房地产估价第六章市场法习题参考答案电子教案
第六章市场法练习题
一、单项选择题
1、市场法适用的条件，是在同一供求范围内存在着较多的（A）。
Ａ、类似房地产的交易Ｂ、相同房地产的交易
Ｃ、相关房地产的交易Ｄ、房地产的市场交易
２、搜集交易实例时应注意所搜集内容的（C）。
Ａ、相关性和规范化Ｂ、统一性和相关性
Ｃ、统一性和规范化Ｄ、统一性和准确性
３、由于房地产的价值量大，成交价格往往采用（B）的方式支付。
Ａ、支付定金Ｂ、分期付款
Ｃ、一次付清Ｄ、预付房款
４、房地产正常成交价格的形成方式，是（D）方式。
Ａ、招标、拍卖Ｂ、合同定价
Ｃ、通过市场交易成交Ｄ、买卖双方经过充分讨价还价的协议５、中国大陆招标、拍卖土地使用权的出让价较能反映市场行情，而协议出让价（B）。Ａ、往往偏高Ｂ、往往偏低
Ｃ、往往高于或低于市场价Ｄ、也基本与市场价吻合
６、正常成交，是指在（D）应缴纳的交易税费下的价格。
Ａ、买卖双方缴纳Ｂ、买方缴纳
Ｃ、卖方缴纳Ｄ、买卖双方各自缴纳自己
７、如估价对象为一宗土地，选取的可比实例的土地面积（C）。
Ａ、应与该宗土地的面积相等
Ｂ、可大于或小于该宗土地的面积
Ｃ、应与该宗土地的面积近似
Ｄ、应与该宗土地的面积保持一定差距
８、可比实例的交易类型应与（A）吻合
Ａ、估价目的Ｂ、估价时点
Ｃ、估价对象Ｄ、估价方法
９、为抵押、抵债目的的估价，应选取（C）的交易实例为可比实例。
Ａ、抵押、抵债Ｂ、类似
Ｃ、一般买卖Ｄ、市场交际成交
10、交易实例的成交日期与估价时点相隔（ B ）以上的一般不宜采用。
A、半年
B、1年
C、2年
D、3年
11、选取可比实例的数量，一般要求选取（ D ）的可比实例即可。
A、5个以上
B、10个以下
C、5~10个
D、3~10个
12、估价中为便于比较，价格以（C ）为基准。
A、房地产总价
B、房地产单价
C、一次付清
D、分期付款
13、某宗房地产的交易总价款为50万元，其中首期付款20%，余款于半年后和一年后分两
期平均支付。假设季利率为1.2%，则在成交日期时一次付清的价格为（ A ）元。
A、48.60
B、47.90
C、49.20
D、50
14、在统一采用单价方面，通常为单位面积上的价格，其中土地除了单价、还可为（ B ）。
A、总价
B、楼面地价
C、容积率
D、覆盖率
15、如果先按原币种的价格进行交易日期修正，则对进行了交易日期修正后的价格，应采用
（C ）的市场汇价进行换算。
A、估价作业日期
B、成交日期
C、估价时点
D、交易日期修正后
16、可比实例房地产状况，应是可比实例房地产在其（B ）的状况。
A、估价作业日期
B、成交日期
C、交易价格
D、交易日期修正后
17、交易情况的修正，要以（D ）为基准。
A、成交价格
B、市场价格
C、交易价格
D、正常价格
18、交易日期调整实际上是（ A ）。经过了交易日期修正后，就将可比实例在其成交日
期
时的价格变成了在估价时点时的价格。
A、房地产市场状况修正
B、交易时间修正
C、资金时间价值修正
D、成交日期修正
19、价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为（B ）。
A、固定价格指数
B、定基价格指数
C、长期价格指数
D、环比价格指数
20、价格指数中如果以上一时期作为基期的，称为（ D ）。
A、前期价格指数
B、定基价格指数
C、长期价格指数
D、环比价格指数
21、最适用的房地产价格指数或变动率，是（ B ）。
A、全国房地产价格指数或变动率
B、可比实例所在地区的同类房地产价格指数或变动率
C、全国同类房地产价格指数或变动率
D、可比实例所在地区的房地产价格指数或变动率
二、判断题
１、可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同或相似。（X）２、如果估价对象为单独的土地或单独的建筑物，但缺少相应的交易实例，而只有土地与建筑物合成体的交易实例时，一般不能采用市场法估价。（X）３、在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的市场汇价。在通常情况下，是采用成交日期时的市场汇价。（√）４、如果买方不了解市场行情，盲目购买，成交价格往往偏低。（X）５、买方执意要购买自己喜好的房地产，其成交价格往往偏高。（√）６、相邻房地产合并交易的成交价格往往要高于其单独存在、与其不相邻者交易时的正常市场价格。（√）７、如果可比实例房地产优于估价对象房地产，则应对可比实例的价格做减价调整；反之，则应做增价调整。（√）８、不同使用性质的房地产，在进行区位状况和实物状况的调整时，其调整的内容及权重应相同。（X）
９、如果某宗交易实例的成交价格不是正常的，则不能选为可比实例。（X）１０、有利害关系人之间的交易，其成交价格通常低于正常市场价格。（X）１１、交易日期修正的关键,是要把握估价对象这类房地产的价格自某个时期以来的涨落变化情况。（√）１２、在交易情况修正中应采用正常价格比可比实例的成交价格是高还是低多少的说法。
（X）１３、将可比实例在其成交日期时的价格调整为在现时的价格，这种调整称为交易日期修正。（X）１４、在可比实例的成交日期至估价时点期间，无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须进行市场状况调整。（X）１５、市场状况调整系数应以成交日期时的价格为基准来确定。（√）１６、在百分率中，房地产状况调整系数应以估价对象的房地产状况为基准来确定。
（X）１７、间接比较调整是指将可比实例的房地产状况、估价对象的房地产状况均与设想的标准房地产状况进行逐项比较打分，求得修正系数。（√）１８、经过了交易情况修正、市场状态调整、房地产状况调整后，就把可比实例房地产的实际成交价格，变成了估价对象房地产的客观合理价格。（√）
三、计算题
１、有甲、乙两宗交易实例：
甲：建筑面积130m2，成交总价50万元人民币，首付10万元，第二期于半年后付20万元，余款20万元于一年后付清，年利率为5%。
乙：使用面积1800ft2，成交总价10.8万美元。
试建立价格比较基础（其中汇率为8.3，1m2=10.764ft2，使用面积率为70%）。
(答案：甲：3736元/平方米；乙：3752元/平方米)
２、需要评估某商品住宅在2012年4月1日的价格，在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗已成交的可比商品住宅并作为可比实例，有关资料见表6-1：
表6-1：
注：（1）交易情况中，正负值表示高于或低于正常价格的幅度
（2）房地产状况中，正负值表示优于或劣于估价对象房地产价格的幅度
2011年6月~2011年9月该类商品住宅以人民币为基准的市场价格平均每月比上月上升降3%；2011年10月~2012年4月期间，该类商品住宅以人民币为基准的市场价格平均每月比上月下降2%。
