商业项目运作方案

商业项目运作方

案

一、项目筹备策划

（一）项目筹备计划

（二）市场调研评估

1、市调计划及方案

1.1区域商业调研

1.2竞争者状况调研

1.3市民消费偏好调研（媒介偏好/消费习惯/消费承受力等）1.4区域经济状况评估

1.5消费者品牌认同调研

1.6消费群体及消费动机细分

1.7项目问题及机会调研

1.8购买能力调研

1.9品牌类别细分

2、市场调研报告

2.1品牌资料库建立

2.2项目问题及机会调研

2.3租金承受能力调研

(三）招商定位策划

1、空间定位：待定

2、市场定位：待定

3、业态定位：购物、餐饮、娱乐、休闲健身等；

4、功能定位：满足社区衣食住行配套需要，满足行政中心的配套需要，满足建立核心商业区的需要；

5、客群定位：全客层开发社区居民、政府公务员、企事业单位白领、私企经营者、原住居民、外来工群体、辐射周边市区人群等）

6、价格定位：待定

总体策略：

1、完善东海湾片区配套及生活品质，提高住宅及商业项目的附加值，促进项目销售及物业的保值增值；

2、统一规划打造泉州市集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的“核心商业区”；

3、以政府规划为导向，开发商强大的品牌实力吸引商家进驻；

4、以本地商家为主，周边省内商家为辅，远交近攻，分阶段、分区块、分主题、分业态进行商业操作；

5、独立商业体物业自行持有，确保物业权和经营权统一，有利于项目整体营销推广；

6、前期市场培育阶段建议按照“放水养鱼”的宗旨，以优惠招商条件，吸引商家入驻，保证商家稳定经营，把整体项目做活做旺，确保长期的经济及品牌效益，不可“杀鸡取卵”；

7、东海湾项目住宅与商业项目要整体包装及营销推广，举办各种主题的推广演艺活动，提升入住率，炒作人气，促进市场的繁荣发展；

8、建立专业营销管理团队全程统一规划、统一招商、统一运营管理，确保物业保值增值。

（四）招商流程

1、建立招商团队部门框架，招商人员到位；

附：招商部编制图

2、招商流程：

2.1在实际工作中培训锻炼招商人员（如项目的优劣，竞争对手的优劣对比，答客问，品牌知识，招商技巧等）；

2.2主力店和商业街规划招商同时进行，按业态、品类、区块划分任务到招商专员，来访接待登记，电话沟通，上门拜访，行业协会招商，网调招商等，专人跟踪到底，确定意向，签订合约，入住装修；

2.3每日招商早、晚会跟踪工作进度，讨论对每一个商家对策和招商中反馈的问题；

2.4每周要报个人招商计划和招商总结；

2.5每个月的招商任务进行量化分解到每个招商人员，月底按完成任务比例、招商质量和数量进行绩效考核，超额完成任务给予额外奖励（如设立开门

副总经理 1人

招商总监 1人

策划经理 1人

招商经理

1人

招商专员 5人

招商设计 1人

红、绩优奖等）激励员工士气。

3、招商推广方案：

3.1项目整体包装（如各规划区要有明确的主题案名，LED夜景工程,各完工场地、路面平整，绿化的培育养护，导引标识系统，营销招商客服人员统一工服及工牌，尽可能的利用围栏、墙体设置喷绘广告展板、条幅等）; 3.2利用各种媒体分期投放报纸、车身、路牌、电视、短信招商广告信息;

3.3利用各种节假日为契机开展不同主题的互动推广活动，社区文化活动；

3.4打造免费儿童华游乐场（旋转木马、海盗船等），极限运动场（轮滑、山地车、街舞、攀岩等），免费露天电影院，免费社区健身场馆，拉动人气；

3.5打造东海湾花园城区，主干道或海边大道建设开放式公园，每隔百米设置休闲座椅、凉亭或雕塑景观，增加绿化植物的高低层次、不同树种花木和颜色造型的搭配组合，提升湾区城市品质，不仅要把东海湾城区打造成行政、商业中心，还要打造活力之城，动感之城，花园之城；

4、招商政策：主力店招商政策、联营商家招商政策、各楼层内街店面及开放式柜台招商政策、沿街中小店面租赁招商政策；

5、招商场地办公设备;

6、招商资料:招商表格、合同文本、图纸、招商宣传折页、招商手册等；

二、招商方案实施落实

（一）主力店商家招商：大型百货、超市、家电卖场、休闲会所、美食广场等，最佳方式订单式商业地产以避免商场建成后空间及功能配套规划不足造成的二次改造；

（二）品牌专柜招商

（三）中小店面招商

（四）临时柜位招商

（五）大型促销展会招商

（六）广告位招商

三、商家进场装修

（一）主力店商家进场装修

（二）品牌专柜商家进场装修

（三）店面商家进场装修

（四）装修现场的跟踪管理

四、大型商业体开业庆典

（一）开业前的准备工作

1、营业证照手续的办理

2、运营管理团队的建立

3、各项规章制度及岗位职责的建立

4、各部人员岗前培训

5、办公场所、设备、设施设置

6、各商家进场装修货品上柜完毕

7、商场的软硬件设备设施试运转验收正常

8、试营业正常

（二）开业庆典计划

1、开业庆典节目安排

2、演出团队人员安排

3、舞台气氛布置准备

4、演出道具准备

5、嘉宾名单

6、开业宣传推广

五、运营管理

（一）人员管理

1、部门员工管理

2、上级领导沟通协调统一

3、各部门间的协调配合管理

4、商家管理

5、顾客服务管理

6、政府主管部门公共关系管理（二）物品管理

1、商业物业管理

（1）商场大楼及公共场地管理（2）设备设施管理

（3）消防安全管理

（4）停车收费管理

（5）卫生绿化管理

2、品牌管理

3、品质管理

4、现场管理

（三）财务管理

1、效益管理

（1）联营柜收银台结算管理

（2）租金、物业管理费、空调费

（3）水、电费代收代交

（4）各品牌商家组合及业绩分析

2、成本控制，开源节流；

（三）营销推广管理

（四）服务监督管理

（五）运营管理要点

1、一个中心：落实企业核心经济效益、品牌效益和社会效益。

2、两个基本点：按制度管人，按流程办事。

3、三个规则：标准化，制度化，规范化。

4、四个原则：目标管理原则，全员参与原则，过程控制原则，持续改进原则。

5、五步控制：写所需，做所写，记所做，查所记，改所查。

6、六要必须执行：凡事必规定，规定必执行，执行必记录，记录必考核，考核必有效，有效必鉴证。

给大家一个最简单的项目运营方案

给大家一个最简单的项目运营方案！只能帮到这了！在运营过程中，我们经常会要写各种项目运营方案。很多时候，我们看策划公司，看网上的案例，运营方案都非常详细，很复杂，很多人初入运营，都不敢写了，无从下手。其实，以我的经验，在很多公司，大部分运营方案都不需要很复杂，老板也没时间看，这就是理想与现实的差别，我们往往喜欢追求理想的完美，而忽视了现实的需求。

