房产销售阶段法律风险
房地产销售阶段的法律风险
1、与销售中介公司的法律风险
（1）、因销售代理合同签订及履行产生的法律风险；
（2）、因销售代理公司及其员工的虚假承诺及不当行为引起的法律风险。
2、与广告策划相关的法律风险
（1）、因广告策划合同签订及履行产生的法律风险；
（2）、因广告策划文字或图片侵犯第三人知识产权的法律风险；
（3）、因虚假广告带来的法律风险；
（4）、因广告内容不当的法律风险。
3、与销售行为相关的法律风险
（1）、违规销售产生的法律风险；
（2）、未取得商品房预售证书的法律风险；
（3）、预售房款的收取和使用的相关法律风险；
（4）、促销方案的相关法律风险；
（5）、销售现场布置和样板房相关的法律风险；
（6）、销售人员违规操作、擅自修改认购书、购房合同产生的法律风险；
（7）、认购书、购房合同书相关的法律风险。
4、与购房者相关的法律风险
（1）、因房屋质量问题产生的法律风险；
（2）、因延期交房、延期办理房产证产生的法律风险；（3）、因设计变更产生的法律风险；
（4）、因公共设施使用等相关问题的法律风险；（5）、因按揭贷款合同产生的风险。
公司经营风险法律防范控制管理办法
经营风险法律防范控制管理办法 第一章总则 第一条为了健全完善公司经营风险管理机制，提高经营风险防范能力，进一步增强依法经营、依法决策的意识，根据《中华人民共和国公司法》、《集团经营风险法律防范控制办法》、《法律风险管理标准化规范》以及集团公司关于法律意见书等有关法律、法规和规定，结合公司实际，制定本办法。 第二条建立经营风险法律防范控制制度，是通过对公司经济活动中可能出现的经营风险进行事前法律防范、事中法律控制、事后法律补救等行为来保障其依法经营、依法决策，避免或减少经济损失或其他损失，切实维护公司的合法权益。 第二章经营风险法律防范控制的事项 第四条经营风险中涉及法律风险防范控制的事项包括： （一）投融资。投融资事项包括子(分)公司设立、股权收购、债转股、发行债券、上市、增加或减少注册资本、新建、改建或扩建项目、借款、职工集资等。 （二）资产处置。资产处置包括有形资产和无形资产的转让出售、无偿赠与、公益捐赠等。 （三）改制。改制事项包括企业公司制改造、合并、分立、变更组织形式、破产、清算或对子公司(企业)进行公司制改造或承包、租赁经营等。 （四）招标、投标。 （五）合资、合作、联营。 （六）担保。担保事项包括对外提供保证、抵押、质押、留置、定金。 （七）签订合同。合同事项包括《合同法》或其他法律明文规定的各类合同以及其他涉及单位权利义务的协议、备忘录、文件等。 （八）制定规章制度。规章制度事项包括公司章程、董事会议事规则及日常管理制度和其他规范性文件等。 （九）知识产权保护。知识产权事项包括著作权、专利权、商标权以及有关品牌的权属确定、权利续展、权利转让、权利使用许可等。
企业合同法律风险防范培训
企业合同法律风险防范培训 企业管理部法务 吴燕 一、企业合同法律风险的特点及诱因。 (5) （一）企业合同管理法律意识淡薄。 (5) （二）只是口头承诺，没有签书面合同。 (5) （三）合同签订的形式要件不完整，内容约定的太宽泛不明确。 (6) （四）一般仅注重合同的静态管理，而忽视合同的动态管理。 (7) 二、企业常见法律风险与防范技巧 (7) （一）合同签定前法律风险与防范 (7) 1、签约前首先要注意的是加强对企业公章或合同章的保管。 (8) 2、签约主体资格调查制度 (8) 3、签约主体信用调查制度 (9) 4、授权代理制度 (9) （二）合同签订时的法律风险与防范 (11) 1、合同性质的准确界定 (11) 2、合同条款的明确约定 (11) ①质量标准条款： (11) ②交付方式条款： (13) ③付款条款： (13) 作为供方，注意： (13) 支票审查。 (13) 发票提前。 (14) 作为需方，注意： (14) 预履结合。 (14)
质疑权利 (15) 预留尾款 (15) 还款协议。 (15) ④定金条款： (15) ⑤违约责任条款： (16) ⑥争议管辖条款 (17) A.仲裁机构名称要写具体、明确 (17) B.约定自己公司所在地法院管辖 (17) ⑦落款、署名、盖章。 (18) 3、合同起草权的争取 (19) 4、购销合同中常见的重要疏漏： (19) （三）合同履行中法律风险与防范 (19) 1、应充分注意合同的法定期限和约定的期限。 (19) 2、交付时应注意的风险 (20) 3、合同变更、转让管理 (21) 4、证据保存制度 (21) 5、及时对帐，要求欠款方出具欠款确认书或还款计划书。 (22) 6、对于质量问题应及时书面提出，否则可能难以主张权利。 (22) 三、几种典型合同的评析 (23) （一）订单、合同和（框架）协议 (23) （二）连环合同 (24) 1、定义 (24) 2、正确解读 (24) （1）责任主体不能重叠。 (24) （2）权利义务不能传递。 (24) （3）违约责任不能自免。 (25) （4）商业风险不能重复。 (25) 3、风险控制 (25)
酒店经营管理法律风险防范指引
酒店经营管理法律风险防范指引 总则 第一章基本原则 第一条【目的】为了规避海岛建设旗下各酒店经营管理中的法律风险，促进各酒店持续健康发展，实现各酒店利益的最大化，根据《民法通则》、《合同法》、《消费者权益保护法》、《治安管理处罚法》、《刑法》及《中国旅游饭店行业规范》、《旅馆业治安管理办法》，制定本指引。 第二条【适用范围】本指引适用于海岛建设旗下各酒店、宾馆、度假村等。 第三条【酒店法律风险定义】本指引所称的酒店法律风险，是指由于酒店外部法律环境发生变化，或由于包括酒店自身在内的法律主体未按照法律规定或合同约定有效行使权利、履行义务，而对酒店造成负面法律后果的可能性。 第四条【事先防范原则】事先防范能够避免法律风险的发生，有效保障酒店正常、健康的运转。 第五条【过程控制原则】过程控制贯彻并渗透于酒店运作的每个过程，过程控制落实到位，酒店法律风险就会得到有效控制。 第六条【全方位管理原则】酒店法律风险存在于整个经营活动中，决定了酒店法律风险防范体系必然是全方位的。 第七条【规范化运作原则】酒店要将法律风险防范纳入酒店各项管理制度、工作流程之中，并通过规章制度来规范各部门、各岗位
