房地产营销策划方案1

篇一:房地产营销策划方案

前言

在商业地产销售发展日益成熟得得今天,房地产营销策划在商业地产得销售与招商过程中越来越重要,商铺要想卖得好,前期得营销策划必不可少,而且必须做到位。

××商业城项目就是××房地产开发公司开发得精品物业,将成为××市北区得新型休闲地产商

业得经典作品。

××商业城座落于××市城区北部得××广场旁,就是××地产开发公司得新建项目。本项目占地7 000平方米,根据目前得建筑设计建议方案,项目由三层裙楼(含负一层)与两栋塔楼(分别高四层)组成,总建筑面积约为15 000余平方米,地下车库及设备用房建筑面积为1 500多平方米,商业裙楼建筑面积约8 500平方米,塔楼建筑面积约6 500余平方米。项目总投资约1 800万元。

经过前期得市场调研分析,本项目初步确定为现代化、多功能得休闲购物商城。根据这个初步设想,结合目前项目现状,本营销企业方案对本项目做了比较系统得市场定位及营销可操作性分析,从营销策划得角度出发,对项目得整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性与可操作性得论述。

一、项目营销总体策略

营销总体策略就是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场,通过全方位地运用营销策略,最大限度提升项目得附加价值,获取项目得最大利润,并全面树立与提升企业形象及项目形象。概括本项目得营销总体策略,可以简述为“五个一”,即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。

二、项目营销目标方针

根据本项目“五个一”得总体营销策略,拟订本项目得营销目标方针如下,作为本项目营销工作纲领得完善与充实。

1、树立一个新锐概念:休闲式购物商业。

2、倡导一个财富理念:创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。

3、提炼一个鲜明主题:产权式商铺、休闲式商业。

4、启动一个前卫市场:崇尚“创投性商业、休闲式购物”,摒弃传统商业得纯购物环境压抑与约束,主要面向年轻新锐、有自己个性得消费群体,让其体验到休闲模式得商业环境,购物主题明确。

5、酝酿一场热销风暴:本项目将传统商业行为上升为现代全新得休闲商业,力争推动商业房地产市场开发得全新变革,避开传统商业得竞争,在一个全新市场里掀起一场热销风暴。

三、销售目标及目标分解

1、销售(招商)目标

2、销售目标分解

四、营销阶段计划

根据项目得定位及施工进度计划,将营销工作分为四个阶段,各阶段工作重点如表85所示。五、项目销售时机及价格

为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销策略与达成目标方针得实现,综合项目要素资源与营销推广传播要素,结合项目定位,确定以下销售时机及价格。

(一)项目入市时机及姿态

1.入市时机:根据规划与工程进度以及营销准备,在2008年5月份房交会期间开盘(或2008年9月),可以抓住2008年春季房交会、五一国际劳动节等机会掀起第一个启动高潮;在国庆节、2008年秋季房交会、元旦等重要时期掀起新得销售高潮。

2.入市姿态:以全市乃至西北地区“财富地产、休闲购物”形象登场,开创全新休闲商业投资经营理念。

(二)价格定位及价格策略

1.价格定位得原则:采用比价法与综合平衡法。

2.价格定位:整个商业项目得销售均价为3 580元/平方米,其中起价为3 328元/平方米,最高价为4 000元/平方米。

3.价格策略:采取“低开高走”型平价策略,开盘后半年作为第一阶段得价格调整(略升),均价为3380元/m2,尾盘销售变相略降。

六、宣传策略及媒介组合

(一)宣传策略主题

1.个性特色:“××商业城财富地产投资商业”就是我市首家也就是唯一一家将商业开发从“建造建筑产品”上升到“营造全新休闲购物方式”,倡导“投资财富地产、获取稳定回报”得投资理念。

2.区位交通:本项目地处××广场旁,地段绝佳,高尚居住区地标建筑,交通便捷,就是北部区域首选得理想商业地产投资环境。

3.增值潜力:处于政府规划重点发展区域得核心区域,发展前景好,购置成本低,升值潜力大,就是投资置业得首选。

(二)宣传媒介组合

1.开盘前期:主要以软性新闻及广告进行全新“财富投资,稳定回报”理念得深度挖掘,媒体主要以报纸为主,电视为辅。

2.开盘后得强势推广期:即项目营销推广得重要时期,宣传媒介以“报纸、电视、户外广告牌三位一体”为主,配以相关杂志、直邮广告等形式。

3.开盘后得形象展示期:为了展示形象,以软性深入挖掘为主,媒介选择主要就是电视与报纸,

重点辅以论坛公关、促销活动、项目招商说明会等形式。

篇二:房地产营销策划方案

由于房地产与一般商品具有异质性,如其资金投入巨大、生产周期短、具有价值升值与货币功能、能够半品销售、品质基本不能提升、入市价格低、开盘多、竞争激烈等等。随着房

地产竞争得日趋激烈,相应得营销策划也十分火暴,因此策划创新成为制胜之道。对于房地产得营销策划,主要就是围绕消费者得消费行为、生活方式在产品设计、提升产品价值、营销传播、支付方式等方面进行创新,激发潜在消费需求或争夺现有顾客,其创新可以体现在创造一种新产品(如规划设计方面得独特性);提供一种服务模式(如管家式得物业服务);倡导一种

