北京金融街区域商业发展和商业地产发展分析研究(DOC 11页)
访问3722, 加入 https://www.360docs.net/doc/d017953921.html,必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式北京金融街区域商业发展和商业地产发展分析研究
一、金融街地区概述
北京金融街历史源远流长，早在元代起就被称为“金城坊”，而明、清两代的金城坊，更是遍布金坊、银号，商贾富豪和皇亲国戚大发其财，成为北京金融业最初的萌芽。到了清末，户部银行就设于此，不久改为大清银行。民国元年，又改为中国银行。其后大陆、金城、中国实业各银行，均先后设立于此。悠久的历史渊源，深厚的金融文化背景对国内外众多银行家具有很强的吸引力。
根据国务院批准的《北京城市总体规划》，其中提出要在西二环路东侧，建设一个集中国家银行总行、金融机构总部为主的建筑组群，确定了北京金融街的位置与基本功能。
金融街中心区总面积1.18平方公里，东至太平桥大街，西到西二环，南起复兴门内大街，北抵阜成门内大街。经过10余年的发展建设，目前金融街及周边地区办公的企业已达1340家，拥有530多家知名企业和机构，除了三大金融监管机构外，还有35家中央部委机构、9大国内商业银行总部、58家中央直属企业、19家上市公司以及21家外资金融机构进驻金融街，另外还有38个中央部委机关及金融监管机构使之完全确立了金融中心的地位。进驻的行业以及相关企业也是政府重点发展金融、保险、证券等等行业，鼓励发展配套的酒店业、餐饮业、娱乐业和信息咨询服务业。
目前金融街区域内高楼林立，寸土寸金，目前仍有许多金融机构准备入驻金融街，但面临无房可租、无房可买的窘境。
目前，为满足企业的入驻需求，北京市决定从东、南、西三个方向扩展金融街中心区：其中，东拓展区主要将位于西单路口的中国银行总部、太平桥大街东侧的建成公寓等办公楼归入到了中心区范畴。南拓展区主要将位于长安街南侧的临街大厦收编进来。西拓展区则把礼士路东侧的整片地区划入到了金融街中心区范围内。扩容后，金融街中心区的总面积达到4.77平方公里，是原金融街面积的4倍左右。扩容部分将分为拓展区和政策辐射区两部分。今后，无论是进入拓展区还是辐射区办公的金融企业，都能享受到与原中心区企业同等的房屋租赁、税收等各种优惠政策。预计扩容后，在金融街办公的企业将由现在的1340家增至9376家；其中，金融企业将由现在的72家增至148家，增加1倍多。
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1、北京金融街规划的功能比例
金融街规划总建筑面积在450万㎡左右，其中办公建筑面积占71%，公寓占15%，商业、服务、文化娱乐及市政配套设施14%。
在建筑布局上，主要设施沿西二环路、复兴门两侧布置；居住区布置在金融街东侧区域；
主要规划指标北京金融街
分类面积比例(%)
用地面积(km2) 1.18
总建筑面积(万m2) 450
办公 (万m2) 320 71
酒店 (万m2) 44 10
商业 (万m2) 18 4
住宅 (万m2) 68 15
2、国内外主要的金融街规划的功能比例
城市CBD 北京
金融街
上海
陆家嘴
东京内城金
融区
巴黎
拉德方斯
纽约
华尔街
分类面积比例
(%)
面积
比例
(%)
面积
比例
(%)
面积
比
例%
面积
比例
(%)
用地面积
(km2)
1.18 1.7 1.5 1.6 1
总建筑面积
(万m2)
450 400 600 350 400
办公(万m2) 320 71 265 66 250 42 250 71 300 75
酒店(万m2) 44 10 62 15
150 25 46 13
100 25 商业(万m2) 18 4 43 11
住宅(万m2) 68 15 30 8 200 33 54 16
二、北京金融街区域功能特征
北京金融街区域已建（不包括老住宅建筑）和在建住宅、写字楼、商业及综合体项目总建筑面积450万平方米，其中住宅部分建筑面积68万平方米，占总面积的15%。写字楼部分建筑面积320万平方米，占总面积的71%。商业部分建筑面积18.9万平方米，占总面积的4%。酒店部分建筑面
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积44万平方米，占总面积的10%。
1、住宅
区域住宅多是精装修公寓为主，市场供应面积达到68万㎡，由于金融街区域功能性很强，商务办公写字楼较多，因此区域住宅项目较少，公寓多以商住功能为主。
2、写字楼
金融街分为南区、中区和北区三部分，南北长约1700米，东西宽约600米，规划总占地面积103公顷，总建筑面积约320万平方米。据有关部门监测数据显示，2004年金融街写字楼供应新盘建筑面积23万㎡。2005年全年总供应量为70万㎡，2006年全年总供应量22.6万㎡，2007年总供应量达60万㎡，近一两年期间，金融街写字楼市场快速升温，供应势头强劲，新增供应量预计达到150万㎡。
金融街区域有很强的可持续发展后劲，加以扩容金融街范围，整合周边优质写字楼项目，通过政府和市场的双重作用扩大金融产业中心和金融街商圈的辐射范围，推动西城区整体品质提升。
金融街入住企业中，金融业企业占据第一，占有19%的高比例；金融中介服务、专业服务位居第二；在国家政策的鼓励以及企业自身发展的需求指引下，计算机、互联网、电子商务、微电子、通信都有很高入住率，占到20%；同时高级酒店餐饮、广告会展、媒体出版等行业也都有很高入住率，达到10%左右。‘
3、酒店
金融街区域的国际奢华酒店功能物业总建筑面积44万㎡：
威斯汀酒店总建筑面积11万㎡，500套客房，206间公寓客房，占总面积25%。酒店开业时间2005年5月，楼高24层，标间面积39平米。
丽兹卡尔顿酒店占地面积3.36万㎡，总建筑面积9万㎡，253套豪客房，占总面积20%。
洲际酒店，拥有330间高级客房及套房，总建筑面积15万㎡。
明苑酒店地处金融街和百盛商圈，是金融街相对比较早的酒店，档次
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属于中档偏低，总建筑面积6万㎡。
顺成饭店是虽然属于三星级涉外饭店。营业面积只有3万多㎡，属于经济型宾馆。
4、商业
北京金融街区域内商业物业总建筑面积18.9万㎡。
百盛商场6万㎡，四季商场总建筑面积8.9万㎡，金宸公寓底商5000㎡，金树餐饮酒吧街(包括星巴克、吉野家、味千拉面、肯德基、必胜客、派乐士比萨、阿布古正茶餐厅、雕刻时光、悦唐火锅、Friday’s……约近20家餐饮休闲设施)使用面积约1.5万㎡，其它写字楼配套商业面积约2万㎡，【如：国旅大厦F2-4层6000㎡（F2真功夫、F3草箐箐、京味楼、F4上岛咖啡等），金阳大厦F1-2层3000㎡（金湖湾海鲜、俏江南、驿舍咖啡等），人寿大厦的上海小南国面积约2000㎡。】
金融街所在区域周边商业非常繁荣，东侧为西单
商业圈，西北侧为阜成门商圈，总体上商业配套
比例相对少，四季商城开业后和百盛购物中心一起改变了金融街商业落后的局面，但从总体上和CBD区域比较，商业配套还是不足。https://www.360docs.net/doc/d017953921.html,中国最庞大的下载资料库(整理. 版权归原作者所有)土
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二、北京金融街区域商业建筑形态特征
从金融街区域商业建筑形态的特征分析，商业建筑主要有三种形态特征：独立商业、写字楼底商（裙房）、住宅底商（裙房）。
其中独立商业面积占到总面积的86%，写字楼底商占11%，住宅底商占3%。
1、独立商业
金融街的2个大型综合购物中心，以2007年开业的购物中心为例；已经入驻的国际顶级品牌的数量是北京首屈一指的，汇集了LouisVuitton、
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Dior、Gucci、Salvatore Ferragamo等300多个国际一线品牌，Dior Homme、Euro-home和SUBU更是京城首家店面，香港高档百货Lane Crawford连卡佛也以7500平方米店铺布阵其中。
2、写字楼底商（裙房）
