北京金融街区域写字楼市场分析报告

一、金融街地区概述

北京金融街历史源远流长，早在元代起就被称为“金城坊”，而明、清两代的金城坊，更是遍布金坊、银号，商贾富豪和皇亲国戚大发其财，成为北京金融业最初的萌芽。到了清末，户部银行就设于此，不久改为大清银行。民国元年，又改为中国银行。其后大陆、金城、中国实业各银行，均先后设立于此。悠久的历史渊源，强烈的金融文化背景效应对国内外众多投资商家具有专门强的吸引力。

1993年，国务院批复了北京市的都市总体规划，其中提出要在西二环路东侧，建设一个集中国家银行总行、金融机构总部为主的建筑组群，确定了北京金融街的位置与差不多功能。金融街规划用地位于西二环东侧，南起复兴门内大街，北至阜成门内大街，西自西二环路，东临太平桥大街，南北长约1700米，东西宽约600米，规划用地103公顷，总建筑规模300多万平方米。

金融街地区四面临都市干道，区域内，东、西向的武定侯街、广宁伯街，将金融街从南向北划分为南区、中区和北区三部分。而中区是金融街规划、开发的重点。此区域定位是建设为国际领先、国内一流的金融治理中心。中国加入世贸以后，按照国际金融机构对办公场所的需求，中区规划进行了重新调整。中区建筑的总规模在120万平方米左右，包括智能化写字楼、五星级酒店和高档公寓以及配套的健身、娱乐设施等。

二、金融街地区房地产市场分析

（一）写字楼

1、市场供应

（1）现有供应状况

金融街的写字楼曾显现过一个供应断档期。早期只有企业大厦、百盛写字楼、平安大厦、投资广场等少数几个项目。由于供应偏少，而需求市场又比较旺盛，消化量较大，此外还有中国电信、中国移动大厦如此多为自用的写字楼。因此，至2000年金融街地区只剩国际企业大厦、通泰大厦还有少量现房，差不多处于无房可供的局面。2001至2002年以后，市场供应才开始逐步脱离断档期。2003年，国际金融中心和富凯大厦也已投入使用。尽管如此，金融街目前的供应量也并不大。

金融街目前建成的项目有：

C1——中国建设银行总行办公室

C2——平安大厦

C4——投资广场

C5——中国电信指挥中心、亚洲金融大厦C6——通泰大厦

C7——国企大厦

C8——百盛大厦二期

D3——百盛大厦

A6——国际金融中心

G1——华实大厦

B5——富凯大厦

（1）潜在供应

在以后两年左右，金融街核心区将为市场提供近100万平方米的写字楼，区域整体的新增供应量将达到150万。

目前金融街仍有项目在建设中，它们是：

A7——英蓝国际大厦

B4——金融街A座

B6——中政大厦（网通大厦）

G2A——金泽大厦

G7——盈创大厦

F5——金殿大厦

还有一些差不多完成拆迁，拟建项目有：

A3——金亚光大厦

A4——新盛大厦

B1-3——鑫茂大厦

华荣公寓写字楼

2、市场需求

金融街的地理位置得天独厚，踞守二环和长安街交通要道，同时身处北京政务区，是各大部委云集之地，加之此地悠久的金融渊源，使之聚拢了大批金融、电信、保险、证券企业。金融街作为中国的金融治理中心，资金治理规模庞大。区域内企业治理的总资产达13万亿元，操纵着全国90%的信贷资金和65%的保费资金的运用。金融街及周边地区拥有530多家知名企业和机构，其中包括9家全国性商业银行的总部，58家中央直属企业，19家上市公司，另外还有38个中央部委机关及金融监管机构，是中国经济决策中心和信息中心。据统计，金融街的企业中有65.3%的中资机构，国有企业是金融街的主力消费群体，“官本位”是区域市场的突出特点。尽管国家对集团购买写字楼曾经作过限制性规定，但在金融街地区，重量级中资国有企业和机构大面积地消化本地区的写字楼，如通泰大厦A座整售给交通银行，世纪互联、中国网通企业等则是国际企业大厦的大买家，而中国工艺美术集团则是百盛写字楼的大客户。中国长江电力股份等购买富凯大厦1．6万平方米的办公楼、某大型电力公司将在金融街核心区自建8万平方米的办公物业，反映了区域行业结构的多元化趋势在连续，也说明大客户对区域优质写字楼需求旺盛。下面我们以投资广场客户详单来说明一下：

A座

B座

所属行业划分：1、IT 2、服务业 3、机电业、制造 4、金融 5、贸易 6、媒体传播 7、广告 8、咨询 9、出版 10、房地产 11、医疗 12、教育 13、其他

企业性质划分：1、国有 2、民营 3、外企 4、办事处机构

客户行业特点

?按行业类别划分（饼图）

由上图可知，最多的是金融业、咨询业的企业，其次是贸易类。

?按企业性质划分（饼图））

最多的是民营企业，占到了53％，超过一半；其次是国有企业，占到37%，外企公司几乎没有，有3个外资企业驻京办事处。

3、租金和售价

金融街的大多数楼盘租金报价在$18-25/月·平方米，如此的租金水平与朝阳门地区写字楼的租金差不多持平，较之CBD传统写字楼租金稍低。金融街地区写字楼需求旺盛，几乎所有的楼盘空置率都在8%以内。））

4、市场空间分析

中国差不多于2001年11月10日正式加入WTO，随着金融街逐步形成更大的规模和更成熟的金融办公氛围，市场将对金融街写字楼市场重新认识，市场需求将进一步扩大。

从客户构成看，金融街地区有稳固的传统行业的基础，传统企业对写字楼的需求较为稳固，在过去一年多来较少受到互联网经济调整的阻碍，但也可不能产生迅速扩张现象。因此金融街的进展相对稳固，市场需求有稳固的基础。随着中国电信大厦和中国移动大厦的落成，电信通讯行业的公司也将对本地区产生更多的需求。中国电信和中国移动的入驻，在相当程度上将导致金融街以金融机构为主的需求市场的结构重组，并极大地扩大了金融街需求市场的范畴。

