物流中心建设项目可行性分析报告

第一章概述

第一节项目背景

一、项目承建单位

单位名称：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX

项目名称：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX物流中心建设项目

法人代表：XXX

企业类型：有限责任公司

企业经营范围：物流服务项目

二、可行性研究报告编制的主要依据

1、XXXXXXXXXXXXXXXXXXX委托XXXXXXXXXXXXXXXX编制本项目申请报告的合同；

2、国家发改委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)；

3、邹城市有关行业管理部门提供的项目相关证明件；

4、国家、山东省和济宁市有关政策、法规、规划；

5、现行有关技术规范、标准；

6、建设单位提供的相关基础资料；

三、设计年限

项目的设计年限取项目建成投入使用后的10年。

第二节项目概况

一、项目地理位置

XXXXXXXXXXXXXXXXXXX物流中心项目位于邹城市中心店镇中心一村。京台高速公路和日兰高速公路在此交汇，形成了公路运输的“黄金大十字架”。距离京杭大运河济宁港15公里。距青岛大港350公里，距新型港口城市日照220公里，全程高速，道路畅通，交通十分便利。

三、建设条件

项目规划总用地面积25亩（16667平方米）。场地基本为长方形，有利于物流中心布局建设，场地已平整完毕。场地范围内无影响工程稳定性的不良地质现象，适宜建筑。

站址位于邹城市中心店镇，项目建设地点公共设施完善，企业用水由城市自来水管网接入，用电由附近高压就近接入，热源由邹城热力公司供给。

综上所述，本项目建设用地已落实，地理位置优越、交通条件便利，配套设施条件也基本具备，均符合邹城市公路运输枢纽站场规划与城市建设部门的有关要求，建设条件成熟。

四、主要功能、建设规模

综合分析XXXXXXXXXXXXXXXXXXX的现有与潜在市场需求，结合邹城市公路运输枢纽总体布局规划要求，确定本项目的功能定位：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX物流中心将依托物流中心，为周边地区货物提供快运服务以及零担运输服务，为区域的工业、销售企业提供社会化物流服务，作为公路物流枢纽和集散地，通过其良好的集散条件，积极吸引

物流，形成本区域物流的仓储、中转、交易和配送中心。

本项目作为公路运输枢纽，要满足公路运输枢纽站场的功能要求，充分考虑邹城及济宁开发区周围产业分布和交通运输特点，将提供物流服务功能、信息服务功能、辅助服务功能。这些基本功能通过物流公司组织管理系统、生产服务系统、通信信息系统和辅助服务系统来实现。

根据邹城周围地区经济发展对物流中心基础设施的需求分析，该站具体服务功能包括：

1、货物运输组织管理、中转及换装、运输、仓储、装卸、搬运、包装、流通加工等功能；

2、货运代理服务功能；

3、市场交易、结算功能；

4、一关三检功能：

5、货运信息处理、货运交易信息服务功能：

6、生产、生活辅助服务功能；

7、其它服务功能，包括展示功能、物流教育与培训功能等；

本项目设计生产能力为货物年作业量20万吨，总占地面积25亩，总建筑面积16400平方米。

五、建设时间安排

本项目自2011年4月开始施工，计划利用一年内完成，于2012年4月底完工。

六、主要技术经济指标

表1—1 项目技术经济指标表

七、研究结论

本项目建成投产后，正常年实现销售收入5850万元，实现利润总额1640.40万元。项目投资利润率25.40%，投资利税率28.39%。全部投资财务税后内部收益率为23.80%，投资回收期5.24年(含建设期1年)，财务净现值(ic=13%)为3056万元，均高于同行业基准指标。以生产能力利用率表示的盈亏平衡点为50.16%。

综上所述，XXXXXXXXXXXXXXXXXXX物流中心建设项目，经营理念成熟、先进，在占领区域市场的同时，扩大经营范围，市场广阔，项目经济效益显著，在技术上、经济上是可行的。

第二章市场分析与需求预测

第一节市场环境现状及发展趋势分析

一、邹城市社会经济发展现状

1、基本市情

邹城市是著名思想家、教育家孟子的故里，国家历史文化名城。全市总面积1613平方公里，总人口115万，辖16个镇街、2个省级经济开发区、887个行政村（居）。历史文化悠久。有3000多年的文明史，各类文物古迹300余处，其中国家级重点文物保护单位5处、10个景点。资源能源丰富。境内藏煤面积357平方公里，地质储量41亿吨以上，年产原煤2000多万吨，电力总装机容量536万KW，年发电量达310亿千瓦时。交通区位优越。京沪铁路纵贯南北，新石铁路横穿东西，104国道、京福高速等10余条公路干线遍布全境；境内白马河与京杭大运河相连，水上运输可直达苏、沪、浙一带；建设中的京沪高速铁路穿过城区东部。

