关于建设北京市房山区良乡高教园区的可行性研究

编号：1206010720

编写时间：2014年12月1日

关于建设北京市房山区良乡高教园区的可

行性研究报告

北京良乡高教园区管委会

姓名：刘旭

班级：管理科学12

目录第一章总论 (1)

1.1项目概要 (1)

1.2可行性研究报告编制依据 (1)

1.3区位简介 (1)

1.4项目可行性和必要性 (2)

1.5综合评价 (3)

第二章建设背景及必要性 (4)

2.1建设背景 (4)

第三章建设条件 (4)

3.1项目区概况 (4)

3.2项目建设条件优劣势分析 (4)

第四章建设方案 (5)

4.1重点工作推进情况 (5)

4.2面临的形势与任务 (5)

4.3项目管理组织结构 (7)

4.4工程进度 (7)

4.5建设规划和布局 (8)

4.6建设标准 (9)

4.7工程承包 (9)

4.8工程保障措施 (10)

第五章财务分析 (12)

第六章社会效益分析 (12)

附录 (12)

二、附图： (14)

1、项目区位置示意图...

第一章总论

1.1项目概要

由于市区地价普遍居高不下，各大高校连年扩招，市内校区不能满足日益增长的学生数量，并且积极响应国家科教兴国战略，大力支持教育投资，房山区内地势平坦，人均土地面积高于北京市人均土地占有水平，以及其他原因，我公司预备建设北京市房山区“良乡高教园区”FUN HILL智汇城项目。经过严密的调查取证和实地测量，我公司完全支持在北京市房山区良乡镇建设“良乡高教园区”的项目。

我公司预备于北京市房山区良乡镇建设”良乡高教园区”FUN HILL智汇城位于房山区良乡新城东区，京广铁路以东，总占地面积10060亩，是良乡城区向东拓展的核心地带。园区按照功能定位分为教学生活区、中央设施区、西部配套区、中央绿化景观区四大区域，预计入驻师生规模可达10万人。

责任单位：北京市重大项目办、房山区政府

项目法人（业主单位）：

北京良乡高教园区建设管理委员会办公室、北京理工大学、北京工商大学、首都师范大学、中国社会科学研究生院

建设地点描述：房山区房山新城良乡组团东区

建设规模及内容：

占地面积670.7公顷，规划总建筑面积473万平方米。主要建设北京理工大学、北京工商大学、首都师范大学、中国社会科学研究生院的新校区及园区征地拆迁、市政基础设施及公共配套服务设施

1.2可行性研究报告编制依据

1.2.1《国家教育综合开发产业化经营项目可行性研究报告编写参考大纲》；

1.2.2《北京市“十一五”发展规划》；

1.2.3项目区基本情况统计资料；

1.2.4项目实施单位提供的有关资料；

1.3区位简介

1.3.1 地理位置

良乡镇位于北京西南20公里，是首都的西南门户。面积69．2平方公里，常住人口11．2万人，下辖40个行政村，28个社区，有驻镇中央市区属单位110多家，有企业3930个，商业网点839个。良乡是房山区区府所在地，是全区政治、文化、商贸中心。

1.3.2 社会经济环境

良乡镇在区委、区政府的正确领导下，在“新世纪、新房山、新良乡、新形象、大房山、大良乡、大战略、大发展”奋斗纲领和以创建总揽全局，以经济结构调整和富民增收为主线，以改革和招商引资为动力，以稳定为基础，提升一产，强化二产、立足三产，建设龙头强镇的工作思路指引下，各项事业取得可喜成果。2004年，全镇实现乡镇增加值20．6亿元，财政税收1．86亿元，人均纯收入9579元，乡镇增加值和财政税收均名列全区21个乡镇第一位。

1.3.3 区位

本项目规划的良乡高教园区位于良乡卫星城东南端，南邻六环路，距市区广安门23公里。园区规划占地6.49平方公里，合9745亩。规划总建筑面积为299.17万平方米，总投资约70亿人民币。园区内包括教学科研区、中央景观及公共设施区、学生生活区。教工住宅区、高科技园区独立于园区外建设。预计将于2003-2006年间，5所院校陆续入驻，最终学生规模达9-10万人。以国际化、社会化、科学化、人性化、知识化的建园理念构建世界一流大学城。

