某房地产项目策划报告

某房地产项目策划报告
某房地产项目策划报告

某房地产项目策划报告

目录:

第一篇:项目背景

第二篇:开发商的前期准备工作

第三篇:市场分析

、房地产市场宏观环境分析

、南宁市房地产市场概况

一、南宁市房地产市场发展态势

二、西乡塘区房地产市场发展态势

、南宁市消费者需求分析

一、消费者购买力分析(决定户型大小及产品定价);

二、消费者产品偏好分析(决定户型结构、小区配套设施、园林绿化、物业服务等);

三、消费者媒体接触习惯分析(决定采取什么渠道传递信息)

第一篇项目背景

一、项目

衡阳北湖路口目前有一个危旧房改造项目正在施工,该项目为广西卷烟厂职工集资房项目,2012年12月底拆迁完毕,预计2015年完工。

现假定:该地块为出让地块,由开发商买下进行开发建设,

土地信息及相关规划指标如下:

1、位置:北湖衡阳路口

2、土地开发程度:熟地,七通一平,达到基本建设用地条件;

3、土地面积:17000平方米(亩)

4、土地规划利用条件:

(1)土地批准用途:城镇住宅、批发零售。

(2)土地使用年限:城镇住宅70年、批发零售40年。

(3)主要规划设计条件:容积率>且≤,建筑密度>25%且≤35%,绿地率>30%且≤35%。

(4)批发零售用地建筑面积占总建筑面积的比例控制在5%-10%,其余为城镇住宅。

5、土地价格:1300万/亩。

二、此项目周边环境

此项目位于西乡塘区北湖板块,目前该板块周边有盛天名都、隆源国际公馆、城市春天等新项目。在售的隆源国际公馆、城市春天分别售价7500元/平方米、6500元/平方米。北湖路属于老城区较为繁华的地段,周边配套有北湖市场、北湖路小学、市第二十八中、广西民族医院、广西师范学院、广西中医学院等商业、文教、卫生设施。市政配套成熟,居住氛围浓郁,交通网络发达。地块容积率高,在片区内地段位置较好,虽然地块对廉租房有一定的要求,同时受到90/70的严格限制,但是该地块所处地段较好,物业具有一定的升值潜力。

北湖路地块的成熟显而易见。与北湖菜市仅一路之隔,紧靠盛天名都楼盘,每天密集的人流、周边成熟的配套与老城区巨大的刚性需求都成为该地块的最大价值。北湖曾经作为南宁的老工业区,随着上周33亩的北湖北路柠檬酸厂地块成功挂出,北湖路上的毛毯厂、味精厂也改造在即,该区域将进入形象与品质的升级换代期。并且北湖菜市改造已启动,此地块未来可借机北湖菜市与周边新兴小区做足商业文章,北湖北路也将有望“变脸”为成片开发的居住新区与商业集中区。

第二篇开发商的前期准备工作

一、前期工作(作出投资决策后到项目开工前)

(一)、概念

前期准备工作是指在做出投资决策后(已经开始着手准备项目的开发建设后)至项目正式开工建设前的所有工作

(二)、前期准备工作的内容

土地前期开发市场调研与项目策划获得

相关行政审批手续资金筹集与合作方谈判(包括

银行、规划设计机构及与项目建设有关的勘察设计施工监理等单位)1、土地前期开发:

开发商需进行:征地(熟地)→拆迁→安置→补偿:

此集资房项目是七通一平(通上水、通下水、通水、通电、通路、通气、通讯、通热、场地平整)。

2、房地产项目开发中的行政审批:

1)房地产开发行政管理的必要性

①政府进行城市管理的需要。

②政府制定的审批制度可以使房地产开发纳入城市规划范围,对房地产开发进行引导、监督和管理,保障广大房屋消费者的利益和城市建设的有序进行。

2)房地产管理的三个层次

宏观层面:政府管理

微观层面:企业管理

中观层面:行业组织管理

其手段为:自律性、行规行约。

其主体为:房地产商会、协会和企业联盟。

3)房地产行政审批的主要内容

①土地审批手续:获取土地使用权证。

行政主管部门:土地管理部门

条件:a土地产权合法、无争议;(征地、拆迁中);

b政府批准(划拨用地转为商业用途);

c交付土地出让金(招拍挂方式出让的经营性土地)。

②建设规划审批手续:获取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。

行政主管部门:规划管理部门

其管理部门分为:

a、建设用地规划管理:核定土地使用性质和土地开发强度。

土地性质:商业、居住、办公、娱乐、旅游、工业、教育、文化、体育等不同用途。

土地开发强度:容积率、建筑密度、建筑高度、绿化率等指标。

b、建设工程规划管理

核定拟建工程项目的性质、规模、位置、密度、高度、体型、建筑平面、建筑色彩等。

③建设审批手续:获取施工许可证。

行政主管部门:建设主管部门

条件:落实勘察设计施工监理等合作单位

4)其他相关部门的审批手续

相关部门:市政、园林、消防、公安、教育、卫生、环保等等。 5)商品房需要五证齐全(土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售(或销售)许可证)才算合法项目

第三篇市场分析

房地产市场宏观环境分析

一、房地产开发企业购置土地面积负增长,地价小幅上涨

2012年房地产开发企业购置土地面积为负增长,全年企业购置土地面积35667万平方米,同比减少%,增幅减小22个百分点。1季度后各月份购置土地面积持续负增长。2012年地价保持小幅上涨,下半年涨幅略增。全年环比累计上涨%。从不同用地类型来看,商业旅游娱乐用地价格涨幅最高,居住用地价格涨幅最低。

二、房地产开发投资增速较快回落

2012年房地产开发投资增速较快回落。全国房地产开发完成投资71804亿元,比上年名义增长%(扣除价格因素实际增长%),增速比2011年回落个百分点,比同期固定资产投资增速低4个百分点。从月度数据看,前10个月房地产开发投资增速逐月回落,11月增速略有回升。从不同物业类型来看,商品住宅开发投资增速较快回落,办公楼、商业用房开发投资增速仍保持较高水平。

三、商品房各项供给指标增幅回落,新开工面积负增长

2012年,商品房施工面积亿平方米,比上年增加%,增幅减小12个百分点;新开工面积亿平方米,比上年减少%,增幅减小个百分

点;竣工面积亿平方米,比上年增加%,增幅减小6个百分点。从逐月数据看,4月份以后商品房新开工面积持续为负增长。各类型物业新开工面积增幅均减小,其中商品住宅新开工面积负增长。

四、商品房需求触底企稳,多数城市下半年以来二手房成交量回升态势明显

2012年,商品房销售面积111304万平方米,比上年增加%,增幅减小3个百分点。其中,现房销售面积为万平方米,比上年增加%,增幅减小个百分点;期房销售面积为万平方米,比上年增加%,增幅减小4个百分点。逐月数据看,2012年前10个月商品房销售面积同比均为负增长,11月小幅增加。

2012年,北京、天津、宁波、郑州等城市二手房成交量分别比上年增加%、%、%、%;上海、深圳、广州、南宁等城市二手房交易量分别比上年减少%、%、%、%,但减幅明显收窄。从交易量的月度变化来看,北京、广州、深圳等一线城市以及天津、宁波、郑州等二线城市下半年以来各月份二手房交易量均表现为同比增加。

五、房价由降转升,价格环比下降城市数量减少

从价格的月度环比变化来看,2012年,70大中城市二手住宅与新建住宅价格分别于4月份和6月份企稳;11月份和12月份,新建住宅价格上涨幅度较大。新建住宅价格环比平均涨幅6月份以来企稳回升,11月份和12月份价格环比涨幅均为%;二手住宅价格环比平均涨幅4月份以来止跌,之后各月价格保持稳中有升,但涨幅均不超过%。

2012年1-5月份,新建商品住宅和二手住宅价格以稳中有降为主。6月份以来,70大中城市中,新建商品住宅和二手住宅价格下降的城市数量明显减少。12月份,新建商品住宅价格下降城市数减少为8个,二手住宅价格下降城市数为15个;四个一线城市新建住宅与二手住宅价格均表现为环比上涨。

2013年南宁市房地产市场概况

一、南宁市房地产市场发展态势

1、2012年南宁房地产市场继续实施限购令。从年度商品房成交数据上看,南宁住宅市场整体呈现恢复性回暖的态势,成交量逐月上升,其中刚需客户占绝对主力。

从月度交易走势看,今年仅1月、2月交易量与去年同期相比出现下降,其它各月度均呈现上升趋势。其中,11月签约量达年度最高锋值,共计4338套,与上年相比增长%;年底收官之际,环比签约量虽出现下降,但与上年度同期相比,增幅仍达%。在全国各地“金九银十”多数市场以低迷为主,在我市,截然相反,签约量攀升,分别签约4147套、3425套,与上年相比增长%、%。从均价上看,与上年相比,全年仅有5月、8月和12月出现下降,其它月度均呈现上扬趋势。