试利用上述资料估计该商品住宅在2012年4月1日以人民币表示的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。
（答案：4124.85元/平方米）
３、评估某块城市规划确定的住宅用地
土地总面积为1500m2
（1）收集有关资料：共调查了A、B、C三宗土地买卖实例作为比较实例。
（2）可比实例的成交价格见表6-2
表6-2
（3）该类土地2012年１月～2007年９月的价格变动情况见表6-3：
表6-3
注:表中的价格指数为环比价格指数,均以上个月为100。
（4）房地产状况的比较判断结果，见表6-4：
表6-4
试运用上述资料估算该土地2012年9月20日的正常市场价格。
（答案：1386.4元/平方米）
层次分析法例题(1)
层次分析法在最优生鲜农产品流通中的应用 班级 （一）、建立递阶层次结构 目标层：最优生鲜农产品流通模式。 准则层：方案的影响因素有：c1自然属性、c2经济价值、c3基础设施、c5政府政策。 方案层：设三个方案分别为：A1农产品产地一产地批发市场一销地批发市场一消费者、A2农产品产地一产地批发市场一销地批发市场一农贸市场一消费者、A3农业合作社一第三方 物流企业一超市一消费者(本文假设农产品的生产地和销地不在同一个地区)。 。 目标层：G：最优生鲜农产品流通模式 自经基政 准则层：然济础府属价设政性值施策 方案层：A A2A3 1 图 3— 1 递阶层次结构 （二）、构造判断 (成对比较 )矩阵 所谓判断矩阵昰以矩阵的形式来表述每一层次中各要素相对其上层要素的相对重要程度。为
了使各因素之间进行两两比较得到量化的判断矩阵，引入1～9 的标度，见表 标度 a定义 ij 1i 因素与 j 因素同等重要 3i 因素比 j 因素略重要 5i 因素比 j 因素较重要 7i 因素比 j 因素非常重要 9i 因素比 j 因素绝对重要 2，4，6，8为以上判断之间的中间状态对应的标度值 倒数若 i因素与 j 因素比较，得到判断值为， a ji=1/a ij，a ii=1 为了构造判断矩阵，作者对 6 个专家进行了咨询，根据专家和作者的经验，四个准则下的两两比较矩阵分别为： G c1 c2 c3 c4 c1 A1 A2 A3c1c2c3c4 1853 1/811/21/6 1/5211/3 1/3631 A1A2A3 11/31/9 311/8 981
c2 A1 A2 A3 c3 A1 A2 A3 c4 A1 A2 A3 A1A2A3 139 1/318 1/91/81 A1A2A3 129 1/217 1/91/71 A1A2A3 11/31/9 311/7 971 （三）、层次单排序及其一致性检验 层次单排序就是把本层所有要素针对上一层某一要素，排出评比的次序，这种次序以相对的数值大小来表示。 对应于判断矩阵最大特征根λ max 的特征向量，经归一化 (使向量中各元素之和等于 1) 后记为W。 W的元素为同一层次因素对于上一层次因素某因素相对重要性的排序权值，这一过程 称为层次单排序。 能否确认层次单排序，需要进行一致性检验，所谓一致性检验是指对 A 确定不一致的允许范围。 由于λ连续的依赖于a ij，则λ比n大的越多，A的不一致性越严重。用最大特征值对 应的特征向量作为被比较因素对上层某因素影响程度的权向量，其不一致程度越大，引起的判断误差越大。因而可以用λ― n 数值的大小来衡量 A 的不一致程度。
房地产评估案例市场法
房地产估价案例分析
一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。 2．房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 3．房地产概况 委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。 该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。 4.评定估算 （1）地上建筑物部分用市场比较法评估。
房地产估价》考试试题及答案
期末考试《房地产估价》（A 卷）参考答案及评分标 准 说明：考试时可带不具备记忆功能的计算器。 一、判断题（在每小题后面的括号内填入判 断结果，你认为正确的用“√”表示，错误的用“×”表示。每题1分，共10分） 1．建筑物的经济折旧是建筑物因功能落后所导致的价值贬损。（×） 2．人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。（√） 3．在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。（√） 4．在同一条道路上，不应附设两种不同路线价。（×） 5．估价时点就是选定的一个估价作业的特定日期。（×） 6．如果可比实例的交易时点与估价时点不同，则必须进行交易日期修正。（×） 7．某一地带有一铁路，这一地带如果作为 居民区，铁路就可能成为增值因素。（×） 8．运用成本法评估房地产价值时，开发成本是指将生地.毛地等开发成可供建设用熟 10．成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。（×） 二、单选题（下列各题的备选答案中只有一个选项是正确的，请把正确答案填在括号中。每题1.5分，共15分） 1．判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ D ）。 2．（ B ）限制了估价报告书的用途。 A.估价方法 B.估价目的 C.估价原则 D.估价日期 3．收益法适用的条件是房地产的（ D ）。 A. 收 益 能 够 量 化 B.风险能够量化 C.收益或风险其一可以量化 D.收益和风险均能量化 4．直线趋势法公式y=a+bx 中，x 表示（ D ）。 A.价格 B.常数 C.价格
变动率 D.时间 5．拍卖价格.招标价格.协议价格三者之间的关系在正常情况下为（A ） A.拍卖价格＞招标价格＞协议价格 B.拍卖价格＞协议价格＞招标价格 C.招标价格＞拍卖价格＞协议价格 D.招标价格＞协议价格＞拍卖价格 6．房地产价格实质上是房地产的（ B ）的价格。 A.开发成本 B.权益 C.物质实体 D.B和C。 7．人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是（ C ）。 A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.至市中心距离 8．市场法的理论依据是( B )。 A. 适合原理 B. 替代原理 C. 最高最佳使用原则 D. 均衡原理 9．某宗房地产的总价值100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元。若投火灾险，起投保价值应为（ B ）万元。 A.100 B.70 C.60 D.40 10．某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增减量趋势法估计，该房地 产于1999年的价格为（ B ）元/平方米。 A. 2390 B. 2410 C. 2430 D. 2450 三、简答题（每题5分，共15分） 1．城市基准地价评估步骤一般包括哪些？ 答：①确定基准地价评估的区域范 围。②明确基准地价的内涵、构成、 表达方式、基准日期等。（1分） ③划分地价区段。④抽查评估标准宗 地的价格。（1分） ⑤计算区段地价。（1分） ⑥确定基准地价。（1分） ⑦提出基准地价应用的建议和技术。 （1分） 2．选取的可比实例应符合哪些方面的要 求？ 答：选取的可比实例应符合4个方面 的要求： ①区位、权益和实物状况均与估价对 象的相同或相近，即为估价对象的类 似房地产；（2分）