除独立商业外，分散至各写字楼配套上，主要以餐饮为主、服务功能和休闲为辅，零售功能配置较少。
写字楼底商总面积2万㎡，其中餐饮1.3万㎡,占总面积65%，服务功能4400㎡，占总面积22%，休闲娱乐1600㎡，占总面积8%，零售功能1000平米，占总面积5%。
3、住宅底商（裙房）
住宅底商主要分布在金宸国际和中海凯旋社区，多是餐饮和生活配套服务为主。
住宅底商总面积7000㎡，其中餐饮3500㎡,占总面积50%，服务功能2000㎡，占总面积29%，休闲娱乐700㎡，占总面积10%，零售功能800平米，占总面积11%。
三、北京金融街商业业态特征
以金融街2个大型购物中心为主，写字楼、住宅底商为辅助，辅助配套多是以餐饮、休闲为主。
四、北京金融街商业功能特征
金融街商业总建筑面积18.9万平米，其中零售功能占到53%，建筑面积约10万㎡。餐饮功能占21%，建筑面积约4万㎡。休闲娱乐功能占到15%，建筑面积约2.8万㎡。服务功能总面积11%，建筑面积约2万㎡。
1、零售功能
金融街典型的商业代表为百盛购物中心和金融街购物中心，总建筑面积15万㎡。
零售功能商业主要以百货店、超市、专卖店、专业店形式出现。含有零售功能的在经营的物业主要有金融街购物中心面积5.9万㎡（OLE），百盛购物中心。
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2、餐饮功能
目前金融街，餐饮功能建筑面积约4万㎡，包括百盛购物中心自有餐饮和写字楼、住宅底商的餐饮，约有80余家餐厅，其中较具代表的正餐餐厅如：渝乡人家、金湖湾、黎昌海鲜、毛家饭店、六福鱼翅、俏江南等，整体经营都比较好。
3、休闲娱乐
金融街区域内，休闲娱乐功能建筑面积约 2.8万㎡。大大小小咖啡/茶艺20多家，多是一些国内外知名品牌如：上岛咖啡、星巴克等。健身娱乐3-5家。
4、服务功能
服务功能营业面积约2万㎡，区域内落户的金融监管机构、金融机构和知名企业500多家：有中国金融业最高监管机构：中国人民银行总行、中国证券监督管理委员会、中国保险监督管理委员会；银行包括工行、建设、交通银行等所有银行的营业部；财政部、国家经贸委等国家经济管理机构也位于金融街。
电信企业：中国电信、移动、网络、联合通信有限公司等。其它生活配套服务也一应俱全；如药店、洗衣店、培训、门诊等。
北京郊区商业地产发展分析
已经过去的2003年在很多人眼里是“商业地产”年，众多大型商业项目的开发及商铺的热销都显示着北京商业地产进入了一个快速发展期。与以往人们概念中商业就应该建设在市区中心的老观念不同的是，郊区商业也开始蓬勃发展起来。
一直以来郊区商业的建设都是商家"各自为政"，解放后供销社一直是
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代表国营商业开发农村市场的主要商业形态，但由于农村消费层次低、消费结构单一，郊区市场的开发长期处于停滞不前的状态。近两年来，随着北京市交通以环线向四周扩散，城市居民的居住范围已经从四环辐射到五环、六环，城区居民人口逐步向城乡接合部迁移，使得当地的购买力也表现出前所未有的快速增长，郊区住宅区商业配套的匮乏为郊区商业的发展带来了契机。
一．目前北京郊区商业类型及特点
一般来说，郊区商业主要有三种类型：
第一种是位于住宅小区的社区商业。现在大多数楼盘都会在小区内建设服务于社区住户的配套商业，一般位于楼体底层或会所中，有的甚至是单独建造一条商业街，商业类型以中小型的超市、洗衣、美容、餐饮等为主，如果是商业街形式，会引进服装、精品店、娱乐之类的商业形态，不只是为小区居民服务，其商圈甚至可以涵盖周边住宅区域，目前北京现有社区商业中做的比较好的有“万科青青圣瓦伦丁街”、“翡翠城”、“怡海花园”等。
第二种是地区性商业中心。现在在北京各大郊区板块中都建立了区域级的商业中心，商圈范围涵盖了整个区县城市（包括卫星城），其规模比市区的大型商业网点略小，服务对象以本地区居民为主，其业态包括大中型超市的连锁店、百货商店、仓储店、专业店、专卖店等，已经和城市中心的商业业态一样进行合理分配，形成了一套比较完善的商业体系，能够很好的服务区域级消费者。伴随着郊区消费市场商机的增大，各大知名的商业巨头纷纷将扩张的触角伸向郊区，物美、小白羊等知名企业计划到郊区小城镇（乡镇）开设连锁超市、仓储式商场，形成以连锁超市为主的消费网络；北京蓝岛大厦已与顺义、通州合作开设了电脑商城；西单商场也在顺义等区县拥有了合作伙伴等。
第三种是设置在郊区的市级大型商业中心。这种大型商业体一般建在高速或快速路旁，面对的客群是开车购物族，因此其商圈可以涵盖到整个北京市，业态以大型Shopping Mall、仓储店、大卖场为主，如石景山的沃尔玛山姆会员店、金源Shopping Mall，规划中的北京四个大型Shopping Mall等。其特点除了商业体态大外，还包含了丰富的娱乐休闲元素在内，使人们享受到购物游玩休闲一站式的体验消费。
二．北京郊区商业的发展规划
近几年，在全市社会消费品零售总额以１０％左右的较高速度增长的
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同时，郊区乡镇的社会消费品零售额保持了以高于全市平均增长速度和城镇４－５个百分点的速度增长。据统计，2003全年实现社会消费品零售额1916.7亿元，增长14.5%，扣除价格因素，实际增长16.6%，城镇居民人均消费支出11123.8元，增长8.1%，农村居民家庭人均消费支出4655.3元，增长10.7%，扣除价格因素，实际增长11.7%，郊区商业发展的势头越来越大。逐渐和市区商业形成一定的竞争。
根据北京市商业委员会规划管理处规划，未来几年中北京市的商业规划有以下几点：第一，根据目前北京市城市空间发展城市工程定位战略调整，城市二环以内居住工程有一定的缩减，二环和四环之间的商业工程进一步优化，形成新的商业空间的布局。第二，三环路周边将加快形成以市级和地区级零售发展空间。第三，四环周边积极发展大卖场。第四，在郊区适当建设多功能购物中心，促进商业服务功能。可以明确的是，未来几年北京市商业项目的开发将向外扩展，三环路、四环路周边将成为商业开发的旺地。此外，整体布局呈现北重南轻还没有转变。新型业态还没有转变，大卖场仓储超市发展比较快。据了解，各区县都已作出计划，选择一些人口居住相对集中的小区，或与邻近省份接壤的地区作为试点，采取行政手段和市场化运作相结合的办法，兴建超市、便利店、药店、快餐店、理发、洗染、照相、修理等设施，以及专卖店、体育健身、休闲娱乐等配套设施，以完善新住宅区和老村落的服务功能建设。
三．北京郊区商业未来发展趋势——有机的集中与分散
北京郊区商业发展的势头不可阻挡，其规模会越来越大，商业类型也会越来越多，这与城市规划中住宅郊区化现象密不可分，但是随之也会带来一系列问题，就是郊区商业该怎么健康发展？发展什么类型？如何与传统商业中心竞争同时又不引起市中心原商业区域的衰败？如何开发、经营和管理郊区商业？
1．城市规划与郊区商业的关系
解放后，北京的城市规划严格遵循了《雅典宪章》功能分区精神，因此一直以来北京有很明确的商业行政居住中心，各个区域泾渭分明，但随着城市的发展和经济的飞跃，功能分区思想已经明显不适应甚至阻碍了北京市的发展，功能区的单一设立也给交通带来了很大的压力，也造成了北京“摊大饼”的特有形态。在上世纪90年代初的北京城市总体规划中，为了防止城市建设摊成“大饼”，保持良好的城市生态环境，非常明确地提出了城市发展的“两个战略转移”，即“城市建设重点要逐步从市区向远
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郊作战略转移，市区建设要从外延扩展向调整改造转移。一方面，要严格控制中心地区的城市建设用地膨胀和外延，中心地区的建设重点要从占地开发转向调整和改造；同时要加快边缘集团和卫星城的建设，充分发挥边缘集团和卫星城在城市中应有的功能和作用，以缓解市中心地区存在的建设压力”。
2003年初的“SARS”肆虐，也加速了住宅郊区化的进程，这同时也带来了人们的疑问，就是随着大力推行住宅和商业的郊区化，会不会造成城市中心的衰败？的确，国外的城市发展经历了一系列集中与分散的阵痛过程，从他们的发展过程中也可以为我们城市规划和商业建设吸取经验交流。
