房地产市场形势报告

2007年8月武汉市场形势报告

一、8月国家宏观形势分析

1、8月7日公布的《国务院关于解决都市低收入家庭住房困难的若干意见》（以下简称《意见》或24号文）首次明确提出把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能。

24号文内容概要

低收入家庭的住房困难仅靠市场无法解决，须由政府承担责任。《意见》规定，经济适用住房供应对象为都市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接。经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。《意见》中确实提出了解决中低收入家庭住房的具体方法，如经济适用房限制面积为60㎡，购买的对象也做了限制，这就幸免了过去经济适用房中出现的比如建设经济适用房面积过大、购买对象差不多没有做限制等问题。而现在《意见》的出台，能够把政府的补贴用到刀刃上。

限制产权、限制面积可能对那些中高收入的人来讲，在居住上和物业的升值等方面，会感受到一些不舒服，但对真正解决那些困难住户家庭的住房却是专门有意义的。

尽管《意见》强调的是解决都市低收入家庭居民住房困难的问题，但关于都市化过程中农民工的住房问题也列入都市住房保障体系所关注的问题之内。也确实是讲，都市住房保障体系并不是以户藉为基点，而是以都市居住者的居住条件为基点，都市化进程中农民居住困难问题同样要纳入各地点政府住房保障体系之内。假如如此，不仅有助于进城后的农民工居住条件的改善，也有助于中国都市化的进程。

另外对经济适用房如何回购，《意见》中没有提出，这也不是国务院的文件中所要提出的问题，这是每个地点政府要出台的政策。

24号文的重要意义

本次《意见》的重要意义在于：理清了市场与政府自各的职能，“各就各位、各司其职”，不再混为一谈。

总体看，只要中国的整体经济仍保持着高增长，需求是可不能在一个较长的周期中出现变化的，而供给总量的增长在满足需要和让供大于求的可能性上也是看不到希望的。也确实是讲除非国家政策发生进一步的变化，否则还看不到太阳落山的信号。

24号文与全国住房工作会议大约都给以后定了个调子，那确实是政府努力做好政府该干的保障低收入家庭的住房权利的事，市场则做好住房条件改

善和生活质量提高的事，当住房保障体系更加完善之后，房价的涨落确实是市场的事了。

当医疗改革中政府加大了保障性的力度之后，医价就不再是争论的重点了。自愿享受高价医疗服务的仍大有人在，仍供不应求。但最终价格会改变供求关系，只要打破垄断，市场就会平衡，而高价服务已与人们的差不多保障无关了。

当教育改革中政府加大了保障性的力度之后，教育价格也同样不再是争论的重点了。包括社会关心的圆梦行动差不多上在弥补国家保障的不足而不是争论教育的价格。同样享受高价教育的也大有人在，也同样供不应求，也只能靠价格来调节供求关系。

最终在政府建立了住房保障制度之后，房价才会成为调节供求关系的工具，成为真正没有“政治责任”附加义务的商品，才会依照供求关系与产品质量有涨有落，并随着资源的稀缺与经济的整体上升而长期处于上升的趋势。

2、10年一会，以后调控方向以完善住房保障体系为主，可不能采取过重的措施

8月24日，由国务院主持的全国住宅工作会议(或称“住房保障工作会议”)正式召开。此次会议是在距1998年召开的全国城镇住房制度改革与住宅建

设工作会议近10年后，又一次由国务院召集的高规格全国性住宅工作会议。在会议上，明确了调控政策的“两步走”方针，第一步，进一步完善政府主导的住房保障体系;第二步是让住宅产业朝着和气、健康的方向进展。

记者从权威人士处了解到，本次全国住宅工作会议的参加部门包括建设部、央行、国土资源部、财政部、民政部、国税总局等多个部门。由此可见，本次会议不但规格空前，将讨论的政策除涉及土地、规划之外之后，也将涵盖金融、财政、税收等方面。

从目前的政府态度看，后续调控政策将有如下几个方面的趋势：

后继政策仍将是微调、渐进式的

调控或将加力，前景仍然看好

3、为了配合住房保障体系的建设，建设部正在筹建住房保障司——建设部差不多向中编办提交了相关人员编制的申请。

建设部一位权威人士告诉记者，建设部正在筹建住房保障司－－将现有的“住房保障与房改指导处”与“公积金治理处”合并，成立一个专门机构来治理全国保障性住房工作。

按照现行的治理架构，全国保障性住房的治理工作，一直由建设部住宅产业司主管，设一名分管副司长，具体工作则由住房保障处完成，编制工作人员不超过7人。显然，如此的人员配备差不多无法满足保障性住房领域的治理工作需要。

