房地产公司营销策划

本案产品定位及广告建议

一、产品属性定位

定位语的確立根据以上的分析，我们可以总结出市场定位的主体思路：

1 把项目定位在xx路，强调位置感。

2 形象要温馨、舒适、可融入现代的元素。

3 原味生活、朴实无华的生活品质

4 楼盘形象定位为健康的、有活力的、清爽的、现代的、耳目一新的形象。

项目定位：“提倡“自由生活”为主题的社区

“我们塑造我们的建筑物之后，建筑物塑造我们”邱吉尔名言录

这种生活方式适度超前的研究、升华和提炼，将其融合、演绎到房地产开发之中形成一种运动、健康、和谐的生活方式，旨在倡导一种健康、科学、文明的生活。为业主构筑融入健康的身心、健康的生活观念、健康的家庭、健康的人际关系、健康的成长、健康的环境、健康的文化为一体的社区生活。

定位语:“xx路。xx生活代表作”

拒绝平庸，让生活充满个性；拒绝奢华，让生活充满品味。

生活的智慧在于虑出那些不重要的杂质，

我们的生活空间，更是一种文化的环境，

它的每一个细节，都应该富有灵魂。

保留重要的部分，享受家庭，享受生活，与大自然的乐趣，创造出新的生活品质。

二、案名

1“蔚蓝。新远”

释意：

蔚蓝：蔚蓝的天空，谐音“未来”

新远代表地产公司

2、“新远。生活赏”

释意：

生活赏喻为对生活的鉴赏力

对生活的鉴赏归纳为生活五态：

第一种是自然状态。享受着回归大自然的乐趣，生活的现实感就

非常淡然了。

第二种是社会状态。工作是必须要做的，每天感受着人世间的亲

情、友情和爱情，生命因此而充盈着喜悦，便加倍意识到活着的

美好了。

第三种是历史状态，怀旧之情，伤感而温馨，追忆着似水的流年，

沉浸在对往事的回忆中。曾经的美好，曾经的理想，曾经的浪漫，

曾经的憧憬，曾经的友情，现在还余多少呢？只有过去的，才真

正是属于自己的拥有，能留在记忆中的，才是生命的真正珍藏。

普希金说得好：“那过去了的，都会变成美好的回忆。”

第四种是虚拟的状态，虚拟的世界里，找到了自己的人生定位，

找到了自己的归属，找回了梦想，找回了憧憬，找回了希望，找

回了青春。生命的时空因此而扩大，生命也因此而得以日日刷新，

这时才感到“太阳每天都是新的”这话的生活哲理的真正含义所

在。

第五种是未来状态，人总在追求完美，而完美的人生又总在未来

之中。于是不断给自己提出新的追求，把已成的事业，都视作过

眼烟云。一人只能有一条命，然而生存在这五种状态之中，就仿

佛拥有了五次生命。

三、媒体组合建议

主流媒体

1、主流平面媒体：

《xx报》、《xx晚报》

此类媒体是房地产业、也是我们将主要选择投放的一类媒体。

2、主要优势：发行量大、覆盖面广、读者阶层广泛。

非主流媒体

1、《xx报》

读者群体是以广大投资者、企业投资人、机构投资者等白领阶层为阅读对象的财经类报纸。2、交通台、音乐台

打车族、开车族的首选广播频道，受众人群含概面广层次较高。

3、《企业家》《经理人杂志》

高收入、高消费人群、老板级人物为目标对象读者。

4、《新地产》

针对性强，以高收入消费人群为目标对象；

在百余家写字楼、高档物业直投，咖啡厅、高尔夫球场等高级娱乐休闲场所直投。

四、销售道具制作说明(及前期开盘前准备工作)

1、售楼处设置

1）售楼处的选址：

2）售楼处规划

内部功能区域的划分上坚持一定的专业性、合理性、美观性和实用性,将各个区域的功能标示划分清楚,充分体现：接待区、展示区、洽谈区、签约区、办公区、儿童活动区六大功能分区的统一性和各异性。当地售楼处：

