房地产估价师考试理论试题

1·某宗房地产已使用5年, 现土地价值为50万元, 建筑物重置价格为80万元, 每年房地产净收益为11万元, 土地资本化率为8%, 建筑物资本化率为10%, 该宗房地产的价值为( )万元.

A. 130;

B. 119.2;

C. 117.5;

D. 120.0

2·路线价法特别适用于( )需要对大量土地进行估价的场合.

A.土地经济评价;

B.土地课税;

C.土地收益测算;

D.土地定级

3·直线趋势法公式y=a+bx中, x表示( ).

A. 价格;

B. 常数;

C. 价格变动率;

D. 时间.

有在区位、档次等方面相当的甲、乙两出租写字楼，甲写字楼的建筑面积月租金为50元/平方米，不含物业管理费;乙写字楼的建筑面积租金为59元/平方米，含有物业管理费。该类写字楼的物业管理费为每平方米使用面积10元。甲、乙写字楼的租金相比( )。

A.甲高于乙;

B. 甲低于乙;

C. 甲等于乙;

D. 不可比

一、单选题：

1. 楼面地价=土地单价÷（）

A．建筑层数； B. 建筑履盖率; C. 绿地率; D. 建筑容积率.

2. 某一房地产价格水平的高低, 主要取决于( )供求状况.

A. 本地房地产的;

B. 全国房地产的;

C. 本地区本类房地产的;

D. 本类房地产的.

3. 完好房的成新度一般为( ).

A. 十成新;

B. 九到十成新;

C. 八到十成新;

D. 七到十成新.

4. 其他条件相同, 期房价格一般( ).现房价格.

A. 高于;

B. 低于;

C. 等于;

D. 不可比.

5. 用市场比较法评估房地产价格时, 通常要对比较实例价格进行交易情况、交易日期、（）、个别因素修正。A．环境因素； B. 质量因素; C. 区域因素; D . 新旧程度.

6. 对比较实例价格进行交易日期修正时, 最适宜采用( ).

A. 一般物价指数;

B. 建筑材料价格指数;

C. 房地产价格指数;

D. 定额调理整系数.

7. 用成本法估价时, 房屋现值=( )

A. 房屋重置价格-折旧年限×尚可使用年限;

B. 房屋重置价格-年折旧额×耐用年限

C. 房屋重置价格×成新度;

D. 房屋重置价格-年折旧额.

8. 用成本法评估新建房地产价格的基本公式为: 新建房地产价格=取得土地费用+( )+正常利税.

A. 拆迁费用;

B. 建造建筑物费用;

C. 公共设施建设费用;

D. 市政设施建设费用.

9. 土地价格=[房地产净收益-( )]÷土地还资本化率

A. 土地净收益;

B. 建筑物价格×建筑物资本化率;

C. 建筑物总收益;

D. 房地费用.

10. 从理论上讲, 获取净收益的可靠性越低, 选用的资本化率应( ).

A. 越高;

B. 越低;

C. 不变;

D. 越可靠.

11. 某房地产正常年净收益为6000元, 当前银行利率为10%, 购买年为8年, 估价应为( )元.

A. 54000;

B. 32010;

C. 48000;

D. 60000.

12. 收益法公式为V=a/r[1-1/(1+r)n]成立的条件是( ).

A. a每年不变、有限年期、r每年不变且大于零；

B. a每年不变、无限年期、r第年不变且大于零；

C. a每年变化、有限年期、r第年不变且大于零；

D. a每年不变、有限年期、r第年变化且大于零；

13．某临街深度30.48米(即100英尺)的矩形宗地,总价为100万元, 根据四、三、二、一法则，该宗地临街前半部分的价格为（）万元。

A．50； B. 70; C. 30; D. 40万元.

14. 某房地产1992年1月1日的价格为1000元/平方米, 1992年到1995年年平均上涨10%, 用长期趋势法评估, 该房地产1996年1月1日的价格应为( )元/平方米.

A. 1611;

B. 1331;

C. 1464;

D. 1400.

15. 同一建筑物若使用性质不同, 其年折旧额由大到小的排列顺序为( ).