大多数公司，一个方案你只需要让领导或老板能很快理解，你要做这个事的原因、目标(价值)、预算、策略以及如何执行就可以了。或者你参考一下5W2H 原理就行了。我知道的很多公司都在力求工作高效，能不用写的东西就不写，力求简洁明了。方案没问题，再详细做好自己的执行案就可以了。在我看来，老板重点要看的是你的思路，1个方案几十页，老板看完了也搞不明白你的思路是什么，我想他是没有多大兴趣的。如果思路明确，老板感兴趣，我想不用你在方案里多写，老板本身都会主动和你讨论。所以，一般的运营方案可以直接这样： 1 运营项目原因（背景）背景这一项不要写特别多，都是废话，特别是那种在网上找的通用“高大上”背景，老板直接PASS。这里最好是有之前对应项目的数据，或现阶段的整理数据，直观明了，老板一看就知道有问题。

说白了，就是告诉老板为什么要做这个项目。你讲这是趋势什么的，没多大用，有数据一看就行，在要不然，你收集几个最接近的同行给老板看，告诉老板别人都领先很多了，我们还没做。 2 项目目的也就是达成什么效果，产生什么价值。一般都会有直接效果和长期价值以及一些隐形影响，最好考虑到位。这里就涉及到目标的量化，围绕目的一定要量化，这是最直观的衡量标准。不要说你不知道要量化多少，连你自己想达到一个怎么样的数据量都不知道，你还指望老板给你定目标吗？ 3 运营策略与执行这属于重点板块，你打算做什么和你打算怎么做要写清楚。看到“策略”二个字别吓到，不只是那种大型品牌策略才叫策略，也不是很多权威专家文章里解释的那种策略才叫策略。

项目前期工作中的问题和工作思路

项目前期工作中的问题和工作思路近三年来公司承担政府投资项目187项，项目计划总投资额度约1687亿元，其中城市道路桥梁计划建设约230公里，大型跨江桥梁5座，截止2013年年底已完成二七长江大桥、二环线水东段、中北路延长线、武汉大道综合整治等项目，目前正在建设的有鹦鹉洲长江大桥、江汉六桥、雄楚大街改造、龙阳大道、三环线北段综合改造等项目，计划新建项目有杨泗港长江大桥、21号公路、新武金堤等。项目前期工作总体上涵盖从项目立项到施工图纸设计的阶段，前期工作是决定一个项目的功能、形态、投资以及社会效应等方面的重要环节，在近三年的项目前期工作过程中，总结了一些前期工作中存在的问题以及工作思路。一、受计划和规划影响，进度滞后解放大道、汉阳大道工程等因市政府未明确规划方案，规划部门正在进行完善规划方案，待市政府批复规划方案后，相关前期工作才能同步启动。中南中北路综合整治工程因轨道四号线一期和中南中北路沿线综合规划方案确定较晚，江滩科技馆门前地下通道因江滩科技馆方案确定较晚，造成修规批复推迟，影响了前期工作进度；后湖四期泵站工程、琴断口泵站工程、巡司河第二出江泵站工程、巡司河第二出口排水工程、夹套河骨干箱涵工程等，水务局确定计划与实际脱节，导致市规划局目前尚未确定修规方案。

二、前期审批环节多，审批时间长据初步统计，建设项目前期工作环节约20项之多，各环节均需要编制报告和审批，项目审批部门环节之间存在互相制约，造成工作重复，协调困难，审批时间长。如杨泗港大桥需报市、省、国家相关部门逐级审批，审批时间较长；江汉四桥防洪评价审批需武汉市水务局、省水利厅、长江水利委员会层层审批，程序复杂；因涉及建设规模、水源地保护、堤防安全、环境影响评价、下穿铁路等问题，后湖四期泵站工程、琴断口泵站工程、巡司河第二出江泵站工程、巡司河第二出口排水工程、夹套河骨干箱涵工程等排水项目审批环节较多，影响了项目审批。三、项目实施过程中变更不确定机场路改造工程、宝丰路硚口路快速化改造工程、江汉四桥拓宽改造工程等因市领导对项目实施提出调整建设时序，以及解放大道下延线工程工程市领导检查时根据交通需求和整个的城市规划，对断面形式进行了调整。针对上述工作中存在的一些问题，为保质保量完成前期工作，为项目能及时上马提供前提条件，总结如下工作思路：一、创新思路，进一步加强前期协调工作。针对目前前期工作的特点，加强环评、地铁、铁路、涉水（包括堤防和航道、航务等）等重点难点环节的协调力度。前期协调中要及时发现、研究和协调解

碧桂园商业街项目营销策划方案1

碧桂园商业街项目营销策划方案1 本文由浪沉无香fly贡献北京碧桂园商业街项目营销策划方案我们本着“专业、敬业”的企业精神，“为专业、敬业专业为客户创造专业价值”的服务理念，致力于为客户客户创造专业价值提供专业价服务。——同世飞天的使命——同世飞天的使命目录本案共分为七个部分：第一部分：第一部分：市场背景分析第二部分：项目概况及第二部分：项目概况及SWOT 分析分析第三部分：项目商业定位第三部分：第四部分：第四部分：项目规划布局第五部分：第五部分：项目招商及运营第六部分：第六部分：经营收益预测第七部分：第七部分：商场店铺切割方案武汉地势独特，得“水”独厚，又受水之隔。主城区被长江、汉水自然分割，呈“三镇鼎立”之势。从传统意义上来说，汉口是商业中心，汉阳是工业中心，武昌则是政治文化科技中心。经过多年的培育和营造，武汉三镇根据各自区域特点，已基本形成七大商圈的商业格局和不同特色的商务地产的分布现状。一、项目市场分析市场背景城市经济的发展近年来一直保持着健康、平稳、快速的发展势头，带动了武汉及汉阳区各行业的迅猛发展，更为商业的发展提供了良好的发展环境及强有力的经济支撑；城市居民收入的提高，使居民总体消费水平、市场消费量日益增加，消费结构变化也愈加明显。居民已由家庭消费模式向享受型转变，促使城市商业业态和经营结构的提升；一、项目市场分析市场背景武汉城市商业网点建设由原来的数量增长转向功能提升，由单个开发向区域整体规划发展，形成多商圈的格局。旧城改造的规划建设给武汉商业地产带来新的机遇和商机。随着国际资本及机构的进驻，武汉的商业氛围将全面提升，与金融环境变化关系密切的商业地产也将在武汉迎来快速发展时机。

