日常生活中的物权法有关知识

日常生活中的物权法有关知识：

小区业主有什么权利与义务？

物权法第七十条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第七十一条：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第七十二条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第七十三条：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

物权法对小区业主的权利确实有相当全面的规定。概括说来，小区业主基于购买住房而享有了该小区的建筑物区分所有权。

所谓建筑物区分所有权，是指随着现代城市的兴起以及人类建筑技术的高度发展而产生的一种较为特殊的不动产所有权形态。它是一种复合形态的权利，是对建筑物专有部分的专有权、对共有部分的共有权共同管理权三项权利的结合。

一、专有权。所谓建筑物区分所有权中的专有权，即权利人对于专有部分的单独所有权。它是指单个的权利人对于一个特定的建筑空间单位的所有权。

专有权的标的物是区分所有建筑物中的独立建筑空间。它与普通所有权不同的是，它不是对有物体加以管领支配，而是对由建筑材料所组成的“空间”加以管领支配。

但在所有包含的权能范围上，它与普通的所有权又是完全相同的。都包含了占有、使用、收益、处分等权能。也就是说，区分所有权人既可以对专有部分予以直接占有、使用，以实现其居住、营业及其他目的，也可以将专有部分出租以收取租金或者在专有部分上设定抵押权等，还可以将专有部分让与他人等。

二、共有权。建筑物区分所有权人对共有部分的共有权，是指区分所有权人依据法律。合同以及业主公约，对建筑物的共有部分共同享有的权利。

共有权的标的物区分所有建筑物的共有部分，即除专用部分之外的部分，如专有部分以外共用的走廊、庭院楼道、阳台、门庭上下水设施等。

对共有部分，区分所有权人可以共同使用、收益，并可以经过集体讨论加以处分。

三、共同管理权。对共有部分的共同管理权是指业主对建筑物的共有部分和共用设施所享有的共同管理权利。这种权利同时也是一种义务。如果是全体建筑物区分所有权人共用的部分，则每一个权利人都负有维护、保护、管理、改良等义务。

业主既然享有权利，也要承担一定的义务。受到相关法律的限制。物权法对业主专有权规定了两点限制。

首先，不得危及建筑物的安全。一般认为下列行为危及建筑物安全，应当予以禁止。

1、对建筑物的毁损行为。例如，区分所有权人就自己的专有部分加以增建或者改建而须拆除其内部梁柱或墙壁的行为。

2、对建筑物的不当使用行为。建筑物区分所有权人虽然可以自由使用自己的专有部分，但其使用如有不当，如搬入危险我物、易燃物、爆炸物或放射物，或者一定吨数以上的重量物危及建筑物的安全，或者在居民楼里从事夜总会、色情业等经营行为。

其次，损害其他业主合法权益的行为。这一限制是基于相邻关系的需要。居于同一建筑物的众多业主，其专有部分就象火柴盒一样，紧密地结合于同一栋建筑物上。所有的业主对于整栋建筑物的安全与维护都有共同厉害关系。因此单个业主行使其专有部分所有权的行为，不得危及其他业主的利益，否则就是对相邻关系的侵害。

其他方面的义务有：业主对共有部分应当承担维护、管理以及支付相关费用等。

正确处理好相邻关系？

物权法第八十四条：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

不动产的相邻各方（包括所有权人和使用权人）在行使自己的合法权利时，要尊重他方所有权人或者使用权人的权利。相互之间应该给予一定的便利或接受一定的限制。法律将这种相邻人之间的关系以权利义务的形式确定下来。这就是相邻关系。

简单地说，相邻关系是指不动产的相邻各方在行使各自所有权或占有、使用权时，相互之间应该给予便利或接受限制而发生的权利义务关系。

一般说来，相邻关系的发生需要具备三个条件。

第一、相邻关系的主体是两个以上的不动产的所有人或占有人。

第二、相邻关系主体所有或占有的不动产必须是相互毗连的。如果各方的不动产不相毗连，则各方在行使各自权利时不会发生冲突。因此就不会发生相邻关系的问题。

第三、相邻关系是一致从属关系，与相邻不动产具有不可分性。相邻关系是基于不动产的相互毗邻而发生，伴随不动产的存在而存在。

我国物权法第八十四条的规定，实际上确立了我们在处理相邻关系时需要遵守的四个原则。

一、有利生产的原则。相邻各方纠纷的发生，往往与生产有着直接或者间接的关系。所以，在处理纠纷时，要注意贯彻“有利生产”的原则。既要要求生产单位文明操作、文明施工，将对居民生活的影响减少到最低限度，又要求其在施工完毕后，要尽快清理现场，恢复周围环境。另外，周围的居民也要对合理的施工加以理解和容忍。

