前期物业介入管理服务方案.doc

前期物业介入

管

理

服

务

方

案

九江市添安物业服务有限公司

承蒙信任，我公司在对项目特点、设计理念进行细致研究，并对本地物业市场认真了解的基础上，研制完成了小区项目的物业管理服务方案，供参考。

我公司在今后的管理服务过程中，将严格按照管理程序，恪守职业道德，履行我公司在管理服务方案中的承。真诚地为贵公司及受托小区全体业主服务，力争在项目全面建成后达到“市物业网管理示范小区”标准，为给业主创建一个“安全、整洁、舒适、文明”的生活环境和空间。给业主创建一个放心的家而不懈努力。

谨祝商祺！

九江市添安物业服务有限公司目录

第一章公司简介

第二章注重了解前期介入管理的物业基本情况

第三章管理方式

第四章采用管理模式

第五章管理人员配备（持证上岗）

第六章物业管理人员培训与管理规章制度

第七章服务承诺

第一章公司简介

公司成立时间：2014年3月。注册资金：50万元，公司目前物业管理资质：三级。具有独立法人资格。

公司已有经营和完善以往的小区管理服务经验，更注重细节、贴

心服务，走品牌建设之路，本着以人为本，规范化、专业化管理，追求创新，至诚服务为宗旨，竭力高效、安全、文明管理模式。高起点、高标准、严要求，让业主和物业使用人的生活工作环境达到“安全、整洁、舒适、文明”能看得见感受到的服务，维护小区辖内所有建筑及房屋质量不受任何损坏，真正使置业人的物业，能持续保持增值、保值的实质的收益实现。

管理服务方针与理念

公司文化：永远追逐科学、文明、进步，诚实守信、虚心做人、用心做事。

公司理念：不断改进，提高效率，提倡“有限创无限，无形创有形”

管理无盲点，服务无挑剔，务实、高效、实现事业发展。公司原则：管理效益与业主利益相并重。

公司精神：敬业、爱业、艰苦奋斗、谦逊、实干、追求创新和卓越。公司宗旨：把小区文明建设和管理服务作为社会文明建设和管理服务其中一部分，推出完善的管理方案，提供实实在在为业主的服务，承担社会责任，实现社会效益、经济效益、环境效益同步增长，树立企业形象，以专业化管理打造品牌。

第二章注重了解前期介入管理的物业基本情况

一、物业管理早期介入之前的准备工作事项。

1、物业管理企业在未介入管理之前，应注重充分了解，熟悉小区的物业基本情况，地理位置，路段地址，实际使用面积，实际建筑面积，高层电梯住宅楼，小高层住宅楼，小区住宅户型、单元，共多

少套住宅房屋，已售住宅多少套，小区外环境与左右与相邻，内环境楼与楼之间距离、绿化、环境、水电布局等等。

2、小区前期物业介入管理的准备和启动，物业管理企业根据前面掌握的小区物业基本情况，汇集综合小区其他资料精细策划针对小区特点制定出完善的物业服务管理方案。经签订前期委托合同后即启动物业管理。

3、物业管理服务费收取以《物业服务费管理办法》（试行）规定，根据小区服务特点，服务标准确定小区档次，申请收取标准，由当地人民政府物价部门实地考察、审核指导，实行市场调节价的物业服务收费价格，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。

第三章管理方式

一、三个重点

1、礼貌、诚信待人，完善服务

物业管理是以服务为主的行业，为此我们将在今后的服务管理工作中，充分体现我们的服务宗旨和追求的目标，奉行“以人为本，业主至上”和务实周到的工作理念，为业主提供全方位、高品质的服务，并将日常服务工作紧密融合于管理之中，与业主建立良好的服务关系，在不断完善过程中真正让业主享受安心舒服和称心的居住环境。

2、环境维护，清洁卫生管理责任到人。小区的清洁卫生，环境管理极为重要如何为业主创造一个良好舒适的居住环境是我们非常重视的问题，绿化，保洁工作责任到人，督导检查，培训落实到位，才能发挥每一个人的才智，促使责任人树立环保意识，认真的做好每

