房地产评估报告案例

某某国家税务局

所属房地产拍卖底价估价报告

委托方：某某国家税务局

估价方：某某房地产评估咨询有限公司

估价人员：

估价作业日期：2008年7月30日-2008年8月14日估价报告编号：

目录

一、致委托方函 (2)

二、估价师声明 (3)

三、估价的假设和限制条件 (4)

四、估价结果报告 (5)

五、附件 (10)

致委托方函

河北省某某国家税务局：

某某房地产评估咨询有限公司受贵方委托,根据委托的内容和特定的估价目的，遵循客观、公正、科学、独立的原则，按照《房地产估价规范》及公认的房地产估价方法、必要的估价程序，对于本次估价对象进行勘察和评定估算。现将估价结果函告如下：

估价对象为某某国家税务局位于某某大崔庄的大崔庄税务所，总建筑面积约为715.00平方米，国有出让土地使用权面积约为1120.00平方米，于估价时点2008年7月30日的房地产拍卖底价为48.04万元，大写：肆拾捌万零肆佰元整。

详见《房地产估价明细表》

以上内容摘自房地产估价报告书，与房地产估价报告书正文具有同等的法律效力。

某某房地产评估咨询有限公司

法人代表：

2008年8月14日

估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实、完整和准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论，是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本评估报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、参加本次评估的估价人员于2008年7月30日对估价对象进行了实地勘察，并作了详细的现场勘察笔录，但现场勘查仅限于其外观和使用状况，对于隐蔽、被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估，未能提供资料的不予揭示。估价人员不承担对建筑结构质量、地质情况以及其他隐患、瑕疵进行调查的责任。

6、没有人对本估价报告提供了重要的专业帮助。

7、本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。

8、本估价报告提供的估价对象的价值标准采用公开市场价值标准。

参加本次估价的注册房地产估价师签名：

姓名执业资格证书编号签名

估价的假设和限制条件

一、估价的假设条件

1、委托方以出让方式合法取得该宗土地的国有土地使用权；

2、估价时以所☆确定的房屋用途为办公和办公土地用途评估估价对象的价值；

3、估价时假定估价对象本身具备市场性，无附带其他可能影响其价值的因素、限制等。

4、对估价对象进行结构测试、地质勘测以及技术检验应由其它专业机构负责，除非委托方提供相应资料，否则估价时以估价对象处于完好状态并能达到委托方所提供的使用功能为假设前提。

5、未经调查确认或无法调查确认的资料数据，在估价中未考虑。

二、估价的限制条件

1、未考虑特殊交易方式可能追加付出的价格对评估价值的影响。

2、未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对房地产及其价值的影响。

3、估价时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象价值产生明显的影响时，不能直接使用本估价结论。

2008年8月14日

房地产估价结果报告

一、委托方

委托方：某某国家税务局

二、受托估价方

某某房地产评估咨询有限公司，法人代表：；机构地址：路；企业性质：有限责任公司；资格等级：叁级；经营范围：房地产价格评估及相关业务咨询。联系电话：。

三、估价对象概况

估价对象位于某某庄，其中包括：办公楼一幢及附属用房，总建筑面积约为715.00m2，土地使用权面积1120.00 m2，及与该房产相配套的照明电、电讯等附属设施。

1、实物状况

估价对象位于某某庄，总建筑面积约715.00m2，占用的土地使用权面积1120.00m2，宗地内地势平坦，基础设施完善，已达到“六通一平”，即通路、通电、通讯、供水、排水、供暖及场地平整，宗地外达到“三通一平”，即通路、通电、通讯及场地平整。地上建筑物状况如下：

⑴、办公楼，二层砖混结构，建筑面积约为403.00平方米。外墙为绿色水刷石，木门窗。室内楼梯间、走廊水磨石地面，木扶手，白色涂料内墙、顶。自烧锅炉取暖。

⑵瓦房：砖木结构，起脊瓦房,清水砖墙，木门窗，室内水泥地面.

⑶东、西厢房、车库、锅炉房：均为单层砖混结构；建筑面积均约为：36.00平方米；室内水泥地面，内墙、顶刷白；

2、权益状况

我公司对估价对象进行了必要的产权验证、实物勘查及核对。

《国有土地使用证》号为国用☆第000421号，土地使用权人：☆；座落：☆；用途：☆；土地使用权面积☆平方米；终止日期：☆；宗地四至：☆。

至估价时点，估价对象权属清晰，未设定他项权利。

3、区位状况

估价对象位于某某大崔庄村内，周围为居民住宅区，该区域基础设施一般，交通一般。

四、估价目的

为委托方拟将估价对象快速变现确定房地产拍卖底价提供价格参考。

五、估价期日

2008年7月30日

六、价值定义

本报告所评估的价格为按本报告书中所阐述的全部状况、说明、假设和限制条件以及估价目的、范围、时点等制约条件下的拍卖底价。

七、估价依据

1、委托方和本公司签订的房地产估价委托书；

2、☆；

3、☆；

4、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

5、《中华人民共和国土地管理法》；

6、国务院、国家国土资源部、国家国有资产管理局、唐山市人

民政府及有关部门颁发的有关法律、法规和政策性文件；

7、《房地产估价规范》GB/T50291-1999；

8、《河北省建筑工程预算定额》、《建设工程材料预算价格》；

9、《唐山市建设工程技术经济指标》（2006年）；

10、估价对象的现场勘察记录；

11、本估价机构掌握的房地产市场相关资料。

八、估价原则

本次评估主要遵循的原则有合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。

1、合法原则：房地产估价应当以估价对象的合法使用、合法交易、合法处置等为前提进行估价。

2、最高最佳使用原则：应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。

3、替代原则：要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

4、估价时点原则：要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。

九、估价方法

㈠、估价技术路线

1、明确估价对象、估价目的、估价时点等基本事项；

2、拟定估价作业方案，根据估价对象及估价目的，选择并确定与其相适应的估价方法；

3、实地查勘估价对象，并按选定的估价方法，收集估价所需的数据及资料。

4、根据估价方法计算，确定估价结果。

㈡、估价方法

估价人员在认真分析所掌握的资料及邻近类似房地产进行实地勘查、调查后，根据估价对象的特点，遵照国家有关法律、法规、估价技术标准，经过反复研究，考虑估价对象为办公用房，因此本次评估房产采用成本法进行测算，土地使用权采用成本逼近法进行测算。

以上被评估房地产是以继续使用为前提条件的。

⑴成本法：求取估价对象在估价时点的重置价值或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格和价值的方法。

⑵成本逼近法就是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应交纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。

十、估价结果的确定

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，选用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，并结合估价经验和影响房地产价值的因素分析，经过周密准确的测算，估价对象总建筑面积约为715.00平方米，土地使用权面积为1120.00平方米，于估价时点2008年7月30日的房地产拍卖底价为48.04万元，大写：肆拾捌万零肆佰元整。

十一、估价人员签名

姓名执业资格证书编号

十二、估价作业日期

2008年7月30日至2008年8月14日

十三、估价报告有效期