市场比较法在房地产评估中的运用
市场比较法在房地产评估中的运用 发布时间: 2004-6-10 9:18:00在房地产评估的实际工作中，我们能够运用的方法有很多，如市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。我们不仅要懂得这些方法的基本原理，更应该注重这些方法的灵活运用以及综合运用。下面以市场比较法为例来具体谈一谈。 市场比较法是最常用、最能反映房地产估价的价值标准的方法，其实质就是房地产估价过程的实质。即根据估价人员掌握的市场资料，采用房地产交易中的替代原则，通过选取与估价对象有相关性的实例，并分别进行实地勘察，做出交易情况、交易日期、区域因素与个别因素的修正，以此估算出估价对象客观合理的价格或价值。 运用市场比较法估价的操作思路如下： 一、搜集交易实例 运用市场比较法估价，应准确搜集大量交易实例，掌握正常市场价格行情。这个环节我们往往通过平时调查、看报等采集积累得到不同地段、不同用途、不同时点的房地产信息。搜集交易实例应包括下列内容： 1、交易双方情况及交易目的； 2、交易实例房地产状况； 3、成交价格； 4、成交日期； 5、付款方式； 6、其它一些附加说明（图片资料）。 二、选取可比实例 根据估价对象状况和估价目的，应从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。选取的可比实例应符合下列要求：
l、估价对象的类似房地产； 2、成交日期与估价时点相近，不能超过一年； 3、成交价格为正常价格或可修正为正常价格。 三、建立价格可比基础 运用市场比较法进行评估的过程中，在选取可比实例之后，应对可比实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一，其表达方式和内涵。换算处理应包括下列内容： 1、统一付款方式：应统一为在成交日期时一次总付清。 2、统一采用单价；常采用建筑面积单价为多。 3、统一币种和货币单位：不同市种之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。 4、统一面积内涵和面积单位。 四、进行交易情况修正 由于不同的交易案例都有其与众不同的地方，其实际价值必然有差异，所以我们有必要进行交易情况修正，排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。 一般来说，有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例：l、有利害关系人之间的交易；2、急于出售或购买情况下的交易；3、受债权债务关系影响的交易；4、交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易;5、交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易；6、相邻房地产的合并交易；7、特殊方式的交易；8、交易税费非正常负担的交易；9、其他非正常的交易。 要特别指出的是，当可供选择的交易实例较少，确需选用上述情形的交易实例时，应对其进行交易情况修正，对交易税费非正常负担的修正，应将成交价格调整为依照政府有关规定，交易双方负担各自应负担的税费下的价格。
资产评估_市场法例题
[例] （1）估价对象概况。待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。 （2）评估要求。评估该地块2010年10月3日的公平市场交易价格。 （3）评估过程。 ①选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法时行评估。 ②搜集有关的评估资料。 A.搜集待估土地资料。 B.搜集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物，具体情况见表2-1。
③进行交易情况修正。经分析交易实例A、D为正常买卖，无需进行交易情况修正；交易实例B较正常买卖价格偏低2%；交易实例C较正常买卖价格偏低3%。 则各交易实例的交易情况修正率为： 交易实例A：0%；交易实例B：2%；交易实例C：3%；交易实例D：0%。 ④进行交易日期修正。根据调查，2001年10月以来土地价格平均每月上涨1%，则各参照物交易实例的交易日期修正率为：交易实例A：6%；交易实例B：7%；交易实例C：12%；交易实例D：10%。 ⑤进行区域因素修正。交易实例A与待估土地处于同一地区，无需作区域因素修正。 交易实例B、C、D的区域因素修正情况可参照表2-2判断。本次评估设定待估地块的区域因素值为100，则根据表2-2各种区域因素的对比分析，经综合判定打分，交易实例B所属地区为88，交易实例C所属地区为108，交易实例D所属地区为100。
⑥使用年限修正。 土地使用年限因素的修正。交易实例B 、D 与待估土地的剩余使用年限相同无需修正。交易实例A 、C 均需作使用年限因素的调整，其调整系数测算如下（假定折现率为8%）： ] 35 308%111[]8%11-[1） （）（年限修正系数+-÷+= =（1-0.0994）÷(1-0.0676) =0.9006÷0.9324 =0.9659 ⑦计算待估土地的初步价格。
ABC分类法例题
某企业保持有10种商品的库存，有关资料如表所示，为了对这些库存商品进行有效的控制和管理，该企业打算根据商品的投资大小进行分类。 (1)请您选用ABC分析法将这些商品分为A、B、C三类? (2)并给出A类库存物资的管理方法? 表
A类：资金金额占总库存资金总额的60%-80%， 品种数目占总库存品种总数的5%-20%； B类：资金金额占总库存资金总额的10%-15%， 品种数目占总库存品种总数的20%-30%； C类：资金金额占总库存资金总额的0%-15%， 品种数目占总库存品种总数的60%-70%； 根据已知数据，按照商品所占金额从大到小的顺序排列（首先要把10种商品各自的金额计算出来），计算结果如下表一： 表一： 根据以上表格的计算结果，按照ABC分类管理的方法，（草稿纸上还要有计算比较，才能得到最后结果）可以对此企业的库存如下分类：见表二：