2、房价走势从2012年到2013年4月的变化

3、市场情况

①一级市场:2012年南宁新增土地供应111宗,总供地面积万

平方米。从供应的地块性质来看,2012年南宁的土地市场供给以商住和工业用地为主。从供应土地区域分布来看,明显居前的是江南区,全年土地供应量以万平方米,占全市土地供应的%。从土地成交区域分布来看,成交量明显居前的是江南区,工业用地居多,全年土地成交量以万平方米成为全市第一,占全市土地成交的%。

②二级市场:2012年,南宁全市商品房新增批售总面积是万平方米,较之2011年减少%。

2012年南宁全市共成交商品房45303套,与去年相比上升%,成交面积为万平方米,与去年相比上升%;其中普通住宅成交35200套,与去年相比上升%,成交面积为万平方米,与去年相比上升%;非住宅成交6246套,成交面积为万平方米,经济适用房成交3857套,成交面积为万平方米,商品房成交均价7213元/平米,全市总成交额为亿元。

二、西乡塘区房地产市场发展态势

2012年西乡塘区普通住宅成交面积为万平方米。从成交走势来看,上半年成交波动较大,从下半年开始逐渐稳定并开始小幅回升。从成交均价走势来看,西乡塘区全年均价还是波动较大,并在下半年逐渐下跌,在12月份跌到了全年的最低价。全年西乡塘区普通住宅成交均价达6067元/平米,与去年相比变化幅度不大,基本持平。2012年西乡塘区商品房住宅批售面积为万平方米,全年批售均匀,特别是在11月份的批售最大。全区新增批售面积与成家面积之比是:1,供应与成交也基本持平。

南宁市消费者需求分析

一、消费者购买力分析

消费者的购买力决定着房地产行业的发展。为了继续做好房地产市场调控工作,促进房地产市场平稳健康发展,市人民政府日前公布了2013年度南宁市新建商品住房(不含保障性住房)价格控制目标:增幅低于当年城镇居民人均可支配收入实际增幅(即城镇居民人均可支配收入名义增幅与居民消费价格指数增幅的差值)。今年南宁市“两会”上政府报告中公布的信息显示,2013年城镇居民人均可支配收入增长目标为12%。随着泛北部湾经济区开区开发投资渐入高潮,南宁作为中国---东盟自由贸易区前沿城市,正发挥着区域经济中心城市经济、交通、文化、生活、贸易各方面的优势,吸引着越来越多的投资目光。因此南宁市城镇居民平均收入越来越高,这大大提高了消费者的购买力。这对于房地产行业的开发是一个很好的动力。作为省会城市南宁而言,“存不存在需求其实是伪命题”。重要的是“价格是不是符合市场实际预期并具有购买力”。在品质前提下,高性价比(户型赠送力度)、高综合性(地段、配套)、高诱惑价格比(低于片区同类楼盘的价格)成为营销利器。“三高”的凸显正是迎合刚性客户的购买预期。

1、购房需求

(1)首次置业客户数量增长,投资型需求被抑制

南宁仍是以首次置业和改善需求性客户为主,在“限购令“无限

期延长的政策性干预下,投资型客户的购房需求被抑制,环比下跌7个百分点,而首次置业客户上涨9个百分点,由此可以看出,目前南宁市场购房客群依然以刚需客户为主导,投资型需求依然受制。(2)首次置业和改善需求为主导,购房计划不变

南宁楼市经过2011年以来限购令等一系列政策性干预的影响,房价有所回落,而中央层面对于促进房价合理回归的指导思想依然不变,但对于南宁楼市来说,刚性需求受到一年的积压之后,部分购房客群开始理性回归,相应的南宁楼市供求方面也有所回升。从一季度的市场走势来看,3月份南宁楼市明显回升,各项目开始积极推量入市,有效的刺激了购房者的购房冲动,购房者购房信心增强,过半的购房者表示不会改变原有的购房计划。并且有3%的购房者表示会提前购买。

图3- 2011年南宁商品住宅房型成交比例图

从成交结构来看,限购令实施之后,投资客逐渐淡出市场。在房价僵持不下,首置型客户为主力却购买力有限的背景下,购房者对户型的需求逐渐由大户型向“面积适中而功能齐全”的方向发展。因此四房以上户型成交量明显减少,二房比例大幅上升,目前户型成交主要集中在二房和三房,其中又以二房为主。

在市场调整的情况下,南宁市场依旧以刚性需求客户为主要购买

力。刚性需求客户对于价格敏感性高,购买力有限。因此从成交单价段来看,成交6000-7000元/㎡价格段的商品住宅是2011年的成交主力,其中成交占比较大的有荣和·山水绿城、龙光·水悦龙湾、瀚林美筑、台湾街、盛天果岭、盛天公馆等项目。目前南宁市场上刚性需求客户对于7000元/㎡以下的价格接受度较高

二、消费者产品偏好分析

随着城市经济建设发展,南宁市人流量也不断增多,购房消费者对户型的要求也多样化。

2005年、2006年,国家针对房地产行业分别出台了“国八条”和“国六条”等一系列的宏观调控政策,不断深化户型构造,并提出重点发展中小套型普通商品住房,且在“十五项措施”中更明确户型结构比例要求,从此,以发展中、小户型为的住房市场时代开始降临了。我国房地产已经由最初阶段的发展转至当今的敏感性阶段。由于房地产发展速度较快及房价的一路高涨,对于普通市民而言,房子已逐渐由必需品变成了必需的“奢侈品”。在这种情况下,由于购买力的限制住宅户型设计逐渐由大户型转向“面积小而功能齐全”的方向发展。去年的政策提出,“套型建筑面积90㎡以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上”,这一规定正符合了的市场的发展方向,同时也满足了可持续发展战略。

从数据上显示,购房者仍偏好70-120㎡区间户型,在改善型需求的增加情况下,90-120㎡户型区间成为四季度购房者主要考虑的户型,所占比例为调查人数的37%。这一情况可能是由于市场形势的下滑,楼市价格的下行预期增加,一些项目优惠折扣增大,使购房者开始考虑面积较大的户型,以避免首付增加及利息增加带来的双重负担。但整体来说,中小户型依然现下市场刚性需求主要的主力户型。随着房改的深入进行,个人购房比例逐渐上升,对产型的要求也随之提高,户型设计的合理与否是决定消费者购买心态的重要因素。户型结构指厅、卧室、厨房、卫生间、阳台等。

根据使用选择户型,消费者在挑选时,结合平面、剖面一起考虑。对于一室一厅、二室一厅、二室二厅等户型,因主要的目的是满足使用功能,且面积控制紧张,故应选择剖面上无大动作的设计。对于独幢公寓、三室二厅、四室二厅等高标准住宅,剖面上应有变化才好。若全从一个标高上展开,空间感觉较死板,而且也需要一些走道。若能结合剖面变化,水平走道会减少,空间也多了一个层次。所以消费者在选择此类住宅时,选择剖面有变化设计。从户型结构分析,超大户型与超小产型的设计不是大众的需求对象,而面积大小适中、居室功能分开、双厅双卫双阳台的户型设计较受欢迎。

当前市场上的楼盘普遍根据客户群的不同需求,设计出多种面积和选择的两房或者三房住宅,而目前占据南宁楼市消费主流的两房两厅、N+1房等中面积产品所面对的则是最复杂的消费群。比如,一房一厅的小户型只能作过渡之用,其购买者主要是年龄在30岁以下的

年轻人,积蓄不多而又渴望拥有一片自己的小天地,当前市场上很多小户型或者MINI户型无疑是最佳选择。有的三口之家经济可能较为宽裕,因而偏好面积宽松、布局更合理的大两居;而有的工薪家庭人口较多却资金不多,则更希望购买房间较多而面积偏小的小三居,等等。

小户型项目受购房者追捧,很大的原因是因为小户型的总房款低,另一方面则是广告宣传的高回报率。不管是自主还是投资,小户型对普通老百姓尤其是过渡时期的年轻一族来说更有吸引力。而在大户型住宅受到市场追捧的背后,则是资本投资消费的冲动,与小户型相比,大户型在稀缺性、投资回报率及保值性等方面都具有优势,因此,得到了不少消费者的认同。