在法律风险防范中的职责，使酒店经营管理全部纳入法制化、规范化的轨道。 第八条【动态化调整原则】酒店所面临的具体的法律风险不是一成不变的，酒店应针对不断变化的法律风险，不断进行调整完善，使酒店法律风险的防范和管理切合酒店自身实际，符合酒店不同时期的发展需要。 第九条【重要性原则】酒店法律风险防范应当在兼顾全面的基础上突出重点，针对重要业务与事项、高风险领域与环节采取更为严格的控制措施，确保不存在重大缺陷，以合理的成本实现更为有效的控制。 第二章引起酒店法律风险的因素 第十条【外部法律环境的变化】外部法律环境的变化，既包括法律法规的出台、修改或废止，也包括行政执法状况的变化。 （如酒店业常用悬挂横幅来进行宣传，但由于地方性法规或地方政府规章对户外广告的禁止，就有可能使酒店在悬挂横幅的过程中受到罚款等行政处罚，酒店就只能终止这一宣传方式或寻求其他方式。） 第十一条【酒店自身因素】酒店未依据法律规定有效实施法律控制措施，换言之就是未有效行使或保护法律赋予的权利。 （如未及时进行商标注册，未采取有效的专利保护措施，未在法定期限内行使求偿权等，都将使酒店产生不必要的损失。）第十二条【各类主体行为】酒店或与酒店发生法律关系的各类
销售企业法律风险防控经验
在销售企业法律风险防控现场会上的讲话 2014/7/21 10:05 (2014年7月9日) 同志们： 这次会议的主要任务是，通过对A公司现场考察了解，进一步增强对法律风险防控重要性的认识，学习推广A公司的经验和做法，理清工作思路，更好地推进销售企业依法经营管理和法律风险防控。上午，大家分头参观了徐东路和盘龙大道两个基层店，现场感受了A公司推进法律风险防控下基层、进岗位、到人头的具体做法和实际效果；省公司、专业线、地市分公司和基层店从不同层面介绍了他们的主要做法，并附有展板和资料。通过这些形式，与会同志有了比较全面、直观的了解。刚才，对加强法律风险防控工作谈了认识、提了要求，讲得很好，希望各单位认真学习并抓好落实。下面，我讲几点意见。 一、关于A公司防控法律风险的基本经验 长期以来，A公司把防控法律风险作为公司健康持续发展的重要保障，不断加强组织领导，强化横向融合、上下联动和内外协调，形成了一系列好的做法和经验，内容丰富，典型性强。我体会，A
公司之所以能够形成一套较好的做法和经验，概括起来，关键在于"两个到位"、"三个结合"和"三个保障"。 "两个到位"是：第一，认识到位。A公司历届领导班子和主要领导，充分认识到依法经营管理和防控法律风险对企业健康可持续发展的重要意义，努力从法律环境变化和企业自身暴露出的问题中不断总结反思，确立了法律风险可防可控的认识和理念。他们逐步把法律风险评估与法律论证作为决策和经营管理的重要前提，在实践中不断深化对法律风险防控的认识，注重超前研究防控法律风险的措施，妥善解决企业经营管理中效率与风险的矛盾，使防控法律风险开始向着干部员工自觉养成的目标迈进，合规文化逐步形成。近年来，A公司未发生重大法律纠纷和负面影响法律事件。他们的实践证明，只有认识不断提高和深化，其他问题才能迎刃而解。第二，落实到位。A公司法律风险防控工作从风险排查、防控措施制订、防控责任分解到制度机制完善，基本做到了法律风险防控横向到边、纵向到底，实现了全员、全方位、全过程、全覆盖。在安排部署上，做了大量扎实的基础工作，讲形式但不流于形式，这与有的企业为应付上边的任务而做表面文章形成鲜明对照。我们必须认识到，防控法律风险关键在落实。落实到位了，虽不能保证绝对不出问题，但出问题是偶然的，即使出了问题也可以得到有效解决；不抓落实，短期可能不出问题，但长远看出问题是必然的，甚至陷
企业法律风险防范指引手册
法律风险防范指引手册 公司法律风险防范指引是指对公司可能存在的法律风险进行评估，进而提出的针对性预防措施。公司常见法律风险如下： 一、公司治理方面的注意事项 1、公司与他人共同对外投资设立公司时，请核实合作方是否履行了投资义务。如果合作方没有履行投资义务，在企业对外负债的情况下，我司将会因合作方的过错向债权人承担责任。 2、如果公司收购其他公司股权，收购合同生效后请尽快办理公司工商登记变更手续，否则将面临无法真正获得股权的风险。 3、公司章程是公司最重要的法律文件之一，对公司公司、股东、董事、监事、高级管理人员具有约束力，一旦发生争议，将成为法院判断各方权利义务关系的主要依据。公司在参与制定、修改公司章程时请仔细衡量，慎重签署。 4、公司的投资者之间产生分歧十分正常，请遵循公司章程规定的程序解决争议。召开股东会前，需要按照企业章程规定的期限、方式与内容通知股东，如果我方没有妥当地履行通知义务，所形成的股东会、董事会决议可能将被法院撤销。 二、订立合同时的注意事项 1、完备的书面合同对于保证交易安全乃至维系与客户之间的长久关系十分重要。尽可能与客户签署一式多份的书
