房地产销售中常见问题及解决方法

房产销售中的常见问题及解决方法

房地产现场销售好比战场上的短兵相接，一个细微的过失往往会造成一次交锋的失败。在坚持客户公司“双赢策略”，努力提高成交率的同时，销售技能的不断自我完善，则是现场销售人员成功的阶梯。下面，我把销售中最常见的十二种情况罗列出来，以避免销售中出现失误。

一、产品介绍不详实（价格、面积、产品定位、交付标准、周遍情况等）

原因：1、对产品不熟悉。

2、对竞争楼盘不了解。

3、迷信自己的个人魅力。

解决：1、楼盘公开销售以前的销售学习，要认真学习，确实了解及熟悉所有资料。现房要到实地看房。

2、知己知彼，百战不殆。进入销售现场时，应认真分析周围环境，对

其他产品要多做详细了解。

3、多讲多练，不断修正自己的销售说词，随时请教老员工和现场主管。

4、要端正销售观念，在销售的过程中楼盘魅力应大于个人魅力，成交才是最终目的。

二、随意答应客户要求（优惠、配套、签约日期、工程变更等）

原因：1、急于成交。

2、被个别别有用心的客户所诱导。（金钱、吃饭）

解决：1、相信自己的产品，相信自己的能力。

2、确实了解公司的各项规定，对不明确的问题，应向现场经理请示。

3、注意辨别客户的谈话技巧，注意把握影响客户成交的关键因素。

4、所有书面文字，和列入合同的内容应认真审核。

5、公司明确规定，若逾越个人权责而造成损失的，由个人负全责。

三、未做客户追踪（来一次就能下定的客户不多）

原因：1、现场繁忙，没有空闲。

2、自以为客户追踪效果不大。

3、销售员之间协调不够，同一客户，害怕重复追踪。

解决：1、每日设立规定时间，建立客户档案，并按成交的可能性分门别类。

2、依照列出的客户名单，大家协调主动追踪。

3、电话追踪或人员拜访，都应事先想好理由和措词，以避免客户生厌。

4、每日追踪，记录在案，分析客户考虑的因素，并且及时回报现场经

理，相互研讨说服的办法。

5、尽量避免电话游说，最好能邀请来现场，可以充分借用各种道具，以提高成交率。

四、不善于运用现场道具（音响、麦克风、沙盘等）

原因：1、不明白，不善于运用各种现场销售道具的促销功能。

2、迷信个人的说服能力。

解决：1、了解现场销售道具对说明楼盘的各自辅助功能。

2、多问多练，正确运用名片、海报、说明书、灯箱、模型等销售道具。（要知道每一件现场道具都是策划人员的用心之做而不是为了好看放在那里的摆设）

3、营造现场气氛，注意团队配合。

五、对现场制度不满

原因：1、自我意识膨胀，不注意团队合作。

2、销售现场管理有误。

解决：1、强调团队合作，鼓励共同进步。

2、加强现场管理，避免人为不公。

（现场制度是保证成交的重要因素,纪律是训练员工养成良好工作习惯的准则）

六、客户喜欢却迟迟不做决定（再考虑几天、再带家人来看看）

原因：1、对产品不十分了解，想再作比较。

2、同时选中几套房源，犹豫不决。

3、想付定金，但身边钱很少或没带。

解决：1、针对客户的问题点，再做尽可能的详细解释。

2、若客户来访两次或两次以上，对产品已很了解，则应该促使其早早

下决心。

3、缩小客户选择范围，肯定他的某项选择，以便及早下定签约。

4、定金无论多少，能付则定；客户方便的话，现取也可以。

5、暗示其他客户也看中同一套单元，或房屋即将调价，早下决定则早

定心。（要和现场统一说辞）

七、下定后迟迟不来签约（没时间、在找优惠、对某些地方不太满意）

原因：1、想通过晚签约，来拖延付款时间。

2、事务繁忙，有意无意忘记了。

3、对所定房屋又开始犹豫不决。

解决：1、下定时，约定签约时间和违反罚则。

2、及时沟通联系，提醒客户签约时间。

3、尽快签约，避免节外生枝。

八、退定或退房

原因：1、受其他楼盘的销售人员或周围人的影响，犹豫不决。

2、的确自己不喜欢。

3、因财力或其他不可抗拒的原因，无法继续履行承诺。

解决：1、确实了解客户的要退原因，研究挽回的办法，设法解决。

2、肯定客户选择，帮助排除干扰。

3、按程序退房，各自承担违约责任。

九、一房二卖

原因：1、没作好销控对答，现场经理和销售人员配合有误。

2、销售人员自己疏忽，动作出错。

解决：1、工作要有责任心，熟记公司下达的“每天想一想”的内容。

2、先对客户解释，降低姿态，口气婉转，请客户见谅。

3、协调客户换房，并可给予适当优惠。

十、优惠折让（能谈到优惠的客户离下定就不远了）

（一）客户一再要求折让。

原因：1、知道先前的客户成交有折扣。

2、销售人员急于成交，暗示有折扣。

3、客户有打折习惯。

解决：1、立场坚定，坚持产品品质，坚持价格的合理性。

2、价格拟定预留足够的还价空间，并设立几重的折扣空间，由销售现

场经理和各等级人员分级把关。

3、大部分预留折让空间，还是由一线销售人员掌握，但应注意逐渐退

让，让客户知道还价不宜，以防无休止还价。

4、为成交而暗示折扣，应掌握分寸，切忌客户无具体行动，而自己则

一泻千里。

5、若客户确有困难或诚意，合理的折扣应主动提出。

6、定金收取愈多愈好，便于掌握价格谈判主动权。

7、关照享有折扣的客户，因为具体情况不同，所享折扣请勿大肆宣传。

（二）客户间折扣不同。

原因：1、客户是亲朋好友或关系客户。

2、不同的销售阶段，有不同的折扣策略。

解决：1、内部协调统一折扣给予的原则，特殊客户的折扣统一说词。

2、给客户的报价和价目表，应说明有效时间。

3、尽可能了解客户所提异议的具体理由，合理的要求尽量满足。

4、如不能满足客户要求时，应耐心解释为何有不同的折让，谨请谅解。

5、态度要坚定，但口气要婉转。

十一、订单及合同填写错误

原因：1、销售人员的操作错误。

解决：1、严格操作程序，加强业务训练。

2、软性诉求，甚至可以通过适当退让，要求客户配合更改。

3、想尽各种方法立即解决，不能拖延。

十二、签约问题

原因：1、签约人身份认定，相关证明文件有误。

2、签约时，在具体条款上的讨价还价（通常会有问题的地方是：面积的认定，贷款额度及程度，工程进度，建材标准，违约处理方式，付款方式……）。

