《三亚市凤凰温泉旅游度假区控制性详细规划》方案

《三亚市凤凰温泉旅游度假区控制性详细规划》方案简介

一、规划范围

凤凰温泉旅游度假区位

于三亚市的中北部，南面紧邻

绕城高速公路，距离南面的凤

凰国际机场约三公里，距离市

区不到15分钟车程，是市区

往南岛农场的必进之路。整个

规划面积320.12公顷。现状区

域内北部有德山水库，中部有

一个50米的山峰，东面规划

区范围外有一处河流，南面有

一处已建成的温泉旅游用地。其它区域现状为林地、草地，地势较平坦

二、定位和功能

1.总体定位：依托凤凰温泉和自然山水特色，以温泉旅游服务为先导，打造具有海南民族特色，生态型田园温泉旅游区。

2.核心功能：

（1）温泉度假功能——温泉SPA、温泉疗养、温泉会所、温泉文化、度假别墅。

（2）商务会议功能——五星酒店、商务酒店、旅游接待、公共服务、商业

街。

（3）民俗文化功能—

—民俗风情街、特色餐饮、

凤凰公园。

（4）田园风光功能—

—田园农家乐、田园风光、

特色农业。

（5）运动休闲功能—

—体育公园、9D高尔夫、

极限运动、汽车营地。

三、规划布局

1.规划结构

“一山一水一林地、

两脉双区共发展”

一山、一水、一林地：

“一山”指基地中部的自

然山体，把基地自然的分

成两部分。“一水”指基

地北部的德山水库，是基

地重要的景观资源。“一

林地”指基地南面的林

地，以展现田园风光为主

要特征，是体现基地田园

风格最重要的标志性景

观。

两脉、双区、共发展：“双脉”指基地的两条水系，一条位于中部区域贯穿整个基地，成为基地内部重要的景观水系，另一条位于基地的东北部，是体现基地滨水性重要的景观水系。“双区”分别指南片以温泉为主题发展的度假休闲区和北片以温泉的水体景观为主题发展的度假休闲区。

“共发展”指基地结合自然的景观资源，形成以温泉疗养、健康保健、休闲度假为依托；商务会议、民俗文化、田园观光、健康运动为特色；可持续发展和生态保护为目标的生态型田园温泉旅游区，并在此基础之上协调区域功能，合理组织交通，提高城市运作效率，美化城市形象，使之成为三亚市旅游接待的新窗口