表二： (2)对于A类库存，即对b和j两种商品，企业需对它们定时进行盘点，详细记录及经常检查分析货物使用、存量增减和品质维持等信息，加强进货、发货、运送管理，在满足企业内部需要和顾客需要的前提下，维持尽可能低的经常库存量和安全库存量，加强与供应链上下游企业合作来控制库存水平，既要降低库存，又要防止缺货，加快库存周转。
练习： 某企业保持有9种商品的库存，有关资料如下表所示，为了对这些库存商品进行有效的控制和管理，该企业打算根据商品的投资大小进行分类。 (1)请您选用ABC分析法将这些商品分为A、B、C三类? (2)并给出A类库存物资的管理方法? 表
练习解：(1) ABC分类管理方法： A类：资金金额占总库存资金总额的60%-80%， 品种数目占总库存品种总数的5%-20%； B类：资金金额占总库存资金总额的10%-15%， 品种数目占总库存品种总数的20%-30%； C类：资金金额占总库存资金总额的0%-15%， 品种数目占总库存品种总数的60%-70%； 根据已知数据，按照商品所占金额从大到小的顺序排列， 计算结果如下表一： 表一： 根据以上表格的计算结果，按照ABC分类管理的方法，可以对此企业的库存如下分类：见表二：
市场法在我国房地产估价中的应用论文
题目：市场法在我国房地产估价中的应用 院系：建筑工程系 学科专业：建筑工程技术 班级： 学生： 学号：
市场法在我国房地产估价中的应用 内容摘要 市场法较于其它估价方法估价原理简单易懂，最重要的是在估价过程中能直接反映房地产的市场状态，这些特点使其在估价方法体系中成为最简单、最直接、最常用的一种方法，得到国际估价界的公认。在市场法的理论基础之上，总结了市场法在我国房地产估价应用过程中存在的主要问题并提出了相应的解决对策。 关键词：房地产估价市场法房地产市场
目录 序言 (1) 一、市场法概述 (1) （一）市场法的含义 (1) （二）市场法的理论依据 (1) 二、市场法的适用对象和条件 (1) （一）市场法的适用对象 (2) （二）市场法的适用条件 (2) 三、市场法估价的操作步骤 (2) 四、我国房地产估价运用市场法存在的问题 (3) （一）房地产市场不规范、不成熟，市场环境变动较大 (3) （二）市场信息不对称，评估师获取成交案例机会少信息流畅 (3) （三）市场法评估理论起步较高，但在评估实践中的应用较差 (3) 五、提高市场法在估价中应用的对策 (3) （一）政府应加大力度健全房地产市场机制建设，提供多渠道信息来源 (3) （二）政府和房地产评估机构联合采取措施，弥补信息不对称对市场法应用的影响 (4) 1.政府方面对信息不对称的弥补 (4) 2. 房地产评估机构应该采取的积极措施 (4) 结论 (6) 参考文献 (7)
序言 市场法（Market Comparative Method），又称市场比较法、市价比较法、交易实例比较法，是在求取待估房地产的价格时将待估房地产与在近期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的既知价格，修正得出待估房地产最有可能实现的合理价格的一种估价方法。采用市场比较法得出的价格通常称为比准价格。 一、市场法概述 （一）市场法的含义 市场法（Market Comparative Method），又称市场比较法、市价比较法、交易实例比较法，是通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法，较具体地说，是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。市场法的本质是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产的价值。（二）市场法的理论依据 市场比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。市场经济中经济主体的行为普遍遵循理性原则，追求效用最大化。由于商品购买者的行为通常只是为了满足其一定的效用需求，当市场上出现两种或两种以上效用相同或效用可相互替代而价格不等的商品时，购买者将力求选择价格较低的商品；而当价格相同效用不等时，购买者又将选择效用较大的商品。这样，通过市场供求和竞争机制的作用，效用均等的商品之间将产生替代效应，最终使得市场上具有同等效用的商品获得相同的市场价格。这一替代原理作用于房地产市场，便表现为效用相同、条件相近的房地产价格总是相互牵引，趋于一致，因此，估价对象的市场价值可以由近期出售的类似房地产的价格来决定。也就是说，可以利用与估价对象同类型的具有替代性的交易实例的价格，来推测委估房地产可能实现的市场价格。市场比较法的估价思路由此而形成。 二、市场法的适用对象和条件 （一）市场法的适用对象 市场比较法适用的对象是同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等。而那些很少发生交易的房地产，如特
房地产估价习题集计算题和论述题 2
1、当前我国房地产估价应遵循的主要原则有：合法原则，（最高最佳使用原则），供求原则；替代原则，（估价时点原则），公平原则。 2、估价机构完成委托估价后提供给委托人的“产品”，通常称为（估价报告书）。 3、市场比较法所依据的是（替代）原理。 4、成本法计算建筑物重新建造完全价值的方法通常分为三种，即：净计法，（平方法），立方法。 5、在收益法中，纯收益确定后，还原利率越高，收益价格（越低）。 6、建筑物的重新建造成本分为重建成本和重置成本两种，普通建筑物估价时适用（重置成本）。 7、估价上的折旧与会计上的折旧有着本质的区别，在估价上C为（重新建造成本），它通常随着估价时点的不同而（不同）。 8、在路线价法中，普通临街宗地价格的计算公式为：宗地总价=路线价×（深度百分率）×宗地面积。 试述成本法与收益法的区别。 1．理论依据不同或估价的立足点不同：(成本法基于已付出的代价，收益法基于未来的收益能力)； 2．计算公式不同(成本法以各项费用、税费、利润累加为基础，收益法以收益减费用为基础)； 3．所需资料不同； 4．适用对象不同(成本法主要适用于无交易、无收益或收益难以直接测定的房地产的估价，如学校、政府办公楼、医院、公园等公共建筑、公益设施及工厂等；收益法主要适用于收益性房地产的估价，如商店、宾馆、出租房屋等)。 