设计管理模块化标准管理手册

武汉赛博思住宅产业化发展有限公司

模

块

化

标

准

管

理

手

册

（第五分册）设计管理模块化标准管理手册

设计管理模块

设计管理模块含以下子模块１．方案设计模块

２．初步设计模块

３．施工图设计模块

设计管理模块（文件部分）

目录

一、１．设计管理小组

２．方案设计内容清单

３．小区规划，设计方案评价与决策

４．“业主委托意见书”编制指南

二、５．设计任务书编制要点

三、６．施工图审查内容清单与程序

７．设计变更及其分类说明

１．设计管理小组

一、设计管理小组(以下简称DMT，共8人)：组长：总经理；成员：工程总监、市场总监，工程部经理、市场部经理、二级预算师，项目部总经理、总工程师或/和总建筑师。

二、设计管理目标：在满足产品竞争和市场需求、创造顾客价值和创品牌的同时，符合倒逼成本的要求，其中通过管理和设计优化达到建安总成本节约5%或以上的目标。

三、设计管理范围：方案设计、初步设计、施工图设计，一类设计变更；小区规划、配套、绿化；重要设备与主要物料选择标准（电梯、扶梯、空调系统、消防设备、高低压配电系统、通讯、电视、煤气、给排水、电气、发电机、卫生洁具、内墙瓷片、外墙面砖、地板、涂料、铝合金门窗、玻璃幕墙、大堂及走道装修等）；物业内外装修标准；样板房与销售处装修标准。

四、DMT责任分工：在方案设计招标前总经理从资深专家中选定一人担任项目技术责任人，对设计全过程中的专业技术决策把关，对方案设计及初步设计负责；项目总建筑师或总工程师中选定一人对设计决策的落实、跟踪、施工图纸审查负责；市场部在设计过程中负责产品定位、目标顾客需求、竞争需求和销售趋势等方面的信息提供、及其在产品设计中体现情况的跟踪反映；总经理作为DMT组长负责DMT的组织工作、负责对各种不同意见的综合协调、负责设计管理整体

目标的实现、负责协调和确定公司与项目部在报建审批等有关与各政府部门攻关工作中的责任与分工、负责项目成本机动数的控制使用。

五、DMT决策方式：DMT可通过会议、书面等形式进行沟通商议；DMT任何一位成员均可根据工作需要向组长提议召开管理小组会议；设计过程中的重要问题的决策需有5名以上成员出席会议方有效(总经理、设计技术负责人、公司、设计跟踪人不得缺席)，缺席者应通过书面形式表达意见。在管理小组成员充分发表意见、充分讨论的基础上，总经理行使决策权。

２．方案设计内容清单

设计方案由设计总说明、建筑方案图和效果图(模型)组成，所有图文要准确、清晰、完整，其内容深度必须符合有关规定。

一、“设计总说明”是设计方案文件的主要组成部分之一，通过准确的文字叙述，有条理的作“设计总说明”和各专业设计说明，总说明需要说明如下：

1.设计的主要依据;

2.项目概况

3.市政条件

4.城市环境，包括项目所在地块的地理、气象、交通和工程(水文)地质的概

述，以及地块影响圈内环境与人文状况。

5.设计理念与设计特点

6.技术经济指标

对总平面、建筑、结构、消防、给排水、电气、暖通空调、燃气、环保、人防和智能化管理等各专业设计说明。

二、建筑方案图一般具有如下图纸：

1.城市地图，标明项目建设位置图；

2.红线图，含有地形、地物，标明地界点城市坐标值；还应表明地块范围附

近的友邻单位，原有和规划的交通线路和公用设施。

3.总平面图1：500；

4.环境设计图;

5.建筑平面、立面、剖面图；

6.户型平面放大图1：50；

7.交通组织系统图；

8.功能分析图；

３．小区规划，设计方案评价与决策

一、小区规划、设计方案评价与决策工作由项目设计管理小组负责，并征求

相关意见，必要时邀请专家参与意见。

二、对居住小区规划设计的评价，不同的地区、不同的项目可以拟定不同的

评价标准，为了比较科学、合理的评价，采用计分制作出决策：

每个规划设计方案评选时，采用这种计分制进行分析比较，就能公平公正做出评价。

三、如何评价住宅设计的好坏，主要看设计对顾客的要求满足程度。

1、适应

发展商开发住宅的目的是满足不同住户对住宅使用的不同要求，能适应市场的需求是评价住宅设计的第一要素。二是符合可持续发展的需要。三是能适应家庭生命周期变化或家庭居住模式的改变便利进行相应的调整。

