抵押物价值评估办法
**********抵押物价值评估办法
为规范公司房产类抵押物价值评估工作，有效提升个人抵押借款
业务市场竞争力，结合本市实际情况，特制定了此办法。
分公司对个人抵押借款业务中抵押物价值评估实行聘请专业机构进行评估，取得专业评估资格的机构或人员按规定对抵押物价值进行评估。
评估人员要切实履行评估职责，严格按办法规定进行评估，确保抵押物价值的准确性和真实性。如出现弄虚作假，造成价值评估不真实，或评估技术使用不当，多次造成高估高评等情况，分公司将视情节轻重制定相应处理措施。
附件：《冠群驰骋兰州凤鑫分公司抵押物价值评估办法》
为规范公司房产类抵押物价值评估工作，有效提升抵押借款业务市场竞争力，结合本市实际情况，对抵押借款业务中抵押物价值，按照抵押物状况、借款金额和风险程度等因素，实行直接参照交易或评估价、公司内部评估和专业机构评估相结合的评估办法。房地产类抵
押物限于住房和商用房。
一、抵押物价值评估方法
（一）参照交易或评估价格
对以下借款实行直接参照抵押物交易或评估价格确定其价值。
1、个人住房购置借款；
2、个人商业用房借款；
3、最近一次抵押物交易时间或经专业评估机构评估时间在二年（含）之内的个人经营借款和个人综合消费借款；
4、申请借款金额在100万元（含）以内，以房龄在10年以内、状况完好的住房抵押，且申请金额与抵押物购置价或交易价之比低于50%的个人综合消费借款和个人经营借款；
5、以房龄在10年以内、状况完好的住房抵押，且申请金额与抵押物购置价或交易价之比等于或低于40%的个人综合消费借款和个人经营借款。
（二）分公司内部评估
对以下借款实行内部评估确定抵押物价值。1、申请借款金额在200万元（含）以内，以房龄在12年以内、状况完好的住房抵押，且申请金额与抵押物购置价或交易价之比低于60%的个人综合消费借款和个人经营借款；
2、申请借款金额在200万元（含）以内，以房龄在12年以内、状况完好的商用房抵押，且申请金额与抵押物购置价或交易价之比低于50%的个人综合消费借款和个人经营借款；
3、借款期限超过三年的个人综合消费借款和个人经营性借款，每二年一次的抵押物评估；
4、符合参照交易或评估价格规定，借款行认为有必要进行内部评定的个人借款。
（三）专业机构评估
不符合上述两类情况或借款经办行认为有必要的个人借款，必须经市分行认可的专业机构评估确定抵押物价值。
二、抵押物价值评估程序
（一）参照交易或评估价格
借款申请人必须提供商品房买卖合同（不能提供原始合同的可用发票、契税证代替）或专业评估机构评估报告，借款调查人和分行评估人员根据交易或评估价格，综合其他情况后在借款调查报告上对抵押物价值进行内部价值认定,作为最终抵押物价值（不得高于交易或评估价格）。
（二）分公司内部评估
内部评估实行双人评估，借款经办调查人员负责初评，主管或经理负责复核，并在《个人借款抵押物价值评估认定表》中填写评估意见，初评值与复核调整值不同的，取较低值。评估一般采用市场比较法，评估人员应双人实地考察，根据房地产类型、特点、状态、市场环境、处置难易程度及其他不确定因素，综合分析后确定其价值。
（三）专业机构评估
专业机构评估实行准入制，名单由分行每年核定一次。评估机构对抵押物评估应按照《房地产抵押估价指导意见》（建住房[2006]8号）的要求进行，出具的评估报告（意见书）必须符合《国家标准房地产估价规范》（GB/T50291一1999）及相关规定。借款调查人根据专业机构的估价，综合其他情况后在借款调查报告上对抵押物价值进行直接认定（不得高于评估价值）。
附：冠群驰骋兰州凤鑫分公司借款业务抵押物价值评估认定表
冠群驰骋兰州凤鑫分公司
借款业务抵押物价值评估认定表
附：专业机构房地产抵押评估报告模板
房地产抵押估价报告
估价项目名称：上饶市信州区月泉花城1号楼2单元1002号房
地产
抵押价格评估
委托方: 郭邦年
估价方：上饶市众恒房地产评估事务所有限公司
估价人员：****
估价作业日期：二○一一年三月二日至三月五日
估价报告编号：****
目录
一、致委托方函——————————————————-- 1
二、估价师声明———————————————————-- 2
三、估价的假设和限制条件—————————————— 3-4
四、估价结果报告—————————————————-- 5-8
（一）委托方
（二）估价方
（三）估价对象
（四）估价目的
（五）估价时点
（六）价值定义
（七）估价依据
（八）估价原则
（九）估价方法
（十）估价结果
（十一）估价人员
（十二）估价作业日期
（十三）估价报告应用的有效期
五、估价技术报告————————————————— 9-17
（一）个别因素分析
（二）区域分析
（三）市场背景分析
（四）最高最佳使用分析
（五）估价方法选用
（六）估价测算过程
（七）价格结果确定
六、附件——————————————————————- 18
致委托方函
****先生：
受您委托，我公司对***拥有的位于上饶市信州区月城花泉1号楼2单元1002号住宅在现状利用条件下的房地产市场价格进行了评估，为郭邦年先生将此房产转让给您向北京农村商业银行股份有限公司十里堡支行做抵押贷款，确定房地产抵押贷款额度提供价格参考依据。
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定估价对象（建筑面积146.36平方米）在估价时点2011年3月2日的公开市场价格为：（币种：人民币）
房地产总价：61.38万元
大写金额：人民币陆拾壹万叁仟捌佰元整
单位价格：4194元/平方米
顺致
商祺
****
法定代表人：****
二○一一年三月五日
估价师声明
我们郑重声明：
1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分
析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事
人没有个人利害关系或偏见。
4.我们依照中华人民共和国国家标准（GB/T 50291-1999）《房
地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5.估价人员已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
6.没有人对本报告提供了重要专业帮助。
7.本估价报告由****公司负责解释。
8.本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做
其他用途。未经本估价机构书面同意,本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。
中国注册房地产估价师
中国注册房地产估价师
估价的假设和限制条件
1.产权方以商品价购买委估房屋并取得房屋所有权及支付有关税费。
2.在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
3.任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。
4.本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。
5.估价对象建筑面积、结构等均以《房屋所有权证》（京房权证密私字第53357号）为依据。
6.本报告附件中的材料系报告的重要组成部分，本次评估中涉及的附件均为委托方提供，我公司未向政府有关部门核实和调查。本报告是按附件中的材料是真实、全面的前提下进行评估的。如因材料不符、变更或委托方隐瞒有关资料，对估价结果造成偏差，委托方应对其负责。
7.本报告估价目的为***先生将此房产转让给委托方向北京农村商业银行股份有限公司十里堡支行做抵押贷款,确定房产抵押贷款额度提供价格参考依据,不作其他评估目的之用。如果评估条件或目的发生变化，该价格需作相应调整。
8.本报告估价结果是估价对象在现状利用条件下的房地产价格，包括与房屋有关的装修工程等。如果房屋结构及装修发生损毁，其估价结果应作相应调整。