1.4项目可行性和必要性

1.项目必要性

长期以来，高等教育业一直存在着许多问题。比如资源利用率低，资源集约化程度低，科学技术设备老化，加之私立大学、专科学校如雨后春笋般出现，互相模仿，一哄而上，大起大落现象十分突出，并且结构明显不合理。近年来，作为我国高等教育大区之一的北京省，因普遍存在大学效率低，人才供给渠道不畅，学生研究积极性不高，究其原因，城市与高校结合紧密是主要因素，致使对学生不良诱导增多、培养了学生骄奢淫逸的不良习惯。因此，调整大学分布结构由城市转向城乡结合部，尽快提高学生学习积极性，大力带动区域经济效益高的高教园建设项目势在必行。

2.项目可行性

良乡高教园区作为市重点工程、城南计划重点功能区、中关村国家自主创新示范区扩区范围，其建设发展取得的重大成果对我区经济社会发展的推动作用将会明显显现，会大幅度增加房山区的美誉度，并会成为一张靓丽的城市名片；高素质人才的汇集提升了区域整体文化素质。我们的最终目标是把园区发展定位升级为“智汇城”，旨在汇集高校集聚的智力、人才、科技优势，发展成为区域经济社会文化发展的领航者。

1.5综合评价

“良乡高教园区”FUNHILL智汇城是聚集国家重点知名院校、策略研究机构、保税区、研究所研究院、会议会展与国际交流于一体的智慧型产业孵化基地和智库型创业平台，是智库型企业聚集的智慧之城，立足于打造中国知本家的创业舞台和中国智库大本营。其中的中央设施区和西部配套区为智库型企业走出事业单位体制，面向市场企业化经营的专属实验基地。未来，FUNHILL智汇城还将为房山CSD建设聚集消费力量，并对园区内规划、建筑、交通、园林、经济的整体提高起到重要作用。

“良乡高教园区”FUNHILL智汇城核心产业的特色之处在于建立合伙人制试点区，以保税策略支持创业公司发展。国产智库型企业发展不良的关键问题在于体制，由于智慧型企业的主要资源是人，所以必须要具备合理的企业内部利益分配机制。通过有限合伙人制能够有效实现资本、技术和管理能力的最佳组合，推动企业效益达到最大化。同时，合伙制企业以所纳税的总额不超过营业额9.5%的税收优惠政策，有效地降低了企业的经营成本，得到了越来越多的智库型企业青睐。

知识创造财富，智慧引领未来。“良乡高教园区”FUNHILL智汇城将依托高等学府云集的资源优势与有限合伙制独特的经营模式，突显区域发展的差异化优势，进行市场分割和打造区域品牌，为智慧型产业参与者创造更大的收益空间。未来，“良乡高教园区”FUNHILL智汇城将借助房山CSD的发展攻势迸发出巨大的发展潜力，智汇城在依托各大高校智囊资源的同时，也将为创业学子提供更具竞争力的创业平台。

第二章建设背景及必要性

2.1建设背景

北京良乡高教园区是北京市委市政府批准建设的两个高教园区之一，位于房山区良乡新城东区，规划总用地面积10111 亩，总建筑面积约496.94 万平方米，总投资约300 亿元，预期入驻规模约10 万人。园区按照功能划分为四大区，其中：学院区是高校集聚区；中央景观带是城市公共绿地；中央设施区是商业、办公、金融、娱乐、居住等生活公共服务区；回迁安置区是占地回迁居民区。

第三章建设条件

3.1项目区概况

良乡高教园区位于良乡组团东区，总占地面积10111亩、总建筑面积497万平方米、总投资预计约300亿元。

良乡高教园区作为市重点工程、城南计划重点功能区、中关村国家自主创新示范区扩区范围，其建设发展取得的重大成果对我区经济社会发展的推动作用已经显现，增加了房山区的美誉度，成为一张靓丽的城市名片；高素质人才的汇集提升了区域整体文化素质。2010年10月，园区发展定位升级为“智汇城”，旨在汇集高校集聚的智力、人才、科技优势，发展成为区域经济社会文化发展的领航者。