面合同，保持多份合同内容的完全一致并妥善保存，以防范少数企业因合同手续上的欠缺逃避违约责任。 2、在合同履行过程中双方变更合同内容，包括数量、 价款、交货、付款期限等现象较多，但为避免纷争，请妥善保管对于证明双方之间合同具体内容具有证明力的下述资料：与合同签订和履行相关的发票、送货凭证、汇款凭证、验收记录、在磋商和履行过程中形成的电子邮件、传真、信函等资料。 3、在签署多页合同时加盖骑缝章并紧邻合同书最末一 行文字签字盖章，防止少数缺乏商业道德的客户采取换页、添加等方法改变合同内容侵害公司权益。 4、公司业务人员对外签约时需要授权。在有关介绍信、授权委托书、合同等文件上尽可能明确详细地列举授权范围，以避免不必要的争议。业务完成后应尽快收回尚未使用的介绍信、授权委托书、合同等文件。 5、公司业务人员离开公司后，在与其办理交接手续的 同时，向该业务人员负责联系的客户发送书面通知，告知客户业务人员离职情况。 6、在签订合同时可能为了确保合同履行而需交付定金，由于“定金”具有特定法律含义，请务必注明“定金”字样。因为如果使用了“订金”、“保证金”等字样并且在合同中没有明确表述一旦对方违约将不予返还、一旦己方违约将双倍返还的内容，法院将无法将其作为定金看待。 7、如果公司业务需要对方提供保证担保的，在与相关
企业经营中常见的法律风险防范及其防范培训大纲
《企业经营中常见的法律风险防范及其防范》 培训大纲 主讲人：冯涛 电话： E-mail： 课程目的： 首先，企业管理面临日益繁杂的法律环境。从公司设立、生产要素获得，到生产经营、产品销售，再到公司解散或破产，无不牵涉到法律以及法律风险。加入WTO后，我国公司不仅要在国内法律求生存和发展，而且还要直面国际法律环境。 其次，市场经济是竞争经济，而法律就是关于竞争的规则。企业想要在竞争中获胜，必须熟悉竞争规则。现在这些规则已经越来越多，越来越复杂，如果你不关心哪些规则与你和你的企业有关，难保什么时候会因为违反规则付出经济的代价甚至自由的代价。所以，一个成功的企业，肯定是个善于运用法律规则的企业，而一个聪明的企业家，应当是一个知道如何防范法律风险的企业家。 课程时间：2天 课程对象：中高层管理者 讲座大纲： 第一部分：企业内部的法律风险及其防范 第一讲劳资纠纷的法律风险防范 一、劳动合同关系成立的法律风险及其对策 二、依据单位规章制度开除职工的法律风险及其对策 三、劳动合同的续订的法律风险及其对策 四、劳务派遣的法律风险及其对策 五、招聘广告的法律风险及其对策 第二讲公司股东、董事之间法律风险与防范 一、拟定《公司章程》的法律风险及其对策 二、大股东不参加股东会的法律风险及其对策
三、董事、监事、经理个人履行职责的法律风险及其对策 四、不能确保公司财产的独立性的法律风险及其对策 五、公司犯罪的法律风险及其对策 六、企业负责人及工作人员履行职责中的法律风险及其对策第二部分：企业外部的法律风险及其防范 第一讲企业签订合同中的法律风险及其对策 一、违反签订合同基本原则的的法律风险及其对策 1、合同违反公平原则的法律风险及其对策 2、同违反合法原则的法律风险及其对策 3、合同违反公平原则的法律风险及其对策 二、合同成立的法律风险及其对策 1、承诺的法律风险及其对策 2、表见代理的法律风险及其对策 3、举证责任的法律风险及其对策 4、通过传真来签订合同的法律风险及其对策 三、合同主要条款欠缺可能导致的法律风险及其对策 1、合同主要条款约定不明确时的法律风险及其对策 2、合同履行地的法律风险及其对策 3、缔约过失的法律风险及其对策 四、违反合同的履行原则的法律风险及其对策 1、合同履行中的单方面中止和解除的法律风险及其对策 2、协作履行的法律风险及其对策 3、适当履行的法律风险及其对策 4、情势变更的法律风险及其对策 五、违约责任的法律风险及其对策 1、外观主义的的法律风险及其对策 2、合理预见的法律风险及其对策 3、违约金的法律风险及其对策 4、未违约方的法律风险及其对策
建筑施工企业法律风险防范指引
建筑施工企业法律风险防指引 第一章总则 1.1【建设工程施工合同的特点】 1.2【施工企业风险识别】 1.3【施工企业风险防】 第二章业务承接阶段的法律风险与防 . 2.1【承接应公开招标而未公开招标项目的风险与防】 2.2【邀请招标项目不真实的风险与防】 2.3【发包人资信不良和支付能力欠缺的风险与防】 2.4【未充分了解所涉项目相关法律环境的风险与防】 2.5【编制投标文件时对招标文件理解错误的风险与防】 2.6【投标文件编制项目遗漏的风险与防】 2.7【投标文件承诺固定价格的风险与防】 2.8【联合体投标主体资质未达标及连带责任的风险与防】 2.9【采用低价投标、高价索赔策略的风险与防】 2.10【必须公开招标的工程未经公开招标直接续标的风险与防】 2.11【发包人要求投标人放弃优先受偿权的风险与防】 2.12【个人或其他组织以企业部承包经营的形式对外投标的风险与防】2.13【公开招标工程的招标人改变中标结果的风险与防】 第三章施工合同签订阶段的法律风险与防 3.1【签订合同的相对无签约资格的风险与防】 3.2【签订合同的相对无资质或超越资质等级的风险与防】 3.3【合同加盖印章与签约主体名称不一致的风险与防】
3.4【合同容被篡改的风险与防】 3.5【合同容不完整的风险与防】 3.6【合同采用非中文语言的风险与防】 3.7【采用示文本签约时约定不明的风险与防】 3.8【承包围、容约定不明的风险与防】 3.9【约定的工程质量标准不规的风险与防】 3.10【“黑白合同”的风险与防】 3.11【固定价格约定不明的风险与防】 3.12【合同价款风险围约定不明的风险与防】 3.13【工程结算报告审核答复期限约定不明的风险与防】 3.14【合同工期约定不明的风险与防】 3.15【逾期竣工违约金约定过高的风险与防】 3.16【争议解决条款约定不当的风险与防】 第四章业务分包阶段的法律风险与防 4.1【总承包人转包、违法分包的风险与防】 4.2【分包人不具备相应资质或安全生产条件的风险与防】 4.3【忽视争议解决管辖条款约定的风险与防】 4.4【分包合同中未约定审价及费用承担的风险与防】 4.5【指定分包的风险与防】 . 4.6【接受挂靠的风险与防】 4.7【项目经理等擅自签约的风险与防】 4.8【采购合同文本陷阱的风险与防】 4.9【未约定材料质量特别标准的风险与防】
