景观设计的要点与如何控制景观设计成本

景观设计的要点与如何控制景观设计成本
景观设计的要点与如何控制景观设计成本

景观设计五大要点

一、立意

根据功能需求、艺术要求、环境条件等因素综合考虑所产生出来的总的设计意图。立意既关系到设计目的,又是在设计过程中采用各种构图手法的根据。正所谓“意在笔先”。在设计过程中,整个设计方案的形成应该是有章可循的,找到其中包含的规律,有助于迅速寻找设计思路,完成设计任务。

二、布局

是设计方法和技巧的中心问题,有了好的立意和环境条件,但是如果布局凌乱、不合章法,同样是不可能成为好的作品的。布局内容十分广泛,从总体规划到布局建筑的处理都会涉及。

三、尺度与比例

尺度是指空间内各个组成部分与具有一定自然尺度的物体的比较,是设计时不可忽视的一个重要因素。功能、审美和环境特点是决定建筑尺度的依据,正确的尺度因该和功能、审美的要求相一致,并和环境相协调。但是,在景观设计中除了建筑物外,还有山石、花草树木、池塘、雕塑、桥梁等,它们并不是随便摆摆上去就可以的。因此在做任何设计的同时都要考虑到这些景色是否与主体建筑物想协调,是否喧宾夺主了,是否容易让人们轻易接受它们的存在感。只有尺度和比例正确了才能给人亲切舒适的感觉,才能使环境生动活泼起来,这样才能真正的达到设计的效果。

四、色彩与质感

色彩与质感的处理与空间的艺术感染力有密切的关系。无论建筑物还是山石、池水、花木等主要都是以其形、色动人。色彩和质感问题除了涉及主体建筑物的各种材质性质外,还包括山石、水、树、雕塑、亭子、桥等景物。色彩有冷暖、浓淡的差别,色的感情和联想及其象征的作用可予以人们以各种不同的感受。质感表现在景物外形的纹理和质地两方面。质感虽然不如色彩能给人多种感情上的联想、象征,但是质感可以加强某些情调上的气氛。

五、细节设计

对于细节的处理也是很重要的,在整体空间里光有山水、花草、雕塑等并不足够,因为在这个空间里人们要活动,所以需要把很多的小细节处理好,这样才是一个完整的设计。这些细节主要包括各种灯光、椅子、驳岸、花钵、花架、大门造型等等,甚至有的还包括垃圾桶、水龙头等等。因此,对于这些细节好养护都会作很好的设计。

控制景观设计与塑造成本6项心法

前言——伴随中国经济的高速发展,中国景观行业也走过了十几年的快速发展期。在当前经济形势下,整个行业普遍在对过去房地产开发不注重设计创新,只关注表象;不注重项目实质需求,不计成本的资源浪费等现象进行反思,开始探讨低成本下的景观设计思路。

一.设计思路决定性价比

1. 创意引导景观,好的创意不仅让人眼前一亮,而且能达到很高的艺术价值,同时还能做到成本的合理控制。现在国内非常流行新古典、ARTDECO等西方的景观风格,我们暂且不论这些风格带来的文化入侵,单谈成本投入这一块就得付出很高的预算才能保证品质,这使得景观行业落入尴尬的境地。

2. 解决好空间及功能布局是景观成败的关键,成本控制也是如此。在有限的成本控制内,首先应满足的是基本的功能需求及解决场地现有矛盾。在此基础上再根据成本进行相应的设计优化。

3. “园林巧于因借,精在体宜”,祖师爷计成早就告诉我们应该尊重场地现有资源条件及功能布局,顺势而为,减少对场地的过多调整,从而达到成本控制的目的。

4.控制好景观设计的软硬比例,在满足功能的前提下,尽量减少硬质和构筑的投入,同时做好植物设计的精细化设计(例如精确点位,合理的组团等等…….)。

二.材料选择及运用上的成本控制

1.景观材料不分贵贱,关键是设计师是否能够合理的设计及组合。如同一个不合格的厨师,再高档的食材也能让人无法下咽,一个巧妇确可以让普通的食材变成美味佳肴,景观设计也是如此。比如铺装设计,只要设计好铺装的铺设形式和颜色搭配,再廉价的设计材料也能达到很好的设计效果。例如下图陶瓷广场砖的案例。

2.一些改造类项目,可以保留现场的可利用资源,通过设计使其重新得到利用。既传承了场地历史痕迹,也做到了成本控制,有时还能达到意想不到的设计效果。

3.采用模数化设计。尽量不要设计过于复杂和过多的模数,减少施工难度。同时尽量减少不必要的切割,若有边角料材料,也应该合理的进行利用。

4. 材料选择上尽量选择当地的景观材料,不论是成本控制上还是景观文化特色上都能达到很好的效果。

5.随着景观行业和科技的不断发展,新的景观材料也层出不穷。许多新型材料相对传统材料拥有更好的性价比。设计行业从业者应该实时关注了解新型材料,并进行合理的利用。

三.高差处理

1.高差处理上尊重场地现有地形,不做过多的设计改动,减少土方工程。并可利用场地高差设置丰富的参与空间,达到场地的合理利用。

2.景观高差处理上要配合人的游览动线,结合平面布局形式,形成丰富的景观体验。同时结合植物种植,增加竖向的层次感。

四.植物设计成本控制

1.植物设计尊重场地空间布局,根据设计需求,做到点位精确。植物层次不宜过密,重点区域点缀大树,其他区域以小乔木及灌木为主。

2. 预留植物生长空间,学会等待。植物选择上,速生树种与慢生树种结合,苗木规格无需过大,营造合理群落关系。三到五年后自然会拥有不错的植物效果。

3. 配合场地空间布局,增加草坪空间的设置,同时选择合适的草种,配合精细化的植物设计,达到节约造价的目的。

4. 采用本地树种不仅能够减少运输成本,而且由于其对当地环境良好的适应能力,也能为后期维护节约开支。

五.生态设计

建立形成完整的生态群落,形成自给自足的生态链,可以很好地减少前期投入和后期维护的成本。

六.施工

1.尽量采用简便的施工工艺,减少因过于复杂的施工工艺带来的成本和时间上的浪费。

2.施工工艺创新,增加施工便利性。

3. 景观设计公司需保证图纸层面考虑施工细节到位、合理,同时让施工方充分理解设计意图,并严格按照图纸施工。

龙湖地产营销部动态成本控制流程

营销部动态成本控制流程 一、目的 ●节省营销部日常费用开支。 ●提升营销部资金使用费效比。 ●明确营销部各职能及各项目人员在各时间节点的资金预算。 ●确立资金申请、审批、使用、监督流程。 二、适用范围 ●适用岗位:营销部各职能及项目费用相关负责人; ●适用模块:营销费用的预算及申请流程;合同签订流程;物业及营销收支界面;营销行 政办公费用管理;营销设施建造、运营费用管控;营销推广费用管控等; 三、原则: ●各项目营销经理对本项目多费项负责; ●各职能中心负责人对多项目本费项负责; ●部门文员对部门费用预警体系负责; 四、营销费用模块权限表 各费项负责权限表如下:

