浅谈不动产登记作用及建议 董贺欣

浅谈不动产登记作用及建议董贺欣

发表时间：2018-01-31T14:04:19.697Z 来源：《基层建设》2017年第31期作者：董贺欣

[导读] 摘要：不动产市场是我国最为重要的市场，也是人民群众最为重要的经济活动集中的领域，必须有一套符合物权公示原则的不动产登记制度。

黑龙江省富裕县国土资源局

摘要：不动产市场是我国最为重要的市场，也是人民群众最为重要的经济活动集中的领域，必须有一套符合物权公示原则的不动产登记制度。但从我国不动产登记制度的历史变迁可以看出，我国不动产登记制度强调行政管理功能，忽视和弱化了其自身的公示作用，并且在法律依据、登记机关、登记效力等方面尚未达成统一，不动产登记发生作用的范围也未涉及农村，这充分体现出过去计划经济体制下的立法与当今市场经济体制需求的脱节。

关键词：不动产；作用；完善

1.不动产登记的作用

1.1监督管理作用

不动产对每一个国家，每个民族及每个人都具有很重要的经济、政治意义。对不动产的立法调整主要通过民事法律规范和行政管理法律规范来完成的。所以，地产权可以说是整个财产权中最弱的一种，国家和政府采取各种行政方式，从各个方面对土地私权加以管理和限制。而不动产登记是国家对不动产交易过程进行监督管理的手段之一，为国家实现对不动产的管理提供最有效的信息基础和有效的途径。但登记机关应在法定的权限内对当事人申请的材料进行审查，不要过分干预当事人的私权。

1.2公示作用

物权属于绝对权、对世权，具有对抗第三人的排他性，使得物权的变动会对不特定的第三人的利益产生限制作用。为避免第三人遭受不虞之害，要求物权的变动应当与一定的技术性手段结合起来，使之可以让交易关系以外的第三人确知。这一技术手段就是公示制度，动产物权的公示手段是交付，而不动产物权的公示手段是登记。所以，登记首先发挥着向社会展示当事人的物权变动的作用。通过公示，使第三人在参与交易时有了一个识别、判断物权的客观标准。在正常情况下，无需进行实质调查，仅凭公示的外部表象即可放心交易。

1.3物权变动的要件作用

在实质主义登记立法中，登记不但发挥着针对第三人的公示对抗作用，而且还同时发挥着决定当事人的不动产物权能否按照当事人的意愿设立，变更与废止的作用。登记的对抗第三人的效力是登记的消极作用，而登记对物权变动的决定效力是它的积极作用，而且这是实质主义登记制度的最重要作用。故不动产物权的设立，变更与废止均以登记为生效要件。

2.不动产登记制度的建议

2.1实现统一的不动产登记效力

统一登记效力，是不动产登记在同一逻辑层面上发挥效力。首先，要对不动产登记的审查制度作出选择，也就是我国不动产登记选择实质审查还是形式审查的问题。要使登记的内容与真实的权利相一致，就应当对登记的内容进行实质的审查，实行实质性审查，是登记具有公信力的必要前提。我国以往的不动产登记采用的是实质性审查，在统一的不动产登记法制定中仍应坚持这一原则；其次，还应将不动产登记实质审查确定为各种具体的法律制度。不动产使用权及其上所负担的他项权利的设立，是非常典型的物权设立行为，法律应该规定这些权利的设立只能以登记作为其生效要件，彻底纠正重合同、轻登记的现象。不动产权利转移、变更、消灭亦应遵循这一原则，保护不动产权利的正常交易。

2.2建立统一的不动产登记法律依据

即中国只能制定一部统一的不动产登记法，以物权公示原则为基础统一我国不动产登记制度。我国现行的不动产管理体制，实际是对不动产中的建筑物、土地、森林、水面、滩涂、道路等分别制定部门规章意义上的不动产登记规则。这些规则不仅散乱而且效力严重不足，世界上大多数国家的不动产登记法都是由最高立法机关制定的，而我国对不动产登记进行规范的法律、法规多由各部门和机关制定，在内容上互相矛盾，所以，我国必须由立法机关制定形式统一、效力足够的不动产登记法。

2.3不动产善意保护。

登记公信力的具体表现形式即为登记推定力和不动产善意取得，其中不动产善意取得为其最核心的体现。推定力和善意取得都是为了保持登记的确定性以维护交易的安全，二者的区别在于，推定力是假定登记簿的记载是正确的，而这种假定是可以被推翻的；善意取得是在登记簿记载是错误的情况下，仍能得以承认这种错误的权利表象而使第三人的权利得到完全的保障。

《物权法》第106条对不动产的善意取得做出了具体的规定，不动产善意取得须同时具备以下条件：一是该不动产系被无权处分人之处分行为处分给了受让人；二是受让人在受让该不动产时须为善意；三是该转让行为须已依法办理了登记手续；四是受让人支付了合理的对价后得以受让。受让人在受让时善意，不包括在取得不动产物权后得知登记存在问题的情况。谢在全先生认为，信赖登记者，推定为善意无过失，反之，就登记内容不加以调查，纵属善意，亦推定其有过失。盖自登记推定力，应可进一步衍生上述附随效力也。

2.4设立统一的不动产登记机关

在国际上，一些国家通常采用登记与司法系统建立直接联系的做法，以不动产登记直接或者间接决定权利人的实体权利。考察世界各地的不动产登记制度可以发现，关于不动产登记机关有两个规律性的特点：一是登记机关一般为司法机关，二是登记机关的统一性，这两个特征都是物权公示原则决定的。我国不动产登记机关分散且为行政机关，多头执政导致不动产登记簿不统一，从而引起不动产物权登记的法律基础不统一，严重妨碍不动产市场的健康发展。我国不动产登记机关应当统一，这是一个必然的趋势。有学者提出“登记只能由不动产所在地的县级人民法院管辖，即一级法院统一管辖，废止目前实行的多部门登记的管辖制度。此制度建立的目的，是为了维护不动产登记地籍资料的统一性。这一观点不乏其科学性，有利于构建我国不动产登记体制，使之发挥强有力的公示作用，并迅速与国际接轨，但笔者作为一名基层法院法官，深知我国基层法院审判任务繁重，使之承担细致、周密的不动产登记业务，尤其是进行实质性审查工作，基层法院难堪重负。另外，由法院担任不动产登记机关，一旦登记有误引发赔偿，受害人就有可能起诉作为登记机关的法院，有损于司法的权威。法院作为登记机关还不利于国家行使有效的行政监督，原来的登记机关、人员、资料的闲置更是一种浪费，故我国不动产登记机关的