在于自身管理及是否能够提供优质服务的这些因素，资金因素、经济周期等外来因素不会对企业造成致命打击，而且由于提供的服务不需要大量的资金、固定资产的投入，这会降低其运营成本，提高其企业的毛利润。而且随着规模的扩大，已经管理水平的提高，其毛利率也会相应的小幅提高，由于在管理水平稳定的情况下，其简单的盈利模式的复制及其迅速的规模化成为可能，所以行业的成长空间巨大。而且通过分析，除了一线城市这种服务地产商的行业较为成熟以外，其他二三线行业的行业非常不规范，在很多地区可以说根本没有这种营销服务模式，其市场的不成熟性也为企业发展提供了足够的空间。第一章标的行业属性及成长性分析世联地产是A股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。与同业比较，世联地产的优势主要体现在以下几个方面1、顾问策划业务的品牌、规模效应将逐步体现。2、业务条线间协同效应显现。3、受益深圳特区扩容。4、管理团队高瞻远瞩。目前A股尚没有房地产顾问公司上市交易。目前国内同行业有3家分别在香港主板和美国纽约交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市场整体估值水平对世联地产未来估值也会造成一定影响。另外从风险角度看，公司所处的房地产行业正处在不确定的发展过程中，投资者对其风险有一定安全空间要求。

房地产投资分析报告案例(完整资料).doc

【最新整理，下载后即可编辑】房地产投资分析报告一．总论（一）项目的基本情况 1 项目概况项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭长的F型，南北最长距离约1075米，东西最长距离约 470米，总面积4.71公顷，绿化率为3505%，地面条件较为平整。 2 项目的主要技术经济指标1：

总投资20000万元（不含带款利息）其中自有资金：4000万元高层住宅开发成本：1643元/平方米；超高层住宅开发成本：1777元/平方米税后利润：4332.87万元全部投资利率：32.6%：全部有资金内部收益率30.6% 总投资利润率：161.7%；自有资金内部收益率：128.5% 二．项目的组织与实施（） 1、项目工程计划说明项目总工期为一年零四个月（2006年1月1日至2007年5月1日）当完成地下工程后开展预售工作（2006.5.1—2007.5.1）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。 2 项目实施进度计划见附表三．项目投资估算与投资筹措计划（一）开发成本 1. 土地成本按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定，经营性房地产项目用地必须以招标、拍卖或挂牌方式获得。本项目土地使用权是通过拍卖方式取得。土地以50万元/公顷取得，共4.71公顷，总价合计 235.5万元。 2．建筑安装工程费

建安工程费合计11736.53万元 3.前期工程费 4.基础设施配套费（参见附表3）附表3 基础设施配套费附表4 公共配套设施经社

给用估算表 6.不可预见的费用（250.3+11736.51+929.87+564.56+1130.44）×5%=498.04 7.开发期间税费（参见附表5）附表5 开发期间税费 8.开发成本开发成本为以上7项之和，共计17868.09万元

房地产投资模式面临的转变

房地产投资模式面临的转变近日,中国银监会出台了《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(212号文),进一步规范了房地产开发投资以信托方式融资的标准。这样,使得房地产企业获得银行开发贷款原本就极为艰难的局面,又增加了一些新的变数。当试图通过信托私募获得资金的渠道也被堵死之后,许多开发商都面临着资金瓶颈问题。与此同时,海外房地产投资基金却加快了进入中国市场的步伐,一些已获准经营人民币业务的外资银行对国内房贷业务表示了极大的兴趣。不少国内开发商对此寄予了很高的期望。近期,在京、沪两地举办的海外投资基金商务洽谈会,众多开发商参与极其积极就是一个例证。在央行121号文(2003年)出台之前,房地产开发投资模式对资金的需求远不如现在这样殷切。那时的开发商,通过土地协议转让的方式获得开发用地,再把土地拿到银行进行抵押获得项目开发的启动资金,在交清地方政府规定的部分相关税费后,开发商就可获得项目预售许可。此后,房屋预售的回款则足以支持整个项目运作的资金需求。客观地说,那时房地产项目开发的启动资金,只要能覆盖部分土地协议转让成本和打通政府相关部门的环节,即可运作整个项目。但这实际上让银行承担了相当大的金融风险。就银行而言,对待开发商的心理也相当矛盾。个人住房按揭贷款业务属于银行贷款的优质业务,还款逾期率与坏账率都很低,而对房地产企业的开发贷款则属于高风险品种。因此,很多商业银行往往把开发贷款与个人贷款捆绑在一起。对开发商的要求是,如果你要获得开发贷款就必须将个人贷款业务也交由同一银行做。然而,自从央行121文出台后,彻底地改变了房地产开发投资的游戏规则,房地产开发成为了一个资金门槛很高的行业。虽然2003年以后一些开发商通过信托融资渠道能获得一部分资金,但信托融资的成本要远高于银行贷款,并且信托公司的风险防范措施并不比银行低。因此,大多数开发贷款性质的信托产品,只是为一些较具实力的开发商用做以解燃眉之急的过桥融资,并非是开发商解决资金需求的主渠道。从欧美等发达国家的房地产开发投资主流模式看,房地产开发商实际上更多地是扮演着投资商的角色,至于房子怎么建那是承包商和建筑设计事务所的事。这也是世界500强企业中鲜有房地产商身影的原因。因此,从某种意义上说,房地产开发投资属于风险投资的范畴,在金融界被视作是投资银行业务,而传统的银行贷款品种很少有房地产开发贷款业务。因为一般商业银行不愿意涉足高风险的投资领域。就我国目前房地产市场状况而言,开发商身兼多种角色既是投资商也是承包商,有的甚至还兼营物业管理公司和建筑公司。这种状况的存在既有历史原因,也有目前我国资本市场以及投融资体制尚不完善的原因。因此,开发商们身兼数职实属无奈。从长远看,房地产市场如果要健康发展,房地产开发投资就必须摆脱严重依赖银行贷款的现状,通过建立健全合理的房地产投融资体制来完成房地产商们的角色转换。我们预测,这将是未来房地产开发市场发展的大趋势。感谢您的阅读！