项目谋划工作的思路

项目谋划工作的思路一、领导讲话：项目谋划工作时，既要仰望星空，深研国家和省级政策，抢抓宏观机遇，争取将更多的黄州元素纳入国家和省级战略规划;又要脚踏实地，注重项目谋划的前瞻性和可操作性，争取让更多的大项目、好项目落地开花。二、如何做好项目谋划，提出五点意见：一要提高认识。要吃透政策，找准定位，强化对接，深谋远虑，做到人人心中想项目，个个手中有项目。二要熟悉路径。先谋，后进，再挑。“谋”就是要敢想善谋，做足商南县项目库量。“进”就是想法设法挤进省、国家项目库。“挑”就是国家从项目库挑选项目安排资金，这是机遇问题。但是，机遇只留给有准备的人。三要抓住重点。要特别重视自2015年以来国家提出并推进的七个重大工程包。四要彰显特色。要做到“人无我有，人有我优，人优我特”，充分挖掘和利用商南的资源禀赋，做大做强商南特色产业，形成与周边区域错位发展、互补发展的格局。五要提质增效。立足早谋划、早部署、早安排，抢抓大政策、大机遇、大项目，确保措施实、项目实、落地实。三、商洛市政府召开项目策划务虚会会议指出，做好项目策划工作，事关商洛长远发展。要深研国家和省级政策，抢抓宏观机遇，争取将更多的大项目、好项目纳入国家和省级战略规划。要脚踏实地，结合实际，真正理清思路、把握依据，注重项目谋划的前瞻性和可操作性，切实把规划项目做好做实。要更加

注重项目策划生成，更加注重投资效益，牢牢抓住重大项目、重点领域，谋划实施一批跨界投资项目，并建立科学完善的保障机制，争取让更多的大项目、好项目落地开花，做到不断档、可接续，形成滚动发展良好态势，推动经济社会又好又快发展。会议强调，为进一步巩固项目策划成果，市上要成立专门领导小组，并在市发改委设立办公室和专项小组，组合、归类工业、城建、旅游文化、社会工程类项目，按照可以实施的时序进行总体安排。对于近期可以实施的项目，要立即邀请专业机构开展项目具体策划工作，对于中长期实施的项目，要按照程序进行申报。近期要优先做好旅游、工业、特色镇项目的策划包装工作，积极做好项目申报、招商引资等工作。同时，对项目的进展情况要跟踪问效，及时研究解决存在问题，不断加快前期工作，确保项目早日落地。二要在实施项目带动上有新突破。项目是源，项目是势，项目是责。做好明年经济工作，项目是最重要载体、最重要支撑。要坚定不移地实施项目带动，坚定不移地实施“以港兴市、工业强市”发展战略，坚定不移地按照“三个重中之重”的要求，始终把项目作为加快发展、持续提升的重要抓手。要以项目促投资。通过上更多的项目加大投资，确保明年投资继续保持高位快速增长。要以项目增后劲。抓紧做好明年省市重点项目的筛选申报工作，争取更多项目列入省里盘子。要加快推进省市重点项目，特别要全力推进临港重大项目的前期工作和建设进度，力争明年又有一批重大项目实现开工建设和落地投

项目谋划工作思路

项目谋划工作思路项目建设是实现经济社会可持续发展的基础支撑，是产业结构优化调整的重要抓手，也是加快构建现代产业体系、提升区域核心竞争力的重要途径；而项目谋划，则是招商引资工作的重中之重。近些年，市委、市政府不断调整招商战略，将招商引资摆上全市工作突出地位，对全市招商引资工作进行了更加周密系统的部署，制定了符合白城发展需求的战略举措。但是，在面对当前不断变化的政治和经济形势，我们还应该认真研究国家政策对招商引资的影响，发掘优势，抢抓机遇，改变工作方式，进一步提高招商引资项目谋划的质量，推进全市招商引资工作上一个新台阶。一、明确理念，找准工作定位。要搞好项目谋划工作，首先必须解决好招商引资项目谋划的理念和认识问题。招商引资项目谋划必须与全市的发展战略结合起来，与推动产业结构优化升级结合起来，与现代产业体系的构建结合起来。要按照白城的实际需求，着眼于现代农业和农副产品深加工产业的发展、着眼于能源消纳转化产业的引进、着眼于高新技术产业的培育、着眼于三次产业的健康协调发展等目标，确定招商重点领域、重点对象，从区域战略高度，聚焦到世界500强企业、国内知名企业，行业龙头企业、高增长型科技企业，谋划重点项目。重点谋

划产业关联带动性强、市场前景好、技术含量高的产业化项目、传统产业改造提升项目、高科技产业化项目、循环经济和产业链关节点项目、现代服务业特别是仓储物流型服务业项目。二、创新机制，提升工作效率。一是建立项目谋划机制。进一步加强对全市招商引资项目谋划工作的整体谋划，站在全市战略发展的角度，结合现代产业体系构建和培育的实际需求，对全市大型产业园区和大型立市项目进行整体策划，定期编制和发布更加符合我市实际的招商引资项目目录，提高我市招商项目谋划管理水平。二是完善组织运作机制。要把握招商引资工作特点，摸索出一套从招商引资项目信息搜集、筛选、项目培育、项目发布、追踪服务的全流程运作机制。围绕引进的行业领军企业或重点建设项目，谋划周边产业建设项目，推进产业链形成。三是健全协调督导机制。充分发挥招商引资领导小组的作用，组织协调相关部门，针对重点领域招商引资项目的谋划、引进给予政策、资金、技术、人员等方面的支持。制定督导制度，明确相关责任，推进招商引资项目谋划工作的有序开展。三、2014年项目谋划工作措施

商业街策划方案(新)

中国·供销（大悟）农贸批发城商业街策划活动方案一、策划活动背景及目的由于市场建设周期较长，相关投资户及经营户对市场的信心逐渐减弱，保持观望态度，依照现在情形，很难达到预期效果，形成批发市场规模。滨河、金城菜市场仍然稳定经营，公司营销人员宣传的由政府组织整体搬迁，没有任何迹象，导致市场自购自营商户及招商入驻商户信心不足，对于2018年11月8日开业信心不足，均持观望态度。为树立市场经营户信心，提高居民生活质量，加快推动新一轮商户入驻，活跃市场氛围，拟定打造一条业态全面、品类丰富的农产品商业街，实现以点带面，逐步覆盖的动态商圈。促进老市场搬迁工作的同时，同步推进市场全面开业工作。二、活动定位位置：中国供销大悟农贸批发城试行商业街

主题：以已买已租经营商户为依托，从蔬菜区域打造一条一站式商业街。三、市场商业氛围营造 1、举办文艺演出、露天放映、球类比赛等活动； 2、日用百货、农产品等展示展销活动；在市场培育期间，利用市场富裕场地，根据季节举办一些展销活动，比如水果交易会、农资交易会、百货展示会等。活动方案根据实际情况制定。四、试业活动发布免租试业通知，根据意向商家，有计划安排部分试业。试业商家来源如下： 1、市场管理部门自营摊位为了市场造势、引导业态进驻，市场可以自行创办自营摊位，比如水果摊、猪肉摊、粮油店、餐饮等。自营摊位可在行业引进、市场渐成规模后，逐步隐退，隐退方式可以是合作、转让、重新出租等。 2、意向报名登记商家主要为意向个体经营户，优先照顾。 3、主力商家引进比如引进主力超市、物流商家等。