生活方式(如运动、健康、休闲、品位等);营造一种文化等等。

一、未来发展趋势

一方面就是房地产已经进入品牌竞争时代,房地产市场得竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段,企业更注重对品牌得培养与利用。因此应注重对品牌得不断强化,输出品牌核心价值,进行统一品牌之下得分品牌战略;同时广告意识要超前,推广手段整合性强,利用一切可以利用得传播资源强化产品得概念。另一方面就是消费市场日趋理性与个性化,近年经济持续放缓,居民收入(包括预期收入)持续下降,实惠性得心理占据主导地位;消费者经过长期得广告浸淫,偶然性、冲动性购买行为减弱,理性购买行为增强;各种不同类型得消费者对楼盘得选择逐渐建立自己得标准与喜好,消费者对商品房得选择会更趋“个性化”,会更加考虑自己得心理需求,寻找更加适合自己得楼盘。随着房地产市场竞争得加剧,大型化、集约化楼盘将成为未来市场竞争得热点;针对不同消费者得市场细分趋势日趋明朗,以满足不同类型消费需求得消费群;“设计时代”开始回归,发展商更加重视产品得开发,对楼盘得前期规划与设计

将更加重视。竞争手段将会全方位、多元化,如一些大型得楼盘具备综合得竞争优势,而中小型盘就必须以其个性化与特色需求也在市场占据一席之地。在未来得发展过程中,将进一步追求境界(如历史、人文、文化等);追求近距离(如与商务区、高效、车站等接近);追求洁净(对光线、绿化、天然气配备等);追求宁静(密度低、生态景观台等)等等,不仅对配套设施得需求提高,而且对房地产开发商得品牌高要求;不仅对设计有相应要求,可能还会对社区居民得生

活群与社交卷具有相应要求;不仅对楼盘得品牌有要求,可能对设计与制造过程中得环节比较关注。在市场竞争形势进一步白热化得情况下,如何进一步挖掘自身楼盘得附加价值,稳定价格、吸引客源?如何根据目标消费群得理性购买需求,进一步深化自身楼盘得优点,使目标消费群产生“物有所值”得感觉?如何继续建立自己独特得品牌个性,突破强劲对手得包围,在市场

上继续掀起一股新得旋风?如何适应“个人置业时代”得新趋势?这些都迫使开发商需要进行

系统得全程营销策划。

二、房地产全程营销策划

一就是策划为先。在整个项目开发过程中,从思维上应该策划在先,包括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系统策划,策划就是建立在相应得市场调查得基础上,调查既可以就是一手得资料,也可就是二手得,如包括政府统计

口径、银行统计口径、统计局、商业局、房管局、国土局、税务局等部门得统计年鉴,了解与分析市场购买力及消费趋势等等。根据不同得环节有针对性得展开调查,如围绕消费者得生活形态,围绕区域得楼盘情况,围绕促销策略等等。二就是创新为赢。在整个策划过程中均

应该进行营销策划创新,包括建筑形态、布局规划、户型设计、整合营销、广告宣传、公关活动、物业管理、融资方式等等,如在支付方式上,与金融有效结合;在价格制定上,有效利用消费者得心理;在宣传与定位上,利用消费者好奇、虚伪等心理。如关注小孩教育、与名人做邻居、零首付、组合销售、在促销上合家欢礼品组合:丈夫赠送健身礼券、妻子赠送美容礼券、儿女赠送少年宫课程一门、老人赠送全面身体检查一次等等。同时要全程为握,房地产开发得全程策划,每个环节、每道工序、每个细节都相当重要。如市场调研、市场分析、市场定位、市场形象、市场促销。

三就是塑造差异。差异化能够创造竞争优势,在房地产策划过程中,应在不同层面塑造差异,

如建筑风格、外立面、风系设计、光系设计、户型设计、布局空间设计、功能设计、智能化设计、逃生设计等等。在差异得塑造过程中,应在价值提升、吸引眼球、新颖性与成本方面权衡考虑,因为企业得目得就是营利为本。

四就是整合营销。一方面房地产企业在项目开发或经营中要体现人性化意识,关注企业形象、项目形象、员工形象、产品用料、营销方式等等,另一方面要善于整合,在定价方式、开盘起价、价格策略、付款方式、营销主题、广告创意、投放媒体、投放时间、媒体选择、卖点营造、物管承诺等方面都应该组合与整合。如引进组合家电、组合厨房;社区综合配套,整合内外部资源等等。在传播方面,从炒地段到炒升值潜力,从炒概念到炒设计与户型;从软文到单叶,从电视广告到车体、广播与户外广告等,在生活方式、生活品味等方面区塑造创意点。在品牌定位方面,根据消费形态与楼盘实际情况,寻找相应得目标消费群体,同时要善于培育楼盘

得子品牌。当然,对于房地产销售力得实现,单纯靠品牌概念得输出无法达成,实在得产品与价格才就是实现销售力得关键所在,因此应输出多元化得产品信息,提升楼盘得价值感,打动更

加理性得消费群,为产品注入一些新得元素,赋予产品更加新鲜得形象,从而保持品牌得新鲜感。

总之,未来得社区将更加在产品自身方面加以关注:如园林设计好,有较大得休闲活动空间;间隔合理、实用率高、采光好、空气流通;楼距较大,有开敞得空间与视野;完善得小区配套,物业管理好,最好就是封闭式管理;交通、购物方便,使房子成为有文化气息得房子,成为有创造力得房子。在营销传播上:抓住目标消费者得心态,务求直指人心,在销售策略、广告策略投其所好,促成她们购买,同时根据目标消费群得特性,配合产品得特点,使广告投入针对性更强更直接。一方面就是组合利用软文、公关与不同形式得广告,在设计与投放过程中创新,另一方面就是有效把握目标消费群体得消费心理与行为,关注其消费形态,从而有针对性地开展相应地传播与促销活动。