1、有一房地产，土地总面积1000平方米，为10年前通过征用农地取得，当时每亩花费16万元，现时重新取得该土地每平方米需600 （1）计算土地现时价格：土地底价=1000*600=60万 （2）计算建筑物现时价格：建筑物现价=C*【1-（1-R）*t/t+n】=2000*1000【1-（1-5%）*8/8+32】=1620000=162万 （3）房地产和土地合成一体的现时总价为：60+162=222万 （4）房地产现时单价=2220000/2000=1100 2、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30% 解：（1）计算该宾馆年总收益=300×50×365×（1-30%）=3832500元=383.25万元 （2）计算该宾馆年总费用=14万元/月×12月=168万元 （3）计算该宾馆年净收益=年总收益-年总费用=383.25万元-168万元=215.25万元 （4）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则该宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=215.25/10%=2152.5 万元 （5）计算同档次宾馆年总收益=300×45×365×（1-20%）=3942000元=394.2万元 （6）计算同档次宾馆年总费用=394.2×30%=118.26万元 （7）计算同档次宾馆年净收益=年总收益-年总费用=394.2×70%=275.94万元 （8）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则同档次宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=275.94/10%=2759.4万元 （9）该宾馆与当地同档次宾馆比较分析：床价50>45元，但空房率也高，30%>20%，特别是营运费用过高，竟占总收入的43.84%，导致净收益下降，应改善管理，降低营运支出。 （10）经过综合考虑后，估计该宾馆的价格以2450万元比较合理。 3、需要评估一宗七通一平的待建筑土地在1995年9月的价格。获知该宗土地总面积500平方米，建筑容积率为2，(折现率为10%）。[解]设该宗土地的总价为V：开发完成后的总价值＝2000×5000×2/（1+12%）2＝1594.39（万元） 建筑安装工程费等的总额＝800×（1+12％）×5000×2×[60％/（1+12%）0.5＋40%/（1+12%）1.5]＝810.36（万元） 建筑安装工程费、专业费用及管理费在各年的投入实际上是覆盖全年的，但为体现计算的方便起见，假设各年的投入是集中在各年的年中，这样，就有了上述计算中的折现年数分别是0.5和1.5的情况。 销售费用和销售税费总额＝1594.39×（2％+6％）＝127.55（万元） 购买该宗土地的税费总额＝V×3％＝0.03V（万元） V＝1594.39－810.36－127.55－0.03V V=637.36（万元） 故：土地总价＝637.36（万元）土地单价＝1274.72（元／m2）楼面地价＝637.36（元／m2） 1、房地产价格是客观存在的，估价实质是模拟（市场）的价格形成过程将房地产价格显现出来。
层次分析法例题94055
。数 学 建 模 作 业 班级：高分子材料与工程 姓名：林志许、朱金波、任宇龙
。 学号：1211020115、1211020126、1211020134 层次分析法 某物流企业需要采购一台设备，在采购设备时需要从功能、价格与可维护性三个角度进行评价，考虑应用层次分析法对3个不同品牌的设备进行综合分析评价和排序，从中选出能实现物流规划总目标的最优设备，其层次结构如下图所示。以A 表示系统的总目标，判断层中1B 表示功能，2B 表示价格，3B 表示可维护性。1C ，2C ，3C 表示备选的3种品牌的设备。 解题步骤： 1、标度及描述 人们定性区分事物的能力习惯用5个属性来表示，即同样重要、稍微重要、较强重要、强烈重要、绝对重要，当需要较高精度时，可以取两个相邻属性之间的值，这样就得到9个数值，即9个标度。 为了便于将比较判断定量化，引入1～9比率标度方法，规定用1、3、5、7、9分别表示根据经验判断，要素i 与要素j 相比：同样重要、稍微重要、较强重要、强烈重要、绝对重要，而2、4、6、8表示上述两判断级之间的折衷值。 目标层 判断层 方案层 图 设备采购层次结构图
注：a ij 表示要素i与要素j相对重要度之比，且有下述关系： a ij =1/a ji ； a ii =1； i，j=1，2，…，n 显然，比值越大，则要素i的重要度就越高。 2、构建判断矩阵A 判断矩阵是层次分析法的基本信息，也是进行权重计算的重要依据。根据结构模型，将图中各因素两两进行判断与比较，构造判断矩阵： ●判断矩阵B A-(即相对于物流系统总目标，判断层各因素相对重要性比较)如表1所示； ●判断矩阵C B- 1(相对功能，各方案的相对重要性比较)如表2所示； ●判断矩阵C B- 2(相对价格，各方案的相对重要性比较)如表3所示； ●判断矩阵C B- 3(相对可维护性，各方案的相对重要性比较)如表4所示。 B A- C B- 1 C B- 3 3、计算各判断矩阵的特征值、特征向量及一致性检验指标 一般来讲，在AHP法中计算判断矩阵的最大特征值与特征向量，必不需
房地产估价练习题及其答案(精)
房地产评估复习题及答案(一 第一章房地产和房地产评估 1.按房地产的(B来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。☆ A.收益性 ;其评估 C.房地产的未来状况 D.房地产过去状况与现在状况的差异状况 4.从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是:( A.商业、办公、工业、居住 B.商业、居住、办公、工业
C.商业、办公、居住、工业 D.商业、居住、工业、办公 5.娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的:(☆ A.用途 B.开发程度 50年 B.权益 C.区位 D.实物、权益、区位9.典权制度是中国特有的,下列阐述正确的为:( A.支付等于买价的典价,即可获得房地产的所有权, B.支付典价后只能获得房地产的使用权
C.支付典价后房地产的使用者不付租金 D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权 10.医院、学校是属于哪一类房地产(☆ A.商业 B.办公 D.本地区本类房地产 3.一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房,总价为30万元,其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%,则:( A.实际价格28.5万元,名义价格30万元
B.实际价格29.28万元,名义价格30万元 C.实际价格30万元,名义价格不存在 D.实际价格28.578万元,名义价格30万元 4.采用比较法求得的价格通常称为( A.路线价 D.均价 7.下列价格阐述正确的是:( A.市场价格>抵押价值>征用价值>课税价值 B.市场价格>征用价值>抵押价值>课税价值
C.市场价格>课税价值>征用价值>抵押价值 D.市场价格>征用价值>课税价值>抵押价值 8.投资价值评估时所采用的折现率为:( A.根据市场现状 B.最低收益率 2.D, 3.D, 4.B, 5.B,