住房保障司设立之后，将担负治理地点经济适用房建设、规划、备案以及检查落实情况等职能，同时，属性一直存在争议的“两限房”也可能被归置于住房保障司进行治理，此前，建设部刚刚明确“两限房”属于住房保障体系。

有消息称，在两限房被定性为保障性住房之后，将在全国范围内推广，且专门可能带有部分强制性要求，即要求人口规模达到一定标准的都市，必须开建限价商品房，用以加大保障性住房的总量以及在市场中所占的比例。附注：“两限房”是指经都市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型一般商品住房。

4、金融政策的调控成为阻碍房地产市场的要紧手段，下半年将持续小幅加息，调控主基调未变

8月22日，央行年内第四次加息。从目前形势来看，在金融政策方面，下一步货币政策紧缩力度将进一步加大，货币财政政策双管齐下。可能将上调存款预备金率和利率，同时进行信贷操纵，特不是查处商业银行信贷资金违规流入股市。对金融政策的调控将是以后对房地产市场产生较大阻碍的要紧手段之一。下一步的金融政策将要紧从提高首期，操纵二手楼贷款两方面着手。

日前有消息称，银监会将出台政策，要求商业银行将房贷首付比例从目前的最低不得低于30%提高到40%-50%。尽管目前各大都市商业银行随后在同意媒体采访时表示，尚未接到总行的相关通知和文件，目前仍执行房贷首付比例最低30%的政策，但商业银行暂停二手房按揭、停办抵押贷款等等暗自收紧个人房贷的做法，因此也被突然曝光在公众的聚焦之下。目前各大都市的要紧表现有：

深圳购多套房首付必须提高

工行、深圳进展银行、光大银行等金融机构的人士明确表示，部分深圳银行近期收缩了个人房贷放款，要紧措施包括对购多套房的提高首付，对申请人资质要求明显从严，对二手房评估价进行下调等方面。

据《深圳特区报》报道，光大银行深圳分行有关人士表示，自本月初开始，该行对包括个人房贷在内的综合消费贷款加强了操纵，个人房贷按揭成数为七成，年数最多10年。同一业主每增加一套按揭房，首付须提高5%，即第二套按揭房首付为三成五，第三套房首付为四成，依此类推。

另据《南方都市报》报道，中国银行深圳分行差不多叫停了二手楼个贷。建设银行甚至叫停了一手楼按揭贷款业务。

上海多套房按揭贷款收紧

有报道称，上海银行业已不约而同提高了两套以上住房贷款的申请门槛，但目前没有明确迹象表明房贷首付比例将提高，部格外资行也表示可不能提高房贷首付比例。

该报道称，目前沪上银行首套房房贷首付比例差不多为30%，但关于客户申请第二套住房按揭贷款，部分银行执行首付40%的规定，也有部分银行采取按基准利率执行房贷。同时，针对客户已有房产的房贷余额还清与否，银行也会分不对待。而关于名下已有多套按揭房产贷款，仍接着申请按揭的客户，假如客户没有房产外的资产用于担保、抵押，银行将拒绝放款。浙江部分银行收紧个人房贷

近日，建设银行浙江省分行已暂停二手房按揭贷款。此外，浙江另几家银行也表示，已冻结个人住房抵押贷款、信用贷款。

在同意早报记者咨询有关二手房贷款事宜时，建行浙江省分行客服人员昨天表示，该行不久前有过内部传达，要求将房贷业务重点转向新房，二手房按揭贷款差不多暂停，但有些分支机构可能会依照不同情况，灵活处理。更早前，该行对个人住房抵押贷款、信用贷款也已暂停办理。

除了建设银行，光大银行杭州分行也表示，对“房龄超20年、面积小于60平方米且地段较差”的二手房已停办贷款。

民生银行杭州分行、交通银行杭州分行暂未对个人二手房贷款作限制，但个人住房抵押贷款、信用贷款已差不多停办。农行浙江分行表示，住房抵押贷款能够办理，但要求面积在60平方米以上并视客户质量。