2.功能分区

根据旅游区的总体功能结构，形成十四个功能片区。

田园观光区：位于规划区中心，是整个旅游度假区的核心景观区。

商业民俗文化综合服务区：位于基地的入口位置，提供商业服务，展现民俗文化。

拆迁安置区：位于基地的东南角，是原有居民的动迁安置区域，除了提供一

配套服务设施，并提供一

些就业的岗位。

温泉疗养保健区：凤

凰温泉核心的区域，设置

各种温泉服务设施，为游

人提供优质的温泉保健服

务。

酒店服务区：位于基

地的核心位置，南面为基

地的入口，北面为自然山

体，地理位置巨佳。为游

人提供旅游度假、酒店服务，商务会议等服务。

户外休闲健康运动区：位于基地的中部区域，围绕自然的山体，形成以山为

中心的高尔夫运动区和一些户外拓展训练的健康运动区。

度假休闲区：度假休闲区共分为五个区，分别是北部围绕德山水库布置的度

假休闲区，西面围绕田园风光布置的度假休闲区，东面滨水的度假休闲区。

滨水休闲区：位于基地的北面，提供滨水活动的区域。

市政功能区：是服务市域范围的燃气储配站。

四、公共服务设施规划

作为旅游度假区，规划区公共服务设施用地83.89公顷，占建设用地的比例

为65.86%，分为度假公寓用地、商业金融业用地、旅馆业用地、温泉度假用地、

商业文化综合用地和体育用地。

凤凰温泉旅游度假区的旅游服务设施分按照两级配套，分别为：为整个旅游

区配套服务的旅游公共服务设施和为度假居住和动迁基地社区配套的社区服务

设施。其中旅游公共服务设施包括行政管理、旅游接待、商业、娱乐、体育、医

疗卫生（结合温泉疗养共同设置）等，对社区服务设施有部分替代作用。

五、居住用地规划

本次规划居住用地5.38公顷，主要为二类居住用地，占建设用地的比例为

4.22%。居住用地布置在基地的东南侧，紧邻基地的南面入口，用作区域内必须

的生活服务和拆迁安置。

本次规划拆迁安置采取整体拆迁，异地集中安置的原则进行。本次规划安置区布局位于基地的西南角，满足安置面积的需求。另外在位于基地的出入口处，安置区的西面规划布局一处商业街区，为基地的居民提供一定的就业岗位。

六、道路交通系统规划

规划范围内道路分

为城市主干路、度假区主

干路和度假区支路三级。

城市主干道：是城市

中主要的常速交通道路，

主要是联系城市各组团

及与城市对外交通枢纽

联系的主要通道。

主干道红线控制宽

度为40米。按6车道车

道布置，断面形式都为两

块板。

城市次干道：是城市各组团内的主要干道。次干道联系主干道，并与主干道组成城市干道网，在交通上主要起交通集散的作用。同时，由于基地的为旅游区，次干道有兼有旅游线路的功能。红线控制宽度为12米，断面形式为一块板。

城市支路：是城市一般街坊道路，在交通上起汇集性作用，是直接为用地服务以生活服务功能为主要的道路。城市支路一般宽度在10m，断面形式都为一块板。

规划范围内各级道路以强调通达性为主，车速要求不宜过高，强调道路的景观性，保持良好的视觉景观。

根据基地的山地特点，结合道路系统规划，依据交通量，合理确定道路断面形式，规划断面宽度从10米—40米不等，共分为三种断面形式。

规划道路广场用地20.28公顷，占总用地面积的15.92%。其中，道路用地18.52公顷，占总用地面积的14.54%；广场用地1.76公顷，占总用地面积的1.38%。

七、绿地及景观系统规划

1、绿化系统

规划公共绿地5.34公顷，占总用地面积的9.26%。其中，公园用地5.34公顷，占总用地面积的4.19%；街头绿地6.46公顷，占总用地面积的5.074.19%；

规划范围内绿地系统由各类公共绿地和山体公园组成，绿地系统整体上突出生态自然的景观效果，呈“点、线、面”相结合的方式，通过滨水绿地和道路绿地等“线”性绿地与“点”状的公园绿地和“面”状的山体生态绿地结合，形成完整的绿地公共活动空间。

1）公园：结合地形和功能

布局，规划绿化走廊和集中绿

地。其中：绿化走廊主要与山体

和林地相呼应，集中绿地服务于

各个组团。

2）街头绿地：沿部分旅游

主干路控制10米的街头绿地。

沿水系控制5米的街头绿地。

2、景观系统

规划景观绿地系统形成”

