高容积率住宅社区的规划设计技巧

高容积率住宅社区的规划设计技巧

高容积率住宅是土地集约化利用的有效措施，土地资源的稀缺形成的高额土地成本使得开发为了尽量摊薄地价也有意向高容积率发展，造成城市内的住宅项目已经离别多层时代，完全进入高层的开发。

高容积率住宅社区（指容积率大于2.5建筑层数大于18层）必然是高层建筑，高层建筑首先是造价的增高，拿一平米的多层砖混住宅的造价同高层的框剪结构住宅的造价相比，高层住宅要比多层住宅的综合造价高出近一倍；高层住宅要考虑电梯和消防的面积，相对多层住宅在室内使用面积的利用上要少近20%；高层住宅存在着二次供水的设备投资和使用的电费、维护、清洁、管理的费用；高层的供暖也存在着交换、分区加压、维护、管理的费用，总之高层住宅造成的社会性浪费占社会生产能力近2%。更大的问题是高容积率住宅区由于建筑密度大、居住人口密度大，带来的居住空间环境相对也差。建筑材料、配套设施的高投入是为了换取充分利用土地资源，是不得已而为之，但是居住生活空间环境差则不是开发的目的，必须通过规划设计在保障土地充分利用的基础上，达到改烧贯升为更适合居住品质的环境，这对于高容积率高层住宅社区尤为重要，是未来城市发展和市场对产品需求的趋势，也是规划设计面对的发展问题。

常规的设计基本是按照规划条件和开发商的项目可行性报告要求，针对项目的定位进行规划设计，设计院（师）受投标时间的限制和急功近利的商业行为影响，很多方案借鉴、复制利用的多，原创方案少，在方案阶段往往不能很好的对项目进行规划设计的推敲。这种缺乏创作的方案制约着住宅社区设计向高品质发展，放眼看看当前我国所有的高容积率高层住宅区，大多只是满足了规划条件，在设计创意上没有太大的突破：平面户型大家都差不多，总图规划根据土地形状大多数还是习惯性的“行列式”的摆放，建筑外立面无非是一片白或一片黄或一片红或一片黑，有的只是一些细节上的不同罢了。这些现象怎能提升住宅社区的品质。

本文力图通过打破常规的设计思路，从人性对住宅社区生活的追求出发，以提高高容积率高层住宅区生活空间品质角度切入，研究如何通过规划设计的方法和技巧，创造更适合居住的高品质住宅社区来面向社会。

有一句名言：当人们解决了基本住房问题后，住宅社区不仅仅是纯粹为了居住，更重要的还是一种生活的享受。未来住宅社区仅仅是居住已经不能满足人的生活需要，社会发展已经把住宅社区功能深化延伸成生活模式的体现，当城市追求迈向高标准后，给设计带来“独具匠心”、“呕心沥血”的创造基础，住宅社区设计向深一步的迈进：符合各种规划条件—→符合生存环境—→符合追求的生活。对于住宅社区的设计万变不离其宗的还是要以居住对于人的生活意义为出发点，分析人在居住心理上的感觉、感受、需求、向往，在满足各种规范的基础上充分满足这种居住心理，不就是一个很人性化的设计吗！

我们常讲户型设计，户型对于住宅建筑是重要的，但户型是最贴近人的居住的，是人人都能“发言”的设计，大量的户型设计竞赛、市场上好卖的户型不断总结和复制，各种需求的户型都有比较经典的范例，在户型设计上可调整的空间就不多了，建筑师的设计“匠心”在此就可以充分展示。把握以下四点并揉进设计中去，应该能设计出好的作品：其一，按项目地域量身定做户型，我国南北地域辽阔，由于气候、日照等因素产生适合不同地理条件的户型设计，象北方的住宅，比较注重日照、朝向的要求，南方的住宅对日照要求不是那么严格，但却因

为潮湿对透风条件要求比较高。其二，在平面布置上要根据人的生活标准的自由度，来进行最大限度组织的设计。其三，设计的户型单元要恰如其分的摆在规划总图上。其四，就是对住宅平面的交通核的设计，高层住宅消防所占的空间较大，除电梯及前室外，消防疏散是设计重点要“抠”的面积。作者在研究大量的获奖平面设计时发现大多不太注重交通核的设计推敲，一般的交通核面积多在80平米以上，有些多的甚至超过100平米，其实在平面户型设计中交通核的设计应是住宅设计的关键，作者曾在满足消防需要和使用方便的基础上，把交通核的面积压到63㎡以下，每个单元仅交通核就能省近17～18㎡，能给每个住户公摊面积节省约5%。