由上述分析能够看出，以后金融街的写字楼市场空间专门大。

5、竞争分析

CBD和中关村是金融街的要紧竞争区域。与CBD和中关村相比，金融街的优势和劣势如下：

（1）劣势：

●CBD已形成规模，金融街相对滞后

●CBD已开始大规模建设，金融街相对较慢。

●今年CBD有100多万平方米，而金融街尚未形成集合效应。

●金融街近几年的开发重点是办公楼，而公寓、酒店、商业、停车等服务配套设施明显

不足，八小时工作时刻以外十分冷清，商气不足，形不成国际化的商务氛围。

●中关村的IT企业离科技产生地近，对小型以及处于创业期的高科技企业具有专门强

的吸引力。而金融街依旧要紧为中大型企业为主

（2）优势：

●浓厚的金融氛围：目前，中国人民银行、中国工商银行、中国银行、中国建设银行、

交通银行、招商银行、投资银行、中信实业银行、北京市商业银行以及中国证监会、

中国保监会、中保集团等十余家国家级金融机构及中国电信集团公司、中国移动通信

集团公司、中国网通公司等300余家实力企业相继入驻金融街。北京金融街已成为金

融业投资进驻的热土，差不多形成了以金融机构、通讯、网络公司为主，法律、咨询、评估等配套服务机构为辅的新的金融商务区，初步形成了全国金融治理中心的格局。

贴近市场的产品：以后的金融街核心区不仅集写字楼、公寓、五星级酒店、国际会

●议中心为一体，而且金融街核心区还配有专为金融界高级人士打造的银行家俱乐部、

国际金融会议中心以及配套的高级商务酒店、商业、公寓和娱乐休闲设施等。为国际

企业、商务人士在此办公住宿提供了良好的环境。

●更广的融资渠道：金融街房地产公司作为房地产上市公司，在融资渠道及筹措资金方

面有较大的优势。

6、总结

现有供给较少，以后供给量较大。目前金融街写字楼的入住率普遍专门高。而且由于入住企业多为国有大型企业，需求比较稳固，因此现有可向市场提供的写字楼面积较少。

金融街给人以街的印象，而非商圈的印象。金融街区域与远洋大厦等周边优质写字楼项目整合不足，没有形成“泛金融街”商圈的概念，区域缺乏可连续进展的后劲，通过政府和市场的双重作用扩大金融产业中心和金融街商圈的辐射范畴，推动西城区危旧房改造和区域整体品质提升。

南区存在配套设施不足及规划设计水平较差的问题，使得外资公司专门少进入或部格外资公司入住后迁出的现象，没有形成国际化的商务氛围。新的核心区规划专门完善，但建设进度、营运主体的选择及治理水平，对实现规划理念至关重要。

（二）公寓

1、市场供应分析

（1）现有供应状况

金融街区域公寓部分开发相对滞后，除已有的丰汇园项目外，在售的只有中海凯旋、金宸公寓、华荣公寓。其中金宸公寓二期具有极强的商住公寓色彩，而且华荣公寓在定位上为豪宅产品，属于五星级酒店服务式公寓，只有中海凯旋为真正意义上的公寓。

（2）潜在供应

以后两年内金融街公寓市场将有新的供应量。其中A3南项目规模为10万平方米，G4项目建筑规模为2.5万平方米以及丰汇时代的二期公寓部分的推出；随着金融街地区建设进程加快，公寓市场的竞争形势也将日趋猛烈。

2、市场空间分析

随着北京金融街的崛起，除了对高档写字楼有大量需求以外，宽敞内外资金融机构对高档次、高质量的商务配套设施的需求将更为殷切！因为在金融街的前期规划中，高档次商务配套设施，如高级服务公寓、酒店、会展中心等几乎是空白。国内金融行业、通信行业和上市公司关于本地区公寓也产生需求。

3、总结

金融街公寓市场尚未成形，公寓数量少，开发规模小。

●目前，金融街的公寓的项目具有专门强的商住特点

●集团购买占有一定比例

●从目前的进展趋势而言，今后该地区外企工作人员对本地区公寓的需求逐步增大，国

内在本地区利用住宅进行投资的客户的数量也将逐步增多，本地区公寓以后具有专门

大的市场空间。

（三）商业

1、市场供应分析

金融街所在区域周边能够说是商家林立，东侧为西单商业圈，西北侧为官园也确实是万通、华联等商城，而在金融街区域内商业配套比较少，除了中海凯旋底商有一条商业配套街外，其余分散至各各写字楼周边地区，要紧以餐饮业为主，相关的其他配套少，不能更大的满足金融街区域客户的需求。

2、市场需求分析

金融街区域的商业配套现在更多的以餐饮业为主，然而由于众多公司下属职员的餐饮以

及其他配套不能满足，应该说目前的金融街地区配套的服务行业具有专门强的地缘优势，对其的潜在需求专门大。

3、总结

2006年，金融街将打造中国的华尔街。其中包括F1-3区的黄金树街、F4/7/8区的四季商城，这些全部在以后的核心地区切实推行SOM的规划理念，和谐各物业档次，并提高营运水平，核心区将为北京金融街带来全新的吸引力和活力。

三、区域评判

金融街过去以金融投资保险类行业为主导的客户结构既有行业集合度及忠诚度的有利方面，也客观上带来非金融类客户进入的阻力，客户结构单一将使写字楼市场难于应对行业危机；而物业功能配比合理，则能够相互利用，产生良好的综效。

外界对金融街的认知来源于整个区域，而非某个项目或单体，金融街尚没有形成代表商圈的地标性建筑，产品趋同现象严峻、档次过于接近难以形成“羊群效应”，不利于塑造区域形象。

四、以后进展趋势

目前，金融街核心区的建设差不多拉开序幕，规模约为100万平方米，估量2006年建成，金融街集写字楼、公寓、五星级酒店、国际会议中心为一体，配有专为金融界高级人士打造的银行家俱乐部、国际金融会议中心以及相配套的各种商业、餐饮、娱乐休闲、学校、医院等设施。利用地下、地上一二层及连廊，合理安排商业配套设施，形成一个功能完善、服务齐全、充满活力的24小时不夜城。

面向直截了当或最终消费者的大面积快速出售的模式是过去和今后该区域进展写字楼的主导模式，但区域写字楼在租赁市场的表现和机构投资者眼中的地位一定程度上反映区域商务环境的成熟程度，因此区域进展模式宜多样化；引进有国际水准及营运体会的跨国公司，营运水平方能达成国际水准，国际化的商务氛围形成，区域的市场形象才得以全然提升。随着中国金融业的逐步开放，大量的外资金融机构将进入北京，这为金融街的进展提供了专门好的契机。另一方面，外资金融机构首选的办公地点确实是金融街和CBD。目前，金融街的写字楼与CBD相比在档次和治理上都有差距，另外，金融街的配套设施也不是专门健全，因此，金融街要想与CBD比肩，形成东有“CBD”，西有“金融街”的格局，就必须做好上述几个方面的工作。

北京金融街市场分析doc10

北京金融街市场分析 —、金融街地区概述北京金融街历史源远流长，早在元代起就被称为“金城坊”，而明、清两代的金城坊，更是遍布金坊、银号，商贾富豪和皇亲国戚大发其财，成为北京金融业最初的萌芽。到了清末，户部银行就设于此，不久改为大清银行。民国元年，又改为中国银行。其后大陆、金城、中国实业各银行，均先后设立于此。悠久的历史渊源，强烈的金融文化背景效应对国内外众多投资商家具有很强的吸引力。 1993年，国务院批复了北京市的城市总体规划，其中提出要在西二环路东侧，建设一个集中国家银行总行、金融机构总部为主的建筑组群，确定了北京金融街的位置与基本功能。金融街规划用地位于西二环东侧，南起复兴门内大街，北至阜成门内大街，西自西二环路，东临太平桥大街，南北长约1700米，东西宽约600米，规划用地103公顷，总建筑规模300多万平方米。金融街地区四面临城市干道，区域内，东、西向的武定侯街、广宁伯街，将金融街从南向北划分为南区、中区和北区三部分。而中区是金融街规划、开发的重点。此区域定位是建设为国际领先、国内一流的金融管理中心。中国加入世贸以后，按照国际金融机构对办公场所的需求，中区规划进行了重新调整。中区建筑的总规模在120万平方米左右，包括智能化写字楼、五星级酒店和高档公寓以及配套的健身、娱乐设施等。