50年代以前，欧美国家经历了从乡村到城市地区以及中小城市向大城市的集中，城市化率越来越高，这一过程持续到60年代，被冠以“城市化过程”与“集中过程”；到了60年代末及70年代早期，出现了核心地区向边缘地区迁移性的增长，以及大城市向中小城市甚至是乡村地区的流动，这一进程被称为“逆城市化”或“分散过程”，分散过程主要发生在发达国家，而且几乎是在发展中国家处于城市化急剧集中的阶段；由于在分散阶段，产生了城市中心衰败的现象，在很多国家，市中心反而成了“死城”、“空城”，而又因为郊区商业的迅速发展，市区传统商业中心也急剧衰败，这时候，西方国家又重新开始了“新城市化运动”，以“振兴市区中心”为口号，采取很多措施改造旧城中心，吸引人们的回流，同时发展新型商业与郊区商业进行错位竞争。
我们国家，尤其是北京，正处于城市化集中阶段中的“分散过程”，因此如何大力发展郊区商业，又如何避免城市旧商业中心的衰败，是我们目前最需要重视的事。而切实可行的方案，就是进行有机的集中和分散规划。2．郊区商业发展形式
上文提到对郊区商业进行有机的集中和分散，所谓有机的集中，就是指在各个区县（卫星城）、建立地区级的商业中心，形成本区域内的商圈；同时在符合北京市城市规划与商业规划的前提下，科学的建造服务整个城市的大型郊区商业，如Shopping Mall，这样一可以促进当地商业发展、增加人民消费水平、促进国民经济，二来也可以作为完善的配套来吸引人们去郊区置业，同时也可以解决郊区居住人口中一部分就业问题。
有机的分散就是相对与区县级的商业圈，在区域内大力发展住宅、商务项目的底商，在每个住宅小区及商务楼下都设置为社区和商务楼服务的小型商业，以超市、便利店、药店、餐饮、服务，以及专卖店、体育健身、休闲娱乐等配套设施为住，方便和丰富区域的住户的日常生活，营造宜人
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的富有活力的郊区生活形态，吸引人们定居；而同时区县级的商业中心的建立相对于城市中心的传统商圈就是一种分散，也称为“截流效应”，即截流掉一部分中心商圈的客户，适量的分散可以利于各商圈进行功能细分，挖掘商业的更大价值，促进消费。
3．郊区商业与城市中心商业的共存
随着郊区商业圈的形成，很明显会削弱城市中心旧有商圈的地位，如何使得这两个区域商业良性发展和共存呢？
根据对国外一些城市商业的研究，我们可以发现，郊区商圈和城市中心商圈只要调整好各自的商业定位和业态，形成差异化竞争，就可以有一个双赢的局面，因为随着经济的快速发展，越发达地区的消费者对商业业态、产品种类、服务档次的需求也就更加多，以前那种单一的商圈远远不能满足消费者日益多样化的需求的。
从商业定位来看，一般城市中心的CBD区域的商圈除了可以为周边住区服务，更多的是针对在CBD内工作的白领以上消费群体服务，因此其商业定位就可以在高档；而位于郊区的商圈，由于其服务对象是住宅区的消费者，主要是为了满足他们日产生活消费，因此可以降低其档次，定位于中低档的商业。这样一来就形成了错位竞争。如在纽约，第五大道就是专卖高档奢侈产品的商业街，而沃尔玛这种“天天低价”店只会设立在郊区，这与其地价和服务对象的不同大有关系。
如果是shopping mall的话，由于其服务对象是整个城市，因此和普通郊区商业不同，高档商业的引进是必要的，这就带来一个问题，郊区Shopping Mall如何和市中心高档商圈竞争和共存？市中心更适宜建造富有特色的商业街，比如欧洲老城中那些依附于古老建筑的建有玻璃蓬顶的商业步行街，既极巨特色又适宜人们享受逛街的乐趣，同时市区商业依靠最方便的可达性来吸引消费者，毕竟不是谁天天愿意开车去郊区购物，而如果在市中心工作的话则很容易和方便去商业街商场购物。Shopping Mall 则可以通过凭借其规模及极强的娱乐性来吸引消费者，引进数家主力店，配以众多的专卖店、主题餐厅、主题公园等，使消费者在其中体验娱乐着消费的另类体验，由于其规模，则商圈范围要比其他任何商圈大的多，只要交通条件可以保证，就可以保证自城市各个区域的消费群体来支撑，甚至可以作为城市的新的旅游景观来吸引外地游客过来购物。
4．开发、经营和管理郊区商业
郊区商业具有相当强的依附性, 商铺究其本源来说是商业性质的房地产，其最终用途是商业，房地产的商铺市场发展趋势和商业发展趋势息息
房地产市场调研报告提纲
调查报告 题目对近年来房地产的形势分析 姓名张雷 所在系部工商管理系 专业班级 2012级营销5班 学号 2012230517 指导教师张毅 日期 2015 年 5月 6 日
市场调研报告提纲 前言 调研时间、调研范围、调研方法、调研结论 目录 一、宏观经济与政策 1、国家经济状况及房地产大势现状 （1）经济状况分析： 近3-5年经济增长，去年同比数据。 （2）房地产大势分析： 近期房地产发展情况、投放量、消化量、控制量等。 2、国家房地产发展趋势分析 主观分析，分解成若干条 3、分析及应对 （1）通过经济层面分析，提出市场投放观点等 （2）通过对政策的解读，提出对项目的应对政 二、纵观市场及区域（以重庆市涪陵区为例） 1、涪陵城区概况及经济状况
城乡划分、下辖乡镇、人口基数、经济总量、房地产资金投放情况等2、涪陵区整体规划及发展方向 整体规划及城市发展方向，主城区、新城区等符合划分。 3、涪陵区土地市场投放情况 政府客观数据，并形成润弘；快速启动项目，快进快出，迅速回金。 4、涪陵区最近6个月的房地产市场现状及解读 通过调研了解，对半年内市场变化的判断 主要体现为：（1）新楼盘的推出量 （２）有无新产品（特色产品、创新户型等）的出现 （３）价格有无明显拉上 （４）开盘项目的分析与判断 （５）消费需求导向如何 （６）区域政策执行及应对情况，对区域市场影响如何 三、涪陵区房地产市场解码 １、个案调研 含个案调研印象，优劣势分析
２、在售项目总结及细分 ａ、市场总体特征 ｂ、板块划分及格局状况 ｃ、建设规模分析 ｄ、建筑风格分析 ｅ、户型分析 ｆ、价格竞争分析 ｇ、消费群体分析 ｈ、购买力分析 ｉ、营销和推广的认识 ３、市场发展趋势预测 ａ、住宅 市场定位上，产品规划及定位上，户型定位上，景观设计上，样板区设计上 ｂ、商业 随着城市发展，土地日益稀缺，地价攀新高，以商业为主的综合体或商业项目将陆续出现······主要目的是提上土地价值，增加项目开发利润。
江西南昌市房地产商业市场调研报告范本
南昌房地产商业市场调查报告 目录 目录 (1) 一、月度房地产市场动态情况分析 (2) 1、南昌市八月份新推商业市场情况分析 (2) 2、八月份南昌市住宅楼盘市场分 (11) 二、八月份楼市平面媒体投放量分析 (17) 三、八月份南昌市场行业动态分析 (18)
八月份市场调研报告 一、月度房地产市场动态情况分析 （一）、南昌市八月份新推续推商业市场情况分析 本月房地产市场反映较为冷清，属于市场的淡季，纵观各大片区市场的供应情况，商业可以说八月没有较大的商业项目推出，八月份的商业只有昌北开发区枫庐新天地8.21推出的住宅的底层二期商业店铺约100多间店铺，共350米的沿街“产权街铺”。以下对昌北开发区的枫庐新天地做出分析，同时选取了今年6月26号开盘的江西省洪城汽车配件城专业大市场作为分析对象。 1. 枫庐新天地 (1)、项目概况 该项目位于庐山中大道枫林大道口，由江西东南投资有限公司投资，商铺面积共约20000平方米，2003年7月推出一期商业，2004年8月21日推出二期商业，店面为产权式街铺，周边高校林立，为昌北经济技术开发区商贸大核心，交通便捷，配套设施较完善。 （2）、产品特征分析 一期推出100多间店面，店面面积主要在45－65平方米之间，
全部为一层经营，其层高约为5米，开间2－4.5米不等，较大特点是部分店铺有网柱。 二期推出350米沿街商铺，100多间，为两层的街铺，一层层高4.5－5米，二楼层高3.8－4.2米，正在销售中。 街铺全为框架式结构，可以多间店面连用。 （3）、产品价格分析 所有街铺都为产权街铺，其先卖后租，现在售的二期价格如下，从目前南昌市高校附近具有可比性的项目来看，枫庐新天地的售价是很低的，尽管目前的昌北的商圈氛围还没有真正意义上形成，但是5000－6000元/平方米的现售价格对未来投资而言是有很大的潜在价值的。售后的租金普遍在30－50元/平方米之间。枫庐新天地项目概况 枫庐新天地价格（元/㎡）均价（元/㎡）层高（米）面 积（㎡）总面积（㎡） 一层5000－6000 3500－4500 4.5－5 50－53 100－120 二层2500－3000 3.8－4 50－53 （4）、产品销售分析 枫庐新天地的一期销售情况很好，店铺基本在段时间内一销而空，但市调后可以发现一期存在众多的空置店面，街铺的空置率为38.2 ％，具体分析，枫庐新天地的街铺目前人气不旺，整体的商业氛围不浓厚。究其原因来看，主要是由于周边居住人群未形