房地产评估练习题
第一章 1、下列叙述正确的是（ ） A.权益是房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利和利益； B.实物、权益和区位三者对房地产价值影响都很大； C.通行权为典型的他项权； D.国有土地使用权即为出让土地使用权。 2、由于房地产（ ），所以具有难以变现性。 A.价值量大； B.不可移动； C.独一无二性； D.易受限制性。 3、某宗地的规划容积率为3，可兴建6000平方米的商住楼，经评估总地价为180万元，该 宗土地的单价为（ ）元/m 2 。 A.100 B.300 C. 900 D.600 4、从本质上看，不动产的基本特征是（ ）。 A.耐久性； B.个别性； C.不可移动性； D.保值增值性。 5、房地产之所以有价格，其前提条件是（ ）。 A.有用性； B.稀缺性； C.有效供给； D.有效需求。 6、“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（ ）等设施或条件以及场地平整。 A.排水、给水、电力、通讯； B.给水、排水、燃力、热力； C.排水、电力、通讯、燃力； D.排水、电力、通讯、热力。 7、楼面地价是（ ）之比。 A.土地总价与土地总面积； B.土地总价与建筑总面积； C.土地单价与建筑容积率； D.土地单价与建筑覆盖率。 8、一宗2000平方米的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/ m 2 。现按规划拟改为 商业用地，容积率为5.0，楼面地价为950元/ m 2 ，则理论上应该补地价（单价）为 元/ m 2 。 8．一套建筑面积为100m 2，单价为2000元/m 2 的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年 内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31％，则该套住宅的（ ）。
ABC分类法例题
例题：ABC分类管理问题： 某企业保持有10种商品的库存，有关资料如表所示，为了对这些库存商品进行有效的控制和管理，该企业打算根据商品的投资大小进行分类。 (1)请您选用ABC分析法将这些商品分为A、B、C三类 (2)并给出A类库存物资的管理方法 表 ~
解：(1) ABC分类管理方法： A类：资金金额占总库存资金总额的60%-80%， 品种数目占总库存品种总数的5%-20%； B类：资金金额占总库存资金总额的10%-15%， 品种数目占总库存品种总数的20%-30%； C类：资金金额占总库存资金总额的0%-15%， 品种数目占总库存品种总数的60%-70%； 根据已知数据，按照商品所占金额从大到小的顺序排列（首先要把10种商品各自的金额计算出来），计算结果如下表一： ^ 表一：
| 根据以上表格的计算结果，按照ABC分类管理的方法，（草稿纸上还要有计算比较，才能得到最后结果）可以对此企业的库存如下分类：见表二： 表二： (2)对于A类库存，即对b和j两种商品，企业需对它们定时进行盘点，详细记录及经常检查分析货物使用、存量增减和品质维持等信息，加强进货、发货、运送管理，在满足企业内部需要和顾客需要的前提下，维持尽可能低的经常库存量和安全库存量，加强与供应链上下游企业合作来控制库存水平，既要降低库存，又要防止缺货，加快库存周转。
? 练习： 某企业保持有9种商品的库存，有关资料如下表所示，为了对这些库存商品进行有效的控制和管理，该企业打算根据商品的投资大小进行分类。 (1)请您选用ABC分析法将这些商品分为A、B、C三类 (2)并给出A类库存物资的管理方法 表
房地产估价之市场比较法
房地产估价之市场比较法
第四章市场比较法 教学时数：6课时 教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握市场比较法的基本原理，掌握交易实例的收集与可比实例的选取，掌握估价对象房地产比较修正，掌握市场比较法应用举例与分析 教学重点：交易实例的收集与可比实例的选取 教学难点：估价对象房地产比较修正 教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段，结合案例教学。 教学内容： 第一节基本原理 一、市场法的概念 1、市场法又称为市场比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法等，简称为市场法或者比较法，是指将估价对象房地产与在估价时点的近期发生了交易的类似房地产加以比较对照，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象房地产价值的方法。 2、市场法是房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法，其本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。 ——类似房地产：在用途、建筑结构、所处
地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产 ——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产 ——前提：交易市场已经形成——比准价格 3、理论依据：替代原理 4、公式：待估宗地价格=比较案例宗地价格×交易情况修正系数×估价期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 二、适用条件与对象 适用：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。 不适用的情况： ——没有房地产交易的地方 ——在农村等房地产交易较少的地区 ——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑 ——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙 另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正） 三、市场比较法的操作步骤 ①搜集交易实例②选取可比实例
企业价值市场法评估实务及案例分析考试题
企业价值市场法评估实务及案例分析
第 1 部分 判断题
76 1. 我们需要评估的市场价值应该是资产在交易市场所表现的价格，因此我们评 估的资产市场价值主要是“市场”所在地，而不是“资产”所在地。 A、 对 B、 错 正确答案：A 解析： 讲义 P24。 87 2. 价值比率选择的一般原则包括：对于可比对象与目标企业资本结构存在较大 差异的，则一般应该选择全投资口径的价值比率。 A、 对 B、 错 正确答案：A 解析： 讲义 P80。 81 3. 价值比率实际上可以理解为是相应口径的资本化率 k-g 的倒数。 A、 对 B、 错