政办公费用,物业费 项目策划 各项目策划 广告代理费用及项目推广费用交叉管理 五、措施流程 (一)营销费用预算 1、周预算:根据年度预算对每月可用费用进行匹配; ? 每周二上午10:30,召集各项目营销经理、各项目策划、营销设施、媒介及渠道 资源负责人进行上周费用回顾并对下周预算进行匹配调整; ? 动态成本控制模版如下: 北京龙湖营销部成本控制模型.xls ? 每周二项目管理例会之前营销经理连同例会周报一起提交本周动态成本控制表格; 2、季度预算预警: ? 每季度,各职能负责人有义务对单费项费用支出进行预警,并会同项目营销经理规 划下季度费用规划。 ? 营销各费项支持比例:参看集团公告 3、年度预算 附件: 梳理模版-以09年费用预算版本为例: 营销部项目费用梳 理年度预算模版.xls 流程 工作职责 重点 相关责任人 ▼预算发起 根据集团及公司预算节点对营销费用进行清理,并进行年度预算调整; 1、 由营销副总发起 2、 部门文员召集 营销费用预算启动会;进行分工安排 营销副总 部门文员 项目营销经理及指定预算专人 ▼已支付费用 清理 2个工作日 各项目营销经理及各项目指定专人通过成本系统导出营销费用数据; 各项目集中项目营销经理、策划经理、 在核实数据期间,应当注意以下几点: 1、 是否有已经支付然而系统中没 项目营销经理 项目策划经理 项目成本经理

景观设计成本优化与控制

景观设计成本优化与控制 概念、规划设计阶段成本控制重点: 1.充分考虑利用场地景观资源(天然景观及人造景观),提升产品品质。 a不同景观与建筑产品的合理搭配。 b不同分期、不同产品与景观位置、特性的均衡组合。 2.明确景观单位控制成本。 公司已有产品系列将每种产品的景观成本总结出来,然后根据最新的市场价格和项目的特殊情况调整后,提交最新单位景观成本供设计、营销考虑,同时提供给设计院作为设计控制参考,注意根据景观重要程度区别对待。 3.明确软硬景控制比例。 统计已有项目软硬景面积比例,提供给设计部及设计院作为设计控制参考。通常软景比硬景便宜,因此应该尽可能多的设置软景,少做硬景。 方案设计阶段成本控制重点: 1.下发目标成本控制指标,实行限额设计。 2.提供材料规格型号单价。 a提供常用软硬材料规格型号及估价。 b铺地材料尽量本地化,避免大面积使用花岗岩等贵重材料;植物选择本地常用,易成活,养管费用低的种类。 c根据不同位置合理确定石材厚度,主要部位石材选择。1)压顶50mm厚 2)非行车道地面20mm厚(荔枝面采用20mm厚) 3)行车道地面30mm厚 4)立面20mm厚; 5)踏面20mm厚。 3.软景观中,苗木比例适当:重点效果部分使用大规格苗木,一般区域和庭院使用小规格苗木。 4.选择合适的材料尺寸,控制各类材料损耗。 5.材料档次的选择主要以满足功能性需求为主,并综合考虑后期维护成本。 6.控制木作的使用面积,尽量少用水景(主要是后期维护管理成本太高)。 7.绿化灌木种类尽量少一些,灌木造价比草皮贵很多,优化时注意尽量减少灌木面积,灌木主要利用在住宅或者水景周边起到一些防护作用,其余的地方尽量种草皮,并配以不同乔木搭配以达到节约成本保证效果的目的。 扩初(初步)设计阶段成本控制重点:

园林绿化成本控制知识讲解

产品定位决定了景观形象,更直接地说是房屋售价决定了景观成本。根据笔者的经验,一个10万方的楼盘景观面积约3万方,20万方的楼盘的景观面积约7万方。景观面积占楼盘可售面积的30%左右,长三角地区大城市的楼盘普遍已达万元,而景观造价根据不同的品质,基本在300-700元间浮动,核算到楼面售价中,景观成本占0.9%-2.1%。根据苏州万科金域蓝湾样板区实践来看,每平米投入700元已经达到流水淙淙、绿树成荫的效果,环境非常宜人。而在一些县级市或经济状况不是很优越的大城市,房价达5千左右,景观投入300元,重点景观区的品质也能得到保证。因此,在目前的市场行情下,景观成本占房屋售价2%能被市场接受,是个合理的价格标准,在此标准线下,增加景观投入将带来楼盘形象的极大提升,是质的改变。 对于精品楼盘和企业标杆楼盘,因为目标不在于市场,而在于树立本企业品牌形象,景观成本收益率让位于形象塑造,成本2%法则不再适用,应采用客户调研确定法。 设计阶段的成本控制 1、功能为主,减少无必要的硬地;非功能性的景点,酌情考虑是否保留; 2、在地势处理上,尽量保证在最短的距离内消除坡度,最大限度地留出景观观赏区,且坡度在进宅的部分逐渐放平,可以有效节约土方量,减低成本; 3、车行道与各种入口交汇处铺装天然石材。园路铺装使用树脂加工材料、混凝土压模、人造石材、砖等,部分可天然石材。石材厚度:人行道花岗岩20-25mm,大理石30-50mm;车行道30-40mm。 4、硬质景观占总体景观总量的20%;水景占总体景观的3%。 1)硬质景观采用普通石材,边缘做圆角处理。游泳池面层禁止采用玻璃马赛克;2)设计中大量利用现有的地形产生直线作为景观构成;曲线及弧线则选取合适的材料进行搭配和控制; 3)控制设计尺寸:所有尺寸必须符合300模数,石材规格易在5种以内(包括道路及广场尺寸也应控制模数,避免切割损耗提高成本) 4)花岗岩石材切割,切割下来的边角余料,集起来作为人行小径碎拼铺装;(避免材料浪费,节约成本) 5)石材中自然面、荔枝面比其他面状贵,要合理使用; 6)控制铺贴方式:尽量使用规整铺装,减少碎拼(规则铺装比碎拼的人工成本便宜一倍); 7)硬质景观中地面所采用的石材不宜超过3种,主要出入口及节点上的石材种类不宜超过5种。(铺装拼花过于复杂切割复杂需要异形加工、铺装人工费高、材料损耗率高) 8)材料的档次分类和替换

【厦门】龙湖地产景观设计成本管控培训及项目考察(月日)