4、待业青年扶持部分失业或待业青年。五、市场商业炒作和广告推广 1、促销策略制定对免租进来的商家，实行一定的商品销售限价政策，比如猪肉、水果、大米、粮油等，价格必须比老市场低一档，部分商品在条件允许情况下可以实行大让利，比吸引更大的消费者前来消费，以养成客户的惯性消费，稳定新市场。 2、让利补贴策略部分冷门商业开头难，开市后估计会连续亏损几个月，市场可以采取一定的鼓励政策，以补贴的形式进行扶持。 3、以奖促销激励政策市场可以不定期推出有奖促销活动，以吸引顾客。比如当天下午前来买菜的客户，可以参与市场开展的现场抽奖活动（奖品以花生油等实用性的生活用品为主，部分奖品争取由商家赞助）。 4、招商海报和宣传单页派发除在县城和领近乡镇进行招商资料的派发宣传外，还可以到附近乡镇和村落进行派发宣传，现场接受咨询和招商登记。

延安旅游步行街项目销售运作思路

1 延安旅游步行街项目销售运作思路 2010年12月4日本策略案将围绕“提炼产品价值、细分市场客户、疏通营销管道、促动需求消费”的实施思路来展开，并切实做到具有可实施和操作的效果，达到尽快回笼资金的目的。一、提炼产品价值： 1、延安旅游资源及传统商业经济圈——强大的独特经济平台 1.1 成功法则：黄金地段＋区域经济主体 ? 商业地产运作成功的第一法则：“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”； ? 项目位于宝塔区中心街、延安市传统商圈及旅游圈，所在区域有着无可替代的商业优势。 ? 所在区域的主体经济特征是：传统商圈、旅游、度假、休闲、购物为主要为客层的消费主体经济，以及由此引起的周边居住生活休闲消费品经济； 1.2 尊重市场：为旅游消费客层及区域客户量身定制 ? 区域的商业格局还未形成气候，是一个须“蓄时、蓄势、蓄人气” 未来区域规划及发展该商业将成为“黄金”商铺市场；

■项目在传统商业圈的基础上，引入城市综合体及SHOPPING MALL的概念，，同时引入品牌店及主力商家进入（例：沃尔玛、人人乐、华润万家大型超市），建成后的将是集酒店、住宅、休闲、购物及娱乐为一体的综合性房地产项目。消费客层： ——延安旅游度假聚集而来的消费群体和居住客户消费群； ——项目所在区域内辐射、聚集而来的的客户消费群； ——延安周边县、乡富裕客户消费群体。二、细分市场客户：除区域市场存量及潜在客户外，再行挖掘和细分消费资源，扩大需求外延是十分重要和必要的。过往积累的经验告诉我们，当地产品具有升值空间和投资价值，其产品的需求资源，将会有相当延伸和扩散的可能性。除延安市区当地传统商业客户外，我们应该着重分析一下潜在客源： ◎市场周边乡镇富裕客户投资需求的可能性； ◎周边其他县、市有经济实力的投资客户；三、疏通销售渠道延安步行街模式与管理思路——两种经营模式并存于同一商业形态 2

项目管理部工作思路及经验分享

项目管理部工作计划和思路分享我于2013年1月4日加入“北京XXXX管理有限责任公司”，工作之初，经营班子安排我协助公司体系认证工作小组开展“质量”、“职业安全”、“环境因素”三体系的认证工作，我迅速投入到岗位角色中，公司决定在春节前必须拿到证书，我和咨询公司的人员及公司各部门同仁们一起，对前期的工作进行梳理和总结，变得实用性更强，脉络更加清晰，把环境和职业安全的管理目标进行了量化，仅“危险源因素的识别”识别了一百余项，最大限度地符合体系要求。通过大家的共同努力，最终三体系认证工作顺利完成，在元月取得了“合格证书”。 “项目管理部”做为一个新成立的部门，它定位为三个主要功能，即:1.项目管理部将成为公司总部领导战略思路的落实者与践行者； 2.项目管理部将与各分公司（项目部）通力合作，做好项目工作的协助及督导； 3.项目管理部将成为连接总部与项目之间沟通的一座桥梁。 2013年，项目管理部将本着“理思路、建规范、修内功、树形象”的设想来开展工作；部门将在2013年贯彻以上思路，完成如下工作：一、理清管理思路，做好服务定位。作为一个已经走入市场的物业公司，我们必定希望能够完全按照市场化的需求来定位服务，通过服务来获取相应的利益；而后进一步通过竞争，获取新的资源，获取市场化的收益。针对目前我们的现有特点，项目管理部将认清现实，理清思路，

采取如下步骤：1.项目管理部将积极到各项目进行交流，了解各项目的实际需求，理解各项目的难处，协助项目共同化解工作难题，梳理项目于总公司之间的工作程序，建立一套顺畅，高效的沟通流程；2.建立两条腿走路的思想，分步骤前进，项目区别对待，对待现有的项目，我们将维持目前工作状态，在正常运行中进行小幅调整，确保消除安全隐患，不出现重大工作事故；而对于新项目，如汉中项目和未来我们即将接收的新项目将严格执行市场化运作，达到规范的服务管理标准和服务要求，创造更好的收益。3.做好服务标准定位。针对目前项目的特殊性和收益微利的特点，我们将依据2010年北京市住房和城乡建设委员会以及北京市质量技术监督局共同颁布并实施的《住宅物业服务标准》中“一级服务标准”提供最基本的服务，达到最基本的服务标准，提高物业收费率，在能力所及进一步节约开支；而对于汉中项目，我们将在公司领导的指导下，协同项目部，根据项目的定位，来策划物业服务内容，设计服务亮点，编制服务流程与管理制度；并协同相关部门，做好合同条款的审核、服务内容设计及规范的制定，最终成为一个市场化规范运作的项目。二、依托三体系标准，逐步建立工作规范目前我们已经通过了“三体系”的认证，他将作为未来我们工作的指导和衡量工作质量的一个标尺。 2013年项目管理部将把此次认证的成果作为日常工作的指导。我们将采取措施：1.提升公司现有的工作品质。东坝项目参加了体系认证的工作，2013年将根据此次认证的标准，保持认证工作的要求，

