房地产宏观调控经济政策研究

房地产宏观调控

房地产宏观调控一、金融杠杆参与房地产宏观调控效果评价在本轮国家对房地产市场的宏观调控中，金融调控手段不断在强化。自2004年10月至2007年9月不到三年内，央行已经连续9次加息，仅2007年就5次加息。为抑制经济运行中过多的流动性，自2006年7月到2007年11月，央行曾先后12次上调存款准备金率，将存款准备金率由8%调升至%。2007年9月27日，央行与银监会又联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。文件对申购第二套以上住房的，作出了严格的规定。如此频繁的金融调控措施，但效果并不理想，主要表现在如下几个方面：房地产投资继续升温自1998年以来，我国完成房地产开发投资年均增长都在20%以上。2007年1 —9月份，全国完成房地产开发投资16814亿元，同比增长％，比上年同期加快6个百分点，比全部固定资产投资高个百分点；1—9月份，全国房地产开发企业资金来源为25379亿元，增长%。上述数据说明房地产开发投资仍然在高位运行，温度不断攀升。房价居高不下近几年来，我国许多城市的房价都翻了一番。2007年房

屋销售价格继续较快上涨，部分地区房价涨幅居高不下。2007年11月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨%，涨幅比上月高个百分点；环比上涨%，涨幅比上月低个百分点。新建商品住房销售价格同比上涨%，涨幅比上月高个百分点；环比上涨%，涨幅比上月低个百分点。深圳已经连续21个月同比涨幅超过10%，其中10月份为%；北京连续18个月同比涨幅超过8%，10月份达到%。房贷风险加大我国商业银行发放的个人住房消费贷款快速增长。从1998年的3106亿元增加到2007年上半年的25720亿元，占同期人民币贷款余额的比重从%上升到10%左右，年均增速超过40%。 9月末，全国商业性房地产贷款余额万亿元，比年初增加9410亿元，同比增长%，增速比上年同期快个百分点。其中，房地产开发贷款余额万亿元，比年初增加3491亿元，同比增长%，增速比上年同期降低2个百分点；购房贷款余额万亿元，比年初增加5924亿元，同比增长%，增速比上年同期提高个百分点。个人住房消费贷款违约风险已有攀升趋势。据19家银行的不完全统计，个人住房消费贷款中，违约客户高达18万户；工行、中行、建行2006年末个人住房不良贷款已接近200亿元。

房地产宏观调控政策汇总表.doc

房地产宏观调控政策（2001年-2007年）时间政策要点 2001-5-31 《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）针对国有土地资产通过市场配置的比例不高，透明度低；划拨土地大量非法入市，隐形交易；随意减免地价等实际情况，从严格控制建设用地供应总量、大力推进国有土地使用权招标拍卖、加强土地使用权转让及地价管理等方面提出了严格要求 2002-7-1 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部第11号令）提供了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的具体操作方式，规定经营性用地出让必须实行招标拍卖挂牌交易，禁止以协议方式出让 2003-7-30 《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》（国办发 [2003]70号）对各类开发区随意圈占大量耕地和违法出让、转让土地的行为进行清理整顿 2003-8-1 （第21号）《协议出让国有土地使用权规定》对协议出让的行为进行具体规定，并对协议出让最低价进行了规定 2003-9-2 《关于进一步加强与规范各类开发区规划建设管理的通知》（建规[2003]178号）纠正开发区违反规划批准使用土地和项目建设的行为 2003-9-24 《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》（国土资发[2003]356号）加强对房地产开发用地的调控，严格实行土地供应的集中管理，控制土地供应总量，控制高档商品房的土地供应 2004-3-31 《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（国土资发 [2004]71号）针对各地在经营性土地使用权出让中规避招标拍卖挂牌或仍采取协议方式出让和划拨的问题，发出最后通谍，要求：在2004-8-31后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。 2004-10-21 《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发［2004］28号）决定实施最严格的土地管理制度，在严格土地执法、加强规划管理、保障农民权益、促进集约用地、健全责任制度等方面，作出了全面系统的规定 2005-3-26 《关于切实稳定住房价格的通知》（国办发明电[2005]8号）要求抓紧清理闲置土地，促进存量土地的合理利用，提高土地实际供应总量和利用效率。对已经批准但长期闲置的住宅建设用地，要严格按有关规定收回土地使用权或采取其他措施进行处置 2005-5-9 《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）要求严格土地转让管理，对不符合法律规定条件的房地产开发项目用地，严禁转让，依法制止“炒买炒卖”土地行为。加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为，严格执行法律规定，对超过出让合同约定的动工开发期满 1-未动工开发的，征收土地闲置费；满2-未动工开发的，无偿收回土地使用权 2006-4-19 《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本（试行）的通知（国土资发〔2006〕83号）要求出让人和受让人应就建筑工程完工期、投资总额、容积率、土地闲置情形作出具体约定

我国房地产市场调控的难点与对策(正文)

