土地估价师实践总结

专业实践总结报告

周**** 湖南众联评估有限公司 425000 摘要：估价师是一个较为新兴的行业，是一个对理论和实践要求较高的行业。在掌握了

扎实的理论知识的同时，也要求估价师拥有一定的实践经验，本报告从实践角度出发，简单

阐述了土地评估的具体工作事务、工作流程、估价方法的现实应用、估价行业存在的风险等

问题。

关键词：估价依据估价方法估价风险

正文：

“知之愈明，则行之愈笃；行之愈笃，则知之益明。”这句名言出自朱熹《朱子语类》，

大意是理解得越清楚，实践就越扎实；实践越扎实，认识就会更加清晰。土地评估行业也是

一个对理论和实践要求较高的行业，要想成为一名出色的土地估价师，最重要的是要积累估

价案例经验，这一经验需要在工作过程中进行积累，而不仅仅是通过估价师考试的那些实例

题目。同时还需要对国家出台的土地相关法律法规比较了解，政治嗅觉比较敏锐，还有经济

金融的相关知识的经验。

总之，估价师是一个较为新兴的行业，无论房屋估价还是土地估价，前人的经验都不太

充分或可参考性并不大，需要自己在前行中摸索。在通过全国土地估价师考试之后的专业实

践过程中，我学到了许多考试中无法深刻体会到的知识和经验，下面现就专业实践过程中的

主要工作、感受和认识分三部分做简要总结陈述。

第一部分专业实践的单位基本情况

湖南众联评估有限公司是成立于2001年，注册资金100万元，现有国家注册土地估价师

11人，为省注一级资质，是湖南省具备全省范围内从业能力的13家土地评估机构之一。

公司经营范围：土地评估、土地经营中介服务、土地有关法律、法规知识咨询服务等。

第二部分专业实践期间完成的主要工作及流程

一、主要工作：

（1）土地一级市场出让地价评估工作。涉及土地招拍挂过程中出让底价的确定工作，主

要由土地行政主管部门委托评估。

（2）土地抵押贷款评估。涉及取得土地后进行融资需要进行的抵押贷款评估，以估价值

确定贷款金额，主要由当事人或银行委托。

（3）土地二、三级市场产权过户评估工作。涉及土地产权过户缴纳契税的工作，主要由

交易者委托。

（4）市县城区基准地价更新工作。涉及各市县中存在基准地价成果使用超过3-4年的更

新工作，一般由土地行政主管部门委托。

二、工作流程：

工作流程分为前期工作、实地查勘、市场调查、报告撰写、报告审核、出具报告、提交

收费、沉淀存档八个阶段。

第三部分专业实践的感受及认识

一、对土地评估行业的了解

1、土地评估行业产生的时代背景：

随着土地使用制度改革的不断深化,土地评估行业得到了快速发展,已成为我国经济社会

发展中不可或缺的重要中介行业,在积极配合土地使用制度改革、推进土地市场建设、促进土

地资源的集约合理利用等方面发挥了重要作用。

2、土地评估行业的法律基础：

（1）由中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议于2007年

8月30日通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》中的第三十四条规定“国家实行房地

产价格评估制度”，房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。

（2）1992年4月27日国家物价局、建设部发出《关于解决在房地产交易中国有土地收益流失问题的通知》。

（3）1995年3月23日建设部、中国人民银行联合发出《关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知》（建房[1995]152号）。

（4）《国有资产评估管理办法》 1991年11月16日中华人民共和国国务院令第9l号发布

3、评估行业的现状

（1）属于朝阳产业，具有一定的发展空间。

（2）业务来源上存在竞争，部分地区存在几个评估公司，各评估公司在业务来源上竞争非常激烈。

二、对估价方法的实践认识

理论考试，会给出评估人员相应的数据，要求利用公式来计算地价，但实际工作中，所有的数据都要自己的收集，下面就专业实践过程中估价方法运用所涉及到的相关工作做简要总结：