【厦门】龙湖地产景观设计成本管控培训及工程考察(7月20 日) 【课程背景】 龙湖的景观是如何做到“五重”景观标准的?景观创新有哪些法则?如何在房地产设计阶段成本优化管控?如何在设计一开始就使成本控制的目标已完成50%左右?设计的管理流程应该如何设置和优化?本次课程由中房商 学院房地产培训网特邀司老师,司老师拥有设计院和地产公司数十年的实战经验,为您重点讲解房地产工程在设计阶段成本的管理思路和方法,分析设计成本控制在技术上所必须关注的各个关键点;敬请期待。 【课程收益】 工程前期规划定位与景观的关系 景观成本控制的标准化动作 设计阶段的成本控制标准化 不同建筑风格、建筑类别的景观规划创新落地标准 实地考察,对标杆楼盘的园林景观有更深体会 【考察特色】 1、全面见证厦门当地标杆房企的倾力之作! 2、从别墅到洋房、到高层,园林景观推陈出新! 3、从地下到地上、到屋顶,园林景观步步升级! 4、从选址到培土、到移栽,园林景观独领风骚! 【学员对象】 1、房地产开发公司董事长、总经理、设计总监、设计经理、景观负责人、技术总监、营销总监、策划总监等; 2、房地产投资(集团)公司营销总监、策划总监; 3、房地产顾问公司、房地产经纪公司总经理、副总经理、策划总监、销售总监; 4、咨询公司的管理层、建筑设计师、景观设计师、装饰设计师等主要技术骨干 【讲师介绍】 司老师:东北林业大学风景园林专业硕士、吉林林学院园林专业学士、龙湖景观战略合作伙伴,中房商学院高

级课程顾问。他常年从事景观设计与工程管理工作, 擅长将创造思维与现实空间完美结合, 主张从创意到实施的无缝对接。司洪顺先生深谙“设计既是现实的设计, 又是施工的灵魂”这一准则, 通过十几年的工作实践, 成功为众多知名工程提供从图纸到现实的全程服务, 确保工程理念成功向业主表达。 【课程大纲】 一、景观规划创新思路 一)景观创新的战略与形式 1.技术创新 2.产品创新 3.流程创新 4.服务创新 二)景观价值创新的手法 1.景观溢价 2.样板区景观的选址、流线设置、氛围营造 3.景观技术创新手法 3.1景观生态设计与修复 3.2铺装材料创新 3.3常见景观手法的创新 3.4水景利用 3.5植物造景 3.6灯光、交通设计 3.7大地景观 3.8新技术应用

园林景观设计成本的控制

园林景观设计成本的控制 景观设计越来越多的受到开发商的重视,越来越的企业也是希望通过加大对景观的投入来吸引和取悦客户,但是景观投入是一个无底洞,如何更好的控制景观成本是一个难点。 一味地追求景观效果必然导致成本失控,究其根本,成本失控的主要原因在于:景观标准化难,特别对于还未形成稳定的产品系列的地产企业,每个项目都是新产品,景观成本控制也就无从谈起;景观成本预判难,景观受地域差异影响很大,例如,南北地域景观的成本差异非常大,特别是苗木,有些苗木南北差异可能超过一倍。 影响景观成本的关键要素 地产企业的景观成本受很多因素影响,究其根本,是受两个核心因素影响: 一是企业的价值取向:不同企业的价值取向差异很大,例如,国内以产品品质著称的某地产企业在硬景投入方面不计成本,在石材方面全部都是真材实料,被业内称之为“苦肉计”。某地产企业为了最大限度的保证苗木全冠,可以不计运输成本,实行一车一树,甚至其采购人员可以极端到因运输被收费站的顶棚限制,而拆了顶棚过车,然后再帮收费站建好。当然也有地产企业更加务实,在施工工艺上进行创新,材质普通,但应用精准,颇受外国人士青睐。对于多数地产企业来说,在价值取向方面可以更加务实,不过分追求景观某部分的突出,而通过与产品定位有效的匹配,在满足了客户需求的基础上实现景观成本的有效控制。 二是目标客户定位:不同的目标客户群体,其对景观的需求也不一致,成功人士与首次置业的城市白领首要关注的景观点必然不同,这就需要我们把客户、产品、景观定位、景观配置和景观成本之间的逻辑关系梳理清楚。如图1所示,客户需求决定其产品定位,产品定位又决定了景观定位,近而就产生了景观配置,最终我们得出景观成本预判。在锁定目标客户和产品后,景观成本的关键策略一是对目标客户的景观关注重点加大投入;二是根据地区和产品的不同,在不影响景观品质的前提下,缩减非关注重点的投入。

设计阶段成本控制要点

▌一、前期规划 1.产品组合 实施原理:根据不同的产品组合,追求土地的价值最大化和项目的利润最大化。优化原则:根据项目获取前期前期策划、设计、项目、成本和战略的工作成果,综合确定规划设计中的最优产品组合。 2.成熟产品选用 实施原理:使用成熟产品不仅能够节约时间、提高效率,而且能够大幅度地减少后期的变更签证费用,从而降低产品建造成本。成熟产品的大量使用是未来的一个发展方向。 优化原则:在符合客户需求的前提下,尽量选用成熟产品。 3.建筑体形 实施原理:建筑外部体形的长宽比例、对称性以及复杂程度直接影响建筑物结构成本高低,同时建筑体形对节能产生较大影响。 优化原则:高层建筑单体应选择对称形式;地层建筑尽量形体简单;考虑抗震及成本要求。 4.土方工程 实施原理:外运及外购土方在项目实施过程中不仅耗费大量成本而且耗费极大精力,且为隐性成本,对客户并无直接价值体现,应尽可能减少土方外运及外购量。优化原则:尽可能按原有地势建造产品,例如在坡地上建造坡地建筑,在洼地中建造地下室,能有效减少动土量。 5.山地建筑 实施原理:山地建筑的处理较为复杂,因地制宜是最好的选择。 优化原则:(1)根据山体高差确定产品类型;(2)山地建筑赠送的地下室面积应根据地形设计而不完全按营销要求。 6.合理确定组团大小

实施原理:组团大小对成本的影响要点是:(1)每个组团一般需要1-2个出入口;(2)每个组团均有围墙;(3)每个组团均要考虑消防要求;(4)每个组团出入口均需配备专门安全管理与设施。 现实中的经验是:如果组团布置过小,则上述费用均大幅增加;如果组团布置过大,可能的物业服务能力跟不上。 优化原则:合理确定组团规模,避免组团规模过小;相对集中布置出入口。 7.路网应合理简洁 实施原理:道路(包括基层和面层)造价远高于同等面积软景造价,在满足规范与交通组织的前提下,减少不必要的道路面积代之以软景可以节约大量的道路开支。 优化原则:减少路网的不合理曲线和弯折,道路的设计应充分考虑客户的需求。 8.优化出入口布置 实施原理:每设置一个道路出入口就意味着需增加管理人员及相应设备费用,并且此类费用将长期发生,同时也会带来一定安全隐患问题。 优化原则:满足消防、交通流向疏导等前提下,应尽量减少出入口。既可节省出入口的建造成本,又可减少出入口长期的人员管理费用。 9.布置消防分区 实施原理:消防设计规范中有对消防分区的明确要求,各消防分区之间的消防设备有明确要求。一般而言应尽量最大限度的布置消防分区,并使其布置的消防分区的面积尽量为其整数倍。 优化原则:(1)在符合消防规范的前提下,最大限度布置消防分区;(2)布置防火分区应注意住宅、商用、地下车库(单体、复式)的区别。 10.控制地下室面积 实施原理:地下室造价高昂,对建造地下室的要求是:在满足人防要求的前提下能少建则少建。 优化原则:严格控制地下室面积。 ▌二、路网工程