三心双轴，多核星布，绿锲渗

入，生态环绕”的整体格局。

1）三心两轴

三心——分别是北面的德

山水库。中部的自然山体，南

面的生态林地。

两轴——横跨基地的两条

水系。是基地重要的景观资源。

2）多核星布

指基地内多个组团级的景

观节点，分布在各个空间节点，形成基地的重要景观要素。

3）绿锲渗入

打造几个绿化廊道，东西向形成连续的绿化空间，成为基地绿锲，使得田园风光渗入到基地中，形成田园式的景观特质。

4）生态环绕

基地西面的山体、东北部的山体和东南部的田园风光环绕基地，形成一个生态环绕的空间态势。

八、城市设计

1．总体城市设计引导

规划根据土地利

用规划，结合片区整体

功能定位，对规划区的

空间进行解读研究和

设计引导，主要包括以

下内容：

地标性建筑：地标

性建筑主要布局于主

轴线或次轴线交点处。

基地地标性建筑位于

基地中部的位置，为五

星级酒店。

景观建筑/构筑

物：景观建筑重要性仅次于地标建筑，主要分布重要的节点和道路界面上。

步行广场节点：以步行广场为核心的节点。

景观节点：为各个组团的绿化核心景观区，分布于各个组团的中心位置。

滨水景观界面：为两条水系两侧和德山水库四周的景观界面。

建筑景观界面：为重要的公共建筑的界面，位于基地道路入口两侧的位置。

道路路径：为基地内的城市道路，分别是城市主干道、城市次干道、城市支路。

景观主轴线：位于基地中部位置，是基地内最重要的一条轴线，轴线南面以入口广场为起点，中间为五星级酒店，北部为自然山体。

景观次轴线：联系山体和各个组团中心绿地，是各个组团重要的景观轴线。

2．城市设计重点要素管控

1）酒店服务区 依托小鱼温泉等旅游度假设施，利用交通优势和优越的景观资源条件，构建酒店服务区，

在此区域内布局五星级酒店、商务会所、商务度假中心等设施，在形成特色标志性建筑群的同时，提供完善的度假休闲服务。

项目设置：五星级酒店、商务会所、商务度假中心。

2）温泉主题区

温泉主题区位于规划范围的东南侧，

依山就势，分布在水系的周边。

该区域内主要布局各种SPA馆及温

泉文化展示馆等设施。在提供温泉休闲服

务的同时，着重彰显温泉旅游文化，提升

地块商业价值。

项目设置：东南亚风情温泉SPA/美

洲风情温泉SPA/欧式风情温泉SPA/日式

风情温泉SPA/中式风情温泉SPA/温泉

文化展示馆。

3）旅游配套服务区

旅游服务区是支撑凤凰旅游度假区

最重要区域，毗邻温泉主题区和酒店服务

区布局，区域的主要功能为商业及旅游休

闲，根据业态规划商业服务设施，文化休

闲设施于此区域内。

项目设置：滨水休闲街、民族风情坊、

旅游配套商业。

4）高尔夫运动区

高尔夫运动区毗邻德山水库布局，利用优越的自然条件，建设9洞高尔夫球场，供游人使用。

项目设置：高尔夫球场/高尔夫会所/高尔夫灵泉别墅。

5）户外休闲运动区

户外运动区位于规

划范围的北部，该地段地

势变化较大，适宜进行户

外休闲和极限运动，打造

户外休闲运动区，在提供

温泉休闲养生的同时，提

供户外活动场地，增加游

客的户外活动乐趣。

项目设置：山地户外

运动公园项目设置：山地

户外运动区、登山步道、

攀岩馆、拓展训练基地、青少年素质训练基地、穿越及定向越野运动区、露营区、野外生存技能训练中心、极限运动区.

6）度假公寓区

度假公寓是规划区域核心的功能，根据地形地貌及交通条件，将度假公寓布局与景观条件良好，交通便利的地段，共同构成度假公寓区，区域中的度假公寓供游人使用，享受别样的度假体验。

项目设置：度假公寓。

九、市政工程规划

1、给水工程

由此预测规划区最高

日用水量约为6226.2立方

米/日，日变化系数取1.3。

则平均日用水量为

4789.38立方米/日。

居民生活、生产用水

一律采用自来水，自来水

由三亚市政给水管道供

水，自来水水质符合国家

现行饮用水卫生标准。严

格控制开采地下水。

2、污水工程

本规划内的用地性质

主要是旅游度假、游乐和

旅馆业用地，污水组成为

生活污水，污水量计算按

平均日用水量的85%计

算，日变化系数取1.2-1.3，

规划区最高日污水量约为

5292立方米。

由于本次规划区距离

市中心污水处理厂较远，

区域内以生活污水为主，

且污水量不大，沿路敷设

污水管网至市区污水处理厂不仅管道费用较高，且受地形地势影响中途需设置污水提升泵站。综合以上因素，本次规划在区内设置一处集中生活污水处理设施，建议采用目前国内较成熟的生活污水处理设施——地埋式生活污水处理设施。