1、购房者面积偏好

从数据上显示,购房者置业偏好偏向于71-120㎡区间户型,随着改善型客户的增加,中小户型成为目前南宁市场的主要畅销户型,从四季度的调研结果来看,71-90㎡户型占调查人数的30%,91-120㎡户型占调查人数的35%,一方面由于开发商针对刚需群体对价格抗性较大的特点,推出低价特价房,而目前南宁市场的各刚需楼盘均是以71-120㎡户型作为主打户型,从整体上加大了购房者对中小户型的偏好。

从表中可以看出,有百分之37的购房者偏好于40-60万之间的房屋。从中可看出购房者更多倾向于购买总价在40-60万的房屋面积,

且一季度开始以来供求关系一度供过于求,高优惠策略开始增多,各企业抢占市场窗口以低价起跑,一定程度上调动了购房者的积极性,且首付分期等促销方法,也解决了部分购房者的资金压力, 40-60万之间的总价段的需求加大。

2、购房者户型偏好

南宁购房者在户型方面较为偏好两房和三房户型,分别占了25%和52%,四房需求环比有所上涨。主要由于目前南宁楼市的购房群体均是以刚需客户为主,而在总价方面,由于前期市场低迷的影响,有所下跌,相应对于三房以上户型的需求有所增加。

从表面上看来,大户型住宅的价格高,这是因为其面积大造成的总价高,其实其单价普遍比小户型低,以同一区位的产品为例,许多楼盘大户型产品要比小户型的单价低200-300元/平方米。而且,随着90/70政策效应开始显现,南宁的大户型房产存量会逐步减少,价格低、存量少,这就为大户型房产的升值提供了先决条件

90㎡以下的面积区间可以设计较宽松的二房,又能设计较紧凑的三房,在满足功能需求同时又可以有效节省面积,使广大购房者的购买能力与功能需求达到一个相应的平衡点,不会造成不必要的浪费。未来的住房将以90㎡以下面积区间为主的市场,其市场竞争力也随之加大,而在有限的面积区间内,户型的设计和多种功能的需求成为开发商应该深思的方向。

由上表可知:大半都是二室、三室户型、75-90㎡面积所占比例较高。

各种贷款压力促使众多的刚需者和投资者纷纷转向购买总价低

的小户型。开发商顺应购房者需求,小户型集中放量,4月24日,荣和·山水绿城首度开盘,推出以中小户型为主的779套房源,保利·山水怡城推出88套—㎡的一至三房,大嘉汇·东城推出近300套30—110㎡的一房至三房;5月22日,汇东星城首度开盘推出近500套63㎡—132㎡N+1户型; 12月25日,盛天果岭首推38~60㎡1+1、85~120㎡N+1户型房源;12月26日,融晟·公园大地推出177套66-129㎡N+1户型房源;这些项目开盘当天销售率均超过90%,部分项目甚至当日售罄。据统计,2010年南宁商品房住宅成交总量为30726套,其中75-90㎡户型成交量为10204套,所占比例为%。

小结:2010年以来,由于许多消费者迫于当时经济的发展纷纷购买总价低的小户型。南宁市房地产开发商为了适应国家政策,同时满足消费者的需求,逐步推出小户型的套房。根据近两年的观察,南宁市物价水平一直呈现出快速上升的态势,市民工资收入远不及房价的增长速度。在保证生活质量的基础上,人们要想在中心城区购买到住房,就必须改变原有的购房目标,将购买大户型的计划转向小户型市场。另外,对于投资者而言,要在商业中心区域购买大户型,所消耗的成本相当大,因此也将目光投放于小户型市场,利用出租或转手获取收益。在小户型需求不断上升的情况下,供应商也不得不顺应民意,建设大量小户型,但仍然会保持一定量的大户型住房供应。

2013年“”植树节主题:“深入开展造林绿化,大力推进生态文明

建设”。借今年第32个植树节东风,有些楼盘忙着组织业主开展各种植树活动,有些楼盘却忙着移植古树名木打造小区园林景观。为迎合购房者的心理需求,南宁楼盘掀起了一阵“绿色风暴”。

昔日,先建房后种树,这是南宁大多数开发商的想法和做法。如今,花重金买来高大的古树名木吸引购房者的眼球。建筑可以模仿,而自然景观无法复制。为此,开发商在园林景观的打造上越来越注重罕有的自然景观细节,在绿色景观上争取更胜一筹也成众开发商的目标。以往,购房者对于楼盘的地段、交通等方面很重视,而对楼盘品质、园林绿化等方面的意识淡薄,开发商不需花大多心思策划与包装,楼盘便可完美售罄。如今,购房者对楼盘品质、园林绿化等方面要求越来越高,而开发商也注重绿化景观改造升级,甚至把“实景”概念引入楼盘营销。以下几个楼盘的绿化率都在40%以上,这证明购房者越来越重视小区的园林绿化。

3、购房者物业类型偏好

目前南宁购房者仍然是以首次置业和改善型置业为主导,在购买力

有限的情况下,购房者多是偏好总价较低的多层和小高层产品,而这两类物业类型分别占比40%和34%,可见多层带电梯和小高层受到刚需客户的青睐,且偏好度逐渐上升。

三、南宁市民媒介接触习惯分析

作为重要的媒介形式,电视、报纸、杂志等历来是消费者媒介接触的重点,因此,首先考察消费者平时的媒介接触情况。通过频率分析发现,消费者日常接触频次最高的媒体是报纸,紧跟其后的是电视,网络则占到了第三位,传统强势媒体杂志和广播则屈居第四位和第五位。调查研究结果表明,目前南宁最为强势的媒体可以界定为报纸、电视和网络。

1.报纸媒介接触情况

在南宁消费者中,从累加频率统计来看,接触频率最高的报纸是《南国早报》,其次是《当代生活报》和《南宁晚报》,三者基本占据了南宁报纸市场的90%;通过对被访者报刊选择次序的研究,我们发现,被访者第一选择是《南国早报》,占据了绝对的优势,在第二选择和第三选择中,分别是《当代生活报》和《南宁晚报》。

调查结果表明,从阅读行为上看,《南国早报》目前已成为南宁最为强势的报纸媒体,无论是阅读频率上,还是在读者的忠诚度上,都占有非常大的优势。而《南宁晚报》和《当代生活报》从总阅读率上看数量也十分可观,但读者的忠诚度较弱。

2.电视媒体接触习惯:

研究发现,南宁市民日常接触最多的媒体是广西台综艺频道,%的被访者表示有收看综艺频道的习惯;位居其后的是南宁电视台新闻综合频道,其收视份额与广西台综艺频道非常接近。广西卫视和广西台都市频道的接触频率也较高,均超出40%的比例。在市级频道上,除南宁电视台新闻综合频道表现突出之外,南宁台影视娱乐频道的收视份额也比较优秀,超出了40%的比例。

通常被访者会将其认为最为重要、最值得信赖的频道作为其电视首选频道,因此,我们通过电视频道第一接触行为研究发现,被访者的首选媒体中,广西卫视的表现最好,超出20%的人将广西卫视做为其电视媒体首选频道,也有接近20%的人将南宁电视台新闻综合频道作为其首选电视频道。

就节目的喜好程度来看,广西台新闻在线和南宁台新闻夜班的喜好程度较高,被访者中,绝大多数人都表示有收看过新闻在线和新闻夜班,新闻在线和收视忠诚度尤其高。分析这两档节目,研究认为,该类节目都是新闻类节目,且多节目内容多为社会民生类新闻,因此较为贴近老百姓的日常生活,给予被访者较高的可信度,因此其收视率和忠诚度都较高。

3.广播收听行为研究:

从南宁市民的广播接触习惯来看,超过半数的被访者表示平时基本上是不听广播,而表示“经常听”的被访者仅占整体的%。经筛选出有购房意向人群进行分析,发现其收听行为与总人群之间无显著差异,各部分人群所占比例较为近似。

长沙天心实业房地产项目策划报告

长沙天心实业房地产项目策划报告 目录 第一部分项目概况及市场调研分析 一、项目概况 二、区住宅市场分析 1、市场背景分析 *2、市区同类型可比物业分析 3、项目周边竞争楼盘分析 *4、区域市场特点分析 第二部分项目市场定位策略 一、目标市场锁定 二、市场定位战略 第三部分营销整合推广策略 一、入市营销策略 *二、营销推广锦囊 三、营销实务 四、内部销售管理