3、客户想通过挑毛病来退房，以逃避因违约而承担的赔偿责任。

解决：1、仔细研究标准合同，明白相关法律法规。

2、耐心解释，强力说服，以时间换取客户妥协。

3、在职责范围内，研究条文修改的可能，及时上报。

4、对无理要求，应按程序办事，若因此毁约，则各自承担违约责任。

新业务员在销售过程中要多听、多看、多想要注意销售细节，培养良好的习惯，增强自己的三种能力既观察、分析、判断能力。

房地产销售常见问题及说辞

房地产销售常见问题及说辞 1.房屋内过道的浪费问题？过道为各个主要共有区域特别是卧房之间、客厅与厨卫之间的缓冲地带，以达到房型舒适自然的效果，您可以想象一下，如果没有这条过道的话，这个房型将会是很不方便的，看起来也不会太自然。再说您买的是三房的，还会在乎这几个平米吗？毕竟买三房就是应该用来享受的。 2.卧房都朝南的户型比较好？房型内还有一个主要功能区是客厅（起居室），日常生活中人们待在客厅活动的时间是比较多的，无论是看电视，聚会，接待亲朋好友，都会使用到客厅，那么让这样一个主要的活动区域处于朝南方向会更好，有利于整套房屋内的采光，使房子看起来更明亮，这是现代居住理念的潮流。 3.客厅朝南比较好，卧房可朝北？还是两间房朝南比较好，因为毕竟空调的控温和采暖还是不如自然阳光的效果好，而且采光情况好的话，可以节约用电，卧房内的通风效果也好，两间房都朝南的话势必紧挨在一起，这样也有利于方便照顾小孩和老人。 4.为何小高层比多层好？ a、小高层的造价是比较高的，而且结构也比多层结实耐用，使用周期更长。 b、高层的建筑能够更体现档次，利于物业管理。

c、小高层相比多层更方便，因为有电梯的使用，上下楼更快捷。 d、景观更好，更高，更远。 e、最大程度上避免了空气与噪音问题。 5.为何多层比小高层好？得房率较高，一般能达到90％左右，而且物业管理费用较低，没有使用电梯的风险，也符合以前的居住习惯，加上目前来说多层越来越少，房屋以后的升值潜力将会更大，楼层较低，上下楼也比较的方便。 6.多层的哪层最好？ a、一、二楼较好，因为楼层比较低，如有孩子和老人，有利于出行与活动，更因为人员走动较大，生活安全系数较高； b、三、四楼较好，一直以来都有着“金三银四”的说法，具有采光好、安全、安静，整洁，既避免了一、二楼低楼层的潮湿，也避免了五、六层的爬楼累的问题，兼备了高低楼层的各项优势。 c、五、六楼较好，采光好，通风好，景观好，没有视线阻碍，价位也较低，因为在顶层，而没有被人踩在脚下的感觉，并且楼层靠近平台，可自由选择使用方式，或种花草，或喂养鸽子等宠物。 7.高层的哪层最好？ a、低点的楼层比较好，因为楼层低的话，可以当作多层来居住，这样也符合客

房地产公司常见会计问题及解决方法

房地产公司会计常遇到的一些常见会计问题及解决方法 1、为什么在建工程已预售的商品房总价款明显大于工程实际投入款时，不能办理在建工程抵押？办理了预售的房屋为何不能做在建工程抵押？答：本规定主要是为防止房地产开发企业多头套取资金，在建工程已预售的商品房总价款明显大于工程实际投入款时，在建工程的投入已全部由预售收入提供，办理在建工程抵押，对同一资金需求又申请贷款或其他债务融资是不被允许的，当然以前也有个别金融机构和抵押登记部门默认的（或者开发商隐瞒销售行为，预售不登记）。 2、房地产测绘所在工程进度至正负0线后，即可做在建工程测绘。而评估事务所在结构封顶后才可做整个工程的抵押价值评估报告。测绘和评估都是在建工程抵押所必须进行的环节，那企业进行在建工程抵押贷款的最早和最佳时点是？答：在建工程抵押或转让最早时点应为项目投入达到25％时，在此之后，预售之前就是办理抵押贷款的最佳时间了。当然预售后，也可以办理在建工程抵押，但在建工程已预售的商品房总价款明显大于工程实际投入款时，不能办理在建工程抵押。关于在建项目抵押的条件，法律未做明确规定。但是根据相关法律法规，一般认为在建项目抵押必须满足以下几种条件： ⑴已经交付全部土地出让金，取得国有土地使用权证书。 ⑵取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。《城市房地产抵押管理办法》明确规定在建工程抵押合同应载明土地使用证、建设用地规划许可证以及建设工程规划许可证三证的编号。 ⑶在建工程，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，才具有了可转让的属性，满足抵押法定要求。 ⑷在建项目与土地使用权必须同时抵押。 3、为项目贷款发生的测绘费、保险费、评估费等放在开发间接费中，不是很理解。费用的发生因与借款直接相关放在财务费用中资本化不妥吗？答：为项目贷款发生的测绘费、保险费、评估费等为借款的辅助费用，新会计准则对借款辅助费用资本化也有规定： “第十条专门借款发生的辅助费用，在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之前发生的，应当在发生时根据其发生额予以资本化，计入符合资本化条件的资产的成本；在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后发生的，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。一般借款发生的辅助费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。” 进入开发间接费比较好，因为在一家金融机构融资不成功，也发生类似费用，而且类似费用

房地产销售常见问题及处理

房地产营销常见问题及处理房地产现场销售好比战场上的短兵相接，一个细微的过失往往会造成一次交锋的失败。在坚持客户公司‘双赢策略’，努力提高成交率的同时，销售技能的不断自我完善，则是现场销售人员成功的阶梯。内容结构第一部分：销售环节常见问题及处理第二部分：现场客户常见问题及处理第一部分：销售管理常见问题及处理第一部分销售环节常见问题及处理一、产品介绍不详原因： 1、对产品不熟悉。 2、对竞争楼盘不了解。 3、迷信自己的个人魅力，特别是年轻女性臵业顾问。解决：