A. 一般生产用房、腐蚀性生产用房、非生产用房；

B. 非生产用房、一般生产用房、腐蚀性生产用房；

C. 腐蚀性生产用房、一般生产用房、非生产用房；

D. 非生产用房、腐蚀性生产用房、一般生产用房。

16．房地产的供给增加，需求不变，其价格会（）。

A. 上升；

B. 下降;

C. 不变;

D. 升降难定.

17. 残余法是依据( )价格.

A. 土地收益求取土地;

B. 建筑物收益求取建筑物;

C. 房地收益求取房地;

D. 房地收益单独求取土地或建筑物.

18. 用成本法评估某宗房地产的价格时, 应选取( )成本作为评估依据.

A. 该宗房地产的实际;

B. 类似房地产的客观;

C. 类似房地产最高;

D. 类似房地产的最低.

19. 有甲、乙两宗面积形状都相同的的相邻地块各值50万元，若将两宗地合并为一宗，合并后值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人索要的交易双主都是公平合理的正常价格应为（）。

A．50万元； B. 55万元; C. 60万元; D. 60万元以上.

20. 理论上“八项因素”构成的房租通常称为（）。

A．市场租金； B. 商品租金; C. 理论租金; D. 成本租金.

21. 用成本法评估新开发土地价格的基本公式为( ): 新开发土地价格=取得待开发土地费用+( )+正常利税.

A. 拆迁安置补偿费;

B. 基础设施建设费;

C. 公共设施配套费;

D. 开发土地所需费用.

22. ( )限制了估价报告书的用途.

A. 估价方法;

B. 估价目的;

C. 估价原则;

D. 估价日期.

23. 在路线价法中,( )只需根据深度百分率即可计算地价, 不必制定相应的修正率.

A. 一面临街矩形地;

B. 一面临街三角地;

C. 一面临街梯形地;

D. 一面临街不规则形地.

24. 在评估期房价格时,( ).

A. 估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(现在)的状态;

B. 估价对象状况为估价时点(现在)的状态, 房地产市场情况为未来某时点的状态;

C. 估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(未来)的状态;

D. 估价对象状况为未来某时点的状态,房地产市场状况为估价时点(现在)的状态.

25. 一般损坏房的成新度为( )

A. 4-6成;

B. 5-7成;

C. 4-5成;

D. 5-6成.

26. 一宗房地产交易能够达成的充分条件是( )

A. 买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最高价格;

B. 买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格;

C. 买方愿意付出的最高价格大于卖方愿意接受的最低价格;

D. 买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格;

27. 某宗房地产, 建筑层数5层, 各层建筑面积相等, 建筑覆盖率为50%, 楼面地价为100元/平方米, 则其土地单价为( )元/平方米.

A. 500;

B. 200;

C. 250;

D. 100.

28. 某宗房地产的总价值为100万元, 其中土地价值30万元, 通过抵押获得贷款60万元,.若投火灾保险, 则其投保价值应为( )万元.

A. 100;

B. 70;

C. 60;

D. 40.

29. 某建筑物,经实地勘察预计尚可使用30年, 无残值。该类建筑物的耐用年限50年，则该建筑物的成新率为（）%。

A．40； B. 60; C. 50; D. 67%.

30. 某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴税费均由卖方承担，则该宗房地产的正常成交价格为（）万元。

A．323； B。275； C. 273; D. 258. 31. 某宗房地产, 净收益每年50万元, 建筑物价值200万元, 建筑资本化率为12%, 土地资本化率为10%, 则该宗房地产的总价值为( )万元.

A. 417;

B. 500;

C. 460;

D. 450.

32. 某类房地产通常抵押贷款占70%, 抵押贷款的年利率为10%, 购买者自有资本要求的年收益率为12%, 则该类房地产的资本化率为( )%.

A. 10.6;

B. 11.4;

C. 11.2;

D. 10.8.

33. 某宗房地产正常情况下年总收益140万元, 年总费用40万元, 资本化率12%, 出让时的土地使用权年限为50年, 现已使用5年, 则该宗房地产的现时总价为( )万元.

A. 833.33;

B. 830.45;

C. 828.25;

D. 827.64.

34. 某前后临街总深度为30米的矩形宗地, 前街路线价为2000元/平方米, 后街路线价为1000元/平方米,若按重叠价值估价法, 其前街影响深度为( )米.

