以土地使用权出资设立企业的法律要点.doc

以土地使用权出资设立公司的法律要点-

; 在当代,土地资源具有重大价值,常作为设立公司的出资标的。我国实行土地的社会主义公有制,土地属于国家或集体所有,只有具备土地使用权才可以依照法律规定转让,因而以土地资源出资设立公司时,出资标的实际上是土地使用权。

; 我国的土地使用权出资法律制度是以物权法、土地管理法等一系列法律、法规的相关规定为基础,以公司法关于非货币财产出资的规定为依据建立的。2007年实施的物权法对土地使用权的设立、转让和权利期限等问题做出了较为具体的规定,从而也为土地使用权出资提供了重要法律依据。但由于配套的土地管理法、《公司登记管理条例》等相关法规和政策更新迟缓,有关主管机关在实践中对土地使用权出资的要求把握不一,从而引发了一些模糊和疑问。在以土地使用权出资设立公司时,我们特别需要关注两个法律问题。

; 第一,以土地使用权出资设立公司时最好选择分期缴足注册资本。公司法规定,新设立公司的注册资本既可一次性缴足,也可依法在规定时间内分期缴足。但在实践中,如果当事人以土地使用权出资新设公司,最好选择分期缴足注册资本,并且不要将土地使用权作为首期出资,否则可能会在申请公司登记时遇到困难。

; 登记困难的原因是,根据《公司登记管理条例》规定,当事人以土地使用权向公司出资时,须提交土地使用权已转移到公司名下的证明。在新设公司的情况下,如果当事人选择以土地使用权一次性缴足拟设立公司的注册资本,或者以土地使用权作为分期缴资的首期出资,则其在申请新设公司登记时,必须首先提交土地使用权转移登记证明。但是,要取得土地使用权转移登记证明,却又依赖于公司登记完成并取得法人资格因为办理土地使用权转移登记必须有实际受让方。在这种情况下,土地使用权转移登记和公司设立登记互为前提,形成了一种登记僵局。目前,这一困境尚无有效的解决办法。

; 因此,如果当事人希望以土地使用权作为出资新设公司,应选择分期缴足注册资本,并以货币作为首期出资标的(一般不得低于注册资本的20％),先完成公司的设立登记,再以土地使用权作为后续出资标的,依法办理缴足出资的相关手续。当然,如果当事人以土地使用权对已设立的公司进行增资,则不会受此限制。

; 第二,用于出资的土地使用期限最好依法按照剩余期限确定。根据物权法,当事人在以土地使用权出资时,使用期限可在不超过土地使用权剩余期限的范围内由当事人约定。据此,当事人有权以短于剩余期限的土地使用权进行出资。但在实践中,由于尚无关于以上规定的配套法规和政策,以短于剩余期限的土地使用权进行出资可能会遇到无法克服的障碍。

; 例如,在某土地使用权出资项目中,拟出资土地为出让工业用地,出资人初次取得土地使用权时,出让合同规定的使用期限为50年。截至出资时,该土地已经使用17年,剩余期限为33年。现各方在出资协议中根据物权法将出资标的约定为10年期的土地使用权。仅从物权法的规定来看,当事人在上述案例中的约定是合法、有效的。但在我国目前的土地登记工作实践中,这种约定是难以发生法律效力的。原因是,目前我国土地登记机关大多仍然执行着1990年颁布实施的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(下称《条例》)的有关规定。根据《条例》,土地使用者通过转让方式取得的土地使用权,其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。据此,以土地使用权出资时,接受出资的公司所取得土地的使用年限只能按照剩余的年限确定。正是根据上述规定,土地登记机关对短于剩余年限的土地使用权原则上均不作物权转移登记。这样一来,股东实际上无法将短于剩余年限的土地使用权登记到所出资公司名下,其预期商业目标因此也难以实现。

; 可见,离开了土地登记机关的登记支持,物权法关于当事人有权在剩余期限内自行确定土地使用权期限的规定暂时无法落实。因此,在土地登记机关调整登记政策之前,当事人若要以土地资源出资,最好依法按照剩余期限确定土地的使用期限并申请相应的土地登记。如果当事人确实需要自行约定土地的使用期限,应事先与有关土地登记机关沟通并取得其认可。

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“（一）以土地、房屋权属作价投资、入股；??。”

《江苏省实施办法》第四条亦有相同规定：土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：

“(一)以土地、房屋权属作价投资、入股；??。”

2、新公司为契税纳税人

《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定：在中华人民共和国境内转移

土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。

因此，xxxx以土地使用权出资出资应该视同土地使用权转让缴纳契税。计税依据是以土地、房屋权属转移合同确定的价格，

包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他利益。

另，根据《江苏省实施办法》第五条规定：契税税率为4%。

六、不涉及城建税及教育附加费

1、城市维护建设税

《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第二条规定：凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税义务人（以下简称纳税人），都应当依照本条例的规定缴纳城市维护建设税。

xxxx以土地使用权出资与我司设立新公司，不需要缴纳产品税、增值税、营业税，因此，根据上述法律规定，此处不涉及城建税。

2、教育附加费

根据江苏省相关规定，纳税人应按照增值税、消费税、营业税三税税额的1%缴纳地方教育附加。

xxxx以土地使用权出资与我司设立新公司，不需要缴纳增值税、消费税、营业税，因此，根据相关规定，此处也不涉及教育附加费。

综上所述，我司与xxxx合作设立新公司，xxxx以土地使用权出资各方涉税情况如下：

xxxx：企业所得税、印花税；

新公司：印花税、契税。