、金融街地区房地产市场分析 (一)写字楼 1、市场供应 (1) 现有供应状况金融街的写字楼曾出现过一个供应断档期。早期只有企业大厦、百盛写字楼、平安大厦、投资广场等少数几个项目。由于供应偏少，而需求市场又比较旺盛，消化量较大，此外还有中国电信、中国移动大厦这样多为自用的写字楼。因此，至2000年金融街地区只剩国际企业大厦、通泰大厦还有少量现房，基本处于无房可供的局面。2001至2002年以后，市场供应才开始逐步脱离断档期。2003年，国际金融中心和富凯大厦也已投入使用。尽管如此，金融街目前的供应量也并不大。金融街目前建成的项目有： C1 ――中国建设银行总行办公室 C2――平安大厦 C4——投资广场 C5 ---- 中国电信指挥中心、亚洲金融大厦 C6――通泰大厦 C7――国企大厦 C8――百盛大厦二期 D3――百盛大厦

昆明写字楼市场调查报告

目录壹、序言贰、昆明写字楼的发展过程叁、昆明写字楼的分布情况肆、昆明写字楼产品分析 1、写字楼与商住楼的比较分析 2、昆明写字楼存在问题和特征伍、昆明写字楼市场供需关系分析 1、总体需求特征 2、昆明在售写字楼分析 3、昆明写字楼潜在供应 4、昆明在售、未来写字楼供应情况 5、案例分析陆、昆明甲级写字楼需求预测柒、总结

一、序言写字楼的发展和城市经济的发展息息相关。写字楼作为经济活动的一种载体，同时也作为房地产领域中一项高端的投资产品，其价值取向则来自于整个城市的经济发展水平，经济的发展方向和速度，会对整个写字楼及其投资市场带来很大的波动；而针对不同城市区域市场，城市的区域特征、及其区域经济结构、产业结构将会形成不同需求特征的写字楼市场。昆明的经济结构及规模是制约写字楼发展的主要因素，就目前写字楼市场需求状况来看，主要的需求对象是中小企业或创业群体，从而导致整体写字楼市场定位较低。从产业结构特征来看，昆明主要发展二、三次产业，云南地处西南，经济发展相对落后，并且属于旅游大省，服务业及商业贸易发展日益频繁，政策环境不断改善，一批中小企业迅速发展起来，市场对办公物业的需求增大。随着昆明城市规划、经济发展潜力、竞争力的不断提升，市场对高端写字楼物业的需求将增大，同时个性化商住办公产品也将不断涌现。二、昆明写字楼的发展过程根据昆明市房地产开发协会统计调查显示，昆明市内的高层、小高层建筑中，建设于上世纪六十年代的有4幢，七十年代的有10幢，八十年代的有50幢，而建于九十年代以后的高层建筑则超过了660幢。在这些高楼大厦中，写字楼占了较大份额，总建筑面积超过40万平方米。

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陕西省城市产业结构分析摘要：在偏离——份额分析法的基础上，对陕西省的十一个市、示范区的城市产业结构进行了分析。其分析结果表明：虽然陕西省各市、示范区的经济取得了较为快速的发展，但从总体上来说，是依赖全省经济发展的带动作用；同时，也可以看到其产业结构的不合理与低层次化，特别是竞争优势不足的缺陷。各市区应结合当地产业发展基础和资源禀赋，明确支柱产业和重点发展产业，注重区域分工协作，促进区域平衡协调发展，进而实现全省经济实力的整体提升。关键字：陕西；产业结构；偏离——份额分析法 ABSTRACT: In this paper，I want to use the shift-share analysis method. Eleven of the city of Shaanxi Province，demonstration area of the city industrial structure has been analyzed. The analysis results show that the cities of Shaanxi Province are achieve great increase in economy，but generally speaking，the economic increase by the lead role in economic development in the province. At the same time，we can see the irrational industrial structure and low-level. Especially，competitive advantage shortage. All cities should combine local industrial development foundation and resource endowment，clear the pillar industries and key industry，focus on regional division of labor，promote coordinated development of regional balance，and achieve the overall promotion of the province's economic strength. Key word: Shaanxi；industrial structure；shift-share analysis method 引言区域产业结构，是指在区域内各产业的构成及其相互之间的关系。在一个区域中，其产业结构及其优劣的程度将直接关系到区域经济的效益以及区域资源配置的效率[1]。通过一系列的实际研究，学者们普遍认为“现代经济增长方式本质上是结构主导型增长方式，即以产业结构变动为核心的经济增长”[2]。因此，产业结构的合理调整和优化升级是实现区域经济增长方式转变和促进经济可持续增长的关键举措；但是，要进行产业结构调整和优化，首先要对区域产业结构

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《房地产策划与案例》期末论文金融街区域概况发展背景 1993年国务院批复的《北京城市总体规划》，提出在西二环阜成门至复兴门一带建设国家级金融管理中心，集中安排国家级银行总行和非银行机构总部，北京金融街应运而生。金融街从此站新的面貌亮相世界金融舞台。作为首都第一个大规模整体定向开发的金融功能区，经过数年的建设，目前530余家实力企业相继入住金融街，已经成为对中国金融业最具影响力的金融中心区，国家金融管理中心已基本形成。金融街同时非常重视软环境的建设，2003年西城区人民政府并出台了《促进金融产业发展的意见》，2005年北京市人民政府出台了《关于促进首都金融产业发展的意见》，为入驻金融街的机构和企业打造人文的工作、生活环境。中国迄今为止最高规格的国际金融论坛--2004北京国际金融论坛、第七届京港洽谈会—京港金融合作论坛、2003金融新产品推介会、金融街论坛等大型活动先后在金融街成功举行。地理位置金融街位踞北京几何中心金融街位于长安街北侧，西二环路东侧。南起长安街的复兴门内大街，北至阜成门内大街，西自二环路，东临太平桥大街。东距北京三大商业中心之一的西单商业区仅一公里，西抵三里河政府办公区，南端为城市一线地铁和环线地铁的交汇处--复兴门站。南北长约1700米，东西宽约600米。规划区总占地面积103公顷，其中新建建筑面积300多万平方米，规划建筑用地达40余块。以金融街为中心的区域内，中央政府部门的金融机构遍布其间。金融中心建设如今的金融界已经发展成为中国的金融决策监管中心、资产管理中心、金融支付结算中心、金融信息中心：金融街集中了中国人民银行、中国银监会、中国证监会、中国保监会等中国最高金融决策和监管机构，几乎所有有关中国金融的重大决策都在这里酝酿、讨论和最终形成。其区域内企业管理的资产达到18万亿元人民币，资产集中程度全国第一。金融街区域内金融机构管理的金融资产总额达到16.2万亿元，占全国金融资产总额的60%，控制着全国90%以上的信贷资金、65%的保费资金，每天的资金流量超过100亿元人民币。区域内聚集了人民银行清算总中心、中国国债登记结算公司、中央证券登记结算公司，是中国金融业的资金结算中心。 21世纪是信息时代，谁拥有了信息，就等于拥有了机遇与财富。金融街拥有