9.本次估价中假设估价对象处于公平的交易市场中，未来市场短期波动，短期变现和强制处分等因素对其价值会有一定的影响，在此我们不予考虑。
10.本估价报告结果的有效期自估价报告完成日期起壹年，即二○○九年二月十三日至二○一○年二月十二日，若房地产市场价格变化较快时估价报告结果的有效期相应缩短。超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由使用者承担。
估价结果报告
一、委托方：
委托方姓名：宁天星
委托方住址：河北省张家口市宣化县王家湾乡柏树洼村公路西街32号
二、估价方：
单位名称：****
单位地址：****
房地产资格证书号：****
房地产评估资质级别：****
法定代表人：****
三、估价对象：
1、基本情况
估价对象位于上饶市信州区月泉花城1号楼2单元1002号。根据《房屋所有权证》（房权证上饶市第301817号），房屋所有权人为郭邦年，住宅用途。月泉花城1号楼总层数为11层，框架结构。估价对象位于第十层，总建筑面积146.36平方米。
房屋装修情况：客厅、卧室墙面刷立邦漆、石膏板顶棚、瓷砖地面。厨房、卫生间墙面贴瓷砖、地面铺设防滑地砖。估价对象整体为一般装修。
2、基础设施情况
估价对象所在区域内基础设施达到“六通”（即通路、通电、供水、排水、通讯、供气）。
①四至：东临庆丰路；南临解放路；西至市民公园；北至凤凰超
市；
②供电：市政220伏生活用电；
③供水：市政供水；
④排水：市政管网；
⑤通讯：由上饶市电话局接入；
⑥煤气：接入小区。
四、估价目的：
本报告估价目的为郭邦年先生将此房产转让给委托方，向南昌银行股份有限公司上饶市分行做抵押贷款,确定房地产抵押贷款额度提供价格参考依据。
五、估价时点：
二○一一年三月二日
六、价值定义：
根据房地产评估的技术规程和项目的具体要求，本次评估采用的是公开市场价格标准，估价对象为产权方合法拥有,估价结果中的房地产价格是指估价对象于估价时点2011年3月2日，剩余使用年限约为15年条件下的公开市场价格。
七、估价依据：
1、有关政策法规和文件：
*《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席令第29号)
*国家标准《房地产估价规范》（GB/T 50291-1999）
*《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》【建住房[2006]8号】
2、委托估价方提供的资料（详见附件）
3、受托估价方掌握的有关资料以及估价人员实地勘察所获取的资料。
八、估价原则
我们在本次估价时遵循了合法原则、最高最佳使用原则、替代原则
和估价时点等原则。
九、估价方法：
估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象的特点和实际状况，选用市场比较法、收益还原法作为本次评估房地产价格的基本方法。
1.市场比较法定义
将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数
2.收益还原法定义
预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
其中：V——房地产在估价时点的收益价格
A——房地产的未来第一年净运营收益
Y——房地产的报酬率
g——净收益逐年递增的比例
t——房地产的收益年限
3、以上两种方法进行综合分析，得出估价对象的公开市场价格。
十、估价结果：
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定估价对象（建
筑面积146.36平方米）在估价时点2011年3月5日的公开市场价格为：（币种：人民币）
房地产总价：61.38万元
大写金额：人民币陆拾壹万叁仟捌佰元整
单位价格：4194元/平方米
十一、估价人员：
中国注册房地产估价师
中国注册房地产估价师
十二、估价作业日期：
二○○九年二月九日至二月十三日
十三、估价报告应用的有效期：
自估价报告完成日期起壹年，即二○○九年二月十三日至二○一○年二月十二日。
估价技术报告
一、个别因素分析
1、基本情况
估价对象位于上饶市信州区月泉花城1号楼2单元1002号。根据《房屋所有权证》（房权证上饶市第301817号），房屋所有权人为郭邦年，住宅用途。月泉花城1号楼总层数为11层，框架结构。估价对象位于第十层，总建筑面积146.36平方米。
房屋装修情况：客厅、卧室墙面刷立邦漆、石膏板顶棚、瓷砖地面。厨房、卫生间墙面贴瓷砖、地面铺设防滑地砖。估价对象整体为一般装修。
2、基础设施情况
估价对象所在区域内基础设施达到“六通”（即通路、通电、供水、排水、通讯、供气）。
①四至：东临庆丰路；南临解放路；西至市民公园；北至凤凰超
市；
②供电：市政220伏生活用电；
③供水：市政供水；
④排水：市政管网；
⑤通讯：由上饶市电话局接入；
⑥煤气：接入小区。
二、区域因素分析
估价对象所在小区紧邻三清山大道，位于凤凰中大道，交通方便，小区环境好，配套设施完善，周围有江光派出所、中行江光分理处、上饶市西市街道办、凤凰超市、上饶市实验中学等配套服务设施；在这里居住、购物消费、日常生活以及公共交通都比较方便，地理位置较为优越。
三、市场背景分析
（1）宏观经济形势
在房地产市场逐步回暖，销售形势以及融资环境好转的情况下，企业拿地信心明显增强，土地市场成交继续好转。伴随着土地市场成交的不断转好，政府供地信心大增，各重点城市经营性用地供应再创年度新高；开发商频频出手争夺优质地块，土地成交日趋火爆，经营性用地成交面积环比继续上涨，五成以上城市本月经营性用地成交放量。但由于部分城市推出了较多地理位置较偏远地块，导致地块流标率出现小幅上涨。高溢价率地块与上月相比继续增加；排行榜总价整体水平与上月基本持平，万科、绿地等知名企业频频出手，推动土地市场进一步回暖。总体来看，在全国住宅市场成交利好刺激下，土地市场已呈现全面回暖之势，尤其是部分一线城市，市场成交堪称火爆。在这种情况下，政府及企业应保持理性态度，以维护土地市场的健康持续发展。
（2）产业经济状况
经北京市统计局、国家统计局北京调查总队初步核算，2008年北京市实现地区生产总值10488亿元，比上年增长9%，增速比上年回落4.3个百分点。其中，第一产业增加值112.8亿元，增长1.1%；第二产业增加值2693.2亿元，增长2.4%；第三产业增加值7682亿元，增长11.7%。第三产业中，信息传输、计算机服务和软件业增长16.8%，批发和零售业增长15.6%，租赁和商务服务业增长23.9%，科学研究、技术服务和地质勘查业增长23.1%，水利、环境和公共设施管理业增长28.3%，文化、体育和娱乐业增长29.4%，增速均超过第三产业平均水平；金融业实现增加值1493.6亿元，增长9.2%，增速
比上年回落13.1个百分点；房地产业实现增加值610.8亿元，下降11.4%。
按常住人口计算，全市人均GDP达到63029元（按年平均汇率折合9075美元），比上年增长5.2%。三次产业结构由上年的
1.1:26.8:7
2.1变化为1.1：25.7：7
3.2。
（3）居住物业房地产市场状况
09年上半年，全市共成交28块土地，其中包括11宗住宅用地，全市规划建筑面积合计 260.61万平米，环比上涨82.7%。一手住宅市场：09年5月，北京一手住宅上市规模（面积）环比上涨了10.6%，上市套数环比上涨 27.7%；成交面积环比下降9.4%；成交套数环比下降12.3%；成交均价环比上涨5.7%。二手住宅市场：09年上半年，北京二手住宅成交面积环比下降8.9%，成交套数环比下降8.3%；成交均价环比上涨4.4%。楼市总结：09年上半年，北京土地市场交易十分活跃，一手住宅市场“供小销大”、“价升量跌”，二手住宅市场“价升量跌”。
（4）其他