（1）基准地价系数修正法。其计算基本公式为：基准地价系数修正法评估的宗地地价（基准地价设定开发程度下的宗地地价）＝[基准地价×（1±∑k）×k1×ｋ2×ｋ3±开发程度修正幅度]×k4（其中式中： k1──期日修正系数 k2──容积率修正系数 k3──其它因素修正系数 k4──土地使用年期修正系数∑k──影响地价区域因素及个别因素修正系数之和）。该估价方法主要适合在城市规划范围内的商业、住宅、工业、综合土地的评估。在实践过程中，首先要收集当地最新的基准地价成果，包括基准地价图表及修正体系，一般地区的基准地价技术报告中涵盖了这些内容。其次在实地踏勘过程中，一定要仔细填写现场调查表，主要包括区域和个别因素的调查、区域地价水平的调查，这个在实践过程中显得特别重要。本方法存在的不确定因素主要有：期日修正系数中涉及的地价指数和还原利率的确定。

（2）假设开发法。其计算基本公式为：总地价=售楼总价-开发总费用-专业费-不可预见费-利息-利润-税费。该估价方法主要适用于待开发建设土地、有明确规划依据的土地及建成区房地产市场较繁荣的区段土地。该估价方法首先要求

用市场比较法求取宗地预计开发完成后或现行状态的价格水平，主要涉及在现实调查中，对宗地所在区域的房地产市场价格的调查和分析，其次开发费用的确定，也要求评估人员对区域相关工程承包价有很熟悉的了解和把握。相关费用的项目和标准，需要评估人员到规划、房产、土地、财政、税务等部门收集相关的法律法规和收费标准，以次作为评估取值的依据。

（3）成本逼近法。其计算基本公式为：土地价格＝（土地取得费＋相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益）×修正系数。该方法主要适合乡镇、郊区等市场不活跃区域的土地估价，要求宗地所在周边区域有征地拆迁案例，有明确的征地补偿文件。该方法在运用过程中，首先要取得当地征地拆迁补偿文件，因为土地取得费主要依据当地征地拆迁补偿文件相关条款规定，土地开发费用需要调查才能确定（部分参照城区基准地价技术报告中涉及的土地开发程度修正中涉及的土地开发费用）。

（4）市场比较法。该方法主要适合于房地产市场较发达的区域，周边有很多可以参照的市场案例。该方法运用过程中的难点在于收集市场比较案例，但大多数时候，要求收集有文字依据的市场案例存在一定的难度，有时候比较案例的确定只是依据市场调查，缺乏一定的文字依据。

（5）收益还原法。该方法由于其特殊性，日常用的较少，因为如果用企业收入来还原，

要求提供财务报表，由于委托方考虑自身原因，一般不会提供经过审计后的财务报表。如果用租金来进行计算，租金水平虽然可以调查得到，但在实践过程中发现，一般用收益还原法来测算的地价和市场价值存在很大的差异，这也许是还原利率的确定上存在一些问题所导致的结果。

由于各种方法都存在一定的局限性和不足，这就要求评估人员在现实估价工作中要多调查多分析，做到心中有价，那样在估价过程中才能更好地处理好理论计算与实际地价之间的差异问题。

三、对土地评估风险的实践认识

原来认为评估行业是个低风险行业，所谓估价，有些偏差总是难免的，但经过专业实践过程中，发现评估行业其实存在着很多风险，下面就个人理解风险主要体现在：（1）政治干预带来的风险。虽然说目前多数评估机构都要求脱钩改制，遵从“公平、公正、公开”原则进行执业，但实际上政治干预广泛存在，比如领导“打招呼”、“开条子”甚至下红头文件要求刻意压低地价。土地评估机构作为中介机构，在业务上和相关单位来往密切，政府等相关部门的政治干预对于评估机构而言压力巨大，在我看来，这是评估行业面临的最大风险。

（2）有关法律法规依据不足带来的风险。在评估日常业务中，有时候会碰到特别敏感的估价业务，比如在涉案评估和处理纠纷过程中，评估的每一个参数的取值都要求有法律依据。就目前我国的小城市评估市场而言，这种条件尚不完全成熟，比如基准地价系数修正法中的地价指数及还原利率的确定、假设开发法中楼盘的售价、成本法中的土地开发费用等都很难找到相关明确量化的可以引用的数据，由此带来相应的业务风险。

（3）估价从业人员职业素质带来的风险。目前估价机构普遍存在估价师挂靠、另低薪聘请如一些应届毕业生等理论和实践经验都不很丰富的估价员来处理日常事务，由此带来的风险主要体现在：现场踏勘较粗糙、估价报告存在文字错误、计算过程存在逻辑错误、相关取值很大主观性等。