万达商业地产基本模式分析
万达商业地产基本模式分析 万达商业地产基本模式就是将二楼及以上楼层出租(或其它合作方式）给世界5０0强得商业服务企业,如沃尔玛、欧倍德、华纳时代等，再将一楼规划成外街铺与内街铺，并对外出售。这种模式在中国商业地产发展初期得确就是一个影响极大得创新，其最明显得优点就是：在商铺营销中，通过宣传战略伙伴——世界500强企业，使商铺投资者对商铺回报有极高得预期，从而，开发商能顺利高价出售商铺;在招商过程中,许多中小品牌得经营者很希望跟随这些商业巨头赚钱,招商工作相对容易；在营运中,中小店可以利用与商业巨头消费群交叉原理,充分利用其消费群，为其提供互补性商品与服务。但就是，对于超大型得购物中心（一般超过10万平方米）,由于商业规划得不足,导致出现人气冷热两种不同得场面,商业巨头生意兴隆，而一楼商铺经营不太理想.商铺得业主最终要设法继续缴纳银行按揭款，开发商也只能付出一定得代价,以减少双方冲突得进一步加剧。?其实,商业地产出现这种问题就是很正常得，事物得发展不总就是一帆风顺。笔者相信万达将会研究出新版得、适应我国国情得又一创新模式。笔者也为万达模式升级提出几点建议：?第一,主力店设为多层式，而不设为单层式，避免一层纯为零散小店得现象。可将二、三楼主力店周边营业面积设计成商铺出售,充足利用主力店每一楼层得顾客群。当主力店为百货业态时,这种设计特别有效。?第二，对出售得商铺应提供品类规划、招商等增值服务,并由管理公司对其经营进行约束,使之朝有利于整体经营管理得方向进行.具体得办法就是与业主签订一个委托管理协议书，这项管理不仅仅就是物业管理,还有品类调整、招商控制、营运管理、市场推广等多项内容。 第三，在主力店招商时，可大胆引入竞租制度，使主力店招商充足竞争，开发商可在世界500强中选择更合适得合作伙伴。与这类商业巨头合作都要付出巨大得代价，如能合理运用谈判技巧,可以选择到能使整个购物中心客流组织更趋合理得主力店。 第四，要重视商业人才得引进工作。开发商往往拥有大量得开发、营销等人才，但缺少市场上奇缺得商业专才。万达具备良好得工作环境，只要综合集团与行业特点,制订合理得薪金待遇，相信可以吸引更多商业高手得加盟。
商业地产市场调查研究的内容
商业地产市场调查研究的内容 商业房地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性，更需要在开发前期进行市场调查和研究,以期对项目进行正确定位。但是，从市场调查和研究本身并不能得出市场定位的结论，他们的作用仅限于验证或者为市场定位寻找依据。 商业地产前期调研要考察的主要有经济环境的分析和研究、区域城市结构调查与发展规划、商业发展规划和政策研究、区域零售市场调查与分析、典型性调查与研究、未来商业地产的供应量分析、消费者消费行为的调查与研究、立地条件研究、商圈的确定和研究以下几方面内容，希望和大家一起探讨 一、经济环境的分析和生活结构研究 开发任何一个项目都涉及到经济环境的分析和研究，尤其是商业房地产项目，在开发商业房地产项目时，对经济环境进行研究就显得十分重要。在调查和研究时应重点对以下指标进行调查和分析。 ◆总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等 ◆GDP发展状况及产业结构情况
◆全社会消费品零售总额 ◆全市商业增加值 ◆城乡居民的人均可支配收入 ◆城乡居民储蓄存款余额 通过对统计局和城调队定期公布的数据进行连续3-5年的分析，基本可以反映出一个城市经济发展的总水平。有些资料通过统计年鉴和政府工作报告获得。 二、区域城市结构调查与城市发展规划调查 所在区域城市的结构对商业房地产的开发有重要的意义，在传统商业区不论是同业态的聚集经营还是不同业态的错位互补都可能存在市场商机；在城市中该区域的位置若在行政、经济、文化等人口活动密集的地方，则城市的机能易于发挥出来，由于人流集中自然能形成商业的经营氛围。以上只是其中的一方面，还包括：
商业地产招商方案案例详细解析
商业地产招商方案案例详细解析 来源：时间：2008-09-26 作者： 一．正中商业广场项目简介 正中商业广场位于深圳宝安中心区新湖路与新安一路交界处，是宝安第一个大型地铁上盖商业物业，具有购物、餐饮、健康休闲、娱乐、培训多种功能，是深圳大型主题滨海购物中心，儿童和婚礼人群作为 特色业态。 我们的开发目标是： 利用深圳特区对内地游客的吸引力以及宝安中心区的优势，最大限度提升项目商业价值，成为总体价值最高的深圳特色购物中心，不仅能够出售到较高价格，而且能够可持续经营，成为深圳白领社会生活的 活动中心。 酒店式公寓全部销售，力争销售均价达到6000元，通过酒店式公寓收回整个项目投资，保留商业物业， 最适当时机可以整体出售。 正中商业广场项目要实现五出：出人才出机制出品牌出网络出思想。 通过正中商业广场树立正中集团品牌，实现企业可持续发展战略目标。 面对21世纪商业娱乐化的大趋势，我们不仅要在购物方面进行创新，而且要最大限度整合娱乐传媒资源，为娱乐业提供公共平台，不断与娱乐传媒机构合作推出创新节目，为深圳居民和游客带来可体验、可 参与的文化娱乐节目。 根据精细化管理思想，我们制定了招商方案和初步的运营管理方案。 二．业态规划与商业布局 略..... 招商的过程就是落实业态方案，招商的成功标志有两点： 1.业态组合具有竞争优势。 2.零售商付出的租金比较合理。招商直接决定了购物中心未来的收益60% 以上，特别是整体出售商业物业时候，显得更为关键。 三．招商内容 正中商业广场项目招商目标的分解与确定
招商目标餐饮娱乐 顶层花园景观空中花园及专供影视拍摄的可体验式情景剧场,电影院。配备参与式娱乐设施 婚礼殿堂及白领演艺中心 5层热带雨林餐厅2000平方米，东来顺酒家1500，2000平方米海港城大酒楼，快餐性质达到2000平方米：面点王1000平方旗舰店，韩国烤肉1000平方，三家SPA店1500平方米，新浩健康中心1000平 方米 4层美国反斗城及室内史奴比主题娱乐场，儿童专业商店或顺电家电家居专业卖场（国美、永乐家电 作为备选） 1000平方米特色餐饮，麦当劳 3层 JC Penny 1000平方米特色餐饮 VA BENE意大利餐厅 2层上海八百伴百货宝安店或太平洋百货，美国五月百货，北京王府井百货等知名百货企业 1000平方米特色餐饮，锦江拉丁餐厅，南美特色的餐饮——“巴西烤肉” 或韩国烤肉。 一层 7000平方米 男女装国际名店：化妆品：莎莎国际旗舰店，引进数百种化妆品尖端电子产品：SONY、三星专卖店成 都谭鱼头 1000平方米特色餐饮，星巴克 负一层家乐福或吉之岛等中高档超市8000平方米国际名店5500平方米白领音乐吧及音像店1500 平方米，引进KFC及面点王 负二层 2000平方米左右美食广场，深圳书城宝安店1000平方米（图书音像），利用等待地铁的便利，休闲书店将成为深圳喜欢的去处。屈臣氏1000平方米设在负二层。中华饮食文化广场荟萃：广东、成都、南京夫子庙、西安老孙家、东北人连锁店、河源万绿湖河鲜、着名客家菜、贵州等特色，湖南大酒楼 1.1 万平方米停车场 负三层停车场 15000平方米停车场所 地下停车总面积26000 停车数量1000辆 四．招商团队建设及其约束激励 根据华润万象城招商团队建设经验，招商组织应该减少沟通层次，避免政出多门。 招商组织架构图 国外招商 以营销部商业项目组为核心，吸纳优秀招商人才。
王健林谈万达做商业地产的八点心得
