公司运行管理方案
目录
第一部分前言 (2)
第二部分组织结构图 (4)
第三部分部门职能 (5)
第四部分岗位图 (21)
第五部分企业文化 (22)
第六部分垂直指挥系统 (29)
第七部分经营系统 (43)
第八部分人才选用和招聘 (47)
第九部分如何发展 (68)
第一部分前言
为了顺应广安市发展势头，乘势（广安公路客运枢纽站建设工程项目和第一个自己开发的“广发一号”房地产项目、1000套大学生周转房建设、文广新综合体建设）集团领导从整个集团长期的发展战略出发，决定成立本公司。同时，面对全国房地产行业形势逐渐低迷，在此时成立，又要考虑其长期的发展，必须要求我们有一支敬业、严谨、积极、善战的团队，来实现在如此形势下能够有所发展。与之同时也必须做到凭待遇吸引人，用关爱感染人、拿事业留住人，靠制度规范人，依文化凝聚人。
公司也需要秉承“务实、创新、规范、卓越”的经营理念，主张与坚持“和谐、自然、舒适”的开发理念与产品特色，并将“和谐”提升至公司品牌建设战略的高度，毕竟公司为国有企业，在取得经济收益的同时，也要求收获人民大众的心，做一个有责任，负责任的国有企业。
开发商品也需要秉承现代化建筑的自然主义与舒适性居住的人本精神，寻求建筑与自然、人与建筑、人与人之间的和谐共生，诠释“和谐生活，自然舒适”的至高境界。“和谐”是企业产品追求的核心价值理念和最高设计理想，贯穿于产品的各个层面、各个方面和各个环节之中。“自然”是企业产品追求的总体风格和最重要的产品特色，是产品层面的核心思想。“舒适”是企业产品提供给目标客户的最大利益点，体现了“以客
户为中心”的思想。
坚持诚信经营稳健务实的作风，以产品和服务创造价值，给客户提供的不仅仅是建筑和空间，更是生活的元素与境界。
企业理念
务实：立足之本
以人为本，以客为先，实实在在，脚踏实地。
在市场竞争中寻求企业发展与项目开发的适宜之路，以产品和服务创造价值，提升公司的市场竞争力。
创新：发展之源
社会发展，日新月异，勇立潮头，敢为人先。
创新是企业的灵魂，唯有创新，才能保持企业旺盛的生命力，在创新与研发中，始终保持自己的领先地位。
规范经营之道
规范管理，诚信经营，循法尚德，回馈社会。
建立健全的公司治理结构、运行机制与业务流程，秉持专业的精神和敬业的作风，认真履行一个企业公民的社会责任，赢得市场的肯定。
卓越：追求之境
志向远大，目标明确，追求卓越，永无止境。
超越自我是保利孜孜以求的目标，更是公司赢得竞争优势的精神动力。
第二部分组织机构图
第三部分部门职能
一、董事长职能
1.执行总公司的诀议。
2.决定公司的经营计划和投资方案。
3.审订公司的年度财务预算方案、决算方案。
4.审订公司的利润分配方案和弥补亏损方案。
5.审订公司增加或者减少注册资本的方案以及发行公司债券的方案。
6.拟订公司合并、分立、解散清算的方案。
7.聘任或解聘公司总经理，根据总经理的提名，聘任或者解聘公司副总经
理、财务负责人，决定其报酬事项。
8.审定公司的基本管理制度。
9.负责对公司运营的监督管理
二、监事会职能
1.负责监督董事会成员、总经理、副总经理、财务经理等管理人员有无违反法律、法规、公司章程及股东大会决议的行为；
2.负责检查公司业务，财务状况和查阅帐簿及其他会计资料；
3.负责核对董事会拟提交股东大会的会计报告、营业报告和利润分配等财务资料，发现疑问可以公司名义委托注册会计师、执行审计师帮助复审；
4.有权建议召开临时股东大会；
5.有权要求执行公司业务的董事和经理报告公司的业务情况；
6.负责对各级人员进行监督、检查、考核；
7.负责对各部门管理的工作进行检查、监督、考核；
8.负责对各驻外机构管理进行检查、监督；
9.有权对公司的管理提出建议和意见；
10.有权对公司发生的问题提出质疑；
11.负责股东会决议交办其他重要工作；
12.对所承担的工作全面负责。
三、总经理职能
1.拟订公司的总体发展规划及其实施方案、项目的基本建设计划及执行工作(政策)。