房地产开发公司投资发展部管理制度

投资发展部管理制度一、项目投资管理制度第一章总则第一条目的为加强投资计划管理，强化投资项目的事前、事中、事后控制，提高投资质量，防范投资风险，提升投资效益，实现公司战略目标，特制定本管理制度。第二条使用范围本制度适用于公司所有房地产开发项目的投资控制。第三条投资管理的原则对投资的管理应该坚持以下三个原则： 1、以事前控制为主，其他控制为辅。 2、预决算的控制应公正、合理、准确、精细。 3、投资控制贯穿于项目实施的全过程，各实施阶段的投资控制同等重要，不可偏废。第四条管理职责 1、负责编制投资计划，对投资项目进行评估与选择。 2、配合成本合约部进行投资估算、预算、竣工决算等编制工作。 3、配合财务部编制《项目投资建议书》等工作。第二章投资的审批原则第五条投资发展部提请的投资项目按照隶属关系，层级请示、批复。第六条新项目的开发必须事先进行可行性研究，可行性研究的内容包括以下五个方面。 1、对公司发展的影响。 2、主要风险和应对措施。 3、考虑公司的资源包括人力、物力、财力、管理能力能否满足投资需要。 4、投资收益。 5、财务及税务论证。第七条向公司提请新项目时，应积极充分准备好相关资料。

1、项目投资申请报告或建议书。 2、项目可行性研究报告。 3、有关合作单位的资信情况。 4、政府的相关政策及许可文件。第八条在完成新项目的全部资料后，应组织有关部门对该项目进行初审，并形成初审意见。对初审予以否决的项目，在征得公司领导的同意后，可申请复查一次。第九条经初审认为基本可行的项目，在征求公司领导意见后，会同有关部门召开投资审议会。第十条投资审议会的内容 1、查询项目基本情况，比较选择不同的投资方案。 2、对项目的疑点、隐患提出质疑。 3、提出项目的最终决策和建议等。第十一条总经理及董事长根据投资审议会对项目所做出的决议签署审批意见。第三章投资风险控制第十二条负责市场调查和项目情况调查，进行项目定位，拟订最佳开发方案和销售策略。第十三条参与评选设计规划方案，从中挑选最佳方案；根据总体规划方案，对方案进行评审；再由成本合约部进行投资估算，财务部进行项目经济评价，最终形成《项目详细可行性研究报告》。第十四条组织对《项目详细可行性研究报告》的评审工作，评审结果报总经理签署意见。第十五条立项后，细致审核项目投资计划和筹资计划，报总经理及董事长批复后方可实施。第四章项目的考核和验收第十六条组织公司相关职能部门成立投资评价小组，定期在项目运作后开展评价工作。第十七条项目竣工验收后，负责组织对项目投资效益进行研究分析。第十八条本制度由投资发展部编制，解释权、修改权归投资发展部。二、项目前期开发管理制度