我国房地产市场调控的难点与对策 1.引言上世纪九十年代，我国进行房改，由以前国家福利分房，到由国民自行购买住房。以住宅为主的中国城市房地产市场不断发展,由此，带动我国房地产业快速发展，成为拉动内需、推动经济增长的重要支柱产业之一。同时，房价呈不断上升的态势，又远远超出了普通民众的承受能力。与此同时,“市场杠杆”调节作用的失灵也日益显现,我国房地产市场面临的一些问题亟待解决。美国次贷危机的爆发在给我国房地产市场带来冲击的同时也敲响了警钟。因此,深入研究我国房地产市场宏观调控措施,以期促进我国房地产市场的持续健康发展,是一个重大而现实的课题。本文就我国房地产市场调控的难点与对策做出相应的分析与探讨。 2.房地产市场调控的难点 2.1目前房地产市场现状 (一)房价过高是房地产的最根本问题，近几年,房地产的需求一直处于旺盛状态。特别是有很多人把房产作为投资项目,进行投机买卖,房产价格一直处于相对高位。根据最新美国行业统计资料,国际上房地产利润率一般维持在5%左右,高的有6-8%,而中国房地产的利润率高达30-40%，甚至更高。在国外人们购一套适于居住的房屋仅是年工资的3-5倍,而国内工薪阶层购一套房的费用多是年工资的10-20倍。像这样的情况,如果不给予调控,广大居民的住房困难就难以解决。(二)相关配套机制及政策不健全目前,与房地产相关的金融、税收等配套机制和政策还不健全,房地产融资、抵押贷款渠道单一且不畅通,房地产税费种类繁多,且存在不合理的方面和环节,既不利于市场。房地产调控就成了国家重要的方向和目标，让普通民众能买得起房，让普通民众“居有其所”。但随着国家的调控“国*条”政策的不断出台，让大家感觉到“房地产调控”难，为什么“房地产调控”就那么难喃？ 2.2我国城镇化发展带来的刚性需求最近五年我国城镇化率：2008年，我国城镇化率45.68% ；2009年，我国城镇化率已达46.59%；2010年，我国城镇化率已经升至49.7%；2011年，我国城镇化率已经达到51.27%；2012年中国城镇化率达到52.57%。最近五年我国商品房销售量：2008年，6.21亿平方米；2009年，9.37亿平方米；2010年，10.43亿平方米；2011年，10.99亿平方米；2012年，11.13亿平方米。 2010至2012年，全国农业人口落户城镇的数量为2505万人，平均每年达835万的农民进城，同时还有很大一部分虽然进城了，但并没有落户城市的，所以住房刚性需求旺盛，所以调控难度非常大。根据发达国家的城市化经验，城市化率在30%～70%期间是加速城市化的时期。我国未来的城镇化率应该是70%左右，即目前农村居民人数将由6.2亿人减少到4亿人左右，需要转移的农村居民人数达2亿2000万人（按2012年全国13.54亿人口来计算）。解决2亿2000多万人的住房问题，对房地产市场的发展带来了刚性需求。我国城镇化发展给房地产市场带来了巨大的发展机遇，同时也给“房地产调控”增加了很大的难度。 2.3地方政府“土地财政” 地方政府对土地财政的依赖，使得房价越高，土地价格越高。而土地价格越高，地方政府用于城市基础设施的钱就更多。我车现行的土地批租制度使卖地成为地方政府财政收入的重要来源。不少地方政府土地财政收入占了地方政府收入的30%以上，有的甚至达到50%以上，曾经报纸上还报道过有一个贫困县有一年的土地财政收入占了地方政府收入的90%以上。地方政府乐见房价的上升，具有推高土地价格的利益驱动。由此也必然导致地方政府在执行中央制订的房地产宏观调控政策上不积极，大打折扣，甚至是“上有政策，下有对策”使房地

宏观经济政策对产业发展的影响

宏观经济政策对产业发展的影响摘要】随着经济的发展，宏观经济政策对宏观经济的影响越来越被人们所关注，而不再是仅仅作为经济专业的研究课题而存在。本文主要基于我国宏观经济政策取向的基础上，以宏观经济政策对我国房地产价格的影响为例来讨论宏观经济政策对产业发展的影响。关键词】宏观经济政策房地产产业发展、我国宏观经济政策取向基于以李克强总理带头的新一届政府4 个多月以来“新政”的履职情况，特别是李克强总理在很多重要场合均强调了经济发展的目标以及举措，本文认为，现目前我国宏观经济政策的取向可以用两句话来表示，即并重经济增加和结构应明调整;促进经济转型与经济升级。就经济发展目标来说，确要打造中国“升级版” 经济，就经济调控方式与措施来说，应具备统筹兼顾-先浅后深-逐一解决的特点，就调控思路来说，应体现出区间管理和底线思维，就调控方式来说，要具备灵活性，强化信息以及稳定预期，就调控标准来说，要突出预见性、科学性以及针对性。就财政与货币政策角度而言，现目前我国还是实施的积极财政政策以及稳健货币政策” ，与之前几年政策方向没什么出入。特别是新政府刚刚履职的初期，中央多次强调应确保宏观政策具备连续性以及稳定性，这对政府换届过程中确保经济平稳发展以及稳定社会各界对新政府宏观经济政策的预期都有重要作用，同时也为新政府后续实施经济领域相关改革奠定了稳定、良好的环境。但历经30 多年的改革开放，我国经济虽然发展迅速，但在发展过程中也涌现了很多经济问题，随着时间的推移这些问题也

越来越明显，甚至很多问题已经演变成严重制约我国经济实现可持续发展的阻碍。在这种情况下，未来很长一段时间我国要确保经济的健康、稳定、持续发展，就必然要在宏观政策方面做出定的改变或是调整，加之，我国现目前整处于过渡期和转折期，所以，现目前宏观政策更要并重经济的稳定增长以及经济结构的调整。相较于传统宏观经济调控方式，现目前的经济调控方式具备灵活性、主动性、精确性以及弹性等特点、与房地产相关的宏观经济政策一）财税政策所谓财税政策，即国家在一定时期里，结合有关经济理论以及国家经济实际发展情况制定的配套财税准则、财税方针等。财税政策是调控房地产市场应用较多的宏观政策之因为最近几年我国房价增长很快，基于此政府制定了相应的财税政策来控制房价上涨。结合国家各个部委的网站和有关资料，对最近几年政策相关房地产价格调控的财税政策进行了整理，具体见表1。表1 我国财税方面的政策汇总二）金融政策金融政策即政府为了实施宏观经济调控，运用多种方式对汇率、利率以及货币供应等实施调节。因为房地产行业需要很多资金，而主要的资金来源就是银行贷款。所以，要有效调控房地产行业，确保该行业稳定、健康发展，政策制定了与之配套的金融政策。结合国家各个部委网站和有关资料，对最近几年我国房地产调控的有关金融政策进行了整理，具体见表2 。表2 我国金融方面的政策汇总三、宏观经济政策对房地产市场价格的影响分析一）财税政策对我国房价的影响最近几年，我国房价上涨幅度已经超出了很多人的收入