二、方便生活的原则。在处理相邻关系时，应从有利于生活的角度出发，在维护所有权人或使用权人利益的同时，也为相邻权利人的生活提供方便。

三、团结互助的原则。在相邻关系的处理中，人们应当互谅互让，团结互助。例如，相邻一方需要经过他方的土地才能到达自己的土地时，他方应当本着互助的精神给予准许。不能只顾自己的利益而无视公共利益和相邻权利人的合法权益的存在。

四、公平合理的原则。相邻关系从本质上讲，就是一方权利的延伸和对另一方权利的限制。但是这种延伸和限制应该有一个合理的尺度，即应该在合理必要的范围内行使。一方在享受权利的同时，也必须承担一定的义务。由于相邻关系的种类繁多，法律规定很难囊括所有的相邻关系。一旦出现法律未作规定的相邻关系，公平合理原则对于纠纷的解决就显得尤为重要。

现实生活中曾经发生这样一个案例。A先生和B先生是居住在一栋楼里的上下楼邻居。B先生从事热带鱼的经营活动。他将其底层房屋全用于饲养热带鱼。室内除留有一人宽的走道外，其他地方从地面到屋顶都叠放了鱼缸。整个房间共有鱼缸76个。为了满足热带鱼对水温的要求，B先生还在室内添置了供暖设备，保持室温常年在30度左右。两年后，住在楼上的A先生家中出现了地板开裂、墙体霉变发黑、电线短路等情况。双方发生争执，经过交涉没有解决问题。于是，A 先生向法院提起诉讼，要求B先生将其房内鱼缸搬迁，并赔偿各类损失人民币12600元。审理中，法院委托上海房屋质量检测站对A先生的房屋受损原因进行检测鉴定。认为，由于B先生将住房改为饲养热带鱼，因此室内长时间温度偏高，空气较潮湿，通风不畅，水珠凝结在木制地板、墙面上，从而引起楼上A先生房屋墙角霉变、插座等受潮损坏的现象。

案例所涉及的是不动产相邻关系的所有权人或者利用人之间的应该相互尊重对方的财产权利的一个典型事例。

B 先生作为相邻房屋所有权人，应当合理使用房屋。由于其将居住用房改为饲养热带鱼之用，致使A先生房屋等财产受潮损坏，因此A先生要求B先生停止侵害，将热带鱼鱼缸搬出房屋并赔偿损失的理由是成立的。

关于物业费的缴纳

在城市小区中，业主一旦购买了小区的房屋就成了小区主人中的一员，可以通过集体讨论投票的方式选择物业公司来给小区提供服务。由于小区业主人数众多，因此一般由全体业主所组成的业主大会及其选举产生的业主委员会来代表业主行使权利。在我国，由于计划经济历史残留的影响，人们还有意无意地把物业服务公司成为物业管理公司，好像物业公司是来管理业主的。但是稍微想想就明白了，物业公司是小区业主聘请地。其薪水、酬劳是业主从所缴纳的物业费里面发放的。怎么可能由服务人员来管理主人呢？如果说物业公司能够管理什么的话，那应该是替全体业主管理小区房屋相关的环境、卫生、安全等事宜。

但是话又说回来，业主之所以能够得到物业服务也是因为他支付了物业费的代价。因此，按照约定缴纳相应费用是业主的主要义务。物权法第八十三条也明确规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”另外，物权法的配套法规，由国务院制定，2003年9月1日起实施的《物业管理条例》第六十七条也规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。”