2、地理概述

邹城市位于山东省西南部，地处东经116°44′30"-117°28′54"，北纬35°9′12"-35°32′54"，邹城市东倚沂蒙山区，西临鲁西平原，南襟徐淮要冲，北枕泰岱南脉，辖3个街道、13个镇、2个省级经济开发区，892个行政村（居）。

3、交通

2010年，全年完成公路建设投资2.73亿元，新建改建公路140.3公里，年末公路通车里程达到2413.8公里。全市货运车辆14241辆，客运营运车辆2356辆，其中营运客车447辆，出租车797辆，市内公交车1112辆。年末民用汽车拥有量54921辆，其中个人汽车47941辆。

全年公路运输完成货运量1886万吨，增长11.47%；货物周转量34126万吨公里，增长19.87%。全年客运量655.08万人，增长11.27%；客运周转量48443万人公里，增长22.67%。内河航运完成货运量437.26万吨，增长63.95%，货物周转量30.28亿吨公里，增长60.21%。

4、自然条件

邹城市属暖温带，为东亚大陆性季风气候区，四季分明，降水集中，雨热同步，冷热季和干湿季区别明显。全市年平均气温为14.1℃，日平均气温稳定超过0℃农耕期297天，其间大于0℃的积温为5217℃，日平均气温≥10℃的活动积温为4697℃，持续217天。年平均降水量为777.1毫米，主要集中在6、7、8月份，年最大降水量为1225.5毫米，年最小降水量为434.4毫米，年际之间和年内各季节的降水极不平衡。历年平均相对湿度64％。

邹城市矿产资源比较丰富，以煤炭、花岗石、石灰石为主，其次为黄沙、高岭土、石英石、大理石、重晶石等。煤炭资源：邹城市是全国特大型企业兖州矿业集团的所在地。本市区域内煤田分布，南起唐村，北至东滩长约30公里，东从峄山断层西至皇甫逆断层，宽约15.67公里，藏煤面积357平方公里，地质总储量41亿吨。

城市现属淮河流域南四湖湖东区水系。境内有水库111座，其中大型水库1座，小（一）型水库20座，小（二）型水库90座。全市多年平均水资源蕴藏量约为5.11亿立米。地下水主要分布在中心店镇—北宿镇—太平镇一带的邹西水源地和以唐村镇为中心的唐村水源地；地表水主要为东部山丘区、西南低山区水库、塘坝蓄水。

5、经济实力

2010年全市实现地区生产总值548.29亿元，按可比价格计算，比上年增长12.9%，高出上年同期增幅0.7个百分点。其中：第一产业增加值36.91亿元，增长3.0％；第二产业增加值336.04亿元，增长11.7%；第三产业增加值175.34亿元，增长17.2%，一、二、三产业分别拉动全市经济增长0.9个、7个、5个百分点，三次产业结构调整为6.73：61.29：31.98，与上年相比二产比重下降1.11个百分点，一产、三产比重分别提高0.09个、1.02百分点。人均生产总值48954元。

2010年，全市净增规模以上工业企业141家，累计达到621家。全市规模以上工业企业实现工业增加值259.78亿元，增长16.0%；完成主营业务收入801.83亿元，首次突破800亿元大关，增长32.9%，高出济宁市平均增幅0.7个百分点；实现利税、利润分别为161.37亿元、100.01亿元，分别增长85.2%、138.0%，分别高出济宁市平均增幅43和87.2个百分点。全市工业八大行业：煤炭开采业、电力燃气及水的生产供应业、通用设备制造业、农副产品加工业、纺织业、饮料制造业、非金属矿物制品业、化学原料及制品业，累计完成主营业务收入772.77亿元，增长32.96％；实现利税158.1亿元，增长85.83％；实现利润97.93亿元，增长140.02％。全市新增纳入高新技术统计的工业企业70家，累计达到268家。完成高新技术产业产值164.90亿元，增长32.8%；高新技术产业产值占规模以上工业总产值的比重为22.4%，比年初提高1.6个百分点。