房地产开发企业法律风险类别及表现.doc
房地产开发企业法律风险类别及表现 房地产开发企业面临的法律风险分类： 一、关于土地使用权取得的风险 房地产开发商土地使用权的取得方式包括以出让（招标、拍卖、挂牌）、转让、合作开发、收购房地产项目公司等。采取这些方式取得土地使用权的风险主要包括： 1、土地使用出让过程中的法律风险 （1）政策及法律、法规变化的风险； （2）政府规划方案变更的风险； （3）土地使用权出让合同对土地使用进行限制的风险，包括规划指标、开发期限、转让、用途等的限制； （4）招拍挂过程中的法律风险； （5）物权法施行后关于土地使用权分层设立、地役权等制度变化带来的风险； （6）房屋拆迁及土地平整等相关问题的法律风险； （7）土地使用权被政府收回的法律风险。 2、土地使用权转让过程中的法律风险
（1）土地使用权转让合同无效的法律风险； （2）土地使用权权属瑕疵的法律风险； （3）土地使用权转让的税收法律风险； （4）因土地使用权出让合同问题而导致的转让风险； （5）土地使用权转让变更登记过程中的中法律风险。 3、土地使用权合作开发及收购房地产项目的法律风险 （1）合作开发合同或股权转让合同被认定无效的法律风险；（备注：在实务中，很多合作开发合同或项目公司股权收购合同由于签订时没有仔细审查其合法性，导致在土地价格大幅度上涨后，土地转让方毁约，用的最多的理由就是主张合同无效，由于房地产的法律规制多，稍有不慎，就可能面临合同无效的风险。）； （2）土地提供方的土地使用权存在瑕疵的法律风险； （3）房地产项目公司或有负债的法律风险（备注：很多公司采取收购房地产项目公司股权实现收购房地产项目，但收购后发现项目公司存在一系列负债，这是最大的法律风险）； （4）房地产项目公司注册资金不到位、虚假出资的风险； （5）房地产项目公司的税收风险；
合作开发房地产项目的法律风险防范指引
合作开发房地产项目的法律风险防范指引 、项目合法性的法律风险 1、项目公司开发资质不相符的法律风险：导致项目的开发报建等手续不能通过行政审批，合作目的难以实现。 防范措施：（1）向工商登记部门了解项目公司设立前是否需要办理前置行政审批；（2 ）组建项目公司时，应确保该公司具备与所开发项目规模相适应的房地产开发资质。 2、土地使用权存在瑕疵的法律风险：导致合同无效， 房地产项目不能成立。 防范措施：（1）审查土地使用权出让合同、土地使用权证书，以及通过向土地管理部门调查土地使用权的取得方式、取得时间、取得程序是否合法、有无设定抵押的情况、是否被司法查封、土地用途与出让合同约定是否一致以及是否缴纳了全部的土地出让金；（2）应将土地使用权过户至项目公司名下；（3）以划拨方式取得的土地使用权作为投资的，应得到有关政府部门批准并补缴土地出让金。 3、项目未通过相关行政主管部门审批的法律风险：可能导致合 同无效，以及项目将不能通过验收。 防范措施：签订合作开发合同时，必须明确约定办理建设工程相关审批手续的责任主体和办理期限，并约定未能如期办理的违约责任，以及在不能办理时责任人应当承担全部法律后果，赔偿合作方因此所承受的损失。 、合作模式选择不当的法律风险：可能导致我方须承担与项 目无关的债务。
防范措施：（1）房地产开发实践中，主要有合伙型联营模式（即不组建项目公司，直接以一方或多方名义进行房地产项目开发）和法人型合作模式（即由合作各方共同出资设立具有独立法人资格的项目公司进行房地产项目开发）这两种合作方式，签订合同之前应认真调查项目的实际情况，选择最有利于我方的合作方式；（2）建议优先选择法人型合作模式，由合作各方共同出资设立项目公司，将合作各方的权利义务限制在项目公司范围内，采取该模式有利于加强管理，减少纠纷，降低风险。 三、合作方资信不真实的法律风险 1、合作方履约能力不足的法律风险：导致合同不能顺利履行， 产生纠纷，不能实现合同目的。 防范措施：（1）慎重选择合作伙伴，建议选择资金实力雄厚、运作规范的合作方；（2）签订合同时应将与原件核对无误的有效营业执照、法定代表人身份证、资质证书、资信证明、批准文件证书、以及图纸作为合同的附件；（3）收集合作方债权债务情况、实际办公地址、银行账号、资产等信息；（4）考察合作方的诚信状况和最近一些成功项目的履行情况；（5）我司若作为出资方，应当审查合作对方与该项目建筑公司、监理单位是否存在关联关系；（6）审查合作方对外往来函件，尽量排除存在潜在债务的可能性。 2、投资项目与实际建造项目不一致的法律风险：合作方以优质项 目做幌子，骗取我司财产。 防范措施：审查投资项目开发的法人主体与审批文件中的法人主体是否吻合，认真核实合同约定项目与实际建造项目是否完全一致， 在合同中详细准确地记载项目的名称、地 址等信息。
房地产项目开发的法律风险提纲
房地产项目开发的法律风险专题讲座 讲稿提纲（第五次修改） 第一部分合同法的基本知识与概念 一、合同的重要概念 合同生效、合同效力待定、无效合同（无效合同条款）、合同中止、合同解除、合同终止。 二、合同公证、合同鉴证、合同见证的区别 三、附条件和附期限的合同 四、可变更可撤消合同 五、合同的主要条款 六、格式条款问题 七、合同违约问题（定金、押金、保证金、违约金、赔偿金、如何免除违约责任等） 八、合同争议解决（协商、诉讼、仲裁、执行、行政处罚） 第二部分房地产项目开发法律风险防范 第一个问题房地产开发管理基本制度 房地产基本法律关系、行政管理、市场准入、法律责任（刑事责任，违约责任，行政责任） 第二个问题房地产开发过程中的土地使用权法律风险 一、开发项目用地的获取与灭失▲； 二、土地使用权法定登记的法律效力； 三、出让土地使用权与转让土地使用权区别、限制； 四、国有划拨土地使用权的使用风险； 五、土地使用权抵押融资问题； 六、土地使用权的租赁问题；