2、舒适

为了要使居住生活获得舒适的效果，必须使不同功能空间布局合理，既有独立和完整，又要相互有机联系。住宅一般有公共活动空间、家庭成员个人空间、卫生活动空间以及其他辅助空间等四种功能空间组合而成，功能空间具有适宜的尺度是舒适的主要因素，而保证私密性是必要的因素。

3、安全

居住的安全表现在结构的安全，防风避雨，抗震防灾，要有防火消防人身保障，要有防盗报警系统。

精神的安全主要是防止视线干扰、噪声污染，要有良好的朝向和自然通风，让住户生理与心理上获得最大的安全感。

4、价值

住宅已经从福利型分配转为市场商品化，为适应不同经济收入、不同类型、不同生活模式家庭需要，市场出现不同类型、不同户型、不同标准的住宅，让住户有选择，各得其所。住宅价值主要反映在土地资源的综合开发上，我们提倡在保证良好居住环境条件下提高土地利用率，合理确定容积率和绿地率，使顾客决定买楼时感到有价有值。

5、完整

人居环境的整体性是指内部设备、设施、管线、家具装饰等设计的综合和完整，外部公共设施、商服、消闲活动与市政设施的配套。

6、创意

住宅首先要满足包括城市规划功能在内的要求，与当地城市肌理有效地联接，具有人文、生态方面的容纳能力，是对原环境的渗透与超越，通过住宅群体的造型、立面、色彩及细部处理，给予人们一种感染力，以宁静、温馨与悦目的感受。

综合以上适应、舒适、安全、价值、完整和创意等六个方面进行评价，可以确认项目住宅设计的质量，对顾客要求的满意度。用。

４．“业主委托意见书”编制指南

一、产品设计的第一阶段是方案设计，而“业主委托意见书”是指导方案设计的基

本文件。

二、编制“业主委托意见书”的依据：

1．项目可行性研究报告。

2．经公司董事会批准的投资报告。

3．市场调研资料及信息。

4．经公司总经理批准的土地权益合同。

5．经公司总经理批准的CC01表。

三、“业主委托意见书”必需准确地表达业主对项目方案设计的质量要求。质量要求：涵盖着市场目标、目标顾客、社会需求、项目竞争策略、项目内容、产品品牌要求和产品定位、成本控制等，必须用专业语言表述成定量或定性的指标，填入“业主委托意见书”的标准格式。

四、编制过程：

“业主委托意见书”由公司工程部起草，归纳工程总监、市场总监的意见，总结设计管理小组讨论意见、明确政府各专业部门的规定及弹性程度等，形成文本初稿，由公司总经理批准。

□□□□□□项目

业主委托意见书

５．设计任务书编制要点

“设计任务书”是作为设计公司（设计人）的指导文件，反映业主的设计意见，并不涉及到设计应该执行的国家规范与地方规定。根据项目情况，设计任务书一般分如下篇章：

一、概述：

项目名称，所在场地以及四周环境、项目规模与主要指标、开发期间、设计阶段与范围、成本要求以及项目发展的愿景。

二、总平面与环境设计

1.服从城市规划要求，按规定退足红线，满足建筑间距和消防法规的要求。

2.住宅小区形成组团布置，组团空间宜适度围合，内设绿化庭院和休闲活动、儿童游戏等场地；

3.充分利用地形地貌及自然景观，提高小区生态环境质量，正确处理与周围建筑的环境、空间、场地、竖向标高等关系，形成整体环境艺术效果，创造舒适、安全、优美和谐的宜人环境。