绿城、中海园林景观工程的成本管控要点

绿城、中海:园林景观工程的成本管控要点 核心提示:绿城是豪宅产品的代名词,中海是成本管控的利润王,为什么这次 选取这两家企业的景观成本来探讨,是因为豪宅更需控成本,否则也不赚钱; 而成本管控高手中海的景观成本有哪些路数,更是需要我们去好好研究的。 景观工程,作为客户感知房地产项目的重要部分,让房地产企业费尽心思考量和打磨,但是,再需要投入的部分,也要考虑投入产出比。 一、景观工程成本的基本类别 景观工程成本,一般包括室外土方工程、园林环境工程费、园林土建工程、绿化工程、围 墙工程、景观水电、物业及交通设施、室外零星设施、配套设施费、游泳池、网球场、垃 圾站、物业管理用房、其他配套用房等。 其中,园林环境工程指的是室外景观、道路、绿化、景观小品及相关设施等工程。 园林土建工程包括硬质铺装、道路、挡土墙、景亭、雕塑、廊架、水景、坐凳及垃圾桶等。 绿化工程包括乔木、灌木、花坛、盆景、植被及草坪的种植及养护,由于绿化工程往往是 客户在看房时能直观感受到的敏感性成本,一般建议绿化投资额不低于园林环境工程费总 额的25%。 二、景观成本控制原则与重点 基于数据分析可提出以下关于景观成本控制的4大原则: 第一,应根据营销定位匹配楼盘档次,可参照同档次楼盘的景观投入水平。 第二,尽量选择优秀设计单位或著名设计师,不仅能够有效优化产品设计,而且能够提高 产品知名度,把握了景观细节,就把握了效果,成熟的景观设计成果能节约成本。 第三,选择相匹配的材料及有实力的施工单位,保证设计效果的实现,设计再好,没有好 的施工单位来实施,同样不能做出好的园林景观。

第四,为控制整体投资,应合理分配。根据地块分级,景观投资不宜采用统一标准,而应该在统一的投资水平上,根据土地分级采取景观投入分级的策略,在重点区域,如会所、高端户型、展示区、中央庭院景观应高于平均水平;相反,则可以适当低于平均水平,不均衡投入景观成本,从而控制整体投入。 基于上述大原则,可以基于以下重点来打造景观,从而在实现成本管控基础上,好钢用在刀刃上。 首先,根据整体规划土地分级策略在景观投资上相应的提高重点位置及销售卖场路线的景观投资水准。 其次,在考虑景观均好性的同时,适当提高商业街区、展示区、水所、入口、中心庭院景观档次,以提升高品质物业的标准。 再次,依据高品质物业景观设计越来越重视软景的趋势,楼盘整体投资应提高软景投资比例。 最后,在具有相对劣势如朝向不好、周边环境差的地块,周围应适当提高景观投资水平,提高劣势地块的景观标准即提高了整体楼盘的物业品质;对于城市形象展示面和临街区的地方,适当的提高投资比例是有必要的。 三、园林景观工程成本管控 上海绿城园林景观工程分为硬景和软景两个部分,硬景(含园林土建、水景、水电及附属设施)面积约为35000平方米;软景(苗木绿化)面积约为60000平方米。经估算造价为5467万元。总景观面积约为95000平方米,折合575元/㎡。 由测算分析表可知,造价比例相对较高的为:绿化费37%,道路建造费19%,特色铺装、小品、凉亭等其他构件11%,水景8%,室外照明水电6%,此五项合计占造价的81%。是成本控制中应重点关注部分。总体景观成本分析详见下表。

方案设计阶段成本控制要点

方案设计阶段成本控制要点 (2007-05-30 08:55:12) 方案设计阶段的主要工作是通过对概念设计成果的理解, 建筑形式、建筑规模以及根据项目定位对户型、面积定位进行深化。 方案设计过程中对设计单位理解与现实项目定位的意图,在户型比例,面积控制、单元 组合、路网规划等方面能力要求极高。同时,还应注意结合当地气候、地质条件,合理运 用规范与地方标准,对于一些过时但合法的规范应充分与前期开发部门沟通,研究当地习 惯做法,提出较为合理的解决方案,以期顺利通过相关部门的审批。开发商还应在该阶段 编制详细的《设计任务书》,为设计单位提供设计指引。 通常开发商在这个阶段最容易对项目定位与开发理念产生动摇,既要保证项目品质,又 要保证容积率,提高项目效益,如何取舍?我个人认为应根据不同的项目不同的开发理念 区别分析: 对于大盘、 分期开发的项目, 在前期创品牌、 提升品质、 塑造项目核心竞争力最为重要, 大盘的利润主要是在后期实现,如果不能在前期被市场认同,将对后期造成较大的压力。 对于短、平、快项目,如何创造效益最大化,提升表面卖点是关键,可以通过概念的炒 作,准确的户型定位、合理的价格,快速消化市场。 不论任何项目,通过细致的市场调研与项目竞争力分析,在开发前期阶段,发展商应对 项目有一个合理的利润预期。只有在确定了这个预期的情况下,心态、开发进度才不会因 市场的轻微变化而产生变化。避免在开发过程中左摇右摆,不停的变更定位与设计,从而 延误了项目的开发时机,失去市场。 方案设计阶段 “相关调研 ”与 “设计收资 ”工作非常重要, 为确保设计工作不至于出现反复, 或不能通过审批,而影响整个项目的开发进度,前期应针对设计内容,汇同设计单位对以 下内容进行充分的研究与确定: 1、地方规范,如: 建筑节能标准,(由于北方大多数城市执行的建筑节能标准的等级不同,对于寒冷、严 寒地区的节能标准又有不同规定,在成本上有一定的变化。); 建筑等级分类, (各地根据不同的标准对建筑等级进行分类, 减少不必要的成本投入。); 抗震标准、人防标准、防洪标准、水土保持标准、环境保护标准及相应的规范; 建筑材料推广, (各地对当地行业的政策性保护是这项调研工作的重点,有些材料却是 能够在品质不变的情况下降低成本,有些却不可取,这些问题需要开发商认真分析。); 2、地方习惯做法,如: 掌握地质情况,合理选用基础形式(南北方由于地质情况不同,采用的桩基础形式也各 不相同,如:预制桩、粉喷桩、灌注桩、复合地基等都是常见的,选择适合的基础形式将 有利于节省造价。); 对规划布局、 空间功能布置、 应在设计过程中灵活运用,

龙湖景观

龙湖景观效果控制 目录 一、龙湖景观图片欣赏 二、龙湖景观架构职责 三、龙湖苗圃建设 四、龙湖景观样板点评制度 五、龙湖景观工程管理 一、龙湖景观图片欣赏 一、龙湖部分景观图片欣赏 经典搭配浅析:大乔木----丛生朴树、香樟、香柚、榔榆、国槐、白桦、水杉等等;中乔木----白玉兰、紫玉兰等等;大灌木----桂花、 杨梅、石楠、樱花、紫叶李、石榴、琵琶、桃树、海棠、红枫、青枫、细叶紫薇等等;球类----红叶石楠、无刺枸骨、枸骨、海桐、红继木、金边黄杨、龙血树大叶黄杨、毛鹃球等等;地被----海桐、红继木、金边黄杨、星花、大叶黄杨、五色梅、草花、紫背竹芋、观叶类植物。