3.2 项目建设条件优劣势分析

园区自2003年5月正式开始建设，预计到2011年底累计完成投资116亿元。土地一级开发基本完成；市政基础设施趋向完善；入驻高校达到六所，其中，中

国社会科学院研究生院、北京理工大学、首都师范大学、北京工商大学四所入驻高校完成一期建设任务，并启用新校区开展正常的教育教学工作，师生入驻规模达到25000人，已经培养毕业生20000余人。随着后续建设的推进，入驻规模逐步增加；北京中医药大学、北京交通运输职业学院随即开工建设。园区建设按照规划基本成型。

第四章建设方案

4.1重点工作推进情况

（一）土地一级开发。

征地拆迁：园区范围内的18个征地项目尽快取得征地批复，拆迁面积达22万平方米。

（二）道路、供电管网等市政基础设施。

1. 市政基础设施。按预定计划建成“六横”、“八纵”14条道路，总长23公里，给水、中水、污水、雨水、供电、燃气、通讯、宽带等大市政配套设施齐备，达到八通一平，轨道交通房山线稳定运行。

2. 供电管网建设。

对于影响中央设施区土地上市的城良110KV架空高压线的移改问题，本着高度负责的态度，积极与供电、规划等相关部门沟通，切实解决问题。

（三）高校建设稳步推进。

在初期建设完工后，尽快把入驻高校工作做好，北京理工大学、北京工商大学、首都师范大学、中国社会科学研究生院尽量更好的完成入驻阶段任务。

入驻高校工程建设开复工建筑面积达66.8万平方米、建筑单体80栋。（四）中央设施区建设。

加强推介，全力做好经营性用地上市工作，逐步完善中央设施区居住、商业、办公、休闲等多功能服务设施

4.2面临的形势与任务

（一）准确判断园区现阶段发展形势

1. 园区发展进入转型升级阶段。面临三大转型：一是任务重心由最初的征地拆迁转入大规模建设和管理；二是主要职能由协调管理转入政府行政服务管

理；三是由最初的投入建设期转入显现科技引领作用的重要阶段。

2. 明确任务目标。十二五期间要高质量完成园区建设任务，打造发挥科教集聚优势的“智汇城”，真正成为：知识创新策源地与新兴产业引领区、创新创业集聚地与新型服务先行区、高端人才汇聚地与先进文化核心区。