深圳写字楼市场调研报告

进入第三季度受供给不足的影响，各项统计指标迅速下挫，并为第四季度写字楼市场的全面爆发积聚了能量。 2. 第四季度市场全面爆发，成交创历史记录进入第四季度以后，卓越时代广场、金中环、凤凰大厦、新世界中心、星河世纪写字楼、国际交易广场、海岸城东座等项目集中入市，供应总量超过50万㎡，由前三季度的需求市场迅速转入供给市场，潜在的购买力得到了极大的释放，受投资市场的带动，写字楼销售出现了罕见的抢购现象，总建面12万多平方米的卓越时代广场推出不足一个月销售率就突破了40%。据初步统计，第四季度深圳写字楼的成交量超过一五万平方米，全年突破30万平方米已成定局，为1997年以来的历史最高记录。 3. 价格整体走高 2005年前三季度深圳写字楼市场整体成交均价11716元/平方米，与去年同期9558元/平方米的均价相比上涨幅度超过22%，进入第四季度以后，以卓越时代广场为代表的高端写字楼物业成为市场的主力，在物业品质及投资市场的双重推动作用下，市场成交价格进一步大幅度提升，时代广场、新世界中心、国际交易广场的均价都突破了一八000元/平方米。二、市场特征 1. 高端市场进一步集中据同致行商务事业部的研究显示，近两年内深圳市写字楼的潜在供应量超过120万㎡，而福田中心区将是未来市场竞争的绝对主战场，其写字楼潜在供应量超过80万平方米，约占全市供应总量的70%，且主要为超高层高档大开间写字楼，相对于目前全市每年30多万平方的消化量，竞争相当激烈。 2. 二、三级市场联动，空置率持续下降受供给市场不足及投资市场升温的影响，福田中心区成为2005年度深圳写字楼绝对的主战场，成交量及成交价格均实现历史性的突破，同时南山商业文化中心区的海岸城东座、中心西区的金润大厦、华强北的鼎城国际表现依然抢眼，开盘一周内基本售磬，在二级市场的带动作用下，前三季度写字楼三级市场成交面积超过20万平方米，首次超过二级市场，价格上涨幅度超过10%。二、三级市场的良好表现

陕西医药市场分析

陕西人口分布：地区总户数总人口总人口中 (户) 合计男女非农业人口市镇人口全省1173742 4 38528156 19971092 18557064 116259 02 32083883 西安市2215084 7816746 3992879 3823867 370658 7 7115315 市辖区1606357 5615760 2849405 2766355 341021 1 5615760 新城区164039 503282 256513 246769 503282 503282 碑林区200321 748465 392510 355955 748465 748465 莲湖区210534 638537 324461 314076 638537 638537 灞桥区157656 505306 252237 253069 230278 505306 未央区153299 500409 250978 249431 317250 500409 雁塔区202887 789390 399013 390377 627761 789390 阎良区70653 252318 127957 124361 87995 252318

临潼区186755 702484 355278 347206 117766 702484 长安区260213 975569 490458 485111 138877 975569 蓝田县176525 643449 333282 310167 57917 407703 周至县170032 671087 354163 316924 60950 416886 户县178691 598483 311845 286638 109815 480459 高陵县83479 287967 144184 143783 67694 194507 铜川市275118 853125 446303 406822 410429 816817 市辖区241056 757190 395722 361468 395675 757190 王益区72282 209239 107462 101777 170159 209239 印台区70396 230437 123651 106786 141022 230437 耀州区98378 317514 164609 152905 84494 317514 宜君县34062 95935 50581 45354 14754 59627 宝鸡市1107798 3787753 1957845 1829908 116016 9 3436874 市辖区421368 1413718 722447 691271 848499 1413718 渭滨区139189 434476 218820 215656 434476 434476 金台区123094 378540 192072 186468 288145 378540 陈仓区159085 600702 311555 289147 125878 600702 凤翔县153850 517315 265352 251963 51708 419957 岐山县138040 468833 245839 222994 85145 420246 扶风县116360 441433 229526 211907 41368 391149 眉县91341 312410 162226 150184 35639 293218 陇县72403 259187 135221 123966 29434 210141 千阳县39071 132055 69243 62812 17433 91843 麟游县25024 88363 47064 41299 18031 55776 凤县32687 102569 53365 49204 21886 94751 太白县17654 51870 27562 24308 11026 46075 咸阳市1500037 5163801 2667527 2496274 113053 6 4196593 市辖区261851 897018 454656 442362 563268 897018 秦都区143192 486243 245332 240911 309090 486243 渭城区118659 410775 209324 201451 254178 410775 三原县139165 418170 211143 207027 86259 332373 泾阳县148749 508945 257314 251631 55070 424644 乾县164834 587338 306445 280893 52633 415191 礼泉县159292 499004 258945 240059 72840 388066 永寿县57833 206526 107897 98629 21280 154722 彬县93885 344330 181327 163003 36276 241625

金融街――第二章――BS分析――MX

1.Excel 合并，同比分析 2.报告作业（1）重大相关会计政策 a.持续经营假设，《企业会计准则》（2）低估资产 a.拥有土地地区促进经济发展计划：（1）西城区土地开发：国家外汇管理局according to西城区将会为中央外汇业务中心，新的西城区经济发展要以金融产业为中心（3）隐性资产 a.使用权（？？？） i.2010年5月27日：获得重庆市江北区观音桥组团两宗土地使用权。上述两宗地位于重庆市江北区，两宗地东为江北嘴中央商务区，西为观音桥商圈，南濒嘉陵江，土地总价为总价 38.82 亿元（14.60/24.22），面积合计为 28.47万平方米（12.30/16.18），建筑规模合计不大于132.36平方米（49.19/83.17）。 ii.2010年5月20日：获取北京市昌平区北七家项目用地土地使用权。招标方式。总价18.07亿元。面积19.60万平方米，建筑规模23.47万平方米。 b.良好的政府关系： i.2010年9月：西城区区委书记王宁公告对金融街的支持。 ii.2010年4月：向青海玉树地震灾区捐款：100万元人民币（通过北京西城慈善协会）。捐款后，西城区政协主席张春平、北京西城慈善协会副会长陈华与集团公司和金融街控股领导进行了亲切会谈，高度肯定了金融街控股公司在承担社会责任方面所做出的表率作用和突出贡献。 iii. c.良好的银行关系： i.2010年8月：主办了“2010金融街天津站高尔夫球大师赛”，参加人包括二十多名中国光大银行、中国邮政集团公司、中国民生银行、中信实业银行天津分行、中国邮储银行天津分行、招商银行天津分行、汇丰银行天津分行、工商银行天津分行等内外资金融机构领导。