1993年-2010年我国对房地产宏观调控的五大阶段

我国对房地产的宏观调控的五大阶段我国对房地产的重要宏观调控分别发生在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年。代表性调控政策包括国十六条、国八条、国六条、(新)国十条、23 号文件、18号文件等。透过历年的房地产宏观调控政策，我们不妨做个清晰的研判。第一阶段 1993-1996年：我国第一次对房地产业进行宏观调控时间：1993-1996年现状：首次出现房地产热——房地产开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，以炒地皮、炒钢材、炒项目为主的房地产市场异常活跃，尤其是海南、广西北海等地，房地产开发过热，形成了较严重的房地产泡沫，经济运行出现严重过热态势和通货膨胀。对策：1993年，国务院出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施(通称“国16条”)；1994年系列出台《关于深化城镇住房制度改革的决定》、《城市房地产管理法》和《住宅担保贷款管理试行办法》颁布。效果：随着各项措施的落实，全国房地产开发的增长速度明显放缓，通货膨胀得到遏制。经济由热转冷，房地产市场也沉寂下来，商品房和商品住宅的价格迅速回落。经过3年努力，中国经济终于在1996年成功实现“软着陆”。问题：此次调控给房地产业一记重创。“国16条”一出，海南房地产热浪应声而落，数千家开发商卷款逃离，留下遍地烂尾楼。后经统计，海南省当时闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元，而一海之隔的北海，沉淀资金甚至高达200亿元，烂尾楼面积超过了三亚，被称为中国的“泡沫经济博物馆”。泡沫破裂后，海南等地房地产市场元气大伤，进入持续数年的低谷期。

(完整版)政府如何运用宏观经济政策来缓解一国的经济萧条

政府通过运用财政政策和货币政策来调节宏观经济活动，从而达到缓解经济的目的。一、财政政策政府通过运用税收和财政支出两种财政政策手段来调节宏观经济活动，政府将税收与财政支出作为影响宏观经济的变量，调整这些变量来达到政府控制经济的目标。财政政策是一国政府为达到既定目标而对税收、财政支出作出的选择或决策。其中，税收主要是税收和公债；财政支出主要是政府购买和政府转移支付。政府通过运用税收和财政支出两种财政政策手段来调节宏观经济活动，将二者作为影响宏观经济的变量，调整这些变量来达到政府控制经济的目标。财政支出政府支出是整个国家中各级政府支出的总和，主要是政府购买和政府转移支付。政府购买是指政府对商品和劳务的购买，包括购买军事物资、警察装备用品、政府机关办公用品以及支付给政府雇员的工资薪金。政府购买支出中，发生了商品和劳务的实际交易，因而直接形成了社会需求和购买力，是社会总需求和国民收入的一部分。政府购买支出的变动会直接影响社会总需要水平，对整个社会总需需求水平具有十分重要的调节作用，直接对产品市场产生重大的影响。当社会有效需求不足，增加社会总需求水平，从而刺激经济。反之，当社会总需求水平过高时，政府可以通过减少购买支出水平，如减少军费开支，实行裁员等，降低社会总需求水平，以此来抑制通货膨胀。因此，变动政府购买支出水平是政府调整宏观经济活动的有力手段。税收税收是国家为了实现其职能按照法律预先规定的标准，强制地、无偿地取得

财政收入的一种手段，是财政收入的主要来源。税收作为调节宏观经济的手段是通过改变税率和税率结构来实现的。例如，经济萧条时，政府采用减税或降低税率的措施刺激消费和有效需求从而增加生产和就业，起到阻碍经济衰退的作用。在经济过热时，政府可以采取增税或提高税率的措施抑制总需要过度增加，起到反通货膨胀的作用。改变所得税结构，使高收入者增加些赋税负担，使低收入者减少负担，同样可起到刺激社会总需求的作用，从而降低了经济波动的程度。因此，改变税率和税率结构是政府调整宏观经济活动的有力手段。二、货币政策根据对总产出的影响方面，可把货币政策分为两类：扩张性货币政策（积极货币政策）和紧缩性货币政策（稳健货币政策）。在经济萧条时，中央银行采取措施降低利率，由此引起货币供给增加，刺激投资和净出口，增加总需求，称为扩张性货币政策。反之，经济过热、通货膨胀率太高时，中央银行采取一系列措施减少货币供给，以提高利率、抑制投资和消费，使总产出减少或放慢增长速度，使物价水平控制在合理水平，称为紧缩性货币政策。具体的货币措施：运用货币政策所采取的主要措施包括七个方面：第一，控制货币发行。这项措施的作用是，钞票可以整齐划一，防止币制混乱;中央银行可以掌握资金来源，作为控制商业银行信贷活动的基础;中央银行可以利用货币发行权调节和控制货币供应量。第二，控制和调节对政府的贷款。为了防止政府滥用贷款助长通货膨胀，资本主义国家一般都规定以短期贷款为限，当税款或债款收足时就要还清。