建设面积：100－150平米

1销售大厅（接待、展示、洽谈）——50平米

2会议室兼签约室——10平米

3销售经理办公室——10平米

4财务室——10平米

5行政办公室——10平米

6客户服务部——10平米

7儿童活动区——20平米

8男女卫生间－10平米

3）售楼处设备配置

1、当地售楼处：

业务办公区：

回访电话：3部

销售经理办公室：电话1部，传真1部，电脑1台

行政办公室：电话1部，传真1部，电脑1台，打印机1台，复印机1台

客户服务部：

电话1部、电脑1台、传真机1台、打印机1台、档案柜

财务部：

电话1部、电脑1台、档案柜、保险柜

4）售楼处销售道具配置

沙盘、展板、谈判桌椅、空调、视听设备、公共区域花卉、饮水机等2、户外包装建议

1）工地围墙的包装：诉求两种不同产品特性及产品要素（可分段来诉求），期房阶段提升项目品质，给客户以认同感。

2）户外看板的包装：在xx路沿线醒目位置设立大型广告牌。

3、沙盘制作：

沙盘

尺寸：因项目体量小，建议做成1：75比例

制作时间：开盘前一个月

制作前工作准备：平、立、剖完整规划设计图一份（最好由设计院提供电子文件）

4、DM单页：

产权酒店：对开6P，200克铜

制作时间：开盘前一个月

5、产品说明书手册：

适情况可制作产品说明书，内容包括公司篇、产品篇、周边配套篇、物业篇、销售流程篇、答客问篇

6、手提带：

尺寸：40＊30＊10（标准纸带）

设计风格：延续DM单页风格及色彩运用

设计要素构成：

案名、LOGO、SLOGAN、热线电话、开发商、代理商名称、售楼中心地址制作时间：开盘前一个月

7、户型图：

户型图设计风格：延续DM单页风格及色彩运用

户型图构成要素：

2户型的内部功能分区示意并配有家俱，注明开间进深的尺寸

3每套户型的建筑面积、套内建面

4案名及LOGO

5热线电话

6开发商、代理商名称

7售楼中心地址

制作时间：开盘前一个月

制作前工作准备：

1工程部提供图纸

2广告公司拆图（不同楼层的平面）

3销售面积最终以测绘队实测面积为准

8、效果图制作

制作内容：社区全景鸟瞰图（一张）、楼体效果图（一张）、社区园林图（一张）

制作要求：由专业的效果图公司制作

制作时间：开盘前一个月

制作前工作准备：平、立、剖完整规划设计图一份（最好由设计院提供电子文件）

9、售楼处室内外的整体包装设计（导视系统、售楼处门头看板、售楼处室内包装、售楼处内展板设计等）

根据售楼处的平面方案再行确定

营销推广

一、销售分期

二、推广次序

先推一期部分，再推二期（当工程形象出到地面二层以上后再行销售，能给予投资客信心和实力的保障）

三、分阶段营销推广策略

＜一＞内部内购期

1）主要任务：市场预热，开盘前准备和进行内部认购。

A 开盘期以前的各项销售道具、业务体培训、销售现场包装、户外广告推广工作准备到位。

B 内部认购期间，客户只要交纳10000元定金，签订认购书即可享受内部认购的优惠价格。

2) 销售策略: 内部认购阶段，通过销售控制，先推出可售楼座的部分楼层，留有一些楼层，做为开盘后期加推销售。

3) 价格策略:

4) 促销方式:

A认购期间如交定金签定认购书的客户，可享受98折优惠

B 选定销控范围外的户型，不享受优惠。

C 认购期间举办”来就送礼品活动”为期一个月，在此期间凡前来

售楼处咨询、购房的客户都可得到精美礼品一份。

5）广告配合：通过报纸、网络、户外等媒介广为宣传，营造新闻炒作，达到市场预热效果。硬性广告及软文配合。

1、先期户外广告付之先行，环岛两边户外广告、工地围墙等户外广告亮相公众，形成造势热点，吸引人的注目。

4以软性文章造势为主，辅以硬性广告的支持，

软性新闻炒作内容：

通过平面媒体、网络等媒体以记者的观点对本案产品、区位特色等进行炒作。

硬性广告平面诉求：

发布内部认购信息，制造内部内购惊喜悬念。

6）媒体选择：

地方网、万信网、焦点房地产网等媒体

＜二＞开盘期

1）主要任务：正式开盘强销，塑造产品整体气势。

2）销售策略：消化已推出的单元。

3）价格策略：

4）促销方式：举办开盘活动。

形式：娱乐及抽奖活动，自助餐。

地点：选择适当酒店宴会厅

凡内部认购期及开盘当天已交认购金的购房者，均可参加抽奖活动。奖项设置可送实物，也可折上折优惠。

5）广告配合:

A 楼书制作完成：

B 硬性广告配合

C客户通讯：第一期的客户通讯，可对本案产品作系列报道，以及开发商发展状况及项目进度及销售情况分析等.

D根据目前从房地产营销来看,更多的项目开始采用网络营销并通过网上销售增宽销售渠道,网上推广是目前本案应采取的有效方式。所以开盘后制作项目网页设计方案并招标设计公司开始制作。

6）媒体选择：

本地各大报纸

＜三＞强销期

1）主要任务:利用主流媒体将产品自身卖点逐一向市场曝光，通过不同卖点的宣传吸引不同需求之买家，达到销售之目的。

2）销售策略：推出剩余未售的楼座，适当加推销控层，加大客户的选择余地。

3）价格策略：

4）促销方式：

A、制作友情卡，对于已购客户发放友情卡，新客户持老客户的友情卡，新客户可享受价格上的优惠，老客户给予实物或现金奖劢。

B、夹报直投：随本地各大报纸夹报派发。

C、适情况建设样板间，增强买家的购买欲，强消不好销的户型。

5）广告配合:

报纸、电台、电视广告立体宣传，加大广告力度。

6）媒体选择：

制作《文艺台》、《交通台》30秒套播广告。

＜四＞续销期

1）主要任务：这一阶段，基本完成总销售金额的60%以上，已无太大销售压力，应将广告投放量继续压缩，将主要精力用于已购客户签约及后期服务上，同时，力争将前阶段已有购买意向但未下决心之客户拉回下定。

2）销售策略：消化已推户型，加推珍藏户型。

3）价格策略：

4）促销方式：

A、全面封顶活动

B、DM派发：在当地有针对性地直报派发DM单页。

5）广告配合: 多元广告推广渠道，在准现房阶段加大力度，促进销售。6）媒体选择：

2主流媒体:本地报纸。辅助媒体:直投杂志。

3主流、辅助媒体连续以软性文章进行强势诉求。

（3）电台广播（文艺台、交通台）外围配合。

＜五＞尾销期

1）主要任务:完善后期服务，准备办理入住

2）销售策略：消化未销户型。

3）价格策略：进入现房销售阶段,可采取让利促销（价格优惠或实物赠送）。

4）促销方式：

B、装修公司先期提供装修设计方案，与业主商讨，开发商提供正确无误的图纸、进屋量房的便利条件，保证客户在拿到钥匙后，可立即装修，节省时间尽快入住。

C、在楼体外立面形象亮相后，做社区引导系统（道路交通引导牌）及楼体实物冠名。

D、在销售后期，开发商回款资金稳定的情况下，可以采取免首付款提前入住计划。由于个别客户存在短期资金的压力，开发商可以与业主签定担保协议，开发商为业主做担保，在入住后双方协商的期限内，业主向开发商付清首期款。

E、招开入住说明会（工程、销售及相关部门的工作总结及入住流程说明会）。

5）广告配合:以少量平面广告投入。