2017年陕西快递大数据分析

2017年陕西快递数据分析

2017年，国内邮政行业业务收入（不包括邮政储蓄银行直接营业收入）累计完成6622.6亿元，同比增长23.1%；业务总量累计完成9763.7亿元，同比增长32%。12月份，全行业业务收入完成653.9亿元，同比增长20.6%；业务总量完成1014.1亿元，同比增长29.7%。快递行业运行方面，2017年12月全国快递服务企业业务量完成42亿件，同比增长23.7%；业务收入完成519.8亿元，同比增长20.8%。2017年全年全国快递服务企业业务量累计完成400.6亿件，同比增长28%；业务收入累计完成4957.1亿元，同比增长24.7%。其中，同城业务量累计完成92.7亿件，同比增长25%；异地业务量累计完成299.6亿件，同比增长28.9%；国际/港澳台业务量累计完成8.3亿件，同比增长33.8%。陕西省全年快递服务企业业务量累计完成4.58亿件，同比增长23.98% 1-12月，陕西全省邮政行业业务收入（不包括邮政储蓄银行直接营业收入）累计完成99.17亿元，同比增长21.56%；业务总量累计完成116.31亿元，同比增长26.38%。 12月，全行业业务收入完成9.70亿元，同比增长19.05%；业务总量完成11.68亿元，同比增长12.82%。 1-12月，陕西全省邮政服务业务总量累计完成42.01亿元，同比增长17.03%；邮政寄递服务业务量累计完成5.51亿件，同比增长2.55%；邮政寄递服务业务收入累计完成5.22亿元，同比增长11.35%。 12月份，陕西全省邮政服务业务总量完成4.11亿元，同比增长36.44%；邮政寄递服务业务量完成4842.54万件，同比增长4.9%；邮政寄递服务业务收入完成0.47亿元，同比增长7.32%。

北京市商业体量分布情况分析

北京市商业体量分布情况分析一、商业分布情况随着北京商业地产投资热的升温以及各商业项目的上马，北京市商业地产市场已经进入一个集中供应的高峰期。根据伟业商业对北京市商业地产市场的跟踪分析，截止到2007 年11月，北京市商业地产总供应量约为1,600万平方米，并且在未来的三到五年内，还将新增300—400万平方米左右的供应量。如果按此增长速度计算，届时静态总量将基本满足北京对商业地产的需求，但以发展的观点来看，北京市短时期内不可能达到整体饱和。从各区商业地产体量统计情况看，朝阳区稳居头名，占到总体量的25%，海淀区紧随其后，占21%。朝阳区、海淀区面积最大，其商业放量也比较大。朝阳区主要商业放量位于几大商圈内，包括CBD、建国门、朝外、燕莎、亚奥区域等，虽然看起来分布较散，但几大商圈形成时间较长、辐射力强劲、相互之间能够形成互动，未来四环内大的商业面积增加的可能性不大，放量基本围绕这几大商圈展开，东扩北进的趋势明显，北部区域的亚奥地区未来的商业放量巨大。海淀区主要的商业放量位于中关村区域，包括中关村西区、当代双安区域、世纪金源mall、公主坟区域、大钟寺商业广场等，主要以集中商业体形式出现。东城区和西城区商业发展势头比较平缓，主要围绕王府井和西单两个大的商圈来进行，物业形式以集中商业为主，大部分物业经营状况良好。东城区近期商业放量不大，西城区主要放量围绕在西直门北大街和西直门区域。丰台区近期发展势头强劲，大红门区域的服装批发市场未来体量有望达到200万平，同业态的集聚形成了规模效应，未来此地将发展成北京市最大的服装批发基地，同时可辐射到整个华北地区。二、各环路项目分布情况分析根据我司2006商铺大全中的统计，我们对北京市各环线的商业体量及分布情况进行了整理分析。各环路商业项目数量分布情况为分析近年各环线的开发情况，找出区域热点，我司首先对各环线间的商业数量进行统计分析。从数量上可以看出，各环路之间并无明显差异。稍显突出的，还是二环内商业项目，虽然北京市二环内寸土寸金，但新近开发的商业项目数量仍然较多，有67个，占到北京市整

某区域写字楼市场分析报告

目录前言 (4) 一汉口写字楼市场简况 (4) 1.1 汉口写字楼市场发展回顾 (4) 1.2 写字楼总体市场特征 (5) 二汉口写字楼市场供应需求分析 (6) 2.1 汉口写字楼市场供应分析 (6) 2.1.1 供应量分析 (6) 2.1.2 租金/售价分析 (7) ★武汉市写字楼价格指数 (7) ★武汉市字楼市场成交价格 (8) ★汉口写字楼市场板块价格特征 (8) ★汉口写字楼市场板块租金特征 (9) 2.1.3 租售率分析 (10) 2.1.4 物业特征分析 (11) 2.2 写字楼市场需求分析 (12) 2.2.1 市场需求简况 (12) 2.2.2 市场需求特征分析 (13)

三工程调研分析 (14) 3.1 工程资源调查分析 (14) 3.1.1 地理位置及交通 (14) 3.1.2 商务办公环境 (14) 3.2 工程SWOT分析 (14) 四工程定位 (15) 4.1 工程营销推广建议 (21) 4.1.1 推广策略 (21) 4.1.2 营销策略 (22) 4.1.3 工程营销思路 (22) 4.1.４工程销售目标 (22) 附件 (23) 前言写字楼作为商业房地产的前沿物业，是专门针对公司等机构出租和销售的建筑空间。与其它形式的商业房产（如购物中心）一样，在工程开发前必须进行可行性分析，

准确的市场定位。【一汉口写字楼市场简况】武汉是一个拥有数百年的历史和800万人口的大城市，数度被评为“21世纪最具发展潜力城市”之一。武汉市新经济的高速发展将带动武汉经济的再次腾飞，同时也为商务写字楼带来了巨大的发展空间。 1.1 汉口写字楼市场发展回顾汉口地区写字楼市场的发展大致可以分为三个阶段：（如下表所示）分析： ※第一阶段，以泰和广场、武汉广场、世贸广场为代表，作为武汉市第一批纯写字楼，几年内，吸收了相当部分的高端市场．后来由于市场变化，价格逐步走低。 ※第二阶段，以建银大厦、招银大厦、瑞通广场为代表，新兴的金融一条街出现了武汉市大规模的甲级写字楼群，这批写字楼的出现，迎合金融一条街的规划发展，吸收了大部分高端市场，主要是外地驻汉机构。 ※第三阶段，从1998年起，在武汉市房地产蓬勃发展、商住楼大批出现的背景下，写字楼市场发展放慢了脚步。通过回顾分析汉口地区写字楼市场发展过程，我们发现：

陕西市场基本概况

陕西市场基本概况分析一、陕西地理位置、市政规划陕西主要地形分三部分即北部黄土高原，南部秦巴山地，中部关中平原。二、陕西省农业分布情况粮食分布区域分为 1、渭北高原小麦、春玉米、烤烟、苹果、大豆区， 2、陕北丘陵沟壑谷糜、马铃薯、豆类（大豆、杂豆）、杂果、草（绿肥）区， 3、长城沿线风沙滩地春麦、小油料、秋杂粮区， 4、关中旱原小麦、花生、甘薯、蚕桑区， 5、关中灌区小麦、玉米、棉花、油菜、杂果、蔬菜、桑蚕区， 6、秦岭中山春玉米、小麦、药材、猕猴桃区， 7、秦巴低山丘陵水稻、小麦、春玉米、桑蚕、茶叶、柑橘区， 8、汉江、月河盆地川道水稻、小麦、油菜区， 9、巴山中山药材、马铃薯、春玉米、小麦、杂豆区 1铜川市：以小麦、玉米、油菜、苹果、林木为主油料11.18万亩，小麦51万亩，玉米37.65万亩，中药材种植面积仅为3000多亩，苹果35万亩，大樱桃连片栽植近3000亩（是全省最大的大樱桃基地），以鲜食红提和加工酿造品种为主的葡萄4500亩，桃