第一部分项目概况及市场调研分析 一、项目概况 (※因条件所限,地理位置图未能扫描。上图为错图,需替换!) 1、项目概况 天心实业公司房地产项目位于解放东路与朝阳路交汇处,为原天心炸鸡店旧址,理论上属旧城改造项目。该地块长约100米,宽约50米,总占地面积为5000M2,地理位置极度其优越。拟建成商用、住宅两用楼,即第一、二、三楼为商铺,第四、五楼为公司自用,六楼以上为住宅楼。现项目地块处于拆迁过程中,预计七月上旬拆迁完工。 2、建筑规划特点 天心实业公司房地产项目由2栋高28层的高层和裙楼组成,采用全框架无梁结构,建筑布局依地形规划,外立面色彩清新亮丽,线条柔和优美,同时兼顾商住楼的规范要素,在四楼设置转换层,增设空中走廊(空中花园),尽情表现都市时尚雅居的迷人风范,为投资者与置业者所青睐。 项目主要技术指标 表1: 项目名称:待定

3、户型设计特点 建议:将传统的朝向观念与现代的居室设计理念结合,户型设计注重人性,结构布局方正实用,功能间隔动静分区,细部处理恰当,日照、通风、采光性能极好,隔音、私密性、观景效果俱佳。采用双阳台、大凸窗、四明空间设计,单套建筑面积从80-140㎡不等,备有二室二厅一卫、三室二厅二卫、四房二厅二卫等户型结构任君选购。 4、周边配套设施 ★娱乐:各种娱乐场地应有尽有。 ★休闲购物:家润多朝阳店超市、菜市场等生活配套。 ★饮食:华天大酒店、玉楼东酒店、湖南人、谭鱼头、谭州瓦罐等均在附近。 ★政券金融:建行铁银支行、省邮政局等。 ★交通:101、107、135、121、139、141、348等多条公交线路,离火车站仅5分钟车程。 ★教育:朝阳路小学、湖南托普信息学院子等。 项目地处长沙市电脑市场的聚散地,周边市政、生活配套设施一应全,已形成系统的商业网络,为长沙商家必争之地。 5、交通设施情况 天心实业有限公司房地产项目距长沙市主干道五一路500米,有101、107、135、121、139、141、348路公交车循环穿过,5分钟车程可到长沙火车站;合一电脑城、合

某房地产项目前期策划报告

绿色、现代、上品生活国茂房地产沈庄项目前期策划报告

目录 第一部分前言 第二部分项目开发背景分析第三部分项目总体开发策略第四部分项目规划设计 第五部分项目的科学技术运用第六部分项目营销推广方案第七部分策划说明

第一部分前言 目前全国房地产市场正处于低迷阶段,而作为二级城市的保定,其房地产更为甚之。同时随着经济适用房和廉租住房的启动,发展商和置业者日趋理性,所以平庸、同质且缺乏精心策划的项目将举步维艰,引导市场,引导消费者,刺激消费是关键。因此,我们在广泛调研、综合讨论的基础上,经过对高开区沈庄项目进行深入分析后,做出了这本富有独特个性和充满激情的整合推广方案,相信本方案将有助于顺利实现销售计划,并为树立发展商投资信心和广厦房地产的品牌形象打下坚实的基础,以鲜明的旗帜形象成为市场的引领者。 项目策划的三大依据是市场、环境和成本,是对一系列推广活动的专业安排。本报告正是以此为出发点,在《市场调研报告》及《全程营销策划报告》的基础上,分析项目自身特质和市场因素,并以此为依据,对项目制定出理性的广告策略及推广计划。

第二部分项目开发背景分析 一、项目所在地价值潜力分析与预测 本项目位于隆兴路与阳光北大街西北方向,属保定市高新区范围。高新区是我市发展最为迅速的区域,目前区内企业近900家,其中三资企业100余家,国内外知名企业有:日本三菱株式会社、菲律宾生力集团、欧麦八达麦牙有限公司、桑巴蒂墙纸有限公司、澳诺制药有限公司、德玛斯新型建筑材料有限公司、康达精细化工有限公司等,初步形成了新能源及节能设备、输变电和电力自动化、新材料、软件、生物工程五大特色产业。2008年1月,保定高新技术开发区在全国37个省、市、自治区和计划单列市的60多个申报单位中脱颖而出,成为全国首批获准认定的18家“国家科技兴贸出口创新基地”之一。基地内现有骨干企业60余家,预计年内可实现产值72亿元,利税7.2亿元,新能源产品出口1.8534亿美元,年平均增长率在120%以上。 特别值得关注的是,保定倾力打造“中国电谷”,并将发展目标定为:“十一五”期间,启动一期工程建设,力争到2010年实现销售收入500亿元以上;进入“十二五”之后,再启动二期工程建设,力争用10年左右的时间,形成产值1000亿元以上的新型电力能源产业基地,使保定成为国内该行业的领军城市。2008年1月18日,占地

房地产项目产品定位报告

产品建议书

目录 第一章产品定位分析 (3) 一、影响产品定位的因素 (3) 二、产品市场定位描述 (3) 三、目标客户群体描述 (5) 第二章产品功能定位建议. (5) 一、整体规划建议 (5) 二、外观设计建议 (6) 三、户型设计建议 (6) 四、配套设施建议 (7) 五、装修标准建议 (9) 六、配套服务建议 (10) 七、物业管理建议 (11) 第三章价格策略 (11) 定价原则 (11) 定价方式 (11) 本产品定价建议 (11)

第一章产品定位分析 一、影响产品定位的因素 1、土地价值分析 ●产品地块规则 ●利于充分利用 ●易于规划与设计 2、需求分析 ●总需求较乐观 ●高品质住宅需求大 ●需求面积逐渐变小 3、供给与竞争态势 ●区域内供给量较大 ●土地储备丰富,存在开发潜力 ●入市时机较为关键 二、产品市场定位描述 1、本产品主要经济指标 ?总建筑面积: *****平方米 ?总占地: *****公顷 ?绿化率: **% ?容积率: *** ?地上建筑面积: *****平方米 ?商场: ******平方米 ?写字楼: *******平方米 ?其余为公寓: *******平方米 ?地下建筑面积: *******平方米 ?地下车位: *****辆 ?地上车位: ******辆 ?自行车: ******辆 2、整体功能布局

建议产品规划为: 一栋写字楼,一栋商业,两栋公寓。 ●整个社区采用围合式建筑方案 ●公寓采用板式高层 ●围合社区中央空间 ●用地西侧从北至南依次摆放商业配套、写字楼的一部分;用地南侧从西至 东依次坐落另一部分写字楼和公寓1号楼;用地北侧设计为公寓2号楼; 社区西侧与东侧保持完整外立面。 ●社区设计两个出入口,实现人车分流。 ●商业配套地下可设计为地下停车场,主要满足写字楼的需求;公寓停车场 可设计在1号楼和2号楼地下;商业配套北侧小片空地可设计为商业用停车位。围合出的空间可聘请具有实力的景观设计事务所进行布置,达到环境优美、视野明亮、集绿化休闲为一体的场所。从外观上,在西侧与南侧保持完整连接,成为: 劲松商圈地标性建筑。 (具体规划情况见附图)

某房地产项目策划报告框架.

一、房地产发展背景分析 1、关于城市:空间结构、基础设施、人口、规模、规划、板块的竞争优势与吸引力 2、经济基础:产业结构、主要的社会经济指标(GDP、社会消费品零售额、居民储蓄);居民收支情况(可支配、消费取向、恩格尔系数) 3、政府政策:十五计划、发展思路、按揭、户口、税收、公积金、土地 4、金融:按揭 小结:趋势预测 二、房地产市场特征分析 1、行业分析:行业指数、宏观数据(开发、竣工、销售、空置)、区域供求特征(产品、价格水平)、供求热点、价格走势、土地储备 2、企业分析:品牌企业数量、规模、开发模式.(卖点、规划、主题、物管、. 配套、服务 3、营销分析:产品分析、价格水平、广告、宣传、现场、代理、品牌 4、板块分析:竞争态势分析(浦东、虹口、闸北、宝山) 5、消费者分析:群体特征、要求偏好、消费行为、消费心理、结构(中产阶级、白领 结论:第四代住宅特征(走势 三、别墅市场分析 1、别墅分布特征

2、别墅市场容量 3、典型楼盘一览表 结论:别墅市场的发展趋势 四、所在区域房地产市场分析 1、房地产发展背景分析 区域规划、交通状况、新区的建设 区域经济走势(行业、产业、企业 2、宝山区房地产行征分析 行业特征:发展阶段、总体的供求量、空置率、土地储备 典型企业:升级模式、投资水平、竞争状况及趋势(宝钢、大华、锦秋、华馨、万科) 产品构成与预测 价格走势 销售手法 消费者分析:消费心理、区域辐射构成 (外地户口、本地、通勤需求结论: 产品需求与供给之间的距离 发展商重视的营销要素同消费者需求之间的市场机会 五、基地分析 1、基地地理条件综述