2003~2013国家房地产调控政策汇总

2003年-2013年中国房地产调控政策一览【摘要】完善稳定房价，坚决抑制投机投资性购房，增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设，加强市场监管，一直都是中国房地产调控的核心宗旨。 2003年(1项政策) 2003年8月份，国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业; ——《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，简称18号文件，将房地产行业定位拉动国民经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。 2004年(2项政策) 2004年3月，831大限提高拿地“门槛”，调控开始 ——国土资源部、监察部又联合发文，严令各地须在当年8月31日前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，是为“8.31”大限，此举是中央政府从土地供给抑制房地产过热的举措。 2004年10月，央行10年来首次宣布上调存贷款利率 ——中国人民银行决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。 2005年(6项政策) 2005年3月，房贷优惠政策取消，调控涉及消费层面 ——央行决定即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策，宣布取消住房贷款利率优惠政策;对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人房贷首付比例从20%上调到30%。 2005年3月，房地产税改革深入，调控涉及交易环节 ——财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时表示，中国目前房地产保有和交易环节税费偏轻，今后将重点推进房地产税改革。 2005年3月，国八条出台，调控上升到政治高度(老国八条) 国务院出台八点意见稳定房价，一是高度重视稳定住房价格，二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制。三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房的土地供应，并督促建设; 四是严格控制被动型住房需求，主要是控制拆迁数量; 五是正确引导居民合理消费需求; 六是全面监测房地产市场运行; 七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施; 八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查; 2005年5月，七部委意见，调控加强、细则出台(新国八条)

2007年房地产宏观调控回顾及2008年展望

2007年房地产宏观调控回顾及2008年展望 2008-2-25 房地产作为国家的支柱产业，关乎国计民生，已远远超越经济范畴，对经济结构构建，对社会安全、政治稳定都至关重要。房地产的公共属性决定了政府必须行使干预、管理和调控的职能，如果以开发商所谓“市场决定一切”为借口放弃宏观调控，房地产必将给社会带来灾难性后果。因此，在中国目前情况下，宏观调控不仅必要而且必须。房地产价格一直是广大市民关注的话题，不仅牵着人们的钱袋子，也左右着人们购房置业的积极性。房价持续上升，百姓望房兴叹。稳定房价，解决买房难、买房贵的问题，是广大群众的强烈呼声，也是让全体人民共享改革发展成果、促进社会和谐的迫切需要。如何控制房价过快上涨，让更多人买得起房，目前已列入各级政府工作议程。早在2003年年底开始的新一轮宏观调控过程中，就根据房地产业持续过热的状况，适时推出了一些政策措施。特别是2005年年初，针对房价上涨过快的现象，国务院作出了对房地产市场进行调控的决策。2005年3月26日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，业内将其称之为“国八条”。其将稳定房价提高到了政治高度，要求建立政府负责制，省政府负总责，并第一次明确提出“对住房价格上涨过快、控制不力的，要追究有关责任人责任”。 2005年4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议时，着重分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。并提出了“加强房地产市场引导和调控的八点措施”，即“新八条”。2005年5月11日，继“国八条”、“新八条”之后，国务院转发了由建设部等七部委联合制定的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，这是目前中央政府在进行房地产宏观调控过程中由政策层面向操作层面的细化措施。中央这一系列调控房地产市场的措施，被业内形象的称之为“组合拳”。2005年“国八条”、“新八条”一系列宏观调控组合拳“打”得大家都是应接不暇。虽然通过2005年“急风骤雨”式的宏观调控，房地产市场“虚火” 消退了不少，房地产开发投资增幅同比明显回落，但许多地区的房价仍快速上涨。所以，总的说来，2005年的房地产调控没有达到预期的目的，不仅没有解决需求的问题，反倒一定程度上让供给受到了抑制。这与政策无法有效操作，房价调控幅度、户型调控指标、商品房与经济适用房比例不具体以及房价统计缺乏统一口径都有很大的关系。因此，经过了2005年近一年指向“调控房价”的“房地产新政”之后，国内房价依旧高烧不退，住房问题逐渐引发了一系列社会矛盾。因为，每当新政策出台后，购房者都期望政策出台会拉低房价，所以延缓了购房计划。但当政策效应过后，房价并没有如预期中那样降低，这时就会有更多消费者加入购房大军中，造成因为延缓积压后的“井喷”现象，进一步抬高了房价。