房地产投资与风险分析

目录摘要……………………………………………………………………............…I Abstract……………………………………………………………………………II 一、绪论 (1) 二、我国房地产业的发展历史 (1) （一）房地产发展的四个阶段 (1) （二）中国房地产业发展特点 (2) 三、我国房地产业的发展现况 (2) （一）宏观调控因素 (2) （二）房价因素 (4) （三）不断完善的廉租房体系 (5) 四、我国房地产业的发展前景 (6) （一）房价的涨幅 (6) （二）租售比发展状况 (6) （三）收入和房价的比例 (7) 五、房地产投资和风险分析 (7) （一）房地产投资分析 (7) （二）房地风险分析.......................................................... . (9) 六、结束语 (10) 参考文献 (11) 致谢 (12)

房地产投资分析和风险分析摘要我国房地产业发展已有30年历史，房地产是一个高收益但风险同时也很大的行业，很多人通过房地产成为了亿万富翁。现如今，影响房地产业发展的因素有很多，国家的政策因素，收入的因素还有国际因素等等。改革开放以来，我国经济越来越强大，人民收入水平显著提高，国家颁布了相关法律法规保障房地产业发展，房地产业迎来了前所未有的机遇。但投资房地产不能盲目的去投资，要做好前期调查，掌握一定信息，做好投资分析和风险分析。孙子兵法说“知己知彼，百战不殆；不知彼而知已，一胜一负；不知彼，不知已，每战必殆。”只有做到知已知彼，才能在房地产业闯出一片天地。关键词：房价；发展现状；发展前景；投资分析；风险分析

房地产投资分析方法

房地产投资分析方法房地产投资分析方法作者：佚名时间：2008-6-19 浏览量：房产投资由于风险相对较小,日益成为人们投资的重点。可是房产投资投入的资金比较大,投资者需谨慎。有没有比较科学、准确、客观的投资分析方法呢?可以比较科学地选择投资物业和计算出投资买房的收益率,以帮助投资者做出理性的投资选择。近日记者采访了链家宝业房地产经纪有限公司经纪人,在实践中给客户主要介绍以下房地产投资分析、评估方法: 销售比较法选购目标物业与市场可比物业的单位价格进行比较,这一方法十分简单,但要求市场上有足够多的可比物业。同时,需要考虑物业的不可移动性、独一无二性、客户的偏好、房地产市场不能实现完全竞争等。

总租金乘数法公式:总租金乘数=投资价值/第一年潜在租金收入投资者可将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较,也可在不同物业间比较,取其较小者。这一方法未考虑空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。直接资本化法公式:总资本化率=第一年的营业净收入/投资价值营业净收入指扣除空置与欠租损失和营业费用后的实际收入。对于住宅来说,营业费用通常为中介费用。该法与总租金乘数法相比,考虑了空置与欠租损失和营业费用,但同样未考虑融资和税收的影响。税前原始股本收益率法公式:原始股本收益率=第一年税前现金收入/初始投资。

初始投资指总投资额中扣除贷款部分后的自备金。对于大多投资者来说,都存在融资问题。这一方法因考虑了融资的影响而较前几种方法更为完善。租金回报率分析法公式:×12/购买房屋总价这种方法算出的比值越大,就表明越值得投资。优点:考虑了租金、房价及两种因素的相对关系,是选择“绩优地产”的简捷方法。弊病:没有考虑全部的投入与产出,没有考虑资金的时间成本,因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。租金回报率法

房地产投资分析复习知识点

一、绪论【房地产投资】是指国家、集体或个人，将一定的资金投入到房地产开发、经营、管理和服务中去，以期获得资本增值的一种经济行为。【房地产投资三要素：】①时机②地段③质量【房地产投资的特点】1、投资数额巨大、回收期长2、投资不确定因素多、风险较大3、流动性较差4、具有保值增值性5、受政府政策影响较大6、依赖金融部门的支持7、具有专业性8、投资具有相互影响性【房地产投资的目的】销售收益；现金流量收益；避税收入【房地产投资的作用】1、带动相关产业的发展；2、促进家庭合理消费 3、改善城市环境； 4、抵御通货膨胀影响【房地产投资的影响因素】经济因素、社会因素、政治和行政因素、政策法律因素、技术因素【房地产投资分析的特征】客观性、全面性、责任性二、基本原理【投资要素原理】收益、成本（利率、税收）、预期【边际成本递减递增规律】边际成本=总成本的变化量/产量变化量【规模收益理论】三阶段：规模收益递增阶段，规模收益递减阶段，负收益阶段【风险回报原理】1、风险－收益等价曲线、成正比2、投资风险－效用分析，通过比较效用值的大小来决定方案的取舍。效用值具有客观性、主观性。三、房地产投资市场【房地产市场的功能】价值评价的功能、调节供求的功能、优化资源配置的功能政府宏观管理的基础【影响房地产市场供给的因素】房地产价格、开发商目标、生产要素价格、建筑技术、房地产开发建设能力、房地产开发建设资金来源及数量、国家宏观调控【影响房地产市场需求的因素】人口数量和结构的变化、房地产价格、家庭收入、城市化进程、宏观调控、消费者预期【房地产租价比】房地产租价比是房地产年租金与市场交易价格之比。这个比值低于4.5%，则说明房价存在泡沫，高于5.5%，尚存在升值空间。四、房地产投资环境【房地产投资环境】是指影响和制约房地产投资项目的各种外部条件的总和，包括自然、政治、社会和经济因素等。特点：多样性、综合性、动态性【房地产投资环境分析方法——综合评价法】五、资金的时间价值【资金时间价值】经历一定时间的投资和再投资而增加的价值，称为资金的时间价值。（等额资金在不同时间点上所表现出的价值差别）表现为：利息、利润【利息I】是指占用资金所付出的代价。利率：单位时间内的利息与本金之比。【现金流量】把各个时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。【等值】是指在不同的时间点上，数量不等的资金具有相等的价值。【复利终值】是指投资若干年后包括本金和利息在内的未来值。也称本利和，一般用Ｆ表示。计算公式：Ｆ＝Ｐ?(1+i)n

