房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额案例分析

房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额案例分析

一、政策规定

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕

31 号）第 9 条特别规定：“企业销售未完工开发产品取得的收入，

应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期

应纳税所得额。”

预计毛利额=销售未完工产品的收入×当地税务机关规定的计

税毛利率（分开发项目分别计算）

第 12 条规定：“企业发生的期间费用、已销开发产品计税成

本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。”

二、填报说明

表 A105010 第 25 行“3.实际发生的营业税金及附加、土地增值

税”一栏 ，填报房地产企业销售未完工产品实际发生的营业税金

及附加、土地增值税，且在会计核算中未计入当期损益的金额。这

里需要注意的是，由于会计核算时当年预售收入不符合收入确认条

件，按照预售收入计算的营业税金及附加、土地增值税，也不得确

认当年的营业税金及附加科目，只能暂时保留在应交税费科目。因

此在会计核算中未将应交税金计入当期损益的金额，才在此栏填

报。假如会计核算中将应交税金已结转到营业税金及附加科目，计

入当期损益，则本行不填报，否则会造成税金的重复扣除。

三、案例详解 例：某房地产开发企业，发生 2 个开发项目。

开发项目 A：2012、2013 年预售收入 7000 万元，2014 年结转开

发产品收入 7000 万元、结转开发产品成本 5000 万元，实际发生营

业税金及附加 525 万元，并在 2014 年转入当期损益。

开发项目 B：2014 年新开发项目，当年预售收入 8000 万元，实

际发生营业税金及附加 600 万元，并在 2014 年计入当期损益。（假

定：A、B 开发项目的预计毛利额均为 20%，不考虑土地增值税因

素。）

1、 会计处理

开发项目 A：2014 年结转开发产品收入、成本时

借：预收账款 7000 万

贷：主营业务收入 7000 万

借：主营业务成本 5000 万

贷：开发产品 5000 万

借：营业税金及附加 525 万

贷：应交税费 525 万

开发项目 B：2014 年预售收入

借：银行存款 8000 万

贷：预收账款 8000 万

借：应交税费 600 万

贷：银行存款 600 万 借：营业税金及附加 600 万

贷：应交税费 600 万

2、税务

处理

开发项目 A,2014 年结转完工产品收入、成本，对原已进行纳税

调整增加的预计毛利额 7000*20%=1400 万元进行纳税调减，对已转

入当期损益的营业税金及附加 525 万元进行纳税调增。

开发项目 B，2014 年销售未完工产品，应按税收规定计算预计毛

利额 8000*20%=1600 万元进行纳税调增，其缴纳的 600 万元营业税

金及附加，已计入当期损益，不再进行纳税调整。

3、填表示范

视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表

单位：万元

税收 纳税调整
行
项 目 金额 金额
次
1 2

1 ……

三、房地产开发企业特定业务计算的纳税调整
21 725 725
额（22-26）

（一）房地产企业销售未完工开发产品特
22 1600 1600
定业务计算的纳税调整额（24-25）

23 1.销售未完工产品的收入 8000 * 24 2.销售未完工产品预计毛利额 1600 1600

3.实际发生的营业税金及附加、土地
25
增值税

（二）房地产企业销售的未完工产品转完
26 875 875
工产品特定业务计算的纳税调整额（28-29）

1.销售未完工产品转完工产品确认的
27 7000 *
销售收入

28 2.转回的销售未完工产品预计毛利额 1400 1400

3.转回实际发生的营业税金及附加、
29 525 525
土地增值税

注意：将上表第 21 行第 1 列代入表 A105000 第 39 行第 2 列，第

21 行第 2 列代入表 A105000 第 39 行第 3 列。