1、楼盘公开销售以前的销讲，要认真学习，确实了解及熟读所有资料。 2、进入销售场时，应针对周围环境，对具体产品再做详细了解。 3、多讲多练，不断修正自己的促词。 4、随时请教老员工和部门主管。 5、端正销售观念，明确让客户认可自己应有尺度，房屋买卖才是最终目的。二、任意答应客户要求原因： 1、急于成交。 2、为个别别有用心的客户所诱导。解决： 1、相信自己的产品，相信自己的能力。 2、确实了解公司的各项规定，对不明确的问题，应向现场经理请示。 3、注意辨别客户的谈话技巧，注意把握影响客户成交的关键因素。 4、所有载以文字，并列入合同的内容应认真审核。 5、应明确规定，若逾越个人权责而造成损失的，由个人负全责。

三、未做客户追踪原因： 1、现场繁忙，没有空闲。 2、自以为客户追踪效果不大。 3、销售员之间协调不够，同一客户，害怕重复追踪。解决： 1、每日设立规定时间，建立客户档案，并按成交的可能性分门别类。 2、依照列出的客户名单，大家协调主动追踪。 3、电话追踪或人员拜访，都应事先想好理由和措词，以避免客户生厌。 4、每日追踪，记录在案，分析客户考虑的因素，并且及时回报现场经理，相互研讨说服的办法。 5、尽量避免电话游说，最好能邀请来现场，可以充分借用各种道具，以提高成交概率。

房地产项目开发常见问题汇总

项目开发常见问题汇总一、影响规划验收、环保验收进度常见问题： 1.市政道路、园林绿化定标迟、施工慢； 2.临时设施拆除滞后； 3.发电机定标慢，安装检测验收滞后； 4.带餐饮的商铺，其排烟管道未高空排放； 5.未按备案的规划图纸施工； 6.未按备案的总规图施工，改变后未及时变更图纸补办变更手续； 7.备案规划图与备案施工图不一致。二、影响竣工验收普遍存在的土建方面问题： 1.部分楼梯水平段栏杆高度不足，底端没做10cm挡板； 2.部分平开窗没做泄水孔； 3.部分推拉窗没做限位装置，部分推拉窗限位装置不符合要求； 4.公共走廊低窗台未装护栏； 5.局部墙体渗水； 6.装修垃圾未清理； 7.连廊未贴外墙砖； 8.屋面保护层局部开裂，烟道口未做防护； 9.阳台栏杆存安全隐患（未按图施工）；

10.部分防火门未装闭门器，局部内墙开裂，首层防火门开启方向不符； 11.建筑垃圾未清理干净； 12.未做竣工标志牌； 13.部分窗户未按要求使用安全玻璃； 14.局部内墙抹灰开裂； 15.梯间扶手未安装； 16.室外环境施工未完成； 17.无障碍通道施工未完成； 18.无障碍通道应做扶手； 19.阳台门未按图纸安装； 20.地下室采光井未施工完成； 21.地下室顶板有渗漏现象； 22.管道孔洞未修补； 23.地下室入口未装防护栏杆，部分塔吊未拆除； 24.屋面女儿墙变形缝、煤气管道处高度不足； 25.烟道口未装隔栅； 26.部分首层大厅入口门未完成； 27.电梯未取得验收合格证； 28.阳台、地下室积水； 29.栏杆高度达不到设计和规范要求（从可踏面算起）； 30.部分门窗损坏未更换，局部窗开启不灵活；

房产公司工程部常见管理问题

甲方工程部常见管理问题一、应有较为齐全的工作指导性资料、文件 1. 集团、公司、项目内部制定的管理文件：工程项目管理手册，制度、流程、标准等。 2. 承包合同文本。 3. 现行建筑、房地产等法律、法规等工具书。法律、规范、工艺等工具书。最新文件的收集与整理。 4. 地方性管理文件。省市建设主管部门的地方性管理文件。二、工程部人员在现场管理当中容易出现的管理误区 1. 认为监理人员在现场管理起到的作用不大，很大一部分工作而直接代为监理进行现场管理，形成越俎代庖的局面。 2. 认为监理人员推诿、扯皮、不作为，从而信不过监理人员，该由监理人员承担的责任，而没有正真承担。 3. 认为总包单位主要管理人员职责缺失，对其无法采取措施，而任由其发展。 4. 认为承包商管理水平较低而象教自己的孩子、学生一样的边学边干式的指导工作。 5. 为了减少指令在下达过程当中的过滤现象，而直接跨越好几级别将指令下达到执行层面上。

6. 制度底线不清晰，导致被管理者得寸进尺、屡犯同样的低级错误，使得工程部管理主动性、控制力较弱。 7. 经验管理成分较多，合同管理成分较少。 8. 团队建设当中，个人英雄主义占上风，相互协助、依赖的团队精神欠缺。 9. 老好人的管理方式。 10. 分包队伍较多，带来现场协调的事务较多，切难以协调。三、工程部管理人员容易发生的思想误区 1. 工程部是矛盾聚集地和爆发点 2. 工程部是给老板花钱的部门，难以受到老板的赏识 3. 现在工程部是公司的短板，在较长的时间里难以调整 4. 有问题找领导，成为惯性思维；由自己经过沟通协调能够完成的事项，转移到了上级身上。 5. 老是认为自己部门很忙，其他部门事情少。如：设计部有设计院，预审部有咨询公司，采购部是买方财神，那吗工程部不是有监理公司吗？（经常认为自己是最忙的，其他部门及人员没有多少事情，天天上网、聊天、看新闻。如果自己达到一定的管理境界，你同样可以在办公室里喝上一个月的大茶，达到无为而治的管理最高境界。） 6. 认为其他部门“踢皮球”，老是踢到本部门。误把“传球”认为是“踢皮球”。你自己为什么没有“踢皮球”的艺术？努力打造“传球高手”和“射门高手”。