房地产宏观调控的必要性

房地产宏观调控的必要性宏观调控是指国家从社会经济的宏观和总体的角度，运用计划、经济政策和各种调节手段，引导和促进社会经济的健康发展，影响社会经济的结构和运行，维护和促进经济协调、稳定和发展的一种国家调节方式。或者说宏观调控是国家综合运用各种引导、促进方式，对社会经济宏观结构和运行进行调节的一种国家经济职能活动。房地产宏观调控，是指以房地产业的持续稳定发展为目标，政府通过经济、政治以及法律等手段对房地产市场运行进行调节和规范的各项职能活动。国家启动对房地产对房地产经济的宏观调控和引导，是规范房地产市场运行、推动房地产业良性发展的迫切要求和重要内容。总体而言，房地产宏观调控的必要性主要体现在以下四个方面。 (一)实施宏观调控是房地产资源优化配置的需要宏观调控是社会主义市场经济体制下的政府履行的一项基本职能。社会资源以市场配置为基础，这是市场经济体制的基本要求，有利于资源配置的高效率。但是，市场配置资源也存在着自发性与盲目性等缺陷。为克服市场失灵，保证其健康运行，政府必须对市场经济进行干预和调控。房地产经济作为我国市场经济中的一个重要的子系统，其资源配置在充分发挥市场机制调节作用的基础上，同样需要政府的调节和控制，以保证房地产业健康发展。在房地产市场中，土地和房屋是重要资源，尤其是作为房地产基础的土地作为一种稀缺资源，具有不可再生性，迫切需要通过政府的宏观调控来实现其合理配置。（二）实施宏观调控是由房地产业的重要地位决定的房地产行业关联度，带动力强，已成为我国国民经济的重要支柱，占有极其重要的地位。房地产业的运行状况与发展水平，会影响到诸多产业的繁荣与衰退，尤其会对直接相关产业，如建筑业、建筑装潢业的发展起到决定性的作用。另外房地产业的发展还会直接影响社会总供给和总需求的总量平衡和结构平衡。正因为房地产业的特殊地位与巨大影响力，中央与地方政府始终采取各种手段与措施，对房地产市场实施有力的宏观调控，力求在市场发挥积极调节作用的同时，不断提高和履行政府职能，来克服市场失灵，维持我国房地产市场的健康有序运行。（三）实施宏观调控是由房地产业的特殊性决定的房地产是不动产，具有位置固定不能移动的特点，短期内难以调整或调整费用很高，所以必须在一个相对较长的时间内进行合理的规划和控制。同时，由于房地产是使用年限特别长、价值很高的耐用品，所以房地产投资决策正确与否，对整个社会的房地产供给总量和需求总量的平衡和结构平衡会产生巨大的影响，甚至会关乎整个社会经济能否良性运行，所以必须对房地产投资实施有效控制。此外，房地产交易是一种产权交易，要依法通过产权转让来完成，如产权的界定、分割、复合、重组、转移都要靠法律来界定、确认和保护，因而也需要运用法律手段来规范其行为。因此，正是由于房地产行业具有以上特殊性，决定了政府宏观控制的必要性。（四）实施宏观调控是规范房地产市场运行的需要当前，我国房地产市场总体还不够成熟，主要呈现出如下特点：区域发展不平衡、局部过热；住房保障能力差、结构性矛盾依然突出；市场管理体制仍不健全；房地产价格增长过快；市场主体行为缺乏理性等。因此，必须由政府提供有力的扶持和引导，通过采取适当的宏观调控措施，规范房地产市场运行，促使其

对当前中国宏观经济政策的简要评价

对当前中国宏观经济政策的简要评价 2012年，世界经济形势风云跌宕愈趋复杂，全球性金融危机所带来的冲击仍不容小觑，国内需求也存在放缓压力，房地产市场、投融资平台、民间借贷等领域潜在风险增大。在国际经济形势复杂多变与国内通胀的双重压力下，国内经济面临着原材料价格上涨、生产成本上升、融资环境恶化、外部需求下降等多方面挑战。但同时作为“十二五”的开局之年，经济保持较快发展的冲动和政策周期效应会更加明显，中国经济将继续保持稳定增长为不争事实。一、2012年我国宏观经济形势与宏观政策基调 2012年，中央明确经济工作的总基调是稳中求进。稳，就是要保持宏观经济政策基本稳定，保持经济平稳较快发展，保持物价总水平基本稳定，保持社会大局稳定。进，就是要继续抓住和用好我国发展的重要战略机遇期，在转变经济发展方式上取得新进展，在深化改革开放上取得新突破，在改善民生上取得新成效。所以,2012年我国宏观经济政策主基调就是在继续实施积极财政政策和稳健货币政策的同时，增强宏观经济政策的弹性与灵活性，进一步释放中小型企业及新兴产业的活力和潜力，努力防范和化解风险，积极推进体制改革和结构调整，争取在转变经济发展方式上取得实质性进展。而在宏观经济政策取向上，要保持宏观经济政策的连续性和稳定性，同时要准确把握经济走势的趋势性变化，更加注重调控的针对性、灵活性和前瞻性，把握好调控的力度、节奏、重点，并根据形势变化及时做出预调微调，解决经济运行中的突出矛盾，提高发展的质量和效益。

保持政策的连续性和稳定性，就是根据目前经济运行情况，宏观经济政策要保持调控方向的连续和稳定，基调不作大的调整。增强针对性，就是要在把握好宏观调控方向的同时，使政策更好地体现分类指导、有保有控的要求，不搞“一刀切”、不搞“急刹车”，更好地解决经济社会生活中的突出矛盾和问题。增强灵活性，就是要根据形势的变化，对宏观政策进行适时适度的预调、微调，既要抑制物价过快上涨势头，保持价格总水平的基本稳定，又要缓解企业的经营困难，防止经济增速的过度下滑。增强前瞻性，就是要加强国内外形势的跟踪监测，及时发现经济发展的苗头性问题，搞好各项政策的统筹协调，防止不必要的叠加，增强宏观调控的科学性和有效性，巩固和扩大应对国际金融危机成果，保持经济平稳较快发展。具体来说，就是继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性、灵活性、前瞻性，继续处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，加快推进经济发展方式转变和经济结构调整，着力扩大国内需求，着力加强自主创新和节能减排，着力深化改革开放，着力保障和改善民生，保持经济平稳较快发展和物价总水平基本稳定，保持社会和谐稳定。其中，积极的财政政策具体包括继续完善结构性减税政策，加大民生领域投入，积极促进经济结构调整，严格财政收支管理，加强地方政府债务管理。而稳健的货币政策则是根据经济运行情况，适时适度进行预调微调，综合运用多种货币政策工具，保持货币信贷总量合理增长，优化信贷