（4）高额业务收入诱惑带来的风险。俗话说“有钱能使鬼推磨”，估价机构作为一个企业，盈利是其主要目的，有时候在委托方高额评估费的诱惑下，比如在做抵押贷款评估过程中，易造成虚高地价，给企业运行带来隐患。

综上所述，在专业实践过程中，对不同估价目的的评估流程、估价方法的现实应用以及评估行业存在的行业风险有了较深刻的认识和理解，而这些认识和感受是书本上没有的，只有在实践过程中不断积累和加深的。作为取得了估价师资格证书的估价人员，就是要在现实生活中不断积累各种经验，把实践和理论很好地结合在一起，只有这样，才能称得上是一名真正意义上合格的土地估价师。

参考文献：《房地产估价典型案例分析》吴翔华梁国庆编江苏科学技术出版社2005年1月出版

附录：

作者联系方式：

土地估价师实践日志一

本人从2011年开始在******土地评估有限公司从事土地评估工作，通过努力学习理论知识，在2013年通过了土地估价师的考试，取得土地估价师资格。并于2014年6月开始进入实践期，在****土地评估有限公司开始为期两年的实践学习。

之前的理论学习，让我对土地评估的基本概念、计算方法等方面都有了一定的了解，实践开始后，在**老师和**老师的指导下，我开始系统地学习整个评估流程，并积极开展评估工作。刚开始在工作中主要是协助老师做好相关工作，从客户接待、现场勘察、资料收集、评估报告的撰写、评估报告的装订等，均积极参与学习，并初步掌握评估的基本流程与注意

事项，对报告中涉及到的评估原则和方法的应用、各项法律法规等都有了更深刻的理解并能加以运用。

公司主要擅长抵押贷款类土地评估项目，我参与较多的也是此类评估项目，下面就本人参与的土地估价案例作具体分析：

一、估价项目名称

******有限公司所属位于***沿江镇石牛村国有出让土地使用权抵押价值评估

二、估价目的

委托方因抵押贷款的需要，拟以委估宗地国有土地使用权设定抵押权，特委托**土地评估有限公司对涉及的国有土地使用权进行评估，本次评估结果仅为确定抵押贷款额度提供价格参考依据。

三、估价基准日

二o一四年七月十八日

四、估价日期

二o一四年七月十八日至二o一四年七月二十四日

五、估价过程中参与事项

1、客户接待及资料整理，与客户沟通估价所需的资料，如国有土地使用证、

企业营业执照等，并与客户交流初步了解土地的相关取得及开发过程情况，对土地有了初步的了解。

2、现场勘察，与老师一起前往现场勘察，学习勘察时需要了解的各项事宜，如土地开发情况、四至、道路通达情况、地块形状、土地自然条件、土地环境质量、土地基础设施条件、土地使用状况等等，并做好书面记录，拍照做好影像记录。本次委估对象的具体情况如下： 1）土地登记状况

待估宗地的土地使用者、位置、用途、国有土地使用证编号、面积、土地级别、权属性质、登记日期、图号、宗地号等详见表2-1。

东：道路

南：***嘉峰电机厂

西：山

北：空地

2）土地权利状况

根据委托方提供的《国有土地使用证》及相关资料，待估宗地的权利状况详见表2-2。 3）土地现状利用状况

根据委托方提供的待估宗地《国有土地使用证》[**]及估价人员现场查勘，至估价基准日待估宗地为已完成填土开发，实际开发程度为红线外“五通”（通路、通电、通讯、供水、排水），红线内“一平”（场地平整）。

4）土地规划利用状况

根据委托方提供的待估宗地《国有土地使用证》[**]及估价人员现场查勘，待估宗地位于***沿江镇石牛村，其主要规划利用指标如下：

土地使用权面积：2615.06㎡；

主体建筑物性质：工业；

附属建筑物性质：生产厂房、办公、仓库；

建筑容积率：1.1-1.2；

建筑密度：不低于45%；

3、调查影响地价的各项因素

1）一般因素

2）区域因素

3)个别因素，宗地位置、宗地形状、宗地用途、剩余使用年限等。

4、估价原则的选择

土地估价遵循公开、公正、公平的估价总则，坚持独立、客观、合法的估价准则。土地估价原则一般有替代原则、最有效使用原则、变动原则、供需原则、均衡原则、收益递增递减原则、贡献原则、适合原则、竞争原则、预测原则等。根据估价对象类型、估价目的，本次估价遵循如下估价原则：