中国房地产市场发展现状及存在的问题

中国房地产市场发展现状及存在的问题我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP比例逐渐增加。随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近20年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。（一）房地产的总体规模越来越大第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30% （二）地区发展不平衡第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%， 21.7%上升到15.7%， 24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。（三）房价居高不下近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于

《房地产投资分析》综合测试题1参考答案

东南大学远程教育《房地产投资分析》综合测试题1参考答案一、简答题（共10题，每题5分，共50分） 1、如何理解投资与房地产投资的含义投资是指以一定资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。这里的资源既可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源。房地产投资是指人们为实现某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。房地产投资所涉及的领域有：土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。 2、简述投资回收与投资回报的区别房地产投资的收益包括投资回收和投资回报两部分。投资回收是指投资者对其所投入的资本的回收，投资回报是指投资者所投入资本在使用过程中所获得的报酬。就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发商利润。 3、简述房地产市场预测的含义和种类房地产市场预测是指运用科学的方法和手段，根据房地产市场调查所提供的信息资料，对房地产市场的未来及其变化趋势进行测算和判断，以确定未来一段时期内房地产市场的走向、需求量、供给量以及相应的租金售价水平。房地产市场预测的种类： 1．定性预测定性预测是指依靠人们的经验、专业知识和分析能力，参照已有的资料，通过主观判断，对事物未来的状态如总体趋势、发生或发展的各种可能性及其后果等做出分析与判断。 2．定量预测定量预测是在了解历史资料和统计数据的基础上，运用数学方法和其他分析技术，建立可以表现数量关系的数量模型，并以此为基础分析、计算和确定房地产市场要素在未来可能的数量。 4、简述政府在房地产开发过程中实施宏观管理的原则 1．目标的确定性

房地产投资分析报告

第一章总论一、项目背景及概况 1、项目名称神工·东湖首座 2、开发商及简介四川省科学城神工置业有限公司德阳分公司四川省科学城神工置业有限公司是由中国工程物理研究院六所所属神工实业总公司于二00四年十二月发起设立的高新技术产业的国有控股企业。注册资本金为人民币7730万元。由法人股东四川省科学城神工实业总公司、绵阳金色家园商贸有限公司等组成。主要经营：房地产开发、商品房销售、光纤通讯设备、数字通讯器材设备、基础机械加工、制造、销售等。公司资金实力雄厚，科技人才众多，拥有中国工程物理研究院作为强大的后盾。 3、项目地址德阳市玉泉路与屏山街交汇处 4、临时接待中心德阳市庐山北路360号 5、项目概况项目位于玉泉路与屏山街交汇处，有四栋电梯公寓组成，项目占地为17120㎡，总建筑面积99354㎡,其中住宅面积78168㎡，商铺面积6576㎡，停车库面