A. 10;

B. 15;

C. 20;

D. 30.

35. 对同一宗房地产而言,( )

A. 房地价格=土地价格+建筑物价格-建筑物折旧;

B. 建筑物价格=房地价格-土地价格;

C. 土地价格=房地价格-建筑物价格-建筑物折旧;

D. 房地价格=土地价格+建筑物价格+建筑物折旧.

36. 开发商在开发某别墅区时, 产了增加利润提高了建筑密度和容积率, 但结果反而使别墅的价格下降,这是因为( ).

A. 市场不景气;

B. 该别墅区的环境条件变差;

C. 该别墅的单位开发成本降低;

D. 开发商可获得满意的利润即可.

37. 购买某类房地产,通常抵押贷款占七成,抵押贷款年利率为9%, 若该类房地产的资本化率为10.8%, 则自有资本要求的年收益率为( )%.

A. 15.0;

B. 15.7%;

C. 12.6%;

D. 11.6.

38. 选取可比实例时, 应注意所谓地点的同一性或类似性, 是指所选取的可比实例与估价对象处于( ).

A. 同一地区;

B. 同一城市;

C. 同一供求范围内的类似地区;

D. A或C.

39. 某建筑物, 政府主管部门规定的该类建筑物的耐用年N与该建筑物的经过年数t、尚可使用年限n之间的关系为（）。

A. N=t+n;

B. N

C. N>t+n;

D. A、B、C都可能。

40. 房地产价格实质上是房地产( )的价格.

A. 开发成本;

B. 权益;

C. 物质实体;

D. B和C

41. 甲土地的单价为2100元/平方米, 建筑容积率为7, 乙土地的单价为1500, 建筑容积率为5, 该两块土地的总价相比( ).

A. 甲的等于乙的;

B. 甲的高于乙的;

C. 甲的低于乙的;

D. 难以判断.

42. 用成本法估算建筑物折旧时,折旧注重的应是建筑物价值的( ).

A. 收回;

B. 摊销;

C. 减损;

D. 补偿.

43. 某宗房地产, 其建筑物的各层建筑面积相等, 建筑层数为5层, 建筑密度为50%, 土地单价为2500元/平方米,则其楼面地价为( )元/平方米.

A. 500;

B. 2500;

C. 1000;

D. 1250.

44. 房地产开发成本的增加, ( )房地产的价格.

A. 必定提高;

B. 必定降低;

C. 不一定提高;

D. 不一定降低.

45. 路线价估价的第二个步骤为( ).

A. 设定标准深度;

B. 求取路线价;

C. 编制深度百分率表;

D. 划分路线价区段.

46. 房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的，共

分为（）。

A．四类； B. 五类; C. 六类; D. 七类.

47. 新建筑物的的价格=( )+建筑物建造费用+正常利税.

A. 征地费;

B. 拆迁安置补偿费;

C. 地价款;

D. 零.

48. 某类房地产1994年到1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米。按平均增减量趋势法去估计，该类房地产于1999年的价格为（）元/平方米。

A. 2390;

B. 2410;

C. 2430;

D. 2450.

49. 某建筑物已使用8年, 经实地勘察, 估计尚可使用32年, 残值率为5%, 则建筑物的成新率为( )%.

A. 76;

B. 80;

C. 81;

D. 84.

50. 甲房地产尚可使用年限为50年, 单价为1050元/平方米, 乙房地产尚可使用60年, 单价为1100元/平方米, 资本化率均为8%, 实际上甲房地产的价格( )乙房地产的价格.

A. 高于;

B. 低于;

C. 等于;

D. B或C

51 . 某宗房地产采用三种估价方法得出的结果分别为820、850和900万元，若赋予权重分别为0.5、0.3和

0.2, 则该宗房地产的最终评估价格为( )万元.

A. 850;

B. 845;

C. 869;

D. 857.

52. 假设开发法中预期开发后的楼价不可用( )法求取.

A. 市场比较法;

B. 收益法;

C. 成本法;

D. 长期趋势法.

53. 一宗土地用途假设开发法评估其价格: 在商业用途下的估算结果为800万元, 在居住用途下估算的结果为1000万元。根据城市规划既可以作为商业用途也可作为居住用途，则该宗地的评估价格应为（）A．800万元; B. 1000万元; C. 900万元; D. 1800万元.