土地市场新增供应概述受近期楼市交易好转的推动，土地市场放量明显提速。北京市土地交易管理网显示，正在交易和即将入市的住宅、商服用地多达56宗，总供应面积621.5万平米，其中仅4月份计划入市的土地总量就高达335.6万平米。二季度京城土地尤其是住宅项目用地供应非常充足。北京市近期加强土地储备工作力度，为市
场全面回暖储备充足的土地供应，主要为预防避免因开发商所谓的“土地稀缺”原因而变相抬高房价。
四、最高最佳使用分析
由于房地产具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且房地产权利人都期望从其占有的房地产上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定房地产利用方式的依据。所以，房地产价格是以该房地产的效用作最有效发挥为前提。
最高最佳使用是指法律上允许，技术上可能，经济上通行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。本次评估以估价对象的现状用途（住宅）为最高最佳使用，测算其公开市场价值。
五、估价方法选用
估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象的特点和实际状况，选用市场比较法、收益还原法作为本次评估房地产价格的基本方法。
1.市场比较法定义
将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类
似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系
数×房地产状况修正系数
2.收益还原法定义
预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
其中：V——房地产在估价时点的收益价格
A——房地产的未来第一年净运营收益
Y——房地产的报酬率
g——净收益逐年递增的比例
t——房地产的收益年限
3、以上两种方法进行综合分析，得出估价对象的公开市场价格。
六、估价测算过程
（一）市场比较法测算估价对象比准价格（基本公式）
比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数
1、选择交易案例
根据替代原则，选取近期同一供需圈内邻近地区的三个同类用途项目交易案例进行比较。详见表一。
2、比较因素的选择
根据估价对象与交易案例实际情况，选用影响地价的比较因素，主要包括：交易情况、估价时点、区域因素和个别因素等。详见表二、表三。
3、比较因素修正
将交易案例与估价对象进行比较，从交易情况、交易期日、区域
因素和个别因素等方面进行系数修正，得出估价对象的比准价格。详见表四。
表一案例情况说明
表二比较因素条件说明表
表三比较因素条件指数表
表四因素比较修正系数表
4、比准价格的确定
因为比较案例与估价对象用途相同、位置相近，故取三个比较案例比准价格的算术平均值作为本次市场比较法评估测算结果:
资产评估工作的方案模板
评估工作方案 我公司为安徽×××××有限责任公司（委托方）提供资产评估服务。根据《资产评估操作规范意见》、《资产评估准则-基本准则》、《资产评估职业道德准则-基本准则》、《资产评估准则-评估程序》的要求，结合项目的具体情况，特制定此评估服务工作方案。 应当履行的评估程序 整个评估过程中必须履行下列评估程序 1、明确评估业务基本事项。包括明确评估目的、评估对象及范围、评估价值类型、评估基准日、评估报告使用人、评估报告使用限制、评估所需资料的收集及配合工作等。 2、签订业务约定书。通常评估业务约定书应先行签订，明确评估目的、评估对象以及评估收费等内容。当评估目的、评估对象、评估基准日发生变化时，应当与委托方签订补充协议或者重新签订业务约定书。 3、编制评估计划。包括项目整体计划及具体实施方案。其中，整体计划应当包括组织和人员安排、时间安排等内容。具体实施计划应当包括项目调查方面的安排等。 4、现场调查。安排对口熟悉的评估师及其他专业人员进行现场调查。无论项目大小，均必须履行现场调查程序。评估人员必须到现场收集资料、勘察实物资产、审核财务资料及实物资产运行情况。必要时聘请相关方面的专家协助工作。
5、收集评估资料。主要是收集有关评估基本事项的明确、评估对象的权属、资产存在状况、资产使用及运行状况以及市场询价等方面的评估资料。 6、评定估算。根据收集的评估资料及现场勘查的情况，按照资产评估的技术规则进行方法适用性的评价和判断。选择评估方法并选取合适的参数，估算委估对象的价值。 7、编制和提交评估报告。由项目的现场负责人负责编制评估报告初稿。报告初稿经项目负责人审核后与委托方进行必要的沟通并按照本公式规定的三级复核制度进行复核并出具正式报告。 8、工作底稿归档。按照有关档案管理办法进行评估底稿归档。 以上程序中，如需删减或增加，应该报内部审核。 一、评估工作的基本步骤 整个评估工作一般分四个步骤来进行。 第一步：前期洽谈与准备。进行项目的前期洽谈，在了解项目的具体情况后，考察自身的业务承接能力，当决定承接后，对评估对象的情况组织内部人员根据初步收集的资料进行综合分析，同时准备对于评估项目涉及到的行业信息等进行网络搜集与整理，考虑本公司内部评估师专业情况进行安排。对于企业价值评估和其他资产组合的评估，还需考虑安排相应的审计机构协作问题。 第二步：现场调查。评估人员应当亲自到现场勘查评估对象的具体情况，搜集相关财务资料、权属证明资料、实物资产的运行资料，
土地评估项目实施方案.doc
七、评估项目实施方案 郑州市市国土资源局为了规范本级协议土地出让和划拨土地宗地评估行为，采用公开招标的方式确定土地评估中介机构。我公司拟投标，为了规范入围后我公司参与的具体宗地评估项目的评估行为，按时、保质完成具体宗地评估业务，保证我公司出具的评估结果科学、合理，且符合郑州市和具体估价对象的实际情况，特制订本方案。 一、机构人员组织、业务流程及岗位职责 我公司具备从事河南省范围内的土地评估业务的资质的机构，自公司成立以来一直从事涉及土地出让、转让、土地划拨、企业改制等地价评估工作。另外，除了日常的宗地评估外，本公司还承担着中原出版传媒投资控股集团有限公司下属子公司企业改制项目等，本公司目前已经充分掌握了河南省大部分地区的土地、房地产交易资料，对河南省土地市场的现状特点、发展规律有较为全面的了解。 本公司具体负责该项目评估项目的负责人和土地估价师均是长期从事宗地地价评估的专职资深注册土地估价师，从事过大量土地出让、转让、划拨、企业改制项目的评估工作，不但理论功底扎实、实践经验丰富，而且对河南省，尤其是郑州市涉及土地出让、转让、土地划拨的有关政策、办理流程有充分的了解，完全有能力为委托方提供高质量、高效率的服务。 根据项目特点，本公司拟安排公司总经理徐进兰为总负责人，孙建伟作为项目负责人，组织、协调具体评估工作。另抽调多名丰富经验的土地估价师成立两个项目小组，负责具体项目的组织实施（详见
下表）。 项目实施主要人员情况 本公司宗地评估项目依据中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB／T18508—2001）、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（CB／T18507—2001）、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB／T 21010—2007）、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部第21号）、《划拨土地使用权管理暂行办法》（国家土地管理局第1号）及委托方提供的有关估价对象的资料（包括规划设计资料、宗地图及出让前置条件和配套保障性住房的文件、委托评估约定书等）受理业务，之后进入估价程序到完成估价报告，主要经过以下步骤： 1、明确评估的基本事项。内容主要包括估价对象（权属、用途、面积等）、估价目的、基准日、价格类型、估价日期等。 2、拟定估价作业计划； 3、收集资料，实地踏勘，分析整理相关资料，商讨估价技术方法； 4、选择合适的估价方法，确定相关的技术参数，确定试算价格；