4..合理进行交通组织，使小区内不同方式交通顺畅有序，避免人车混流与交叉。

5.小区应注重文化内涵、特色鲜明，适用性与观赏性相结合，以良好的绿化布置、花木草坪、广场铺地、山石水景、廊亭桥架、雕塑小品及泛光照明，以提高环境质量。

三、建筑设计

1.房地产产品以市场定位，服从楼宇销售需要；建筑设计应充分满足结构的合理和经济性，设备专业的合理布局以及管线的综合设计；建筑设计应以倒逼成本为原则。

2.住宅平面除动静分区明确、路线简捷、紧凑合理等基本功能要求外，应有明显特点，迎合人意。

3.门：户门采用实心夹板贴面门（带防盗眼及五金）

内门采用调和漆夹板门

厨卫门采用调和漆夹板门、内侧为防火板贴面

阳台门、通屋面门采用彩铝金推拉或平开门

楼梯间防火门：钢质防火门

窗：粉绿色彩铝合金窗，水绿色玻璃或普通玻璃

4

5、设施：

煤气：管道煤气接到灶台、热水器位。

空调：预留室内外机位、喉管孔洞、电源、冷凝水管暗敷，有组织排下洗衣：预留洗衣机位，配电源与上下水

洁具：主卧卫生间设浴缸、辅卫设淋浴器，洗面盆，座式便器

厨具：设灶台、星盆与低橱柜

电气照明：厅、卧、厨卫、阳台配吸顶灯一个

电气插座：厅、卧、厨每屋三插座，卫生间一插座

电话：每户二线二插座，复式二线四插座

电视：每户一线二插座，复式二线四插座

四、建筑结构设计：

1、结构选型：

1）高层住宅建议采用钢结构框架核心筒体结构体系，楼面为大块楼板。

2）多层住宅建议采用钢框架结构体系。

2、地基处理与基础型式

1)尽量选择天然地基，按工程地质报告书的建议选择持力层；

2)尽量不用桩基础（尤其软土层较厚的地区）；

3)尽量减薄底板厚度；

4)基础型式需作多方案比较。

3、墙、柱设计：

1）墙柱位置配合建筑设计，首先满足使用功能要求，住宅厅与居室不露梁、不露柱，而且还不影响裙房商业、地下停车场的合理布置。

2）最大结构墙量指标不大于建筑面积4-6%。

3）核心筒体、剪力墙尽量落地，尽量减少结构转换，避免二次转换。

4、内隔墙与填充墙体设计：

1）填充外墙采用200厚加气墙；

2）分户墙、防火墙采用140-190厚轻质砌体材料；

3）内隔墙采用60-90厚轻质砌体或墙体材料；

5、楼板设计：

1）采用大板块楼面为主，尽量少布置小梁，轻质墙直接由板支撑以结构布置简洁来满足建筑平面布局。

2）卫生间楼板面标高不降，阳台板面标高降40。

3）外墙梁底（窗顶）标高必须统一取齐，尽量让窗高做大。

4）楼板厚度按楼板跨度1/40-45控制。

6、成本控制指标（二层地下室，地上30层的高层建筑）：

1）折算厚度（基础底板以上）≤0.4-0.45m3/m2;

2）综合钢筋含量（基础底板以上）≤70-80kg/m2;