2010年，随着旅游资源开发步伐的加快，全市旅游客源市场不断扩大，旅游接待人数和旅游收入再创新高。全年接待国内游客 121万人次，同比增长26％，国内旅游收入实现19亿元。接待入境游客1.24万人次，同比增长21.6％，旅游创汇15.8万美元，增长21.5％。全市旅游总收入达到19.1亿元，同比增长19.4％。

6、中心店镇概况

2010以来，中心店镇在市委、市政府的坚强领导下，凝神聚力谋转型，千方百计促跨越。全镇财政收入实现8111万元，同比增长58.8%，完成规模以上企业固定资产投资13.58亿元。先后荣获“省旅游强镇”、“省平安建设先进单位”、“省信访工作先进单位”、“省矿山机电第一镇”、“省科普示范先进单位”、“济宁经济强镇”等荣誉称号。

二、项目地理位置的优越性分析

XXXXXXXXXXXXXXXXXXX物流中心项目位于邹城市中心店镇中心一村，紧临104国道。本行政区域隶属兖邹城市中心店镇，周围企业众多。本地区每天都有大量的成品外运，大量的原料运进。大批量的进出口商品往返青岛、大连、天津、广东等地。货物集散量大，时常潜力巨大，前景十分可观，说明新建物流中心具有得天独厚的地理位置优势。

三、邹城市交通运输发展现状

邹城交通便利， 2010年全年完成公路建设投资2.73亿元，新建改建公路140.3公里，年末公路通车里程达到2413.8公里。全市货运车辆14241辆，客运营运车辆2356辆，其中营运客车447辆，出租车797辆，市内公交车1112辆。年末民用汽车拥有量54921辆，其中个人汽车47941辆。全年公路运输完成货运量1886万吨，增长11.47%；货物周转量34126万吨公里，增长19.87%。全年客运量655.08万人，增长11.27%；客运周转量48443万人公里，增长22.67%。内河航运完成货运量437.26万吨，增长63.95%，货物周转量30.28亿吨公里，增长60.21%。

四、邹城市社会经济与交通运输发展趋势分析

1、社会经济发展趋势分析

2010年全市实现地区生产总值548.29亿元，按可比价格计算，比上年增长12.9%，高出上年同期增幅0.7个百分点。其中：第一产业增加值36.91亿元，增长3.0％；第二产业增加值336.04亿元，增长11.7%；第三产业增加值175.34亿元，增长17.2%，一、二、三产业分别拉动全市经济增长0.9个、7个、5个百分点，三次产业结构调整为6.73：61.29：31.98，与上年相比二产比重下降1.11个百分点，一产、三产比重分别提高0.09个、1.02百分点。人均生产总值48954元。

在全面完成“十一五”规划的基础上，再经过十年的努力，到2020年，全市地区生产总值突破1000亿元，人均1.5万美元，建成完善的社会主义市场经济体制和更具活力、更加开放的经济体系，达到工业化发展的高级阶段，城市化水平达到70%，人民生活水平和社会文明程度大幅度提高，在全省乃至全国率先基本实现现代化。

2、货运发展趋势分析

通过综合分析邹城市的交通区位和运输特点，充分发挥产业、资源、区位和交通优势，以提高服务水平和降低物流成本为核心，以完善物流供应链为目标，大力培育物流企业，建设现代物流园区。依托长途汽车站与火车站，充分利用其周围的仓库、场地，加强交通运输、仓储设施、信息通迅、货物包装与搬运等物流基础设施配套完善，着力抓好物流城的规划建设，促使物流企业集中，建成鲁西南最大的物流园区。打破行业分割，加快物流资源整合，推动传统运输、货运代理、仓储流通等企业的存量资产重组，延伸服务功能，尽快向新型、高效的现代物流企业

转型。加强物流信息规范化管理，建立物流电子商务信息平台，实现洽谈、交易、支付和结算等物流业务的网络化。积极发展第三方物流，吸引中外运、中邮物流、中铁快运等国内外知名物流企业到我市发展。鼓励引导物流企业向社会化、专业化、规模化、集约化的方向发展，培育一批具有市场竞争能力、经营规模合理、技术装备水平较高的骨干物流企业。

第二节市场需求预测和站场功能定位

一、市场需求分析

随着市场竞争的日趋激烈，生产企业将更加专注于企业自身核心竞争力的培养，而对于产品的流通环节，其作业过程及管理手段十分复杂，经常牵扯企业过多精力而使成本居高不下，因此越来越多的企业更加愿意将自己的物流业务外包给专门的物流公司，以降低企业的物流成本，获得更高的物流效率。而目前邹城市尚缺乏有规模、设施完善和符合政府规划的大型公共货运场站或物流平台，因此本物流中心的货运交易市场、仓库等公共设施将对邹城市的公路货运业起到重要的作用，其主要服务形式有零担快运、集装箱运输及仓储运输等。