（二）工作任务

重点抓好以下工作：

1. 完成拆迁最后攻坚扫尾任务。

2. 全面落实园区规划，加快高校工程建设，进一步完善配套，推进经营性用地上市，为实现十二五期间完成园区建设任务的目标奠定基础。

3. 完善园区管委会行政机构，强化协调、服务、管理职能。

4. 积极发挥人才、科技的集聚创新和引领作用，不断深化“智汇城”内涵。（二）道路建设

为解决经营性用地专业管线配套，满足土地上市需求，急需建设以下道路：1、18号路：总长约3.3公里，红线宽30米，道路面积9.8万平方米，总投资

1.1亿元。

2、22号路：总长约4.3公里，红线宽30米，道路面积12.9万平方米，总投资1.55亿元。

3、23号路：总长约539米，红线宽30米，道路面积1.6万平方米，总投资0.19亿元。

努力将“智汇城”打造成为：知识创新策源地与新兴产业引领区、创新创业集聚地与新型服务先行区、高端人才汇聚地与先进文化核心区。

4.3项目管理组织结构图

4.4工程进度

一季度： 理工:办公楼、1号宿舍楼基础施工；社科院：综合楼、教学楼、科研楼施工、宿舍1号－4号楼、食堂、设备中心基础施工

二季度： 理工:办公楼、1号宿舍楼主体施工；社科院:综合楼、教学楼、科研楼、宿舍1号-4号楼、食堂、设备中心主体施工

三季度： 理工:办公楼完工、1号宿舍楼主体施工；社科院:综合楼、教学楼、科研楼装修、宿舍1号-4号楼、食堂、设备中心主体施工

四季度： 理工：1号宿舍楼装修、实验中心开工；工商大学： 综合楼、教学楼A 座开工；首师大 ：实验楼、图书馆开工

指挥长

项目经理 项目书记

生产副经理 总工程师 安全总监

财务室

工程技术室

安装室

安质室

经营室

物资机械室

综合办公室

各作业队伍

4.5 建设规划和布局

4.6 建设标准

中华人民共和国建设部公告第385号建设部关于发布国家标准《住宅建筑规范》的公告现批准《住宅建筑规范》为国家标准，编号为GB 50368—2005，本规范全部条文为强制性条文，必须严格执行。本规范由建设部标准定额研究所组织中国建筑工业出版社出版发行。

4.7 工程承包

一、工程概况

本工程为房山区良乡高教园区配套项目一期土地一级开发项目拆迁评估、拆迁、拆除项目招标。项目地点为房山区拱辰街道办事处。东至长于路、西至高教园区十二号路、南至高教园区一号路、北至辰光路。具体用地范围以钉桩成果为准。规划用地：规划总用地面积374459平方米，其中规划建设用地221508平方米，代征道路用地91524平方米，代征绿化用地50905平方米，其它代征用地10522平方米，具体规划用地指标由规划管理部门核定。

二、潜在投标人资格要求

2.1拆迁投标人资格条件：

1）在中华人民共和国境内合法注册，具有独立法人资格；

2）具备房屋拆迁三级（含）以上资质。

2.2拆迁评估投标人资格条件：

1）在中华人民共和国境内合法注册，具有独立法人资格；

2)具备房地产评估机构三级（含）以上资质。

2.3拆除投标人资格条件：

1）在中华人民共和国境内合法注册，具有独立法人资格；

2)具备爆破与拆除工程专业承包三级(含)以上资质；

3)具有有效的安全生产许可证；

4）拟派项目经理应具备建筑工程专业二级建造师（含）以上资格。

三、资格审查方式：本次招标招标人根据各项目的报名情况拟定审查方式，报名单位七家（含七家）以上采用资格预审方式，少于七家则采用资格后审方式。

四、报名事项

4.1投标报名时间：北京时间2010年07月19日～2010年07月23日每日上午9:00～11:00、下午14:00～16:00报名（节假日休息）。

4.2报名资料：

1）、拆迁投标申请人报名时须携带有效的：企业法人营业执照副本原件、拆迁资质证书原件、法人授权委托书及经办人身份证原件。

2）、拆迁评估投标申请人报名时须携带有效的：企业法人营业执照副本原件、拆迁评估资质证书原件、法人授权委托书及经办人身份证原件。

3）、拆除投标申请人报名时须携带有效的：企业法人营业执照副本原件、拆除资质证书原件、安全生产许可证原件、拟派项目经理建造师注册证书原件、法人授权委托书及经办人身份证原件。

特别说明：原件现场查验后即时退还。上述所有资料每项分别提供复印件3套，并加盖公章。

4.3报名地点：北京市房山区良乡政通路8号3层301室。

4.4资格预审文件或招标文件发售时间另行通知。

4.5本工程不接受联合体报名、不提倡国外及港、澳、台的单位参与投标。

招标人：北京拱辰兴业房地产开发有限公司

招标代理人：北京五岳山河工程咨询有限公司

地址：北京市房山区良乡政通路8号

邮政编码：102488

联系人：于晓宇韩炯

联系电话：89368642 传真：89368847

4.8工期保障措施

1、为实现本工程的总工期目标，成立以项目经理为组长，项目副经理、项目总工程师、项目书记为副组长，各职能部室和各作业队伍参加的工期保证体系。统筹安排机械设备、材料供应、劳动力调配,随时掌握形象进度，同时，通过建立

工期保证责任制和奖惩制度，对各分部、分项工程进度进行有效控制，形成目标明确、责任到人的工期保证体系，从组织上、制度上、技术及措施上确保总工期目标的实现。对控制工期的重点分部分项工程建立工期领导负责制，制定分阶段工期目标，认真落实，分解到人。