商业地产招商方案

商业地产招商方案一.正中商业广场项目简介正中商业广场位于深圳宝安中心区新湖路与新安一路交界处，是宝安第一个大型地铁上盖商业物业，具有购物、餐饮、健康休闲、娱乐、培训多种功能，是深圳大型主题滨海购物中心，儿童和婚礼人群作为特色业态。我们的开发目标是：利用深圳特区对内地游客的吸引力以及宝安中心区的优势，最大限度提升项目商业价值，成为总体价值最高的深圳特色购物中心，不仅能够出售到较高价格，而且能够可持续经营，成为深圳白领社会生活的活动中心。酒店式公寓全部销售，力争销售均价达到6000元，通过酒店式公寓收回整个项目投资，保留商业物业，最适当时机可以整体出售。正中商业广场项目要实现五出：出人才出机制出品牌出网络出思想。通过正中商业广场树立正中集团品牌，实现企业可持续发展战略目标。面对21世纪商业娱乐化的大趋势，我们不仅要在购物方面进行创新，而且要最大限度整合娱乐传媒资源，为娱乐业提供公共平台，不断与娱乐传媒机构合作推出创新节目，为深圳居民和游客带来可体验、可参与的文化娱乐节目。根据精细化管理思想，我们制定了招商方案和初步的运营管理方案。二.业态规划与商业布局招商的过程就是落实业态方案，招商的成功标志有两点： 1.业态组合具有竞争优势。 2.零售商付出的租金比较合理。招商直接决定了购物中心未来的收益60%以上，特别是整体出售商业物业时候，显得更为关键。三.招商内容正中商业广场项目招商目标的分解与确定招商目标餐饮娱乐

顶层花园景观空中花园及专供影视拍摄的可体验式情景剧场,电影院。配备参与式娱乐设施婚礼殿堂及白领演艺中心 5层热带雨林餐厅2000平方米，东来顺酒家1500，2000平方米海港城大酒楼，快餐性质达到2000平方米：面点王1000平方旗舰店，韩国烤肉1000平方，三家SPA店1500平方米，新浩健康中心1000平方米 4层美国反斗城及室内史奴比主题娱乐场，儿童专业商店或顺电家电家居专业卖场(国美、永乐家电作为备选)1000平方米特色餐饮，麦当劳 3层JC Penny 1000平方米特色餐饮 VA BENE意大利餐厅 2层上海八百伴百货宝安店或太平洋百货，美国五月百货，北京王府井百货等知名百货企业1000平方米特色餐饮，锦江拉丁餐厅，南美特色的餐饮——“巴西烤肉” 或韩国烤肉。一层7000平方米男女装国际名店：化妆品：莎莎国际旗舰店，引进数百种化妆品尖端电子产品：SONY、三星专卖店成都谭鱼头 1000平方米特色餐饮，星巴克负一层家乐福或吉之岛等中高档超市8000平方米国际名店5500平方米白领音乐吧及音像店1500平方米，引进KFC及面点王负二层2000平方米左右美食广场，深圳书城宝安店1000平方米(图书音像)，利用等待地铁的便利，休闲书店将成为深圳喜欢的去处。屈臣氏1000平方米设在负二层。中华饮食文化广场荟萃：广东、成都、南京夫子庙、西安老孙家、东北人连锁店、河源万绿湖河鲜、著名客家菜、贵州等特色，湖南大酒楼 1.1万平方米停车场负三层停车场15000平方米停车场所地下停车总面积26000 停车数量1000辆

商业广场整合策划方案

江苏昆山房地产《XX商业广场》整合策划方案《XX商业广场》整合策划方案目录一、江苏XX房地产市场发展概述 ◎ XX的房地产随着XX市的经济攀升得到迅速的发展，XX市1998年、1999年和2000年商品房竣工面积分别为51.9万平方米、54.02平方米和61.68万平方米，2001年为62.2万平方米。 ◎ XX市商品房施工面积1998和1999年基本持平，分别为70.3万平方米；2000年商品房施工面积达74.79万平方米，增幅为54.9%，2001年为92.2万平方米，2001年增幅最为明显。 ◎随着住房制度的改革和深化，1998年商品房销售面积为28.46万平方米，1999年为28.18万平方米，2000年为43.24万平方米，到了2001年剧增为64.8万平方米。 ◎自去年来XX市的房地产价格持续上扬，楼市出现了空前的火爆。有些项目刚刚破土动工，预定者已蜂拥而至，据统计商品房价格上升值为2000年的1800元/平米攀升到2001年的2300元/平米，增幅达27%，大大超过了13%的年均增幅，一些楼盘甚至涨幅达到每平米千元以上。分析：房价的大幅上扬，预示着XX居民已经开始将房地产作为投资的重要渠道，但也预示着昆山的房地产市场存在一些少量的泡沫成分，主要表现在：

1.XX人均可支配收入增长缓慢； 2.XX人均居住面积已超过国家标准，居住以不是昆山主要矛盾； 3.投资与投机行为成为主导房价上涨的主要因素； 4.2001年7月前国有土地的买卖操作不规范，自2001年后的人为因素导致房价上涨因素较多；那么，以上泡沫的成分的存在是否影响未来XX房地产的价格走势？我们认为短期内（5年内）不会影响，这主要及与以下理由： 1.XX的地理优势事之成为上海的腹地、苏州的门庭、长江大三角的喉结，其作为重要外资投资区域的优势不会改变。因此，保障地产升值的主要动能：资金、人流将继续存在； 2.XX房价是上海的1/2，苏州的2/3，因此还有价格的上升余地；而上海申博成功，带动迁移资金流动，离上海最近的XX肯定得到惠顾；XX本地企业也会意识到即将到来的投资高潮，从投资环境和和成本分析的角度看，XX已较苏州有更大优势，势必在XX打下坚实基础； 3.主要依靠外来投资制成的XX经济，有了可持续发展的基础，那么房地产的投资回报也就有了保障，除非周边市场（上海、南京）发生重大转折，XX房地产市场将保持原有运行轨迹； 4.苏州近年来火爆的楼市也对XX的楼市产生了影响，成为导致楼价提升的原因； 5.楼盘品质的逐年提高以及新型建材的应用造成房地产开发成本的增加，也市楼价上涨的原因之一。昆山市商业概况：

项目部工作思路及设想

错误！未指定书签。创建时间：塔河项目部工作思路塔河项目部年度工作思路及设想从塔河项目部的具体情根据塔河油区项目管理特点和市场环境，当务之急应调整新的工作思路，细分塔河市场，创新,况和现状出发年的发展成果，2005,以巩固市场定位，重新调整在塔河的发展布署争取”目标。既：“把好未来的发展方向。同时整体管理要达到6543，从被动管理向主动管理转变；从事后处理向事前预防“六个转变”转变；从被动服从向主动影响转变；从分散管理向系统管理转变；从达传统管理模式向创新管理模式转变；从职能管理向项目管理转变；，岗位有职责，工作有程序，管理有标准，考核有制度，到“五有”队伍稳定化，工作程序化，管理标准化，措施有效果；落实“四化”提高队伍素质，提高管理水平，提高实现“三个提高”考核制度化；各项工作有序进行，日有落实，经济效益，做到年有指标，月有按排，实施科学化管理。一、发展定位年是塔河项目部承前启后的一年，是精细管理的一年，是2007今后的发展定结合目前市场环境和队伍状况，加强队伍建设的一年。”即“控制规模，夯实基础，平稳运行，巩固位应坚持“十六字方针即由开拓型向效益型转变；由劳务输努力实现“三个转变”提高”,出型向技术管理型转变；由单井（站）点式管理向区域性面式管理转变。二、管理目标创新管理，策略”，调整2007年在去年的基础上，“部署、结构、页15 共页1 第创建时间：错误！未指定书签。塔河项目部工作思路调动广大职工的积极性，共同努力，力争完成以下管理目标。1200