关于明确抵押物评估的相关事宜
关于抵押物评估的相关事宜 为防范贷款风险，加强抵押物评估管理，合理确定抵押物价值。 明确按住宅类型、房产增值倍数区别评估扣税政策，了解各业务品种的扣税标准。 一、贷款金额的确定 对持证抵押的非交易类业务以抵押物评估总值扣除相应税费后 的评估净值作为计算贷款金额的基础。 对有交易背景的贷款业务，还须遵循“孰低原则”，即以交易合同价格与评估净值中的较低值确定贷款金额。 二、评估净值的确定 计算评估净值时住宅种类按以下规则划分： 普通住宅，指单套建筑面积200平米以下且成交单价（交易类业务）/评估单价（非交易类业务）不高于人民币.6万元（不含）的住宅类物业； 豪华住宅，指单套建筑面积200平米以上或成交单价（交易类业务）/评估单价（非交易类业务）高于人民币.6万元（含）的住宅类物业； 独栋别墅、联排别墅，以实地调查及拍照结果确认其物业类型。 1、对购买普通住宅的住房贷款，扣除税费为营业税、城市维护建设税、教育费附加等三项税费； 2、对购买豪华住宅、独栋别墅、联排别墅的住房贷款，扣除税费为个人所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加等四项税费；
3、对购买商铺、写字楼、厂房的商用房贷款，扣除税费为个人所得税及土地增值税(按比例扣除)、营业税、城市维护建设税、教育费附加等五项税费。 个人所得税及土地增值税以房产增值倍数（房产评估总值/房产证登记价）确定扣除比例。 增值倍数低于4倍（含）的，扣除50%的土地增值税及个人所得税； 房产增值倍数介于4—8倍（含）之间的，扣除70%的土地增值税及个人所得税； 房产增值倍数高于8倍的，扣除90%的土地增值税及个人所得税。如下表。 *房产增值倍数=房产评估总值/房产证登记价对以豪华住宅、独栋别墅、联排别墅、商铺、写字楼为抵押物的持证抵押贷款，借款申请人资信情况特别好、抵押物条件优越，可免予扣除或部分扣除个人所得税及土地增值税，由专职审批人从严掌握。
资产评估投标标书(实施方案)
资产评估投标标书(实施方案)
（一）项目实施目标及目标实施保障措施 1、项目实施目标： 根据******政府发布的“******项目”招标文件，我所拟投标参加对****** 政府委托的资产评估服务工作。我所将竭诚为委托方提供优质服务，按时、保 质、保量地完成******政府委托的资产评估服务工作。 为了能顺利完成******政府委托的评估服务工作，使本次业务委托单位、评估服务单位及被评估单位能够全面了解本次招标范围内的评估服务工作的目的、范围、项目实施团队及人员（技术人员）配备与培训安排，总体时间安排、后勤保障及项目后续安排及承诺等情况，同时也有利于有关各方面及时沟通与相互配合，我们根据******政府采购中心发布的招标编号为****** 、项目名称为“******项目”的招标文件，结合相关法律、法规，以及《国有资产评估管理办法》等文件的有关规定，依据前期初步调查掌握情况以及我们对相关单位的资产评估经验，拟定本项目评估服务总体方案。 2、目标实施保障措施 我们对项目组织实施制定了严格的规范，相信出色的项目管理经验能保证 我们按时、保质、保量地完成每一次资产评估及咨询服务项目。 （1）统一计划：为保证项目按时、保质、保量地完成，我们对资产评估 时间进度及评估范围的确定、重点资产评估程序的制定以及质量控制、重大问 题处理原则等采取统一计划的办法。具体包括——细化时间进度：将根据委托 方时间安排，制定精确的时间进度表，实时控制我公司的资产评估服务时间进 度。
（2）统一组织：在组织计划性方面应坚持组织全面、重点突出和沟通及时的原则。我们主要从以下两个方面协调安排： A:分级负责制 项目总体负责人，以保证在充分了解项目的整体情况的同时，保证从总体上把握评估过程中的风险，与委托方和被评估方达到良好的沟通。 项目现场负责人是项目实施的核心负责人，我们安排执业经验丰富的评估师负责，以指导各项目组的具体评估项目的实施。选派具备高度敬业精神和服务意识强的项目经理负责项目的具体实施，其认真的工作态度和有效的工作可以保证评估工作高效的完成。 B:岗位负责制 根据被评估单位的行业特点和具体情况，重点选派具有丰富经验的项目经理以及人员组成项目小组，并在小组内明确分工；总项目分工中，总负责人负责工作质量三级复核，负责与委托方及评估涉及的外面监管部门、会计师沟通，对重大问题做出专业判断。项目负责人负责与企业的现场沟通、督导；现场负责人负责各项目现场的评估工作实施。 （二）项目工作程序和方法 1、评估前准备阶段 1.1制定完善的评估前调查方案，确定现场评估重点，并制定合理和操作性较强具体实施方案，评估过程中将根据情况变化对方案进行修订以保证其严谨性和可操作性；
抵质押物价值评估管理办法
抵(质)押物价值评估管理办法 第一章总则 第一条为规范抵（质）押物价值评估，提高押品评估质量和效率，有效防范业务风险，根据公司《固有资金贷款管理规定》、《贷款资金贷款管理规定》等制度及《建设部中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房[2006]8号）等政策法规要求，结合公司实际情况，制定本制度。 第二条本制度所称抵（质）押物价值评估是指为确定抵（质）押融资额度提供价值参考依据，对抵（质）押物价值进行分析、估算和判定的活动。 第三条抵（质）押物价值评估包括内部评估和外部评估。公司实行“内部评估和外部评估相结合，以内部评估为主要确认依据”的抵（质）押物价值评估原则。 第四条内部评估和外部评估均须坚持客观性、公正性和谨慎性，保证抵（质）押物价值认定的合理性。 第五条押品主要包括房地产类、金融产品类、机器设备类、交通工具类、股权类、应收账款及其他权利类。
第二章基本流程及职责分工 第六条抵（质）押物价值评估包括评估调查和初评、评估审查及评估审定三个环节（见附件一）。除上市流通股票、定期存单、金融企业股权可采用简易流程，直接进行评估审定外，其他押品均应经上述流程进行评估。 第七条评估调查和初评人由负责相应业务的投资运营经理或贷款经理担任。 第八条公司通过内部考评，选拔具有资产评估和风险管理经验的业务骨干3-5人组成“抵（质）押物价值评估小组”，承担押品价值审查职责。“抵（质）押物价值评估小组”设组长一人，负责评估审查工作的组织协调。 第九条自主投资决策委员会或贷款投资决策委员会负责抵（质）押物价值的最终审定。决策委员会委员不得同时兼任“抵（质）押物价值评估小组”成员。 第三章评估调查和初评 第十条评估调查包括评估资料搜集和现场调查。主要包括以下工作： （一）资料搜集抵（质）押权属所有人同意以抵（质）押物担保的文件；押品已对其他债权设定担保的情况；押品的权属资料；押品清单及基本情况资料；外部评估报告（如
资产评估工作实施方案
评估工作方案 我公司为安徽国祯生物质发电有限责任公司（委托方）提供资产评估服务。根据《资产评估操作规范意见》、《资产评估准则-基本准则》、《资产评估职业道德准则-基本准则》、《资产评估准则-评估程序》的要求，结合项目的具体情况，特制定此评估服务工作方案。 应当履行的评估程序 整个评估过程中必须履行下列评估程序 1、明确评估业务基本事项。包括明确评估目的、评估对象及范围、评估价值类型、评估基准日、评估报告使用人、评估报告使用限制、评估所需资料的收集及配合工作等。 2、签订业务约定书。通常评估业务约定书应先行签订，明确评估目的、评估对象以及评估收费等内容。当评估目的、评估对象、评估基准日发生变化时，应当与委托方签订补充协议或者重新签订业务约定书。 3、编制评估计划。包括项目整体计划及具体实施方案。其中，整体计划应当包括组织和人员安排、时间安排等内容。具体实施计划应当包括项目调查方面的安排等。 4、现场调查。安排对口熟悉的评估师及其他专业人员进行现场调查。无论项目大小，均必须履行现场调查程序。评估人员必须到现场收集资料、勘察实物资产、审核财务资料及实物资产运行情况。必