2、对生产要素认真进行优化组合、实施动态管理。灵活机动地对人员、设备、物资进行统筹安排，及时组织施工所需的人员、机械设备以及其它物资分批进场，保证连续施工作业，确保总工期的实现。

3、施工期间，建立进度控制的组织系统，按施工项目的结构、进展阶段进行目标分解，确定其进度目标，编制月、旬作业计划，做到以日保旬，以旬保月，并做好施工进度记录。

4、月底召开一次月计划会议，检查落实本月进度计划完成情况，总结出现问题，制定改进措施，并下达下月的进度计划。

5、项目经理部每周召开一次由各作业队负责人参加的生产会议，传达业主、监理等有关各方的要求、协调地方及内部各队伍之间的生产关系，合理调配机械设备、物资和人力，及时解决施工生产中出现的问题。

6、每天下午召开施工现场生产调度会，要求各分包单位及相关施工单位现场负责人必须参加。使各个单位均明确施工调度安排、并协调各专业各工种工序穿插、道路运输、场地使用、工作面协调、机械使用安排等要求，解决现场施工中出现的问题。

7、各作业队应每天召开一次生产调度协调会，解决当天施工中出现的问题，布置第二天的施工任务，协调各作业班组之间的生产关系。

8、将把大同美术馆工程列入重点工程，进行重点管理，公司将密切关注工程进度情况，及时掌握工程的施工动态，必要时，可从其他施工地区调集人力、物力、以确保本工程如期完工。

9、从已完工的类似工程中选择素质好、技术水平高、有大型公司公共建筑工程施工经验的施工队伍进场施工，施工作业队伍专业齐全，数量充足，做到只要有工作面，有工作量，就有作业工人在施工。同时，加强对施工队伍的管理，每天的生产调度会施工作业队负责人必须参加，听取对施工进度的安排，及时调整施工进度。在赶工期阶段，可安排两班施工队伍昼夜施工，保证总工期的实现。

第五章、财务分析

良乡高教园区位于良乡组团东区，总占地面积10111亩、总建筑面积497万平方米、总投资预计约300亿元。

第六章、社会效益分析

良乡高教园区位于良乡组团东区，总占地面积10111亩、总建筑面积497万平方米、总投资预计约300亿元。

良乡高教园区作为市重点工程、城南计划重点功能区、中关村国家自主创新示范区扩区范围，其建设发展取得的重大成果对我区经济社会发展的推动作用已经显现，增加了房山区的美誉度，成为一张靓丽的城市名片；高素质人才的汇集提升了区域整体文化素质。2010年10月，园区发展定位升级为“智汇城”，旨在汇集高校集聚的智力、人才、科技优势，发展成为区域经济社会文化发展的领航者。

附录：

一、项目简介

责任单位北京市重大项目办、房山区政府

项目法人（业主单位）北京良乡高教园区建设管理委员会办公室、北京理工大学、北京工商大学、首都师范大学、中国社会科学研究生院

建设地点描述房山区。房山新城良乡组团东区

建设规模及内容占地面积670.7公顷，规划总建筑面积473万平方米。主要建设北京理工大学、北京工商大学、首都师范大学、中国社会科学研究生院的新校区及园区征地拆迁、市政基础设施及公共配套服务设施

二、关于土地一期工程的批复

关于北京良乡高教园区教育用地B-0018、B-0020等地块土地一级开发项目建议书

（代可行性研究报告）的批复

经研究，同意北京市土地整理储备中心房山区分中心对北京良乡高教园区教育用地B-0018、B-0020等地块组织实施一级开发。

一、建设地点：房山区拱辰街道办事处。具体用地范围以钉桩成果为准。

二、规划用地：规划总用地面积481684平方米，其中规划建设用地254604平方米，代征道路用地99658平方米，代征用地127422平方米，具体规划用地指标由规划管理部门核定。

三、建设规模及内容：建筑控制规模220238平方米，建设内容为教育设施、学生公寓及配套设施。

三、附图