有这样一个案例。2006年7月20日，北京世纪城物业管理有限公司起诉业主曹女士，要求其按照双方之间所签订的《物业管理公约》缴纳欠缴的物业费。

原告世纪城物业管理有限公司诉称，业主曹女士于2000年前后购买了世纪城的房子，并与公司签订了《物业管理公约》。在公约中双方对物业费标准及服务内容等均作出了规定，同时，也约定了如何追究违约责任。但是曹女士长期拖欠物业费用。至起诉前拖欠物业公司物业费2.9万余元、供暖费6000余元及车位管理费1500元。请求法院判令业主缴纳欠费。

被告曹女士辩称，被告拒缴物业费的理由是因为房屋质量存在的问题长期得不到解决、物业服务不能令人满意，以及电梯使用费计算不合理等。被告曹女士的律师还认为，对于欠费业主应当先由业委会督促交费。因为业主欠费实际上损害的是其他已缴纳费用的业主的权益。他们在没有缴费的情况下，享受了物业服务，实际上搭了其他业主的便车。如果没有经过业委会督促缴费的前置程序，物业公司无权直接起诉欠费业主。

现在的问题是，到底业主能否因为物业公司服务不能令人满意而拒缴相关费用呢？如果要催缴的话，是否必须由业委会来催缴呢？

应当说，曹女士根据前述规定认为物业公司在没有要求业委会督促其缴纳物业费的情况下，无权向人民法院提起诉讼，这个说法是有道理的。

因为物业公司提供服务是由于业主支付了物业费的对价。当部分业主由于各种原因未缴纳服务费时，已缴纳费用的其他业主利益不可避免的受其影响，比如物业公司可能由于资金不足而降低服务标准等。这时代表广大业主利益的业委会来督促缴纳欠费既是合理合法，也比较方便快捷。因此物权法规定了业委会促缴的前置程序。

但是，应该注意的是，法律有一个“不溯及既往原则”，即如果曹女士与物业公司之间签订的《物业管理公约》的时间早于《物业管理公约》公布、实施的时间，在公约中已经明确约定了当一方违约时，相对方可以申请调解，也可以向人民法院起诉，那么物业服务方世纪城物业公司就可以直接向人民法院提起诉讼。如果曹女士与物业公司之间签订的《物业管理公约》的时间晚于《物业管理公约》公布、实施的时间，那么就应当先有业委会督促其缴纳费用，逾期不交的，物业公司才可以向法院起诉。

另外，曹女士提出世纪城物业公司向其收取的物业费不合理，并具体指出电梯等服务的相关收费不合理。如前述，双方约定了物业管理费的标准，但其中每项费用如何计算、世纪城物业公司所收的相关费用是否合理等问题，不是人民法院所能直接确定的。曹女士对收费标准如有异议，可向相关的主管机关提出投诉，由有权机关对此予以审查确定。如果相关主管机关不作为，那么法院也可以依职权聘请相关的专业结构来进行费用计算。

解决“住改商”纠纷已有法可依

现在的业主对居住的要求已不再是单一的居有其屋，而是越来越注重良好的居住环境。“住改商”现象之所以会成为社会各界普遍关注的热点，就是因为在“住改商”后，影响到业主的安宁、安全的良好居住环境。由此引发的纠纷时有出现。

2009年5月24日，最高人民法院公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，这一司法解释对于解决来说，具有很强的可操作性。

物权法第七十七条规定，“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”但究竟什么是利害关系的业主、多少业

主同意以及有利害关系的业主的请求，法律未作明确的规定。

为了解决这一问题，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》作了明确规定：

有利害关系的业主（物权法第七十七条），指的是要么属于本栋建筑物内的其他业主，要么能证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的本栋建筑物之外（建筑区划内）的业主。

有利害关系的业主，对于未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意的“住改商”，有权请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。“住改商”不得以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩。

民宅商用改变了住宅的法定用途，破坏了既有秩序，如果利害关系业主认定标准缺失将会造成法律适用的困难，此次司法解释将“有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内”，司法解释明确规定了利害关系人的最小范围，即整栋楼的业主。这将使得住改商难度加大，也就是说只要有1名利害关系人向法院主张不同意，就可以“1票否决”。

附：最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十条、第十一条：

第十条：业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。

第十一条：业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

2009年6月1日