1）合法原则

合法原则是指土地使用权价格评估必须以估价对象的合法利用为前提。进行土地使用权价格评估时，必须确保估价对象来源合法、利用合法。同时，土地估价还要遵循相关法律法规的规定。

2）估价基准日原则

估价对象的土地估价结果是在估价基准日的客观合理价格。由于地产市场具有动态变化的特性，对于同一估价对象，随着时间的变化，地价亦可能发生升降。某一宗地的地价水平总是与某一基准日（时点）相对应的，所以，我们应根据项目的特点及委托估价方的具体情况，合理确定一个估价基准日。

3）替代原则

地价遵循替代原则规律，其宗地的土地价格，受其相同使用的宗地，即同类型具有替代可能的宗地价格所牵制。有相同使用价值、有替代可能的宗地之间会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。

4）需求与供给原则

在完全的市场竞争中，一般商品的价格取决于供求的均衡点，需求大于供给，价格就会提高，反之，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然条件，因此土地市场形成了自己的供求规律，主要表现在土地的价格容易形成垄断，所以地价形成于不完全竞争的市场。在评估中我们充分考虑了土地市场的供求状况对地价的影响。

5）变动原则

一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形。它是各种地价形成因素相互作用的结果。而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。估价人员只有在把握了土地价格影响因素及土地价格的变动规律基础上，才能准确地评估出相应土地价格。

6）协调原则

土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境相协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。

7）最有效使用原则

由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一

目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。

8）报酬递增递减原则

由土地报酬递增递减规律可知，土地的经济产出随其投入要素的变动而变动。在假定其他投入要素不变的情况下，随着某种要素（如投入）投入量的增加，将导致土地的总产出量、平均产出量和边际产出量呈现先递增后递减的态势。这就是估价应遵循的报酬递增递减原则。

