物业交房流程及注意事项
物业交房流程及注意事项
物业交房流程及注意事项
物业交房流程及注意事项
一、如何理解交房
二、物业交房流程
三、物业交房注意事项
四、案例分析
2物业交房流程及注意事项
如何理解交房
1、“交收楼”的概念
指房产开发商通过选定的物业管理公司将已具备入住条件的房屋交付业主使用的过程。
从小业主的角度就是“收楼”。所以俗称“交收楼”
物业交房流程及注意事项
2、交收楼的构成由一个核心和三个重点构成
核心：物业与开发商的沟通三个重点：1.交楼许可证 2.物业接管验收及前期整改 3.前期培训
3、把握好三个重点物业管理处在交楼活动前，打下坚实的基础，在充分准备的前提下展开对交收楼的活动。
4物业交房流程及注意事项
物业交房流程 1、费用、资料的收集和资料发放
费用开发商：房款尾款、分时电表费、有线电视初装费、煤气初装费等。物业管理公司：维修基金、首期物业管理费（起始日期）。（起始日期）资料的收集收楼通知书、业主或代理人身份证明、售房合同及收据等资料。资料的发放收房前：收房前：《新建住宅使用说明书》、《新建住宅质量保证书》、《空气检测合格证书》、《质量监督检验合格证书》。收房后：收房后：《临时管理公约》、《业户使用手册》、《业户联络表》、《搬迁及电梯使用说明书》、《服务指南》、《治安管理规定》、《停车场/库管理规定》及《防火、治安责任书》等。
物业交房流程及注意事项
物业交房流程 2、相关物品的发放
单元门钥匙、信箱钥匙及小礼品等。
3、验房
在办完物业各项手续后，由物业管理公司客服部人员、工程技术人员和发展商销售人员三方共同陪业主至单元内验房：1、业主将单元进户门打开，由“三方”陪同清点单元内物品、设备及设施，核对单元的水、电、和燃气读数，在《物业（单元）接收记录表》签署确认。物业工程人员为业主演示设施设备使用功能及状态。2、如业主验房时发现单元内存在着一些问题或疑问，物业管理公司工程人员无法回答的即通知发展商工程人员来现场解疑。如需整改的发展商工程人员在现场回复业主整改工作时间表，并记录在案，以确保
验房工作顺利进行。3、若有整改事项，业主可委托物业管理处跟进并及时报告整改结果。
4、验收完毕后，由业主、发展商、物业确认签字。
物业交房流程及注意事项
物业交房流程 4、交收楼整改
业主验房发现单元内存在缺陷需要进行整改时，由物业工程人员将业主提出的问题填写在《物业（单元）接手记录表》或《验房整改单》上，有业主签字确认后复印（业主、物业及开发商），有开发商负责联络各施工单位进行整改。整改单原件需存档。同时业主可将需整改单元进户门钥匙托管于物业管理公司，在整改工作完成并通过业主复验确认后，由业主取回托管钥匙。
物业交房流程及注意事项
物业交房注意事项
一、交房前交房前1、交房的预演。2、与客户预约的时间安排。（便于资料的准备、所交付房屋的全面了解）二、交房过程中 1、物业交房参与人员的仪容仪表和礼貌礼节。 2、物业交房人员的工作专业程度。 3、对需要交付单元的了解程度。 4、交房是楼盘开发商与物业管理公司搭台“唱戏”将单元交付业主的过程，双方唱戏的配合程度将直接影响单元是否能顺利交付。5、交房是物业管理公司各部门的重要工作，需要全体部门共同、积极参与。（保安、保洁、工程等各方。）三、交房后 1、整改的及时跟进及与业主的及时沟通。 2、遗留问题及时与开发商沟通。（与开发商的沟通是完成收房工作的关键）（与开发商的沟通是完成收房工作的关键）
物业交房流程及注意事项
物业交房注意事项
常见问题的处理办法及注意事项 1.因房屋质量问题，业主拒绝收楼并提出赔偿要求的处理
需知房屋在交付使用时会存有一些不影响使用功能的质量问题，故交楼时业主会收到新建住宅质量保证书，跟进国家和本市的相关法规规定，由发展商提供相应的维保期限，业主提出的房屋质量问题如果确实较为严重，已影响到正常使用该单元，需即时与发展商协调解决业主提出的有关合理要求。一般来说，对于一些小的质量问题，物业接待人员必须告知拒绝收楼的业主，管理公司是根据政府有关法规合法地履行交楼程序，对于房屋存在的质量问题，管理公司将马上跟进相关施工单位予以维修整改，在承诺时间段里完成维修工作。
2.因房屋实际情况与签约时存有差异引发纠纷的处理。
发生此类情况，管理公司需立即与发展商相关负责人通报，力求相关人员即时在现场与业主进行有效沟通，并在查核合同约定后，进一步给予业主明确的回复，如系业主误解，需耐心予以说明，将相关证明资料出示给业主查阅，如确系发展商问题，最好尽快在第一时间给予解决处理，以免引起业主的强烈不满。
3、维修整改跟进不及时所引发的业主投诉处理。。
一般来说，在集中交房初期，维修整改的工作量非常大，极有可能出现维修工作一时跟不上的现象。对此，物业管理公司必须做好与发展商和相关施工单位的协调配合工作，最为有效的办法是定期进行各方联席会议，集中力量解决主要矛盾，合理有序地安排其他维修
工作，以避免业主的大量投诉。对于已经出现的投诉，一定要积极认真地对待，尽可能在接待当日有一个处理跟进的结果，实在无法做到的，也需要将协调的结果告知业主，以求得业主的谅解。
物业交房流程及注意事项
案例分析
小沈在第一次交楼的时候就遇上了大麻烦，小沈在第一次交楼的时候就遇上了大麻烦，过程：
1、业主是vip，并且是个刁蛮、固执、目空一切的有钱人妇人。
2、业主带着律师前来收房。
3、因有律师在场业主要求交楼活动必须以倒流程操作。
4、业主意见很多，到处乱跑。在卧室内业主指着一面墙说有色差要求重刷。
5、在开发商工程师到场察看后，坚持认为颜色均匀无问题。
6、业主坚持要重刷。
7、小沈觉得业主不好得罪，但是的确有点不讲理。所以采取了中立的方式处理此事
8、最后开发商同意重刷。
结果：此套单元交房花了近2小时，且小沈被业主评价低。
问题：1. 是否能简单叙述一下倒流程的操作？2. 小沈的第一次交楼，哪些地方有问题? 3. 为什么小沈被业主评价极低？ 4. 你是小沈的话你会怎么做？
谢谢各位同仁！