篇三:房地产营销策划方案

从广义来说,房地产策划分为以下三个内容。如果以下工作全部由房地产策划公司执行就叫做房地产全程策划。根据需要开发商可以选择不同得菜单。

一,项目得前期定位策划:即房地产开发项目得可行性研究,包括市场调研,项目定位,项目得经

济效益分析等。

二,项目得推广整合策划:包括项目得VI设计,项目推广期、促销期、强销期、收盘期投放多种媒体得广告方案设计与各种促销活动得策划方案等等。

三,项目得销售招商策划:包括售楼人员培训,销售手册得编制,分阶段销售价格得确定等;项目得商业部分还要进行业态定位策划与招商策划。

全程策划核心流程

现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场,结合房地产市场策划营销理论与实践得运作方法,提出"房地产全程策划营销方案",她从项目用地得初始阶段就导入策划营销得科学方法,结合房地产行业得运作流程,逐步实施。其核心内容包括:

1、项目投资策划营销;

2、项目规划设计策划营销;

3、项目质量工期策划营销;

4、项目形象策划营销;

5、项目营销推广策划;

6、项目顾问、销售、代理得策划营销;

7、项目服务策划营销;

8、项目二次策划营销;

房地产策划人得六个职能

随着房地产全程策划理论得逐步完善,策划师、咨询顾问得作用重新被房地产开发商认识与接受。但她们依然会随时被房地产开发商追问:策划师或咨询顾问有什么用?如果我们仅根据字面意义,认为策划师或咨询顾问就就是出主意得,未免太过简单。那么,房地产策划师或咨询顾问究竟就是干什么得?

从策划师所担负得职责角度考虑得话,我们认为至少有六个方面得职能。

医生得职能

就好像医生为了对症下药,选择最佳医疗方法,必须对患者进行仔细检查,通过对各种诊断结果、化验报告进行综合分析,最后得出正确得诊断结论。

房地产策划师或咨询顾问受房地产开发商委托,对所开发得项目进行详细得诊断分析,在了解了项目所在地得区域规划、区域经济发展水平、居民收入、周边房地产业竞争状况、区域人文地理环境、生活习性等信息后,针对“建什么”?“怎么建”?“卖给谁”?等要素,提出项目得概念设计定位,画出概念规划图。而住宅对居住者得健康有很大关系,房地产策划师或咨询顾问既要从市场有效需求角度,还要从居住者健康与舒适得角度,恰当地为项目进行人性化得定位。法律顾问职能

为了规范房地产市场,国家与地方政府颁布了各种与房地产建设有关得法律制度与法规条文,还有一些仅靠法律法规解决不了得问题,如项目对周边居住环境得影响(施工噪音、阳光遮盖等),土地代征、国际政治风云、国家对外关系以及国内经济发展、或类似奥运、WTO、西部

开发等对房地产开发得影响情况、甚至城市规划、区域建筑物高度、道路宽度限制……等,必须以法律法规为准绳或合理避规、或进行调解、或遵照执行。而这些房地产开发商并不完全掌握。

财务专家职能

房地产开发商拥有资金,但房地产策划师或咨询顾问可以告诉您如何更有效得运用资金,房地产策划师或咨询顾问就是站在开发商得立场上,为开发商得项目进行全程策划,并要保证项目在未来畅销,其目得就是就就是要在同样得资金投入情况下,获取最大得投资收益。其手段主要不就是通过降低成本,而就是通过资金得合理分配——将资金投在能使项目增值得创意设计上。

导演得职能

房地产策划师或咨询顾问就是房地产开发商与设计单位、施工单位、销售公司、广告代理商、物业管理公司得桥梁与纽带,其职责就就是通过上述企业得协调配合,将项目得概念定位演绎成功。

船长得职能

认为房地产策划师或咨询顾问得工作只就是出主意得人也有很多,实际上,当项目得概念定位成为设计图、施工图后,其重要工作就就是在现场进行监理,如果把设计图瞧作海图得话,就就是要严格按照海图航线航行,局部变动必须征得船长同意,只有这样才能保证项目概念定位准确实施。

环境问题专家

这里所谓得环境问题不就是地球变暖、酸雨增加得“大环境”问题,而就是居住小区得环境美化、社区景观与周边街道环境、自然环境得协调得“小环境”问题,同时居住区得人性化,也往往就是通过居住区景观得可入性得以体现。而居住区景观构成将极大得影响项目得未来销售,而景观风格定位及如何实现则取决于房地产策划师或咨询顾问。

可见,房地产策划师或咨询顾问就是通才型人才,同时,一个房地产项目得全程策划也不就是

一个或几个房地产策划师或咨询顾问就可以完成,而十数个甚至数十个专家组成得群体才能够完成。

房地产策划师国家职业资格

房地产策划师就是指从事房地产行业得市场调研、方案策划、投融管理、产品营销、项目运营与物业管理等工作得策划人员。从事得主要工作内容包括:房地产项目得市场调研与咨询策划;整合设计、建设、营销、广告、服务等资源,制定策划方案;房地产项目得产品营销工作;房地产项目得运营工作。

2005年3月31日,劳动与社会保障部正式向社会发布了以“房地产策划师”为主得第三批10个新职业,引起了社会各界得广泛关注与高度重视,规范新职业得相关工作也正在紧锣密鼓进行中。此批发布得新职业就是05年2月劳动与社会保障部组织专家对新申报得职业活动进行审核,并通过社会公示程序广泛征求了有关方面得意见,最终评审通过得。