2.负责总体发展规划及实施、管理
3.向董事长提出经营预算和费用预算。
4.领导公司的经营活动，实现经董事长批准的预算利利润指标。
5.保证公司能提供符合标准的服务
6.收集客户的反映，研究市场的需求，不断调整公司的经营方向，公司不断得到发展塑造本公司形象。
7.决定广告基调，指导广告战略。
8.代表本公司对外开展公关活动。
9.按既定模式管理公司。
10.建立和完善公司的工作程序和规章制度。
11.向董事长提出组织系统表，人员编制和工资总额计划。
12.决定本公司主管层（含主管层）以上人员的任免职奖惩
13.向董事长提出营业状况和财务状况报告，接受质询，将决议事出有因
项转达所属人员，并执行该项决议。
14.审核综合部所制定的各项人事制度，包括员工手册、公司CI形象、规
章制度、福利薪金、各岗位责任制等的审订。
15.负责督导和管理综合部、财务部的各项工作和事务。
16.亲临现场处理本公司紧急事件，确保企业正常运作。
17.支持协调会议，仲裁及防止各部门之间的冲突。
18.发现并消除公司的安全隐患，为大规模的改造向董事长提出预算外开支汁划。
19.保证员工和客人在公司内的安全。
20.抓好企业文化建设。
四、副总经理（设计、工程、物业部、项目拓展部）
1.直接对公司总经理负责。
2.对开发项目的设计、工程、物业、项目拓展负直接领导责任，管理各部门的日常工作。
3.协助总经理制定公司的战略、发展规划，以及各项工作计划；
4.负责建设公司设计部、工程部、物业部、项目拓展部的组织机构和团队管理体系，以及制定相关的管理制度与行为规范；
5.全面参与项目的可行性研究及立项工作。
6.负责项目规划、设计工作，及组织有关部门、专家审核规划设计等方案。
7.负责项目勘察、设计委托及管理工作。
8.审批图纸会审记录、施工组织设计，签证等关键性工作把关。
9.负责监督设计、监理、工程发包、材料设备采购等招投标工作。
10.组织相关部门进行合同审核、会签及归档管理工作。
11.各参建单位工作任务、计划审定，审批工程款、材料款。
12.工程项目成本、质量、进度工作的全面管理、监督、监控。
13.负责项目各参建单位的组织和工程施工总协调。
14.全面把握工程验收并组织与物业交接工作。
15.公司工程管理规范化工作、工程管理得失的总结及经验推广。
16负责组织编制、完善各项管理制度，加强公司员工队伍建设工作。17.参与选聘、任用主管部门各岗位人选；负责考核下属各部门及岗位的工作绩效；审核员工的奖、惩标准及方案：对内负责处理下属部门与公司其他部门之间的协作关系，对外做好相关外联工作。
五、副总经理（营销策划部、成本合约部）
1.直接对公司总经理负责。
2.对项目的拓展（含投融资）、营销策划、物业管理负直接领导责任，管理各部门的日常工作。
3.全面参与项目的可行性研究及立项工作。
4.协助总经理制定公司的营销战略、发展规划，以及销售计划和销售方案；
5.负责建设公司营销、物业、项目拓展组织机构和团队管理体系，以及制
定相关的管理制度与行为规范；
6.组织、监督营销团队对各项规划、政策和计划的贯彻执行，完成公司的营销目标；
7.负责公司的品牌推广和项目拓展，包括组织、参与、指导营销方案的制定，媒体攻关活动的审定，以及完成公司项目拓展、营销推广、物业管理总策划；
8.定期向总经理提供营销现状报告、营销发展计划报告、项目拓展计划报告；
9.全面组织与策划公司产品营销体系的建设；
10.负责公司客户关系的维护和管理，以及策划和实施对客户的增值服务；
11.对部属员工的工作进行考核，并制定相关的绩效考核体系；
12.对营销人员进行培训、指导。
13.负责监督营销策划机构、物业单位等招投标工作。
14.组织相关部门进行合同审核、会签及归档管理工作。
15. 对各部门工作任务、计划审定，审批与之相关的各种款项。
16.对管理范围内的工作全面管理、监督、监控。
17.负责各部门、各合作机构的组织和总协调。