2、规划要求 3、SWOT 分析 六、战略思路 七、主题概念 八、项目定位 九、首期启动的经济规模

石家庄龙泉花园项目策划定位报告

“龙泉花园”项目策划定位报告本项目处于石家庄二环以外,属于郊区物业,受地理、环境、人文、交通、基础设施等影响有其自身的优势和劣势,现通过市场调查和分析,市场定位来确定项目小区物业类别定位、规划定位、小区档次定位、户型定位、景观定位,社区配套设施定位,价格定位,销售入市时机定位、社区文化主体定位、广告定位、营销策略定位。 第一章项目简介 项目地由河北帝华房地产公司投资建设,地处铜冶镇至上庄之间的获铜路的黄石岗,从石家庄南二环路过铜冶镇到达此地为10公里,从西二环路过上庄到达此地总长为8公里。该物业在获铜路两侧,路西为200亩,路东为230亩,该项目附近有台头村、南庄村、东行村、大宋楼和小宋楼,总人口为17,500人,以上村庄有的隶属上庄镇,有的隶属铜冶镇。铜业镇人口 12,000人左右,本项目南边8公里处,有龙凤湖,西侧5公里之处有龙泉寺。此地域商气、人气、配套设施非常缺乏,对房地产的开发带来许多不利因素。 附表: 第二章市场调查分析 本项目因所处地理位置距市区较远,该项目的定位不能按照常规的二环外的小区定位方法而定位,必须富有创新,为了保证其定位的科学性、准确性,现就与其定位有关的周边环境,政府宏观环境,同类物业,消费群体等领域进行详细的市场调查分析,现阐述如下:

(一)宏观经济分析:我国2001年国民经济增长指数为%,今年1-6月份我国国民经济增长指数为%,良好的经济运行环境和健康的经济发展,在宏观上为本项目的正常销售提供了良好的环境。 (二)市场分析:本项目按常规定位,应定位为普通居住小区,但因此项目所处地理位置的特殊性,我们现对桥西及鹿泉市的同类物业,旅游、休闲业态进行了调查分析,得出结论如下: 市区住宅物业调查:

房地产项目定位报告书(00001)

前言 房地产工程的定位应该依据房地产市场运作规律,并结合区域市场特征和房地产开发公司的经营理念进行深入论证,才能给房地产工程一个明确的、科学的定位。它包括工程的市场定位、产品定位、总体定位等方面的内容。房地产的工程定位也是一个系统工程。它涉及到房地产全程运作过程中的工地形象包装、营销中心包装、产品包装、目标客户群、价格策略、营销推广等各个方面,并与区域宏观和微观的市场环境密切联系。 《东和湾工程定位报告》是基于瑞尔特调研小组市场实态分析结论,通过对东和湾工程所在地的特点进行分析论证后,瑞尔特依据全程营销系统的要求,从工程持续销售和公司发展战略的角度拟定本报告。

东和湾工程定位报告 一、东和湾工程定位考虑的因素 1、工程所在地的经济发展状况,工程所在地的房地产发展水平。 2、工程所在地的消费者心理和特征 3、当地房地产发展的市场研究,市场发展方向。 4、工程的初步设计规划,目标客户的需求心理和消费特征。 5、工程地块价值:地块价值才是最终决定价格的根本所在,只有充分发掘地块的价 值,才能实现工程的价值最大化。 6、开发商的资源整合:开发商在人力,物力,财力资源上的有效整合利用.

二、东和湾工程定位背景分析 对重庆东和湾工程予以明确、科学的定位,应充分考虑重庆房地产市场的状况。 1、重庆房地产发展状况 (1)重庆房地产供应量呈高位增长态势。近年来重庆致力于商品住宅建设,房地产投资继续保持较快幅度增长,在2002年1-5月份,重庆房地产完成开发投资57.29亿元,同比增长19%,施工面积2643.81万平方M,同比增长32%,其中住宅面积25083.3万平方M,同比增长32.3%,可见重庆房地产供应量呈高位增长态势。 (2)重庆房地产市场的竞争越来越激烈。随着重庆房地产市场的不断演变和发展,许多开发商都放慢了开发节奏,要么推出少量产品试探市场,要么圈地以观望。因此在2002年1-5月份,重庆商品房竣工89.2万平方M,同比下降23.1%,其中住宅竣工71.59万平方M,同比下降6.7%,但是仍然阻挡不了房地产价格下滑的趋势,今年1-5月份,商品房平均销售价格仅为1850元/平方M,同比下降了15.6个百分点。可见房地产市场的竞争将越来越激烈

地产项目策划报告

地产项目策划报告 以下是为大家整理的地产项目策划报告的相关范文,本文关键词为地产,项目策划,报告,,您可以从右上方搜索框检索更多相关文章,如果您觉得有用,请继续关注我们并推荐给您的好友,您可以在教育文库中查看更多范文。 第一篇项目背景及思考 第一部分房地产发展宏观背景 一、经济状况及影响

经济是房地产发展的基础,对房地产的发展影响大而深远,区域经济发展的波动将直接影响区域房地产的发展。分析研究遂宁近几年经济的发展的现状及发展规律,以致能我们够更好地利用良好的经济环境,保证项目的成功开发。 一)、20XX年经济总结 据统计部门资料:20XX年,遂宁市实现国民生产总值193.5亿元,年均增长10%。三次产业比由1999年的35.9:32.3:31.8优化为31:34.3:34.7。实现了市区县良性互动、协调发展。这一比例的变化说明,遂宁第三产业的比例在增加,服务产业的功能在加强。 二)、20XX年经济展望 据市管理部门预测:2005年遂宁经济将稳定增长,预计遂宁的GDP增长将保持在10%左右的增长速度,社会投资的增幅将保持10%。农民人均增收在100元以上。2004年遂宁全市的GDP较上年增长13%,若按此计算,05年国民生产总值将达到了218.7亿元,地方财政收入达到了5.09亿元!这是遂宁建市以来GDP增长最快的一年!遂宁主动适应国家宏观调控政策,走可持续发展的道路,从2002年到2004年连续三年超过了两位数的增长。遂宁经济的稳定快速发展,为遂宁房地产业的发展提供了源动力。 三)、经济发展回顾及预测 通过我们对近几年经济情况的分析得出:近几年,遂宁经济持续稳定增长,预计到05年国民生产总值将超过200亿元人民币。如果按10%的增长率计算,到20XX年国民生产总值将达到240亿元人民

某房地产项目市场调研报告

竭诚为您提供优质文档/双击可除某房地产项目市场调研报告 篇一:某房地产项目营销策划书_ 某房地产项目营销策划书 一、项目简介: 某房地产项目位于郑州房地产市场的东南板块,在郑汴路路南,凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈市场等分开。 某房地产现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误,出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训,以超低价位入市,顺利的实现了销售,但没有为开发商实现预期的利润,没有树立中、高档物业的品牌形象,无意中形成某房地产下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。 现在,一期多层尚有37套现房、准现房,销售额850 万元。其中159.7m2的三室两厅有23套,以五、六楼为主;127m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额

的90.4%。 二期小户型总销售金额预计2800万元,临街商铺1700万元,合计4500万元。预售许可证预计20XX年5月底办下。 由此可见,目前某房地产的可售资源由三种不同的物业组成:期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%,一期大户型销售额16%,二期临街商铺占32%。如何解决可 售资源过于分散的障碍,是我们面对的重大挑战之一。 型将社区同周边的商品大世界、名优建材 二、市场概况及基本竞争格局: A、东南板块及郑汴路商圈。 郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成:郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。 郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下,这里已经成为明确的高尚住宅区。某房地产位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但某房地产在操盘过程中,没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势,纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争,不仅没有收获天然的地段价格优势,而且为二期、三期制造了品牌障碍。 东明路南段沿线目前竞争非常激烈,主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。

房地产项目策划报告

目录 一、房地产市场运行态势 (2) 二、房地产市场面临的问题 (6) 三、对策措施 (9)

泸州市2011年房地产市场调研分析及对策 自2005年以来,国家对房地产市场实施了以增加有效供应、降低房价、强化市场监管、提高贷款利率、紧缩银根为主要内容的一系列宏观调控措施。今年,这些调控措施对我市房地产市场的影响开始显现,主要体现在:房地产市场商品房、二手房成交量明显萎缩;房价在高位上调整,上涨幅度显著减少,房价得到有效控制;可售房源持续增长,已经形成供大于求的局面,消费者持币观望;开发企业普遍缺少资金,开发商信心受挫;土地市场需求下降。同时,受全国房地产市场大气候影响,我市房地产市场已经面临比较严峻的形势。因此,必须对房地产市场给予新的认识、考虑新的对策,以防止房地产市场出现“崩盘”,影响经济的健康发展,影响社会的和谐稳定。 一、房地产市场运行态势 (一)房地产开发投资大幅增加,银行开发贷款继续紧缩,开发企业面临资金困难 1、2006年年初住宅投资同比增幅较大,达到39.84%,5月份开始由增幅29.8%逐月回落直至2007年3月同比减少至7.21%,随后逐月增加,到2008年6月同比增幅达到99.3%。投资量的变化确定了房地产上市量的显著变化,开发投资的大量增加导致随后的供应量大量增加,开发投资变化也是房价变化的主要原因之一,房价在开发投资大量增加情况下会有所回落,其