香柚景观效果:香柚封闭空间,枝条交叉形成天际线,色彩艳丽。 丛生乔木树形优美,中层鸡爪戚、红枫姿态飘逸,球类植物与落叶大灌木及自然丛生观叶植物巧妙搭配形成 丰富的植物景观,以此打造五重景观七层绿化

丰富的景观植物造景效果:草花运用得体丰富,五重景观的经典案例,不论是层次还是色彩、空间等等 均非常优美、舒服,视觉效果很棒。浅黄的水洗石与绿绿的草皮及周边植物搭配非常和谐、自然。 整洁、干净、清爽的水洗石路面是样板区的一大亮点,入口局部“收”与大开放空间的把握得体。

丛生香柚与紫荆搭配巧妙;优美的丛生朴树使景观与建筑结合起来,交辉相应;休闲座椅的软靠背、坐垫及桌上摆件 饰物使花园充满人气、活气。 铁路废弃枕木做成销售通道,比较大胆新颖,缺点是夏季有沥青渗漏出来,可用假枕木代替。植物搭配非常丰富,此项目也是龙湖植物搭配经典项目。此项目也是湖植物搭配经典项目。

红枫、红叶石楠效果 情景化的小花园:狗窝、户外沙发、烧烤箱、花架 开盘活动:活动及包装公司提供营造气氛的饰物 开盘活动:活动及包装公司提供营造气氛的饰物,丰富的树上饰物给开盘带来浓烈的节日

房地产项目园林景观工程的成本管控要点

房地产项目园林景观工程的成本管控要点 绿城是豪宅产品的代名词,中海是成本管控的利润王,为什么这次选取这两家企业的景观成本来探讨,是因为zz认为豪宅更需控成本,否则也不赚钱;而成本管控高手中海的景观成本有哪些路数,更是需要我们去好好研究的。 景观工程,作为客户感知房地产项目的重要部分,让房地产企业费尽心思考量和打磨,但是,再需要投入的部分,也要考虑投入产出比。 一、景观工程成本的基本类别 景观工程成本,一般包括室外土方工程、园林环境工程费、园林土建工程、绿化工程、围墙工程、景观水电、物业及交通设施、室外零星设施、配套设施费、游泳池、网球场、垃圾站、物业管理用房、其他配套用房等。 其中,园林环境工程指的是室外景观、道路、绿化、景观小品及相关设施等工程。 园林土建工程包括硬质铺装、道路、挡土墙、景亭、雕塑、廊架、水景、坐凳及垃圾桶等。 绿化工程包括乔木、灌木、花坛、盆景、植被及草坪的种植及养护,由于绿化工程往往是客户在看房时能直观感受到的敏感性成本,一般建议绿化投资额不低于园林环境工程费总额的25%。 二、景观成本控制原则与重点 基于数据分析可提出以下关于景观成本控制的4大原则: 第一,应根据营销定位匹配楼盘档次,可参照同档次楼盘的景观投入水平。 第二,尽量选择优秀设计单位或着名设计师,不仅能够有效优化产品设计,而且能够提高产品知名度,把握了景观细节,就把握了效果,成熟的景观设计成果能节约成本。 第三,选择相匹配的材料及有实力的施工单位,保证设计效果的实现,设计再好,没有好的施工单位来实施,同样不能做出好的园林景观。 第四,为控制整体投资,应合理分配。根据地块分级,景观投资不宜采用统一标准,而应该在统一的投资水平上,根据土地分级采取景观投入分级的策略,在重点区域,如会所、高端户型、展示区、中央庭院景观应高于平均水平;相反,则可以适当低于平均水平,不均衡投入景观成本,从而控制整体投入。 基于上述大原则,可以基于以下重点来打造景观,从而在实现成本管控基础上,好钢用在刀刃上。 首先,根据整体规划土地分级策略在景观投资上相应的提高重点位置及销售卖场路线的景观投资水准。 其次,在考虑景观均好性的同时,适当提高商业街区、展示区、水所、入口、中心庭院景观档次,以提升高品质物业的标准。 再次,依据高品质物业景观设计越来越重视软景的趋势,楼盘整体投资应提高软景投资比例。

建设项目成本控制要点最新版

建设项目成本控制要点 房地产业内的竞争不断加剧,利润空间日渐缩小,但投资总是期望获得最大回报,成本控制是达到总体回报非常重要的一个方面,有效的成本控制,已经成为提升企业竞争的核心来源,成本控制是项目管理的重中之重。现在项目管理的投资控制方面,最明显的一个缺点就是:成本控制的各个环节没有相应的控制措施或是措施不到位,致使工程项目在建设过程中无法进行投资偏差分析与控制,只是在工程竣工结算完成时才知道一个工程项目投入了多少,是否投资超限?不知谁知道;比如:某个开发项目,计划总投资是多少?其中的基础、主体、钢构、屋面、门窗、装饰、上下水、电器、暖通、市政配套、环境绿化等各个分项的计划投资、已完成投资、未完成投资各是多少?项目延期造成的成本增加额是多少?投资偏差是多少?如何进行纠偏?等等各个主要数据和控制环节,我们全公司又有谁能说个明白?全公司的开发项目又有哪几个项目做了投资估算、设计概算和施工图预算,以及项目实施过程中的纠偏行为,没有这些相关数据和相应的措施在项目实施过程中又何谈成本控制、预算管理?。我以项目开发的各个阶段来粗略说明项目成本控制的要点如下,望同仁们在项目的开发建设过程中得到一点借鉴,来弥补我们在成本控制方面细节管理不到位的缺陷。 一、项目投资决策阶段 1利用足够的时间按照正常程序细心进行项目可行性研究报告的编制工作,打破只是将报告作为资料报建、存档的坏习惯。此期间,需要充足的相关数据资料和工作时间,万万不可急于求成,不加细致的分析和优化,特别是其中的市场调查、技术方案、投资估算、融资方案、财务评价、风险分析方面的内容。 2科学开展项目投资估算的编制与审核工作。投资估算是拟建工程编制项目建议书、可行性研究报告的重要组成部分,同时是项目决策的重要依据之一。

小区园林景观设计中的成本控制

随着人们生活水平的提高,对园林景观绿化的需求日趋强烈,要为居民提供和谐舒适、生态自然的人居环境,同时又要兼顾成本节约,是设计师进行园林景观设计的基本要求。成本节约不是简单的降低造价,而是在有效的成本控制下,创造最好的景观效果,满足销售的需要及居民的使用需要。 这里以广州保利西子湾的园林设计为例,谈谈小区园林景观设计中的成本控制。西子湾园林设计通过运用各种景观设计手法,巧妙地将水景、绿化、道路、广场、小品雕塑、石景、活动设施等景观元素与简约的建筑有机结合,丰富各园林景观空间,在满足居民交通、游赏、活动要求的同时,兼顾各单元的个性空间环境氛围的营造。通过种植不同层次、不同形式的花草树木,形成可居、可游、可观的景观家园,使景观设计真正做到以人为本。 创造层次丰富的景观空间 成功的地形营造结合疏林草地,在创造层次丰富的景观空间的同时降低了园林成本。 人造微地形有利于空间的划分,通过空间变化及植物的搭配,可丰富小区的景观效果。疏密有致、开阔与密闭结合,是景观设计的常用手法。通常设计师