18.公司管理规范化工作、管理得失的总结及经验推广。
19.负责组织编制、完善各项管理制度，加强公司员工队伍建设工作。
20.参与选聘、任用主管部门各岗位人选；负责考核下属各部门及岗位的工作绩效；审核员工的奖、惩标准及方案：对内负责处理下属部门与公司
其他部门之间的协作关系，对外做好相关外联工作。
六、综合部职能
1.向总经理负责。
2.编写制定公司综合管理制度。
3.组织统筹公司人力资源开发及聘用工作。
4.组织统筹并管理、监督公司行政管理运作。
5.协调并支持、配合公司各部对人力计划、行政开支的管理工作。
6.协调配合公司各部对人事、行政方面工作的支持。
7.组织、统筹配合公司各部对员工进行培训及考核工作。
8.组织统筹策划企业文化活动，增强公司凝聚力，员工归宿感。
9.依时计划统计向公司呈报各项人事、行政工作月、季、年报表给公司决策参考。
10.制订公司办公费用总开支的计划，并加以调控。
11．配合支持公司对外人事、行政事务工作。
12．做好员工到任、离职的交接工作，保证各个岗位的工作衔接正常。13．监督公司的各种规章制度的落实和执行。
14．整理建立公司的档案，统一公司的公文格式
15．对外协调好政府劳动管理部门的关系。
16．负责日常的接待工作。
17.负责建立和管理公司网络主页，建立网络化管理系统。
18.负责公司对外有关单位、政府职能部门的联系、沟通工作。
19.参与公司重大新闻发布会组织筹备工作。接待重要宾客的来访。
20.接待重要业务单位来访。
21.经常调查研究、收集整理有关资料，了解国内外有关的政府经济政策和行业发展情况。
22.负责办理、收集、归纳公司所需的各种政府批文。
23.据公司战略发展制订公司培训计划、培训费用、培训总结工作。
24.订公司培训制度及建立完善的培训体系，协助各部门，制订实施监督各部门的业务培训计划。
25.组织统筹监督公司各部对员工的培训及考评工作。
26.组织安排对新员工进行职前培训。
27.组织管理、业务短训班、研讨班、讲座等培训活动。
28.合理安排培训人员，检查培训质量，组织人员考核。
29.组织编写、审核培训教材及资料。
30.教学仪器设备的保养、维修及购置。
31.管理和控制外派学习的员工，审核员工申请报销业余学习的学费。
32.负责公司企业文化建设的策划、安排组织实施工作。
七、设计部职能
1.全面负责公司规划设计、单体设计、扩初设计工作，协助项目论证和策划工作，负责审核各项目施工方案并监督各项目的执行情况，处理工程重大技术问题，为公司各项目提供工程技术支持，并负责产品研发及新产品和技术的推广工作。
2.参与项目的可行性分析，进行项目论证，参与项目的立项决策。
3.参与项目策划，协助策划营销部编制产品建议书，提出建筑设计的意见和建议。
4.配合策划营销部提出产品概念规划设计和设计任务书。
5.负责项目规划设计管理工作，在概念规划设计的基础上，组织编制和会审项目设计任务书，并报总经理办公会批准。
6.负责组织规划设计方案论证会，报总经理办公会批准。
7.负责单体设计和扩初设计的沟通和管理工作，组织对施工图设计的技术把关。
8.负责项目开工前的单体设计方案和结构方案的评审、优化、改进等工作。
9.负责对施工图的审核，参与设计的图纸会审和技术交底。
10.配合成本合约部选择勘查、设计单位，参与勘查、设计单位的招标工作。
11.协助项目公司前期部办理所有规划手续的报批工作。
12.协调相关部门会同设计院、监理公司、施工单位解决工程施工过程中遇到的质量、技术问题。
13.参与工程竣工验收工作，对工程验收提出相应的工程技术验收意见。
14.督导并审核各项目的设计变更工作，参与重大设计变更方案确定、审定。
15.参与工程合同（勘察、设计、施工、监理单位）的谈判、会签。
16.负责新产品、新技术的研发以及新工艺、新技术、新材料、设备推广
和应用工作。
八、工程部职能
1.负责制定各阶段的施工进度计划、采购计划及资金需求计划。