54. 按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98, 则期依据为( )

A. 可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素, 对价格的影响幅度为2%;

B. 可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素, 对价格的影响幅度为2%;

C. 可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素, 对价格的影响幅度为2.04%;

D. 可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素, 对价格的影响幅度为2.04%;

55. 某宗房地产已使用5年, 现土地价值为50万元, 建筑物重置价格为80万元, 每年房地产净收益为11万元, 土地资本化率为8%, 建筑物资本化率为10%, 该宗房地产的价值为( )万元.

A. 130;

B. 119.2;

C. 117.5;

D. 120.0

56. 某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地产交易, 买方付给卖方2325元/平方米，应缴纳的税费均由买方承担，则该宗房地产的正常交易价格为（）元/平方米。A．2487.75; B. 2500.00; C. 2511.00; D. 2152.25.

57. 路线价法特别适用于()需要对大量土地进行估价的场合．

Ａ．土地经济评价；Ｂ．土地课税；Ｃ．土地收益测算；Ｄ．土地定级

58. 直线趋势法公式y=a+bx中, x表示( ).

A. 价格;

B. 常数;

C. 价格变动率;

D. 时间.

59. 在市场比较法中, 土地使用权年期个修正属于( )修正.

A. 交易情况;

B. 交易日期;

C. 区域因素;

D. 个别因素.

60. 有在区位、档次等方面相当的甲、乙两出租写字楼，甲写字楼的建筑面积月租金为50元/平方米，不含物业管理费；乙写字楼的建筑面积租金为59元/平方米，含有物业管理费。该类写字楼的物业管理费为每平方米使用面积10元。甲、乙写字楼的租金相比（）。

A．甲高于乙； B. 甲低于乙; C. 甲等于乙; D. 不可比61. 甲、乙两宗房地产，在物质实体方面皿好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比（）

A. 甲大于乙;

B.甲等于乙;

C. 甲小于乙;

D.不可比.

62. 有一空置写字楼, 目前不仅无收益, 而且要缴纳房产税等, 其收益价格可采用( ).

A. 类似写字楼的客观收益;

B. 市场比较法;

C. 该写字楼的实际收益;

D. 无法估算

63. 某种房地产采用市场比较法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应（）A．取三者的平均值； B。取三者的中间值；

C。任选其中之一； D。在三者的基础上综合分析决定。

64．评估某种房地产价格时，选取的资本化率越高，评估出的价格会（）。

A．越高； B. 越低; C. 不变; D. 符合客观实际

65. 某写字楼预计持有两年后出售, 持有期的净收益每年216万元, 出售时价格5616万元, 资本化率为8%, 则该写字楼目前的收益价格为( )万元.

A. 4858;

B. 5200;

C. 2700;

D. 6264.

66. 某宗房地产1999年2月25日的价格为1000美元/平方米, 汇率为1美元=8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.5%, 则其1999年10月25日的价格为( )元人民币/平方米。1999年10月25日汇率假定为1美元=8.29元人民币.

A. 7935;

B. 8260;

C. 8290;

D. 7964.

67. 某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元, 此后每年分别逐年递增2%和1%。该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为（）万元，

Ａ. 100; B. 42; C. 63; D. 77 .

68. 有一宗房产交易, 成交价格为3000元/平方米, 付款方式是首付10%, 余款在1年内按月等额付清, 假设月利率为0.5%, 其一次支付的成交价格为()元／平方米．

A. 3000;

B. 2700;

C. 2914;

D. 2500.

69. 与市场比较法关系最密切的房地产价格形成原理是( )

A. 均衡原理;

B. 预期原理;

C. 竞争原理;

D. 替代原理.

70. 某城市的房地产交易中, 卖方、买方应缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/平方米，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）元／平方米。

Ａ．2660; B. 2294 ; C. 2425; D. 2427.

71. 某办公楼的土地面积为3000平方米, 建筑面积为10000平方米, 该办公楼出租正常月净收益为18万元, 建筑物重置价格为2000元/平方米, 成新率为80%, 土地和建筑物的资本化率分别为7%和8%, 则该办公楼的土地正常价格为()万元．

Ａ. 1257; B. 1571; C. 800; D. 1300

72. 某可比实例的价格为2000元/平方米, 区域因素直接比较得出的相关数据如下表, 则区域因素修正后的价格为( )元/平方米.