1、公路零担和快运货物

由于生产企业专业化、协作化水平的提高，产业、产品结构向高级化方向发展，质轻、价高、高附加值的产品对运送时间、运输质量等客观上也存在着更高的要求。公路零担和快速货物运输能够以其机动、灵活、网络化、门到门等优势提供快速、优质的运输服务。而从货运站升

级而来的物流中心可以作为公路零担和快速货物运输网络中重要的组织环节，通过对零担和快运货物的集散、分拣等作业，采用先进的组织形式，利用性能良好的大吨位运输车辆进行干线运输，小吨位车辆上门去送货，不仅可以大大提高运输效率，减少自货自运带来的运力资源浪费，同时也极大地方便了货主。

2、仓储服务

在计划经济时期，我国的企业均为大而全、小而全，造成多数工商企业将大量的精力用于处理生产和销售之外的流通过程辜的繁杂事物。而物流社会化储运服务的开展，一方面减轻了工商企业自身投入物流管理过程的费用和人力负担，同时，也给传统的运输企业提供了较大的经营空间。XXXXXXXXXXXXXXXXXXX物流中心项目直接面向中心店镇及邹城市区，具有得天独厚的物流市场环境。随着社会服务向专业化和协作化的进一步发展，这些工业企业不会再沿袭过去的“小厂大社会”生产经营模式，采用社会化的物流服务将会成为这些企业提高自身经济效益的有效途径之一。因此，为各企业进入邹城城区以及其它区域的货物等提供仓储、运输、销售、配送等一体化的物流服务，将是XXXXXXXXXXXXXXXXXXX物流中心主要服务内容之一。

3、集装箱运输

随着世界经济一体化进程的加速和运输标准化的发展，高效率、规模化的集装箱多式联运成为国内外贸易中广泛采用的先进运输方式。邹城市位于山东省西南地区的经济发展中心，是山东省东部沿海向内陆经济梯度扩散的前沿阵地，是青岛国际集装箱内陆大通道的主要结点，因

此该物流中心应该具有为集装箱多式联运进行货源组织、拆拼箱、堆存、商务代理等相应的站场设施。

二、本站场功能定位

XXXXXXXXXXXXXXXXXXX将新建物流中心，为周边地区货物提供快运服务以及零担运输服务，为区域的工业、销售企业提供社会化物流服务，作为邹城的物流枢纽和集散地，通过其良好好的集散条件，积极吸引物流到该区域，形成本区域物流的仓储、中转、交易和配送中心。XXXXXXXXXXXXXXXXXXX物流中心应该具备如下基本功能：

1、运输组织功能

具有竞争优势的货运中心站不只是一个点，而是一个覆盖整个邹城市、济宁市、山东省、乃至周边省市的网络。因此，该物流中心首先应负责选择满足客户需要的运输方式，然后具体组织网络内部的运输作业，在规定的时间内将货物运抵目的地。除了在交货点交货需要客户配合外，整个运输过程，包括最后的市内配送都应由物流中心组织。

2、物流储运功能

该物流中心需要具备一定规模的仓储设施，但客户需要的不是在货运中心站储存商品，而是要通过仓储环节保证市场分销活动的开展，同时尽可能降低库存占压的资金，减少储存成本。因此，货运中心站作为社会化的公共型物流中心需要配备高效率的分拣、传送、储存、拣选等设备。

3、装卸、搬运功能

公共型的物流中心应该配备专业化的装载、卸载、提升、运送、码

垛等装卸搬运机械，以提高装卸搬运作业效率，减少作业对货物造成的损毁。

4、包装、流通加工功能

物流中心包装的目的不是要改变商品的销售包装，而在于通过对销售包装进行组合、拼装、加固，形成适于物流和配送的组合包装单元。

加工作业主要是因为公共物流中心常常与固定的制造商或分销商进行长期合作，为制造商或分销商完成一定的加工作业。所以，货运中心站还应该具备基本加工职能，例如，贴标签、制作并粘贴条形码等服务功能。

5、物流信息处理和信息服务功能

物流中心作为物流中心离不开物流信息，对各个物流环节的各种作业中产生的信息进行实时采集、分析、传递，并向货主提供各种作业明细信息及咨询信息。同时为货主和客户提供货物运输、仓储等信息服务功能。