七、土地使用权入股或合作开发法律风险与司法实践 第三个问题房地产开发经营中的应注意的主要风险 一、房地产开发的注册资金与投资总额、项目资本金、资质取得； 二、房地产项目开发公司、项目转让及其条件与后果▲； 三、房地产开发联营及有效条件▲ 四、房地产合作开发的法律风险▲ (a)房地产合作建房合同及有效要件；(b)房地产联营和联建区别分析； (c)房地产参建合同及有效要件；(d)房地产合作开发中新增建筑面积处理的法院思维 五、房地产开发的规划许可问题 六、房地产前期开发的房屋拆迁主要法律问题 七、房地产开发项目的竣工验收法律问题 八、房地产开发中未经规划许可新增建筑面积的处理（杭州市区） 第四个问题房地产公司与建筑公司的法律风险关系 一、工程款结算的争议解决问题 二、“阴阳合同”的法律效力认定与冲突处理 三、合同履行中因建筑材料或设备大幅度涨价或下跌引起的纠纷处理 四、合同无效或合同条款无效的法律定性分析及产生的后果 五、如何规避施工单位利用工程款项优先受偿权的运用及对策 六、如何界定建筑工程项目的转包、分包（专业分包和劳务分包）、带资承包、挂靠行为及处理 七、建筑施工合同中的垫资条款法律效力的认定及处理 八、建筑物的质量保修法律问题 九、工程建设合同担保和工程风险问题 十、施工单位不规范施工带来的法律风险处理
民营企业合同管理中的法律风险防范指引
民营企业合同管理中的法律风险防范指引 一、合同订立过程中的法律风险防范 企业间的经济往来，主要是通过合同进行的。一份好的合同，可以有效预防和避免纠纷的产生；而一份有缺陷的合同则会留下隐患，产生纠纷和败诉的后果，给一方或双方造成严重的经济损失。 避免口头合同。经济形势变化导致部分企业不能正常履约，少数企业会利用企业之间合同手续上的欠缺逃避违约责任。完备的书面合同对于保证交易安全乃至维系与客户之间的长久关系十分重要。建议尽可能与客户签署一式多份的书面合同，保持多份合同内容的完全一致并妥善保存。 避免证据缺失。受经济形势变化影响，在合同履行过程中双方变更合同内容，包括数量、价款、交货、付款期限等现象较多，但为避免纷争，建议妥善保管对证明双方之间合同具体内容有证明力的下述资料：与合同签订和履行相关的发票、送货凭证、汇款凭证、验收记录、在磋商和履行过程中形成的电子邮件、传真、信函等资料。 避免公章管理不善。建议完善有关公章保管、使用的制度，杜绝盗盖偷盖等可能严重危及企业利益的行为。在签署多页合同时加盖骑缝章并紧邻合同书最末一行文字签字盖章，防止少数缺乏商业道德的客户采取换页、添页等方法改变合同内容从而侵害企业的权益。 避免业务人员滥用签约权利。企业业务人员对外签约时需要授权。建议在有关介绍信、授权委托书、合同等文件上尽可能明确详细地列举授权范围，以避免不必要的争议。业务完成后建议尽快收回尚未使用的介绍信、授权委托书、合同等文件。企业业务人员离开企业后，建议在与其办理交接手续的同时，向该业务人员负责联系的客户发送书面通知，告知客户业务人员离职情况。 避免因超时效而丧失撤销权。如果认为客户在签署合同过程中存在欺诈、胁迫行为的，或者事后发现签署合同时对合同内容有重大误解，或认为合同权利义务分配显失公平的，可以请求法院撤销合同。但是撤销权的行使期限是一年，务必自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，否则将失去请求法院撤销合同的权利。当然，在撤销权行使期限内提出的请求是否能得到法院支持还将取决于所举证据是否充分。 避免“订金”、“保证金”与“定金”的概念混淆。在签订合同时可能为了确保合同履行而要求对方交付定金，由于“定金”具有特定法律含义，请务必注明“定金”字样。如果使用了“订金”、“保证金”等字样并且在合同中没有明确表述一旦对方违约将不予返还、一旦己方违约将双倍返还的内容，法院将无法将其作为定金认定。 避免保证担保意思表示不明确。如果企业业务需要对方提供保证担保的，在
集团合同法律风险防范指引
集团合同法律风险防范指引 第一条为规范、引导集团总部、所属企业及其合同承办人员在合同谈判、签订过程中的行为，梳理合同风险点，明确合同审核要点，有效防范合同法律风险，制定本指引。 第二条合同对方资质资信风险防范指引 合同承办人员应对合同对方的资质资信情况进行全面审查。 资质审查范围包括但不限于合同对方的工商营业执照、组织机构代码证、税务登记证以及特殊行业的许可经营证、资质等级证书等。 资信审查内容包括但不限于银行信用证明以及合同对方历史履约诚信记录、业界口碑等。 第三条合同对方谈判及签署授权风险防范指引 合同对方如非法定代表人或主要负责人参与合同谈判及签订合同的，合同承办人员应审查合同对方为其谈判、签署人员开具的授权委托书。 审查范围包括但不限于被授权人身份证原件、授权内容及范围、授权期限、授权人签章等。 第四条合同标的情况风险防范指引 合同承办人员参与合同谈判及签订过程中，应清晰、准确知晓合同标的的相关细节，包括但不限于品名、品种、生产或服务单位、数量、规格、包装、质量标准、等级、市场价格、优惠条件或者服务的特殊要求等情况。