区域因素 1 2 3

权重 0.5 0.3 0.2

估价对象 100 100 100

可比实例 90 100 125

A. 2000;

B. 1900;

C. 2100;

D. 1905.

73. 现对某期货房地产进行估价, 在此估价中, 估价对象状况应为未来某时点的状态, 房地产市场状况应为()时点的状态.

A. 现在;

B. 未来;

C. 过去;

D. B和C

74. 某地区某类房地产2002年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1(以2001年1月1日为100)。其中有一房地产2002年6月1日的价格为2000元/平方米，对其作交易日期修正到2002年10月1日的价格为（）元/平方米。

A. 1367;

B. 2308;

C. 2558;

D. 1055.

75. 按房地产的( )来分, 房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。

A．收益性； B. 用途; C. 市场性; D. 地段.

76. 最能说明土地价格水平高低的价格是( ).

A. 土地单价;

B. 基准地价;

C. 楼面地价;

D. 标定地价.

77. 决定某一房地产价格水平高低的, 主要是( )的供求状况.

A. 本地区的房地产;

B. 全国房地产;

C. 全国本类房地产;

D. 本地区本类房地产.

78. 比较法的理论依据是( ).

A. 适合原理;

B. 替代原理;

C. 最高最佳使用原则;

D. 均衡原理.

79. 基本完好房的成新度一般为()

Ａ．五至六成新; B. 七至八成新; C. 六至八成新; D. 六至七成新.

80. 用年限法计算建筑物每年折旧额的计算公式(Di=D=(C-S)/N中的N是( )

A. 建筑物尚可使用年限;

B. 建筑物已经使用年限;

C. 建筑物经济寿命;

D. 土地的使用年限.

81. 有两宗房地产, A房地产使用年限40年, 单价96元/平方米,B房地产使用年限70年, 单价100元/平方米,资本化率为8%, 则A单价与B单价的关系为( )

A. A单价高于B单价;

B. A单价低于B单价;

C. A单价等于B单价;

D. 无法确定.

82. 某房地产的第一年净收益为20万元, 预计以后每年净收益可递增1%, 该类房地产的资本化率为10%, 使用年限为无限年, 则该宗房地产的价格为( )

A. 200万元;

B. 222万元;

C. 182万元;

D. 191万元.

83. 某房地产1998年1月1日的价格为1000元/平方米, 2002年1月1日的价格为1400元/平方米, 用平均发展速度趋势法, 预测房地产2003年1月1日的价格应为( )

A. 1480元;

B. 1500元;

C. 1523元;

D. 1533元84. 收益法公式V=a/(r-s)成立的条件是( ).

A. 纯收益等比级数递减,无限年期,r每年不变,且r> s;

B. 纯收益等比级数递增,无限年期,r每年不变,且r> s;

C. 纯收益等差级数递增,无限年期,r每年不变,且r> s;

D. 纯收益等差级数递减,无限年期,r每年不变,且r> s;

85. 运用市场比较法评估地价时, 用来比较的可比实例与估价对象土地应具有相同的( ).

A. 利用方向;

B. 具体利用方式;

C. 利用结构;

D. 利用价值.

86. 某类房地产1998年9月1日的价格为1000元/平方米, 1998年至2001年年平均上涨10%,用长期趋势法评估该类房地产2002年9月1日的价格应为( )元/平方米.

A. 1611;

B. 1331;

C. 1464;

D. 1400.

87. 用成本法求得的价格, 通常称为( ).

A. 成本价格;

B. 积算价格;

C. 购买价格;

D. 收益价格.

88. 房地产估价中的折旧, 是指房地产由于其实体、功能或经济等方面的原因使房地产（）的数据。

A. 价值增加;

B. 价格增加;

C. 价值减少;

D. 价格减少.

89. 由于建筑物本身以外的各种不利因素带来的减价称为( ).

A. 有形损耗;

B. 无形损耗;

C. 功能折旧;

D. 经济折旧.

90. 房地产交易中的替代原理, 导致了在同一市场中效用相同等的房地产之间, 其价格应当()．

A. 完全相同;

B. 剧烈变动;

C. 差距加大;

D. 应当相近.

91. 由于房地产具有( ), 导致了房地产市场成为不完全市场.