国家对房地产宏观调控的四个阶段

至2003年以来，中国房地产宏观调控全面展开，相关部门从多个方面共同努力，采取一系列调控房地产市场的政策。政府出台的房地产调控政策既有土地政策、信贷政策，也有经济政策和行政措施，并且在不同时期呈现出不同的特点。具体归纳为以下四个阶段：（一）严控房地产信贷、严格土地供给阶段（2003.2～2005.2） 2003年全国房地产开发投资额同比继续增长了30.6%，商品房屋竣工面积为3.95亿平方米，销售面积为3.22亿平方米，商品房销售率达到82%，房地产市场供销两旺。针对房地产市场的过热现象，国家出台了一系列调控措施，其政策重点是围绕房地产开发商的资金问题和土地问题展开，具体包括严控信贷，提高项目自有资本金要求，从而提高行业进入门槛;整顿清理土地市场，彻查开发区与大型项目，完善各项土地制度，严格控制土地供给总量；土地交易实行招、挂、拍，杜绝协议出让土地。其目标在于调控住房供给总量，促进房地产市场持续健康发展，使投资和供应的增长速度适度下降，改变固定资产投资过热的状况，抑制房价上涨的势头。总的来说，此次宏观调控基本达到了严格控制土地供给总量的目标，但明显存在时滞效应。在宏观调控政策出台后一段时间，住宅供给总量增速开始回落，调控效果逐渐显现。（二）重点抑制房地产价格阶段（2005.3～2006.4）根据前面的分析，第一阶段的房地产宏观调控在加强土地供给管理的同时带来了房地产价格飞涨的新问题。2005年的两会上，温家宝总理第一次公开表达了政府对不断攀升的房地产价格的深切忧虑，这是房地产市场宏观调控进入一个新的阶段的标志。随后，国家出台了一系列调控措施抑制房地产价格上涨，其政策重点是围绕打击供给环节和消费环节的炒作行为展开，政府主要从提高房贷门槛、提高房地产投资成本和降低房地产投资收益的角度着手抑制房价过快上涨，调控住房需求总量。具体包括：提高购房首付比例和贷款利率、限制期房转让、提高住房交易税等。调控政策要求地方政府及相关部门正确引导居民合理消费预期，将房地产市场引入理性发展的轨道，特别提出打击土地炒作;利用税收政策，打击投机性购房等房地产交易行为。本阶段政策推出初期，中国房地产价格继续快速上涨。这种状况一直持续到2006年下半年，控制需求总量的政策效应开始显露，上海等标志性城市的房价出现增长趋缓甚至下降，宏观调控取得了一定的成果。（三）全面治理房地产市场阶段（2006.5～2008.8） 2006年以来，中国部分城市房地产价格出现“报复性上涨”，被暂时压抑的房地产需求开始反弹。2006年5月17日温家宝主持召开国务院常务会议，提出了促进房地产业健康发展的六项措施（国六条），新的房地产宏观调控由此拉开序幕。本阶段房地产宏观调控的政策重点是围绕部分地区房价过高、房地产市场结构性矛盾突出等问题展开，主要目的在于抑制房价过快上涨，调控住房结构，促进房地产市场稳定健康发展。与以前的调控政策相比，本次宏观调控政策有了很大的改进，政府主要通过市场化的手段来调控房地产供求结构。具体包括：通过信贷政策和税收政策等来抑制房价上涨，同时引导住房需求结构调整;通过调节住房供给结构，增加小户型供给比例，来降低当套住房的价格，以缓解住房价格的上涨导致的中等收入阶层住房问题；通过住房分类供应机制，兴建廉租房和经济适用房来解决中低收入家庭及低收入住房困难家庭的住房问题。

近年来我国宏观经济政策的变化

近年来我国宏观经济政策的变化 1997年亚洲金融危机之后，为应对当时的严峻经济形势，中国开始实行稳健的货币政策。1998年至2002年，中国面临通缩压力，那时稳健的货币政策取向是增加货币供应量。2003年以来，面对经济中出现的贷款、投资、外汇储备快速增长等新变化，稳健的货币政策内涵开始发生变化，适当紧缩银根，多次上调存款准备金率和利率。 “防止经济增长由偏快转为过热”被确定为2007年宏观调控的首要任务。按照今年６月１３日召开的国务院常务会议部署，在坚持稳健的前提下，货币政策要“稳中适度从紧”，已释放出了适当控制货币投放的信号。 2007年12月05日中央经济工作会议在部署明年经济工作时明确提出，明年要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策。已实施了十年之久的稳健的货币政策将“功成身退”，取而代之的是从紧的货币政策。在２００７年的“一个防止”的基础上增加为“两个防止”：防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀。 2008年稳健的财政政策和从紧的货币政策。面对错综复杂的国内外形势，一年来，中国宏观调控政策经历了迅速而大幅度的调整：从“双防”转向“一保一控”（７月２５日召开的中央政治局会议明确了下半年经济工作的任务：把保持经济平稳较快发展、控制物价过快上涨作为宏观调控的首要任务，即“一保一控”），再转向“保增长、扩内需”。

2008中央经济工作会议根据金融危机中的经济现状分析，扩大内需、保增长成为当前宏观调控的首要任务。因此宏观经济政策也进行了重大的调整，财政政策从“稳健”转为“积极”，货币政策从“从紧”转为“适度宽松”。 2009年最突出的政策主线是积极财政政策和适度宽松的货币政策，也成为2009年影响金融市场最为显著的经济变量。 2009年，面对国际金融危机的严重冲击，中央经济工作会议，为2010年提出保增长、扩内需、调结构、发展中小城镇和转变发展方式等调整措施，被各界广泛认同。在中国经济企稳向好之际，明年经济增长将重点在“促进发展方式转变上下功夫”。货币政策要保持连续性和稳定性，增强针对性和灵活性。 2010年延续积极财政政策和适度宽松的货币政策。 2011年转为稳健的货币政策。连续六个月上调存款准备金率 2011年世界经济的总体特点是虚拟经济与实体经济的异化程度降低，经济形势波动起伏，机遇和挑战并存。美国经济进入复苏轨