4700 亩，枣10000 亩，梨3500亩樱花4562亩。 2宝鸡市：旅游、矿产、工业为主全市中药材种植适生区，以秦艽、红豆杉、越菊、柴胡、地灵、党参、花椒等品种为主，建立市级中药材种植基地，每个品种基地规划种植10-20万亩。 3咸阳市：水果、蔬菜及鲜奶产量居全省第一，农业总产值稳居全省第一棉花种植面积0.7万亩，油料种植面积37.5万亩，全年蔬菜种植面积12.2万亩，果园种植面积406.2万亩，泾阳县新建大棚9886亩（8956个），正在建大棚1974亩。 4渭南市：粮食、棉花、苹果、烤烟、花生、秦川牛、奶山羊、笼养鸡、生猪、渔业10大商品基地。渭北五县市苹果优生区建成了6.67万公顷优质苹果基地，白水苹果、蒲城酥梨，华县大葱、富平辣椒、大荔花生和西瓜远销国外，全市蔬菜种植面积2．67万公顷，核桃、板栗花椒、红枣、柿子等面积达11.43万公顷，大荔县棉花。 5延安市：苹果、枣、荞麦、梨延川县的狗头枣，枣园面积8000公顷，富县、洛川县人称“苹果之乡”“世界苹果最佳优生区之一”，延长和宜川种植4万余亩酥梨，延安北部各县种植面积约百万公顷荞麦。 6榆林市：能源、煤化工基地、绿豆、小米 160万亩玉米、170万亩红枣、320万亩小杂粮、346万亩马铃薯、36万亩蔬菜、181万亩豆类，定边、绥德、清涧和子洲等县的向日葵。 7汉中市：商业、旅游、天麻、黑米洋县盛产黑米，也是黑米的原产地，陕西省天麻的分布，以汉中为中心主要产于宁强、勉县、留坝，城固、南郑、西乡、镇巴和商洛地区的丹凤、山阳等县。城固县主导产业的基本布局是南山茶叶，北山杂果。 8安康市：旅游、矿产汉阴县药材主要为黄姜，供给当地皂素厂作为加工原料。旬阳县以黄姜、药材为主。 9商洛市：林木、药材、矿产、旅游商洛核桃栽培历史悠久分布广泛，板栗集中分布在镇安、柞水、山阳、商南等县，商南县是陕西省茶业基地县。 10西安市：旅游、商业为主关中的周至县发展猕猴桃和苗木花卉。沿汉江两岸蔬菜蚕桑，平川优质米。三、陕西省竞品信息 1联宇硫酸钾镁（永泰丰），在榆林有一家做陕北总代，其他区域代理不明确，但有大量的货 2国安硫酸钾镁（国安），在咸阳有仓库，通过咸阳向全省发货 3高端盐湖硫酸钾镁（辉田） 4山东硫酸钾镁，在陕西省各地区均有销售，主要是市级代理，汽运发货 5新疆罗布泊硫酸钾镁（国投），在西安有硫酸钾总代，硫酸钾镁有少量发货 6山东、石家庄和山西硫酸钾在当地也有一定量的销售 7德国红牛硫酸钾，在榆林有总代，但量不大，主做高端产品

区域市场及项目周边市场调研报告

区域市场及项目周边市场调研报告 1 2020年5月29日

1.4区域市场及本项目周边市场调研地理位置及产业结构: 后湖位于汉口东部,属于未来汉口三个综合组团之一。(汉口地区包括江北核心区,二七、三阳、新华、宝丰4个中心片区,古田、常青、后湖3个综合组团。规划常住总人口170万,其中核心区15万,中心片区58万,综合组团97万。) 确立21世纪以高新技术产业为主导区域形象整体市政配套较差,缺乏商业、医疗等设施;煤气、电话等随地块开发跟进较慢; 交通条件一般,当前仅706路公交车经过; 在人们心目中属于城乡结合带(后湖乡) 经过两年房地产的开发,部分中档住宅小区的建设区域印象有所改观。 2 2020年5月29日

销售状况: 销售期普遍较长,一般在1.5-2.5年左右。销售率一般未能达到理想水平,入伙阶段一般楼盘销售率在60-70%左右媒体关注度较高, 户型分析: 供应的户型主要以三房、二房、复式为主主要销售户型与供应特性相吻合,主要集中在中等面积的三房小面积住宅市场认可度较差户型设计对南北通透、方正实用要求较高多层住宅的认可度明显高于小高层和高层 3 2020年5月29日

价格分析: 对后湖片区的楼盘来说,集中在多层普通住宅1600-1900左右, 元/平方米是一个”槛” 客户群分析: 主要为车行半小时范围内居住或工作中高收入者为主要消费群,房地产业、公务员、金融、保险、贸易类较多主要来自江岸,部分江汉,少量来自其它地区 30-40岁年龄段人群为消费主体。城市规划后湖三大居住组团之一,规划密度达到300-500人/平方公里。综合治理大气污染。后湖、四新、南湖综合组团的部分居住新区大气质量达到国家一级标准。(武汉居住区中最好的) 控制城市噪声,后湖地区为区域环境噪声一类区(武汉居住区中最好的) 4 2020年5月29日

深圳市写字楼市场调研报告

深圳市写字楼市场调研报告一、深圳市写字楼市场概况；深圳市主要的写字楼分布在福田中心区、罗湖地王商圈区、南山后海新区、车公庙区、南山科技园区5个片区，5个片区我们概括如下：从深圳写字楼主要的5个片区来看，最近几年有项目在售的主要是福田中心区、车公庙和后海新区，罗湖地王商圈作为老牌商务中心在规划发展上空间较小，而我们将主要从在售项目所在片区的销售情况来分析深圳市写字楼目前的市场情况。 1、目前市场情况；

深圳市福田中心区无论是从发展现状还是规划前景来看，无疑是最受客户认同的商务中心区，福田中心区现阶段卓越世纪中心33000元/平米的销售均价，较高的达到140元/平米的租赁价格均是深圳市的价格标杆。但是这个价格标杆并不是绝对的，因为一些片区的地标性建筑，比起中心区的一些普通甲级写字楼在租赁和销售价格上都要高，如招商银行大厦等。因此写字楼的价值导向除了区位外，其能否作为地标性建筑同样是重要的价值导向，如同为中心区的卓越时代广场和财富广场，两者租金差距达到了近30%。后海商务中心现阶段主要的写字楼只有天利中央商务中心和海岸城东西座，未形成规模效应。虽然认同度上还比不上受福田中心区辐射的深南大道沿线车公庙片区（NEO企业大道售价高过后海商务中心售价约13%），但后海片区商业配套成熟，有海岸城、保利文化中心的购物商场，同时规划有总部经济区和高尚住宅区，发展潜力巨大。盛唐大厦和金谷3号所在的车公庙滨海大道沿线物业，整体配套和规划档次均较低，销售均价为19000元/平米左右，租金在80元/平米左右，比后海商务中心普遍低10%。 2、市场价格变化情况分析；中心区二手写字楼售价成交价分析中心区二手写字楼租金成交价分析