A. 多样性;

B. 生产性;

C. 不可移动性;

D. 数量有限性.

92. 购买某类房地产, 通常抵押贷款占六成, 贷款利息率为10%, 自有资本要求的收益率为15%, 则该类房地产的资本化率为()．

Ａ．10%; B. 12%; C. 15%; D. 18%.

93. 有一宗房地产, 土地面积1000平方米, 其价格为1500元/平方米,建筑面积5000平方米, 其重置价格为

1200元/平方米。该房地产价格为1250元/平方米，则该建筑物的单价为（）元/平方米。

A．950； B. 1000; C. 1200; D. 1250.

94. 城市中需拆迁而未拆迁的土地的价格称为( ).

A. 生地价;

B. 熟地价;

C. 毛地价;

D. 拆迁补偿安置价.

95. 从理论上讲, 公平市场价格与理论价格高低的关系是( ).

A. 大于;

B. 小于;

C. 等于;

D. 难以判断.

97. 市场比较法中的交易情况修正是对( )价格本身是否正常的修正.

A. 交易实例;

B. 可比实例;

C. 估价对象;

D. 标准化实例.

98. 抵押价格评估时, ( ).

A. 抵押价格=市场价格;

B. 抵押价格=市场价格-处置税费;

B. 抵押价格=预期价格-处置税费; D. 抵押价格=预期价格

99. 有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时, 采用( )为好.

A. 重建成本;

B. 重置成本;

C. 完全成本;

D. 重新建造成本.

100. 比准价格是一种( ).

A. 公平市价;

B. 评估价格;

C. 市场价格;

D. 理论价格.

101. 运用长期趋势法评估房地产价格, 必须估价对象房地产或( )的历史资料.

A. 类似房地产近期;

B. 不同房地产的较长期;

C. 类似房地产的较长期;

D. 不同房地产近期.

102. 现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。A．建筑技术； B. 土地权利设置; C. 相信邻关系; D. 土地使用管制.

103. 一厂房建成八年后被改建为超级市场, 并补办了土地使用权出让手续, 土地使用权出让年限为40年, 建筑物经济寿命为50年, 则该建筑物折旧的经济寿命应为( )年.

A. 40;

B. 42;

C. 48;

D. 50年.

104. 按建筑面积分摊方法, 计算土地占有份额的公式为( )

A. 某部分占有的土地份额=该部分建筑面积÷总建筑面积;

B. 某部分占有的土地份额=该部分建筑面积×土地总价÷总建筑面积;

C. 某部分占有的土地份额=土地总价÷该部分享有的地价额;

D. 某部分占有的土地份额=该部分建筑面积÷总建筑面积÷土地总价

105. 建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数, 它们之间关系为( ).

A. 有效经过年数等于实际经过年数;

B. 有效经过年数短于实际经过年数;

C. 有效经过年数长于实际经过年数;

D. 有效经过年数可能长于或短于实际经过年数

106. 甲土地的楼面地价为2000元/平方米, 建筑容积率为5, 乙土地的楼面地价为1500元/平方米, 建筑容积率为7, 若两宗地的土地面积等其他条件相同, 其总价相比有( ).

A. 甲等于乙;

B. 甲大于乙;

C. 甲小于乙;

D. 难以判断.

107. 甲房地产的建筑物建于1993年, 乙房地产的建筑物建于1998年, 假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2001年该两座建筑物的年功能折旧额并加以比较，则（）。A．甲大于乙； B. 甲小于乙; C. 甲等于乙; D. 难以判断.

108. 标准深度是道路对地价影响的转折点, 由此接近道路的方向, 地价逐渐升高; 由此远离道路的方向, 地价( ).

A. 逐渐降低;

B. 逐渐升高;

C. 可视为基本不变;

D. 为零.

109. 现房房地产与期货房地产估价的不同点是()．

Ａ. 估价时点不同; B. 交易日期不同; C. 估价目的不同; D., 估价对象的状况不同.

110. 用收益法评估某宗房地产的价格时, 除有租约限制的以外, 应选取( )净收益作为估价依据.

A. 类似房地产的客观;

B.似房地产的实际;

C. 类似房地产的最同;

D. 类似房地产的最低.

111. 购买某类房地产, 通常抵押贷款占七成, 抵押贷款的年利率为6%, 自有资本要求的收益率为9%, 则该类房地产的资本化率为()%．

Ａ．6.0; B. 6.9; C. 8.8; D. 9.0. 112. 估价上折旧注重的是( ).