9）多种方法相结合的原则

根据《城镇土地估价规程》的相关要求，目前土地评估的主要方法有市场比较法、收益

还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法。同于不适宜的估价方法可能使评估结

果产生较大偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型

及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准

确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定合理的价格。

5、估价方法的选择

根据《城镇土地估价规程》，通行的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（假

设开发法）、成本逼近法、基准地价系数修正法和路线价估价法等，估价方法的选择应按照地

价评估技术规则，根据当地地产市场发育状况，并结合该项目的具体特点（用地性质）以及

估价目的等，选择适当的估价方法。

有条件选用市场比较法的，应以市场比较法为主要的估价方法；根据委托方提供的相关

资料及估价人员现场查勘，至估价基准日，待估宗地的登记用途为工业用地，规划用途为工

业用地，本次评估设定待估宗地的用途为工业用地，依据***房地产发展状况及估价人员所掌

握的相关资料，在委估宗地所在的同一区域内缺少与其类似的房地产交易实例等市场资料，

因此不宜采用市场比较法；篇三：土地估价师实践小结1 实践小结

一、基本情况

1、实践项目名称：射阳县国土资源局对射阳经济开发区二纵西侧、创业路北侧2-2号地

块建设国有土地使用权公开挂牌出让宗地地价评估（江苏省射阳县）。

2、参加项目时间：二○一四年六月十六日至二○一四年六月十八日

二、实践活动内容简述：

射阳县国土资源局按照开发区土地利用总体规划和总体建设规划，将射阳经济开发区二

纵西侧、创业路北侧2-2号地块存量国有土地使用权作为存量土地，委托盐城市瑞地土地房

地产评估有限公司进行估价，评估在基准日二○一四年六月十八日，在现状利用条件下，评

估宗地在设定开发程度为宗地红线外达到通路、通上水、通电、通讯“四通”和宗地红线内

达到场地平整即“一平”的开发水平，设定土地用途为工业用地，土地使用权评估设定使用

年期为工业用地出让设定使用年期为50年的国有土地使用权现值，为射阳县国土资源局向社

会公开出让国有土地使用权，显化国有土地资产量，征收所有权权益，提供客观、公正的土

地价格参考依据。

三、在实践中参与的工作内容：

本人在该项目中，主要参与了接待客户、咨询、资料整理、现场踏勘等工作：

1、客户接待及资料整理，与客户沟通估价所需的资料，如国有土地使用证、企业营业执

照等，并与客户交流初步了解土地的相关取得及开发过程情况，对土地有了初步的了解。

2、现场勘察，与老师一起前往现场勘察，学习勘察时需要了解的各项事宜，如土地开发

情况、四至、道路通达情况、地块形状、土地自然条件、土地环境质量、土地基础设施条件、

土地使用状况等等，并做好书面记录，拍照做好影像记录。

四、评估报告完成后与老师进行交流

初步完成评估报告后，与老师一起就报告撰写过程中及整个估价过程中出现的问题及时

进行交流，工作态度与工作热情较好，需要一直继续保持下去，在工作中处理客户关系等也

较得体，但在报告撰写过程中对各项专业知识的运用还需进一步加强与提高。

五、感悟与体会

1、刚进入实践期，对土地估价工作的各项流程都还在熟悉与学习中，虽然已通过考试，

对理论知识有了一定的掌握，但在实际运用过程中还是觉得有些困难，需要在以后的实践过

程中不断加强这方面的学习，真正做到理论与实践相结合。

2、在估价过程中可能会遇到很多困难，只要找对了方法就能将

困难一一化解，例如在本次估价过程中，我充当评估助理的工作，主要收集相关资料，

由于刚进入实践期，收集工作无从下手，不知道应该收集哪些资料以及从何处收集到有用的

资料，在胡老师的指导下，有了方向和方法，最终完成了资料收集和整理的工作。

3、土地估价过程中，估价师的经验和执业操守也同样重要，作为一名好的估价师，要时

刻保持良好的工作作风与执业道德，客观、合理、公平、公正，才能做好估价工作。

2014年6月26日篇四：土地估价个人专业实践总结

土地估价个人专业实践总结

***评估有限责任公司 *** 不经实践，难得真知。从事土地估价工作不知不觉也有几年时间了，从最初肤浅的认为

土地估价就是简单的价格测算，到发现土地估价是一门专业技术很强、对从业者要求很高的

职业，不仅需具有扎实的估价理论知识，还需对经济、金融、税收、建筑等相关知识有较高

的认识，更需要从业人员有着敏锐的市场观察能力和良好的职业道德。总之，一个估价项目

结果的得出是估价人员对技术、市场、客户科学化处理的结晶。

我2006年开始参加土地估价师考试，2010年取得土地估价师资格证，在实践期间，还

先后通过了土地登记代理人、土地招拍挂主持人等资格考试。在专业实践的过程中，积极参