万元（含税）、年创收1 各项指标控制在厂下达的控制指标以内2、万元以内劳务损失控制在10、3 人以内（含机关人员）职工人数控制在2004、以上90％职工月考及格率达到5、杜绝井喷失控和“六个杜绝”安全环保全年无上报事故。做到6、井控着火事故；杜绝重大油气着火事故；杜绝压力容器爆炸事故；杜绝特大交通事故；杜绝硫化氢中毒和食物中毒事故；杜绝重大环境污染事故。生产管理①井场标准化达到中石化金牌队标准、7 99％②资料全准率达到％以上政务公开职工满意率达到708、以上生活后勤服务职工满意率达到70％9、以上，基本达到制度化管理。80％10、管理制度覆盖率达到调整队伍结构，实现平稳轮休11、确保职工队伍稳定，实现平稳过渡12、三、管理模式及措施、经营管理1巩固采油劳“塔河项目部经营管理战略思想是以立足塔河市场，为宗旨，逐步渗透到塔河市场核务，开拓技术服务，融入管理领域”心机构，提高服务的技术含量，同时调整队伍结构、优化岗位配置、页15 共页2 第错误！未指定书签。创建时间：塔河项目部工作思路经营管理层次上形成三级管拓宽用工渠道，逐步完成向效益型转变。理，其中：、以项目部为中心，实施项目管理，重在理顺甲乙方关系，(1)营建市场环境；搞好后勤生活，稳定职工队伍；精心细分市场，拓宽提高经营效益，全面实行项目经理负责制。服务领域；加强成本控制，、以队为支点，推进项目管理，重在生产安全运行，不断改(2)立足塔河油区，不断提高职工综合素质；善劳动条件；搞好职工

(营销策划)某商业街策划推广案

目录前言一、本案的任务定位二、市场分析三、市场定位四、大集市的业态和功能确立五、平面规划六、环境气氛的营造七、活动的组织八、广告宣传九、广告资源挖掘十、市场管理建议十一、招商策略十二、招商管理办公室的设立、功能规划与包装及所需物料十三、预算十四、招商团队设立与工作任务十五、工作计划进度表前言本案全面考虑步行街的长远运营战略，建议对商铺的正式招商延后，待条件成熟后再开始。其条件包括步行街的改造，以及初步打造新的市场形象，这样招商才能获得最大利好，一战而赢。基于此战略定位，本案策划此商业推广案，其目的，一是充分利用年关商机获取新的市场利基，二是利用这一机会做一次招商市调，了解市场对本步行街的态度和期望，为此后的正式招商提供策略依据。一、本案的任务定位 1、利用年关之际，充分利用现有的商业空间资源，创造其应有的经济效益；

2、为下一步商街改造后的正式招商作市场预热，改善商街过去给市场造成的消极印象，树立目标商户对本商街的商业信心。 3、本商街现有可利用的商业空间包括内街间商铺，外街间商铺，以及露天场地平方米（包括东西走向和两端的横段及一角广场），中间环状二层多功能设施。二、市场分析 1、春节是消费者一年中的最大消费高潮，从而也是商家在一个年度中的最后一次“大掘金”，所有商家无不为这一次最大的“蛋糕”而厉兵秣马，精心准备，欲分得最大份额，所有卖场都装扮一新，调整产品组合，扩充商业容量，绞尽脑汁，大力推广，营造浓重氛围，聚合人气，把消费者的消费欲望推到极致，依此来淘尽消费者的腰包，并扫尽尾货。所以，尽管是一次“大掘金”，但也是竞争激烈，在这一过程中，营销措施不力的商家或卖场就有可能收获不大甚至亏本。因此抓住春节商机，仍需精心策划。 2、办年货是消费者春节期间的最大事体，不论大家庭，还是小两口，或者单身人士，都需要年货来点缀春节生活，但如今消费者的春节消费有着跟过去大为不同的特征，过去更多的是追求实惠和产品的实用功能，而在今天物质产品极为丰富的情况下，人们对产品的需求又上升到精神和心理价值层面，所以，富含文化意义、现代科技意义和品牌价值的产品将占有很大的市场份额。因此，春节期间的市场供应应该在内容和形式上有不断的突破。 3、但春节在人们的心目中的重要性已大不如从前，因为生活水平的提高，使得平日里的生活几乎天天都是“过节”。同时，每一年的春节都是大同小异，已不能激起像过去一样的热情了。因此，在市场运作过程中必须使春节赋予人们新鲜的感受。三、市场定位 1、利用春节这一机会，在本商街举办一次年货展销会暨春节花市，来投入这一一年中最大的商机，服务社会，丰富人们的春节生活，此活动命名为丽沙花都·年货大集市·迎春花会 2、立志将大集市打造成沙井全镇中一个具有标志性的年节活动。为此，大集市要摆脱当地历来年货市场的一些不足，要办出新意，让人们在购买传统年货时，过一个时尚热闹的新年，并留下深刻的印象。（1）年货跟花市合办就能给年货市场带来一种新鲜的感受。（2）打造出一个室内室外相结合的商业空间，而这一点是其他超市、商场所不具备的条件，本案具有天然的资源优势。（3）规模要尽可能大，使人能从容其间，精彩不断并留连忘返。

项目运作思路9.27

关于丹寨工业园项目运作思路从目前市场层面、操作可行层面、公司经营目标等方面出发，如何把“一个园中园、区位优势不明显、工业体量不大”标准的厂房项目包装运作成为一个良性的资产包？找到合适的企业或投资者接盘？从根本上实现“资产升值、快速回笼资金、缩短营销周期”，降低项目的操作风险，从而实现盈利，是项目的终极目标。统筹的思路：方案一：第一步：包装策略 1、运作公司成立 2、招商团队组建 3、厂房包装（厂房围墙、展示点、接待点等） 4、项目物料（招商手册、宣传影视片、展板等） 5、推广渠道（专业网站、户外广告、招商会等）第二步：招商策略 1、招商目标：租金目标、周期、比例 2、招商对象：轻工业、中小型、西部战略、 3、招商政策：从付款方式、购买数量、企业性质等如何合理地分配“3年8元/㎡.月政府返还”政策。 4、招商渠道：轻工业行业展销会、商会代理、企业点对点、政府招商会、专业网站等 5、招商方式：泛招商团队、专业招商团队、分销商第三步：运营管理策略