A. 原始取得价值的减价修正;

B. 原始取得价值的摊销与回收;

C. 重置价值的摊销与回收;

D. 价值的减价修正.

113. 某套建筑面积为100平方米, 每平方米建筑建筑面积2000元的住宅, 其付款方式为首付5万元, 余款向银行抵押贷款。贷款期限为5年，还款方式为按月等额支付，贷款年利率为5%。该套住宅的实际价格为（）万元。

A． 18.25; B. 20.00; C. 21.58; D. 22.00.

114. 收益法中运营费率是指( ).

A. 运营费与潜在毛收入之比;

B. 运营费与总收益之比;

C. 运营费用与净收益之比;

D. 运营费用与有效毛收入之比.

115. 在评估投资价值时, 折现率是( ).

A. 投资者要求的满意收益率;

B. 收益法中的资本化率;

C. 社会一般收益率;

D. 投资者要求的最低收益率.

116. 区位是指地球上( )空间方位和距离上的关系.

A. 某一事物;

B. 某房地产;

C. 某一事物与其他事物;

D. 各种事物.

117. 特殊工业厂房适宜采用的估价方法是( ).

A. 成本法;

B. 假设开发法;

C. 收益法;

D. 比较法.

118. 房地产估价的合法原则是针对于( )来讲的.

A. 估价对象;

B. 估价人员;

C. 估价对象;

D. 估价方法.

119. 预计某地区某类房地产的需求不变, 但开发成本趋升, 供给量趋增, 则预计其价格会( ). A. 上升; B. 下降; C. 不变; D. 升降难定.

120. 收益乘数法是将估价对象一年的某种收益, 乘以相应的( )来求取其价值的方法.

A. 资本化率;

B. 收益率;

C. 收益乘数;

D. 利息率.

121. 建筑物的所有权可以分为独有、共有和（）三种。

A. 区分共有;

B. 区分所有;

C. 公有;

D. 私有.

122. 某宗地50年使用权价格为1000万元, 现探测到其地下有铜矿资源, 该铜矿资源价值为500万元。若土地资本化率为7%，则该宗地30年使用权的价格为（）万元。

A．899； B. 1000； C. 1349; D. 1500.

123. 预计某房地产未来第一年的净收益为18万元, 此后每年的净收益会在上一年的基础上增加1万元, 该类房地产的资本化率为8%, 该房地产的价格为( )万元.

A. 225.00;

B. 237.50;

C. 381.25;

D. 395.83.

124. 某宗房地产, 已知建筑物的重置价格为为1000元/平方米, 成新率为70%, 房地产年净收益为140元/平方米, 土地资本化率为6%, 建筑物资本化率为8%, 则该房地产的价格为( )元/平方米.

A. 1700;

B. 2000;

C. 2100;

D. 2400.

125. 人们常用距离来衡量房地产区位的好坏,。下列距离中越来越受重视的是（）。

A．空间直线距离; B. 交通路线距离; C. 交通时间距离; D. 至市中心距离.

126. 为评估某宗房地产2002年10月13日的价格, 选取可比实例甲, 其成交价格为3000元/平方米, 成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（）元/平方米。

A．3214; B. 3347; C. 3367; D. 3458.

127. 房地产估价中的价值, 一般是指( ).

A. 使用价值;

B. 交换价值;

C. 投资价值;

D. 帐面价值.

128. 有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相同的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（）。

A．该建筑物的价值低于拆除费用; B. 该估价结果肯定有误;

B. 甲土地的价值肯定高于乙土地的价值;

C. 不可能出现这种情况.

129. 某宗地规划容积率为3, 可兴建6000平方米的商住楼, 经评估总地价为180万元, 该宗土地的单价为( )元/平方米.

A. 100;

B. 300;

C. 600;

D. 900.

130. 某商业大楼建造期2年, 建成8年后补办了出让手续, 土地使用年期为40年, 建筑物的经济寿命为35年, 评估时建筑物的折旧年限应取( )年.

A. 35年;

B. 45;

C. 48;

D. 50.

131. 已知某临街深度为30.48米(100英尺)、临街宽度为15米的矩形地，总价为100万元。相邻有一临街深度45.72米(150英尺)、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一法则，其总价为（）万元。A．109； B. 117; C. 124; D. 130.

