物业管理之—物业接管验收方案

目录

1、前言 (2)

2、锦绣香江.翡翠绿洲接管验收时竣工资料移交内容 (3)

3、锦绣香江.翡翠绿洲房屋接管验收标准 (5)

4、开发商向物业管理公司移交工作流程 (10)

5、遗漏工程跟进工作流程 (11)

6、锦绣香江.翡翠绿洲维修工程结算程序 (12)

前言

为了使已竣工物业接管验收规范有序进行，顺利实现业主收楼，最大限度减少因房屋质量原因而造成的顾客负面影响，制订本方案。

1、接管验收定义

①以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验；

②是竣工验收的再验收，往往与竣工验收同步进行；

③由开发建设单位和物业管理企业共同组织进行。

2、接管验收的条件

④竣工资料准备完成并提交物业公司核查；

⑤建筑工程全部施工完毕，并已经竣工验收合格；

⑥正式供电、供水、排水、电视、电话、煤气、卫生、道路等设备设施能正

常使用；

3、房屋接管验收参照的依据及标准

⑦锦绣香江·翡翠绿洲《毛坏房交楼标准》及各户型别墅室内豪华装修套餐

标准；

⑧竣工资料；

⑨《锦绣香江·翡翠绿洲房屋接管验收标准》。

4、接管验收的作用

⑩明确交接双方的责、权、利关系；

?确保物业具备正常的使用功能，保障房屋收楼顺利实现；

?使工程质量达到标准及使用要求，保障业主收楼顺利完成；

5、物业公司房屋接管验收竣工资料移交内容及《锦绣香江·翡翠绿洲房屋接管验收标准》是依据建设部1991年7月1日颁布的ZBP30001-90《房屋接管验收标准》，结合本公司物业特点及业主收楼需要制订的。

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接管验收时竣工资料移交清单

1、测绘所测绘的图则

a、建筑平面图

b、户型分隔平面图

2、产权资料

?项目批准文件

?用地批准文件

?物业部各批复文件

?建筑执照

?拆迁安置资料

?业主资料（包括姓名、产权、物业单元及建筑面积清单）

3、政府验收合格资料

①工程竣工验收合格证书

②消防工程验收合格证

③国土局发出的单元物业使用面积证书

④综合验收合格证书

⑤供用电审批文件及供用电协议

⑥供用水审批文件及供水协议

⑦有线电视许可证

⑧电梯使用合格证

⑨燃气验收合格证

⑩电话网络验收合格证

4、技术资料

①竣工图（包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的

全套图纸）；

②地质勘察报告；

③工程开、竣工报告；

④工程预决算分项清单；

⑤图纸会审记录；

⑥工程设计变更通知及技术核定单位（包括质量事故处理）记录；

⑦隐蔽工程签证及验收记录；

⑧沉降观测记录及其沉降观察点布置图；

⑨竣工验收证明书；

⑩水电、空调、管道煤气的试压报告；

○11砂浆、混凝土试块试压报告；

○12机电单台设备的说明书、合格证、试验记录及调试记录；

○13设备、设施清单；

○14资料移交清单。

以上竣工资料在房屋接管验收实施前十五天开发商（建设单位）与物业公司进行移交。

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房屋接管验收标准

1、主体结构

①地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值；不得引起

上部结构的开裂或相邻房屋的损坏；

②钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规

定值；

③木结构应结点牢固、支撑系统可靠、无蚁害，其构件的选材必须符合结构

工程施工及验收规范；

④砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝；

⑤凡应抗震设防的房屋，必须符合建筑抗震设计规范的有关规定。

2、墙面

①外墙面无裂纹、无脱皮、空鼓、起砂、麻面等缺陷，不得渗水；

②装饰线、窗台线线条均匀、美观；台、窗台滴水线饱满、无缺损；

③抹灰面平整，面层涂料均匀、无明显色差、褪色、无漏刷、无面层剥落、

无污渍；

④外墙面无明显污染迹；

⑤外墙块料面层粘贴牢固，无空鼓、无凹凸、破损、脱落、无明显污染、接

口处理自然、美观，线条顺直、对缝砂浆饱满；

⑥阴、阳角垂直，无变形；

⑦外墙门窗柜、玻璃完整无缺损、无污迹、通透明亮。

3、屋面

①各类屋面必须符合屋面工程及验收规范的规定，排水畅通、无积水、不渗

漏。

②瓦面铺贴均匀、色彩美观，无破损、脱落、变形；

③平屋面应有隔热保温措施，防水措施；

④阳台和3层以上房屋的屋面应有组织排水、出水口、檐沟、落水管应安装

牢固、垂直、无弯曲变形、接口严密、不涌漏；

⑤隔热层、防水层表面无裂缝，板端缝、伸缩缝油膏紧贴。

4、楼地面

①面层与基层必须粘结牢固、不空鼓。整体面层平整、不允许有裂缝、脱皮

和起砂等缺陷；块料面层应表面平正，接缝均匀顺直、无缺棱掉角；

②卫生间、阳台、盥洗间地面及相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应

有积水，不允许倒泛水和渗漏；

③木楼地面应平整牢固，接缝密合。

5、装修

（1）门窗

A、应安装平正牢固、无翘曲变形，开关灵活、零配件装配齐全、位

置准确，门窗缝隙严密；

B、密封胶条安装牢固无松脱；

C、玻璃安装牢固、无缺损、刮花痕迹，玻璃胶缝密实、顺直；

D、门窗锁扣无损坏；

E、木门无变形、裂纹、油漆均匀、门缝线条均匀、门锁安装牢固、

无损坏、褪色，开关灵活；门套线转角碰口要齐；木门实木封线

不得超过5cm

F、电子对讲门：开启灵活，通话器完好无损、通话清晰，大门无刮

花痕迹，无锈迹；

（2）木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密、不露钉帽，与基层必须钉牢，无变形、扭曲；木门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘

贴牢固。

（3）抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡、脱皮等现象。

（4）饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线角顺直，无缺棱掉角，砖缝纵向、横向成直线，无明显色差，地砖面与地脚线吻合，无空

鼓现象。

（5）油漆、刷桨应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。

（6）楼梯、扶手

A、砼结构的楼梯无裂缝、面层无剥落，钢筋无外露；

B、木扶手表面无光洁、色泽均匀，油漆无脱落，安装牢固、防护栏

间隔适当。

（7）天花扣板

A、平整、角线与墙面相平，角线转角90度碰口要齐；

B、表面无划痕、无污渍，安装牢固。

6、电气

（1）电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管防护。导线型号、规格符合竣工图纸要求。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，

使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠地接地。每回路导线

间和对地绝缘电阻值不得小于1MΩ/KV。

（2）应按单元安装电表，并有电器接地保护装置、漏电保护装置（灵敏、可靠）。

（3）开关型号、规格、数量、用途与竣工图纸要求一致，开关灵活、接触良好。

（4）开关箱、弱电箱安装牢固、端正、无损坏、无锈蚀、接地完好。箱内电器元件及导线安装牢固、顺直、标识清晰。

（5）插座

A、电器插座：盖板安装牢固、端正、无晃动并紧贴墙面，无损坏，

符合安全要求，满足“左零右火”规定；

B、电话、电视天线插座：盖板安装牢固、端正、无晃动并紧贴墙面、

无损坏。

（6）照明器具等低压电器安装支架必须牢固、部件齐全、接触良好、位置正确、控制符合设计要求。

（7）各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地阻值必须符合电气装置工程施工及验收规范要求。

（8）电视信号无干扰、图像清晰。

（9）电梯

A、能准确地启动运行、选层、平层、停层；

B、曳引机的噪声和震动声不得超过电器装置安装工程及验收规范的

规定值；

C、制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠；

D、安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料

应符合要求；

E、主管部门安检合格，运行许可证完备。

7、水、卫、消防

（1）供、排水系统：

A、管道应安装牢固，控制部件启闭灵活、无滴漏；

B、水压试验、保温及防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收

规范的要求；

C、按单元或使用功能不同安装水表，型号、规格符合设计要求，计

量正常，接口无滴漏现象；

D、按单元或使用功能不同独立控制；

E、水阀、管道接头无渗漏、无锈蚀，流水畅通；

F、地漏：安装稳固，管缝密实，无渗漏水、无堵塞，排水畅通，防

臭符合要求；

G、高位水箱进水管与水箱检验口的设置应便于检修；

H、卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过8M，地漏、

排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水流畅；

I、卫生间沉池，厨房地面、墙身无渗漏水现象；

J、卫生间器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固，部件齐全，制动灵活；

K、水泵安装应平稳，运行时无较大震动，无过热、异响等现象；泵体及连结管道、阀门、接口无渗漏；配电箱、电控箱内电气元件

无过热、异响、松动、烧黑等现象；接线整齐，标识明晰；型号、

规格、控制方式与设计相符。

（2）消防设施必须符合建筑设计防火规范，消防部门检验合格签证；消火栓油漆无脱落、无锈蚀，安装牢固无松动，阀门无渗漏、启闭灵

活，管内储水正常、水压正常；标识正确、清晰、接口无损坏。

（3）室外排水系统的标高、窨井（检查井）设置、管道坡度、管径均必须符合室外排水设计规范的要求。管道应顺直且排水畅通，井盖应

搁置稳妥，设置井圈。

（4）化粪应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5cm。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应超过2个

弯。

（5）阴沟、散水、落水沟内不得有断裂、积水现象。

（6）房屋入口处必须做室外道路，并与主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象。

（7）房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置须符合有关规定。

（8）挂物钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道、垃圾道应畅通、无阻塞物，对公共卫生不造成影响。

（9）单位工程必须做到工完料净地清、临时设施及过渡用房拆除清理完毕。室外地面平整，室内外高差符合设计要求。

（10）群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求。

8、道路

①路面平整无积水，无水泥块，无起沙、断裂；

②路牙石砌筑整齐、勾缝饱满，无缺角损伤，无高低不平；

③块料面层拼凑整齐，平整牢固，无明显裂缝，缺棱掉角；

④沙井、雨水井完好、无积泥，排水顺畅；

⑤井盖安装平稳无松动。

9、其它

①护坡、挡土墙排水通畅、砌筑牢固、无变形；

②台阶、踏步砌筑平实、牢固、无裂缝；

③水池卫生清洁、无渗漏，补水、排水设施完善；

④信报箱安装牢固、防水、无损坏、标识清晰，表面平整美观；

⑤雕塑、小品安装牢固、完好、完全、无损坏；

⑥招牌、广告牌安装牢固、安全、表面平整美观，符合设计要求。

房屋竣工后，建设单位应按《锦绣香江·翡翠绿洲接管验收竣工资料移交清单》作好准备，在房屋接管验收前提前15日移交物业公司审核，接管单位在15日内审核完毕，拟定接管验收计划，及时签发验收通知并约定时间验收。经检验符合要求，接管单位或物业公司在7日内签署验收合格凭证，并及时签发接管文件。

锦绣香江·翡翠绿洲

开发商向物业管理公司移交工作流程

锦绣香江·翡翠绿洲遗漏工程跟进工作流程