积14610㎡。项目户型区间为51㎡——137㎡。以简装面市。整个项目紧邻占地千亩的东湖山公园，东湖山上是以山水园林为载体，集休闲娱乐旅游观光健身为一体的城市近郊公园，是你感到心旷神怡；同时周边生活配套也是十分方便，下面简单做个介绍：公交路线：14路、23路、24路、27路等。教育配套：德阳一中、外国语学校、德阳八中、黄河路小学、四川省商贸学校等。医疗配套：德阳肿瘤医院（眼科医院）、德阳肝胆医院、中山医院等。休闲配套：东湖山公园、旌湖文化长廊等。生活配套：沃尔玛超市、玉泉综合市场、香诗美林市场、丰联超市、富江超市、红旗连锁等。 6、资金来源本项目建设资金由神工职业有限公司自筹，不足部分通过预售房款和银行贷款解决。 7、可行性报告制定依据（1）《城市居住区规划设计规范》（2）《德阳市城市拆迁管理条例》（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》（4）《住宅设计规范》（5）《住宅建筑设计标准》（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》（7）《城市道路绿化规划及设计规范》（8）《高层民用建筑设计防火规范》 8、编制范围根据国家有关政策、法律、法规及规范对神工东湖首座项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、投资方案、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。二、主要技术经济指标表1 “神工·东湖首座”项目主要经济技术指标

房地产投资与分析论文

房地产投资与分析论文王练 (专业班级：建筑环境与设备工程1104班学号：20113987) 目录房地产基本定义房地产投资特点绵阳房地产调查报告广州市花都区案例分析房地产投资决策程序参考文献内容摘要:简述房地产的基本意义房地产的基本特点房地产行业投资特性房地产与国民经济的关系，中国近期房地产投资的概况。正文房地产基本定义房地产投资属于投资的范畴，是指投资主题｛包括政府，企业和个人｝为实现某种预定的目标，直接或间接对房地产的开发，经营，管理，服务和消费所进行的投资活动。毋庸置疑，房地产业在国民经济中占有十分重要的地位。进行房地产投资是发展国民经济的重要渠道，当然也是个体积累财富的重要方式。百度百科对房地产的定义是土地，建筑物及固着在土地建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于起自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济上又称为不动产。可以有三种存在形态：即土地建筑物房地合一。在房地产拍卖中也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下得的物质实体及其权益。大家都知道房地产业是个暴利的行业。第一，炒地皮。谁拿得到有限的土地资源就意味着谁掌握了房地产开发的主动权，而且，土地资源的有限性有注定了它的巨大升值空间。所以很多商人炒地皮，等待

升值。中国城乡建设经济研究所陈准认为，开发商的暴力关键不在于成本，暴利的重要来源是土地升值。第二，炒房价。房价高低与利润高低有着直接的联系。据调查，开发商有两大手段赚取暴利：1.空手套白狼，这就是暴发户诞生的原因。2.商业贿赂。近年来，随着房地产的兴起，与房地产开发有关的贪官也纷纷中箭落马。他们给予开发商“政策倾斜”，如湖北麻城的政坛地震，开发商比如让官员帮忙低价拿地，或通过改变土地性质拿低价地；其次是免交城市建设配套费；再次是缓征土地出让金等等。中国房地产的特点。总体来说，中国房地产业发展处于一个较低的水平1.房地产业区域发展很不平衡，区域分割明显。2.房地产业企业数量多，规模小。3.房地产业对外开放的门户日益扩大。中国房地产业也面临严重的市场问题。1.房地产资金来源结构单一，开发商自有资金比重低2.圈地的可能性依然存在3.房价增长快，对民众的心理预期比较大，住房比重偏小，结构性矛盾依然突出。4.住房社会保障的配套政策不健全，可操作性较差，门槛高，受益面窄5.房地产企业数量多。负债率高6.二手房房源没有释放，供给不足，市场需要规范7房地产中介诚信缺失8.拆迁安置补偿不合理。这些问题的核心之一就在于地方政府的“土地财政”即地方政府依靠高额的土地出让金来补充当地政府的财政收入、开发商赚取高额利润而政府收取开发商高额的出让金。高地价，高利润（普遍的贪污腐败成本）就有了超出当地居民家庭收入10——20倍的房价。这，当然是条罪恶的利益链绵阳房地产市场调查报告。最近看到一篇绵阳房地产市场月度调查报告，在此声明，此报告解释权归四川经天营销策划有限公司所有。时间：2012年01月现大体摘抄如下：第一部分宏观经济指标及政策我国2011年12月份居民消费价格（CPI ）同比上涨4.10% . 本月CPI 与上月相比下降了0.1个百分点，继续出现回落，预计01月份物价指数有上升的可能，货币政策放松的概率不大全国CPI涨幅走势图 0.00% 2.00%4.00%6.00%8.00%8月 10 月 12月 2月 4月 6月 8月 10月 12 月