与土地评估业务，遇到疑难问题虚心向指导人学习，已经能够独立完成委托方所委托宗地的

评估和报告的撰写。下面，我将实践过程中的工作情况、以及对土地估价的理解和认识作如

下总结。

第一部分专业实践单位基本情况

***有限责任公司成立于2001年，是***土地评估服务功能较为齐全的一家评估公司，现

有资深执业土地估价师**人。业务范围主要有土地使用权出让、转让、抵押评估，土地招标、

拍卖、挂牌出让底价评估、企业

重组改制、作价入股、兼并、合并、破产清算、清产核资、司法仲裁等经济活动涉及的

土地评估。

第二部分专业实践期间完成的主要工作及流程

一、主要工作：

我所在的公司在当地土地估价市场上处于领导地位，业务量较大。由于人手少，许多土

地估价项目，都需要公司人员共同配合才能完成，这也使我有更多的机会接触到各种类型的

评估实践。期间，我全程参与了中国邮政集团公司邮储银行改制作价出资、速递物流重组改

制授权经营 (**省**市**县)国有建设用地使用权价格评估，政府储备地块出让底价评估，开

发区工业用地出让价格评估，联创食品工业用地抵押评估等十几个项目，熟悉了土地估价工

作的整个流程。

二、工作流程

第一步、获得相关业务信息后，及时与委托方进行沟通，明确估价基本事项（估价目的、

估价对象范围、估价基准日、估价作业期间等）后签订土地估价委托书，拟订作业计划。

第二步、收集估价所需的相关资料，现场查勘估价对象相关情况，如坐落、四至、地势、

地形、利用现状、容积率、城市基础设施完善程度、社会公用设施齐全程度和保证率等。

第三步、对收集的原始数据，结合待估宗地实际情况，进行分析、解

剖，去伪存真。

第四步、针对估价目的，结合待估宗地的具体情况，根据收集和遴选出的资料，选取合

适的估价方法，测算待估宗地的价格。

第五步、在对估价资料、对象、目的、方法、估价原则以及各试算价格的客观分析，结

合自己的实践经验和专业技能，对各试算价格进行调整后撰写土地估价报告书，并对整个估价工作进行总结整理。

第六步、土地估价报告经“三审”合格后，交付给委托人和土地管理部门备案。

第三部分专业实践的感受及认识

一、对评估价值的理解与认识

评估价值又称为评估价格，是评估人员对土地使用权的客观价格进行估算和判定的结果。根据评估目的不同，评估价格可分为多种类型：1、政府进行基准地价评估和标定地价评估；

2、土地使用权出让价格评估；

3、征地拆迁中的土地使用权价格评估；

4、土地使用权转让、出租、抵押价格评估；

5、土地使用权作价入股价值评估；

6、上市及非上市股份有限公司或有限责任公司涉及的土地评估；

7、企业兼并、合并、破产清算、清产核资涉及的土地评估；

8、司法仲裁中涉及的土地评估；9、征收土地税费中涉及的土地评估；10、其他依照法律、法规需要进行的土地评估。

在评估过程中，土地估价师依据所掌握的估价对象相关资料，依靠自

身的知识和经验进行专业判断，土地估价师的知识、经验、职业操守等情况的不同，同一宗土地评估出来的结果可能偏差较大。因此在实践中我认识到，一是要理论与实践相结合，评估出客观合理的价格，不是简单掌握书中的理论知识就可以了，专业知识与经验要在日常工作实践中才能得到，没有实践能力而评估出的价格是经不起市场检验的；二是要勇于创新，在估价作业过程中不因循守旧，遇到实际情况与相关规定矛盾、或超出规程规定情况时，要有理、有力、有序、客观合理予以解决；三是要实事求是，不能因客户的需要而将评估价格刻意评高或评低，偏离了正常的市场价格。

二、对评估方法的理解与认识

在现今采用的土地估价方法中，市场比较法、收益还原法、成本逼近法、假设开发法和基准地价系数修正法作为五大基础和核心方法，对这几种方法的了然于心就大概了解了土地估价的脉络。

（一）市场比较法

市场比较法是通过替代原则，通过选取在一定时间和区域内具有可比性的交易进行一般因素和个别因素的修正得到估价结果的方法。它的结果完全来自市场因此也最能反映市场，有说服力。但该方法的难处在于可比案例的选取和修正因素及其幅度的确定。在实践工作中，一般是根据公司已经建立的交易案例和修正因素表直接进行套取得出结果，虽然这是公司的经验成果，但有些已经脱离市场行情，因此不得不进行修正。我认为市场比较法的精髓就是选择的案例要具有可比性，系数修正要具备准确性，

评估中善于抓住不同物业的主要特征和重要因素，这是决定评估结果的价格基础。

（二）收益还原法

收益还原法是通过将未来每年形成的收益按照一定的折现率进行折现到折现点后总和的一种方法。它仅适用于能形成收益的不动产，或者是通过市场比较法得出这宗土地用于出租所能形成的收益。在应用收益还原法的过程中需要明确一下几个问题：一是在确定收益时，采用的是客观纯收益。二是利息不应作为费用扣除；三是折旧不应作为总费用扣除。四是土地收益年限的确定根据土地的可使用年限或设定使用年限及建筑物可使用年限的不同来综合考虑。五是总费用中应考虑的税费项目。六是对于出租性土地，当土地取得方式为划拨时，“土地收益”部分应作为总费用扣除。七是资本化率的确定要科学。我想在应用收益还原法的过程中注意这几个问题的计算才能更准确的得出一个评估结果。