132. 估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见( ).

A. 应作为估价资料归档;

B. 不应作为估价资料归档;

C. 由估价机构决定是否归档;

D. 依委托人的意见决定是否归档.

133. 假设开发中, 开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是( ).

A. 开发结束的时间;

B. 购买待开发房地产的时间;

C. 开发期间的某个时间;

D. 全部租售出去的时间.

134. 直线趋势法公式中的常数a、b是由（）决定的。

A．房地产的历史价格资料； B. 房地产的未来价格资料;

C. 房地产的现时价格资料;

D. 估价人员选取的价格资料.

135. 某住宅小区附近新建了一座酿酒厂,由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于( )

A. 物质折旧;

B. 功能折旧;

C. 经济折旧;

D. 会计折旧.

136. 一宗2000平方米的工业用地, 容积率为0.8, 楼面地价为690元/平方米, 现按规划拟改为商业用地, 容积率为5.1, 楼面地价为950元/平方米, 理论上应补地价(单价)为( )元/平方米.

A. 552;

B. 3519;

C. 4293;

D. 4845.

137. 两宗房地产的净收益相等, 其中一宗房地产获取净收益的风险较大时, 则该宗房地产的( ).

A. 资本化率应较高, 价值较低;

B. 资本化率应较低, 价值较高;

C. 资本化率应较高, 价值较高;

D. 资本化率应较低, 价值较低.

138. 估价时点应与( )的日期相一致.

A. 签订估价合同;

B. 开始估价作业;

C. 完成估价报告;

D. 估价结果所属.

139. 某办公楼经过改造后, 其实际成新率通常( )用直线折旧法计算出的成新率.

A. 等于;

B. 大于; B. 小于; D. 无法判断.

140. 现有一宗规划用途为商住综合的城市土地, 采用假设开发法估价, 假设按纯商业用途的估算结果为800万元, 按纯居住用途的估算结果为1000万元。该土地的评估价格应为（）万元。

A．800； B. 1000; C. 1800; D. 800～1000.

141. 判定某可比实例的成交价格比正常交易价格低6%, 则正常交易情况修正系数为( ).

A. 0.060;

B. 0.940;

C. 1.060;

D. 1.064.

142. 某宗土地取得成本为1000万元, 开发成本为1500万元, 管理费用为75万元, 销售费用为35万元, 投资利润率为12%, 则开发商利润为( )万元.

A. 180.0;

B. 300;

C. 309.0;

D. 313.2. 143. 某可比实例的成交价格为2400元/平方米, 建筑面积100平方米, 首期付款12万元, 其余半年后支付8万元, 一年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（）元/平方米。

A． 2290.91; B. 2326.41; C. 2344.16; D. 2308.66.

144. 现有某总建筑面积为15000平方米的在建工程, 已知土地使用年取为40年(自开工之日起算), 计划开发期为3年, 现已进行1.5年。估计建成还需1.5年, 投入使用后年净收益为480万元, 资本化率为8%, 折现率为12%。该项目续建完成后的总价值折现到现在为（）万元。

A．3939.61; B. 4433.88; C. 4768.50; D. 5652.09.

145. 某宗房地产的收益年限为40年, 预测未来3年的净收益为17、18、19万元，从第四年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9%，则该房地产的收益价格为（）万元。

A．195； B. 210； C. 213； D. 217.

146. 同类房地产的市场价格之所以相互牵掣, 是因为相互之间有一定的( ).

A. 互补性;

B. 权益差别;

C. 替代性;

D. 外部环境差异.

147. 某房地产商以2000万元购置一幢写字楼, 当时年通货膨胀率为2%。一年后该写字楼售出时，房地产商收回资金2200万元，则该写字楼的增值了（）万元。

A. 40;

B. 100;

C. 160;

D. 200.

148. 某宗收益性房地产, 预测未来3年的净收益为100万元/年, 3年后出售价格会上涨12%, 届时转让税费为售价的6%, 资本化率为9%,。该房地产目前的价值为（）万元。

A．923； B. 1111; C. 1353; D. 1872.

149. 有效毛收入乘数是估价对象房地产的( )除以其有效毛收入所得的倍数.

A. 售价;

B. 租金;

C. 潜在毛收入;

D. 净收益