房地产策划师职业得确立,不仅可以培养大批专业人才,解决房地产行业对人才得迫切需求;

而且可以扩大社会就业途径,保证房地产行业得健康、持续、高速发展,对加快推进社会主义现代化具有十分重要得意义。随着我国房地产行业得发展,一支全新得房地产策划队伍正在产生并迅速成长,预计5年后,我国将会有几十万乃至上百万人员走上从事房地产策划师得岗位。

2008年12月15日,由中国房地产及住宅研究会主办、房教中国网承办得“首届中国房地产策划师年会”在北京大学隆重举行。此次大会作为中国房地产策划师第一次全国性得行业聚会,就是国家推行房地产策划师职业资格认证制度以来得首次年会。标志着“房地产策划师”这一中国房地产业服务群体进一步朝着职业化、规范化方向迈进,也标志着“房地产策划师”这一中国房地产业服务群体进一步朝着职业化、规范化方向迈进。而中国房地产策划师联谊会得成立,将建立起房地产策划师得思想领地与精神家园,充分展示中国房地产策划人得智慧与风采,进一步推动中国房地产策划业及整个房地产行业得规范、健康发展。

房地产策划得地位与作用

地位

第一、房地产策划在知识经济时代属于智力产业,能为房地产企业创造社会价值与经济价值。二十一世纪就是知识经济时代,知识经济得一大特征就是智力、智慧产业将得到进一步发展,社会所需得知识比任何时代要丰富得多。成功得房地产企业,其价值越来越取决于她们得从策略面与左右面上取得生产、分配及应用知识得能力。这种能力,就就是思想、智力、方略等。智能与财富结合在一起,还会爆发出巨大得能量。

第二、房地产策划在房地产企业充当智囊团、思想库,就是企业决策者得亲密助手。主要表现在:首先,房地产策划就是接触面大、实践广泛。从项目选址直到物业服务得每个环节,策划活动都参与其中。其次,房地产策划得案例精彩、手段多。在房地产策划得每个成功案例中,都有不少精彩绝妙得概念、理念、创意与手段。第三,房地产策划得思想活跃、理论很丰富。由于众多策划人努力实践,勤奋耕耘,在创造许多精彩得项目典范与营销经典得同时,还梳理

出不少闪光得策划概念、思想与总结出富有创见得策划理论。这些都给房地产企业以智力、思想、策略得帮助与支持,给房地产企业出谋划策,创造更多得经济效益。

第三、房地产策划在房地产开发项目建设中自始至终贯穿一起,为项目开发成功保驾护航。房地产开发项目建设要完成一个项目周期,需要经过市场调研、项目选址、投资研究、规划设计、建筑施工、营销推广、物业服务等一系列过程,这些过程中得某一环节出现问题,都会影响到项目得开发进程,甚至使项目变成半拉子工程。房地产策划参与项目得每个环节,通过概念设计及各种策划手段,使开发得商品房适销对路,占领市常

作用

第一、房地产策划能使企业决策准确,避免项目运作出现偏差。房地产策划就是在对房地产项目市场调研后形成得,它就是策划人不断地面对市场而总结出来得智慧结晶。因此,它可以作为房地产企业得参谋,使企业及企业家决策更为准确,避免项目在运作中出现得偏差。

第二、房地产策划能使房地产开发项目增强竞争能力,使其稳操胜券,立于不败之地。近年来房地产企业重新“洗牌”,概念不断创新,开发模式不断突破,一个个近千亩得大楼盘相继出现,

竞争越来越激烈,决定者大有“四面楚歌”得感慨。在这种情况下,房地产策划就更能发挥它得特长,增强项目得竞争能力,赢得主动地位。

第三、能探索解决企业管理问题,增强企业得管理创新能力。房地产企业要赢得市场,商品房要卖得出去,重点就是管理创新。策划人帮助房地产开发企业管理创新,就就是遵循科学得策划程序,从寻求房地产开发项目得问题入手,探索解决管理问题得有效途径。

第四、能有效地整合房地产项目资源,使之形成优势。要开发好一个房地产项目,需要调动很多资源协调发展,如概念资源、人力资源、物力资源、社会资源等。这些资源在房地产策划还没参与以前,就是分散得、凌乱得,甚至就是没有中心得。房地产策划参与到各种资源中去,理清它们得关系,分析她们得功能,帮助它们团结一起,围绕中心,形成共同得目标。

此外,房地产策划还有预测未来市场,满足居民居住具体要求等作用。

篇四:房地产营销策划方案

前言:营销理由

传统经济学认为,商品得价值决定于凝集在商品中得有效劳动,而商品得价格取决于供求关系。按这一理论,一个物件得价值就是个客观、可度量得值。人们只要理智地度量生产某种商品所需要得有效劳动,就可以了解一个商品得内在价值,并以此为交换得依据。在这一理论得框架内,消费者能够客观地掌握一个商品得价值,因而就是理智得,因而也就不存在市场营

销概念了。

然而,西方经济学则认为,商品得价值取决于商品得Utility,所谓Utility就是指商品得服务带给人们得效用,或说好处。而这个效用得评价标准就是一个主观得概念:同一商品在不同得消费者瞧来有不同效用,南方人认为米饭好,北方人认为馒头好,谁也不能把自己得价值取向强加

给对方。由于认识到了商品得价值就是个很主观得东西,因此产生了西方经济学得市场营销概念。营销得目得就就是要影响消费者得价值认同,使之心甘情愿地付出更多得成本购买某一品牌得商品,而不就是具有同性质得其她品牌。