王健林谈万达做商业地产的八点心得一、解决资金 商业地产其实是一个进入门槛很高的产业。平均下来，全世界的房地产公司，只有2—3%的企业在做商业地产，在中国的比例就更少，少于1%。商业地产是一个复合型的产业，不是房地产行业，也不是商业行业，它包括地产、商业、投资、金融等，非常复杂。在这个行业里，最需要的就是资金，而且是低成本的、能长期使用的资金。解决不了长期资金的问题，商业地产是很难做的，即使能做，也走不远。所以最重要的，做商业地产，首先要有资金实力，或者有长期能使用的资金平台。万达在这方面有最深刻的教训。我们在2001年开始做商业地产的时候，是以房地产开发的惯性思维来思考问题的。从银行贷款，贷二年期，就来做购物中心。2004年，遭遇宏观调控，短融长投的弊端就显现出来了，尤其是国家把购物中心列入限制发展的七大行业之一，我们的资金链就变得紧张。幸亏我们的决策有前瞻性，在2004年1月开了一个总裁办公会，决定除了已开工的购物中心，暂停其它购物中心的建设，集中精力寻找长期资金管道，我们找到了一个战略投资者，拿到几十亿元，解决了问题。如果没有预见性，等到银行催债的时候再想办法，那就可能出问题了。所以我体会，做商业地产，解决资金而且是可长期使用的低成本资金最重要。
二、找到人才 所有行业都注重人才，但对商业地产来说，更需要人才，因为这个行业是一个复合型的行业。大家不要以为，搞超市、搞百货的人拿来就能用，搞百货搞超市是零售思维，同单纯的房地产思维一样，都不行。做购物中心，是先做商业规划，然后找租户，找到合适的主力店、次主力店租户，再做商业物业管理。因此，单纯做零售做百货的人不一定就是商业地产的行家里手，单纯做房地产的人也不一定是，这里需要复合型的知识。现在中国商业地产人才非常紧张。 我举一个例子说明人才的重要性。万达在上海的五角场做了一个三十几万的购物中心，计划明年开业。请了号称世界第一的商业设计公司做设计，这家公司有120多年专门做购物中心规划的经验，全球做了几百个购物中心。开始动工后，一个偶然的机会，我请美国的托伯曼公司的总裁帮忙看看项目，他们是专门做高端购物中心的，他提出了一些修改意见，让我们有眼前一亮的感觉。可惜因为已经施工了，基本的东西不能推翻，只能做些修改。修改之后，规划和人流动线比原来更加合理。我们计算了一下，仅一项设计上的修改，可以每年增加2000万的租金。这说明懂行的人才对商业地产多么重要。所以做商业地产，没有这种既懂商业又懂地产再懂一点金融投资的综合型人才，是非常难的。正因为如此，万达现在几乎变成了一个学校，一些人来万达做了一两年，就有很多单位想挖他们跳槽。所以我们想，干
房地产市场调研方案模板
房地产市场调研方案专业版-模板 XXXXXX项目前期调研方案 内容指引 成功的开端是建立畅通无阻的内部沟通渠道 过程的起点必须确认关注重点和研究方向 系统全面的“有点有面”全方位科学调研方法 人员是实施工作的关键点 合理的运用时间才能创造超额的效益 附表内容 XX公司的核心理念是“全面提升客户价值” 公司奉行全面提升客户价值，而不是简单的利润最大化。我们更关注在基本利润保障体系之上的公司的其他实际价值。我们认为，高级管理层应把营销作为整个管理过程完整的一部分，并且公司的许多价值存在于营销资产中：品牌，市场知识、顾客关系和合作伙伴关系等。 在长期的房地产销售实践中，因赛公司总结出了三条朴素的观点； ①把产品做好，是一切营销成功的最基本因素； ②一个畅销楼盘应该是综合素质上佳，没有明显的缺点，同时又有鲜明的卖点；
③有时消费者购买住宅产品，追求的不是房子本身，而是某种需求和欲望的满足。 XX房地产营销策划有限公司 一．成功的开端是建立畅通无阻的内部沟通渠道 1. 整体研究策划流程 第一步：“穷尽问题”，调研开始前的脑力风暴会议，旨在建立一套完善的内部沟通渠道； 第二步：通过内部沟通，明确研究重点以及把握研究方向； 第三步：整体的调研实施内容； 第四步：调研是基础，分析是核心； 第五步：分析整理报告。 2. “碰头会”的必要性与实用性 这里需要介绍的是，因赛所倡导的调研将有别于传统的调研方式，不仅仅停留在注重成果的层面，而是深入到探讨过程中，如何探讨，“碰头会”是一种关键的
形式。 双方人员，包括决策者、调研的制定者、具体实施人员以及资料分析研究人员等，通过交流沟通、各抒己见，过程中不仅增加了协作人员的同一性（为同一事件共同努力），也便于决策者时时把握方向、调整战略。 在整个调研过程中，各种目的、形式的“碰头会”实际上是贯穿于整个工作环节中的“润滑油”，对于调研工作的顺利、畅通进行必不可少。 3. 建立畅通无阻的内部沟通渠道 通过建立调研过程的“三级保障系统”保证整个调研过程的顺利畅通实施： 一级执行系统：指具体实施过程中的调研一线执行团队，为垂直领导系统，分组分级管理，保证信息的直线传达性和畅通性； 二级监控系统：特指独立于一线执行团队外的调研监控人员，为保障调研数据的真实性、有效性所设立的独立人员或团队； 三级反馈系统：即各组、各执行团队间的信息反馈系统，主要指调研制定者与资料分析研究人员的相互沟通、监控人员反馈信息于调研制定者、各组各团队通过“碰头会”的沟通、信息反馈给决策者等。 建立在“三级保障系统”上的调研过程，才真正可以达到合理化、精准化的成果体现。
重庆北城天街商业项目案例分析
重庆北城天街商业地产项目分析 一、项目概况 投资商：重庆龙湖置业有限责任公司 总建筑面积：280000平方米。由北岸星座公寓、北城天街、华联商区、北城天街龙湖商区、枫香庭住宅区组成。 所属区域：重庆市江北区 项目地理位置及区位：该地块呈东北—西南走向，基本为狭长矩形，地势东北高西南低，最大高差约40米，基地占地面积为54050平方米。基地北面紧靠洋河大道，对街由西南至东北依次相望的是：江田国际酒店—江北民政局—海逸高级商务住宅区，海洋公园—金融街区等。北城天街购物广场坐落于重庆城区北部。购物中心楼高五层，由商铺、百货公司、娱乐设施、餐饮区及一层停车库所组成。 二、项目的市场宏观调查分析 （二）、项目投资环境分析 1.1房地产相关政策 上世纪七八十年代中后期，我国房地产市场开始发育，至此以后的相当长的时间，有关政策逐步倾向于房地产业，房地产市场由此迅速发展并进入繁荣阶段。从1998年开始，随着国家把住宅业培养成新的经济增长点的制度改革及各项政策措施的出台和贯彻落实，我国房地产市场和房地产业进入了新的发展时期。 我们可用相关数据进行说明：
2000年—2003年房地产开发投资及增长情况： 通过以上数据可以看出我国房地产迅速发展的成绩离不开国家相关政策的支持。该项目刚好始建于我国房地产迅速发展的阶段，项目招商始于非典时期并于2003年10月陆续开业，因此项目所处的时间是极其有利的。 1.1.1 金融及财税政策 由于从1998年开始，国家相关政策倾向于房地产业，因此一系列有利于房
地产业发展的金融财税政策。四大国有商业银行个人住房贷款余额从1998年开始都经历了快速增长的过程。到2001年底，全国商业银行性和住房公积金住房贷款余额合计已达6398亿元，是1997年的33倍，并首次超过房地产贷款余额，占整个消费贷款余额的86%，房地产信贷结构发生了重大变化。国家对房地产业也采取了相应的减免税政策。 1.1.2 土地政策 从整体上来说，该阶段国家对土地的相关政策结合相关财税政策有利于房地产业的发展。 结合本案例所在区域具体分析： 江北区是重庆市主城区之一，是重庆中央商务区所在地，位于嘉陵江、长江北岸，地形狭长，幅员221.28平方公里，下辖石马河、大石坝、观音桥、华新街、五里店、江北城、寸滩、铁山坪、郭家沱9个街道和鱼嘴、复盛、五宝3个镇，2004年末户籍人口为48.87万，常住人口63.51万人。全区经济以二、三产业为主，2004年三次产业结构比为1.6：66.6：31.8。 区中心距重庆港7公里、火车站3公里，乘车20分钟即可到达重庆江北国际机场。区内有渝怀铁路及三条高速公路—319国道、渝长高速路和210国道从区境内通过，嘉陵江、渝澳、黄花园、石门、朝天门码头、嘉华、大佛寺七座大桥将江北区和其他主城区紧密相连。区域内航空、铁路、轻轨、港口、长途客运、市内公交“六路汇聚”，人流、物流、商品流、资金流、信息流“五流聚集”，发展现代服务业得天独厚。 区域内拥有重庆市外贸、海关、商检、边检、民航、邮电、市人才交流中心、市国际劳务市场、市信息中心和多家金融机构。水、电、气能源充足，为中外客商投资兴业提供各类优质条件和服务。 工业经济规模、效益长期名列重庆前茅，“长安汽车”等工业品牌誉享全国，港城工业园区初具规模，发展空间广阔。江北区还是重庆市重要的区域商贸中心，新世纪、重百、远东、家乐福、国美、苏宁、北京华联等大型商贸企业在江北发展良好。市级重点建设项目寸滩港、重庆新客运站、货运编组站即将建成，物流中心轮廓初显。 三、项目的竞争状况分析 （一）从整体上分析 由于重庆市特殊的地形，“三山夹两江”的地形组合，把整个市区分割成九大块，而每一区域都有至少一个区域中心，同时每一区域中心的发展程度也呈现出不一致，各个区域中心都有一定相隔距离，江北区商业中心经济在市区区域中心的排名中靠前，因此以上条件决定了该项目具有较强的竞争优势。同时可运用“雷利法则”具体说明，该法则指出：在正常条件下，两个城市商业中心吸引力的零售贸易额与大城市的人口比重的一次方成正比，与两个城市之间的居民聚集区到城市的距离的二次方成正比。公式如下： 2 1??? ?????? ??=Da D P P B B b b a b a 式中 B a ——到a 城市的顾客比重；