2.负责严格执行公司的决议，严格工程预、决算的审批手续，合理使用财力、物力，发挥经济效益。
3.协助成本合约部进行招、投标及选择施工队伍的具体工作。
4.进行施工阶段的进度控制，审查施工组织设计，监督进度计划的实施，完成工期目标。
5.负责管理施工队伍，并协调好对内对外的关系。
6.做好材料、设备、人员的管理工作。
7.负责工程预结算书的编制工作。
8.参与工程施工合同的编写工作。
9.协助财务部审议工程付款情况。
10.参与工程验收，并对工程适时进行预决算工作。
11.整理有关资料、图纸，做好归档工作。
12.负责工程质量检查及工程验收、竣工验收工作，及时解决施工中的各种问题。
13.负责处理和解决各项工程技术问题。
14.参与工程项目的设计方案的讨论和审核工作。
15.参与工程建设成本的分析和控制工作。
16.参与工程的建筑材料的选用及材料进场的验收工作。
17.主持工程图纸的会审工作及工程的验收工作。
18.审批各工程项目施工、组织设计方案。
19.收编并保管工程项目的全部技术档案。
20.参与工程项目投资策划、项目可行性研究工作，联络设计单位对总体规划设计、单体工程各专业施工图纸设计并审核，参与工程预结算书编制，负责工程施工管理到竣工验收全过程操作。
21.根据公司各项目建设的实际情况，编制并实施完成工程计划，按时上报工作情况，及时跟进落实各项工作计划及资金计划。
22.加强质量控制，保证工程施工按有关规定要求进行。
23.协调好各部门及外单位的关系，使工程顺利进行。
九、营销策划部职能
1.收集本行业有关政策法律、产品、市场营销等最新发展资讯,把握行业发展趋势;
2.收集、调研区域内房地产市场行情、主要竞争项目及有关消费群体的相关资讯,完成相关调研报告,为市场营销提供依据;
3.负责组织专业公司招标工作及相关合同管理工作.
4.负责项目定位、产品定位的可行性分析,并写成报告文本;参与设计任务书编制工作;
5.参与项目设计方案阶段的设计管理及设计图纸会审;
6.负责与设计人员、工程人员的内部联络与沟通;
7.负责收集、反馈客户对产品的意见、建议、及时组织相关人员就客户意
见进行讨论并给予答复;
8.负责户型图、价格表、销控表等有关产品户型、面积的复核工作;
9.负责面积分摊原则的审核及销售面积的确定;
10.在销售过程中,为销售人员提供初步的技术支持;
11.整理保管有关工程图纸及电子文件;
12.制定项目总体营销方案及营销预算;
13.根据总体营销方案,制定阶段性的价格策略、销控原则和销售计划,并根据市场情况及时修正和调整;建立销售预警机制;
14.促销活动方案设计及评估,包括认购、开盘、换签、付款方式等方案拟订;
15.完成营销战略指导下的年度、季度、月度广告、媒体战略.进行策略方案计划制定,并根据市场情况及时修正和调整;
16.编制广告预算,制定广告费用的使用管理程序并实施广告费用管理; 根据公司要求,合理考察选定各类广告设计合作单位;
17.组织各专业广告公司遵循广告策略展开各项广告运作,按时完成广告及销售工具等的设计任务;
18.对广告各发布实施活动,进行事前、事中和事后效果评估,并及时反馈修正;
19.负责印品、沙盘、模型、道旗等各类销售工具的制作监督、安装布置及维护;
20.负责广告审查、审批手续办理;
21.负责建立合作媒体、厂商资料库;
22.负责因工程变更和客户对工程特殊要求引起销售合同条款变更的协调管理;
23.与物业部交流客户资料,明确物业管理对客户的要求;
24.客户入住时,与工程部及物业部共同协助客户进行验收;
25.负责客户档案的收集、建立与维护;
26.负责销售相关的法规、政策的收集整理;
27.根据公司有关经营发展战略，制订年度、季度、月度营销策划方案，呈报总经理。
28.负责根据销售各时期的租售计划，制订相应的营销策划方案，主持销售招商工作的开展。
29.配合其他部门做好客户服务工作。
十、财务部职能
1.向总经理负责。
2.遵守财务纪律，建立和健全各项财务管理制度。
