征收工作实务教学提纲

征收工作实务

[目的]征收工作相对专业且繁杂，需要业主单位（或代建单位）与征收单位（征收实施单位）相互支持、共同监督、按照政策和程序完善相关手续，才能妥善完成征收工作，并且能按时完成结案、结算，及时办理好土地权属登记。

[提要]土地征收、房屋征收及补偿概算编制，征收过程监管，补偿超标准个案的审批，档案管理，征收结案和结算，土地征收、房屋征收和补偿涉及相关部门报审的注意事项；权属调查、补偿量的确认，具体动迁，征收补偿方案等内容。

一、政策

1、《宪法》第十条城市的土地属于国家所有。

农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。

国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。

2、《物权法》第四十二条为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

3、《土地管理法》第二条第四款国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。

第四十五条征收下列土地的，由国务院批准：

（一）基本农田；

（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；

（三）其他土地超过七十公顷的。

征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。

4、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。

第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施

建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

第九条依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。

制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。

二、程序

征地一般指国家征用农民的集体土地，在依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。征地是一种政府行为，受国家土地管理法体系规管。

房屋征收，原指拆迁，一般指城市国有土地房屋的征收与补偿，同时收回国有土地使用权，受《国有土地上房屋征收与补偿条例》规管；宅基地房拆迁不受该《条例》规管，但可参照，如实施强制搬迁，应由批准征用土地的人民政府裁决，公告实施。

（一）国有土地上房屋征收程序与流程。

《征收条例》及我市《实施意见》规定的程序：项目立项-规划选址-环境影响评价-申领建设用地规划许可证-申请办理征收国有土地和房屋手续-确定房屋征收范围-进行社会稳定风险评估--制定征收补偿方案-作出征收决定。其中立项、选址、环评、规划许可证、申请征收等手续都由项目业主负责，房屋征收部门负责确定房屋征收范围、进行社会稳定风险评估、制定征收补偿方案，由市或属地区政府作出征收决定。实务操作程序如下：

1、根据建设项目规划选址意见书及附图，进行摸查，编制概算。

2、制定房屋征收与补偿实施方案。

①项目概述。

②费用分析。

③重点、难点分析。

④骑线楼拆迁实施意见及红线调整建议（案例）。

⑤工作计划。

⑥补偿方案、无条件的可后报。

⑦人员构成及工作责任。

⑧具体工作措施。

3、办理土地预审及土地勘测定界报告书（协助项目业主办理）。

4、申请国有土地建设用地批准书（协助项目业主办理）。

5、申请办理征收公告（附资料清单）。

6、签订房屋拆迁补偿安置协议。

A私房、单位房拆迁。

①与产权人协商房屋拆迁安置补偿；

②签订房屋征收安置补偿协议，并办理协议备案手续（该程序需要市拆迁办确认是否与原拆迁备案一样，还是有新的要求或规定）；

③支付补偿款（弃产），办理入住手续（安置）；

④被征收人交清水、电费尾数，完成搬迁交出被征收房。

B公房拆迁（原拆迁公告时的程序，现程序如何，需要市国土房管局确认）。

①申请公房拆迁补偿意见书（市、区国土房管局）；

签定公房安置补偿协议，承租安置的，作等值产权交换，承租人弃租的，可作不交吉货币补偿；

②办理房屋移交撤管手续（拆迁部门把产权交换协议送物业中心，物业中心办理相关手续）；

③停止原公房租金支付（物业中心通知计财处办理）。

7、房屋拆卸。

①签房屋拆卸施工合同；

②施工单位办理房屋拆卸许可证；

③组织房屋拆卸工作，注意文明施工，安全拆卸；

④余泥清运（被拆卸房屋地台平面）。

8、办理场地移交。

视项目工程建设需要及拆迁的实际情况，可一次性移交或分步移交（需办理场地移交书）。

9、强制搬迁。

《拆迁条例》时期为强制拆迁，对达不成协议的，先走行政裁决程序，然后走行政强拆或司法强拆，但在市政工程

实践中，绝大多数为行政强拆。

《征收条例》这样规定：房屋征收部门与被征收人、承租人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请本级人民政府依，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