规划生活污水处理设施位于凤凰路、凤凰一路交汇处西侧绿地内，采用完全地埋式，地面附建有垃圾转运站和公厕，周边用绿化与其他区域隔离。规划区内

沿路敷设污水管网，污水经污水管网汇集后送入污水处理设施内，经处理后排入东侧水蛟溪内。

3、雨水工程

本规划区地形起伏较

大，总体呈现西高东低的

态势，基地中部有一自然

山体，北侧有一水库——

德天水库。向下有一条农

业灌溉渠流经基地，为场

地景观和就近排除雨水创

造了有利条件。此外规划

基地东侧有一条自然河流

——水蛟溪，可作为基地

雨水受纳水体。规划基地

西侧和中部的道路和建设

用地背靠山体，需修建沟

渠截流雨水。为了加大沟渠的截流能力，起到一定的截洪作用，紧靠山体的排水沟渠设计以石砌、水泥批档的梯形断面沟渠为主；依地势截留雨水后排入规划水体内。。规划区各组团内部道路和建设用地区域的排水系统以雨水管道为主。

规划采用雨水排放采用“分区汇集，就近排放”的原则，各区域内雨水分区汇集后，就近排入受纳水体。建设用地内管渠主要采用暗管排水，管道沿道路敷设，原则上位于道路东侧或南侧。雨水主管渠尽量与排水口呈垂直方向布置，减少雨水管的长度和截面尺寸。雨水管渠的覆土深度控制在0.7米以下，覆土深度不足0.7米的管段需作加固处理。雨水管渠的最小坡度应保证不低于规范要求的最小坡度，雨水管网与道路同时设计、同步建设。

4、供电工程

本此规划参照《建筑电气

专业设计技术措施》和《城市

电力规划规范》，并结合本地

区用电特点，取定各类建筑用

电指标，得出本规划区内各类

建筑预测总负荷约 4.88万千

瓦（详见下表）。考虑负荷同

时系数取0.7-0.8，则计算负荷

为3.42万千瓦。根据《城市电

力网规划设计导则》的要求，

35KV—110KV变电所高峰负

荷时的功率因素应达到

0.9~0.95，则本规划区要求电

源提供的容量为3.2万KV A。

根据三亚市城市总体规划，本规划区电源由新建110KV凤凰变提供。规划凤凰变主变容量为2×50 MV A。

规划区内中压配电网由10KV电缆线路、开闭所、箱式配电站或其他型式配电站组成。10KV配电网形成环网供电，采用电力电缆沿电缆沟或电力排管进行敷设。

配电站独立建设或与公共建筑合建，独立式配电站用地一般为150平方米。配电站应位于负荷中心。公用配电站供电范围以干路为界限，除个别重要负荷的

备用电源外，原则上不应

该跨主干路供电。

5、通信工程

依据城市总体规划，

本次规划区内电信服务有

现状凤凰电信支局提供。

规划区内沿凤凰路敷设电

信管道接入凤凰电信支

局。

规划区内配置邮政所

1处，邮政所结合旅游服务中心的建筑底层设置，建筑面积控制在150平方米左右，对周边的居民及游客提供函件、包件、汇兑、储蓄在内的多种邮政服务。

至规划期末，规划区内通信线路基本实现埋地敷设。通信管道规划应按30～50年考虑，规划管孔数应同时考虑计算机互联网、数据通信、通话业务、电缆电视及备用等需要。通信管道的建设应与市政道路建设、改造同步进行。管材以PVC管为主，管孔数主要根据所经过区域的用户数目决定，规划通信干管道12-24孔为主，通信支管管道8孔，通信交换机房出局路段可适当增加管孔。