合同承办人员还需审查合同是否存在法律禁止或者限制交易的情况，以及合同是否存在需要有关机构批准、许可、备案等情况。 第五条合同标的质量、服务标准及验收风险防范指引 合同承办人员应与合同对方明确约定合同标的的质量标准或服务标准，包括但不限于国家标准、行业标准、双方约定标准或以双方封存的样品作为质量标准。 合同条款中应以前款约定的质量标准及双方的特别约定作为合同标的交付的验收标准，并明确约定验收时间。 如果验收涉及技术性较强或双方对验收情况可能产生重大分歧的，合同承办人员应与合同对方约定具有资质的权威第三方专业机构作为验收机构。 第六条合同标的交付风险防范指引 合同承办人员应在合同中明确合同标的的交付时间、交付地点、交付方式及费用承担。对于涉外合同，合同承办人员应熟悉各贸易术语的全部内在含义，尤其是价格组成、运输负担、报关责任、保险申报和合同标的的所有权及风险转移时间等。 第七条合同价款或酬金风险防范指引 合同承办人员应以本企业利益最大化为原则，确定合同价款和酬金。合同中应明确合同价款和酬金的支付币种、支付方式、支付时间。 本企业作为买方或服务接受方的，合同承办人员应尽量采取分期付款方式，并以收到合同对方有效财务发票作为付款前提。 对于合同标的额较大、质量保证期较长的合同，一般应约定合同
企业经营中常见的法律风险防范及其防范培训大纲版修订稿
企业经营中常见的法律风险防范及其防范培训 大纲版 公司标准化编码 [QQX96QT-XQQB89Q8-NQQJ6Q8-MQM9N]
《企业经营中常见的法律风险防范及其防范》 培训大纲 主讲人：西安交通大学冯涛 培训目的： 首先，企业管理面临日益繁杂的法律环境。从公司设立、生产要素获得，到生产经营、产品销售，再到公司解散或破产，无不牵涉到法律以及法律风险。加入WTO后，我国公司不仅要在国内法律求生存和发展，而且还要直面国际法律环境。 其次，市场经济是竞争经济，而法律就是关于竞争的规则。企业想要在竞争中获胜，必须熟悉竞争规则。现在这些规则已经越来越多，越来越复杂，如果你不关心哪些规则与你和你的企业有关，难保什么时候会因为违反规则付出经济的代价甚至自由的代价。 所以，一个成功的企业，肯定是个善于运用法律规则的企业，而一个聪明的企业家，应当是一个知道如何防范法律风险的企业家。 培训大纲： 第一讲概论 管理者在企业中的作用 企业经营失败和破产的主要原因分析及其对策 典型案例分析：销售奥运会纪念品的法律问题 电话：，E-mail
第二讲合同的法律风险及其防范 签订合同的目的和合同的本质 签订合同基本原则 2.2.1公平原则 典型案例分析：来料加工合同纠纷 2.2.2合法原则 典型案例分析：香烟购销合同纠纷 2.2.3协商一致原则 2.2. 3.1承诺 典型案例分析：某酒店的入住合同纠纷 2.2. 3.2表见代理 典型案例分析：某公司已被开除的职工谎称代表公司所签订的合同是否有效 2.2. 3.3举证责任 典型案例分析：通过传真或邮寄方式来签订合同的法律风险及其对策 合同主要条款 典型案例分析：某新型的电脑的购销合同纠纷 合同的履行原则 2.4.1合同履行中的单方面中止和解除合同 2.4.2协作履行 2.4.3适当履行 2.4.4情势变更 典型案例分析：对某电煤销售公司与某煤矿的电煤购销合同纠纷案件的剖析。
市场营销法律风险预测防范
企业法律风险防范系列课题 合规管理与法律风险防范篇之 市场营销法律风险预测防范 课程目标: 法是人类文明和社会进步的象征，它已经渗透到现代社会生活的每一个角落。在日常经营中经常会遇到法律问题，而营销工作更离不开法律的帮助。作为企业的营销人员，不但要懂法、知法，更为重要的是，要善于运用法律武器来保护企业的合法权益，维护企业利益不受非法侵害。 同时加强市场环境的调查研究，这是市场营销风险防范的根本措施。用市场细分，防范目标市场变化的风险。实行多角化经营，分散目标市场单一风险。树立“营销队伍全员风险意识”。从人员招聘、培训、日常管理都要对营销人员灌输风险意识，让他们有危机感，责任感。
授课风格： 李丹老师首创在快乐中学习法律的理念，用“亲民化”语言诠释晦涩难懂的专业法律术语；用专业理论+案例互动+战略思维“三位一体”的教学方式，鼓励启发学员学习和思考；彻底颠覆了企业管理决策层对传统意义上风险预判的思维模式，带来的冲击和震撼，倍受企业与学员推崇。 被学员评价：“原来法律培训还能这么有意思”。 课程对象： 企业董事长、总经理；政府部门及事业单位领导干部；企业高层管理者， 建议授课时间:4h-6h（一天） 培训内容： 一、市场营销中所涉及的法律 1、合同法 2、价格法 3、侵权责任法
4、反不正当竞争法 5、消费者权益保护法 6、知识产权所涉及的法律 二、明确不同营销风险类型下的具体防范措施 1、价格法律风险及其防范 2、销量法律风险及其防范 3、信用法律风险及其防范 4、经销商法律风险及其防范 5、销售人员法律风险及其防范 （1）实行“品行为先”的人才录用机制 （2）实行第三方担保制度 （3）实行“买卖制” （4）实行收支两条线 （5）实行“各权分立”的制衡管理机制 （6）实行“全面过程管理”机制 （7）实行营销巡视检查制度
如何防范企业经营中的刑事法律风险.doc
如何防范企业经营中的刑事法律风险 近年来经济转型，很多企业都遭遇困境，不少创业多年的企业家都纷纷倒下、跑路，这里面固然有宏观经济持续低迷等多方面的原因，但很重要的一个因素是跟法律有关。下面是我为大家收集关于如何防范企业经营中的刑事法律风险，欢迎借鉴参考。 一、企业融资的刑事风险 企业融资不外乎两种途径：向银行融资或者向社会融资。这两种融资方式如果操作不当，都有可能构成犯罪。 1.向银行融资的刑事风险 (1)贷款诈骗罪和骗取贷款、票据承兑、金融票证罪。 向银行贷款是传统的主流融资渠道。早年间，由于不归还银行贷款而被追究刑事责任的不多，因为那时刑法只规定了一个"贷款诈骗罪"，贷款诈骗罪必须要有充分、确凿的证据证明贷款企业有非法占有贷款的目的，证明难度较大。但20xx年刑法修正案(六)增设了一个新罪名——骗取贷款、票据承兑、金融票证罪，不管行为人出于何种目的，只要有"欺骗手段"，骗用了银行资金(包括银行贷款、承兑汇票、信用证等)，就构成犯罪。 何为"欺骗手段"?以财务账册为例，企业大多有两本甚至三本账，至少有对银行的一本帐和对税务的一本帐，给银行的报表跟给税务的报表不一样就是"欺骗"。可怕的是，银行放贷时明