3.抓好各项应收款项的核算的工作，督促经办部门限期清理。
4.负责对各项经济合同及维护保养项目进行议及审定
5.按有关合同的要求，做好各类工程款项的拨付、结清工作
6.执行审批制度，按规定的开支范围和标准核报一切费用，负责发放员工
工资、奖金。
7.严格执行现金管理制度和支票的使用规定，做好收费发票的购买、保管、
使用及回收。
8.编制记帐凭证。及时编制各类报表，妥善管理会计帐册档案
9.拟定各项财务计划，提供财务分析报告呈总经理。
十一、成本合约部职能
1.负责编制限额以上《项目成本策划》，通过《项目管理目标责任书》下
达成本指标。
2.项目施工过程中负责对项目成本的监控，组织特大型项目阶段性成本
分析，并对一般性项目的成本分析进行业务指导及督促检查。对成本出现异常情况应制定相应措施。
3.组织经济活动分析会，对成本管理中出现的问题提出整改意见。
4.负责审核单项工程月度预计总成本及单位工程月度成本计划表。
5.督促、检查项目资金部单位工程收入及时得到业主和工程监理确认工
作，指导、审核项目经理部收入确认资料的管理。
6.贯彻落实与工程价款结算有关的国家法律、法规和地方政府关于工程
造价管理的有关政策和规章。
7.根据企业工程价款结算工作计划和工作目标，会同相关部门制定具体
措施，落实相应责任单位（项目）和人员，并监督其实施。
8.审核项目经理部编制的工程施工图预算。
9.指导、监督、检查项目经理部工程价款结算和索赔情况，协调解决工
程价款结算工作中存在的问题。
10.组织对工程竣工结算进行审核，并对其完整性和准确性负责。
11.负责审核分包工程结算。
12.填报各种结算报表，负责企业工程结算资料的整理、归档等工作。
13.建立并保持与发包方及其他相关各方的沟通和联系。
14.对总承包和专业分包合同进行评审。
15.负责总承包和专业分包招标文件招标文件编制工作，并组织招标评
标工作。
16.贯彻执行上级部门及公司有关材料管理的制度，结合公司实际情况
及时制定及补充公司材料采购管理办法。
17.负责材料采购合同标准文本的编制和采购合同评审。
18.建立健全物资市场价格信息体系。及时收集整理有关的建材市场供
应情况和价格信息；为企业招标和制定项目制造成本提供依据。
19.负责材料采购招标组织工作，并组织招标评标工作。
十二、项目拓展部职能
1.负责公司建设项目的土地储备和前期成本测算工作。
2.根据公司的年度工作计划，负责拟订并落实部门工作计划。
3.根据公司的拓展规划，密切关注行业的发展动态、融资环境的变化，熟悉掌握相关地区地产行业的法律法规及产业政策，收集、整理、分析并保存相关资料，为公司决策提供依据。
4.根据公司的拓展规划，负责提出项目发展建议，并组织公司相关部门对新项目进行调查研究并形成可行性研究报告。
5.与政府及相关专业部门建立良好的公共关系，争取各种可能的信息资料
和便利。
6.负责拟定和完善公司项目拓展管理制度和工作流程。
7.根据公司项目成本控制要求，负责拟定项目拓展费用计划，控制拓展成本。
8.负责公司下达的特定项目的经济可行性研究，组织相关部门参与公司领导的研究论证。
9.负责组织编写投资方案，并跟踪投资项目的实施情况，对项目的整体投入产出比等经济及社会效益情况进行分析。
10.组织选择确定与公司协作的投资研究分析机构。
11.依据公司发展战略规划，组织制订公司中、长期拓展发展规划及实施方案。
12.做好公司拓展投资项目的风险控制及投资分析工作。
13.根据公司项目实施各阶段的投融资需求，选择合作的融资银行及金融机构。
14.与地方政府及职能部门、行业协会建立紧密联系，与风投、咨询机构密切接触，为公司拓展发展营造良好的外部环境。
15.根据公司预开发项目，参与并组织做好投、融资方案编撰工作。
16.与相关部门密切配合，关注行业发展趋势，积极探索多渠道的投融资方式。
17.参与公司重大项目的投资决策。包括：新建工程、大额装修、大宗设备购置、技术改造项目审核，对投资的安全有效性及对企业发展战略的影