（三）成本逼近法

成本逼近法是各项费用的总和，它较适用于工业用地的评估和一些公共设施用地的评估。实际上对投入土地各项成本的反应，重在过去的投入。成本逼近法计算出价格后，还需通过

市场资料进行比较修正。

（四）假设开发法

假设开发法是遵循预期和最有效用原则，通过测算房地产总价格减去各项投入和利息、利润之后得到土地价格的一种方法。它适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，如待开发的土地、在建工程、可装修篇五：土地估价师实践考核个人专业实践总结专业实践总结

土地估价行业是一个对理论和实践均要求较高的行业，要成为一名合格的土地估价师，仅有理论知识仍不够，估价实践经验的积累是相当重要的，这一经验需要在工作过程中进行不断积累，在估价专业实践过程中，学到了许多书本上、考试中无法深刻体会到的知识和实操经验，下面就土地估价工作专业实践进行简要总结。

一、专业实践的基本概况

本人2002年底起在xxxxxxxxxx工作，xxxxxxxxxxx是当时xxx地区首家具有土地估价资质的会计师事务，自2004年起至今在xxxxxxxxxxxx从事土地估价和房地产估价等工作。 xxxxxxxxx注册资本为100万元，是具备在广东全省范围内执业的土地评估机构之一，也是一家具有房地产估价资质的综合性评估机构，在从业人员当中，有注册土地估价师7人、注册房地产估价师7人，估价师们长期在估价岗位上工作，不仅具有扎实的理论功底而且具有丰富的估价经验，在近几年的实践工作过程中，对本人土地估价理论知识和实践经验提高具有非常重要帮助。

二、专业实践期间从事主要工作

在所从事土地估价工作中有：涉及土地使用权人取得土地使用权后进行融资所需要进行的抵押贷款估价，主要由贷款申请人或金融机构委托；涉案资产（土地）拍卖底价评估，主要由市、区两级人民法院委托；涉及土地产权过户需缴纳税费的工作，主要由交易方委托；涉及土地招拍挂过程中出让底价的确定工作，主要由土地行政主管部门委托评估。

三、专业实践过程估价实务经验积累

土地估价是一项实操性强的专业技术工作。从事土地估价工作不但要掌握相关估价技术规范、估价程序、估价方法等到专业知识；而且需要熟知有关法律、法规。遵循职业道德，客观公正的做好地价评估。

1、接受估价业务委托

接受估价业务委托前需要注意的一些问题。在委托评估前，一些委托估价方往往会提出估价结果要达到某一具体金额等不合理的要求，尤其是抵押贷款估价，这是对估价机构执业道德和风险意识的考验，估价机构应拒绝委托方这些不合理的要求。但估价机构应与委托方充分沟通，说明拒绝这些不合理要求的原因从而避免估价工作完成后的发生不必要的争议。还有一些委托方会要求估价机构先提供委估宗地的“初步评估价值”，甚至是找了几个估价机构，谁提供的“初步评估价值”达到自已的意向，就委托谁评估。而一些土地估价机构为争夺业务而投客户所好，向对方随意提供使其满意的“初评值”。结果在正式提供估价报告时，因达不到当时应允的“初评值”而出现了纠纷。这些问题都是在接受估价委托前需要注意的，因此对于土地估价合同的订立也尤为重要。

2、现场勘察及估价报告的撰写

土地估价师考试时，命题人在题目中往往会给出估价人员相应的现场勘察结果和市场调查相关数据，要求利用有关方法来计算出结果。但实际工作中，所有的数据都要自己调查搜集，进而才能做好估价分析试算和报告的撰写。

（1）现场勘察关注事项

现场勘察即“看现场”，但却不仅仅是看那么简单，现场勘察有着对估价工作承上启下的作用，其是接受土地估价委托后进入的工作流程，也是报告撰写过程中的重要基础。

现场勘察可理解为对宗地自身现状及其旁边土地利用状况踏勘和该区域内

土地市场状况的调查两个部分。一部分是要了解委估宗地实体状况和权益状况，包括宗地座落位置、街道、街坊、地号、门牌号、面积、容积率、用途及土地利用效率等，对于已建有地上建筑物的，还需要注意查看其地上建筑物结构、建筑面积、内外部装修及使用情况等，例如外墙、楼层高度、天花板、地板、客厅、卧室、卫生间、门窗材质及完损、内部装饰材料及档次等；另一部分是对委估宗地所在地区的区域因素条件和个别因素条件勘查，亲临现场感受所在区域的环境景观、周围建筑物情况、道路通达程度、公交、市政配套、商服繁华程度、产业构成、人口状况、区域经济发展规模和经济收益水平等区域因素，以及了解宗地形状、临街条件、进深、地质、地形条件等个别因素。