中国房地产宏观调控政策效果分析

龙源期刊网 https://www.360docs.net/doc/bc2242331.html, 中国房地产宏观调控政策效果分析作者：刘艳来源：《合作经济与科技》2009年第24期近年来,随着国民经济的快速发展和住房体制改革的不断深化,中国的房地产业已日趋成熟和完善,房地产业已成为中国国民经济的支柱产业和新的经济增长点。与此同时,部分城市的房地产市场出现了过热的现象,表现为价格的不合理持续上涨,房地产商品的有效供给不足与无效供给过剩并存,市场运作不规范,房地产的投机性需求日益增长等。这些问题不仅威胁着房地产金融的安全,也深刻影响了广大人民的生活以及国家经济的健康运行。为此,从2003年下半年开始,针对持续高涨的房价和增长过快的房地产投资,中国政府果断采取了一系列宏观调控措施。但经过五年多的调控,并没有对房地产市场存在的问题进行根本改善,部分城市仍然存在着房价持续走高、房地产供求结构失衡等问题。本文在此背景下深入分析中国房地产市场宏观调控政策效果,有助于相关部门更加准确地把握中国房地产市场发展的实际状况,探究其发展过程中产生的偏差及问题症结,正确把握调控的时机和方向,为下一步宏观调控政策提供参考。中国新一轮的房地产宏观调控于2003年全面展开,相关部门从多个方面共同努力,采取一系列调控房地产市场的政策。政府出台的房地产调控政策既有土地政策、信贷政策,也有经济政策和行政措施,并且在不同时期呈现出不同的特点。具体归纳为以下四个阶段: 一、严控房地产信贷、严格土地供给阶段(2003.2～2005.2) 2003年全国房地产开发投资额同比继续增长了30.6%,商品房屋竣工面积为3.95亿平方米,销售面积为3.22亿平方米,商品房销售率达到82%,房地产市场供销两旺。针对房地产市场的过热现象,国家出台了一系列调控措施,其政策重点是围绕房地产开发商的资金问题和土地问题展开,具体包括严控信贷,提高项目自有资本金要求,从而提高行业进入门槛;整顿清理土地市场,彻查开发区与大型项目,完善各项土地制度,严格控制土地供给总量;土地交易实行招、挂、拍,杜绝协议出让土地。其目标在于调控住房供给总量,促进房地产市场持续健康发展,使投资和供应的增长速度适度下降,改变固定资产投资过热的状况,抑制房价上涨的势头。总地来说,此次宏观调控基本达到了严格控制土地供给总量的目标,但明显存在时滞效应。在宏观调控政策出台后一段时间,住宅供给总量增速开始回落,调控效果逐渐显现。2004年6月,全国商品住宅开工面积同比增速15.2%,增速首次回落到2002年以前的水平以下,前后经历了17个月的时间;2004年和2005年住宅开工面积同比增速分别下降到11.7%和12.6%,比2003年低了近15个百分点。与此同时,此阶段宏观调控政策也带来了一定的负面效应,也就是带来了地价房价飞涨的新问题。政府宏观调控政策中控制供给和鼓励消费的矛盾在2004年左右爆发。

我国宏观调控房地产的目的及手段

我国宏观调控房地产的目的及手段近几年，房地产的需求一直处于旺盛状态，特别是有很多人把房地产作为投机项目，进行投机买卖,使得房产价格畸高且不断攀升,已远远超出普通居民的承受能力。我国房地产市场自步入市场化以来，由于历程较短，房价的波动尚未经历一个完整的波动周期。从我国房价的波动的经验来看，房屋销售价格表现出持续上涨的波动特征，在最几年房价上涨幅度大幅提高。住所是百姓生活的基础，对房地产的调控是政府的职能所在，其目的在于：（一）有力弥补房地产市场的失灵政府管制是解决市场失灵的重要手段。任何市场都存在信息不对称、外部性等问题，房地产市场自身的失灵要求我国政府对其进行宏观调控。政府管制是在市场机制不能有效地配置资源，出现功能上的缺陷的条件下必须进行管制以实现提高效率、促进平等和稳定社会的一种有效措施，进而促进房地产市场健康有序的发展。（二）有利于防范金融风险 "在目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程，通过住房消费贷款、房地产开发贷款、土地储备贷款筹集各种形式的信贷资金集中，直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。"[③]目前，我国个人征信系统尚未建立，商业银行难以对贷款人的贷款行为进行严格的调查监控，未来房价的波动和利率的变化也使拖欠还款的危机存在。这些不确定性因素都在不同程度给银行带来风险。（三）有利于维护社会稳定房地产开发商在利益的驱动下，提高房地产的销售价格，促使房地产价格大幅而且快速的上涨，很多普通老百姓只能望房心叹，买房难已经成为了一个严重的社会问题。这种外部性的问题必须由政府出面解决，才能达到社会公平的目的，从而维护社会稳定。（四）有利于提升政府管理权威土地是稀缺资源，居住是人类的基本权利之一，政府在房地产市场中的政策调控关乎千家万户的福祉。政府在住房保障上的不作为以及与房地产开发商狼狈为奸，以获取良好的政绩表现或者体制外的灰色收入为代价，任由开发商哄抬房价，中低收入家庭居无定所将极大的影响到政府的执政威信和执政能力。政府要达到以上这些目的，对房地产的控制主要有以下几点：（一）政府应对房地产产业的发展进行正确定位 "中国的房地产业投资和产品的主体结构，应视为新进城的居民提供安居条件，提供中低档小户型住宅。而当前商品房供给结构却比较大地背离。国民经济主要矛盾转化的需要，背离消费需求结构，因而在总量不足的条件下就出现了泡沫。当前不是整个房地产业