房地产销售经理常见问题

房地产销售经理常见问题当与开发商因折扣、付款、合同条款、现场操作手段无法取得一致意见时，怎么办？答：尽力沟通，可适当放弃部分次要要求，保证重要销售建议达成一致。如确实无法取得最基本的共识，可采用两个途径解决：1）严格依照开发商要求执行，以不良事实性后果给开发商施压，使开发商自动妥协。2）取得公司高层帮助，在高层以上争取协调。当案场人员因销售遇到较大困难与抗性时，怎么办？答：首先分析抗性与困难，通过自己的专业能力和集思广益，设计几套解决的方案，并由自己在实际操作中实际演示，取得良好效果以增强其他销售人员信心。当案场人员取得良好销售业绩，暴露出自满骄傲情绪时，怎么办？答：1）正向引导，通过单独的沟通，对该人员的能力结构进行分析，让销售员明白仍有很多欠缺，需进一步提高。2）反向引导，加重任务数量和扩大任务范围，布置部分人员力所不及的事。一定程度上让其产生挫折感，再通过单独的沟通使其清醒。当销售人员之间因争抢客户而发生冲突时，怎么办？答：首先制止冲突，然后按即定的客户归属原则来制定客户归属，如客户归属原则存在一定的漏洞，必须马上及时调整，调整过程和处理过程应该是透明的，应该让整个专案组明白规则。当一个平时与你关系较好的销售人员犯错误时，怎么办？答：

关系较好是私交，犯错误是在工作中，两者绝对不可合并考虑，为了维护公平、公正的原则，必须照章办事，该怎样处理就怎样处理。当一个平时与你关系一般的销售人员取得很大成绩时，怎么办？答：同上一次问题，私交与工作不可混淆，应对该人员公开表扬和进行一定奖励。当一个销售人员连续一段时间销售能力未进步，业绩较差时，怎么办？答：首先分析能力未有进步的原因1）本人不努力，对业务的钻研精神极度欠缺，列为调整对象，经过限定时间观察后调整。2）领悟力不够，不能举一反三，加大辅导力度，限定时间内作细致观察，若仍无进步仍需调整。3）仔细判断后认为该人员有实力、有潜力未发挥，处于瓶颈期时，应继续予以信赖、鼓励和支持，放宽一定的时限，期待一定的改观。当一个销售人员因个人客观因素情绪低落，精神不振时，怎么办？答：1）单独沟通，作思想工作，要求将主要精力引导到工作中去。2）必要的休假，使其精神放松。当销售人员自恃经验丰富，业绩突出，不尊重你的决定时，怎么办？答：必须制止这种情况，必须要树立自己的领导权威，明确在会议上要求该人员严格执行，同时大力扶植其他有潜力的人员，形成竞争，让其感受到压力。当公司既定的对案场种种奖励条件，迟迟不能兑现时，怎么办？答：1）稳定案场人员情绪，使案场工作保持正常。2）向上力争，要求在限定时间内兑现。当销售人员过份依赖于你处理各案例时，

房地产销售常见问题解答

常见问题解答基础知识问答 1.在房地产广告中，不得包含哪些内容？答：房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明，不得有悖社会良好风尚。预售商品房广告中不得出现融资或变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺；不得出现返本销售或变相返本销售等内容；不得出现售后包租或变相售后包租的内容。 2.房地产登记中，土地使用权年限怎样确定？答：1988年1月3日之后，凡通过有偿方式与国土局签订了《土地使用权出让合同书》的土地，其土地使用最高年限按国家规定执行。即居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、体育用地50年,商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。对公告之前签订《土地使用权出让合同书》的按合同规定的起始日推算、顺延。公告之后的按《土地使用权出让合同书》规定计算。对未签订出让合同的历史行政划拨用地，仍按原批准的使用年期执行。 9、在价格、房子、产权都落实满意了之后又因某种原因订不下来，或者说下不了决心，该如何跟进？答：1、多与客户沟通，了解客户真正的需要，了解真正存在的问题并解决问题；制造危机意识，让客户感觉到现在不买，迟了就没机会了。 13、客户咨询物业具体位置、楼层等房源要素，如何解答？答：1、如果判断是真实客户，除特定房号、业主情况以外，有所选择的告诉客户物业基本状况，其他的见面看房后商议。 2、避实就虚，告诉他相同的房号、朝向和非本栋的栋号或不同的楼层，告诉他附近显著的标记，如：花园、泳池、会所、游乐场等，其他的等看房见面时详细介绍。 3、可说在某大型建筑附近，不方便说出具体方位，只说某楼以上，某楼以下。 14、客户看完物业后，无任何手续意见，怎么跟踪？答：1、多与客户沟通，详细了解客户的具体意向和对物业的满意度！哪些因素客户不满意，充分展示物业的优势。 2、做为业务员必须主动帮助客户分析已看过的物业，提出专业性建设性的意见，如果发现该物业不适合客户就要及时为客户寻找其他的物业，并告诉客户我是最优秀、最专业的业务员，一定能为你找到您最喜欢、最满意的物业。

房地产工程现场管理经验

房地产工程现场管理经验(转) 楼主我在枫丹白露发表于搜房网- 兰州业主论坛- 楼市话题房地产工程管理人员，如何在自身专业知识、经验丰富的基础上增强自身管理知识，打造自己的核心竞争力？如何从执行层到管理层的逐步迈进？如何成为一名优秀的房地产职业工程师？在此本人借助国内规模性、盈利性十强房地产企业阳光壹佰置业集团公司工程管理成功经验及本人多年来从事建设行业的浅薄经验和现场实例，与大家共同探讨、进步。企业的竞争，最终是学习型忠诚人才的竞争。如何建设有高效执行力的职业化团队，是挡在高层管理人员面前的紧要课题之一。个人的发展需要舞台，企业有什么样的舞台就有什么样的演员。搭建学习型企业文化的大舞台，拥有高效执行力的职业化团队，有谁相信这样的企业不健康持续快速发展？企业的不断持续健康快速发展从学习型员工开始，逐步渗透整个团队，形成学习型的企业文化。交流中通过工程实例在相互提高的同时，或吸取已节省近几千万成本的数百个技术案例中，为您的公司立即节省几十万至几百万不等的成本。我相信您的优秀员工在共同探讨的短暂时间里，每人要是吸收一点适用知识，用到日常工作当中并实现效益，就已经达到了我的目的，同时您的企业也发展了一大步。前言 1、房地产工程现场管理是一个老话题，看似简单，实则复杂；质量、进度、安全、投资控制、设计技术工艺等相互之间需求管理的平衡点。 2、讲到的不一定重要，也不一定正确；没有讲到的不一定不重要。 3、说到问题的我们不一定存在，存在的问题不一定能够讲到；讲到的方法与措施不一定适合，适合的不一定讲到。 4、工作交流意在取长补短、共同提高。 5、受个人知识浅薄所限，不适合、不正确的请多批评、指正。房地产职业工程师简介一、基本概念 1. 工程师即为具有专业知识、经验的专业技术人员。职业工程师简述为职业化工程师。职业化简单的说是干什么像什么。职业化就是一种工作状态的标准化、规范化、制度化，即在合适的时间、地点，用合适的方式，说合适的话，做合适的事。职业化包含职业化素养、职业化行为规范和职业化技能三个部分内容。 2. 房地产职业工程师是房地产项目管理当中具有一定企业管理技艺及职业技能、规范、素养的管理型专业技术人员。