此外“看现场”时需进行必要的记录和拍摄。须携带现场勘察表（如可设计《土地状况现场调查登记表》、《房屋状况现场调查登记表》）和数码相机等，在现场踏勘过程中按照制定好的土地、房屋状况现场调查表内容进行记录，并对宗地全景、地上建筑物、周围环境（包括相邻地块或相邻建筑物等）进行现场拍摄，必要是现场草绘委估宗地位置示意图。

（2）撰写出具土地估价报告

出具土地估价报告顺利完成土地估价业务是最终目的，在经过资料收集、实地勘察后，由收集调查阶段进入相关资料分析阶段，从而撰写土地估价报告书。土地估价报告撰写的重点和难点则在于估价方法的选择和运用上。

①对估价方法选择和运用

土地估价常用方法有市场比较法、基准地价系数修正法、剩余法、成本逼近法、收益还原法等。各种估价方法都存在一定的局限性和不足，这就要求估价人员有好的理论基础和实践经验。

①市场比较法

市场比较法的具体思路是在近期地产市场中选择与估价对象处于同一供需范围内，具有较强相关性、替代性的地产交易实例，根据估价对象和可比实例的状况，对时间因素、交易情况、区域因素及个别因素等影响地产市场价格的因素进行分析比较和修正，进而求取其估价值。该方法主要适合于房地产市场较发达的区域，周边有很多可以参照的市场案例。在运用过程中的难点在于可比交易实例的收集上，大多数时候，要求收集有详细数据和文字依据的市场案例存在一定的难度。

其基本计算公式如下：

地价=比准单价×土地面积

比准单价=可比实例成交单价×交易情况修正×交易日期修正×区域因素修正×个别因素修正

②基准地价系数修正法

基准地价是某一级别或均质地域内分用途的土地使用权平均价格，该级别或均质地域内该类用地的其他宗地价格在基准地价上下波动。基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价系数修正系数表等估价成果，按照替代原则，就估价对象区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价期日价格的方法。该估价方法主要适合该地区有较为完善的基准地价体系，处于城市规划范围内的商业、住宅、工业、综合用地的评估。在实践过程中，选用该估价方法首先要收集到当地最新的基准地价成果，包括基准地价级别图表及相应修正体系，一般地区的基准地价技术报告中涵盖了这些内容。其次在实地踏勘过程中，一定要仔细填写现场调查表，主要包括区域和个别因素的调查、区域地价水平的调查，这个在实践过程中显得特别重要。

采用基准地价系数修正法的重点和存在的难点主要有：期日修正系数中涉及的地价指数

和土地使用年期修正中土地还原利率的确定。

其基本公式为：

v = v1b×（1±∑ki）×kj 式中：

v──宗地地价

v1b──某一用途土地在某一土地级别上的基准地价

∑k──影响地价区域因素及个别因素修正系数之和

kj──期日修正、容积率、土地使用年期等其他修正系数

③剩余法

剩余法又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计

的正常开发成本及有关专业费用、利息、税费和利润等，以估价余额来估算待估宗地价格的

一种方法。该估价方法主要适用于待开发建设土地、有明确开发意图和规划依据的土地及建

成区房地产市场较繁荣的区段土地。采用该估价方法要求估价人员应具有较强的房地产估价、

工程造价等相关知识，因运用剩余法时首先要求采用市场比较法和收益法等房地产估价方法

来求取待估宗地预计开发完成后价值或现行状态的价格水平。主要涉及在现场调查中，对宗

地所在区域的房地产市场价格的调查和分析，其次开发费用的确定，也要求估价人员对区域

相关工程造价有很熟悉的了解和把握。相关费用的项目和标准，需要估价人员熟知规划、房

产、土地、财政、税务等部门相关法律法规和收费标准，以作为估价过程中取值的依据。