3）结构自重（含楼面活载）≤1.3-1.4kn/m2。

7、设计配合与沟通：

在设计合同中，明确设计院提供如下设计资料与数据：

1）各种荷载取值及布置简图；

2）整体分析优化结果数据资料：周期、位移、总剪力，剪质；

3）墙柱底部最大组合内力数值与控制断面内力数据；

4）桩顶设计荷载及颁状态；单桩设计承载力取值；

5）柱、墙轴压比及构件超限状况；

6）薄弱层及薄弱部位状态；

7）层间刚度变化及比值；

8）各层结构平面图、构件尺寸、板厚；

9）结构造价经济指标。

五、给排水设计

1、水源：自市政自来水管网引入，在室外形成生活消防给水环网。

2、给水：

1）采用分区分压供水系统，低区尽量利用城市供水压力，给水管道暗埋暗敷；

2）用水量标准（最高）200-250/人·日；

3）设分户式远程计量水表；为防止横穿，不限制每户只设一个水表。

4）消防给水设消火栓给水系统和自动喷洒给水系统。

3.排水：室外排水采用雨、污分流制，根据排水量计算设置化粪池。

4.给排水立管在南方沿外墙布置，应认真综合安排，不应影响建筑立面，不应影响门窗开启，不宜影响排气扇与油烟机孔位。

5.卫生洁具：由用户二次装修自选，接管位置按通用洁具预留。

六、空调通风设计：

1.住宅商铺一般按分户式空调机设计，预留室内、外机位、电源和管孔，室外机应作建筑立面装饰处理，同时凝结水采用有组织排下。

2.会所、大商业等大面积一般少用中央空调，而选择大分体、柜机等分区分块、灵活便利的空调方式。

3. 厨房抽油烟机排入竖向管道排出屋顶，厨房排风、卫生间排废气均采用强排式排出室外。

4.通风系统、防排烟系统、北方采暖系统、人防通风系统等均按规范设计。

七、燃气设计

1.燃气资源由城市直接供给；

2.住宅用气量标准一般按50×104kcal/人·年；

3.燃气设计应由设计单位综合设计，供气到厨房灶具、卫生间热水器等用气点；

4.每户设煤气表远程计量。

八、电气设计

1.方案设计与初步设计阶段可按下列安装容量估算：住宅4-8kw/户、单身公寓3-4kw/户、别墅10-16kw/户、商场70-110w/m2、普通办公与宾馆60-80 w/m2、高级办公与宾馆90-130w/m2、中小学与幼儿园50-70w/m2，医院与文化设施80-110 w/m2。施工图设计应详细负荷计算。

2.高压配电为10kv配电网，逐步实现配网电缆化及自动化。10KV开关应采用通过国家有关部门鉴定的负荷开关或断路器。其灭孤介质、绝缘介质应由FS6、真空或空气。

3.根据负荷大小及重要性，可采用单环网、多环网或断路器供电方式。

4.变压器宜选用低损低噪变压器，在高层建筑及地下室应选用带温控器的干式变压器。

5.低压配电屏应作分析比较，确定选用上进下出或上进上出等型式，宜选用性能及技术参数较先进的产品。

6.柴油发电机房宜建在地下一层靠次要外墙面，宜设采光通风井，选用

50HZ、400/230V、风冷、带自启动装置、并能在30秒内供电的发电机。

7.注重防电击保护与防雷措施，各种接地系统宜共用一个接地网，接地电阻要求不应大于1Ω。

8.在负荷计算，发电机选用时应充分考虑低成本策略，宜选用高效、低损、人体感应开关或触摸开关等节能产品。

九、弱电与智能化设计：

1.电话：住宅每户不少于2门，商铺50m21门。

2.电视：宜接市有线电视网接取，住宅一般厅与主卧室应设一个电视插座。

3.水、电、气三表计量宜采用能源计量联网管理系统。

4.智能化：信息点和监控点设置应满足需要，综合布线、系统设计应满足各子系统既可独立运行，又可集成的要求。

６．施工图审查内容清单与程序

一．施工图审查归属设计管理小组管理范围。项目部总经理负责组织和协调施工图审查工作，项目总建筑师或总工程师中选定一人对施工图审查具体负责。

二．施工图应尽早发给监理、施工单位和内审单位，一般应留有最少20天阅图时间。

三．由项目部召集设计交底与图纸会审会，会前要求监理单位以总监理师为首、施工单位以总工程师为首、同时要求公司总建筑师、总工程师以及工程部，分别提出审查的书面意见。

四．要求设计院在设计交底与图纸会审会上，着重交待的内容应包括：1．设计思想、设计意图的介绍。

2．新结构、新材料、新工艺的具体技术要求。

3．重要结构部位、易被施工过程忽视的问题、施工质量的特殊要求。

五．施工图审查应重点解决以下问题：

1．设计图纸是否符合工程建设国家标准、规范。

2．设计图纸及说明是否完整、清楚、明确、齐全，图中尺寸、座标、标高是否正确，有否局部差错。

3．建筑、结构、给排水、暖通、强弱电、煤气与装修等各专业图纸在平面和空间上是否相互矛盾、管线走向是否合理、管线布置是否互相矛盾、管线布置与地上建筑物、地下建筑物、周围环境有无冲突。