户型是住宅内在的生活空间，设计师稍加关注应该没有什么大问题，高容积率高层住宅社区规划设计的关键是要解决好建筑内部空间到外部空间的过渡、建筑立面融入外部空间、外部空间的景观设计。这是本文希望能引起设计师重点关注的，这也是今后住宅开发营销上打动客户心理的关键卖点。建筑向外部空间的过渡其实就是现在讲的景观设计，景观设计全称应是外部空间景观设计，是建筑设计社区空间化的延伸。以往大多是把建筑设计与景观设计割裂开来，先做建筑设计后做景观设计，景观设计的从属地位始终是延迟建筑设计而无法做到极致。未来规划设计不然，建筑设计向空间景观的延伸将是主导住宅社区规划设计品质提升的重点。有景观设计工种的设计院应迅速加强这一工种的主导地位，无景观工种的应尽快选择高水平的景观专业设计单位建立合作伙伴关系，把握住宅规划设计品质提升的主动权。

外部空间效果包含建筑布局形成的立面，建筑布局和外立面的设计首先应把握的是居住生活的特性，居住生活第一要素是“静”，当人们工作一天回归“自己的港湾”需要的是休整，就是常说的有一个放松伸展的心情，来享受美好的生活。人们都知道在城市居住要“闹中取静”就是这个道理。外部空间环境讲究的是视觉、听觉、肢体的感受，既然居住需要放松，在外立面设计上就应尽量避免强刺激的色彩兴奋和完全一致的重复建筑布置造成的视觉疲劳。作者非常希望建筑的规划布置和立面设计在住宅社区有所突破，一改中国的高层住宅社区“行列式”的布局和立面设计全是一个色的单调设计，好像只有这样才统一好看，结果一排排的大楼都长得一摸一样，不是曾有报道：因社区一排排的楼外观全一样，老人出外遛弯找不到家的现象吗！我们知道美好的接近自然的能给人放松舒适的感觉，反之，机械的规律性的给人是紧张和疲劳的感觉。巴黎香榭丽舍大道两旁的住宅，每户一段无论是从色彩上还是立面形式上各有特色，但户户组成的建筑整体又是那么***，透着“自然的”美感；江南古镇一街两巷，建筑高低错落有致，在小桥流水的映衬下是那么的令人陶醉；经常出去写生都知道，完全一样的重复带来的是审美的疲劳，最能表现美的应是自然的和谐。厨房小窍门如果在建筑规划上注意建筑布置的自然性，在设计上底部注意社区空间的贯通呼应，上部注意天际线的变化，建筑自身强调色彩、装饰、入口处理的变化，打破“行列式”的布局和统一单一形式的外观，让住宅区每一个单元在大色调下具有自己独特的变化，尽量掩饰机械统一的痕迹，应是解决紧张和视觉疲劳的最好办法。

规划设计与景观设计应同步考虑（这里讲同步实际上是出第一版规划后景观设计就应进入工作），景观设计早期的进入，能使设计最大的发挥空间表现效果，总规结合景观设计需要能调整出更有利于景观的空间，景观设计又能支持总规整体的更好表现。大家都知道：高质量的生活居住代表产品应是别墅，别墅都有自己的院落，正是这种私人的室外领地美化给居住增添生活的情趣，把室内的居住与室外的景观享受连在一起，诠释着美好生活。可见好的生活环境并不仅仅是室内，更重要的应该是室外空间！给居住区创造优质的室外空间环境应是规划设计的重点。高层住宅社区做什么样的景观为好？从人的心理上分析，工作繁忙紧张疲

劳，回到家进入钢筋混凝土的空间内休息，如果要放松出去“遛弯”，都爱去河边、林间，走走小路、过过小桥，呼吸新鲜空气领略外部景色。节假日最好的去处莫非公园了，因为公园的景致更美好。再有就是野外的郊游，脱离城市嘈杂的喧嚣、林立的高楼大厦，放眼野外绿色、天空，心情豁然开朗。作为休闲，追求的环境一定是能使人心旷神怡的美好景致，公园就集中了这些特点。作者认为，利用高密度高层住宅社区有较大面积的公共空间的优势，借鉴公园的景致效果，恰如其分的以“公园”立意进行景观设计，把公园似的景致“搬进去”，并揉入别墅私人领地感的空间元素，使得居住在小区内天天可以享受“私家花园”的归属感，这样的生活品质不正是我们需要的吗。

既然外部空间表现是住宅社区品质的决定因素，就应把外部空间环境处理作为高容积率高层住宅社区改善居住环境提高生活质量的突破点进行规划设计，在总图规划时应优先提供景观设计发挥的必要条件。对于建筑的布置、结构附加的荷载都要给与适当的考虑，有效的从竖向、空间、规模上使得景观表现充分发挥。下面介绍一些总图、建筑、景观设计合成的小技巧。