房地产销售中的常见问题及解决方法

房地产销售中的常见问题及解决方法房地产现场销售好比战场上的短兵相接，一个细微的过失往往会造成一次交锋的失败。在坚持客户公司“双赢策略”，努力提高成交率的同时，销售技能的不断自我完善，则是现场销售人员成功的阶梯。下面，我们将其中最觉见的十二种情况罗列出来，以避免销售中更多的失误。一产品介绍不详实原因：１对产品不熟悉２对竞争楼盘不了解３迷信自己个人魅力，特别是年轻女性员工。解决：１楼盘公开销售以前的销售讲习，要认真学习，确实了解及熟读所有的资料２进入销售现场时，应针对周围环境。对具体产品做详细了解３多讲多练，不断修正自己的促词４随时请教老员工和部门主管５端正销售观念，明确让客户认可自己应有尺度，房屋买卖才是最终目的。二任意答应客户要求原因：１急于成交２为个别别有的用心的客户所诱导解决：１相信自己的产品，相信自己的能力２确实了解公司的各项规定，不明确的问题，应像现场经理请示３注意辨别客户的谈话技巧，注意把握影响客户成交的关键因素４所有载有文字，并列入合同的容应认真审核５应明确规定，若逾越个人权责造成的，由个人负全责三未做客户追踪原因：１现场各级地方繁忙，没空空闲２自以为客户追踪效果不大３销售员之间协调不够，同一客户，害怕重复追踪解决１每日设立规定时间，建立客户档案，并按成交的可能性分门别类２依照列出的客户名单，大家协调主动追踪３电话追踪及人同拜访，都应事先想好理由和措词，以避免客户生厌４每日追踪，记录在案，分析客户考虑的因素并且及时回报现场经理，相互研讨说服的办法５尽量避免电话游说，最好能邀请来现场，可以充分借用各种道具，以提高成交概率四不善于用现场道具原因： 1不明白，不善于运用各种现场销售道具促销功能 2迷信个人说服能力

房地产项目销售过程中20个常见问题及回复

房地产项目销售过程中20个常见问题及回复 1.房屋内过道的浪费问题？过道为各个主要共有区域特别是卧房之间、客厅与厨卫之间的缓冲地带，以达到房型舒适自然的效果，您可以想象一下，如果没有这条过道的话，这个房型将会是很不方便的，看起来也不会太自然。再说您买的是三房的，还会在乎这几个平米吗？毕竟买三房就是应该用来享受的。 2.卧房都朝南的户型比较好？房型内还有一个主要功能区是客厅（起居室），日常生活中人们待在客厅活动的时间是比较多的，无论是看电视，聚会，接待亲朋好友，都会使用到客厅，那么让这样一个主要的活动区域处于朝南方向会更好，有利于整套房屋内的采光，使房子看起来更明亮，这是现代居住理念的潮流。 3.客厅朝南比较好，卧房可朝北？还是两间房朝南比较好，因为毕竟空调的控温和采暖还是不如自然阳光的效果好，而且采光情况好的话，可以节约用电，卧房内的通风效果也好，两间房都朝南的话势必紧挨在一起，这样也有利于方便照顾小孩和老人。 4.为何小高层比多层好？ a、小高层的造价是比较高的，而且结构也比多层结实耐用，使用周期更长。 b、高层的建筑能够更体现档次，利于物业管理。

房地产会计常见问题汇总

房地产会计常见会计问题汇总 1、为什么在建工程已预售的商品房总价款明显大于工程实际投入款时，不能办理在建工程抵押？办理了预售的房屋为何不能做在建工程抵押？答：本规定主要是为防止房地产开发企业多头套取资金，在建工程已预售的商品房总价款明显大于工程实际投入款时，在建工程的投入已全部由预售收入提供，办理在建工程抵押，对同一资金需求又申请贷款或其他债务融资是不被允许的，当然以前也有个别金融机构和抵押登记部门默认的（或者开发商隐瞒销售行为，预售不登记）。 2、房地产测绘所在工程进度至正负0线后，即可做在建工程测绘。而评估事务所在结构封顶后才可做整个工程的抵押价值评估报告。测绘和评估都是在建工程抵押所必须进行的环节，那企业进行在建工程抵押贷款的最早和最佳时点是？答：在建工程抵押或转让最早时点应为项目投入达到25％时，在此之后，预售之前就是办理抵押贷款的最佳时间了。当然预售后，也可以办理在建工程抵押，但在建工程已预售的商品房总价款明显大于工程实际投入款时，不能办理在建工程抵押。关于在建项目抵押的条件，法律未做明确规定。但是根据相关法律法规，一般认为在建项目抵押必须满足以下几种条件： ⑴已经交付全部土地出让金，取得国有土地使用权证书。 ⑵取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。《城市房地产抵押管理办法》明确规定在建工程抵押合同应载明土地使用证、建设用地规划许可证以及建设工程规划许可证三证的编号。 2、⑶在建工程，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，才具有了可转让的属性，满足抵押法定要求。 ⑷在建项目与土地使用权必须同时抵押。 3、为项目贷款发生的测绘费、保险费、评估费等放在开发间接费中，不是很理解。费用的发生因与借款直接相关放在财务费用中资本化不妥吗？答：为项目贷款发生的测绘费、保险费、评估费等为借款的辅助费用，新会计准则对借款辅助费用资本化也有规定：“第十条专门借款发生的辅助费用，在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之前发生的，应当在发生时根据其发

房地产销售客户常问的40个问题及解答!