会运用景墙、密植中层灌木地被、构筑物等元素达到分隔空间的效果,但如果人造微地形设计得合理,同样可达到设计师想要的效果,而且建设成本比景墙、地被、构造物低得多。 在西子湾设计初期,营造的地形一定程度上存在着地形较低、高低变化不明显、园路流线不畅等问题,在此情况下施工难度大、造价高,通过对设计地形的调整,特别是调整微地形土坡的形状及标高,最终达到高低有序、层次丰富的景观效果,也避免了工程浪费。因此,充分利用地形的营造,配合适量的园建、水景和有序种植乔灌木、草地,可在有效的成本节约前提下,创造出高低错落、疏密有致的小区园林景观。 水景观的创造及合理利用 园无水而不活”,水是园林设计的灵魂。水景常常是园林设计中点睛之作,但水景观的建造成本较高,而且会给物业管理带来很多问题,因此,水景设计集中在主要的出入口、居民集中活动的区域,其他区域应该严格控制水景的规模,提高水景观的利用率,减少不必要的浪费。 西子湾区内较大面积水景的营造,旨在点明亲水”及自然生态”这一主题。在绿地中开辟一条溪涧,成为社区的焦点,岸线流畅简洁,增强了小区的自然生态气息。在水的周边提供交流的场所,通过临水广场、亲水平台、木栈道、戏水溪涧、喷泉、涌泉等的设置,体味临水而居的生活。园区营造亲水活动及赏景停留的空间,在溪边栽种风味十足的植物,使自然的魅力尽显无疑。湖面自然流畅,水体有收有放,有源有尾,亲水平台尺度宜人,环湖小径曲径通幽充分实现了人与自然的水乳交融。 园林植物的合理选用及种植 园林植物的合理选用及种植,抛弃堆砌及大面积地被种植的做法。 在进行绿化种植时应定位为创造一个清新疏朗、自然简洁的开放型生态绿地,即以疏林草地、配合适量的灌木、地被以及配合人造微地形营造植物景观。采用疏密相间的手法布置利用植物的不同形态,形成起伏有致,收放有序的天际线和林冠线。通过不同品种植物的搭配,形成春花烂漫、夏日浓阴、冬季有绿的丰富植物景观。大量使用乡土树种,效果好、易生长、好管养的植物。少用、甚至不用难管养、无遮阴效果、难移植的植物,如棕榈科植物、胸径很大的大树等。

园林景观的造价与成本控制分享

园林景观的造价与成本控制分享 1、园林景观具有多专业综合性。一般的一个综合性的园林绿化工程涉及了土建(包括土方)、给排水、景观照明、维修等多种专业,实属麻雀虽小,五脏俱全。 2、园林绿化大部分的实施对象都是有生命的活体,靠三分种植七分管理。 3、园林工程建设在景观小品、植物配置等方面则更讲究艺术性。 4、园林景观工程往往是各项配套工程的最后一环,工期较紧、受自然条件限制、需现场协调配合的事项较多,不可预见因素也多。 园林景观工程造价控制工作主要分为5个阶段: 投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段和竣工结算阶段。 1、投资决策阶段 主要是对景观进行产品定位:定品质、定风格、定功能和定特色。2、设计阶段 尽管设计费在建设工程费用中所占比例不大,一般只占建筑安装成本的1.5%~2%,但对工程造价的影响可达70%以上。成本不是优化出来的,而是设计出来的。 不同企业的价值取向差异大, 有的企业偏重硬质景观,设计以硬质景观为中心,硬景多,软景少。有的企业则更偏重软景,从投入产出效率角度而言,硬景造价高,而软景造价低。一些大型的住宅房地产企业均以软景为主。

建立景观的面积指标模型是保证景观品质、控制成本的有效手段。 首先是软硬景面积比,在景观中,软硬质景观造价相差很多,硬质景观单方造价一般是软景的两到三倍。通常是按照7:3或8:2控制。 其次是单项控制,在硬质景观中,按单方造价从高到底依次是:建构筑物(门卫室等)、泳池、水景、高档铺装(森林绿等)、普通铺装(黄锈石、地砖等)。造价比约为15: 10: 5: 2: 1。所以硬质景观应主要控制建构筑物数量、泳池面积、水景面积、高档铺装面积、普通材料铺装面积等指标。而软景中,同样的投影面积,乔木、灌木、草地的价格比约为10~15: 5: 1。特别是胸径20 cm以上的大乔木通常占了软景成本的50%以上。而同样的乔木因规格、品种不同,价格差异也很大。大面积草地、疏朗的空间,造价会较便宜。 设计最好标准化,对已经成熟的景观大样做法和材料品种等进行产品固化,以便节约设计时间和缩短采购周期。要建立通用做法图集,对车行道、人行道、基层、停车场、雨水口等常规做法进行规范化、标准化(如曾有碰到过同一个项目,分三期开发,结果三期的铺装基层做法各不相同)。选取石材、地砖、防腐木、灯具、座椅、雕塑等景观要素常用的品种,建立图库,设计中至少90%要从常用材料或部品库中选取,这样可以极大地降低采购难度并且便于造价控制。也方便后续采取战略招标的方式,确定施工单位,既可以缩短采购周期,又能保证质量和供货进度。 对景观设计成本同样需要进行限额控制,比如单方不超过300元或500元之类,设计单位提交图纸同时提交成本估算,包括初步设计估算、扩