一天的工作，从而保证小区的环境卫生状况达到良好的最佳状态。

3、常态化，真抓实干。重中重安全与消防，为确保业主的生命财产安全，我们主张以切合实际的人员防范为主，实行24小时秩序维护制度，以监控系统，消防设施为辅的安全管理防范理念，建立一支强有力，多用途的管理复合式人才队伍，紧密联系政府职能部门做到齐抓共管，使所辖物业在长年平安的条件下为业主服务。在日常的管理中，保安室全天候值班，夜间有保安人员安全巡视，并负责负责所辖物业的安全管理，严禁和防止易燃易爆等危险物品进入小区，制定出应对相适应的应急处理安全操作程序，对发生特殊情况时力争将损失降至最小程度。

第四章采用管理模式

一、物业管理架构

我公司要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力物力财力得到合理的配置，以求达到降低管理成本，提供优质服务的目的。、按“直线制”设定管理架构，物业管理部（兼财务和资料管理）安全管理部、保洁部（绿化部）三个部门，其优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，即能满足本物业前期管理的要求，又能为以后的业务发展留下充足的空间。

二、物业管理部）（兼财务管理及资料管理）

1、负责处理业主的咨询、投诉、报修等提供协助服务。做好业主来访记录。

2、负责办理业主入住及装修申报等手续。

3、负责业主档案的建立与管理工作。

4、负责收集整理已保存在公司的图纸及资料，和发展资料及人事档案的管理。

5、建立财务细则管理制度，做好财务收支预算和经济核算工作。

6、负责征收物业费等其他管理费用。

7、小量现金的支出和日常采购，物品入库工作，财务的月清工作。

8、组织、开展小区文化，有益健康的娱乐活动。

9、总经理指派的其他工作。

三、安全管理部

1、负责物业的防火、防盗、防破坏等警卫工作。

2、成立义务消防，定期举行消防演习。

3、建立，健全制定物业的各项安全规定制度。

4、与业主签订“消防安全责任书”。

5、负责物业的日常小区内公共区域，室内外装修巡楼工作和固定岗位工作，车辆及物品出入登记工作。

6、负责停车场的秩序安全管理工作。

7、负责监控室管理工作

8、负责安全管理员的管理培训及考核工作。

9、总经理指派的其他工作。

四、环境保洁部

1、文明服务，作风廉洁，拾金不昧，把小区环境卫生当成自己家一样管理。

2、对物业辖区进行清洁卫生打扫，维护物业辖区的良好卫生环境和绿化、生态环境管理。

3、做好日常对小区环境卫生情况随时巡视检查，监督管理工作。

4、及时清除或清洗部位的乱脏以及乱涂、乱画、乱张贴广告、标语等，及时制止破坏小区环境卫生的一切行为。

5、维护小区生态环境，保护花草树木的生长对绿化树木花草浇水、剪枝等等，做到有效管理。

第五章管理人员配备（持证上岗）前期物业管理人员的配置，应根据小区或楼宇大小实适合理配备物业管理人员。注：（机动灵活掌握人员人数配备）

1、项目经理名，持证上岗

2、办公室文员名

3、财务管理名

4、水、电工（含弱电专业技术）名持证上岗

5、电梯管理员名持证上岗

6、安全、保安人员名持证上岗

7、保洁、绿化人员名

第六章物业管理人员培训与管理规章制度一、新员工上岗培训

根据物业管理思想，为打造实现物业管理真实服务形象，将对员工上岗前实施培训工作，并做以下安排。

1、员工上岗前培训期为15天，为有薪培训。

2、培训内容包括：物业管理概述，物业管理流程，现代物

业管理服务理念，投诉、应急、处理程序等。

二、在岗员工循环培训

1、通过实际工作中所产生的问题，不定期的安排员工参加物业管理知识专题培训。

2、每位在岗员工每月参加两次公司组织的工作指导，组织员工座谈会，交流事件处理技巧及业主沟通的经验。