征收补偿决定的搬迁期限不得少于30日。

被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的本级人民政府依法申请人民法院强制执行。注意，《征收条例》规定，只能实施司法强拆，不能实施行政强拆。

10、《征收条例》规定，禁止建设单位参与搬迁活动。

第二十七条实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

（二）集体土地征收。

1、程序及流程。

根据建设单位提供《建设用地规划许可证》或规划条件、规划意见等材料，向市国土资源行政主管部门在市辖区的派出机构申请征地预公告并拟定征地方案。受理的派出机构负责进行拟征地权属的调查，以及对地类、面积及地上附着物

权属、种类、数量等的登记确认。建设单位应当委托有关测绘单位（一般是市测绘所）同时开展土地勘测定界工作。上述工作完成后，由测绘单位出具《土地勘测定界技术报告书》。

区国土主管部门组织拟定征地补偿安置方案。同时，用地单位向区（县级市）人力资源和社会保障部门申请办理社保审核手续，涉及占用林地的，建设单位向林业部门申请办理占用林地批准手续。若需听证的，国土主管部门应当组织征地听证，并拟定用地报批方案，逐级上报审批。

2、问题与借鉴。

我市很多重点项目时间紧、任务重，但前期可研、环评等手续需要时间较长，为争取时间，往往在前期手续未完备的情况下就开展征收工作，导致被征收人不配合，征收工作难以顺利进行。

成都市的做法值得我们借鉴，征收与建设是分开进行的。首先，由房屋征收部门根据当年的年度建设计划确定是否需要征收，再按照属地原则，向市、县发改部门申请纳入年度计划，由发改部门出具征收立项的证明文件，房屋征收部门凭发改部门出具的证明、规划部门出具的符合相关规划的证明，以及国土部门出具的符合土地利用总体规划的证明等相关材料向市、县级政府提出征收申请，在经过补偿方案论证、风险评估等程序，以及资金到位后，即可由市、县级政府发布征收决定。也就是说，征收阶段不需要建设项目前期立项、规划、国土等审批手续，甚至在征收阶段连建设单位尚未确定，由征收部门负责组织拆平后再交由建设单位进行建设。

我市今年新出台的《广州市国有土地上房屋征收工作规

则》仍沿用了征收要以建设前期手续完善为前提的做法，由建设项目单位凭项目批准文件和建设用地规划许可证，按照市区分工，向市或项目所在区人民政府申请办理征收国有土地和房屋手续。对工期紧急的重点项目来说，要么不具备合法手续就要开工，征收工作陷入困境；要么就等建设手续完备后再办理征收手续、实施征收，时间上难以满足工期要求。

（三）注意事项。

1、量要准确。征地拆迁量的摸查要细、要实，拆迁量是拆迁补偿的核心要素，如拆迁量不真实、有水份，拆迁标准无法掌控征地案里，村的果树及其他苗木的补偿，往往由于量大、林密，清点有难度，近年来天河区出现了大面积抢种树木现象，一些抢种的树木和原生树木混在一起，有个别征地的经办人员怕辛苦，怕得罪村干部，不愿作清点核实，随便要求村、社报个数上来就作确认，或者一口价下浮20－30%。由于你没有现场清点核实，真实数据心中没底，谈判中处于劣势，最后只能满足村过高的补偿要求。这里跟大家介绍一个正面的案例，夏港大道二期征用笔村230亩果林地，村里提出有几万棵果树要求补偿，当时经办人黄绍基、梁兆全等人提出没有几万棵树，与我们摸查数据不符，要求双方共同现场清点核实，开始村干部不相信他们会去现场核实数量，就同意了，结果才干了二天，就坚持不下去了，只剩1人参与现场清点工作，结果是以我们现场清点的果树品种、胸径、数量作为补偿依据，放弃他们过高的补偿要求，从这大家可以看到我们的工作做得越细、越实，我们的主动权就越大，更有说服力，拆迁补偿才能做得更加真实合理。