要时聘请相关方面的专家协助工作。 5、收集评估资料。主要是收集有关评估基本事项的明确、评估对象的权属、资产存在状况、资产使用及运行状况以及市场询价等方面的评估资料。 6、评定估算。根据收集的评估资料及现场勘查的情况，按照资产评估的技术规则进行方法适用性的评价和判断。选择评估方法并选取合适的参数，估算委估对象的价值。 7、编制和提交评估报告。由项目的现场负责人负责编制评估报告初稿。报告初稿经项目负责人审核后与委托方进行必要的沟通并按照本公式规定的三级复核制度进行复核并出具正式报告。 8、工作底稿归档。按照有关档案管理办法进行评估底稿归档。 以上程序中，如需删减或增加，应该报内部审核。 一、评估工作的基本步骤 整个评估工作一般分四个步骤来进行。 第一步：前期洽谈与准备。进行项目的前期洽谈，在了解项目的具体情况后，考察自身的业务承接能力，当决定承接后，对评估对象的情况组织内部人员根据初步收集的资料进行综合分析，同时准备对于评估项目涉及到的行业信息等进行网络搜集与整理，考虑本公司内部评估师专业情况进行安排。对于企业价值评估和其他资产组合的评估，还需考虑安排相应的审计机构协作问题。 第二步：现场调查。评估人员应当亲自到现场勘查评估对象的具
抵押物管理办法
烟台市莱山信用担保有限责任公司 抵（质）押物管理办法 第一条为完善和规范我公司抵（质）资产管理，确保第二还款来源的充足有效，特制订本办法。 第二条本办法所称抵（质）押物，是指依据国家法律法规好我公司有关规定，在国家制定的有权登记部门办理抵押登记，并在我公司登记的各种抵（质）押物。主要包括如下种类： （一）土地使用权 （二）房屋所有权 （三）机器设备 （四）权利凭证 （五）其他抵（质）押物 第三条业务部经办人员要定期或不定期检查抵（质）押物的管理和维护情况，发现问题及时处理。 第四条对抵押品的检查要把握以下要点： （一）权属。抵押品权属是否改变，是否出租、转让、出售、征用、重复抵押等。 （二）状态。抵押土地是否维持原有用途，有无新的开发利用；房屋及其他地上附着物形态、结构是否改变，有无毁损，是否改变用途；机器设备、交通运输工具是否办理年检，使用过程中是否正常维护；其他抵押财产依据其特征进行检查。 （三）价值。分析判断抵押品市场价值的变化，评价抵押担保的
充足性。 （四）变现能力。分析变现的可能性，能变现多少。 （五）保险。抵押品保险到期后是否及时续保，是否发生理赔事项。 第五条股权质押检查，主要分析公司净资产变化情况。查看公司股份有无改变、有无改变的意向；公司其他股份有无质押；评价股份质押的价值是否依然充足。 第六条贷款发放后，业务部经办人员填制抵（质）押物交接清单，将抵（质）押品的登记凭证、权利凭证交由风险管理部档案管理人员统一管理。 第七条风险管理部档案管理人员依据交接清单登记抵（质）押物台账，并定期盘库核对，确保账账相符、账实相符。 第八条抵（质）押物原则上不得借用。如有临时需要，企业需提前联系业务经办人员并提出书面申请。档案管理人员登记抵（质）押物借用台账，经领导审批同意后方可借用。借用时间原则上最长不得超过15天，台账备注栏要登记归还日期。 第九条贷款结清担保责任解除后，档案管理人员审核还款凭证，确保拟出库的抵（质）押物与到期收回的担保贷款相匹配。 第十条企业领取抵（质）物时，要出具单位证明。列明抵（质）物名称、编号、领用人姓名、身份证号码。
评估实施计划方案
二连浩特至广州国家高速公路集宁至阿荣旗联络线大板至查白音他拉（赤通界）段建设项目 评估实施方案
评估实施方案 社会稳定风险评估目的在于使各地区在决策时，充分考虑社会的承受能力，妥善照顾各方面的利益诉求，广泛听取各方面的意见，充分考虑不同群体的利益；在于把社会稳定问题考虑在前，预测防范风险、控制化解风险，消除和减少不稳定因素，在于把大量社会稳定风险前置到重大事项的启动之前，实现社会矛盾由被动调处向主动化解转变，由事后处置向事前预防转变，由治标向治本转变，提高从根本上解决发展中出现的矛盾和问题的能力。 为抓好二连浩特至广州国家高速公路集宁至阿荣旗联络线大板至查白音他拉（赤通界）段建设项目社会稳定风险评估工作，切实维护项目区社会稳定，按《内蒙古自治区党委维护稳定工作领导小组中共内蒙古自治区委员会政法委员会印发<内蒙古自治区重大事项社会稳定风险评估工作操作规程试行>等四个规范性文件的通知》（内稳发[2016]1号）和《关于规范重大事项社会稳定风险评估工作的通知》（赤稳发[2014]2号）的文件要求，结合该项目工作实际，特制定本项目社会稳定风险评估实施方案。 一、评估范围 二连浩特至广州国家高速公路集宁至阿荣旗联络线大板至查白音他拉（赤通界）段建设项目，凡与人民群众切身利益密切相关、牵涉面广、影响深远，易引发矛盾纠纷或有可能影响社会稳定的重大事项实施前，都应开展社会稳定风险评估，包括合法性、合理性、可行性和可控性评估。
二、评估主体及“第三方” 阿鲁科尔沁旗人民政府是二连浩特至广州国家高速公路集宁至阿荣旗联络线大板至查白音他拉（赤通界）段建设项目评估工作的评估主体。在工作开展过程中，是始终坚持科学发展，民生为先，稳定为重，把社会稳定风险评估作为项目开展的前置程序，切实做到科学评估在前，有效预防在先。 阿鲁科尔沁旗交通运输局委托北京玉龙天行工程咨询有限公司赤峰分公司作为“第三方”评估机构。由北京玉龙天行工程咨询有限公司赤峰分公司开展社会稳定风险评估工作，并形成详细的评估报告，但不做出评估结论。 评估主体要加强协调、监督、指导，并对北京玉龙天行工程咨询有限公司赤峰分公司的评估过程、评估报告负责，并依据实际情况及北京玉龙天行工程咨询有限公司赤峰分公司的评估报告作出评估结论。 三、参加对象 根据本项目建设的实际情况，确定本项目评估工作参加对象包括阿鲁科尔沁旗交通运输局、维稳、综治、法制、信访、公安、发改、环保、国土、林业等有关部门。 四、组织领导 坚强的组织领导，是搞好二连浩特至广州国家高速公路集宁至阿荣旗联络线大板至查白音他拉（赤通界）段建设项目社会稳定风险评估工作的前提和保证。加大组织领导的力度，确保此次评估工
贷款抵押物评估有关问题探讨
贷款抵押物评估有关问题探讨 一、货款抵押物评估的有关概念 什么是贷款抵押物评估？可以从三方面理解。第一、评估目的是为抵押资产实现债权担保提供价值依据。第二、评估对象应该是符合抵押条件的资产。第三、评估的最终结果应该是抵押（或清算）价格。抵押是指债务人或者第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为债权的但保，债备人不履行债务时，债权人有权依照规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 贷款抵押物评估的前提条件按贷款发放的时间先后应分为以下三种： 1．企业拟以抵押方式向银行申请贷款，即评估在贷款之前。评估结果作为银行发放贷款金额的决策依据，抵押物价值不足以抵偿贷款时，银行可以减少贷款额或要求企业提供其他担保，在当前信贷体制改革中，这种评估日益增多。 2．在贷款未到期，而原评估结果超过了有效期，银行要对抵押物的保管、使用和实际价值不断进行检查，重新评估，当抵押物价值低于借款合同规定的水平时，应要求借款人补充新的抵押物。评估即为银行防范风险的一种方式。 3．贷款到期，债务人未能按期偿还时，抵押物需在折价或者拍卖、变卖前进行清算评估，即处置抵押物前的定价评估，评估结果应作为抵押物变现的客观公允市价，目前以拍卖方式的评估情况较多。 以上三种情况下的评估虽然同是对抵押物进行评估，但评估时考虑的因素和选取的方法应分别对待。本文重点阐述第1、2种情况下的抵押物评估。 二、贷款抵押物评估操作中应注意的问题 贷款抵押物的评估除遵守资产评估操作规范外，还应注意其特殊性，主要表现在以下几点： 1．抵押物的选择。一般而言，银行所希望的是直接得到还款，此外是获得对贷款的可靠还款保证。因此，用作抵押的财产应该是可以在市场上出售的，流动性最好的，以及质量最高的，银行还应能够对抵押财产予以充分的保证。按照风险大小选择抵押物的顺序为：存款、可出售的证券、应收帐款、存货、机器设备、建筑物、股份。按照我国担保法的规定，可以作为抵押物的财产为抵押人所拥有的房屋和其他地上定着物；抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；抵押人依法有权处置的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物；抵押人依法有权处置的国有机器、交通运输工具和其他财产；抵押人依法承包并经发包人同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、芒滩等荒地的土地使用权；依法可以抵押的其他财产。 2．评估基准日的确定。有人认为贷款前的抵押物评估基准日应放在贷款到期日，笔者认为还是放在申请贷款时为宜，原因是资产评估的现实性要求以评估基准日为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行的评价。也就是说，资产评估直接以现实存在为资产确认估价和报告的依据，说明当前资产状况，强调客观存在，评估也可以反映未来，但必须以