知道企业提供的报表不真实，甚至有时候还指导企业如何把报表做得符合银行的条件，但到贷款还不了时，银行告企业骗取贷款罪还是一告一个准。 更可怕的是，司法解释对这个罪名的规定是只要骗用过贷款，即使贷款还了也可以定罪。再比如企业向银行申请承兑汇票，必须要提供购销合同、发票等交易背景资料，而这些交易往往是虚假的，这样就构成骗取票据承兑犯罪了。 (2)信用卡诈骗罪。 向银行融资，除了常见的贷款和开承兑汇票，还有一种是信用卡透支。刑法专门规定了一个信用卡诈骗罪，主要就是针对恶意透支信用卡。司法解释规定，持卡人以非法占有为目的，超过规定限额或者规定期限透支，并且经发卡银行两次催收后超过3个月仍不归还的，就属于恶意透支，并且恶意透支只要超过1万元钱就可以定罪。所以，对于银行信用卡透支一定要注意透支的额度和期限，不能随意透支，也不能无视银行的催收。 (3)高利转贷罪。 向银行贷来的钱不能随便用，尤其不能转借给别人，真要转借也不能贪便宜赚利差。那些专门做资金生意从银行贷款放高利贷的行为不用多说，还有一些企业并不专门放贷，但有时候如果把从银行贷出来的钱转借给别人，并且在贷款利息的基础上再加多点利息，这样就可能触犯高利转贷罪。 司法解释规定，以转贷牟利为目的，套取金融机构信贷资
房地产企业的法律风险及其防范——刘克滥
房地产企业的法律风险及其防范 北京房产律师：刘克滥房地产业作为国民经济中的一个重要支柱行业，是目前中国少数几个平均利润高的行业，尤其在前几年，其获取的利润足以暴利来形容。现在由于国家宏观经济调控政策影响，许多房地产开发商都面临着资金短缺和对未来市场风险防范不成熟的尴尬局面，房地产项目是个资金密集、开发建设周期长的复杂化的系统工程，在其开始建设到销售完毕这段时间内，需要承担大量的可预测和不可预测的未知风险。房地产开发所会遇到的风险，一是国家宏观经济调控的风险；二是项目开发的法律风险；三是市场风险；四是不可抗力的风险。 在这四个风险中，法律风险是最容易控制和防范的，也是最有可能发生的风险，而其它三个风险都是企业无法控制的，只能做事先预测尽可能地避免它发生。 一、建立房地产企业法律风险防范机制 尽管多数房地产企业都不愿意各种法律风险真的发生，但任何一个房地产企业，只要在房地产市场中运作，就会毫无例外的面对各种法律风险，不管企业意识到还是意识不到，要有效地、切实地分解和抗御法律风险，就必须建立一种机制以提高行为的规范性，将法律风险的发生降低到最小限度，防患于未然，直至杜绝法律风险的发生。 （一）房地产项目的合法性问题 这是房地产项目中首要需要解决的法律问题。一个房地产项目的
成立与开发要受到法律保护，必须满足：一有通过出让取得的国有土地使用权；二有房地产企业资质；三有该项目已经主管部门的行政批准。具备了以上条件，则可以说明该房地产项目的主体是合法的，受法律保护。当然，实际上，光看以上几个方面是远远不够的，比如，经常会有房地产开发商将原来审批的项目用途、项目的规划设计参数等私自更改。如果私自更改不能获得政府的认可，则房地产项目就无法通过竣工验收备案，也就意味着无法将房屋对外销售和办理产权证。就算可以获得政府的最终认可，那也需要承担一笔不菲的罚款等。这里需要说明的是，对项目的规划设计参数，并非都是无法更改的。根据我国法律规定，有的可以修改，有的属于国家房屋工程建设强制性标准，一旦审批后就不能更改和调整。当然，还有许多其它方面的合法性也需要审查。 房地产企业的法律风险，是房地产企业在房地产开发经营过程中所实施的行为产生的、可预见的或难以预见的造成与法律相悖或触犯法律的可能。房地产企业避免法律风险的有效措施是建立法律风险防范机制，即依靠企业自觉的、有效的和系统的管理机制，对整个房地产开发各阶段设防，全过程把关，把开发运作中可能会遇到的各种法律风险一一避免和消除在操作过程中。 房地产开发过程的每一个环节，即从房地产开发的土地受让、成立项目公司、房屋拆迁、市政配套到房地产的合作开发、施工建造、项目转让、房屋销售、租赁、按揭抵押（即房地产抵押贷款）、物业管理等环节都需要防范疏漏和失误。
市场部法律风险防范与控制
- 市场部法律风险防与控制中奥集团法律部 2006年11月 (公司部文件, 不得对外)
目录 引言 (3) 第一部分关于市场部 (3) 一、组织结构 (3) 二、工作职能 (3) 第二部分市场部可能存在的法律问题与风险 (4) 一、与同行业者交往中可能存在的问题 (4) 二、在获取竞争对手商业信息方面存在的风险 (4) 三、对外交往中我司商业秘密被泄漏的风险 (5) 四、签订合同时应注意的问题 (5) 第三部分市场部法律风险预防措施 (6) 一、与同行业者交往中应注意的事项 (6) 1、可能会被认定为阻止竞争的不当行为 (6) 2、参加同行业者协会及其活动应注意的事项 (7) 二、获取竞争对手信息的合法途径 (10) 1、法律法规对于商业秘密相关问题的规定 (10) 2、UTC对获取竞争性信息的政策要求 (12) 3、获取竞争对手信息的合法措施 (14) 4、应以合法方式使用竞争对手的信息 (16) 三、对外交往中应注意的问题 (19) 1、关于行业协会的法律法规的规定 (19) 2、国家机关义务的法律规定 (20) 3、对外交往时应注意的事项 (21) 4、保护公司商业秘密的一般措施 (22) 四、对外签订合同应注意的问题 (25) 1、商业信息条款 (26) 2、保护我司知识产权的条款 (26) 3、知识产权纠纷免责条款 (27) 第四部分下一步工作计划 (28) 第五部分附件 (29) 附件1 市场部组织结构图 (29) 附件2 反垄断法主要问题分析 (29) 附件3 行业协会问卷 (29) 附件4 反不正当竞争法 (29) 附件5 关于禁止侵犯商业秘密的若干规定 (29) 附件6 UTC 关于“获取竞争性信息”的规定 (30) 附件7 著作权法 (30) 附件8 著作权法实施条例 (30) 附件9 展会合同参考文本 (30) 附件10 印刷合同参考文本 (31)