万达商业地产模式浅析
大连万达集团 万达集团成立于1988年，经过20余年的发展，从一个大连的本地房地产企业逐渐发展成为全国知名并首屈一指的商业地产企业。按照万达集团董事长王健林话讲，这期间万达集团也走过许多弯路，比如中间也开过制药厂、电梯厂，搞过酒店、外贸等，其实这都是在探索企业未来的发展方向。最终，伴随着90年代房地产业的迅猛发展，万达集团确立了房地产开发的主业，走上了房地产开发商的道路。然而，敏锐的万达集团在王健林董事长的带领下发现中国的商业地产还处于一个空白的领域，眼光长远的投入商业地产领域，经过多年的历练与开拓，建成了今天的万达商业地产集团，成为行业内的领军企业和学习榜样。 现今的万达集团已成为中国民营企业的龙头企业，以商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货四大产业为支柱，企业资产达到1000亿元，年销售额600亿元，年纳税超过50 亿元。万达集团现已在全国开业27个万达广场、8家五星级酒店、400块电影银幕、11家连锁百货店。计划到2012年，企业资产超过1500亿元，年销售额1000亿元，年纳税80 亿元，成为世界级的企业集团。 根据万达集团官网的资料，目前万达集团已开业与在建的万达广场项目已达到63个，分布于全国24个省区、直辖市，进驻了42个城市。开业与在建的高档酒店达到27家，并与雅高、喜达屋、希尔顿、凯悦、洲际等一批世界顶级酒店管理集团建立了战略合作关系。开业的影城达到50家。万达集团已成功的树立了行业内的领先地位。
万达已经进入4个直辖市，且均有已有成功经营的万达广场项目。除浙江省杭州还未进入外，已进入19个省的省会城市，均有在建或开业的万达广场，估计杭州一旦有万达适合的土地项目，也会适时而动。其余所进入城市也均为所在地区较为发达城市，如大连、无锡、绍兴等城市，其人均GDP水平均与一线城市不相上下。 万达集团的运营模式 万达集团以商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货为四大支柱产业。其主打"万达广场"的地产产品，以"一座万达广场，一个城市中心"为口号，大力宣传"城市综合体"的概念。通过房地产的综合开发，将公寓住宅、高级酒店、高档写字楼、商业中心融合在一体，人为的打造一个商业中心，通过大手笔的开发建设，创造一个核心商业区域。通过这种城市综合体的建造，将原本可能需要多年积淀才能形成的商业氛围、人流、交通、市场知名度等因素一次性的完成，缩短"养商"的时间。 以往大家通常将万达集团的发展之路分成"一代"、"二代"，将现在的城市综合体定义于万达的"三代"产品。其实简单来说，万达的发展之路就是其自身实力逐渐壮大过程。早期，在万达做商业地产还处于蹒跚学步的阶段，它不得不依靠大的商业品牌，如沃尔玛。通过这种国际知名品牌在市场上的知名度，带动整体的商业经营。在此期间，万达集团其实还是主要作为房地产开发商，只不过是为这些大业主建好做商业的场所罢了。随着万达的成长，实力的增强，单傍一个"大牌"已满足不了万达集团的发展需要，为了壮大自身的知名度，学习更多的商业管理经验，赚取更多的利润，就需要引进更多的业态，形成百货、超市、影院、美食广场等一系列消费链。通过这种多业态的整合，万达集团的商业雏形也已形成，其未来的发展方向与模式也基本确立，即下一步的"城市综合体"。此时的万达集团也真正步入商业地产的轨道，其未来的发展方向已不单单是地产的开发，而是在考虑如何运营地产了。通过前期的积累，万达集团不仅学习了很多商业经验，积累了众多商业客户，更重要的它发现了自身运营商业地产的许多不足。如在引进大的主力店后，由于租金较低，虽然收益稳定，但直接会影响整个项目的投资回报率，这可能同时也是很多地产开发商为什么不愿转身商业地产的原因。另外，在满足了大的主力租户的权益时，对于一些高价投资小商铺的业主的权益可能就无法保证，因此易造成纠纷，给整体的商业管理造成影响，直接会影响后期的商业运营。 通过这些问题的暴露，万达集团想出了其解决办法。那就是做专业的商业地产集团，不仅做房地产的开发，还直接涉及商业地产的下游产业链，将建造"城市综合体"以自身为主，辅以各大合作伙伴。这不仅提升了万达的赢利模式，更扩大了万达集团作为商业地产集团的"话语权"与开发速度。万达集团在此战略的指引下，建立了酒店建设公司、商业管理公司、万千百货、万达院线。这一整套全产业链的模式，奠定了万达集团作为商业地产集团领先地位。万达集团成功的从简单的房地产开发转型为商业地产集团，将赢利方式成功的向其下游产业拓展，开辟了商业地产新天地。
房地产商业市场调研报告
房地产商业市场调 研报告 1
拉萨房地产商业市场调研报告 去年还在上半年的时候,接触了西藏的珠峰伟业,我的同事还专门到现场去体会了生活,但后来开发商很”低调”,一场热闹变成了”无声无息”,当时我们甚至连售楼书都已经做了出来,销售人员也已经准备好了。 一、前言 二、报告摘要 纵观拉萨房地产商业市场,一方面,拉萨房地产市场是一个新兴的产业,而未来市场将面临”井喷式”的发展态势,各种商业形态将层出不穷;另一方面,拉萨房地产的启动与发展,带动了冶金、化工、建材、轻工、家电、汽车等相关产业的发展,随着拉萨旅游业不断升级趋势,对于推动拉萨商业市场的繁荣是一个长期利好消息,市场前景看好。能够说,拉萨房地产商业市场是压力与机遇并存。因此,在研究拉萨商业经营的基础上,寻求产品经营的差异性与产品经营的创新,将成为本商业项目经营权销售成功的关键。 拉萨的整体旅游开发开放成果斐然,但相对于她的商业经贸功能,其配套服务依然显得相对滞后。随着拉萨旅游旺季的到来,国内外大量旅游人
群的涌现,使得现有商业配套如雨后春笋出现,但始终不具备具有权威效果的大型商业娱乐中心。如何合理有序地配置完整、成熟的商业配套并使其有机互动组合,形成不同档次、错位经营,已经被提上了拉萨进一步发展的议事日程。 因此,本项目的突破点在于跳出拉萨现有小商业模式与产品形式,更多的与国内商业经营市场发展趋势接轨,结合城市发展目标,充分考虑新经济时代下投资者和消费者对商业经营形态的更高需求,对当前所存在的市场需求进行高度概括与提升。一般的策划过程是经过基本的市场调查,然后直接提出项目定位。本报告采用全新的分析方法,在全面、详实的市场调查的基础上,对市场供求关系进行深入分析,并找到市场饱和点,进而剖析当前产品经营的局限性,从而找到市场空白点,再经过市场空白点,分析出能够为本项目所用的市场机会点,并经过全新的项目分析论证模式——”NMN矩阵分析模型”,找到项目的突破点,同时经过我们创造性的劳动,策划出拉萨首个商业市场经营产权销售的引领型物业,并旨在经过切实可行的新概念的提出,引起拉萨投资型商业经营模式的革命,最终达到项目成功销售的目的。 三、市场现状调查 1、调查综述 1.1. 调查目的 对拉萨商业地产市场及区域商业情况进行针对性的调查研究分析,最终
房地产市场调研的内容和方法(完整资料).doc
【最新整理，下载后即可编辑】 一、市场调研的含义 房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。 房地产市场调研的作用 1）有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向； 2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场； 3）有利于企业制订正确的营销策略； 4）有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。 二、市场调研的内容 （一）宏观投资环境调查 （二）城市房地产市场概况 （三）目标客户群消费行为与市场需求容量调研 （四）项目基本状况调查 （五）项目所在区域市场状况 （六）项目开发策略建议 （七）营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研 宏观投资环境调查 1、政治环境 2、经济环境 3、社会文化环境 政治环境 政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。 经济环境