房地产开发公司投资发展部相关问题研究4

房地产开发公司投资发展部相关问题研究 1绪论 1.1研究背景改革开放以来，我国房地产从无到有，尤其在扩大内需和全面推进住房制度改革等宏观经济政策引导下，我国房地产业出现高速增长态势，有力的推动了国民经济的发展。然而应当客观的看到，我国房地产业在取得有目共睹成绩的同时，也存在着不少问题。出现这些问题的原因很多，作为房地产开发企业主要是缺乏对项目决策的科学性和定位的准确性，表现在缺乏对政策的研究、市场的准确调查和对项目的科学分析以及项目定位不准确、规划设计不结合市场需求、房型结构上与广大居民需求不吻合等等。房地产开发企业只有真正意识到房地产开发前期工作在房地产开发中的地位和作用，充分了解房地产开发前期工作的内容和工作重点，正确的组织和开展开发前期工作，才是房地产开发企业健康发展的必由之路 1.2研究对象目前中国房地产企业规模良莠不齐，小到由几个人合伙成立的项目公司，项目结束公司结束；大到房地产集团，几十个项目同时运作，项目分布在国内外多个城市，例如深圳万科、招商地产、上海复地等。规模经济是当今产业经济发展的一条基本规律。目前世界上很过经济发达的国家和地区，房地产企业都基本形成了规模经济，例如在寸土寸金的香港，新世界、和记黄埔、新鸿基地产等三家房地产巨头的开发量占市场份额的50%。然而房地产开发企业众多、规模偏小、缺乏领头羊、产业集中度过低是我国房地产业当前的主要产业结构特点。在上海乃至全国，房地产行业前50强的开发量只占到整个市场的三分之一。由此可见，大型房地产企业是我国房地产行业未来发展趋势。所以本文将研究对象界定为大型房地产开发企业。 1.3研究目的房地产开发前期工作作为房地产开发的龙头，在房地产开发中占有十分重要的地位，起着十分重要的作用。房地产开发公司通过设立投资发展部，对项目前期工作进行专业、详细的研究，可以有效避免企业盲目开发建设。中国房地产市场发展前景毋庸置疑，但随着政府关于土地、信贷各种政策规

房地产投资分析概念

房地产投资分析中常用的基本概念一、关于投资价值一个开发项目的投资价值在于开发完成后的价值大于其投入的成本费用，并在一定的利润水平之上；一个置业项目的投资价值在于其持有期内各年净现金流量的现值大于其投入的初始现金支出。 1、交易价格交易价格是指实际交易过程中发生的历史价格，即实际发生的成交价，是由买卖双方通过议价过程决定的。因此，实际交易价格常常是人们预测未来交易价格的基础。 2、最可能销售价格最可能销售价格是对未来交易中成交价的一种可能性估计。它是指现行的市场条件下，按照目前某一物业的销售条件，在合理的时间范围内，对该类物业未来交易价格所做的预测。 3、市场价格市场价格是评估人员常用的术语，是指在一个具备公平销售所需要的一切条件下的竞争开放市场中，某一物业公开销售时的最可能价格。市场价格概念给出的前提是假定买卖双方的议价能力相等（包括态度上的理智、知识水平的相近等），而最可能销售价格却认识到交易过程中议价能力的相对差异。 4、交易区间卖方在出售物业时将为该物业的交易价格设置一个较低的价格下限，而买方则为此设置一个较高的价格上限，实际成交价格将总是落在这两个极限之间，这就是交易区间。 5、投资价值投资价值是预期的未来收益的价值，它是潜在购买者愿意为某一物业支付的最高价格，或者是潜在卖方愿意接受的最低价格。也可理解为，投资价值是根据项目所能产生的税后现金流量和投资者所能接受的最低收益率，计算得到的投资者购置该资产所支付的最大款额。它只是一个预期价值。其中夹杂着许多个人因素，包括：投资者对该物业未来产生利润或收益能力的预期；投资者对物业可能持有期的假定；投资者对物业销售价格的判断；投资者在个人所得税方面的不同；投资者融资前景的差异；投资者对市场其他投资机会的考虑；投资者对于风险的态度等。 6、投资价值与市场价值的不同投资价值从广义上说有两种含义：一是指值得投资；二是指从某个特定的投资者的角度来衡量的经济价值。

房地产投资部工作总结

房地产投资部工作总结篇一：房地产开发项目工作总结篇一：房地产开发项目工作总结广西长生房地产开发项目工作总结 XX年即将过去，转眼间我们广西长生房地产公司将走过了十个年头。回首这十年，内心不禁感慨万千，虽没有轰轰烈烈的战果，但也算经历了一段不平凡的考验和磨砺。在这十年中，非常感谢公司及各级领导给予工程部这个成长的平台，令我们在工作中不断地学习、不断地进步，慢慢地提升了各自的素质与才能。回首这十年，我们走过人生很重要的一个阶段，使我们懂得了很多，领导给予了我们太多的支持与关爱，在此我作为代表向相关领导及各位同事表示最衷心的感谢！因为有了你们的协助才能使我们在工作中更加的得心应手，也因为有了你们的帮助和努力，才能使公司的发展更上一个台阶。现将十年来所有的项目工作总结汇报如下：一、生产任务完成