法律风险防范指引手册
福建省水利水电工程局有限公司 法律风险防范指引手册 2016-8-24发布2016-8-24实施 福建省水利水电工程局有限公司发布 目录
第一章总则 施工企业的核心业务是建设工程的施工、管理，准确识别施工企业的法律风险，并采取相应的防范措施，对施工企业增加效益，保证企业的健康发展具有极为重要的意义。 1.1【建设工程施工合同的特点】 建设工程施工合同是发包人与承包人就完成具体工程项目的建筑施工、设备安装与调试、工程保修等工作内容，确定双方权利与义务的协议。施工合同与其它建设工程合同一样，都是双务有偿合同，是依照自愿、公平、诚信原则订立的。建设工程施工合同在整个建设工程合同体系中起主干合同的作用。在实际施工中，如果遇到了建设工程施工合同中没有规定的特殊情况，则应该按照《合同法》的规定，可适用承揽合同的有关规定。 建设工程施工合同主要包括工程范围、建设工期、开工和竣工时间、工程质量、工程造价、技术资料交付时间、材料和设备供应责任、拨款和结算、交工验收、质量保证期、双方相互协作等条款。 建设工程施工合同与其它双务有偿合同在具有共性的基础上，另外还具有以下特点。 （1）合同标的的特殊性
施工合同的标的是各类建筑产品，建筑产品是不动产，其基础部分与大地相连，具有固定性的特点。因此，每个施工合同的标的都是特殊的，相互间不可替代。 （2）合同履行期限的长期性 建筑物的施工由于结构复杂、体积庞大、建筑材料种类多、工程量大，其工期一般较长。合同签订后到正式开工前有一个较长的施工准备时间；工程项目全部竣工验收后要有办理竣工结算及保修期的时间；在工程的施工过程中，还可能因为不可抗力、工程变更、材料供应不及时等原因而导致工期顺延等，这就决定了施工合同履行期限还可能要长于约定的合同工期。 （3）合同内容的多样性和复杂性 施工合同涉及的法律关系包括承发包关系、买卖关系、劳动关系、保险关系和运输关系等，具有多样性和复杂性。这就要求施工合同的内容尽量详尽。因此，施工合同除了应当具备一般合同的内容外，还应对安全文明施工、专利技术使用、发现地下障碍物和文物、工程的分包、不可抗力、工程变更以及材料设备的供应、运输、验收等内容作出约定。 （4）合同监督的严格性 由于施工合同的履行对国家经济发展、社会公共安全、人们的工作和生活都有着很大的影响，国家制定了如《建筑法》、《招标投标法》、《建设工程质量管理条例》等一系列的法律、行政法规、规章及规范性文件对施工合同进行严格地监督。
浅析房地产企业营销过程中的法律风险防控
浅析房地产企业营销过程中的法律风险防控 随着全国房地产业的深入发展，法律制度完善，人们法律意识提高。这对房地产企业的生存与发展提出了更高的要求，房地产企业对签约律师的需求和依赖越来越高。将企业经营管理中的法律事务交由专业的法律人去处理已是必然趋势。 房地产开发作为一项系统工程，在开发和交易过程中，涉及相关的法律法规之多是其他行业无法比拟的。根据经验，在销售阶段，主要问题集中在以下几个方面：不实广告宣传问题、销售人员的虚假承诺问题、认购书效力及定金问题、《商品房买卖合同》设计不规范不严谨问题、补充协议及条款的风险防控问题、逾期付款及逾期办理房贷手续问题、房屋结构变更问题、规划变更问题、设计变更问题、面积误差问题、选材变更问题、延期交房问题、退房/更名/换房及备案注销问题、一房两卖问题、阶段性担保的连带责任问题、入住条件问题、入住通知及交房手续问题、质量验收问题、共摊部位和系数问题、物管问题、配套及共用设施问题、产权办理问题、抵押登记问题、质量保修问题等等。 在房地产纠纷中，往往因地区、消费者素质及法律意识不同，使得纠纷形式及处理方式也不尽相同。现只就上述问题中的部分问题做简要阐述。 一、不实广告宣传 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《最高院解释》）第三条规定：“商品房
的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。广告宣传中的说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反应当承担违约责任”。对于广告的发布，过分夸大其辞是不可取的，尽可能真实、客观的反映销售房屋的相关情况，宣传资料中注明“本广告解释权属开发商所有，一切以政府最后审批文件为准”等字样，可部分避免风险。 二、虚假承诺 销售人员的口头承诺可能成为合同的一部分。从严格意义上讲，口头承诺也是合同的一种形式，对双方均有约束力，实践中，通常出现空口无凭，承诺方反悔时，另一方很难举证。 如当事人留有销售人员的录音且有其它证据相佐证时，情况就对当事人有利了。若承诺不能兑现时，开发商则可能承担违约责任的风险。建议销售人员在售楼中不能信口开河，说话应严谨、慎重，应对销售人员进行合同解析及法律方面的培训，以避免销售风险。 三、《商品房买卖合同》、《补充协议》的制作 （一）关于《补充协议》： 《商品房买卖合同》中的大量空格内容及补充协议是由房地产开发商与购房者商定的，根据《合同法》的规定，“格式条款与非格式条款不一致的应当采用非格式条款”。因此补充协议比格式主合同更重要，应予重视：