变化比开发投资要滞后。 2、2006年末全市房地产开发贷款余额10655万元,比年初减少 12430万元;2007年末余额为11100万元,比年初增加445万元;2008年6月末余额为8850万元,比年初减少1128万元。2006年至今开发贷款余额净减少 13113万元。 2006年商品房按揭贷款余额 141376万元,比年初增加16655万元; 2007年末余额为184710万元,比年初增加43334万元;2008年6月末余额为 229288万元,比年初增加44578万元,商品房按揭贷款全市保持了稳定增幅, 2006年至今按揭贷款余额总计增加 64567万元。 3、开发投资大量增加,开发贷款持续减少,商品房按揭稳定增长,表明我市房地产开发资金目前主要来源,一是自筹自有资金,二是商品房预售资金以及商品房按揭。今年6月份以来,由于市场疲软,靠预售资金支撑项目开发的企业因市场销售出现问题,银行银根紧缩,资金周转不畅,开发资金非常紧缺,已出现经营困难的局面。 (二)房地产交易量显著萎缩,买方市场已经呈现 1、今年截至8月底,市区商品房批准预售许可面积 107.73万平方米、住宅面积90.77万平方米,与去年同期批准预售许可面积68.85万平方米、住宅面积60.50万平方米分别增长156.47%和150.03%。市区商品房销售面积 79.98万平方米,比今年同期上市量少近28万平方米,仅是上市量的74.41%。

房地产项目整体策划报告模板

******整体策划报告模板 第一部分项目整盘企划营销策略 项目整盘思路图

思路的具体阐述 一、**项目整体现状、存在的缺陷 1、目前项目面临的状况 ?项目整体形象没有完全树立起来,在市场上的知名度不够。市场并没有真正意识到这种建筑产品的优势、发展趋势及升值潜力; ?由于整盘在市场上没有很强的知名度,导致项目每个单体产品在与同类竞品比较中显得有些弱势; ?区域竞品均处在现房阶段,园区相对成熟,而且促销手段对本项目存在一定的冲击; ?就单个产品形态,区域竞盘具备较强的优势,但整合优势却不及本项目; 2、市场对本项目的反馈情况 ?市场对本项目认知仍然比较模糊,甚至一部分业内人士对本项目的产品形态还不是很清晰; ?项目的整盘形象始终没有很好地树立起来,市场还没有真正认识到建筑综合体这种产品形态的优势所在; ?对本项目所处的区域比较认同,认为有一定的投资潜力; ?去年项目的价格体系具备一定的竞争优势,但目前市场认为本项目价格体系相对于支撑因素来说略显偏高; 二、项目整合分析的切入点 1、摸清区域市场及竞品情况,是分析的前提和基础 1)包装 VS 现房 ?本项目面临的最大的压力就是周边竞品楼盘的现房压力。其他同类项目在市场中已经是实体展示,而且底层商场也基本成熟,市场对项目的认知一目了然; ?目前本案虽然主体工程已经完成,但配套设施(外立面、空中花园、底层商场、入户大堂等)并没有成型,缺乏现房的直观感受; 2)整体综合VS 单一产品 ?本项目与区域其他竞品楼盘最大的区别在于项目的整体综合性和独特的建筑形态; ?只有通过包装,充分利用好整体平台优势,避免通过拆分,以单一的产品来对

房地产项目营销及产品力策划报告

合肥金大陆项目营销及产品力策划报告 我们不仅仅是在卖房子, 而是在推销一种时代现象,传播一种时代趋向。 这是一种衔接时代与未来,处在经济与文化边界的时代现象,一种综合的经济文化和时尚生活的趋向。 本项目从规模来说是属于小楼盘性质,但我们要做到规模虽小,声音却不小的现象,即所谓“小楼盘要大声说话”,达到以小博大的市场效应,实现迅速销售的目的。 目录 第一部分项目概念设计 一、项目目开发理念 二、目标消费群生活形态分析 三、项目的市场定位 四、项目的核心竞争优势 五、项目命名 第二部分总体规划建议 第三部分建筑设计建议

第四部分园林设计建议 第五部分户型设计建议 第六部分服务体系及配套设施建议 第一部分项目概念设计 一、项目目开发理念 (一)合肥房地产发展趋势影响 1、合肥房地产现象 合肥房地产市场大多数楼盘整体风格都是采用一种“大开大合”式的风格,它追求一种大气的感觉,这就要求它有比较大的占地面积,才能对它所追求的风格有一个充分的展示。而在合肥一些占地面积在几十亩的小型楼盘,而它们没有认识到这一点,导致项目综合素质相对较低。 2、合肥房产升级的产品 从房地产的发展趋势来看,住宅业已经悄然掀起革命性的飞跃,由一个单纯居住的概念到社区的概念。市场需求的不再是具有单一功能的产品,而是符合人居环境的理想、可持续性的居所。本项目出现,是区别于现有市场而开创的一种新型房地产发展模式。 3、产品整体素质决定一切 合肥房地产市场正处于一个快速发展期。市场上不断涌现具有鲜明卖点和亮点的产品,占据目前市场相当的地位。随着房地产进一步趋向成熟,市场的产品更新

换代也愈来愈快,每一个项目的卖点也层出不穷。事实证明:单靠一个概念或者一个卖点一招致胜的时代已经过去。能够真正地受到市场欢迎,买家追捧的物业应该是项目整体素质的超越。因此,本项目必须是整体素质的超越,同时又具有鲜明的卖点,二者合一形成强有力的产品力来支持产品的形象力。 (二)项目本身因素的影响 1、地段自身地段、周边配套、面积、形状的影响 (1)项目处于合肥市最新的开发区,邻瑶海高尚住宅区,周边好美家、定文装饰广场、医院、超市、生活市场具有,生活交通相对便利。是具有开发相当发展潜力的新型物业产品的区域条件。 (2)但我们也应看到,项目所处的具体位置是在与成熟住宅区相隔一条张得路。目前项目所处地块的配套设施还未体现,呈现于世的还是一片脏乱差现象。这将在项目前期照成消费者对生活环境怀疑的态度。 (3)项目占地20亩,地形呈L形,由于地块自身面积及形状的因素,决定了项目不可能采用的“大开大合”式的一种风格。转而可根据地块本身的特征,把它的园林作的精致、作细、注意每一个细节,使“每一个角落都令人陶醉的不同景色”。 2、项目的全面领先型策略 项目能够成为瑶海区同地段的标志性、升级换代的产品,其主要的一点是产品的整体素质必须全面领先。与周边其他楼盘相比较,制造差异化是为了提升产品的整体素质,同时保持产品的适度超前,又能够迎合市场,走在市场的前面。 项目不仅仅是为了寻找产品差异化,而是全面领先的策略,保证产品创新而又能

某地产项目产品策划报告(doc 28页)

某地产项目产品策划报告(doc 28页)

淄博荣宝斋项目产品策划 报告 广州凌峻房地产咨询有限公司 2003年4月

位予以系统的阐释,从而有效地促进销售,实现项目的商业价值,从专业的角度体现了营销的本来面目。 目录 一、项目产品策划的三大原则 二、竞争策略 三、构筑核心竞争力 四、项目产品开发理念思路 五、建筑平面设计思路 六、交通组织 七、公共空间 八、停车场 九、景观设计 十、照明设计 十一、建筑风格 十二、产品物业类型的发展模式

十三、SOHO商务公寓具体操作模式 一、项目产品策划的四大原则 1、以销售为导向原则 荣宝斋项目的产品策划首先考虑的因素——如何做一个能够被市场接受,而且能够畅销的产品。基与这一点,在产品策划之始,即是围绕如何做一个能够卖出去的产品,而不是去讨论实施一个不被市场与消费群所接受的过期产品。 2、快速销售原则 根据市场状况,针对项目的自身特点与优势,制定超前创新的开发理念与产品设计概念,通过良好、系统的销售模式的运作,从而达到快速实现销售目。在短时间为发展商实现合理利润的资金快速回笼。 3、强强联合的原则 在项目执行的过程中,整合专业公司进行全方位的合作,能够系统的提升项目素质,全力打造“过程精品”。