国内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。 社会文化环境 居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响，尽管文化有相对稳定性，但不是固定不变的，特别是生活习惯，审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。 城市房地产市场概况 1、一级市场土地出让情况，包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况； 2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构； 3、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况； 4、全市主要发展商开发销售情况，包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额； 5、三级市场交易情况； 6、当地房地产业相关政策法规。 三、目标客户群消费行为与市场需求容量调研 1、消费者行为调研 2、市场需求容量调研 消费者行为调研 消费者包括房地产商品的现实购买者与潜在购买者。消费者行为调研内容包括消费者社会阶层与数量、年龄构成、收入构成、家庭人口构成、居民居住现状与住房消费倾向、房地产购买偏好、购买动机、购买特点等。 市场需求容量调研
房地产市场调研的内容和方法
一、市场调研的含义 房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。 房地产市场调研的作用 1）有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向； 2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场； 3）有利于企业制订正确的营销策略； 4）有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。 二、市场调研的内容 （一）宏观投资环境调查 （二）城市房地产市场概况 （三）目标客户群消费行为与市场需求容量调研 （四）项目基本状况调查 （五）项目所在区域市场状况 （六）项目开发策略建议 （七）营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研 宏观投资环境调查 1、政治环境 2、经济环境 3、社会文化环境 政治环境 政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。 经济环境 国内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。社会文化环境 居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响，尽管文化有相对稳定性，但不是固定不变的，特别是生活习惯，审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。 城市房地产市场概况 1、一级市场土地出让情况，包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况； 2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构； 3、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况； 4、全市主要发展商开发销售情况，包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额；
商业地产研究暨典型案例报告分析(doc 9页)_New
商业地产研究暨典型案例报告分析(doc 9页)
商业地产研究暨典型案例分析 背景：世界购物中心的发展 购物中心的发展至今已有100多年的历史，已由拱廊商用建筑的雏形发展成多样化的、成熟的商业物业形式，美国是购物中心发展的先驱，也是购物中心的诞生地和策源地。 截至目前，美国购物中心共有4.3万多个，其中不足10万平方米的达2.7万个。在美国，平均每个人拥有近2平方米的零售市场；购物中心已经创造占52%的零售销售额，2000年的营业额已达1万亿美元，一家购物中心的有效商圈已达数百公里。 购物中心产业在美国发展成功后，迅速在加拿大、澳大利亚、日本以及欧洲各国发展起来。 截至2000年，欧盟各国的零售营业额已达15840亿欧元，占GDP的18.5%，其大小不等的商业零售场所达400万个，即平均每1000个居民拥有约6.3个商业零售场所，其总体体量约为6629万平方米。 从发展模式来看，加拿大、澳大利亚等地的购物中心与美国购物中心基本相同。而以法国为代表的欧洲式购物中心虽然与美国式购物中心大体相像，但规模一般小许多。法国购物中心的主题店以特级市场为多，以经营日常用品为主；而美国购物中心的主题店以百货商店居多，以选购品为主。
亚洲商业发展的主要特征： 1、购物中心发展受到亚洲经济和消费习惯的影响 2、郊区购物中心成为都市商业的重要组成部分 3、激烈的商业竞争让“主题特色”成为人们选择购物中心的重要因素 4、商业娱乐化发展已经成为都市型商业必然的发展趋势 5、注重市场定位的差异性，重视年轻消费族群 6、传统市场力求少而精，民族文化特色成为出奇制胜法宝 7、商业发展与城市交通的协调与配套 8、网络化服务/电视购物的发展态势不容忽视 世界购物中心研究分析结论： 按照中国目前的经营发展状况、零售商业发展态势、未来发展规划、人均购买力水平，以及人们对生活质量水平要求的提高，在中国发展现代商业中心的条件已逐渐成熟。而所谓“现代”，则是具备优良的购物环境、提供大型休闲场所及停车场；集购物、休闲、娱乐、餐饮文化及服务诸功能于一体，先进的开发经验就尤其重要。通过对世界购物中心经典案例的研究，我们认为如下结论值得借鉴： 第一、开发商在开发购物中心前非常重视前期的市场调研，包括消费行为分析、市场的导向和消费者的需求，是开发商首要考虑的内容。 其中一个典型案例就是欧洲最大的购物中心BLUE WATER，整个购物中心的建筑规划和商业布局完全依照开发商前期的市场调研和消费者分析而设计。
万达商业地产模式
万达商业地产模式 万达是中国商业地产的急先锋，是商业业态中最为成熟的百货业态。万达的三代产品可以从不同的侧面进行分析，万达的产品组合更利于不同类型的资产组合，真正获得商业资产证券化的发展。万达商业地产的发展为三个阶段，即单店模式、组合模式和城市综合体模式。万达的三类产品说明： 第一代产品：2002-2003年纯商业盒子式 （1）选择省会或中心城市布局； （2）选址都在城市最核心商圈； （3）占地面积在1.2-2万平，建筑面积在4-6万平左右； （4）主力店一般3家，沃尔玛超市、家具家电专业卖场及万达影院；（5）1层为精品、服饰，2、3层为超市，4层为专业卖场和影院；（6）建筑形态都为单个盒子式。 案例：长沙万达商业广场、南昌万达商业广场 第二代产品：2004年纯商业组合式 （1）选择省会或中心城市布局； （2）选址都在城市最核心商圈； （3）占地面积在5万平左右，建筑面积在15万平左右； （4）主力店一般为4家，百货、超市、建材家电专业卖场、影院；（5）每个主力店都为一个单体盒子，由多个盒子组成商业广场。 案例：沈阳万达商业广场、天津万达广场 第三代产品：2006年后多产品综合体