2、认真对待历史遗留问题。经办人对村提出的一些具体问题要认真对待，加以研究，想方设法帮助他们解决问题。由于广州城市建设的发展，市政建设的需要，有些村、社经历数次征地，由于方方面面的原因，一些问题未能得到及时解决，成了历史遗留问题。我们要换位思考，设身处地为他们着想，通过协调建委、规划、国土、市政等部门，确实解决他们的问题，这样，村、社干部觉得经办人真心为他们办事，为他们解决了困难，大家成了朋友，征地就好谈了。比如吴永池征地，他会主动帮助村办理留用地指标及相关用地手续，谭处在西江引水工程夏茅村征地时，主动协调自来水公司，解决自来水报装问题。所以，他们的征地都能比较顺利地完成。

3、掌握政策程序。认真学习征地拆迁的有关法律、法规、政策规定等文件，做到对拆迁政策及补偿标准心中有数，才能引导被拆迁人向依政策合理补偿这个方向来协商，牢牢掌握谈判的主动权。

4、特殊个案特殊对待。对工程红线范围内的拆迁量进行细致的调查分析，对重点单位、骑线楼要做好拆迁方案，对项目用地红线进行论证，结合拆迁的重点难点以及拆迁成本分析提出确实可行的修改意见和建议，做到减少拆迁难度，降低拆迁成本。举例：禺东西立交、快捷路二期。

5、制定周密的实施方案。制定征拆实施方案是对项目负责人的一项基本要求，方案就是计划，只有计划周密、合理，项目负责人才能依据方案来掌握整个项目的进程。（拆迁方案的具体内容）

6、依法签订协议。征地拆迁合同虽然有基本固定的合同

版本，但不排除拆迁过程中的一些特殊情况，如协商不成需要裁决的个案或无主房屋拆迁，要有证据保全意识，要做好评估、证据保全公证等工作，在发生争议时可做证据使用。

有些合同双方当事人会有一些特殊的约定，因此，在订立每一份合同时都要字斟句酌、仔细推敲。

（四）问题。

《征收条例》实践中，建设单位（代建单位）与征收单位（征收实施单位）的关系。一是审批权，二是督办权，三是审计问题。

三、征收与补偿概算编制

编制概算的前提，一般需要有项目业主委托书、上报相关上级部门的投资计划书、立项批文、红线图或施工平面图（应有项目业主签字盖章，明确征借地的范围、时间、权属等内容），并对设计方案稳定性加以说明、测绘图（委托有资质的专业公司制作）。

目前很多项目前期手续都不完备，有规划红线的很少，有的就凭施工红线图就开展摸查，编制概算，准确性受到影响。

根据工程规划红线图，到规划局查询用地内红线重叠情况，核查红线范围内需征收房屋的门牌，并到所属区局查询产权资料，可以同步开展测绘、评估工作，提供概算编制所需支持材料，对概算中的主要数据和参数提出说明或提供支持材料。我办凡工程概算超过1亿的工程或重点工程，在概算报送前，邀请市建委、项目业主、摇珠确定测绘、评估等相关单位，召开工程概算研讨

会。

四、过程监管

（一）过程监管可以概括为审核方案、审价、审量、审特殊个案。

依据文件：1、《关于印发市道路扩建办市政征地拆迁补偿安置标准与操作规程的通知》（穗扩〔2001〕82号）；2006年进行了修订。

2、《广州市市政公共设施建设项目临时借地及宅基地房补偿标准》（穗扩〔2003〕183号）。

1、审核方案。

包括《项目征收和管线迁改实施方案》和《征收补偿安置方案》，前者是整个项目的概算情况、工期计划、重点难点分析、项目组的组织架构和人员组成、相关制度等，后者包含补偿安置方式、补偿标准、安置房源情况、补偿费用构成等内容。我办承接的项目，尤其是重点项目，我办都会组织编制两个方案，报项目业主审核批复后实施。把好方案关，可以更有预见性地推进征收实施工作，为征收的顺利实施打好基础。

2、补偿价的确认。

（1）按评估价补偿的，以评估报告书为准。

（2）以典型房屋评估价作为参考的，按照项目业主确认的指导价补偿。

3、补偿量的确认。

项目业主、被征收人、实施单位三方签证确认：