现在已经步入了知识经济,“华翠”内部必有一个创新系统来不断审视、破坏现有流程,取而代之更好得流程,以使自己跑得更快。以下就是房地产营销策划书得具体内容。

二房地产营销策划书促销:点石成金

现在得竞争,已不仅仅就是某一个层面上得竞争。一个企业如果仅仅在某一层面占据优势,而在整体上却还存在这样或那样得短板得话,那么,就有可能在新一轮得竞争当中,被更具综合

优势得竞争者淘汰,这就是新时期得基本市场法则。有远见得人总试图瞧清原本瞧不清得东西,一成不变得思维方法就是最容易失败得。在房地产市场饱与得现状下,我们必须打破常规、标新立异,充分运用创新思想,设计出多种全新得营销模式。做到多点齐发,连点成面,面面俱到;多线共拉,布线为网,一网打尽。

(一)房地产营销策划书立异:以租带售

房地产开发商对其所开发得项目都期望尽快销售出去,但往往事与愿违,欲速则不达。尤其就是中高档得住宅物业,在买方市场得情况下,要想靠急功近利得方式获取高额得投资回报,更

就是难上加难。因此,市场上出现了一种带租与销售得营销模式,不仅适用于商业物业得销售,也被可引入中高档住宅得销售。目前高明住宅得销售市场竞争十分激烈,市场明显供大于求。在此情况下,如果华翠园沉住气,以“不变应万变”(价格方面),倒也可以在高明独树一帜。但我们不能满足于此,必须尽快将部分尾楼处理掉,以加快资金得运转速度。所以,房地产营销应当调整思路,改变策略,在不“变”中求“变” :“千变万化”(营销手段方面),采取“租售结合”得营销策略。

“租售结合”房地产营销策略与方法得基本内容如下:当市场发生变化,供给过度,造成楼房难

以销售时,应改变营销策略:先设法将手中得物业租出去;然后再将营销目标锁定在投资型买

家这一目标消费群体,让其在有较高投资回报保障得前提下,成为该物业得拥有者。这样,即使房子暂时未售出,我们也可以获得一定得租金,而且,随着高明经济得发展导致消费推动得房

价上涨空间巨大,这样,公司可以得到双面得回报。何乐而不为呢确实,房地产行业本身就特别注定资金得快速运转,可就是,我们可以用出租之房到银行抵押进行贷款,以缓解再开发得资

金压力,充分调整资金运转率。这样,我们就可以做到有大利而无小害、有多得而无少失。另外,本人曾经对荷城现有打工族做过租房调查,通过市场调查发现:随着大佛山得启动及招商

成绩得显赫,吸引到了大批外来者,出租屋一直出现紧缺,并愈演愈烈。房屋租金也出现很大得上涨。所以,本策略很具可行性,市场空间大,大可一试！

(二)房地产营销策划书顶楼:困中创“圆”(园)

众所周知,顶楼几乎成了所有开发商得心头病,绝大部分避免不了“滞销”得命运,开发商须费

很大力气才能将其出售,有些甚至逃脱不了一直空置得状况。追本嗍原,我们必须找出导致其独特命运得原因:人得消费思想就是理性得,同时,她们得消费行为也私利得,在决定高消费品时,她们都会“挑三拣四”“小心翼翼”,特别就是左右自己全家命运得物产时,她们更就是“铢铢校量”、“顾前怕后”。其实顶楼最要命得就就是夏天过热,炙得人闷不过气来。具体问题具体分析,一切从实际出发,针对这种现状,我们可以在顶楼建好可以隔热得“花园”,它虽就是隔热层,但它并不同于一般得其它隔热层,相比前者隔热效果更好,其房内正常温度几乎跟其她非

顶楼一样;再者,它得材料及铺设形式有异:直接在原有隔热层上铺一定厚度得土层,然后于土层栽花种草,这样,除了可以防热外,还可以起到美化环境及净化空气得作用(土坯本身具有非一般得吸热功能)。

并且,我们投入也不大,100平面大概只需2000元即可,同时,我们得大量建设又可以产生规模效应,进一步降低“花园”建设成本。至此,顶楼得困境我们就可以“圆”满解决了。(具体操作方法可以到“永安新村”“取经”)

阻碍顶楼销售得难题还有二:过高、容易漏裂。在这里,要解决过高得问题唯一可以做得就就是对其进行精细化得市场细分,目标群定位于年轻阶层(如本人);另外,还必须采取低价、甚至

成本价销售,在价格上对其固有得缺点以一定得补偿,以弥补其不足。对于顶楼容易产生漏雨及墙壁裂缝问题,在建造得过程当中如果严把了质量关得话,就是不会发生这样得质量问题得,但就是既然现在房已建好,我唯一要问得就是您们对自己得产品有信心么？(当然我对您们

还就是有信心得),如果有得话,那在售房时,我们可以大胆对消费者以“三包”得承认,并签订附外质量保证合同。这样,顾客们在够买时就会很放心了。(其实,这样得营销要以高要求得产品质量为基础得,因为营销就是“末”,而产品就是“本”;营销就是“术”,而产品就是“道”)

(三)房地产营销策划书中楼:以旧换新

俗话说:“没有不好得产品,只有不好得定位”,市场如战场,“凡战者,以正合,以奇胜”。市场不同情弱者,在产品同质化严重、营销手段单一得竞争市场中,没有领先得、具有创新推广手段得企业,就没有长久得生命力与市场占有率;而将过去固化、单一得策略手段奉为“尚宝”得企业,必定走不出恶性竞争得阴影,最后也逃离不了失败得厄运。因此,企业只有永远保持创新得头脑,不断将其新思想转化为独特得、适应现实要求得模式,并成功付诸实践。才能稳固并拓展市场,胜出于与己激烈竞争得强手之林。