中国历年房地产调控政策(1978年-2013年)

历年房地产调控政策一览表 1978－1983年政策目标：修改十年规划指标，调整、改革、整顿；政策内容：允许私人建房，城市居民可以自购自建。开始住房制度改革；调整产业结构，下放管理权； 1984年政策目标：发展房地产业；政策内容：发布城建综合开发暂行办法，推行商品化试点； 1985－1987年政策目标：防止盲目发展商品住宅；政策内容：加强商品房住宅计划管理，公有住房补贴出售； 1988年政策目标：扩大房地产业发展，实现住房制度改革政策内容：修改《宪法》，允许土地批租；全国城镇分期分批推行住房制度改革；房地产市场； 1989年政策目标：加强房地产市场管理；政策内容：发布《关于加强房地产市场管理的通知》，规范市场行为，整顿市场秩序；压缩固定资产规模，紧缩银根； 1990年政策目标：加强治理整顿；推进土地使用制度改革；政策内容：治理整顿，大规模清理在建项目；颁布深化企业经营机制改革的通知；紧缩银根；发布《土地管理法实施条例》； 1991年政策目标：规范产地产业发展：深化住房制度改革；政策内容：治理整顿；房地产市场建设全面起步；房改开始在全国范围内全面推行； 1992年政策目标：加快房地产业发展；政策内容：引进外资；宣布“治理整顿”结束；房地产价格；扩大市场调控范围；下放权力；发放开发消费贷款； 1993年政策目标：理顺房地产业，促进房地产业健康发展；政策内容：开始进行宏观调整；控制投资规模，调整投资结构，规范市场行为，调节房地产经营收益。发布《关于加强房地产市场宏观管理，促进房地产业健康持续发展的意见》和《关于开展房地产开发经营机构全面检查的通知》； 1994年政策目标：加强宏观调控，深化住房制度改革；

我国政府宏观经济管理的政策分析

财政政策和货币政策在宏观经济调控中的作用摘要：财政政策与货币政策是宏观调控的两大政策支柱，相应地，财政政策与货币政策效应是决定宏观调控成效最为重要的两个方面，事关国民经济能否保持平稳运行和实现长期增长，因而在一个国家的政策体系中具有十分重要的地位。关键词：财政政策货币政策宏观调控 1992年，党的十四大正式确定社会主义市场经济体制的改革目标。此后10多年，我国经济增长先后经历了速度过快、稳中趋降和平稳较快三个阶段，总体上呈现出持续增长和波动幅度收窄的良好态势。在这个过程中，财政政策作为政府宏观调控的重要手段发挥了积极作用，特别是自2004年5月份以来采取的财政货币政策调控，深化财税管理体制改革，长期居高不下的投资规模终于大幅回落，物价无论是PPI还是CPI均疾步走低，货币供应量回到央行盯住范围内。从而体现了财政政策在促进体制改革、促进协调发展和构建和谐社会等方面起到了重要作用。 2005年，中国在加强财政宏观调控、推进依法理财、推进依法理财，推动城乡、区域、经济社会协调发展等方面，迈出了实质性步伐，实施了以“控制赤字、调整结构、推进改革、增收节支”为主要内容的稳健财政政策，促进了经济平稳较快发展，财政经济状况进一步改善。 2005年，全国财政收入31627.98亿元，突破3万亿元大关，比上年同期增长19.8%。2005年，中国经济发展的基本脉络已经清晰。国民经济在保持强劲增长势头的情况下，出现了几个值得关注的趋向：一是国内居民消费价格指数（CPI）连续下滑，目前已经进入理想的区间；二是人民币汇率形成机制改革顺利实施，人民币汇率在初始升值2%之后稳中有升；三是在人民币升值后净出口继续上升，贸易顺差大幅增加，外汇储备创历史新高；四是工业企业利润率下降；五是部分行业能过剩矛盾突出。在这样的背景下，政府实施宏观调控政策增加了操作的难度。若要保持高增长、低通涨的理想发展格局，短期内通过利率、汇率调节经济增长、改善进出口平衡、提高工业企业经济效益、压缩长线投资等已经没有太大的余地。而与货币政策相比，财政政策则可以通过降低企业税负总水平、调整进出口关税政策、实行有差别的行业税制和税收优惠政策、调整公共支出的方向和比例、加大转移支付等措施，促进经济稳定增长，抑制和消除目前经济发展中存在的不健康因素，实现社会的协调发展，从而实现政府的宏观调控目标。 2003年以来，公开市场操作在整个货币政策调控中发挥了重大作用。从2003年4月份开始，人民银行通过发行中央银行票据，加大对冲外汇占款的力度；此后下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，向商业银行提示房地产信贷风险，要求商业银行加强信贷管理；此外，还将法定存款准备金率由原来6%调高至7%。2004年一季度开始，人民银行连续出台了三大政策：3月25日起分别上调中央银行再贷款利率和再贴现利率；4月25日起再次上调存款准备金率0.5个百分点，并实行差别存款准备金率制度；10月人民银行分别上调了人民币存、贷款基准利率0.27个百分点，同时放开了贷款利率上限和存款利率下限。利率市场化改革取得明显成效，从而体现出货币政策在宏观调控中的作用。 2005年，金融宏观调控取得明显成效。人民银行执行了稳健的货币政策，通过市场化手段加强总量控制、优化信贷结构、完善货币政策传导机制，保持金融稳定运行，促进经济平稳较快发展。2005年11月末，广义货币供应量M2同比增长18.3%，狭义货币供应量M1同比增长12.7%；全部金融机构人民币贷款增加2.2万亿元；贷款结构有所改善，短期贷款和票据融资同比多增4413亿元，中长期贷款同比多增344亿元，农业贷款同比多增75