业主在物业管理中的权利和义务

业主在物业管理中的权利和

义务

-标准化文件发布号：（9556-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII

业主在物业管理中的权利和义务

《物业管理条例》规定业主在物业管理中享有的10项权利:

一、是按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务。

二、是提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议。

三、是提出制定和修改业主公约，业主大会议事规划的建议。

四、是参加业主大会会议，行使投票权。

五、是选举业主委员会委员，并有选举权。

六、是监督业主委员会的工作。

七、是监督物业管理企业履行物业服务合同。

八、是物业共用部分，共用设施，设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。

九、是监督物业共有部分，共用设施设备专项维修资金的管理和使用。

十、是法律法规规定的其他权利。

《物业管理条例》规定业主在物业管理活动中必须履行的6项义务：

一、遵守业主公约、业主大会议事规则。

二、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

三、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。

四、按照国家有关规定交纳专项维修资金。

五、按时交纳物业服务费用。

六、法律、法规规定的其他义务。

澄清八个问题

１．业主与物管不是“主仆”关系

业主与物管之间是一种平等的契约关系。在民法中，他们是经济民事关系；在合同法中，他们是委托与被委托关系；在劳动法中，他们是等价交换关系，他们之间的一切行为均以合同契约中明确的双方权利义务为法律依据，是平等的，没有主次之分。

２．业主与物管不是“冤家对头”

业主不是花钱买“冤家”、买“对头”，如果业主与物管之间没有一种平和的心态，没有一种合作过“日子”的心理，结果只能是此也难娶，彼也难嫁。因此，双方既以合同为依据，就应以诚相待，以信相诺，以友相伴，以心相处，以和为贵，共同管好居住区。

３．业主与物管没有保镖关系

根据目前国家有关法律法规，物管企业的职责只是按照合同约定的内容，对居住区域内的共有财产进行保养、维修和公共秩序的维护、交通车辆的停放管理等。因为物业公司是企业，不具有任何执法职能，所以相关法律法规中都排除物管对业主的人身和私有财产保镖、保管和保险的职责，当然另有特殊约定除外。

４．物管公司无权“包打天下”

物管公司是企业，不是职能部门，更不是政府。企业的任务一是生产产品，二是服务客户，三是创造效益。就物管企业而言，它的产品就是劳务，它的客户就是业主，它的服务项目、范围、标准等都由对双方同样具有约束力的合同来明确。在实施合同中，既不能缺位，也不能越位，必须按照“受委托、按合同、有偿服务”的原则去履行合同。

５．没有“免费的午餐”

尽管物业管理已经发展成为普遍的消费现象，但是很多人仍然习惯于已成为历史的房屋管理福利政策，对物业管理中“谁受益，谁付款”的原则不予接受，甚至抵触，拒交管理服务费，这是错误的，违法的。业主在享受物业管理提供的服务权利的同时，必须行使支付服务费的义务。

６．管理服务费不是越低越好

中国有一句古传的真言，叫做“便宜无好货，好货不便宜”，应用到物业管理，可以说“收费低管不好，收费高受不了，不低不高为正好。”物管公司是企业，为业主提供服务，需要投入成本，而且是“量入为出”。很多收费低廉的小区，业主与物管公司发生的矛盾，大多因为费用入不敷出，导致服务质量下降，业主不满，物业公司难做；相反，优价优质服务的区域，矛盾一般也很少。

７．物管服务费是投资

物业管理是消费，更是投资。实施物业管理有两个目的：一是为业主提供优美、舒适的生活和工作环境，二是可使业主的物业得到保值增值。从经济学分析，前者属消费行为，后者属投资行为。这两种行为就物业公司为业主服务而言，都存在；而对业主来说，消费的同时也在投资，并且最终转化为一种投资行为。此种观念的转变，将直接影响业主对物管的接受程度和具体行为。

８．物管不是水电供应商

按照国家有关政策规定，住宅小区是各相关部门综合服务的对象，而各部门都应当按有关政策规定各负其责，各尽其职，相互配合，共同为业主、为社区提供服务。水电是由水电的供应商提供，按规定供应商应该入户抄表，计量收费。除非受水电部门的正式委托否则物管公司勿需为水电部门收费，同样也不需为水电的自然损耗承担责任。

树立六个意识

１．业主的责任意识

按照相关法规的规定，业主对自己的物业不仅有占有、使用、收益、处分权，还有不容忽视的“管理权”。小区内的共有共用财产，是全体业主的财产，每位业主对其共有财产，都应负起管理、爱护、监督的责任，特别是对设备设施负起维护、养护的责任。

２．业主的投资意识

要使物业延长寿命，得到保值增值，就必须投资。而业主的投资就是通过交纳物业管理服务费的行为在进行，物管费一方面消费在保洁、绿化等服务中，更多的是投资在设备设施的养护当中，从而实现物业的保值增值。

３．物管的企业意识

物业管理公司要清楚自己的身份，明确自己的地位。是以服务换取报酬的企业，而不是“管家”、“主人”，不是所谓的“管理者”，是企业，必须以企业的姿态出现，树立企业的意识，才能赢得企业的长足发展。

４．双方的道德意识

物业管理人员为业主服务需要有职业道德，业主享受服务也要有基本的公民道德。以“德”为本，是为人之道，也是企业发展的必需。企业要以诚信为业主服务，业主则需要正确地接受服务。服务与被服务的关系应建立在一个“信”字的基础上。

５．双方的法律意识

物业管理发展到现在，行业法律框架已基本构成，特别是国家统一制定的业主公约、委托合同、前期服务协议等规范性文件，详细地规定了物业管理与业主权利和义务，地方也出台了物业管理条例等相关法规，这些基本可以满足物业管理行业的服务需求。既然不是无法可依，就需要我们做到有法必依，树立法律意识，拿起法律武器。

６．双方的合同意识

合同是服务与被服务双方真实意思的体现，一经签订便具有法律效力，对任何一方都有同等的约束力。业主的权利义务与物业公司的权利义务都明载于合同的条款中，合同是双方行为的准则，因此加强合同意识，订立合同，信守合同，是解决纠纷的根本之举。