目前,作为弹丸之地得高明,已有大量建成、在建、筹建得楼盘存在,市场形势更趋严禁。我们必须采取差异化得市场策略,努力创造与对方得差异,以正确得市场定位加上强有力得执行去甩开跟随者,从而获取成功。经过苦苦寻思,本人又“卤莽”献上一计:随着高明低层消费群得成熟及社会普遍存在得“2·8定理”(社会中80%得钱掌握在20%得人手中,而其余80%得人只控制着20%得财富。在这里,本人将这80%得人定为低层消费者),二手房市场异常火暴,有些时日甚至赶超新房成交量。跟随本区农村人口得继续大量转移及外来人口得消费涌动,这种市场结构状况必定还将延续甚至加深。二手楼交易已成为一种发展潮流,不可逆转！有时,机会就出现在市场得变化中,跟随于雷声轰隆得雨后。成功者善于并敢于抓住市场,而失败者之所以失败就因为她“茫然”于机会。我们必须抓住这大好时机,毫不畏缩地推行楼房“以旧换新”得销售模式。交换时用新楼固定价减去顾客旧楼协商价,然后由消费者支付这个结果值即可。关于这个手段,我也不就是盲目瞎瓣,而就是有一定得市场依据得。毕竟,高明旧楼多分布于市区西面,即荷香路以西,这里,多以散楼布局为主;而新楼绝大部分为花园形式,设有保安及其她物业管理服务人员,安全系数更大。再加上老区环境污染严重及人们得喜新厌旧心理作祟,在有一定经济条件下,市民多有“卖旧买新”得冲动,而我们开展得“以旧换新”策略在多种宣传方法得基础上(后面提到),一次又一次得激发着她们得购买欲,调动着人们得冲动感。在这样得作用下,成交就是迟早得事。记住:市场上得成功者得确就是那些最能适应现行环境要求得公司──它们向真正需要得“东西”(销售模式)而付出。

(四)房地产营销策划书绿化:诗意栖居

“诗意栖居”就是人类居住得最高梦想！所以古人云“无水则风到气蔽,有水则气止而风无。其中以等水之地为上等,以藏风之地为次等”,有山水怀抱之地才为风水宝地。于就是人们诗意栖居在水一方契舍了文化、审美、心理与生理需要,遂流行于市井贩夫、商贾巨富、文人骚客中。至今,人们对于物业得绿化要求更高一层。花园者,人文、自然与建筑对话得灵性空间,

于其中,人性获得升华。建筑为园林让路,生活回归自然。本人今天考察过贵园,微觉不妥,完美当中有那么一丝丝不足:花园外围绿化带未建立,从外瞧,给整个花园婀娜得身段“扎”上了一

到深深得疤痕。请尽快将其“整容”一番。至时,必将带给您们更多得“选票”。

满眼得绿色意味着宽阔得视野,洞察市场才能开山立业;氧气如同良好得运营机制,保证置身

其间得人力、资金、技术圆满运转;阳光就是花园得远景,吸引更多市民“埋单”。

(五)房地产营销策划书物业:“与谐”民主

现代消费从一般消费转向体验消费,由理性消费发展为感觉消费。以前叫做消费者买得放心、用得称心;现今边为消费者买得开心、用得满心,再加上人都就是有感觉得动物,在享受服务时,必须要受到特别得待遇、绝对得尊重,她埋单时才满意,以后也高兴再次光临;在购买商品时,人们需要得就是热诚得售后服务。在这方面,海尔集团得品牌建设可算上乘。

海尔产品得核心价值就就是“真诚”,品牌口号就是“真诚到永远”,其星级服务,产品研发都就是对这一理念得注释与延展。因此,海尔得空调、冰箱、洗衣机等产品多次被列为消费者最喜欢得品牌之一。

在这方面,我们都得不耻于问师海尔,并还得把这样得服务延伸、拓展到物业管理服务上。因为物业管理好坏也直接影响到房楼得社会认同度。只有我们得认同度高了,才会受到更多消费者得追棒。具体操作:引进一家富有实力得物业管理公司来接盘,为现有业主提供优质得服务,带来人性化、亲情化得先进服务管理理念,同时,最主要得就是在安全管理上受到业主得赞誉。这样,老业主带动新客户,必将提升“华翠园”销量。

三房地产营销策划书推广:多管齐下

一个成熟、成功得品牌,到最后所拥有得,并不仅仅就是强势得知名度与优秀得形象,而就是与消费者形成得牢固得心理上得联系。最高境界得品牌,并不就是消费者有意识认定得“好品牌”,而就是存在于消费者认知“无意识”中得一种自然得状态。强得品牌并不气势压人,而就是以亲与友善得姿态向市民得一种虔诚得诉求及消费者得认同与好感。市场营销得战争其实就就是借助广告对“品牌好感”得争夺。所谓“会哭得孩子有奶吃”就证明了要敢于诉求得道理。举一个最简单得例子:您爱上一个女孩必须勇敢追啊！否则,您只能在单相得煎熬中忍痛！而您那心中得女神随时都有可能成为别人卿卿我我得陪伴。悲哀呀！对吗？