方案设计阶段成本控制要点

方案设计阶段成本控制要点(2007-05-30 08:55:12) 方案设计阶段的主要工作是通过对概念设计成果的理解,对规划布局、空间功能布置、建筑形式、建筑规模以及根据项目定位对户型、面积定位进行深化。 方案设计过程中对设计单位理解与现实项目定位的意图,在户型比例,面积控制、单元组合、路网规划等方面能力要求极高。同时,还应注意结合当地气候、地质条件,合理运用规范与地方标准,对于一些过时但合法的规范应充分与前期开发部门沟通,研究当地习惯做法,提出较为合理的解决方案,以期顺利通过相关部门的审批。开发商还应在该阶段编制详细的《设计任务书》,为设计单位提供设计指引。 通常开发商在这个阶段最容易对项目定位与开发理念产生动摇,既要保证项目品质,又要保证容积率,提高项目效益,如何取舍?我个人认为应根据不同的项目不同的开发理念区别分析: 对于大盘、分期开发的项目,在前期创品牌、提升品质、塑造项目核心竞争力最为重要,大盘的利润主要是在后期实现,如果不能在前期被市场认同,将对后期造成较大的压力。 对于短、平、快项目,如何创造效益最大化,提升表面卖点是关键,可以通过概念的炒作,准确的户型定位、合理的价格,快速消化市场。 不论任何项目,通过细致的市场调研与项目竞争力分析,在开发前期阶段,发展商应对项目有一个合理的利润预期。只有在确定了这个预期的情况下,心态、开发进度才不会因市场的轻微变化而产生变化。避免在开发过程中左摇右摆,不停的变更定位与设计,从而延误了项目的开发时机,失去市场。 方案设计阶段“相关调研”与“设计收资”工作非常重要,为确保设计工作不至于出现反复,或不能通过审批,而影响整个项目的开发进度,前期应针对设计内容,汇同设计单位对以下内容进行充分的研究与确定: 1、地方规范,如: 建筑节能标准,(由于北方大多数城市执行的建筑节能标准的等级不同,对于寒冷、严寒地区的节能标准又有不同规定,在成本上有一定的变化。); 建筑等级分类,(各地根据不同的标准对建筑等级进行分类,应在设计过程中灵活运用,减少不必要的成本投入。); 抗震标准、人防标准、防洪标准、水土保持标准、环境保护标准及相应的规范; 建筑材料推广,(各地对当地行业的政策性保护是这项调研工作的重点,有些材料却是能够在品质不变的情况下降低成本,有些却不可取,这些问题需要开发商认真分析。);

房地产景观项目施工过程中的成本控制

房地产景观项目施工过程中的成本控制、 产品定位决定了景观形象,更直接地说是房屋售价决定了景观成本。根据笔者的经验,一个10万方的楼盘景观面积约3万方,20万方的楼盘的景观面积约7万方。景观面积占楼盘可售面积的30%左右,长三角地区大城市的楼盘普遍已达万元,而景观造价根据不同的品质,基本在300-700元间浮动,核算到楼面售价中,景观成本占0.9%-2.1%。根据苏州万科金域蓝湾样板区实践来看,每平米投入700元已经达到流水淙淙、绿树成荫的效果,环境非常宜人。而在一些县级市或经济状况不是很优越的大城市,房价达5千左右,景观投入300元,重点景观区的品质也能得到保证。因此,在目前的市场行情下,景观成本占房屋售价2%能被市场接受,是个合理的价格标准,在此标准线下,增加景观投入将带来楼盘形象的极大提升,是质的改变。 对于精品楼盘和企业标杆楼盘,因为目标不在于市场,而在于树立本企业品牌形象,景观成本收益率让位于形象塑造,成本2%法则不再适用,应采用客户调研确定法。 设计阶段的成本控制 1、功能为主,减少无必要的硬地;非功能性的景点,酌情考虑是否保留; 2、在地势处理上,尽量保证在最短的距离内消除坡度,最大限度地留出景观观赏区,且坡度在进宅的部分逐渐放平,可以有效节约土方量,减低成本; 3、车行道与各种入口交汇处铺装天然石材。园路铺装使用树脂加工材料、混凝土压模、人造石材、砖等,部分可天然石材。石材厚度:人行道花岗岩20-25mm,大理石30-50mm;车行道30-40mm。 4、硬质景观占总体景观总量的20%;水景占总体景观的3%。 1)硬质景观采用普通石材,边缘做圆角处理。游泳池面层禁止采用玻璃马赛克;

工程初步设计阶段造价控制重点

工程初步设计阶段造价控制重点 工程造价控制在不同阶段造价控制的重点和效果是完全不同的,据有关资料分析,投资决策和初步设计阶段对投资的影响程度为90 %左右,技术设计阶段对投资的影响程度为75 %左右,施工图设计阶段对投资的影响程度为35 %左右,而过去人们所着重的施工阶段对投资的影响程度则仅为10 %左右。很显然,工程造价控制的关键在于施工前的投资决策和设计阶段.只要工程项目的工艺、流程、方案一旦确定,则该项目的工程造价也就基本上确定了。因此,设计在投资决策和初步设计阶段,如何控制好工程造价就显得十分重要。笔者曾从事工程概预算多年,现结合工作实践,谈几点粗浅的体会。 一、实际工作中存在的问题 1、技术和经济结合得不够 长期以来,在工程建设领域,工程设计和投资控制工作联系不够紧密是一种普遍现象。一提到设计,大家必然想到那是设计人员的职责;一提到造价控制,想当然的认为那是概预算人员的工作。在实际工作中,一般都是设计人员根据设计委托书进行现场调查,选择方案,进行设计。在不同设计阶段,向概预算人员提供不同的编制条件,以进行工程估价或预算。而概预算人员对工程概况、现场情况了解很少,

无法将各种影响因素考虑全面,这就为投资突破控制留下隐患。所以工作中既要克服片面强调节约、忽视技术合理,又要反对重技术、轻经济、设计保守浪费的现象。设计人员和经济人员应密切配合,从项目的源头参与,做好多方案的技术经济比较,在降低和控制项目投资上下工夫。经济人员应该在设计过程中及时对项目投资进行分析对比,反馈造价信息,能动地影响设计,使设计方案在满足生产要求的前提下,功能完备,设备选型更加合理,以节约投资。 2、设计中对投资控制认识不足 设计人员在设计中一般都比较注重设计产品安全实用、技术先进,强调设计的产值,而对设计产品的经济性不够重视,不抓设计中的经济指标和成本控制工作。另外,现行的设计收费标准一般是以工程造价为取费基数。对设计中造成的浪费,缺乏明确标准和控制措施,不带任何经济责任。虽然工程设计单位将逐渐转变为自主经营、独立核算、自负盈亏的企业,参与市场竞争,但仍留有较明显的计划经济色彩。 3、造价控制环节脱节 目前基本建设项目投资管理都采取分段式的管理方法,与之相适应的估算、预算和结算也是分段编制的。设计单位一般负责初步设计概算和施工图预算,有的也编制估算,但结算一般都不参与,造成投资控制的脱节。现在新材料、新设备不断更新,价格不断变化,定额调整滞后,对工程造价

景观成本控制方法

景观成本控制方法 这一轮调控中,要说让开发商最难受的政策可能就是限价了。之前明源君也分析过,这次调控下活得好的房企,基本都是那些不但会快周转、控成本,还能做出好房子的房企。 最近,明源君走访不少项目发现,以前很多项目的景观往往是怎么贵怎么来,砸钱就对了,多出来的成本,等着制造项目溢价来填补。但现在会更注重从设计层面进行创新,只选对的,不选贵的,更注重景观的功能性、便捷性、舒适性,在保证景观品质的同时,提高性价比。 都说现在房企的得了“穷病”,这样的环境下,打造高性价比景观成了很多房企的努力的方向。毕竟,在有限的成本里做出牛逼的项目,那才是真英雄。 1 钱要花到刀刃上 找到景观溢价点重点投入 高性价比景观,不是一味省钱,而是在该花的地方大胆地花,在该省的地方死命地抠。所以,钱一定要花在客户能感知到的地方。 比如深圳有个项目,为了保证景观绿化立竿见影,花几千万从日本引进了8颗大树,但由于后期维护跟不上,树木长势不好,甚至时不时会断枝,业主反而觉得很危险,也觉得这些树很碍眼。 所以,对于景观而言,钱一定要花到刀刃上,找到客户的敏感点重点投入。有房企针对景观敏感点做过调研,结果显示绿化植被、景观照明、小区道路是客户最关注前三个点。 当然,不同产品不同客户对景观的需求也不一样,如下图