1.我不喜欢期房，为什么不等建好了再卖答：（1）价格优势，比现房优惠至少10%以上，还有投资价值，省钱；（2）户型设计上的优点，更先进的设计理念，更完美的实用功能；（3）可抢占购买先机，优先选择房子，机会就在眼前，错过让人遗憾；（4）具有较大的升值空间，用时间换金钱，稳赚。 2.购买现房有什么好处？答：（1）即买即住，不需等待，省掉租金；（2）品质有保证，买得踏实，眼见为实，、目了然；（3）避免纠纷，杜绝意外情况出现，麻烦省去。 3.为什么说投资房产是很好的选择？答：实物投资，预期有保证，政府看重，收益比较高。 4.买高层的好处是什么？答：（1）高层视野景观好，一览众山小，心情更舒畅；（2）高层气派，档次高，享受尊贵；（3）高层通风好，可以尽情呼吸新鲜空气；（4）高层易于物业管理，可以享受优质的生活服务；（5）高层可乘电梯，省去爬楼梯的劳累与苦恼；（6）高层适合商住两用，出租回报率高。 5.为什么说买多层的好？答：（1）出租率高，房价低，升值潜力大；（2）物业管理费用低，节省日常费用；（3）符合中国人群住的生活习惯，无使用电梯的风险，生活便利。 6.一次性付款划算在哪里？

答：（1）按揭贷款需要办理繁杂的手续，而一次性付款则可省去很多麻烦；（2）银行利息少，按揭支出大，至少不全让你的资产贬值；（3）减少以后的生活负担；可以及时取得房子的真正所有权，可以随时抵押。 7.按揭又有哪些好处？答：（1）按揭可以让你早日圆上住房梦，是大多数人的最好选择；（2）时间就是金钱，用金钱换时间，价值无限；（3）帮助买到真正适合的房子；（4）在合适的时机买到房子，选择空间较大；（5）利用银行的钱做投资，买套房子作为投资，回报更高； 8.二十年按揭的好处是什么？答：月供越少，压力越小。 9.十五年按揭的好处是什么？答：更早拿到产权，更早拥有房子的处置权。 10.市中心好在哪里？答：（1）市中心地皮资源有限，升值潜力巨大；（2）城市基础设施，生活配套都较好，居家生活更加安全便利；（3）租金高，回报率高，从目前发展的角度而言投资风险最小。 11.副中心房好在哪里？答：（1）价格比市中心低的多，但生活配套、基础设施等条件差别不大；（2）相比市中心而言，副中心较为安静，绿化率高；（3）相比市中心而言，副中心的老房子较少，可以减少日后拆建的困扰。12.城郊结合部又好在哪里？答：

房地产项目管理的常见问题及解决措施(一)

房地产项目管理的常见问题及解决措施(一) 有一定开发规模、多个项目同时实施的开发商，其项目建设常常是慌慌张张开工、忙忙碌碌施工、紧紧张张交工，房地产项目管理目标难以实现。本文从开发商的房地产项目开发流程的操作层面针对房地产项目管理的关键难点进行分析如下： 1、项目决策阶段开发商的项目市场定位及决策机制不完善，即项目前期市场可行性研究工作的不到位，是影响房地产项目管理有效实施的根本。前期对市场研究不充分，决策缓慢。由于没有详细、“可行”的项目可行性研究报告，使得项目的规划设计迟迟不能如期进行，即使勉强进行了多方案的规划概念设计，也会因为市场研究不充分，心中无底，评判“标准”不明确，犹豫不决，致使项目决策慢、效率低。有些开发商高层领导以“市场是变化的，项目定位不能太死”为借口不重视前期的项目详细可行性研究。因市场和产品研究不详细，导致决策迟缓，浪费了项目的事机、时间。决策高层“犹豫”了一段时间后，一定会匆忙决策，这样的决策确定的项目产品肯定不科学、不系统、不全面，也不完全可行。

决策机制不完善。决策阶段的匆忙、犹豫及其引起的问题一定会在以后的项目建设、销售、交付及使用过程中反映出来，可以说由此造成的房地产项目管理难度是“胎”里带的。例如在建设过程中经常出现原则性、功能性的大变动、变更，“伤筋动骨”。当工程“不得不”匆忙上马或工程待定内容久拖不决时，因市场定位的前期基础资料不丰富、产品研究方面资源整合匮乏等，所谓决策就成了几个领导的“拍脑袋”，决策成了经常性的、临时仓促“救火”的具体工作。公司高层领导成了具体工作的操作者和矛盾的焦点，也成了工程建设关注、等待和推脱责任的“注目点”，前期的市场研究和产品研究问题此时就演变成了工程变更的技术问题和工程建设的项目管理问题等，许多本应相关专业人员或部门做的具体技术问题反而会集中在公司高层领导处。项目决策阶段的问题在项目实施过程中会造成房地产项目管理的诸多困难。例如某项目的阳台栏杆形式确认达半年之久；某项目在销售阶段才意识到户型单一、户型偏大及市场定位偏差问题；某在建项目使用市场定位由住宅改为商务公寓功能的“正确”修改；某项目重新进行产品定位和重新设计；公司领导层经常为建设过程中不时出现的户型修改、材料颜色、装修效果、窗型、车位摆放等而“救火”；工程现场经常处于等图状态，要么没有图纸、要么改图，甚至工程交

房地产销售客户常问的40个问题及解答!