6、燃气工程

规划区内气源来自南

侧道路中城市中压燃气干

管输送的天然气，经中低

压燃气调压站调压后输配

送至用户。

另规划区内有一处预

留城市燃气储配站用地，

占地面积6.03公顷，规划

予以预留控制。

气化率：本规划区管

道气化率远期达100%；

用气量预测：居住用

地及度假公寓用气量按居住户数计，采用1.5m3/㎡.a的指标计，预计居民用气量为52.07万m3/a。公共建

筑用户的用气量按居住和

度假公寓用气量的50%计

算，不可预见用气量按总

用气量的5%计算，则预计

规划区内总用气量约为

80.71万m3/a。

7、环卫工程

本次规划区凤凰路、

凤凰一路交叉口西南设置

1座小型垃圾转运站，用地

面积为1500平方米，同时结合设置一处环卫休息、管理处。本规划区内垃圾收集后经此站转运至垃圾填埋场进行卫生填埋处理。

公共厕所达到布局合理、美观、卫生，本规划区内建设6座公共厕所，公厕类别全部为一类公厕，其建筑设计应与周边建筑及环境相协调。公共厕所临近的道路旁，应设置明显、统一的公厕标志。

8、综合防灾

1）防台风规划

本旅游区为中风害地区，据气象部门的资料多年平均为每年3.72次台风，风力一般为8—11级，台风中心经过时最大风力在10～12级以上(12级台风风速在40米/秒以上)，造成灾害。根据台风登陆或影响三亚地区时，多为西和西南风，且风速较大，东/东北风时受到陆地山体的阻碍，一般风速较小等特点。本次规划区内西侧和中部山体作为三亚市北部山体防护林带，对防风保护生态环境具有重要的积极作用，在建设过程中应注意保护，可将防护林带与农林果园、园林绿化等相结合，打造田园风光特色；同时规划区内建筑高度也应加以控制，建筑均控制在24米以下。

2）防山洪规划

本次规划基地以缓坡为主，坡度较大的地区主要集中在区内西侧和中部山地一带，需修建沟渠截流雨水。为了加大沟渠的截流能力，并起到一定的截洪作用，紧靠山体的排水沟渠设计以石砌、水泥批档的梯形断面沟渠为主。

规划西北部组团内预留形成两条景观绿带作为泄洪通道，并结合德天水库和周边保留山林绿地作为基地北部片区蓄洪滞洪区域，应注意加以保护。原有流经基地内部的水渠，作为德天水库及上游水库的泄洪通道，规划对水渠进行严格控制。

3）消防规划

按照“预防为主、防消结合”指导方针，消防给水设施、消防通道、消防通讯设施等公共消防设施应与其他基础设施统一规划、同步实施。同时，在建设过程中，按要求严格设置防火间距和消防通道。根据三亚市城市总体规划，距离本次规划区最近的消防站为凤凰岭普通一级消防站（其消防责任区范围为5.59平方公里），距离规划区最近点4公里，基本满足消防站服务要求。本次规划区可由其提供服务。

规划区内度假酒店、度假村等应设立消防监控中心，担负消防监控、报警、指挥疏散、启动消防水泵、紧急救护等功能。区内各片区在详细规划设计时应考虑在主要建筑外围布置环型消防通道，主要娱乐场所、度假酒店客房等建筑需设

置室内消防报警及喷淋灭火系统。

4）抗震、地质灾害防治

根据三亚市城市总体规划要求，新建民用建筑按7度抗震标准设防，重要工程、生命线工程按8度设防，重大建设工程需做地震安全性评价并进行相应地设防。利用公园、绿地、广场、空地等作为城市避震疏散场地，场地应远离次生灾害源，地质条件良好，对外交通方便，并有便于设置供水、供电、通讯设施。

工程建设做好工程地质勘察，摸清地基详情，在软弱地基及可液化场地进行建设时，必须对地基进行处理，并尽量避开。本旅游区内北部山体一带山高坡陡，应重视山体崩塌、滑坡、泥石流的防治，靠近北部山体规划的道路、建筑尽量根据地形依山修建，不宜大量开挖土方，避免人为造成山体滑坡和塌方。禁止开山采石行为，并采用生物治理措施对危险区域加以治理。