资产评估工作方案精选
评估工作方案 本公司根据《资产评估法》、《招投标法》、《中华人民共和国企业国有资产法》、《国有资产评估管理办法》、《企业国有资产评估管理暂行办法》、《企业国有资产评估报告指南》和资产评估各项准则、指南及指导意见的要求，结合项目的具体情况，特制定此评估服务工作方案。 一、委托方基本情况 二、服务工作目的 本机构遵循独立、公正、公平的原则，为委托方实现经济行为目的所涉及资产提供价值参考依据。 所提供服务：本机构及其评估专业人员遵循法定或公允的标准和程序，运用科学的方法，以货币作为计算权益的统一尺度，对在一定时点上根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。 三、服务依据 （一）法规类依据 1.《中华人民共和国公司法》（2013年12月28日第十二届全国人民代表大会常务委员会第六次会议修订）； 2.《中华人民共和国资产评估法》（全国人民代表大会常务委员会于2016年7月2日发布） 3.《中华人民共和国企业国有资产法》（2008年10月28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过）；
4.《国有资产评估管理办法》（国务院第91号令，1991年）； 5.《企业国有资产评估管理暂行办法》国务院国有资产监督管理委员会令第12号（2005年8月25日）； 6.《企业国有产权转让管理暂行办法》（国资委、财政部第3号令，2003年12月31日）； 7.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权[2006]274号）； 8.《企业国有资产交易监督管理办法》（国务院国资委财政部令第32号）； 9.《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》（国资产权[2009]941号）； 10.《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）； 11.《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1998年12月24日国务院第12次常务会议通过）； 12.《中华人民共和国房地产管理法》(2007年8月30日)； 13.《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过）。 14.《企业国有资产评估项目备案工作指引》（国资发产权[2013]64号）
论抵押物的价值及其相关法律问题(枊经纬)
论抵押物的价值及其相关法律问题 ——兼论未来物权法或民法典应持的态度 柳经纬中国政法大学教授 上传时间:2006-11-浏览次数:6178 字体大小：大中小 关键词:抵押物价值/重复抵押/物权立法 内容提要:我国《担保法》第三十五条对抵押物的价值与所担保的债权之间量上的关系，做 了严格的限制，即抵押担保的债权数额不得超出抵押物的价值。这种限制的不合理之处主要 在于，不利于物权法所具有的物尽其用的功能的发挥，而且在实践中也不容易把握。本文主 要从如何理解抵押物的价值与所担保的债权之间量上的关系和对“重复抵押”的法理分析 两个层面上，分析这一限制的不合理性所在，并对未来物权法或民法典应采取的态度，提出 了建议。 一、引言 抵押物的价值不仅是一个备受债权人关注的现实问题，因为它是关系到债权人所享有的 债权能否切实得到清偿；而且也是一个备受立法者关注的问题，因为依据《担保法》第三十 五条的一款的规定，抵押物的价值与所担保的债权之间必须保持一种量上的关系，即抵押担 保的债权不得超出抵押物的价值，否则为法律所不许。不仅如此，《担保法》第三十五条第 二款进而对“一物多押”的情形也作出相同的限定，抵押物的价值大于所担保的债权时，其
超出部分可以再设立抵押，但再设立的抵押所担保的债权不得超出抵押物价值的余额部分。显然，在“一物多押”时，抵押所担保的多个债权与抵押物的价值之间仍应保持第一款所确定的量上的关系，否则亦为法律所不许。《担保法》第三十五条的规定似乎已成为一种成规，并且被民法典草案所接受，体现在草案物权法编第二百四十二条的规定上。然而，《担保法》第三十五条的规定是否妥当？未来的物权法或民法典是否应全盘接受《担保法》第三十五条的内容？笔者以为仍有讨论的必要。本文拟从理论和实务两个层面上，对抵押物的价值之于抵押合同的意义等问题进行分析，试图对上述问题给出确定的答案。 二、关于抵押物的价值与所担保的债权量的关系问题 物尽其用是物权制度应有的功能作用之一。正是基于物尽其用的功能作用，物权法在其发展过程中，不断地创设出许多新的物权类型，对各种各样的物的利用方式加以确认和保障。在物权中，所有权是财物的价值包括实用价值和交换价值的全面利用，所有权人既可自己占有、使用其物，是对物的使用价值加以利用；亦可出租或者出卖其物，获得收益，是对物的交换价值的利用。在他物权中，用益物权主要是对物的使用价值的利用，用益物权人有对物使用收益的权利，因此用益物权人对物关注的重点是物的有用性，如果某物没有实际用途，那么即无设立用益物权之必要。担保物权主要是对物的交换价值的利用，但债务人不能履行债务时，担保物权可以使债权人通过依法变卖抵押物而获得清偿，因此担保物权人关注的是物的交换价值。如果某物不值钱，即便它有使用的价值，债权人也不会接受此种物的担保。虽然物的有用性和是否值钱之间存在一定的联系，有用的物总是比无用的物更加值钱，债权人接受某物担保时也会考虑该物的有用性，但是物的有用性只是债权人判断物是否值钱进而决定是否接受该物担保的因素，而非债权人对物关注的本身，除非债权人自己希望获得该物。 抵押权为担保物权，抵押物是否具有交换价值以及价值的多寡，是抵押得以设立的基础，也是债权人决定是否接受抵押人提供的抵押担保的重要尺度。当抵押人所提供的抵押物具有交换价值，足以保障债权人的债权从中得以清偿，那么债权人就会很乐意地接受该物的抵押。如果抵押人提供的抵押物不具有交换价值或者价值低，不足以保障其债权，那么债权人就可能不接受该物的抵押，或者要求债务人或抵押人增加抵押担保的财产，或者要求提供其他担
项目评估方案