营造良好的投资环境，无烟产业，通过招商、现场管理、商业运营、活动策划、品牌更新、业态控制、项目形象等方面，使得物业保值、升值。 1、进驻：专属人员1对1协助企业落地手续及资金、政策申请。 A、协助进驻企业办理证件 B、为企业牵线与当地银行贷款 C、进驻企业在运营过程中的各种税费减免 2、运营：以进驻企业为主体，落实信息、人才、物流、金融、服务方面。 A、定期举办劳动力招聘 B、整合当地的车队，为进驻企业提供运输便利 C、引入银行网点进驻 D、规划一个新的农产品市场 3、管理：园区安防、数据信息、无限办公、后勤服务创新管理模式 A、引入移动网络，加强区域的信号覆盖 B、采用智能化管理系统 C、园区安防 D、定期举办工业展销会第四步：销售策略

商业地产策划方案

商业地产策划方案 1

商业地产策划方案【篇一：商业地产策划方案+商业地产策划方案基本流程】商业地产策划方案基本流程第一部分商业市场调研影响商场物业开发成功的因素很多，如市民的收入水平、消费水平与消费结构，商业圈半径，新旧商业格局，商业贸易的繁荣程度及其影响力，商场物业所处区域（或商业圈）的商业环境，竞争对手的实力与策略等。因此，在操作商业地产时，市场调研成了商场成败的桥头堡。一、市场调研概况调研时间、地点区域、回收问卷、调查方法（消费者座谈会、实地考察法、分区域随机抽样法等）与基本结论二、宏观背景分析 1、周边主要城市商业物业发展水平的比较 2、国民经济主要技术经济指标、 3、政府有关举措与城市远景规划、社会因素分析等三、区域商业市场研究

（一）、区域商圈研究 1、城市发展状况：gdp指数、人口分布、产业结构等。 2、项目区域商贸状况：交易状况、恩格尔系数、居民收入及消费结构等。 3、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范围包括：人流类量、停留时间、每次消费、对不同类别的需求（吃、喝、玩、乐）等。 4、商圈辐射范围：一级商圈、次级商圈辐射范围、商圈内的竞争项目等。（二）、终端消费者研究 1、消费习惯：地域的差异性，不同宗教、不同民族、不同年龄、性别等。 2、逛商场频度：是影响商场人流的关键。 3、偏爱商场：包括寻找出消费者偏爱程度高的商场吸引点及其原因。 4、对项目商圈评价：包括区域商品价格、对商场满意度等。（三）、投资客户研究

1、经营范围：找出研究范围包括百货店、大连锁店或快餐集团的个别需要。 2、投资动向：包括投资类型、租金范围及交纳方式等。 3、商圈内商铺经营状况：包括经营时间、营业时间、经营业绩等。（四）、竞争对手研究 1、竞争者基本状况：包括资金实力、性质、优、劣势等。 2、竞争项目：包括面积、特色、经营范围、业态、主要客户、辐射范围等。四、消费者消费习性探讨 1、基本结论：消费群体对商场业态构成、消费品要求、地段要求、消费心态、对商场规划与配套的要求、信息来源、购买方式、消费习惯等 2、专题研究专题一：不同消费群体消费意向（例：民营企业老板、公务员、个体工商业者、白领阶层、工薪阶层等等）专题二：消费者收入水平与商场消费倾向及习惯五、项目经营方式论证

(完整word版)建筑工程项目施工管理创新工作的思路方法

创新工作思路，方法和成果 1、创新的思路与其必然性 1.1工程项目施工管理创新是现代企业制度建设的需要建筑施工企业在招标承包制下，推向了市场，接受了改革风雨二十余年的洗礼，人们的思想观念、经营意识，人们的市场观念、竞争意识逐步形成，并不断加强，清除了人们思想中长期形成的“等、靠、要”的思想。生存、发展靠市场、靠自己的观念形成，并被加强。看到改革成果的同时，冷静思索一下，建筑施工企业的管理体制还没有大的变化，机制不活。建筑施工企业建立现代企业制度的落脚点应该是不断创新和完善项目施工管理，而施工项目能否全面、顺利实施，解决好项目与企业的关系是关键，项目与企业间责任不明、关系模糊，激励不够，约束不严，不确定因素过多等严重影响着项目施工管理的正常实施，必须通过创新才能使项目施工管理适应现代企业制度建设的要求。 1.2工程项目施工管理创新是时代的要求纵观历史发展的长河，无论从社会学的角度还是从政治经济学的角度，没有创新就没有进步。创新、改革、发展一体化，己成为我国长期坚持的基本战略。创新是一个民族的灵魂。没有创新，跟在别人的后面，落后于别人是要挨打的，这是历史深刻的教训。工程项目施工管理推行十几年来也是时适应、时阻碍生产力发展。面对新的世纪，如何建立不断适应生产力发展需要，适应市场需要，适应提升企业文化及品牌效应需要的项目施工管理模式，努力走一条“创新、改革、

发展”的一体化道路，是建筑施工企业亟需面对的一项艰巨而关键的任务，只有不断创新才能使项目施工具有强大的生命力。国家西部大开发战略的实施、“十五”期间四大重点工程的开工以及交通、能源、水利水电建设、城市建设的热潮等等无疑为建筑施工企业带来了广阔的发展空间，市场的扩大意味着将重新被瓜分，企业如果没有管理、资本、机制、体制、技术等方面的优势，将无法占有相应的市场份额，意即其市场份额将减小并逐步被市场淘汰，特别是面对即将到来的国际承包商进入中国建筑施工市场和国内建筑施工企业进入国际市场，使我们面临着世界最大的竞争对手，不管愿不愿意，建筑施工企业必须参于世界经济的大循环。时代的巨大变革，迫切要求建筑施企业加强项目施工的创新。 1.3项目施工管理的创新是建筑市场不断发展和日趋完善的要求建筑施工企业在工程投标中存在的过渡竞争，相互压价、低价中标，仍然是普遍现象。业主由于处于买方市场，合同中不合理的要求、不平等的条款，使业主摆脱责任，承包商地位十分被动，设计和监理不能很好履行职责，也难以履行职责，职能错位常常不自觉地发生。国有建筑施工企业与集体、个体企业存在着不正当竞争，影响公正、公平的实现；行业保护、地区保护仍然较为严重，建筑市场行业、地区间的壁垒，阻碍和影响着市场的健康发展。建筑市场是整个市场经济的一个重要组成部分，虽然建筑市场有其固有的特性，特别是在我国建筑市场的发展存在以上种种问题还不能完全按照市场经济的规律运行，法律法规没有健全，存在着许多人为因素、政策导向、政府行