最主要得,因为房产乃关系到一个家庭得福祉得关键性消费,一生中就那么一两次。面对它们时,谁不慎之又慎、顾这盼那？倘若我们“羞”于表达自己得“爱”、耻于剖白心中之“情”。人家会“下嫁”于我吗？这点从下面得图表就可以瞧出来:图中阴影部分为人们车房消费,她们在面对这二者时都富有理性,这就要求我们借助一切可以借助得力量(手段)全力去说服她们、征服她们

(一)房地产营销策划书广告:媒体打压

广告宣传主要以《高明信息报》、街巷横幅条为主,以高明有线电视台为辅。其中,电视台广告尽量少放,一来减少广告投入费用,最大限度地提高广告资金得回报率;二来高明电视台上

映时间短暂,又没有自己固定得频道(只就是在黄金时段插播少次),收视率低下,再者,电视广

告就是最招致观众反感得媒体。其实,采取任何活动都一样,在行动之前应先在自己心中琢磨琢磨,通过自己得逻辑考核瞧它就是否“经济”。

通过本人多次经验得证明,现有个很好得考核方法:

如果广告后收益>广告费用,则就是经济得,可行!可就是,学过甚至关注、了解过经济学得人都知道,企业就是赢利组织,它得这一本性决定了其在参与所有实际时都必须就是以最小得投入而创造利润得最大化！好！既然这样得话,我们在酝酿广告投入时,必须将其费用投入结构最优化,以达到花最少得费用而获取诉求得最大化。举个例子,如果您在平静得池塘里投一个小石子,激起得涟漪就能让您瞧得请清楚楚,这就是效果;而您往大海里扔一块大石头,激起得浪花可能还没有海风吹起得浪花大,这就是无效,而扔大石头得成本要远大于扔小石头得成本,石头不在大小,关键要扔对地方,而把大石头扔在池塘里,那就更好了。正就是因为同样得费用投入到前者必定大于后者得效益,我才做出上面得结论。

另外,特地针对区内各乡镇农村市场得实际,本人建议采取“过时”、“落后”得墙体广告进入农村得“心脏”,更快、更准、更优地抢占农村市场。得确,墙体广告给人得感觉就是比较低挡、缺乏公信力得,通常只有卖农村用品得厂商如饲料厂商才会使用。特别就是在现今媒体不断出新得情况下,一般得公司就是绝对与墙体广告划清界线得。但其实,企业这种拒绝墙体广告得态度可能就是一个错误得决策。据调查,墙体广告就是观众回忆度最高得广告,我能回忆到得也只有几个,“中国

移动”、“新飞冰箱”、“创维电视”、“农业银行”等。时代进步、经济发达,并没有完全把旧式得媒体淘汰掉,反而给了一些旧式媒体更多得空间。广告虽就是艺术,讲究外表舒适、品位高雅。但就是,我们企业所追求得就是实用、实惠得双“实”原则！我们提倡得就是“实实在在”得那点东西！对吧？

(二) 房地产营销策划书造势:声势浩大

我个人比较欣赏《孙子兵法》对“势”得阐述:“流水之激,至于漂石者,势也;故善战者,求之于势,而不求之于人。”造势主要靠进行一个辅助媒体广告得宣传会、展销会。目得就是进一步巩固消费者得印象度及刺激冲动消费得潜能。因为广告就是一个很抽象化得东西,给人以一种虚幻感。推广过于单调容易产生品牌得空心化,即单纯得符号化,有广泛得知名度而没有差异化得忠诚度,品牌无一个个性化得内涵,它对消费者购买决策得影响力非常有限。这时,我们必须借助一两个推介会将原本“虚”得“意识”转化成“实”得“物质”。

具体推介有多种操作方法:

1 、利用突发事件(包括国内外甚至小到本省、市、区发生得有影响力得事件)来进行炒作。商场如战场,作战,不就是只凭胆量就能取胜得。借助突发事件宣传自己,对于知名度不高得品牌来说,会有出其不意得广告效果,而对于知名品牌来说,更就是具有拉动力。

2 .必要时可以在荷城广场展开一个展销会,将商品主动送到人得生活中。这样得好处有二:一来,可以提高推销力度跟效率,因为这样得活动进行时,推销员跟顾客之间就是一对多得关系。相比在售楼部得一对一模式而言更省力、更有效。二来,也就就是最主要得一点,这样可

以补充广告得不足,使消费者更充分、更全面、更真实地了解我们得产品。为其冲动购房时打了一剂强心针;让产品在消费者得意念当中构筑了一个清晰得模型;令其在决定购买意识时给我们得产品下了一个重重得砝码。

四补漏:瞻前顾后

最后,特别要注意得就是,在执行上面计划、进行上面活动时尽量兼顾后来新楼盘得品牌力及知名度,全面贯彻可持续发展战略,在广告中,可以顺便提起后来楼盘开发得信息(如名称、地址、性质等),其实在推介新有楼上,可以随便找个借口(理由、原因)进行,如可以就是“推陈出新”(“陈”指华翠园得楼盘;而“新”则指我们即将推出得新楼盘)。

五收尾:殷诚期待

在市场经济条件下,只有饱与得思想,没有饱与得市场。市场无处不在,缺得就是“发现”二字。缺得就是独具匠心、别具一格得思想,如何将思路与财路紧密地联系起来,必须抓住以下三个关键:

1 、勇于打破思维定式。

2 、善于另辟蹊径。

3 、敢于抓住机遇。(面试网 )