北京写字楼市场调研分析报告

写字楼市场二次调研分析一、间接竞争区域 1、间接竞争区域写字楼市场概况 ▲ CBD区域该区域是北京商业写字楼的发祥地，聚集了北京最多的涉外资源，经过十多年的发展，已经形成了以国贸为代表的最具竞争力的写字楼区域。该区域入住企业中有30％是外资企业，服务业占入住企业的60％，这些服务业主要是金融、保险、通讯等，所以今年这一区域对写字楼市场的需求仍将很大。本区域今年的市场供应量在100万左右，主要集中在 2004年下半年。但是，由于去年市场供应量只有7万平米，所以今年该区域市场需求较为强劲。 ▲中关村从目前来看，交通瓶颈、物业性价比偏低是困扰该区域发展的主要问题。2004年的供应量约为42万平米（有72万平米潜在供应量）。随着中关村西区大量新项目投入是市场，该区域写字楼市场面临更加激烈的竞争，2004年该区域市场风险较大，写字楼市场处于供需严重失衡态势。▲金融街金融街模式，在市场上并不多见。该区域以整栋销售和大单成交为特色，成交客户均为“国字头”大型国企总部，其他区域并不具备这样的资源和需求特点，因此总体而言金融街对其他区域的直接威胁较小。 2、间接竞争区域对本项目的影响间接竞争区域对本项目虽没有构成直接威胁，但在总体量、争夺客户资源、产品设计、价格定位、推广渠道以及区域市场的把握上有一些影响。分析这部分市场有助于在产品二次设计、推盘策略上进行市场调整，以应对急速的市场变化,也有助于对本项目更深刻的思考和定位。在区位和交通上本项目具有得天独厚的优势，雄踞东二环交通枢纽带，辐射东直门、建国门、CBD、东三环和王府井商圈，具有良好的办公商务环境和商业潜力。与中关村糟糕的交通状况、CBD让人无法喘息的居住环境比较起来，本项目在交通、商务资源、居住条件等方面都具有较大的优势。其强大的辐射作用和地缘优势可以吸引到间接竞争区域大量的客户来购买本项目。同时朝阳门区域有悠久的商务传统和氛围，聚集了相当一批稳固的自用型和投资型客户。所以，在项目营销过程中，前期营销的重点应放在区域内潜在客户的挖掘和培育上，根据我们的经验在朝内这样的区域，周边购买力就可以消化掉项目总量的50%左右。但是应该清醒地看到，本项目在产品方面与其他区域的产品有一定的差距，因此科学的产品定位和市场定位是关键。

区域市场划分

迷尔姿2012年市场规划一、市场划分：全国市场各地区： 1、1）华东地区（包括山东、江苏、安徽、浙江、福建、上海）； 2）华南地区（包括广东、广西、海南）； 3）华中地区（包括湖北、湖南、河南、江西）； 4）华北地区（包括北京、天津、河北、山西、内蒙古）； 5）西北地区（包括宁夏、新疆、青海、陕西、甘肃）； 6）西南地区（包括四川、云南、贵州、西藏、重庆）； 7）东北地区（包括辽宁、吉林、黑龙江）； 2、长江以北的省份有和直辖市：黑龙江、吉林、辽宁、河北、陕西、山西、山东、河南、甘肃、新疆、宁夏、内蒙古、北京、天津共十二省、两市；长江以南的省份有和：湖南、江西、浙江、福建、广东、贵州、云南、海南、西藏共九省；另外长江穿省而过的省份和直辖市：青海、四川、湖北、重庆、安徽、江苏、上海共五省、两市。 3、客户经理马伟民市场区域：黑龙江、吉林、辽宁、河北、陕西、山西、山东、河南、甘肃、新疆、宁夏、内蒙古、北京、天津、青海、四川、湖北、重庆 4、客户经理陈培锋市场区域：湖南、江西、浙江、福建、广东、贵州、云南、海南、西藏、安徽、江苏、上海

二、市场开拓： 1、客户经理马伟民开拓线路： 1）汕头→（18：30）174武汉→（5：30）73郑州→（4：10）63石家庄→（5：00）47济南→（3：00）52天津→（1：30）35北京→（6：30）172沈阳→（34：00）316广州 2）哈尔滨→长春→沈阳→包头→太原 3）西安→银川→兰州→西宁→成都→重庆长江以北地区分为三条路线，前期先开发走访一路线，主要是开发重点省份，力度在这些地区的省会市场大量铺开、占有市场，让代理商为我们的产品打开网点，起到以点带面、以强带弱的作用，后期再做细市场，包括地级市场；同时也为我们的产品定位，价格的竞争力做一个全面的市场信息反馈，回公司总结，对一些问题进行商讨；客户经理陈培锋开拓线路： 1）东莞→深圳→中山→广州目标客户数：40个开拓时间为3月1号至3月21号2）义乌→杭州→上海→南京目标客户数：30个开拓时间为3月25号至4月15号3）福建→江苏→浙江→贵州→广西→云南→海南目标客户数：30个开拓时间为4月20号至5月25号南方市场开拓思路，以大流通市场开拓建立为主线，中小型市场为辅，前期开拓目标以合作客户数为指标，在1）号市场线路开拓客户后，根据实际的销售数据进行制定该区域市场销售目标额，2）、3）线路市场目标制定以此类推，在此期间根据实时的市场情况进行出行的变动调整，原则上

区域市场及周边市场调研报告

区域市场及本工程周边市场调研地理位置及产业结构：后湖位于汉口东部，属于未来汉口三个综合组团之一。（汉口地区包括江北核心区，二七、三阳、新华、宝丰4个中心片区，古田、常青、后湖3个综合组团。规划常住总人口170万，其中核心区15万，中心片区58万，综合组团97万。）确立21世纪以高新技术产业为主导区域形象整体市政配套较差，缺乏商业、医疗等设施；煤气、电话等随地块开发跟进较慢；交通条件一般，目前仅706路公交车经过；在人们心目中属于城乡结合带（后湖乡）经过两年房地产的开发，部分中档住宅小区的建设区域印象有所改观。

销售状况：销售期普遍较长，一般在1.5-2.5年左右。销售率一般未能达到理想水平，入伙阶段一般楼盘销售率在60-70%左右媒体关注度较高，户型分析：供应的户型主要以三房、二房、复式为主主要销售户型与供应特性相吻合，主要集中在中等面积的三房小面积住宅市场认可度较差户型设计对南北通透、方正实用要求较高多层住宅的认可度明显高于小高层和高层

价格分析：对后湖片区的楼盘来说，集中在多层普通住宅1600-1900左右，2000元/平方M是一个“槛” 客户群分析：主要为车行半小时范围内居住或工作中高收入者为主要消费群，房地产业、公务员、金融、保险、贸易类较多主要来自江岸，部分江汉，少量来自其他地区 30-40岁年龄段人群为消费主体。城市规划后湖三大居住组团之一，规划密度达到300-500人/平方公里。

