所得税会计案例分析

税法：企业的各项资产，包括固定资产、生物资产、无形资产、长期待摊费用、投资资产、存货等，以历史成本为计税基础。（《条例》第56条）

投资性房地产

1、计量模式的转变问题

【例1 ] 20x7年，甲企业将一栋写字楼对外出租，采用成本计量模式，20x8年2月1日，假设甲企业持有的投资性房地产满足采用公允价值计量模式条件，该写字楼原价为5 200万元,

已提折旧350万元，账面价值4 850万元，公允

价值为5 450万元。假定甲企业前后期所得税税率

均为25%、前期会计处理与税法一致。

会计处理为: 借：投资性房地产——成本52 000 000

——公允价值变动2

500 000

投资性房地产——累计折旧3 500

000

贷：投资性房地产52 000 000

公允价值变动损益6 000 000 借：所得税费用1500 000

递延所得税负债1 500 000 [(5 450 - 4 850 ) x25% = 150】

2、投资性房地产与非投资性房地产的转换

问题

(1)投资性房地产转为自用房地产一一公

允价值计量模式

【例2) 20x9年1月1日，甲企业因租赁期

满,将出租的办公楼收回，用于本企业自用。20x9 年1月1日，该办公楼的公允价值为3 000万元, 该办公楼转换前采用公允价值计量模式，原账面价值为2 800万元，其中成本为2 500万元，公允价值变动增值300万元。该投资性房地产已出租4年。按税法规定，房屋、建筑物采用最低年限20年、直线法计算折旧。预计净残值率为4% o 假定企业前后期所得税税率均为25%,无其他纳税调整事项。会计处理为：

借：固定资产30 000 000

贷：投资性房地产——成本25 000 000

——公允价值变动3 000 000

公允价值变动损益2

税法规定，公允价值计量模式下，投资性房地产不提折旧，其计税基础的确定比照固定资产计税基础的确定。

固定资产计税基础=2 500-2

500x（1-4%>4-20x4=2 020 （万元）,固定资产账面价值3 000万元，应纳税暂时性差异980万元：原投资性房地产账面价值2 800万元，计税基础 2 020万元，应纳税暂时性差异780万元。公允价值计量模式下的投资性房地产转换为自用房地产，新增应

纳税暂时性差异200万元，对应新增递延所得税负债50万元，会计处理为：

借：所得税费用500 000【200x25% =50】贷：递延所得税负债500 000

（2）自用房地产转换为投资性房地产一一公

允价值计量模式

【例3] 20x9年6月10日，乙企业将自用办

公楼用于出租，该办公楼原价8 000万元，已提折旧3 000万元，公允价值

业采用公允价值计量模式。假定前期会计折旧与税法规定的折旧一致，所得税税率为25%,无其他纳税调整事项。

会计处理为：

借：投资性房地产——成本45 000 000

累计折旧30 000 000

公允价值变动损益5 000 000 （损失计入

短期损益）

贷：固定资产80 000 000

价值4 500万元，计税基础为5 000万元，两者差额形成可抵扣暂时性差异，对应形成递延所得税资产。会计处理为：

借：递延所得税资产1250 000【500x25% = 125】

贷：所得税费用1 250 000

投资性房地产——成本41 000 000 累计折

旧20 000 000 贷：固定资产60 000 000

资本公积——其他资本公积1 000 000

（收益计入资本公积）

定资产

转换后的投资性房地产账面价值为4 100万元，计税基础为4 000万元（6000-2000）,由此产生应纳税暂时性差异100万元，对应形成递延所得税负债。

借：资本公积250 000【100x25% =25】

贷：递延所得税负债250 000

（3）投资性房地产的后续计量问题一一公允

价值计量模式

投资性房地产公允价值波动产生的收益或损失

【例4] 20x9年10月15日，甲企业将自用

办公楼出租，该办公楼原价6 000万元，已提折旧2 000万元，公允价值4 100万元。假定会计折旧与税法规定的折旧一致，月折旧额为25万元。甲企业采用公允价值计量模式，所得税税

率为 25%, 理为：借：

无其他纳税调整事项。转换日会计处

应计入当期损益。

【例5】承【例4】，20x9年12月31日，

该办公楼公允价值为5 000万元。会计处理为：借：投资性房地产——公允价值变动9 000

000

贷：公允价值变动损益9 000 000

投资性房地产账面价值变为5 000万元，计

税基础=4 000-2 X 25=3950 （万元）（上例账面价值为4 100万元，计税基础4 000万元）。

新增应纳税暂时性差异950万元（1050—

100），新增递延所得税负债237.5万元，余额262.5万元。会计处理为:

借：所得税费用2 375 000 【950x25% =

237.5}

贷：递延所得税负债2 375 000

（4）投资性房地产的处置问题一一公允价

值计量模式

【例6】承【例5】,2010年3月1日，上述

办公楼出售，售价5 500万元。会计处理为：

1.转销递延所得税负债

借：递延所得税负债2 625 000 (250 000