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正确答案：A 解析： 讲义 P56。 86 4. 在估算被评估企业“相关参数”时，需要根据可比公司价值比率的时限，相 应的估算被评估企业“相关参数”的时限。 A、 对 B、 错 正确答案：A 解析： 讲义 P77。 90 5. 市场法评估中最后需要将非经营性资产加回。 A、 对 B、 错 正确答案：B 解析： 加回非经营资产这一步骤通常不适用市场法估算少数股权价值。 84 6. 在进行价值比率修正时，需要注意 WACC 是全投资税后现金流口径的，对应 于 NOIAT 价值比率，其他口径的价值比率对应的折现率估算则需要利用转换系 数将 WACC 转换为其他口径的折现率。 A、 对 B、 错
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正确答案：A 解析： 讲义 P66。 88 7. 价值比率选择的一般原则包括：对于一些高科技行业或有形资产较少但无形 资产较多的企业，盈利类价值比率可能比资产类价值比率效果好。 A、 对 B、 错 正确答案：A 解析： 讲义 P80。 71 8. 进行市场法评估时，通常应该进行最低营运资金需求量与实际拥有量差异调 整。 A、 对 B、 错 正确答案：A 解析： 讲义 P15.，这是市场法评估的操作步骤之一。 91 9. 交易案例比较法就是在近期合并、收购案例中选择与被评估企业相同或相似 的交易标的作为“对比案例”，利用对比案例作为“对比对象”估算被评估企业 价值的一种市场法评估技术。
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企业价值市场法评估实务及案例分析考试题
企业价值市场法评估实务及案例分析 第1部分判断题 76 1. 我们需要评估的市场价值应该是资产在交易市场所表现的价格，因此我们评估的资产市场价值主要是“市场”所在地，而不是“资产”所在地。 A、对 B、错 87 2. 价值比率选择的一般原则包括：对于可比对象及目标企业资本结构存在较大差异的，则一般应该选择全投资口径的价值比率。 A、对 B、错 81 3. 价值比率实际上可以理解为是相应口径的资本化率k-g的倒数。 A、对 B、错
86 4. 在估算被评估企业“相关参数”时，需要根据可比公司价值比率的时限，相应的估算被评估企业“相关参数”的时限。 A、对 B、错 90 5. 市场法评估中最后需要将非经营性资产加回。 A、对 B、错 84 6. 在进行价值比率修正时，需要注意WACC是全投资税后现金流口径的，对应于NOIAT价值比率，其他口径的价值比率对应的折现率估算则需要利用转换系数将WACC转换为其他口径的折现率。 A、对 B、错
88 7. 价值比率选择的一般原则包括：对于一些高科技行业或有形资产较少但无形资产较多的企业，盈利类价值比率可能比资产类价值比率效果好。 A、对 B、错 71 8. 进行市场法评估时，通常应该进行最低营运资金需求量及实际拥有量差异调整。 A、对 B、错 91 9. 交易案例比较法就是在近期合并、收购案例中选择及被评估企业相同或相似的交易标的作为“对比案例”，利用对比案例作为“对比对象”估算被评估企业价值的一种市场法评估技术。
B、错 79 10. 构造价值比率需要注意全投资及股权投资的口径问题，“口径”不一致的参数一般不能构成价值比率。 A、对 B、错 98 11. 评估界对流动性的定义为资产、股权、所有者权益以及股票等以最小的成本，通过转让或者销售方式转换为现金的能力。 A、对 B、错 85 12. 当采用股权投资口径的价值比率乘数可以选择CAPM作为折现率，选择合理增长率k计算资本化率。
房地产估价上课例题讲解学习
一、单选题 1、收益递减原理可以帮助我们确定（） A房地产内部构成要素的组合是否均衡B最佳集约度和最佳规模 C最佳用途D房地产与其外部环境是否保持协调 2、寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列4个方面依序筛选：（） A①法律上的可行性②技术上的可能性③经济上的可行性④价值是否最大 B①技术上的可能性②经济上的可行性③价值是否最大④法律上的可行性 C①价值是否最大②法律上的可行性③技术上的可能性④经济上的可行性 D①法律上的可行性②技术上的可能性③经济上的可行性④价值是否最大 3、房地产估价时点是（） A.对估价对象的房地产决定其估价额的基准日期 B.估价开始的日期 C.估价报告编制完成的日期 D.委托估价的日期 4、估价时点为未来，估价对象为未来状况下的情形，多出现在（）中。 A.房地产损害赔偿案件 B.房地产纠纷案件 C.房地产预售 D.房地产市场预测 5、如果在估价对象附近存在若干相近效用的房地产并已知他们的价格时，则可以依据（），由这些相近效用的房地产的已知价格推算出估价对象的位置价格。 A.预期原理 B.效用原理 C.替代原则 D.生产费用价值论 二、多选题 1、最高最佳使用具体包括下列哪些方面（） A最佳用途B最佳区位C最佳规模D最佳集约度 2、适合原理加上（），便为最高最佳使用原则。 A收益递增递减原理B预期原理 C替代原理D均衡原理 3、合法权益包括（） A合法产权B合法使用C合法交易D合法处分 4、类似房地产是指与估价对象处于同一供求范围内，并在（）等方面与估价对象相同或相似。 A用途B规模C档次D建筑结构 5、房地产估价的基本原则包括（） A.合法原则 B.最高最佳使用原则 C.估价时点原则 D.替代原则 E.独立、主观、公正原则 三、判断题 1.合法原则是要说明估价机构或人员应具有合法的评估资格。（） 2.房地产估价原则即房地产价格形成原理。（） 3.估价时点就是选定的一个估价作业的特定日期。（） 4.最高最佳使用原则是指房地产估价应以能为估价对象带来最高价值的使用来进行。 （） 5.在进行房地产估价时，房地产市场状况始终是在估价时点上。（）
层次分析法例题
某物流企业需要采购一台设备，在采购设备时需要从功能、价格与可维护性三个角度进行评价，考虑应用层次分析法对3个不同品牌的设备进行综合分析评价和排序，从中选出能实现物流规划总目标的最优设备，其层次结构如下图所示。以A 表示系统的总目标，判断层中1B 表示功能，2B 表示价格，3B 表示可维护性。 C ，C ，3C 表示备选的3种品牌的设备。 解题步骤： 1、标度及描述 人们定性区分事物的能力习惯用5个属性来表示，即同样重要、稍微重要、较强重要、强烈重要、绝对重要，当需要较高精度时，可以取两个相邻属性之间的值，这样就得到9个数值，即9个标度。 为了便于将比较判断定量化，引入1～9比率标度方法，规定用1、3、5、7、9分别表示根据经验判断，要素i 与要素j 相比：同样重要、稍微重要、较强重要、强烈重要、绝对重要，而2、4、6、8表示上述两判断级之间的折衷值。 注：a ij 表示要素i 与要素j 相对重要度之比，且有下述关系： a ij =1/a ji ；a ii =1； i ，j=1，2，…，n 显然，比值越大，则要素i 的重要度就越高。 目标层 判断层 方案层 图 设备采购层次结构图