4、构筑“荣宝斋”的品牌平台原则 良好的品牌就是质量的保证,成功的品牌就是信誉,就是拥有一批“铁杆消费群”,就是让客户具有强烈的心理认同,实现“荣宝斋”品牌质的飞跃,注入新的活力——为开发商的长远发展构筑坚实的平台。 二、竞争策略 1、竞争策略选择 1.1 竞争策略类型: 1.1.1价格竞争策略: 以低于竞争者的价格赢得市场。 1.1.2差异化竞争策略: 顾名思义,采取与其他楼盘相差异的产品设计与形象包装等,形成差异化竞争。 1.1.3全面领先竞争策略: 即以我为主,开发理念先进、产品精良、价格合理的产品,从而取得全面领先的市场地位。 结论: 本项目选择全面领先竞争策略。 为保证全面领先,必须构建他人不可模仿与超越的“核心竞争力”,才可以立足市场,并在竞争中占据有利的地位。

某房地产项目可行性研究报告

一、项目总论 (一)项目背景 项目用地:汀棠公园以东地块 项目开发背景:芜湖市国土资源局发布了鸠江区汀棠公园以东地块的国有建设用地使用权拍卖出让公告,该地块无论位置还是配套来说都是区域的“掌上明珠”。 (二)承担可行性研究的单位 *****投资顾问有限公司 (三)研究工作依据 根据芜湖海创置业责任有限公司委托,依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。 二、项目投资环境和市场研究 (一)市场宏观背景 1.全国投资环境 2018年1-3月份,全国房地产开发投资21291亿元,同比名义增长10.4%,增速比1-2月份提高0.5个百分点。其中,住宅投资14705亿元,增长13.3%,增速提高1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.1%.

全国房地产开发投资增速 2018年1-3月份全国房地产开发和销售情况

2018年1-3月份东中西部和东北地区房地产开发投资情况

2018年1-3月份东中西部和东北地区房地产销售情况 2018年1-3月份,东部地区房地产开发投资12277亿元,同比增长11.8%,增速比1-2月份提高0.2个百分点;中部地区投资4443亿元,增长15.0%,增速提高1.6个百分点;西部地区投资4122亿元,增长2.9%,增速回落0.8个百分点;东北地区投资449亿元,增长1.3%,1-2月份为下降15.3%。 2018年1-3月份,房地产开发企业房屋施工面积646556万平方米,同比增长1.5%,增速与1-2月份持平。其中,住宅施工面积441540万平方米,增长1.9%。房屋新开工面积34615万平方米,增长9.7%,增速提高6.8个百分点。其中,住宅新开工面积25531万平方米,增长12.2%。房屋竣工面积20709万平方米,下降10.1%,降幅收窄2个百分点。其中,住宅竣工面积14198万平方米,下降14.0%。

地块项目策划定位报告

高发公司宝安119地块项目定位报告 前言 房屋建筑乃百年大打算。 项目的成功与否在一定程度上取决于项目定位的准确与否,我司基于对宝安片区商品住宅市场的调研分析、项目自身条件和特征的分析,并结合项目的总体评估和市场需求,提出有针对性的项目定位,旨在提高本项目的物业素养和市场竞争力,使项目特性更突出,销售利润更为可观且更容易达到销售目标。

第一部分定位依据 一、环境依据------突破、衔接 项目定位的环境包括空间环境、地表环境、绿化环境、建筑布局环境、小区配套环境和文化环境等。任何一个环境都有“有利”和“有害”两个方面,也确实是项目定位时考虑地块的种种限制,并对限制因素进行合理合理补救,变不利为有利,更大程度上利用环境。这就需要充分研究项目的内外环境,包括对有害的环境做有效的处理和隔离(如污染、噪音、铁路、高压线等),对项目小区有良好作用的环境做有效的结合、利用和借景(如周

边公园、广场、江河、山脉、建筑物等),使小区成为都市总体的一个有机部分。 住宅的可持续进展关键在于建筑主题与环境的相结合。 二、市场依据 产品定位最终要面向市场,评价一个项目定位是否准确,最终的评委是市场。 (一)市场细分 市场细分的目的是进行差异化竞争。差异化竞争是市场竞争条件下普遍认可及推崇的竞争方式。找准市场空白,降低竞争压

力,获得良好进展空间,是差异化竞争的实质。 现时期的地产营销并不是靠一、二个创意和点子就能吸引客户,就能支持一个楼盘,而是依靠地产商们较先进的开发理念下的高品质产品和整合化的营销手段来赢得市场。忽视市场细分原则、妄图一网打尽所有人群的结局,要么是不得不放弃一方,要么便是被双方人群遗弃。如:有些开发商在一个项目中设计了十多种甚至几十种户型,结果造成项目内部竞争,不同户型的销售进度不同,滞销户型占压了巨额资金,无可幸免地增加了项目的不必要成本。购住50㎡住宅的人群和购住100㎡住宅的人群,是消费能力和消费需求截然不同的两种人,这种差不的不可消除性决定了两种人群不可能居住在一起,而且项目环境也不可能同时满足两种人群。 另一方面,市场竞争激烈,同类型住宅产品只会加剧彼此间竞争,争夺有限的客户群。如何发掘市场上尚未出现的住宅产品,如何在同类的客户群中以更新、更高质的产品吸引消费者,也是进展商必须深入考虑的问题。把握市场细分原则,走差异化竞争路线,就能专门好地把握住开发方向,确保项目成为市场上仅有、

房地产项目开发策划书(完整版)

房地产开发与经营课程设计

目录一、宏观市场环境分析 (一)武汉市宏观经济环境分析 (二)产业政策对房地产市场的影响 二、区域市场分析 (一)区域环境分析 (二)区域产品特征分析 (三)新政对区域的影响 三、产品定位

(一)项目SWOT分析 (二)形象及市场定位 (三)文化内涵定位 (四)目标购房群定位 (五)产品设计定位及建议 (六)价格定位 四、销售推广建议 (一)销售推广建议 (二)案名及平面表现 (三)营销推广建议 五、案例评述 武汉房地产市场项目开发策划书 一、宏观市场环境分析 (一)武汉市宏观经济环境分析

“十五”及“十一五”期间,武汉市经济持续、健康、快速发展。至2007年底,武汉GDP 就已经到达3141亿元,跨入“3000亿俱乐部”。 武汉作为湖北经济增长的“引擎”,在全球金融危机背景下,GDP增长快速,仍高于全国、全省平均水平。武汉着力打造八个千亿产业,各项指标接近十年最高水平。武汉经济呈现以下特点:1、消费市场旺畅。武汉累计实现社会消费品零售总额持续增长。2、消费价格回落,这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高,将促进房地产市场更加活跃。(二)产业政策对房地产市场的影响 与房地产市场联系比较紧密的金融政策,税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响,下面我国针对房地产市场的最新政策。 虽然目前宏观经济明显复苏,但经济增长基础尚不稳固;而楼市价格的持续上涨,房价重站高位。由此判断,未来的房地产政策将可能走向有保有压,对首次置业继续优惠、对二套房贷款收紧的政策可能性更大。

二、区域市场分析 (一)区域环境分析 本案位于武汉新型商业区——光谷商业区腹地,离武汉光谷CBD近五分钟车程,在短时间内就能到达光谷中心,满足各项购物需求;小区面朝中国最大的城市内陆湖——东湖,自然环境优美,在小区内生活,东湖美景尽收眼底,为您的居住带来身临鱼米之乡之感;小区背临著名学府——中国地质大学,人文气息浓厚,使您置身家中就能聆听高等学府的教育。

房地产项目策划报告

某房地产项目策划报告 目录: 第一篇:项目背景 第二篇:开发商得前期准备工作 第三篇:市场分析 3、1、房地产市场宏观环境分析 3、2、南宁市房地产市场概况 一、南宁市房地产市场发展态势 二、西乡塘区房地产市场发展态势 3、3、南宁市消费者需求分析 一、消费者购买力分析(决定户型大小及产品定价); 二、消费者产品偏好分析(决定户型结构、小区配套设施、园林绿化、物业服务等); 三、消费者媒体接触习惯分析(决定采取什么渠道传递信息) 第一篇项目背景 一、项目 衡阳北湖路口目前有一个危旧房改造项目正在施工,该项目为广西卷烟厂职工集资房项目,2012年12月底拆迁完毕,预计2015年完工。 现假定:该地块为出让地块,由开发商买下进行开发建设, 土地信息及相关规划指标如下: 1、位置:北湖衡阳路口