三、上岗循环培训的考核办法

1、通过理论答题的方式考核员工所掌握的培训内容。

2、在实际工作中业主的投诉和员工违章违规的行为是评价员工工作质量的根本基础。

3、通过理论与实践考核淘汰不合格的员工，以及减少各岗位员工不足之处，达到优化管理的目的。

四、培训计划及培训的内容提纲（略）

第七章服务承诺

一、提早介入和筹备前期物业管理的启动

1、介入早期管理具体时间因需而定，一般是在附属基础工程项目施工期间或距物业接管验收之前。3至6个月，介入早期物业管理。我公司将投入专业人员施工技术员，水电技术员，保安人员，参入施工建设单位工作互动，了解图纸熟悉房屋主体结构，掌握供水供电性能及管道布局，智能化安防，监控系统，道路、车场、道闸、下水道、化粪池等等，关注工程质量以及管理中应该注意的事项，及时指出发

现的质量和遗漏工程项目问题，提出修复整改意见和要求，益于日后保养维修提供便利，提高管理效率，为物业保值、增值打下基础。

2、建立健全小区楼宇的详细资料，组织整理设备档案和业主（住户）资料档案，做到档案齐全，有序管理。

3、依据物业管理条例以及国家住、建部有关规定，宣传物业服务管理，并制定《业主手册》《入住须知》服务管理合同。《房屋装修安全文明施工承诺书》以及《公司员工岗位职责》。和《员工岗位工作规章制度》。

二、接管验收后标志着物业正式交付使用，前期物业管理服务日常运作已启动。

1、设接待处有专职管理人员接待业主（住户）办理交换手续。

2、处理服务范围内的公共性事务，咨询业主反映问题或投诉等，完善来访记录，并做及时处理。

3、服务工作人员应该重个人素质，在服务过程中语气缓和讲究礼貌，热情友善微笑待人，维护平等公正。

三、安防工作

（1）保安人员着装统一、整齐，待人要文明礼貌、热情。

（2）保安三班制：实行24小时值班和巡视。

（3）做好小区入口管理。

（4）充分发挥小区24小时电视监控系统、TV分割镜头监控系统、搞好小区智能化管理。

(5)做好消防工作，定期检查消防器械。

（6）建立消防安全制度，开展消防知识宣传教育活动。

（7）配有消防系统设施设备，能随时启用。

3、环卫绿化工作：

（1）每天对所管区域地面清扫不少于1次，做到生活垃圾日产日清，楼道每周清扫2次，循环清除小区内主要道路的杂物、垃圾及积水。

（2）公共区域无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象。

（3）公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度检查1次，及时清掏；化粪池每半年检查1次；每年要清理1次。

（4）对小区内的绿化进行细心保养和修整，为小区提供一个优雅的环境。

4、房屋及设备、设施管理：

（1）房屋质量，设备设施维修在保修期内应及时反馈给建设单位，协助建设单位与业主的沟通，便于做好保修工作。

（2）与业主协商做好房屋公共部位与设施设备的定期保养、保修以使得到保值增值。

（3）加强二次装修跟踪管理，制定相关管理规定，与业主签订二次装修有关规定的协议，并进行施工管理，协调好邻里关系，引导业主按规定装修，共同维护房屋质量。

附：按照《开发与物业对接管理标准》（试行）规定

前期物业管理启动资金（开办费）由开发建设单位投入。

物业管理用房由开发建设单位提供。

物业管理企业针对具体小区制作前期物业管理（开办费）通过测算报预算申请表（略）亦可按小区总建筑面积的建安费千分之二标准比例申请。

物业管理用房，主要用于办公、服务接待、食堂、员工住息、工具存放等，开发建设单位提供物业管理用房按小区总建筑面积不少于千分之三面积予以提供。

九江市添安物业服务有限公司 2016年7月12日