不久前，楼市火爆的温州也传出“停办二手房贷款”的报道，但据了解，温州大部分银行并未停办二手房贷款，压缩规模的是抵押贷款、经营性贷款。

北京银监局要求审慎发放房贷

北京银监局近日要求辖内银行业机构紧密追踪国家对房地产市场的调整政策，审慎发放房地产开发贷款和个人住房贷款。

据《京华时报》8月7日报道，银监局上述监管要求包括：严禁向“四证”不齐全和自有资金不足35%的项目发放任何形式的贷款，严禁以流淌资金科目发放房地产开发贷款，严禁向主体结构未封顶和乡产权项目发放个人住房贷款，严禁违反首付款比例规定发放个人住房贷款。

北京一家股份制银行房贷部负责人透露，央行货币政策委员会新传出的信号也显示，下半年的货币政策将由之前的“稳健”过渡至“稳中适度从紧”。

5、全国房价正加快涨势四大因素推动住房需求猛增

中国人民银行8日公布二季度货币政策执行报告指出，中国人民银行将坚持把遏制经济增长由偏快转向过热作为当前宏观调控的首要任务。而经济增长由偏快转向过热在房地产行业上要紧体现在以下两个方面：

房地产各项指标高速增长，除竣工面积外增幅均在20%以上

上半年，全国房地产开发投资完成额9887亿元，同比增长28.5%，增速比上年同期提高4.3个百分点，高于同期固定资产投资增速2.6个百分点。

其中，商品住房完成投资增长30.8%，占开发投资总量的70.3%，占比较上年同期提高1.2个百分点。商品房销售面积2.8亿㎡，同比增长21.5%;房屋竣工面积1.5亿㎡，同比增长11.1%。

房价出现加快上涨势头

今年全国房屋销售价格涨幅有所回升，部分都市房价涨幅较高。6月份，70个都市房屋销售价格同比上涨7.1%，涨幅比上月高0.7个百分点。其中，深圳、北京等都市上涨较快。深圳已连续17个月同比涨幅超过10%，其中2007年6月份达15.9%;北京已连续14个月同比涨幅超过8%，其中6月份达9.5%。

同时，报告还指出，在四大因素的共同作用下，住房需求较快增长在我国当前进展时期具有一定的客观性和合理性：

一是随着国民经济的进展，我国城镇居民可支配收入快速增长，直接拉动住房需求;

二是随着都市化进程的加快，大量农村人口进入城镇，直接加大了住房需求;

三是房价上涨预期和非理性的住房观念导致居民购房需求在近期内集中释放，加大了房价上涨压力，另外当前我国投资渠道较为狭窄，引发居民投资性需求快速增长;

四是住房供给不足，结构调整进展缓慢，供求缺口依旧专门大。

6、深圳欲首先试点物业税

物业税的开征并不是单一的税费改革，而是涉及到土地使用制度、市场调控手段、住宅建设方式等多方面的一场深刻的变革。深圳市都市规划设计研究院院长王富海提出，尽管在物业税的开征过程中将遇到诸多的困难需要解决，但深圳应该先行先试，充分发挥试验田的作用，并结合目前正在推进的全面都市化进程，在全国领先探究物业税改革的经验，从而达到制度创新的目的。

二、8月全市商品房销售监测（8月1－8月31日）

1、三大成交指标接着攀升，相比7月涨幅均在20%以上

成交总套数：8月共成交商品房15907套，较7月13124套增长2783套，增幅为21.2%，较上月增幅7.954%上涨13.25个百分点；

成交总面积：8月共成交商品房180.66万㎡，较7月143.05万㎡增长37.61万㎡，增幅为26.3%，较上月增幅4.1%上涨22.2个百分点；

成交总金额：8月商品房成交金额为88.11亿元，较7月72.93亿元增长15.18亿元，增幅为20.8%，较上月增幅13.37%上涨7.43个百分点。

2、本月成交均价所有回落，跌至5000元/㎡以下

成交均价：本月商品房成交均价为4877元/㎡，较上月下降221.21元/㎡，降幅为4.3%，其中武昌区成交均价最高为6118元/㎡，其次则为东湖高新区与汉阳区，分不为5554元/㎡、5394元/㎡.究其缘故，要紧是因为：

武昌区作为全市高端市场的主战场，价格差不多远远超越汉口居于全市最高水平；

而东湖高新区要紧得益于所属光谷区域楼市价格的提升，至今年初以来光谷楼市价格一直呈高速增长状态，目前在售项目价格差不多都在5000元/㎡以上，因此带动整个东湖高新区价格也急速上升，居于全市第二位；

汉阳区价格涨速较快的缘故一是由于目前在售项目均位于汉阳大道沿线，地段附加值较高，二是由于锦绣长江的灯塔作用，因此带动整个汉阳区价格涨势快速，本月居于全市第三位。