1.我不喜欢期房，为什么不等建好了再卖？答：（1）价格优势，比现房优惠至少10%以上，还有投资价值，省钱；（2）户型设计上的优点，更先进的设计理念，更完美的实用功能；（3）可抢占购买先机，优先选择房子，机会就在眼前，错过让人遗憾；（4）具有较大的升值空间，用时间换金钱，稳赚。 2.购买现房有什么好处？答：（1）即买即住，不需等待，省掉租金；（2）品质有保证，买得踏实，眼见为实，、目了然；（3）避免纠纷，杜绝意外情况出现，麻烦省去。 3.为什么说投资房产是很好的选择？答：实物投资，预期有保证，政府看重，收益比较高。 4.买高层的好处是什么？答：（1）高层视野景观好，一览众山小，心情更舒畅；（2）高层气派，档次高，享受尊贵；（3）高层通风好，可以尽情呼吸新鲜空气；（4）高层易于物业管理，可以享受优质的生活服务；（5）高层可乘电梯，省去爬楼梯的劳累与苦恼；（6）高层适合商住两用，出租回报率高。 5.为什么说买多层的好？答：（1）出租率高，房价低，升值潜力大；（2）物业管理费用低，节省日常费用；（3）符合中国人群住的生活习惯，无使用电梯的风险，生活便利。 6.一次性付款划算在哪里？答：（1）按揭贷款需要办理繁杂的手续，而一次性付款则可省去很多麻烦；（2）银行利息少，按揭支出大，至少不全让你的资产贬值；（3）减少以后的生活负担；可以及时取得房子的真正所有权，可以随时抵押。 7.按揭又有哪些好处？答：（1）按揭可以让你早日圆上住房梦，是大多数人的最好选择；（2）时间就是金钱，用金钱换时间，价值无限；（3）帮助买到真正适合的房子；（4）在合适的时机买到房子，选择空间较大；（5）利用银行的钱做投资，买套房子作为投资，回报更高； 8.二十年按揭的好处是什么？答：月供越少，压力越小。 9.十五年按揭的好处是什么？答：更早拿到产权，更早拥有房子的处置权。 10.市中心好在哪里？答：

房地产专业术语以及销售中的常见问题

房地产专业术语以及销售中的常见问题 1问：什么是商品房？答：是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，均按市场价出售。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。 2问：什么是外销房？答：外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。 3问：什么是内销房？答：内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。 5问：什么是复式住宅？答：复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板。因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点，特别适合子三代、四代同堂的大家庭居住，既满足了隔代人的相对独立，又达到了相互照应的目的。 6问：什么是跃层式住宅？答：跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。这类住宅的特点是，内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。 7问：什么是居住面积？答：住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占的水平面积。 8问：什么是二手房？答：二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为"二手"。北京的已购公房和经济适用房上市的政策，成就了二手房市场。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。 9问：什么是产权置换？答：是指居民之间以自身原有产权房进行置换的一种业务。一般是在中介的撮合下进行，并可由中介代办置换手续。 10问：什么是房地产产权？答：房地产产权指房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权，房地产所有者对其所有的房地产享有占用、使用、收益和处分的权利。 11问：什么是按揭？答：按揭是英文"mortgage"（抵押）的音译，是指按揭人将房产的产权转让给提供贷款的银行作为还款保证，按揭人在还清贷款后，按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为。 12问：什么是住房公积金？

当前房地产销售面临的困境及对策研究[文献综述]

本科毕业设计（论文）文献综述题目当前房地产销售面临的困境及对策研究一、前言部分房地产是国民经济的支柱产业，其发展程度已成为国家经济现代化的重要标志。近年来，中国房地产业在迅猛发展的同时，存在一定程度的混乱与无序，导致资源的浪费，收益分配失衡，主要原因是房地产在交易销售过程中出现了诸多可以让不法分子有利可图的环节和问题。在房地产的交易销售中，清楚了解有关房地产的相关法律法规对消费者是至关重要的。但是，就是有部分不法分子利用消费者对房地产相关法律法规知识和意识的薄弱和局限，从中获利，从而损害了消费者的自身利益，才导致房地产销售中出现的种种问题。可是，随着我国房地产经济的发展和住房制度改革的不断深入，房地产这种特殊的商品在公民生活消费中的地位日渐重要，所以对于探讨在房地产交易销售中出现的问题并找到相应的对策给予解决对买房的普罗大众而言是相当有意义的课题。目前，我国房地产行业正面临的重大矛盾就是房地产经营者和消费者之间利益的矛盾。这些矛盾以问题的形式出现在房地产销售交易的过程中。当两种相互对立的利益发生冲突的时候，法律法规的约束和保护起着规范房地产交易销售市场的作用。因此，本篇综述主要是从房地产销售方式的不同及其相关涉及的盈利提成方面来针对性的指出日常生活中房产交易销售中最易涉及出现的问题，再给予深入的探讨研究。二、主体部分（一）房地产销售交易市场的发展形势与展望《2009中国房地产市场形势与2010发展展望》这篇论文中指出：2009年1～12月，全国70个大中城市房屋销售价格保持不断回升态势，12月，全国房屋销售价格指数为107.8，比11月上升21个百分点，比上年同期上升15个百分点。新建住房销售价格指教为109.1，比ll月上升2.9个百分点，二手房销售价格指数为106. 8，比11月上升1.3个百分点。分城市看，12月份，70个大中城市中有54个城市房屋销售价格强幅高于3%，深圳涨幅最高为18%，仅唐山市房屋销售价格同比出现

房地产企业销售与收款环节常见问题及对策

房地产企业销售与收款环节常见问题及对策一、市场变化预测不准确、销售政策与策略运用不当、销售渠道管理不当。房地产销售过程时间跨度大、周期长，是其他商品销售过程中所罕见的。从获得土地使用权时起，直至楼房建成竣工交房，整个房地产建设过程中每个时间都是销售时间。部分房地产企业在项目建设前没有做好市场预判，没有做好客户定位工作，盲目拿地，产品设计闭门造车，营销推盘策略失当，导致无法积累有效客户，进而导致开盘失败。部分房地产企业价格策略运用不当，同一产品价格前高后低，导致老客户满意度降低，影响楼盘销售。部分房地产企业推盘策略运用失当，销售初期将适销产品全部或大部分销售完毕，推盘节奏失衡，没有实现项目利润最大化。部分房地产企业的销售推广策略脱离了项目及产品实际情况，导致销售费用的投入产出比降低，使销售费用的投入收效甚微。部分房地产企业销售渠道管理不当，没有结合项目与产品的实际情况选择策划公司及代理公司，使销售没有达到预期效果。对策建议：房地产企业应该在企业发展战略的指导下，根据项目投资决策所确定的经营指标，以市场调研、土地价值、项目价值等方面的客观分析为基础，对项目市场定位、客户定位、产品定位、项目开发计划、经营目标（成本、财务）等方面进行分析和论证，形成项目策划报告，由相关专家进行评审，按照权责最终由决策层审批后，向下指导设计、工程、营销、成本管理等工作，使各部门各环节步调一致，形成合力。