项目评估方案 项目评估方案（一） 一、评估价值类型及定义 根据本项目特定评估目的及实际情况，本次资产评估确定的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公开交易的价值估计数额。 二、评估基准日 1、本次评估基准日选取**年5月31日。评估基准日的确定对评估结果的影响符合常规情况，无特别影响因素； 2、评估基准日是委托方根据本次经济行为及评估目的确定的； 3、本项目评估的一切取价标准均为基准日有效的价格标准或执行的标准。 三、评估依据 （一）经济行为依据 1、《XX股份有限公司会议纪要》（**）第XX号。 （二）法律法规依据 1、原国家国有资产管理局颁发的《国有资产评估管理办法施行细则》（国资办发[1992]第36号）； 2、国务院办公厅下发的《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》（国办发[**]102号）； 3、财政部印发的《国有资产评估项目备案管理办法》（财企[**802号）； 4、**年国务院国有资产监督管理委员会第12号令《企业国有资产评估管理暂行办法》； 5、财政部*年印发的《国有资产评估管理若干问题的规定》（财政部令第14号）； 6、国务院国有资产监督管理委员会印发的《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权[**]274号）； 7、中华人民共和国第十届全国人大十八次会议修订后的《中华人民共和国公司法》； 8、《中华人民共和国房地产管理法》； 9、《中华人民共和国物权法》； 10、国家及政府有关部门颁布的其他法律、法规、文件和规定。 （三）评估准则依据 1、财政部关于印发《资产评估准则—基本准则》和《资产评估职业道德准则—基本准则》的通知（财企[2004]20号）；
如何判断抵押物评估价值的准确性
如何利用《房地产抵押估价报》合理的确定 抵押物价值的提示 房地产(含土地、在建工程)因其具有位置不可移动、寿命长久、价值量大等特点，已成为商业银行发放贷款乐于采用和广泛接受的抵押物。《房地产抵押估价报告》（以下简称《估价报告》）也成了客户经理确定抵押物价值的重要参考标准，而有些评估公司由于利益驱动,有时会按照客户的贷款金额需要进行评估，存在评估价格高于真实价值的现象，这给我行的贷款增加了风险。所以，就需要客户经理能够抓住《估价报告》中关键的价格影响因素，通过对其分析、测算过程合理性的判断来判断其评估结果的合理性。 一、注意优先受偿款的扣除。 根据2006年3月1日开始实施的，由建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会统一颁发的《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建房字[2006]8号）及《房地产抵押估价指导意见》的有关规定，房地产抵押价值等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。（即抵押价值=未设立法定优先受偿权利下的市场价值-估价师知悉的法定优先受偿款）。优先受偿是指优先于本次抵押债权人受偿的权利。因此优先受偿款应当从市场价值中扣除，才能剥离出实际抵押价值。 优先受偿包括：
（一）未缴纳的地价款：主要存在与划拨用途的土地。划拨用地在实施转让前，必须补交地价款转成出让用途才可以转让。 （二）拖欠工程款：主要存在于在建工程项目。根据相关法律规定，“工程款优先受偿权”是法定优先受偿权，其权利优先于抵押权和其他债权。因此拖欠工程款应当作为优先受偿从抵押价值中扣除。 （三）已设定的抵押贷款：抵押贷款的清偿次序依据抵押登记时间顺序。因此在本次抵押登记之前进行的抵押登记权利都应当作为优先受偿扣除。 二、注意权属瑕疵的揭露及合理设定 正常的房地产市场价格是建立在完整的产权状况下可实现的市场价值，因此在判断《估价报告》抵押价值合理性之前，先要判定其权属瑕疵的披露及设定情况。抵押物可能存在的权属瑕疵包括：（一）权证是否齐全。 对于房地产项目，首先要明确项目土地证，房产证是否齐全。两证齐全是办理抵押登记的基本条件。如存在证件不全情况，则不能进行抵押。 （二）登记内容与现状情况是否一致（是否有未登记部分纳入抵押物范围）。 1、如果实际用途与证载用途不符，且不符合区域整体规划，是产权人擅自更改用途，我们设定用途及判定价格时，应该完全遵循证载用途。比如有些将一层住宅用途房地产更改为商铺，或者在住宅楼或者别墅内出租办公等情况。
xx项目后评估实施方案
XX專案後評估實施方案 專案後評估是一種事後對實施專案進行の客觀評價，是在專案建設投產並達到設計生產能力後，通過對專案前期工作、專案實施過程及專案運營情況の綜合評價研究，分析專案の實際情況與預測情況の差距，總結經驗得失，為今後改進專案準備、決策、管理和監督等工作提供依據。 一、後評估對象 本次投資專案後評估工作針對XX專案開展，XX專案自X年1月開工，X年12月竣工，歷時近1年。X年12月12日正式投產，已運行3年。 二、後評估目の 1、為改善決策和管理服務。後評估具有為管理提供諮詢服務の功能，通過後評估，管理層可以及時發現專案實施過程中出現の問題，總結經驗教訓，以改善後續專案の立項決策和管理；同時，後評估報告中の結論也可作為資源調整和優化配置の依據。 2、對專案實施過程の監督管控。後評估雖然為事後監督の性質，但作為完整の專案決策實施過程中不可缺少の一個環節，對專案實施有著貫穿始末の約束作用。監督の內容主要包括：專案有無按原計畫實施，技術方案有無重大調整，資金使用是否符合規定，借款能否按時償還，是否達到預期
效果等等。 3、對專案實施成果の客觀評價。通過後評估工作の開展，大量統計數據和相關資訊の獲取，可以較為客觀地評價專案實施工作開展の品質、成果，較為客觀地評價公司投資專案和投資效益，也是對專案實施單位各方面工作の認定。 三、後評估要求 1、遵循可比原則。在計算和分析過程中要注意資料の真實性，時間序列和口徑の一致性，在計算期內使用同一價格和參數，以保證結論の準確性。 2、動態分析原則。要採用國家規定の動態指標，必要時也可採用一些靜態指標進行輔助分析，評價指標可採用價值指標、實物指標和時間指標，也可補充比較指標。 3、可靠取數原則。後評估工作の品質不僅取決於“方法”本身の科學性，同時還取決於對市場需求預測、工程技術方案選擇、固定資產投產估算、產品成本估算及專案實施進度計畫等基礎數據の可靠性，數據の準確性需要認真審核。 4、後評估內容、深度及計算指標應以專案建議書和設計任務書の相關內容與專案實施後具體效果逐一對比分析。 5、專案後評估需要掌握大量可靠の資料、資訊，參加後評估の工作人員應認真做好調查研究和分析工作，注意收集、整理有關資料、數據。
如何判断抵押物评估价值的准确性解读
如何判断抵押物评估价值的准确性 作为专业的房地产估价人员，我们确定房地产抵押价值需要经过一个复杂的过程。通过充分的市场资料采集、选择恰当的估价方法、进行合理的参数取值、测算、并衡量多种方法测算结果，最终综合得出抵押价值。 此篇文章并非针对房地产抵押评估技术方法进行讨论，而是站在《房地产抵押估价报告》（以下简称《估价报告》）使用方或报告审核方的角度，在不具备进行完整的房地产评估过程条件下，如何快速、准确的判断抵押物评估价值的准确性。经过我多年从事报告审核的经验，我认为基本做到以下两个步骤，就可以实现。 第一步：对抵押项目房地产市场价值进行初步调查判断 通过对抵押项目周边房地产市场交易情况进行初步调查，判断出抵押项目房地产市场价格的大体区间水平。 即在对《估价报告》进行审查之前，首先通过自己对项目房地产市场交易状况的了解，先大体把握项目的价格水平。做到心中有数。 第二步：判定《抵押估价报告》评估价值的合理性 这一步骤是在完成第一步骤的基础上，再对《估价报告》进行审查。 要求审核人员能够抓住《估价报告》中关键的价格影响因素，通过对其分析、测算过程合理性的判断来判断其评估结果的合理性。 一、抵押项目房地产市场价值的调查判断 1、判断方法—市场提取法 “房地产市场价值”从字面意思可以看出：即房地产在交易市场中可实现的公开、客观的价值。因此，判断房地产市场价值最直接，也是最简便的方法。就是—市场提取法。也就是评估中说的比较法。即直接参考周边类似物业的房地产市场成交价格来确定我们所要评估的项目房地产价值。 2、不同市场状况下价格提取方法 根据其物业类型不同、所处区域位置不同，可分为：
资产评估项目服务方案
资产评估项目服务方案 招标人﹡﹡﹡﹡，投标人﹡﹡﹡﹡如此次招标会中标，我公司将严格按照《资产评估准则－评估程序》及相关法律、法规的规定，严格按照贵公司要求进行评估，结合项目的具体情况，制订本评估服务方案。 一、资产评估业务流程图
