二手车市场运营实施方案

二手车市场运营方案

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机密[2012]001号

急件

二手车市场运营方案

一、项目基本情况

二手车市场坐落于西环路与西区工业路交汇处。将厂房改造为二手车市场，占地面积约60亩，建筑总面积约3.1万平方米，其中厂房一层改造二手车交易区及配件、维修区，建筑面积约1.9万平方米；厂房夹层改造办公区，建筑面积约2000平方米；办公宿舍楼改造为配套商务区，建筑面积1万平方米。预计总投资350万改造费用，2012年12月二手车市场开业。

二手车市场规划分为车辆交易区20000m2（设置200 m2为一单元卡）；配件区1000 m2；检测线或维修区3000 m2；办公区2000 m2；配套商务10000 m2。总经营面积约达3.6万m2。

项目周边示意图：

二、二手车市场租赁方案

1.市场统一租金为35元/平米；管理费6.5元/平米；车辆交易区以200平米为一个单元卡；配件及维修区按租户要求进行分隔；合同租赁三押一付；

2.享受半年租金全免服务；首批入驻租户第一次合同签订3年，之后每两年一签；

3.保底租赁分成：租金保底5折优惠，余下的按分成率进行提取；

4.奖励计划：对已经签订入驻合同的商户，若能带其他商户入驻，给予一月租金的回赠奖励；

5.租户改投资户：对首批入驻的租户，可以一次性交付一年的租金，在合同时间范围内（不超过半年），可以随时改租户为投资户；

6.配套商务区整体出租租金为22元/平米；三个月装修期；合同5年一签。

三、二手车市场商业地产投资方案

1.五年投资周期，每卡总投资21万，保底收益36万，投资年收益率高达14.3%；

2.可先交7万首期款，余款按银行计息两年内缴清；

3.承诺设立一年观察期，期间市场不成功，可以全额退还首期款；

4.投资五年，市场优惠一年，四年租金全额返回投资者；

商业地产投资回报分析：

时间租金（元/ m2*月）租金收益利润年收益率

第一年优惠运作

第二年35 8.4万

第三年35 8.4万

第四年40 9.6万

第五年40 9.6万

投资回报36万15万14.3%

周边物流市场租金情况：

迎宾车城租金38元/m2+管理费5元/m2；五金市场45元/m2；畜牧市场65元/m2；远洋冷冻28元/m2；博皇家居65元/m2；华鸿建材50元/m2

四、运营收益分析

项目采取商业地产投资模式，估计1年半内收回所有投资成本。

1.二手车交易区利益分析

①成本组成：a改造费用约350万（车辆交易区工程改造费用：

1.6万m2*200元/m2=320万；汽配区改造费用约为：1000m2*100元/ m2=10万；维修区改造费用2000 m2*100元/ m2=20万）；b土地租赁费用约276万/年；c开办费用45万；d前期公关费用50万；

第一年固定投入约721万。

改造及经营基本情况：

1、2、3、4、5、6、8、9、10、11、12、13号厂房改造为二手车市场交易区：厂房面积为15718平方米（不含汽配区）；夹层1774平方米；辅道5076平方米（不含汽配区），主道2184平方米。可用做二手车交易区面积为厂房面积+辅道面积=20794平方米；汽配区面积为1000平方米（720平方厂房面积+280平方辅道面积）；7号厂房和废水厂改造为检测线或维修区，建造面积为2152平方米；夹层269平方米；辅道848平方米，可用做检测线或维修区面积为3000平方米；办公楼和宿舍楼规划为配套商务，实行整体打包出租，面积为9976 m2。

②收益组成：商业地产投资五年回报21万*100卡=2100万；管理费156万/年

③利润：见下表。

2. 汽配区及检测线或维修区利益分析

①成本组成：已全部计入二手车交易区内。

②收益组成：4000 m2*41.5元/ m2*12月=199.2万

③利润：199.2万/年

3.商业配套区利益分析

车行世界二手车市场配套商务约10000 m2，将实现整体出租，主要招商范围包括住宅公寓、饮食酒店、休闲娱乐、商务办公等，以22元/ m2的租金实现整体出租。

①成本组成：土地租赁费用144万；

②收益组成：总收入为10000 m2*22元/ m2*12月=264万。合同期为五年。

③利润：120万/年

4.成本组成：

第一年固定投入费用：721万+144万=865万；地产奖励费用：100万；土地租赁费用420万/年；运行费用200万/年（工资、奖金、运营等）；

5.利润分析表（单位：万元）

项目第一年第二年第三年第四年第五年成本

投资、土地成本865 420 420 420 420 -2545 地产奖励成本100 -100 运行成本200 200200200200-1000 地产收益2100 0 0 0 0 2100 汽配、维修租金199.2 199.2 199.2 199.2 796.8 管理费156 156 156 156 624

配套商务租金264 264 264 264 1056 利润931.8 前五年总利润为931.8万元；后五年所有租赁经营回报归公司所有，年收入预计达1800万，除去成本后纯利润约为1180万/年。

6.运营目标

二手车市场一期开发1万平方米交易区面积，预计2013年8月以地产投资模式运营收回前期工程款项。

五、提成奖励分配方案

1.商业地产投资部分

以每卡为单位，每销售一卡给予销售金额5%做为提成佣金。一次性付款的客户，以资金入账当月给予全额提成；分期付款的客户，以首期款入账当月给予50%的提成，待客户全款入账当月给予剩余50%提成。

2.租赁招商部分

二手车区；汽配、维修区；商务配套区将给予2元/ m2的提成，以实际产生租金当月起，开始计算每月提成。

2012年9月22日编制审核批准