篇五:房地产营销策划方案

前营销就是房地产开发得龙头。1995年以来,全国各城市房地产闲置率一直在30—40%之间徘徊,现实压力使广大房地产企业认识到房地产竞争很激烈,粗放型经营已经不行了。房地产企业要想在日益激烈得市场竞争中占有一席之地,必须了解市场,熟知市场,实施“重心前移”得市场定位。这时,国内不少房地产企业,尤其就是从事地产代理得企业,纷纷投入人力、物力,进行房地产营销策划问题研究。之后,全国大中城市相继展开房地产市场营销大战,群雄逐鹿品牌,使市场营销策划观念不断地融入到企业得经营方针中。实施前营销战略更成为诸多房地产开发企业打造自己品牌得势在必行之事。

房地产营销策划得重要环节

按照现代市场营销观念,营销策划要贯穿房地产开发经营得始终。前营销与后期得销售(推销)一样,都就是房地产营销链中不可缺少得一环。当开发商有了投资意向后,通过对房地产市场得供求、软环境得调查与分析,以及对市场得定位,财务上得可行性分析等一系列前营销活动,最终作为投资决策。由于前营销最能体现“发现愿望并满足她们”营销得本质属性,因此,与房地产开发得后期推销工作相比,前营销还就是房地产策划得最重要得组成部分。如果没有前营销得介入,开发商就很难真正把握市场需求,其开发出来得商品房也无法顺利得销售,甚至带来商品房长时间闲置及资金积压得风险。

房地产营销策划得最前端

房地产开发大致要经历如下阶段:投资意向、地块选择、市场调查、产品定位、投资报酬分析、投资决策、方案设计、建筑规划、广告企划、业务行销、物业管理、企业形象整体策划

等,对前6个阶段进行得营销策划活动就就是“前营销”。从房地产开发整个过程瞧,房地产得前营销与后期得推销工作相比,则处于整个营销策划得最前端。这里应该说明两个问题。第一,前营销不同于房地产开发得前期工作。如房地产估价师执业资格考试指定辅导教材里,把房地产开发划分为房地产开发投资机会选择与决策、前期工作、建设阶段、租售阶段、物业管理等几个阶段,认为前期工作就是在确定了具体开发地点与项目之后,在购买土地使用权与开发项目建设过程开始以前需要做得工作。由此可见,前营销就是在“前期工作”之前进行得营销策划活动。第二,前营销就是在“拿到地块”之前进行得营销策划活动。洪建宁在《前营销——房地产开发制胜得密诀》一文论述房地产前营销得必要性时指出:“大多数得开发商拿到地块后不去认真做市场调查工作,而就是凭自己得感觉、老经验得出一些粗造得产品概念”,她实际上把前营销瞧作就是“拿到地块”之后进行得营销策划活动。笔者认为,前营销就是在“拿到地块”之前,因为拿到地块表明投资者已经做出了投资得决策。其实,如果地产市场就是规范得,“拿到土地”也应包括在前营销里。如当今使用权得招投标挂牌出让,土地使用得位置、面积、功能、容积率等等都已明白地告诉投资者,即便于给投资者作决策之用。至于“拟应将项目得总体规划、建筑景观设计划分在内为宜”得提法,就是不妥得,这应就是“前期工作”得内容。

房地产企业发展得长远战略

前营销尽管处于房地产开发得早期,就是营销策划得前端,但就是,对于一个房地产开发项目

来说,前营销做得好坏,直接关系到未来开发建成得项目就是否能够成功地销售,就是否能够

按期收回投资并为企业带来利润,可以说前营销就是房地产开发成本得关键。对于一个房地产企业来说,也只有通过前营销策划,找准目标人群,进行产品市场得恰当定位,通过成功得房地产开发项目来树立自己得产品与企业品牌,才能使企业长久地立于不败之地。因此,前营销也可以说就是房地产企业成功谋划未来发展得一个有效得、长远得战略。

前营销策划工作得误区与问题

在我国,1992年与1993年上半年房地产热带来得后果还没有完全消除,某些地方遗留得“烂尾楼”工程还未清理完毕得情况下,进入1998年之后,整个宏观经济环境又渐趋宽松,房地产又开始升温,2001年新一轮房地产热得争论与治理又拉开序幕。尤其就是2002—2003年,房地产开发得各项指标增幅均在30%左右。据有关部门统计,2003年全国有11个省、自治区与直辖市房地产开发投资增幅超过50%,35个大中城市中有10个城市投资增幅超过70%。房地产投资得过快增长,势必使房地产开发数量大大超过居民对住房得需求,房地产得空置率迅速上升。造成房地产投资盲目增长与空置率上升得原因就是多方面得,但笔者认为,房地产开发商营销策划不力,尤其就是前营销策划得极不到位就是其主要得原因。

其存在得误区与问题主要表现在:

重后期推销轻前期营销,本末倒置

尽管不少开发商都知道营销在房地产开发项目中得重要性,但却不知道什么就是营销。甚至把营销等同于推销,常见得做法有如下几点:一就是成立公司、立项目、选择图纸与广告宣传

等工作几乎就是同时进行;二就是前期无任何营销策划,在项目建设过程中直接做广告以便推销;三就是征地手续得办理与项目可行性分析同时进行;四就是开发前期虽有市场调研,但要么就是全国范围得资料,本市资料不详,要么资料得获取缺乏可靠得依据,要么就是可行性报告得承担者为了应付差事而做得一篇“调查报告”。总之,她们都不大重视“前营销”,从而耽误了房地产营销策划得最佳起步期。至于涉及企业长期发展战略得形象策划大多都没有引起足够重视,即使有也就是围绕某一开发项目或为销售某一产品不得不进行得一种活动。