二、评估程序及步骤 (一)评估目的 为﹡﹡﹡﹡国有资产置换、转让及出售等处置事项涉及的资产进行价值评估。 (二)评估范围和对象 评估基准日房产、土地、车辆、设备及其他类资产。 (三)评估基准日 待定 (四)价值类型 根据本次评估目的，价值类型定义为市场价值。 (五)评估方法的选择 比较法和收益法 三、项目总体安排 (一)人员安排（将根据具体项目拟定） 项目总协调人：待定 项目负责人：待定 项目组成员:待定 (二)总体时间安排及要求（根据委托方规定的日期做相应调整） 1个工作日内：落实项目负责人，安排现场工作时间。 3个工作日：评估公司各对应专业评估人员分项目进入现场，了解调查。验收评估申报明细表及相关资料，对需补充的内容，完善相
关明细表。各评估小组进行现场勘察，形成勘察记录及工作底稿。 5个工作日：各评估小组分别估算、制作评估案例，撰写说明及 2个工作日：期汇总，形成初步结果，公司内部复核并撰写报告初稿。 1个工作日：向委托方提交评估结果初步数据。 四、工作纪律 1、所有评估人员要时刻注意自己的仪表和举止，应注意维护公司的形象。评估人员不得作出有损公司利益和形象的任何事情，不得向企业提出正常工作以外的任何要求。 2、参与此项目的评估人员必须注意保密工作，不得向非项目人员透露任何关于本项目的消息和数据，项目资料要注意收存。没用的资料及时粉碎，不准在桌面上和地上乱扔乱摆放。 3、参与此项目的评估人员，尤其是现场工作人员，不得擅自发表对本次工作及本人职责之外的有关本项目的看法和意见。 五、质量控制 为保障项目顺利且保质保量完成，公司制定完备质量控制体系： 1、项目总负责人由公司总评估师担任，全面复核工作组的工作，控制项目风险，确保工作质量。 2、项目执行三级复核制度：由项目现场负责人、项目负责人、项目核心组逐级审核评估工作成果，保证项目质量。 3、项目人员考核制度：以项目执行质量作为人员考核的重要指
抵押物价值评估办法精编WORD版
抵押物价值评估办法精 编W O R D版 IBM system office room 【A0816H-A0912AAAHH-GX8Q8-GNTHHJ8】
**********抵押物价值评估办法 为规范公司房产类抵押物价值评估工作，有效提升个人抵押借款业务市场竞争力，结合本市实际情况，特制定了此办法。 分公司对个人抵押借款业务中抵押物价值评估实行聘请专业机构进行评估，取得专业评估资格的机构或人员按规定对抵押物价值进行评估。 评估人员要切实履行评估职责，严格按办法规定进行评估，确保抵押物价值的准确性和真实性。如出现弄虚作假，造成价值评估不真实，或评估技术使用不当，多次造成高估高评等情况，分公司将视情节轻重制定相应处理措施。 附件：《冠群驰骋兰州凤鑫分公司抵押物价值评估办法》 为规范公司房产类抵押物价值评估工作，有效提升抵押借款业务市场竞争力，结合本市实际情况，对抵押借款业务中抵押物价值，按照抵押物状况、借款金额和风险程度等因素，实行直接参照交易或评估价、公司内部评估和专业机构评估相结合的评估办法。房地产类抵押物限于住房和商用房。 一、抵押物价值评估方法 （一）参照交易或评估价格 对以下借款实行直接参照抵押物交易或评估价格确定其价值。 1、个人住房购置借款； 2、个人商业用房借款；
3、最近一次抵押物交易时间或经专业评估机构评估时间在二年（含）之内的个人经营借款和个人综合消费借款； 4、申请借款金额在100万元（含）以内，以房龄在10年以内、状况完好的住房抵押，且申请金额与抵押物购置价或交易价之比低于50%的个人综合消费借款和个人经营借款； 5、以房龄在10年以内、状况完好的住房抵押，且申请金额与抵押物购置价或交易价之比等于或低于40%的个人综合消费借款和个人经营借款。 （二）分公司内部评估 对以下借款实行内部评估确定抵押物价值。1、申请借款金额在200万元（含）以内，以房龄在12年以内、状况完好的住房抵押，且申请金额与抵押物购置价或交易价之比低于60%的个人综合消费借款和个人经营借款； 2、申请借款金额在200万元（含）以内，以房龄在12年以内、状况完好的商用房抵押，且申请金额与抵押物购置价或交易价之比低于50%的个人综合消费借款和个人经营借款； 3、借款期限超过三年的个人综合消费借款和个人经营性借款，每二年一次的抵押物评估； 4、符合参照交易或评估价格规定，借款行认为有必要进行内部评定的个人借款。 （三）专业机构评估
项目评估工作程序
项目 1.目的 进行项目前期评估，提出项目经济性分析报告及可行性方案，供各级领导决策参考。 2. 适用范围 本程序适用于公司新开发的地产项目，不包括公司在历史遗留用地上开发的项目。 3. 引用文件 GFP4-2 《项目策划工作程序》 GFP4-7 《市场调研工作程序》 4. 定义 4.1. 项目评估即对项目进行详细调查分析后，在现有市场情况下对项目做出能否可行的概要性结论。 4.2. 评估师指国家认可的对某块土地的使用价值进行评估测算的专业人士。 5. 职责 5.1. 总经理负责审批《项目可行性分析报告》、《购买土地协议》或《项目合作开发协议》。 5.2. 主管副总经理负责审核《项目可行性分析报告》、《购买土地协议》或《项目合作开发协议》。 5.3. 项目开发部经理负责审批《项目经济性分析报告》，审核《项目可行性分析报告》、《购买土地协议》或《项目合作开发协议》。 5.4. 项目评估人员负责完成《项目经济性分析报告》、《项目可行性分析报告》，提出《购买土地协议》或《项目合作开发协议》。 6. 资格或培训 6.1. 项目评估人员须从事房地产业二年以上工作经验及具有理工科大学学士或以上学历资格。 6.2. 执行本程序的相关人员须经过本公司房地产政策、法规及基本营销策略的培训，合格后才能上岗。 6.3. 项目评估人员须经过内部培训和外部深造，在2-5 年内应取得建设部执业资格认证一一估价师资格。 7. 程序 7.1. 项目经济性分析报告项目评估人员根据公司的中长期发展计划，寻找土地储备，为公司中长期发展寻找土地或合作项目，收集、分析项目前期信息，对寻找到的土地或项目进行前期评估，完成《项目经济性分析报告》(见GFP4-1-F1)，并填写《项目经济性分析报告审批表》(见GFP4-1-F2)交项目开发部经理审核、主管副总经理审批。 项目可行性分析
关于抵押物评估价值的风险提示
关于抵押物评估价值的风险提示在我行小企业贷款贷后检查过程中暴露出抵押物评估价值虚高的风险，例如近期发现一户贷款抵押的商铺，评估价值较我行其它客户在此地段抵押物的评估价值高出一倍。就此情况做如下风险提示：一、存在的问题评估公司由于利益驱动,有时会按照客户的贷款金额需要进行评估，存在评估价格高于真实价值的现象。信贷员为了提高自己的贷款增量，忽视对抵押物评估情况的核实，一味的按照评估公司所评的结果办理贷款，给我行的贷款增加了风险，到还款期客户没有能力归还贷款时，借款人的抵押物不足值，就会造成我行贷款资金的损失。3.抵押物为第三人所有时，第三人不能够积极配合担保义务的履行，将使我行清收工作难度加大，如果通过法律途径解决则存在时间长、成本高、手续繁琐的问题，抵押物变现困难。二、风险防范建议及措施1.加强押品实地勘查，对抵押物认真进行实地勘察并拍照留存。同时对照各地的地理位置以及周边的环境设施，加以对比分析，选择地理位置好、产权清晰、易变现的贷款抵押物作为贷款担保依据，防止贷款抵押物评估价值虚假，增加我行抵押贷款风险。2.信贷人员要认真做好贷款的抵押物评估、认定工作。防止因贷款抵押物调查不深、不细、不透造成我行信贷资产损失，确保抵押品价值足值、有效，贷款第二还款来源充足，保证我行贷款资金安全。3.对于第三人为抵押人，要落实好第三人是否愿意履行责任以及第三人是否完全意识到由此可能产生的一系列风险和责任。第三人与借款人之间的关系，以确保借款人不能履行债务时，第三人能够提供足额偿还贷款的支持。4.严格按照《中国****银行房地产和土地估价机构合作管理办法（试行）》的要求，加强对外部评估机构的管理，规范外部评估机构的准入与退出。 3、工作要求通过对中小企业抵押物风险排查筛出部份抵押物明细（见附件1），请中小企业金融服务中心组织对抵押物评估价值进行自查，并据自查结果给出抵押物评估价值自查报告，于**月**日前报风险管理部。