2、构建判断矩阵A 判断矩阵是层次分析法的基本信息，也是进行权重计算的重要依据。 根据结构模型，将图中各因素两两进行判断与比较，构造判断矩阵： ●判断矩阵B A -(即相对于物流系统总目标，判断层各因素相对重要性比较)如表1所示； ●判断矩阵C B -1(相对功能，各方案的相对重要性比较)如表2所示； ●判断矩阵C B -2(相对价格，各方案的相对重要性比较)如表3所示； ●判断矩阵C B -3(相对可维护性，各方案的相对重要性比较)如表4所 示。 1B A - C B -1 4C B -3 3、计算各判断矩阵的特征值、特征向量及一致性检验指标 一般来讲，在AHP 法中计算判断矩阵的最大特征值与特征向量，必不需要较高的精度，用求和法或求根法可以计算特征值的近似值。 ●求和法 1）将判断矩阵A 按列归一化（即列元素之和为1）：b ij = a ij /Σa ij ； 2）将归一化的矩阵按行求和：c i =Σb ij （i=1，2，3….n ）； 3）将c i 归一化：得到特征向量W =（w 1，w 2，…w n ）T ，w i =c i /Σc i ， W 即为A 的特征向量的近似值；
浅谈市场比较法在房地产评估中的应用
浅谈市场比较法在房地产评估中的应用 发表时间：2019-11-05T14:58:28.423Z 来源：《房地产世界》2019年11期作者：沈振辉 [导读] 随着社会不断发展，经济水平的不断提升，我国房地产行业获得了更为广阔的发展空间，已经成为国民经济中越来越重要的组成部分。 湖州市中信房地产评估所有限公司浙江湖州 313000 摘要：随着经济和人们生活水平的提高，房地产是我国社会经济的支柱型产业，要想从事房地产行业，特别是二手房交易，就必须具备房地产估价能力，必须掌握房产估价基本的理论，然后在实践中灵活运用理论知识，研究并解决遇到的一系列问题，在此基础上，拓展并充实自己的理论。 关键词：市场比较法；房地产评估；应用 引言 随着社会不断发展，经济水平的不断提升，我国房地产行业获得了更为广阔的发展空间，已经成为国民经济中越来越重要的组成部分。房地产评估也受到社会的广泛关注，相关学者对评估理论进行了深入研究。目前，我国房地产行业使用最多的评估方法一般包括收益法、成本法、市场比较法等等，与其他两种评估方法相比，市场比较法使用最为普遍，而且原理简单明了，能够在评估中有效反映市场状态。 1市场比较法的理论依据和特点 1.1理论依据 市场比较法，是以经济学的原理为理论依据。在目前的市场经济体系下，经济主体行为大多遵循这个原则，希望能够得到最大化效益，购买商品的行为是为了获得效用需求，如果市场上出现相同效用的商品，二者就能够相互进行替代，但价格又出现差异，使购买者往往更加青睐于价格低的一方；如果商品价格一致，但效用不同时，购买者更希望购买效用更大的一方。因此，市场这种竞争与供求机制相互作用的情况下，效用相同的商品能够相互替代，这样会使经济市场中效用相同的两件商品能够产生一致的市场价格。如果将此替代原理应用到我国房地产行业中，具体表现为价格条件相似，效用相仿的产品能够相互练习，价格趋于一致，所以对市场价值的对象进行评估，一般是由短时间内出售的相似商品的价格来左右的。换句话说，选择和评估对象相同类型的商品能够对交易实例价格进行替代，并且对房地产可能出现的市场价格进行推算，这也就是我国房地产行业中市场比较法的思路由来。 1.2房地产评估特点 房地产评估的主要对象是房地产价值，而不是房地产价格。在经济哲学中，价格能够彰显价值外在表象，通过价值的波动，可以通过评估报告将评估结果作数据参考。但是在房地产评估中。不可避免地会出现误差，若误差波动在允许范围内。市场比较法就是准确的评估，结果也较为科学，若存在较大波动，会导致评估结果与实际情况不符。房地产评估需要工作人员具有较高的技术水平，而且要以科学的方法和理论依据为基础，通过将影响评估结果的因素和工作人员的实际工作经验相结合，能够得到最终的房地产市场价格。 2市场比较法评估的一般程序 2.1收集类似交易实例资料 通过收集大量交易成功的资料，能够让市场比较法更有说服力和实用性，而且所收集的材料实例范围较广，包括房屋布局、房屋结构、房屋周边环境、买方出价、售方出价、成交价格等等。 2.2选中可比交易实例 在所收集的类似交易时，工作人员要在海量的资料中匹配出与需要评估的房源在多方面条件比较相似的实例，在选择的交易成功实例中，一般选择四到八个为最佳。不仅如此，评估人员在选择交易实例中，还要注意以下几点。首先，选择的实例要能够和需要评估的房源具有相同作用；其次，选择的实例要和需要评估的房源在结构上保持相同；再次，选择的实例要和评估的房源在位置上比较接近；最后，选择的实例是正常情况下进行的交易。 2.3对交易实例中各因素进行修正 工作人员在海量的数据中，虽然所挑选的交易实例与需要评估的房源在一些特征上十分相似，但也不能100%保证一致，因此就要对出现差异的因素进行修正。在修正过程中，涉及的范围非常广，具体包括对交易情况进行修正，对区域因素进行修正，对交易日期进行修正，对个别因素进行修正，对房屋使用期限进行修正，对容积率进行修正。不仅如此，要将实例和需要评估的房源在房屋面积单位和价格单位上实现统一。 3市场法比较法实际应用时存在的问题 3.1评估理念不能与实际国情相匹配 如果要想市场比较法得到良好应用，最主要取决于两个方面因素：第一，专业人员；第二，信息。如果将市场比较法看作计算机的系统，那么人就是硬件，信息数据就是软件，二者相辅相成，缺一不可。系统的评估理念能够让市场比较法在房地产评估中得到良好使用，但我国在这方面的研究比较晚，与发达国家相比有一定差距。虽然近些年我国经济势头发展比较稳定，但是房地产评估却没有与时俱进，我们在经验和阅历上还稍显不足，更多的是选择模仿西方发达国家的评估方法，创新精神比较欠缺，即便房地产评估表面看起来在不断发展，但在实际过程中和我国实际国情难以匹配，因此在评估中不可避免地会存在偏差。 3.2信息流通不畅 在评估过程中，往往会遇到信息流动不畅的情况，这也是工作人员比较难以应对的问题。交易市场需要更为透明、更为公开，但目前我国并没有建立完善的房地产信息平台，这就导致工作人员只能通过房屋中介挂牌价格、房地产广告、新闻等途径对评估进行参考，对成交价格缺少深入分析和调查。而且近些年我国房地产投资愈演愈烈，人民群众希望通过投资不动产来提升房地产价值，这也导致房地产出现经济泡沫，使评估值出现了严重偏差，会受到多种客观因素影响。而且不同的房地产评估机构间存在激烈的竞争关系，每个机构都有自己独特的信息收集方式，评估机构之间根本不存在信息交流、互帮互助的情况，而且为了获得更大利润，往往对交易数据进行故意封锁，