情况： 1、开发项目：所开发的项目有三个项目：其中XX年11月开工至XX年8月竣工的广场公寓一、二、三、四期工程建筑面积共㎡，预算总投资约21，868，元；XX 年6月开工至XX 年9月竣工的水东在十年来项目的建设中深刻的体会到一个企业要在现有的市场经济条件下生存并发展，我们还有很多东西要学习、要改变，在公司成立十年来，工程管理部也肩负着巨大的挑战，以后我们公司开发项目是公司的成长项目也是形象项目，我们部门在以后的工程建设中必须要更加努力和细心，具体心得如下：第一步：思想观念创新：现行的市场经济奉行的是公平竞争和抓住机遇再加勤奋、实干、巧干，要避免遭受到市场经济的淘汰。目前我们正一步步走向这个区域，我们就要意识到在这个区域生存的条件是什么？该怎么样去做才

房地产投资分析.

房地产投资分析第一章绪论一、房地产 1、法律《辞海》定义：物质构成上由房产和地产两部分组成，使用形态上房产和地产是不可分的，价值形态上房产和地产是可分割的。 2、金融《辞海》定义：房地产是房屋建筑与土地的总称；实体上，房依地建，地为载体；价值上，房因地价，地因房贵；房地产是人类最基本的生产生活资料。 3、房地产定义：指土地、建筑物与土地、建筑物不可分离的部分和附带的各种权益。房地产：实物：土地、建筑物（房屋、构筑物）、附着物权益：所有权、处分 4、房地产特性：1、不可移动（位置固定性） 2、非同质性 3、相互影响性 4、保值增值性 5、消费、投资双重属性 6、数量有限性 7、长期使用性 8、难以变现性二、房地产投资 1、投资：事先垫付一定资本，以获得资金的收益或增值为目的，用于开发或经营某项事业的行为。 2、房地产投资：以获得未来的房地产的收益为目的，预先垫付一定资本，直接或间接参加开发或经营房地产事业的行为。 3、房地产投资收益类型：1、现金2、避税收入3、无形的收益 4、主体：企业为主投资对象：有形或无形（房地产债券、房产公司股票、投资房产中介）双重含义：一、资金；二、行为5、作用： 1）对经济发展有巨大的推动作用宏观 2）对相关产业具有推动作用中观 3）对投资者消费作用明显，挤压其他消费微观三、房地产投资的特征： 1、对地段选择特别重要 2、资金量巨大 3、投资回收期长 4、受政策影响性强 5、房地产投资具有专业管理的依赖性 6、适应性强（适应市场环境变化，投资主题会调整房地产的使用功能的方便程度）增添设施、完善功能、多种用途四、房地产投资类型（形式） 1、按投资对象分为：（1）土地投资：将投资所需的资金投入到土地开发经营当中，以获取土地收益（2）房地产开发投资（增量投资）：将资金投入到房地产开发中，以出售房、地产来获取收、益（3）房地产经营投资：以房地产经营（写字楼出租）为投资对象，包括取得房地产的费用，经营房地产的费用，以经营房地产来获取收益（4）房地产证券投资（间接投资）：投资主体不直接将资金投入到房地产实体，而是投入到房地产证券当

房地产投资分析试题

房地产投资分析试题课程代码：00171 一、单项选择题(本大题共24小题，每小题1分，共24分) 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。 1.一般的写字楼租售采用______租约合同。() A.标准 B.特制 C.特别 D.法定 2.小型购物中心属于() A.工业用房 B.特殊用房 C.写字楼 D.零售商业用房 3.游乐园属于() A.工业用房 B.特殊房地产 C.写字楼 D.零售商业用房 4.固定资产投资方向调节税的征收对象是() A.固定资产投资

B.流动资产投资 C.无形资产投资 D.有形资产投资 5.土地增值税的纳税义务人是() A.土地管理部门 B.土地所有权人 C.转让房地产并取得收入的单位和个人 D.土地使用权人 6.银行放贷必须有适用、适销、适量的物资保证，以避免贷款资金构建的实物不至形成呆滞积压，能及时收回投资，这体现了银行贷款的() A.物资保证原则 B.按期偿还原则 C.择优扶持的原则 D.先评后贷原则 7.某公司2008年年初应收帐款余额为20000元，年末应收账款余额为21600元，全年产品销售收入总额为156000元，则该企业2008年应收帐款周转率为() A.7.0 B.7.2 C.7.5 D.7.8