2、土地开发程度:熟地,七通一平,达到基本建设用地条件; 3、土地面积:17000平方米(25、5亩) 4、土地规划利用条件: (1)土地批准用途:城镇住宅、批发零售。 (2)土地使用年限:城镇住宅70年、批发零售40年。 (3)主要规划设计条件:容积率>8、0且≤8、5,建筑密度>25%且≤35%,绿地率>30%且≤35%。 (4)批发零售用地建筑面积占总建筑面积得比例控制在5%-10%,其余为城镇住宅。 5、土地价格:1300万/亩。 二、此项目周边环境 此项目位于西乡塘区北湖板块,目前该板块周边有盛天名都、隆源国际公馆、城市春天等新项目。在售得隆源国际公馆、城市春天分别售价7500元/平方米、6500元/平方米。北湖路属于老城区较为繁华得地段,周边配套有北湖市场、北湖路小学、市第二十八中、广西民族医院、广西师范学院、广西中医学院等商业、文教、卫生设施。市政配套成熟,居住氛围浓郁,交通网络发达。地块容积率高,在片区内地段位置较好,虽然地块对廉租房有一定得要求,同时受到90/70得严格限制,但就是该地块所处地段较好,物业具有一定得升值潜力。

某房地产公司项目定位分析报告文案

昆泰集团 劲松项目定位分析报告 21世纪中国不动产 2002年元月

目录 第一章房地产宏观市场分析…………………………5—10第一节宏观经济环境对房地产市场的影响……………5—7 一、我国宏观经济运行态势良好 二、宏观经济运行对房地产投资的影响 三、加入WTO后中国房地产所面临的挑战 第二节国家相关政策对住宅产业的影响………………8—9 一、把握使百姓“愿意买房”的有关政策 二、把握使百姓“买得起房”的有关政策 三、把握使百姓“买放心房”的有关政策 第三节2002年房地产市场预测 (10) 第二章区域市场分析.......................................11—18第一节区域环境概述 (11) 一、地理位置与道路交通状况 二、周边物业状况 三、人文环境及配套设施状况 第二节区域市场竞争分析…………………………12—13 一、周边项目概述 二、产品供应特点分析

三、区域竞争对手分析 第三节本项目S.W.O.T.分析………………………14—18 一、Strength(优势) 二、Weakness(劣势) 三、Opportunity(机会) 四、Threat(威胁) 第三章客户群体需求分析……………………………19—25第一节主导客户群的定位分析……………………19— 20 一、客户类别细分 二、主导客户群定位 第二节主导客户群购房动机分析…………………21—23 一、购房时间、动机及关注因素 二、主导客户群购房偏好 第三节主导客户群对价格的承受能力分析…………24— 25 一、单位价格需求 二、贷款额度选择 三、首期的承受能力 第四章项目定位分析……………………………………26—29

某地产策划项目定位报告

盈丰·新家坡工程定位报告 -------------------------------------------------------------------------------- 地产策划实务 2005-9-15 盈丰·新家坡工程定位报告 -------------------------------------------------------------------------------- 第一章工程地块整体情况分析 (3) 第一节工程简况 (3) 第二节工程交通出行分析 (4) 第三节街区功能分析 (5) 第二章工程土地SWOT分析 (6) 第一节工程地块优势分析 (6) 第二节工程地块劣势分析 (7) 第三节工程市场机会点分析 (8) 第四节工程威胁点分析 (8) 第三章工程市场定位分析 (9)

第一节工程定位的原则、战略与蓝图 (9) 第二节工程定位 (11) §3.2.1 整体定位 (11) §3.2.2 功能定位 (13) §3.2.3 形象定位 (13) §3.2.4 价格定位 (15) §3.2.5 户型面积定位 (16) §3.2.6 目标客户定位 (18) §3.2.7 小区配套功能定位 (20) §3.2.8 案名定位 (21) 第四章工程产品策划 (22) 第一节小区整体布局规划 (22) 第二节建筑风格 (24) 第三节户型设计建

议 (25) 第四节道路与交通规划 (27) 第五节景观及绿化规划 (27) 第六节生活配套规划 (29) 第七节物业经管建议 (31) 第八节小区智能化规划 (32) 第九节住宅小区细部处理 (33) §4.9.1 室内装修细节 (33) §4.9.2 室外环境细节 (34) 第十节社区人文环境的营造规划 (35) 第一章工程地块整体情况分析

房地产公司产品定位分析报告

v1.0 可编辑可修改产品定位报告

营销管理部 年月 第一章城市房地产宏观市场分析 第一节经济环境对房地产市场的影响 1、宏观经济运行对房地产投资的影响; 2、城市经济结构和发展趋势对房地产投资的影响。 第二节国家及城市相关政策对住宅产业的影响 1、国家及城市对房地产项目开发节奏、运营模式存在影响的相关政策、规定; 2、国家及城市对产品设计存在影响的相关政策、规定及其具体影响; 3、国家及城市对于购房行为存在影响的相关政策、规定及其具体影响。 第三节城市房地产供需结构分析及未来形势预测 1、过去12个月城市月度新增供应量、累积供应量、成交量及成交价格曲线; 2、过去12个月城市不同房地产产品月度新增供应量、累积供应量、成交量及成 交价格曲线。不同房地产产品类型的划分包括: a)不同面积段产品 b)不同物业形态产品 c)不同交房标准产品 d)不同总价区间产品 e)不同单价区间产品 3、对城市房地产市场未来供需关系和价格走势的预测 a)总体供需关系分析及预测 b)总体价格预测

c)不同类型产品供需关系及价格的分析及预测 d)目前市场机会的初步结论 第二章区域市场分析 第一节区域环境概述 1、地理位置及交通交通状况; 2、区域配套设施状况; a)配套设施点位图 b)商业配套设施 c)生活配套设施 d)教育配套设施 e)医疗配套设施 3、区域自然及人文资源状况 第二节区域房地产供需结构分析及未来形势预测 1、过去12个月区域月度新增供应量、累积供应量、成交量及成交价格曲线; 2、过去12个月区域不同房地产产品月度新增供应量、累积供应量、成交量及成 交价格曲线。不同房地产产品类型的划分包括: a)不同面积段产品 b)不同物业形态产品 c)不同交房标准产品 d)不同总价区间产品 e)不同单价区间产品 3、对区域房地产市场未来供需关系和价格走势的预测

北京XXX项目策划报告书

XXX项目策划报告书

目录 项目概况 XXX项目项目策划背景 区域环境分析 通州区购房客群消费行为分析 SWOT分析 项目价值分析 定位依据 定位建议 目标客户群分析 项目定位对周边地区竞争格局的影响 产品卖点整合 户型定位及配比建议 户型设计建议 产品规划建议 营销配合建议 项目实施进度安排 一、项目概况

?地理位置 本案位于通州区北苑环岛北侧,八通轻轨北苑站与本案隔街而设,该地区属高速发展的“泛CBD”地区,是通州区区域规划之北苑商务区核心区,堪称通州的西门户。南临新华大街为长安街东延长线,连接京通高速路,东距CBD核心区国贸15公里,车程约10分钟。 ●四至:东为规划芦庄西路,宽30米,西为拟建20米规划路,南为长安街东延线 ——新华大街,北为通惠河。 ?建设用地面积:41033.1平方米 ?代征城市公共用地面积22310平方米 其中:代征绿地用地面积:12250平方米 代征道路用地面积:10060平方米 ?拟建建筑面积:约20万平方米,目标容积率大于4 ?总户数;约1100户 ?园区绿化面积:13222平方米 ?设计构思:围合设计,四栋北塔楼采用两栋连塔布置,三栋南塔以三层商业裙房相连, 东侧4层会所,西侧9层板楼。另有一南北朝向XX板楼于整体用地东侧,自成体系。 ?建筑性质:住宅、商业及配套设施 ?项目运作现状 ●本案为旧厂搬迁改造成项目,九月份,工厂将按合同规定搬迁完毕,完成建设区 域土地平整。不存在拆迁阻力,条件具备可迅速开工。 ●已完成市计发、建委立项手续。 ●已取得建设用地规划许可证,规划意见书,目前正在进行审定方案的完善与报批。 ●本案前期审批手续齐全,可以继续以协议出让方式取得国有土地使用权,但需限 在10月31日前具备办理出让手续条件。 二、XXX项目项目策划背景 ?内部因素 ●属规模较大的郊区项目,开发周期预计为三年,必须考虑项目的可持续竞争力及 品质的超前性。 ●容积率较高,对项目整体规划及单体设计水准要求高。本案必须适应当前主流市 场的需求。

相关文档
最新文档