1）首先是景观空间效果，景观的布置需要一定得间距进深，间距过小不易景观表现，在高层建筑群中，景观的间距不宜小于50米，如果能有100米的进深间距，无疑更能很好表现“公园”景致的效果。要想取得大的进深景观，在总图规划时应适当调整建筑设计，在尽量不超限的条件下把建筑向高层发展，减少建筑的覆盖率，节约出尽可能大的外部空间，达到提高“公园”效果表现。分析一个案例说明这一问题，某楼盘，地块南北250米，规划是按四排建筑布置，分别是18层——24层——24层——30层，楼与楼的间距为54米，一个景观带面积为㎡，实施后景观设计效果比较好，能做出一些“公园”的味道。作者对这个项目按照上述思路进行研究调整：同等面积，把四排建筑改为三排，第一排各单元层数为26——30——30——24层，第二排各单元层数为28——30——22层，第三排各单元层数为30——30——30——26层，得到的效果是：建筑覆盖减少了22%，楼与楼的间距达到85米，一个景观带面积为㎡，作为景观设计景深空间加大回旋余地大，表达的“曲径通幽”、“婉转曲折”意境、效果更显强烈。楼层的提高会增加一些造价，测算得出增加造价约为352万元，占总建安费4.94%，换得6200㎡的社区景观绿化用地，按当时地价算这6200㎡市值1163万，经济上划算，形成的效果更佳。

2）在高容积率高层住宅社区，景观空间效果还受竖向荷载的制约，因为现在对住宅社区停车要求越来越高，规划条件一般的是在1：0.5～1的比例，如果不利用地下停车，地面是摆不下的。既然地面景观是改观高容积率社区品质的主要手段又是今后的开发卖点，原则上尽量不要占用地面停车。把车全部停在地下，既可以解决停车问题又不耽误地面的景观对社区空间的效果，应是规划设计的理想首选。但是带来的是大面积的车库顶的景观对车库荷载的影响，大多数地下车库顶部的景观设计，受荷载、造价的影响，一般上部覆土设计厚度为0.8米，这个覆土厚度仅允许栽种小乔木，而且极大的制约了景观设计的自由度，这就是我们常见到的车库景观无论竖向多高，但大多是“一块平板”，只能在平面做几何图形的变化，可是几何图形的变化并不适合居住社区。作者曾就景观上部覆土做过尝试，采用后张预应力、无梁楼盖板，顶板荷载按平均覆土1.5米计算，造价比梁板柱结构形式按0.8米覆土荷载还省。作者认为：即使是用一部分造价换取景观设计的空间也是值得，对提升项目的品质和营销有非常大的意义。

3）住宅的景观设计两大忌讳是：在宽阔的景观面上，采用竖向起伏小的“一块板”式设计和

大面积硬展装的设计。“一块板”式设计把景观设计限制在平面表达方式，大面积硬展装式的设计只能形成“广场”效果。而平面几何形、广场效果给人的是机械、呆板和休闲意识的排斥，对于集会、办公还可以说得过去，但无法形成精神放松的近人效果，更不能让人有找寻自然空间情趣的遐想，因此是不适合居住生活空间。原因是设计只是强调了景观平面的表现，忽视了三维景观对住宅社区生活空间的效果，结果会是“出力不讨好”。下面两个案例能有个比较：案例1，“蓝堡湾”高层住宅社区项目，楼与楼的间距80～100米，景观面积近㎡，由于地下车库对上部景观的制约，设计的是“德国”式几何形景观，大面积的硬铺装，总费用1300万，每平米造价约合1000元。给人感觉的效果是生疏、不亲近，不像到了一个居住区，而更像是一个广场，带来的多是参观感而没有居住在内的生活享受归属感。案例2，某高层住宅社区，景观面积越㎡，总费用850万每平米220元，由于规划设计初就考虑了景观效果引入休闲生活方式的需要，结构设计给景观留出了较大的竖向发展荷载，景观在设计时有意把地貌起伏做出“公园效果”，最大起伏的“山包”高差达到3.4米，当施工地貌做完后即刻显示出特别好的效果，把景观空间刻意的装饰和自然的流畅有机的结合起来，极有情调和贴近人，流连社区能达到充分的身心放松。

4）景观设计还应把控的一点就是有条件尽量的栽种一些大的乔木，大树在社区里能给人以遐想，能调整空间形态打破建筑生硬感，在光影的作用下，一年四季变化能不断改观丰富着景观的效果。一个住宅社区在入口处附近如果能留出一定的面积栽种胸径15㎝以上，100棵四排以上的“树带”或者是100棵“树阵”，集中形成“林”的效果必能给景观“锦上添花”。

住宅已进入对社区空间环境的追求，规划设计的概念已向社区空间延伸，无论是时代还是市场，都需要改善人的居住环境空间，这是不可回避的设计发展方向。研究高容积率高层住宅社区规划设计，为的就是把握设计出更好的适合居住生活环境的高品质产品。