第三节站场服务作业量预测

本报告对XXXXXXXXXXXXXXXXXXX物流中心项目的市场需求进行分析，参考已有数据，对XXXXXXXXXXXXXXXXXXX物流中心进行货物作业量预测。

本项目预计于2012年建成，根据有关规定，项目的设计年限一般取项目建成投入使用后的10年，同时考虑财务评价的需要，本报告取2012年、2015年、2020年和2025年为预测的特征年。

在本项目的预测和分析过程中，将采用定性分析与定量预测相结合的方法，以历史数据为依据，根据国民经济发展、公路货物运输量、站场适站量之间的关系，利用回归分析、弹性系数法、货运强度分析、增长率法等方法进行多次预测、分析，最后结合专家意见进行综合取值，得到各特征年的预测值。XXXXXXXXXXXXXXXXXXX物流中心项目货物适站量的预测结果见表2—1。

表2-1 XXXXXXXXXXXXXXXXXXX物流中心适站量预测结果

(单位：万吨)

第三章建设规模与站址选择

第一节设计生产能力确定

本项目根据市场需求分析与适站量预测结果，参照国家有关建设标准，综合考虑站场的设计年限、合理生产规模、建设条件等因素，确定建设项目的设计生产能力。

一、设计年限

依据有关规定，项目的设计年限取项目建成投入使用后的十年。本项目建设期为一年，2012年4月竣工，2012年5月投产，设计年限确定为2020年，即主要生产设施和设备按照2020年适站量进行设计。同时作为济宁公路运输枢纽的组成项目之一，远景规划期限为2025年，其建设用地和配套设施要考虑远景发展的需要。

二、设计生产能力

本项目主要经营业务为物流服务，设计生产能力的确定，主要考虑生产作业性质，以及服务区域内货源生成环境、货源结构、物流作业量的发展趋势、资金约束等因素，以设计年限2020年生产作业量为依据，并参考国内外物流中心、物流园区的建设经验。根据本报告预测，设计年度生产能力预测结果见表3-1。

表3—1 本项目设计年度(2020年)生产能力测算表

第二节建设规模需求

一、确定建设规模的有关标准

《汽车货运站(场)级别划分和建设要求》(JT/T 402—1999)，中华人民共和国交通部部标准；

《汽车零担货运站站级与建设要求》(JT3 134-88)，中华人民共和国交通部部标准；

《集装箱公路中转站站级划分及设备配备》(GB/T12419—90)，中

华人民共和国国家标准；

本项目主体工程建设规模的确定主要依据以上有关标准，同时本报告充分考虑项目具体情况及物流特点，对相应指标作适当调整，测算各项设施建设规模。

二、建设规模需求

1、本项目配备的主要生产设施和设备包括

主要建筑物：综合办公楼、物流仓库；

主要构筑物：装卸作业场、停车场；

主要设备：起重装卸设备、汽车、其他设备等。

2、本项目建设规模需求分析

根据不同的货物特性与储运需求，需进入仓库储存作业的货物主要包括以下几类：集装箱拆装箱货物、零担货物、普通储运货物；需进入货场堆存作业的货物有普通货物和集装箱(包括重箱与空箱)。设施规模需求的各项参数，列于表3-2中。根据不同形式的作业量和相对应的计算参数，测算站场生产设施仓库和堆场的需求规模及主要装卸机械设备需求数量汇总如表3-3。本项目除储运生产设施，根据功能需求，拟配备辅助生活服务设施和辅助配套设施，同时根据城市规划与环境保护要求，需配套绿化面积，综合考虑各种需求，本项目建设总用地需求规模应达到2.2平方公里。

表3—2 本项目规模需求测算参数表

表3—3 本项目规模需求测算汇总表

第三节站场位置

一、站址选择原则

1、地址选择的基本原则

a、符合城市建设发展规划。

b、适宜的周围环境，有利于货物的运输。

c、少投入、早建成。

2、地址选择的具体要求

a、有适宜的人文环境、自然景观和生态环境。

b、有良好的自然基础条件(地形、地质、气象、水文等)

c、有充足的土地面积与适宜的形状。

d、有方便完善的基础设施，包括对外交通、运输、通讯、水源、电源、“三废"处理等。

二、站址方案

经过充分的分析与比选，确定项目落户于邹城市中心店镇中心一村，紧靠104国道。京台高速公路和日兰高速公路在此交汇，形成了公路运输的“黄金大十字架”。