8.某公司2008年年初存货余额为10000元，年末存货余额为20000元，全年产品销售成本为22000元，则该企业2008年存货周转率为() A.1.1 B.1.47 C.2.2 D.2.5 9.某公司2009年预收帐款总额为500000元，存货为400000元，则该企业预收帐款存货比为() A.0.2 B.0.8 C.1.25 D.2.5 10.以下行为属于房地产交易的是() A.房屋建造 B.房屋维修 C.房屋拆迁 D.房屋租赁 11.土地一级市场指() A.国有土地使用权转让市场 B.国有土地使用权出让市场 C.固有土地使用权抵押市场

房地产投资与国民经济

房地产投资与国民经济李灏* 摘要：从发达国家的发展历程看，房地产开发投资都经历了一个快速发展的阶段，为房地产业成为国民经济的支柱产业奠定了基础。改革开放以来，我国房地产业发展发展势头迅猛，突出表现为房地产开发投资的快速增长。目前，房地产开发投资已在国民经济中占有重要地位。本文的主要目的就在于研究房地产开发投资与国民经济之间的关系。房地产开发投资对国民经济的影响表现为正反两个方面。房地产开发投资既有作为总需求的一部分拉动国民经济增长的直接贡献，又凭借房地产业的高度关联性带动国民经济其他部门发展，房地产资本形成则为国民经济的长期发展提供了生产要素储备，表现为对国民经济的间接贡献。本文在理论定性分析的基础上，结合定量测算直接和间接贡献。同时，本文从通货膨胀、金融风险、空置率、房价收入比等几个方面，按房地产开发投资发展的不同阶段阐述房地产开发投资对国民经济的负面影响。关于国民经济对房地产开发投资的影响，本文首先从经济周期的角度说明不同时期国民经济对房地产开发投资既有促进又有制约，并选取国民经济运行中对房地产开发投资影响最大的几个要素，同时也是近年来房地产调控的重点——土地、金融、税收、房价，由理论结合相关宏观政策来具体阐述。分析结果表明，近年来房地产开发投资已经走出了20世纪90年代中期以前大起大落的发展阶段，进入了快速平稳的发展轨道，对国民经济和相关产业的带动效应明显。投资规模不但没有超出国民经济的承受能力，反而随着城市化进程的加快，还有进一步加快发展的空间。但投资规模的扩张过程中要特别注意土地资源的合理利用和房地产金融风险的防范。投资结构不合理的问题非常突出，表现在空置率、房价收入比等指标上，对房地产开发投资结构的调控仍然应该成为未来房地产业调控的重点。关键词：国民经济；房地产业；房地产开发投资引言纵观发达国家的经济发展历程，房地产业都扮演了重要的角色。在发达国家经济起飞阶段，房地产业出现了快速发展时期。英国在19世纪初1，全国投资约有55%投入土地，房地产及其相关投资占总投资的42%；德国在1851－1855年，按1913年不变价格计算，总投资中于房地产有关的投资占42.6%2。二战以后，欧美日等发达国家进入战后黄金增长期，由于战争的破坏，房屋需求十分旺盛，带动了房地产业的大发展。美国在20世纪40年代后期到60年代中期出现房地产市场持续繁荣发展期3。到了当代，经过多年发展起来的房地产业在各发达国家已经有了巨大规模，如英国和美国房地产业增加值在GDP的比重基本维持在10％左右，已成为国民经济中的支柱产业。中国的经济“起飞”阶段大致可以从改革开放开始算起，按照发达国家的经验，中国的房地产业也应该进入一个快速发展阶段。事实上，自1985年开始，中国房地产业增加值的增长速度开始快于GDP增长速度4，2004年国务院18号文件肯定了房地产业已成为国民经济的支柱产业，房地产业已深入经济生活的多个方面，研究房地产业与国民经济的相互关系，促进其健康发展十分有 * 李灏，中南财经政法大学2007届毕业生，现就读于上海财经大学公共经济与管理学院投资经济专业。 1根据罗斯托的估算，英国的起飞阶段大致在1783~1802年，德国的起飞时间大致在1850~1873年。详见罗斯托：《经济增长的阶段——非共产党宣言》[M]，郭熙保、王松茂译，北京，中国社会科学出版社，2001. 2谢经荣、叶剑平等：《房地产业与社会经济协调发展研究》[M]，北京，中国人民大学出版社，2005. 3梁荣：《中国房地产业发展规模与国民经济总量关系研究》[M]，北京，经济科学出版社，2005. 4梁荣：《中国房地产业发展规模与国民经济总量关系研究》[M]，北京，经济科学出版社，2005.