房地产项目公司运营管理制度思路

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房地产项目公司运营管理思路随着土地供应、银行信贷、房屋预售、个人按揭等一系列涉及房地产业宏观调控政策的出台，目前我国的房地产市场将遭遇一段调整期。调整期后，房地产业的赢利模式将从土地赢利向产品赢利转变，对资本的需求更大，对产品的创新能力也提出了更高的要求。这意示着中国从此由“地产时代”进入了“房产时代”。这些条件必将加速行业重新洗牌的进程，促使房地产企业向规模化、集团化转型。多数的民营房地产集团公司是由原来单一的房地产开发公司逐步发展成为集房地产开发、建筑施工、物业管理以及商业地产开发等为一体的综合性房地产集团公司。下属房地产项目公司必须配合集团发展战略，提高自身的运营管理水平。一、领导力五要素在项目公司的运营管理方面，我认为应该参考领导力五要素（激励人心、共启愿景、使众人行、挑战现状、以身作则）。 1) 激励人心。建立项目公司的战略目标体系。将该战略体系细化成考核项目公司的长中短期目标（年度关键业绩指标，即KPI），再分解为各部门的年度关键业绩指标（KPI），各部门分解为每个员工的KPI。同样，还要分解成公司的、部门的、个人的季度绩效目标（KQA）,以及公司的、部门的、个人的月度绩效目标（KMA）。在KMA基础上设定周工作计划和上周工作总结，以周例会、月例会、季度例会的形式进行事中控制。KP I\KQA\KMA都是由本人根据项目公司的年度计划提出、上级核准的，有明确的量化考核标准的（百分制）。年度关键业绩指标（KPI）与奖金、年度底薪增长、职位提升

一个商业街策划方案

大十字商业街市场营运及招商方案（建议案） 2004-8-30 大十字商业街位于哈密市城南大十字，是哈密市旧城改造项目和城市形象工程，由江苏中天集团投资建设，项目建筑面积45000平米，总投资亿，采用双步行街规划，融民俗风情和苏南特色于一体，集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光、旅游六位一体，是哈密市民和外来游客最佳的休闲购物场所，对提升哈密城市形象，促进商业功能提升发挥了巨大的作用。项目现已经完工，各项配套设施业已完善，但受到市场过剩等多方面的影响，商业街竣工交付后，市场的招商、开业和整体的营运等面临诸多方面的问题，为使以上工作尽快落实和展开执行，以便获得良好的招商和经营成果，现就以上作业展开策划，并提出本策划方案以供参考。一、市场分析 1. 1商业概况 1、商圈构成哈密市商业主要集中于以时代广场为中心的商业区和以天马为中心的铁路局商业区。在商业形态方面，以时代广场为中心形成了以领先、领先二期、亿家百货、爱佳超市、韩氏家电、新世纪、帝都百货、第一百货、新宇地下街、华洋地下街、五交化商场及沿街品牌店构成的，芸集了服装服饰、鞋帽箱包、日用百货、家用电器、通讯产品、文化用品、副食品等数十类品种，是哈密市最繁华的商业区，商品零售额占据哈密市场的60%以上。在时代广场周边，还形成了以丰茂市场、新丰市场和工人广场三大市场构成的中低档商品集贸市场，这三大市场依靠较低的产品价格和与市中心相邻的优势，与商场及品牌店形成互补效应，吸引着不同的客户群。以天马为中心的铁路商圈，充分利用交通及地理优势，形成了以天马市场，温州商贸城、绿洲建材市场、万风家俬、美神家俬、神洲家俬及友谊路批发市场构成的集贸市场的商业形态，主要经营小商品、建材、家俬、糖酒、日用百货及食品等商品。从上述哈密市的商业格局而言，商业集中度较高，再加上缺乏新的商业增长点，人均消费水平较低，商业已趋于饱合，缺乏发展空间。但从商业形态而言，缺乏专业性，特色化的商业形态，商业雷同性强，竞争激烈，特色专业市场发展潜力巨大。 2、竞争状况近两年来，随着哈密市商业用地的大量开发，商业物业大量供应市场，过度的市场供应，打破了市场供需平衡。伴随着商业物业的大量供应，一些新建的市场也纷纷登场亮相，如领先二期、亿家百货、爱佳超市、韩氏家电、帝都百货、华洋地下街、五交化商场、大量沿街商铺和大十字商业街（统计的经营面积高达15万平方米）等，这些新的市场的开业，给原本就发展乏力的哈密商业市场带来巨大的压力，市场竞争进入白热化状态，差异性不强导致市场间竞争激烈，导致商户的频繁流动，形成“风水”轮流转的特点。过度竞争表现在对消费者的争夺和商户的争夺两方面，在对消费者争夺方面，各商家纷纷使价格这一杀手剪，使整体行业的利润水平大副降低，大部分仅能够保本或微利经营，仅以部分品牌店经营尚可，于是大量上家纷纷向沿街品牌店和中

一个商业街策划方案

一个商业街策划方案大十字商业街位于哈密市城南大十字，是哈密市旧城改造项目和都市形象工程，由江苏中天集团投资建设，项目建筑面积45000平米，总投资1.2亿，采纳双步行街规划，融民俗风情和苏南特色于一体，集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光、旅行六位一体，是哈密市民和外来游客最佳的休闲购物场所，对提升哈密都市形象，促进商业功能提升发挥了庞大的作用。项目现差不多完工，各项配套设施业已完善，但受到市场过剩等多方面的阻碍，商业街竣工交付后，市场的招商、开业和整体的营运等面临诸多方面的咨询题，为使以上工作尽快落实和展开执行，以便获得良好的招商和经营成果，现就以上作业展开策划，并提出本策划方案以供参考。一、市场分析 1. 1商业概况 1、商圈构成哈密市商业要紧集中于以时代广场为中心的商业区和以天马为中心的铁路局商业区。在商业形状方面，以时代广场为中心形成了以领先、领先二期、亿家百货、爱佳超市、韩氏家电、新世纪、帝都百货、第一百货、新宇地下街、华洋地下街、五交化商场及沿街品牌店构成的，芸集了服装服饰、鞋帽箱包、日用百货、家用电器、通讯产品、文化用品、副食品等数十类品种，是哈密市最繁华的商业区，商品零售额占据哈密市场的60%以上。在时代广场周边，还形成了以丰茂市场、新丰市场和工人广场三大市场构成的中低档商品集贸市场，这三大市场依靠较低的产品价格和与市中心相邻的优势，与商场及品牌店形成互补效应，吸引着不同的客户群。以天马为中心的铁路商圈，充分利用交通及地理优势，形成了以天马市场，温州商贸城、绿洲建材市场、万风家俬、美神家俬、神洲家俬及友谊路批发市场构成的集贸市场的商业形状，要紧经营小商品、建材、家俬、糖酒、日用百货及食品等商品。从上述哈密市的商业格局而言，商业集中度较高，再加上缺乏新的商业增