房地产企业应按照招投标制度的要求，结合项目实际情况严格甄选策划公司及销售代理公司，这两个合同的价款可能与工程、设计合同相比非常低，但合同的性质非常重要，属于企业重大业务与事项，需实行集体决策审批。销售部门应根据项目策划报告在策划公司与代理公司的协助下编制完善项目营销总案、年度营销推广总案并按照流程报公司管理层审批。上述合同及方案按不相容职务分离控制的原则，由营销部编制，主管营销负责人及项目负责人审核，最后由管理层集体决策审批，使各项业务符合企业发展战略的要求，防止短视行为，损害企业整体利益。二、房地产企业部门间信息沟通不及时准确，产生销售合同违约风险。部分房地产企业制定销售合同文本时，销售部门与运营部门、设计部门信息沟通不畅，导致合同中的交房时间与实际交付时间不符，交付的产品与销售合同中的承诺或附图不符，导致客户投诉赔款乃至引发诉讼。另外，部分房地产企业设计部门没有得到营销部门的市场反馈，或对反馈的信息理解有误，导致设计的产品与市场需求脱节。对策建议：销售部门作为销售风险管理的主导部门和责任部门，应根据已审批流程规定，严格把控各种形式（宣传推广、现场展示、销售口述、合同文本等）的销售承诺，符合产品交付条件及法律法规要求；对销售环节及交付前后可能存在的法律风险、客户投诉隐患问题进行审核检查，预防并消除潜在风险。销售用图、交楼标准、社区规划模型需由设计部最终审核确认。销售部部应与设计部、项目管理部会稿，拟定《项目购买风险提示》，在销售现场公示，或在签订合同时请客户签署，与合同存档；应

房地产项目的常见风险及风险管理

房地产项目的常见风险及风险管理 Document number：PBGCG-0857-BTDO-0089-PTT1998

房地产项目的常见风险及风险管理房地产开发项目的房地产风险管理分析风险是在特定的客观条件下，在特定的期间内，那些可能发生的结果之间的差异程度，实际上就是实际结果与计划结果的变动程度，这种变化程度越大，所谓的风险就越大。房地产开发项目的风险，实际上是开发商实施开发过程中固有的风险，在现在的经济大环境中，房地产风险管理主要表现在以下几个方面： 1、项目的定位风险房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。可以说，项目的市场定位确定以后，基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，就决定了项目的销售前景，一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，是后期无法或者是非常困难弥补的风险，也是项目开发过程中，最大的风险，属项目建设的决策性失误风险，按照风险影响范围划分属于总体风险（决策风险），从某种程度上讲，其结果也是不可管理风险。 2、项目的投资支持能力风险《项目可行性研究报告》出台前后，由于对市场定位的认识模糊或者自相矛盾；或者是没有真正做到“量体裁衣”、“量力而行”；或者是对企业资金筹措（自有资金）和融资能力过高地估计，或者项目成本分析存在着严重的失误；或者没有吃透国家和地方政府的行业政策，对大的

房地产风险管理经济环境把握的不准；或者是成本过程控制严重失控（突发性事件）、意外因素过多等等原因，导致的项目资金支付能力达不到计划要求，给项目建设造成的风险（可控制风险和决策风险）。 3、项目的质量风险包括：在项目决策阶段由于经济技术分析失误，出现品质与价格矛盾导致的质量问题；在设计阶段，向设计提出违反设计规范、标准，特别是强制性标准的要求，又通过“关系”关照通过造成的“投机性”质量问题；施工阶段，从业人员对设计知识认识有重大错误，擅自改变设计造成的质量风险；施工管理过程中，不重视关键部位和关键过程的跟踪检查处理，对一些容易出现影响结构安全，特别是一些虽不影响结构安全，但对正常使用功能有严重影响的问题，处理不及时，没有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者给售出交房后造成的质量“隐患”（实际上就是“质量通病”造成的纠纷）；交房实物与销售承诺、广告宣传承诺不相符造成的“实物质量”问题等，因“质量”问题造成的纠纷冲突形成的风险（可控制风险）。 4、项目的合约履行能力风险在房地产风险管理项目运作和建设过程中，涉及土地转让、融资、设计、监理、工程地质勘察、设计与勘察设计成果审核、招标代理、施工、材料设备供应、质量检测、销售委托、购房等合同或协议签约、履约过程，由于项目的一次性（不可重复性）特点，建设周期又比较长，涉及的方方面面又比较多，如果在关键的过程出现控制失误，那将给项目造成相当大的麻烦。比如，在目前土地供应体制和贷款政策条件下，寻找土地、找寻资金是企业试图突出“瓶颈”制约的普遍方法，有时候在“饥不择食”的景况下，可能会因“省略过程”不慎跌入“陷阱”。

房地产项目销售过程中20个常见问题及回复

1.房屋内过道的浪费问题？过道为各个主要共有区域特别是卧房之间、客厅与厨卫之间的缓冲地带，以达到房型舒适自然的效果，您可以想象一下，如果没有这条过道的话，这个房型将会是很不方便的，看起来也不会太自然。再说您买的是三房的，还会在乎这几个平米吗？毕竟买三房就是应该用来享受的。 2.卧房都朝南的户型比较好？房型内还有一个主要功能区是客厅（起居室），日常生活中人们待在客厅活动的时间是比较多的，无论是看电视，聚会，接待亲朋好友，都会使用到客厅，那么让这样一个主要的活动区域处于朝南方向会更好，有利于整套房屋内的采光，使房子看起来更明亮，这是现代居住理念的潮流。 3.客厅朝南比较好，卧房可朝北？还是两间房朝南比较好，因为毕竟空调的控温和采暖还是不如自然阳光的效果好，而且采光情况好的话，可以节约用电，卧房内的通风效果也好，两间房都朝南的话势必紧挨在一起，这样也有利于方便照顾小孩和老人。 4.为何小高层比多层好？ a、小高层的造价是比较高的，而且结构也比多层结实耐用，使用周期更长。 b、高层的建筑能够更体现档次，利于物业管理。