房企需要通过产品类型和目标客户两个维度来搭建景观分级体系的框架。 对于高层客户而言,一方面离地面比较远,应该注重景观的视觉打造,做一些图案式布置,从空间结构、色彩等方面带给居民不同的视觉观赏效果。 而且多栋的高层建筑比较压抑,在高层组团的中部就应该采用低矮乔木灌木或疏林草地的做法,增加视觉通量。在靠近高层建筑周边采用密植或丛植的方法,拉高林冠线,与高层建筑相协调。 另一方面,儿童老人要有一个安全的活动空间。比如分龄打造的活动场所,就很受客户青睐。 景观的根本目的是为了满足市场和客户的需求,所以客户关注的内容,就要加大投入。 此外,对于重要的景观节点比如入口、人行道路等也是需要重点投入的。某标杆企业就规定,项目的展示区人流线至少200米。 2 景观标准化 从源头上控制成本

范例_景观成本控制建议

景观成本控制 1、案例背景 景观成本占可售单方造价约130元/m2左右,每次景观成本优化至少需要3次以上,有的项目优化过程达到七、八次之多,花费的时间暂且不说,最终未达到优化结果。为了后期项目有一个可比性,对公司在建项目(四季花城、城市花园、蓝山以及AA城项目)景观成本总结,主要从软景、硬景及水景面积比例;景观成本单方造价(景观面积),铺贴材料所占比例以及绿化等方面进行总结,并提出控制建议及优化措施。 2、案例分析 一)、实例数据统计分析 1、景观成本中软景、硬景及水景占景观面积比例: a、景观单方造价包括软景、硬景及水景工程造价; b、花城系列未含山、湖景观改造费用; c、城花系列、蓝山系列及AA城系列包括所有费用; d、软景比例=软景面积÷景观面积; e、硬景比例=硬景面积÷景观面积; 2、园林环境工程中景观成本单方造价:

a、单方造价=景观成本÷景观面积; b、花城系列:景观单方造价208元/平米(未含山、湖景观改造费用); c、城花系列:景观单方造价219元/平米; d、蓝山系列:景观单方造价344元/平米; e、AA城系列:景观单方造价206元/平米(软景比率达到63%)。 通过上述总结分析,建议软景、硬及水景面积比率如下: ⅰ、软景面积控制在景观面积的66%以上; ⅱ、硬景面积控制在景观面积的33%以下; ⅲ、水景面积控制在景观面积的1.0%左右。 3、园林环境工程硬景铺贴材料所占的比例

a、铺贴材料所占的比例按照硬景面积中各材料所占比例; b、硬景单方造价中包括道路、硬景铺贴、水电、围墙及零设等费用; c、水景单方造价包括水景结构、水景铺贴及水景设备。 4、硬景中铺贴材料面积所占比例 通过上述总结分析,建议硬景中石材、洗石米、建菱砖面积比率如下:ⅰ、石材面积控制在硬景面积的40%以下; ⅱ、洗石米面积控制在硬景面积的20%以上;

龙湖景观成本控制要点

一、控制软硬景比例 软硬景比例控制总原则是在有限硬景总成本下,减少面积,做出精致感。 1.硬景(铺地+水景)占总景观投影面积比例:别墅5~8%、洋房6~9%、公寓7~10%,若有地上停车位可适当放松一点,若有人车分流,面积应更紧一些; 2.一个项目室外硬质铺地不超过三种材料(水景除外)红色陶土砖、红缸砖、板岩碎拼、花岗岩、小料石、木地板,前两种有返碱很难避免,结合造价采购和不同档次的业态综合考虑; 3.硬铺材料必须做面层保护,防止吸附污物(施工前封闭剂处理,施工后防护处理,勾缝密实可以减轻); 4.园区公共区域车、人行道路石材硬铺不宜采用大块材料,主要是易破碎和色差不好处理(高端项目或大量人流必经之处可以考虑小料石:滟澜山、颐和原著大门入口); 5.园区道路不宜人为过度弯曲,浪费材料、铺贴费用,种上植物后客户并不敏感(弯度不宜过大,施工难度大且浪费材料); 6.样板区步行道多用木甲板,施工速度快,与软景好搭配,但木甲板注意密排,避免女士高跟鞋嵌入;施工时注意龙骨(考虑人流量和承载力)。 二、管理乔木和大灌占总成本比例 1.乔木+大灌(2m以上)占总苗木造价超过80%,其中大乔+中乔(5m以上)占总苗木造价超过65%。 2.苗木成本分配重点顺序: 点睛树—大乔—中乔—小乔—大灌—点睛攀沿植物—中球灌—小球灌—攀沿植物(墙地)—草地被—片植灌

地被—宿根花地被—草花地被 三、控制挡墙面积 1.尽量在总图阶段处理:a.通过道路标高调整,减少挡墙结构面积;b.通过放坡分级设立挡墙,减低自重力挡墙高度(重庆蓝湖郡、春森彼岸的处理方法)(上海艳澜山1#北取消一道挡墙放坡效果明显,通过几级台阶制造了山地的感觉)。 2. 不能避免挡墙的结构成本,也要尽量降低挡墙饰面处理成本,同时“软化”、“美化”挡墙:a.可用木桩、石块、砖在标高不高的堆土处设立挡墙,省去面材处理成本(如重庆西苑一组团消防车道旁的夹角处绿化);b.用土坡埋掉挡墙,再在坡上绿化;c用常绿植物+开花植物+外墙漆美化,或木格栅+常绿植物+开花植物美化。 3.亲水建筑的地下室底板标高与市政排水标高应协调;若无法协调,地下室可无卫生间,即使设卫生间,可考虑提排;否则,水边可能必须考虑增高3m以上的挡墙,例如,香樟林为湖心岛八户地下室增一个卫生间增加了几千平米挡墙,增加数百万造价。 四、主景树和主景点 1. 从乔、灌、地被、攀沿、草中选出主景植物。选主景植物以“低成本、易获取、绿量大、绿期长、易栽易活”等因素综合平衡,反过来指导设计(重庆西苑:小叶榕做主景树,香樟林:用香樟,尤其是樟科的天竺桂),没有廉价(难看)的植物,只有廉价(难看)的搭配,北京地区可以考虑旱柳、馒头柳。 2.每一个小区一定要有二至三处能让人产生视觉冲击并留下记忆点的景观,例如滟澜山景观记忆点:树阵、水系、银杏;花盛香醍景观记忆点:兰花鼠尾草;买断北京市场所有兰花鼠尾草代替薰衣草结合地形营造托斯卡纳自然风景,简洁纯粹富有视觉冲击力。

相关文档
最新文档