（1）选择省会或中心城市布局； （2）选址在城市副中心或新区的中心； （3）占地面积在10-20万平，建筑面积在40-80万平，其中商业规模在15-20万平左右； （4）产品一般涵盖了星级酒店、写字楼、酒店式公寓（或SOHO）、SHOPPINGMALL、商业街区、广场及高尚居住社区等组成； （5）商业的主力店一般为百货、超市、专业卖场、影院、美食等；（6）建筑形式为综合体，以盒子+街区+高层的组合形式； 案例：宁波万达广场、上海万达广场 从三类产品所处位置而言，一般地产或商业从业人员都能看出其物业价值最能体现的是第一、二代产品，因为都是省会城市的中心区域或最繁华区域。同样这2类产品拿地时间均在2005年之前，相对07年而言地价相对便宜。而没有十全十美的结局是万达当初拿地背了一个很大包袱——沃尔玛。以08年的眼光来看，在城市中心区域设立一个租金低廉的大型超市简直就是浪费，而也正是沃尔玛当年世界第一零售巨头的头衔，使的万达能够与地方政府形成互惠互利，轻松获得这些地块。然而从之前看到的物业平均收益看，也正是沃尔玛的因素，造成第一、二代产品并没有发挥其高租金高回报的优势。 万达的第三代产品从某个侧面来讲也是其无奈之举。最重要的是发达及快速发展中城市中心地块几乎处于零供应状态。其次近年来越来越高的土地出让价格也是开发商望而却步。再次经过一番零售业知识的“普法”教育，政府也开始对沃尔玛等这类零售500强企业不在那么的在乎或关注了（因为即使没有500强，土地仍旧可以卖的很好
2020房地产市场调研报告(精选3篇)
2020房地产市场调研报告（精选3篇） 2020房地产市场调研报告 在现在社会，大家逐渐认识到报告的重要性，我们在写报告的时候要注意逻辑的合理性。我们应当如何写报告呢？下面是整理的2020房地产市场调研报告，希望能够帮助到大家。 房地产市场调研报告1 “两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右，相关税收占到总税收的30%；如果加上契税收入，则占到36%。随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。 近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。 一、我区房地产市场发展现状 今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%；房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元；商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：
1、房产投资保持较高增速 我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42.2%。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%；商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍；办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。 2、房产销售势头回落明显 今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势： 从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1-6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米；预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。 3、房产平均价格持续走高 虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。
万达集团的六要素分析
万达集团的六要素分析 一、产品定位 万达商业广场从 2000 年后开始呈现市场，2001 年第一个项目长春万达商业广场开业。万达商业广场发展到现在，短短几年时间，其发展模式共经历了三代产品。 万达进入商业地产领域之后第一批做的六个店，分布在长春、长沙、南昌等城市的核心商圈，都是当地最好的黄金地段。产品模式就是单体商业楼，总面积 5 万平方米左右，地下一层，地上四层；业态分层布局，地下是停车场。一楼是分割销售的小店铺，二、三楼是超市，四楼是电影城。 万达商业地产的第二代产品叫商业组合店，比第一代有进步：项目面积达到10-15 万平方米；业态有百货、超市、影院等五六个主力店。第二代产品在设计上仍存在缺陷：一是没有室内步行街，整个项目没有灵魂；店和店之间的联系割裂，人流动线设计不合理。二是纯商业定位，除了商业之外没有文化、娱乐、体育、酒店等别的业态。三是零售类比例偏大，占总经营面积80％以上。代表项目：沈阳万达商业广场、天津万达广场。 2004 年-2005 年是万达商业广场的一个分水岭，从项目的选址到开发规模、产品都发生了较大的变化，从2006 年底开业的项目看，大多属于大型的综合体，万达商业广场已经实现从第二代产品到第三代产品的过渡。 万达产品形态的转型与其商业模式的变化关系密切： 第一个阶段是利用沃尔玛作为商业号召力，同时与时代华纳等机构结为战略合作伙伴，投资于购物中心，然后将黄金铺位高价分零出售。 第二阶段是若干个没有散售的购物中心整体出售，溢价变现。 第三代阶段的产品是核心商业部分只租不售，但大型综合体中的住宅与小型商业、 写字楼的销售，有效解决了资金支持问题。 二、业务系统 万达集团的业务结构以商业地产为核心主业，支柱产业包括：高级酒店、文 化产业、连锁百货。 1.垂涎已久的连锁百货行——万千百货 从目前发展态势看，万千被定义为新兴支柱产业的连锁百货。其实早在2002
大数据在商业地产运用案例
大数据在商业地产运用案例 一段记录顾客在商店浏览购物的视频、顾客在购买产品和服务前后的行为、如何通过社交网络联系您的客户、是什么吸引合作伙伴加盟、客户如何付款以及供应商喜欢的收款方式……所有这些场景都提供了很多指向，将它们抽丝剥茧，透过特殊的棱镜观察，将其与其他数据集对照，或者以与众不同的方式分析解剖，就会发现，原来这里面有很多秘密。而所有秘密的支持都依靠一种技术——大数据。 一.进军电商的核心--大数据研究 从国内近年来新开张的商业物业来看，影院、餐厅、美容、健身、娱乐等“亲历性”服务项目占有的面积正在不断增多，而单纯的商品销售面积正在不断减少，这也是苏宁、国美、万达等传统商业企业全面高调进军电商的原因。 只有进入电商领域，他们才能积累更多的数据，为大数据时代的到来积累资本。全渠道销售模式是未来零售新方向,或有可能颠覆单一模式(纯线上或纯线下模式),开创零售行业新格局。而开展线上线下互动的O2O模式的核心，就是大数据应用。 数据对于零售企业的最大价值：为零售策略的开展提供细致的指导建议； 1、精准营销； 2、产品研发； 3、完善供应链； 二.典型零售企业的大数据建设 1.朝阳大悦城: 朝阳大悦城的生命力何在？除了及时的业态调整和不断创新的营销活动等这些表面上看到的动作，朝阳大悦城真正的核心竞争力是高效的运营管理，是以大数据为基础来部署，所有的营销、招商、运营、活动推广都围绕着大数据的分析报告来进行的大战略。 数据运营案例： a、根据超过100万条会员刷卡数据的购物篮清单，将喜好不同品类不同品牌的会员进行分类，将会员喜好的个性化品牌促销信息精准进行通知。 b、朝阳大悦城在商场的不同位置安装了将近200个客流监控设备，并通过Wi-Fi站点的登录情况获知客户的到店频率，通过与会员卡关联的优惠券得知受消费者欢迎的优惠产品。 c、经过客流统计系统的追踪分析，提供解决方案改善消费者动线，4层的新区开业之后客人总是不愿意往新里走，因为消费熟悉之前的动线，所以很少有人过去，该区域的销售表现一直不尽如人意。为此，招商部门在4层的新老交接区的空区开发了休闲水吧，打造成欧洲风情街，并提供iPAD无线急速上网休息区。通过精心设计，街区亮相后新区销售有了明显的改观。 d、打通微信与实体会员卡，会员的消费数据、阅读行为、会员资料打通后，更好地了解消费者的消费偏好和消费习惯，从而更有针对性地提供一系列会员服务。 2.银泰百货 银泰大数据战略： a、2013年，银泰百货全国门店的WIFI网络将铺设完毕，顾客进店可以免费登录使用WIFI。 b、打通线上线下，开启020，顾客通过手机端参与产品折扣活动，再到实体店提货的购物模式。