4．施工单位技术装备能力和现场条件难以解决的技术或工艺难点。

5．特殊结构或新材料、新工艺、新技术是否已满足施工需要。

6．设计选用的设备、材料标准是否合适、有无质量问题。

7．配套使用的图集是否齐全，需否补充何种详图。

8．有无设计变更的合理化建议。

9．是否会突破工程成本。

六．公司内部审查除上述问题外，还应着重审查解决以下问题：

1.设计使用功能与施工图是否符合公司产品要求，当有售楼书时，是否与图则一致。

2.各系统工程设计是否符合集团要求（售楼书）选择标准。

3.建筑材料、设备、装饰材料是否符合公司要求（售楼书）承诺标准。

4.为提高产品质量及合理降低工程成本而提出的设计优化建议。

七．技术交底和图纸会审除各方均应作好记录外，由监理公司指定专人做好会审记录，并由监理公司整理编写会审记录，参加图纸会审各方应核对会签盖章。设计交底与施工图会审纪录与施工图具有同等效力。

７．设计变更及其分类说明

一.设计变更系指房地产产品建造过程中，要对设计施工图作变更。设计变更包括设计修改、设计补充、设计优化以及专业二次设计引起的设计变更等。

二.设计变更的类别：

设计变更分为三类：

1.第一类设计变更为产品设计变更，系指由于产品定位变化、市场需求或顾客要求而进行的设计变更。这些变更涉及到对客户的承诺，可分为A、B两种设计变更

A种设计变更：

由于房地产产品建设周期较长，一旦发现原先产品策划或产品设计已经滞后，必须随经济环境、市场发展和政策法规的变化进行调整，从而要求设计变更；为了创立企业品牌，提高产品的竞争力，不断对产品作研究发展，往往在施工过程中需要进行必要的变更；

第一类设计变更的责任人为项目部总经理，重大的设计变更经设计管理小组（DMT）审议，还应呈报公司总经理。是否属重大设计变更由公司总经理判断。

B种设计变更：

应客户要求，按照售楼协约文件进行户内局部的设计变更，如：隔墙不砌，墙面不做面层抹灰，不油漆，洁具不安，门移位等，只要不影响工程质量和验收，不造成其他客户的投诉。这类设计变更，由销售部经理与工程经理部总工程师（总建筑师）现场商定，行文存查并报公司总监和工程部总经理；

2.第二类设计变更为设计问题引起的变更，主要存在以下几种变更原因：

1）按照政府及主管部门的审批要求，以及消防、人防、交通、环保、供水、供电、市政、煤气、电讯、绿化等业务部门审查意见，贯彻执行中需要对设计施工图做出设计变更。当政府新政策、新法规出台，也必须按新规定进行调整；

2）施工图会审与技术交底会议上，包括建委、质监站、设计监理、设计单位、承建单位以及业主提出的审图意见，需要对设计作变更；

3）为了降低成本，尤其当成本报警时，在保证质量的前提下，进行的重要变更。

4）由于技术进步，设计上采用新工艺、新材料、新设备，以提高产品的完美度。

5）设计施工图深度不够，设计单位为完善设计而提出的变更与补充。

6）时代的发展使设计日趋专业化，要求作专业二次设计有外墙装饰、室内装修、环境设计、屋盖（网架、膜、予应力）结构、幕墙与门窗工程、照明效果、楼宇智能化、监控系统、桑拿泳池、厨房等分项工程，二次设计引起对原设计施工图的补充和修改，有时变更的工作量还较大。

第二类设计变更由项目技术责任人进行技术把关，项目部总经理行使决策权。重要的设计变更需要通过设计管理小组审议。是否属重大设计变更由项目技术负责人判断。

3．第三类变更为配合施工设计变更，系指为施工需要引发施工工艺的改变，非顾客敏感的材料选用，材料代用，构造节点的变更等。

1）监理单位和施工单位提出的合理化建议和技术核定单；

2）为了满足施工要求，施工工艺、材料的更改；

3）施工图中错、漏、碰、缺的设计弊病以及施工过程中发现的设计问题，造成设计变更；

4）标准图的选用、构件详图的补充；

5）在确保产品品质前提下提出的降低产品成本的措施引起的局部设计变更。

第三类设计变更的技术责任人为项目总工程师，决策人为项目部总经理，工程部总经理认为必要时报设计管理小组其他成员会签或备案。