综合治理大气污染。后湖、四新、南湖综合组团的部分居住新区大气质量达到国家一级规范。（武汉居住区中最好的）控制城市噪声，后湖地区为区域环境噪声一类区（武汉居住区中最好的）规划中跨世纪十大公共建筑的后湖体育中心位于后湖。开发规模后湖先后开发了东方恒星园、竹叶苑、佳海华苑、后湖生态花园、世纪家园等楼盘，明年仍有城开工程和几个盘的后续开发，供应量呈上涨趋势， 1.5片区竞争格局

陕西榆林地区林市场调研报告

陕西榆林地区市场调研报告编制：审核：批准：营销公司市场管理部 2011年4月

目录一、项目介绍二、榆林地区总体市场调研发现行业总量区域及工况分布客户特点主要竞争品牌及机型品牌销量演变及市场机会点其它影响装载机销量的信息三、区域市场分析（一）神府地区 1、市场分析 2、作业工况 3、用户购买特点（二）榆林周边 1、市场分析 2、作业工况（毛乌素沙地） 3、用户购买特点 4、收益说明 5、主要竞争品牌情况五、附件：榆林地区基本情况介绍（一）自然和经济条件（二）煤炭资源储量分布情况一、调研项目基本情况介绍（一）调研目的及调研方式

1、调研目的 2、调研方式（二）调研行程及调研对象二、榆林地区总体市场调研发现行业总量：整个榆林地区装载机市场运行良好，预计2011年销量在3000台以上，其中神府地区销量在1600台左右，榆林市周边地区销量在1200台左右，其他及榆林南部各县销量在200台左右；区域及工况分布：神府地区装载机主要用途为煤炭开采、装车等，榆林周边沙地区主要

用于沙漠平整及工程建设，少部分地区装载机还用于石料开采（如榆林佳县、绥德县）;由于工况特殊性决定榆林地区以50销量为主，30机型需求量较少，20以下机型也有部分需求，但工作环节相对集中，主要用于井下采集作业，市场被鲁能等一些小品牌占据，这一点在神府地区体现较为明显。客户特点：跟随心态重，周围现有户口的使用情况影响新用户购机决策，而老用户多以自身经验判断，重复购买机率比较高，购机多关注产品质量、服务。主要竞争品牌及机型：榆林地区主要竞争品牌为柳工、龙工、临工，主销机型有龙工LG855B、临工LG953、柳工50C（主推50CN），其中龙工市场占有率最大。品牌销量演变及市场机会点：1、该区域长期被龙工垄断（60%），其它品牌销量相对较少2、受09年年底至10年上半年期间，龙工变速箱批量故障影响，用户信心有所下滑；3、柳工，在神府地区比重相对较好，特别是坑口煤厂，使用范围相对较广，但产品在沙漠工况适应性一般，目前在该环节以CLG855为主，市场仍未完全打开；3、临工在榆林地区市场表现略好于雷沃，但仍处于突破阶段。其它影响装载机销量的信息： 1、3月底调研期间由于政策原因上小煤矿基本停工，买煤难度大，市场启动一般，导致很多靠煤炭运输为主要业务的车辆没有业务，加上运输车辆多，道路堵车厉害，煤炭需求企业缺煤也非常严重。 2、部分用户提到神府地区的小煤窑整合，经网络证实，陕西有整合的倾向，但整合政策、方法暂未出台，需要进一步关注。 3、沙漠工况销量多集中在 4、5月及下半年的8月份，随着工程承包下放后，集中开工，多数工程为期一年。（注：春节过后，地方政府开始进行第一次招标工作，之后再进行分包，在经过二包、三包环节后，才能真正开工）。三、区域市场分析（一）神府地区 1、市场分析神府地区装载机市场分布较为集中，主要围绕煤矿、洗煤厂集中分布，其它类似的工程、沙石、沙漠等工况。该地区因地处陕、蒙、晋交界，代理商相对较复杂，一般一个品牌多家代理商在操作，导致竞争非常激烈。另外，装载机的销售卖场非常集中，主要集中在府谷县城、神木县大柳塔、神木县店塔镇、神木县城二郎山下等四个区域。 2010年主要竞品销量如下：

【房地产】区域状况分析

一.区域状况分析 1.区域概述本案位于广安门外小红庙南里，隶属于北京市宣武区。宣武区是北京中心城区之一，东与崇文区交界，北与西城区接壤，西北部与海淀区相临，西部和南部均与丰台区为邻，地域略呈长方形，面积16.53平方公里，常住人口约56万人，已有3000多年的历史，是北京古都发祥地，蕴藏着极为深厚的文化积淀和悠久的商业传统。区内有汉、回、满、蒙等28个民族，汉族占总人口数的93％，少数民族中，回族人数居首，有3.2万人，牛街地区是著名的回族群众聚居区。如今，宣武区迅速崛起的房地产建筑业已成为支柱产业，传统商业、服务业已成为主导产业，文化旅游业和科技信息业已成为新的经济增长点。广安门位于宣武区的中心位置，且广安门南滨河路处在金融街的延长线上，该地区交通发达，逐渐成为宣武区的经济、文化中心。众多的国家部委机构座落于周边，加上具有浓郁文化色彩的园林，充分昭示了该地区的政治、文化底蕴。在北京市政府“大力发展南城”的发展战略下，2001年广安大街、菜市口大街相继建成通车，该地区的交通状况、市政环境不断完善，加速了该地区房地产业的发展，使得该地区成为近年来西南部地区居住、生活的优秀区域之一。 2.位置及交通在北京诸多城区中，宣武区占据着得天独厚的地理优势。它既是市区中心，又辐射北京南面诸区，在它的西面有北京铁路进出门户—

西客站，东面紧邻着首都心脏—天安门，北面有城市地铁穿越而过，南面是环城干道二环路，西厢路与京开、京石、京张三条国道相连，使出入南城主要交通干道的车辆畅通无阻。区域内主要交通干道有：宣武门外大街、菜市口大街、广安大街、莲花池东路和西南二环路及其延长线。该区域公交系统极为发达，有6、19、38、46、50、53、57、61、109、122、340、414、716、717、719、743、816、819等二十几条公交线路通过这里。 3.区域规划建设（1）金融街金融街中心区位于月坛南桥至北桥之间，占地34公顷，总建筑面积141万平方米，是一个以办公为主，集办公、公寓、酒店、休闲、商业于一体的综合性建筑组群。在金融街中心区的核心部位，将建设一个28000平方米的具有休闲、文化、娱乐功能的公园。公园北侧，是一条集餐饮、娱乐休闲、购物等为一体的步行街。公园南侧则新添一座具有健身、娱乐、展览、剧场、电影厅等设施，总面积达10万平方米的活动中心。整个金融街的建设将于2005年基本完成，预计总投资将达到近300亿元。预计2005年基本建成的金融街，将着力突出生态、人性化的设计。寸土寸金的中心区内，除汇集金融机构盘踞的写字楼外，还配有专为金融界人士打造的国际金融会议中心、五星级酒店、公寓及相配套的各种商业、餐饮、娱乐休闲、学校、医院等设施；露天的庭院绿地和室内的立体园林，使这里的绿化率高达40%；每一幢大厦内，都