酒店式公寓市场分析

酒店式公寓市场分析 Document number：WTWYT-WYWY-BTGTT-YTTYU-2018GT

北京市酒店式公寓市场分析

一．酒店式公寓概述

（一）何谓酒店式公寓

酒店式公寓，也称服务式公寓，酒店式公寓是融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位，并提供低于酒店价格的长期住宅。从酒店式公寓的定义，我们可以看出酒店公寓具有如下特点：

1、酒店式公寓强调的仍然是居住功能，而非商务办公功能；

2、酒店式公寓是一种长期居所（相对于酒店而言）的物业；

3、酒店式公寓必须有酒店般完善的服务；

4、酒店式公寓必须具有居家的氛围；

5、相对于酒店而言，酒店式公寓具有一定的价格优势；

与酒店式公寓的功能相适应，酒店式公寓在设计和配套上具有如下特点：

1、酒店式公寓具有较大的空间，而酒店房间的空间比较小；

2、酒店式公寓配有设备齐全的厨房；

3、酒店式公寓会配置完善的家用电器和家居化的家具；

（二）酒店式公寓的客群定位

酒店式公寓主要针对居住市场中的较长居住的居民（包括本国居民和外国居民），一般

居住时间在4天及以上，这个市场的主要客人主要有；

1、长期出国的生意人；

2、长期在外的经营管理者；

3、以及正放长假的家庭等；

从目前北京酒店式公寓的客群结构来看，主要是欧美客人，其次是日本客人，从职业分布来看，主要是跨国公司的高级管理人员或者高级职员，使馆工作人员，其他外籍人士等，国内客户（包括港、澳、台在内）所占的比例还比较小；但不同区域的客户结构存在一定的差异，比如CBD

以及整个东部酒店式公寓的客群主要是欧美客户和日本客户，大部分甚至是中关村内部的客户，但随着国际性客户不断入住中关村，以及中关村西区高品质写字楼的入市，国际性客户的比例会逐渐上升；但不同区域之间的客户（尤其是最终的使用者）结构存在较大的差别。

（六）酒店式公寓装修标准

酒店式公寓总体的装修标准应该不低于4星级酒店的装修标准，细分起来，客户对酒店式公寓的装修要求主要包括如下几个方面：

1、对大堂及公共区域的装修要求：酒店式公寓在大堂的面积和挑高（空）方面没有写字楼要求得那么严格，但酒店式公寓对于大堂装修的档次特别看重；对于公共区域的装修重在装修后的效果，而不一定必须使用非常名贵的材料；

2、对外立面的装修要求：酒店公寓的外立面一般是玻璃幕墙、高档石材、瓷砖；

3、对卫生间的装修要求：对酒店公寓卫生间总体的装修效果可以概括为“宽敞、明亮、实用”，在功能划分上需要考虑“浴缸、独立淋浴房、带浴缸精装修、高档卫浴、大浴缸”；

4、对厨房的装修要求：厨房基本上需要配备全套厨房电器，同时基本上需要考虑西式厨

房或者是中西合璧式厨房；

（七）酒店式公寓家电家具配置

酒店式公寓从业态上看，更靠近酒店业，可以算作酒店物业的一个细分市场，同时由于酒店式公寓的买家基本上属于投资型客户，而最终使用对象除了在使用时间上相对于酒店客户更稳定更长期，听以几乎所有的酒店公寓都是精装修产品，同时由于酒店式公寓的最张使用客群的层次相对比较高，对于家具和家电的配置一般都比较讲究。

从酒店式公寓的家具配置来看，至少需要以下配置来看，至少需要以下配置：床（或加长床）、沙发、书桌、餐桌，根据入住客群的具体情况可以考虑配置：书柜、酒柜、儿童床等；从品牌的要求来看，一般需要配置国外知名品牌。

从酒店式公寓家电配置来看，一般至少需要考虑以下电器：电视、洗衣机、微波炉、冰箱、空调、洗碗机；根据入住客人的情况备选的家电包括：饮水机、电饭煲、烘干机、烤箱、音响等。从品牌的要求来看，应该是国外知名品牌。

（八）酒店式公寓配套设施

从酒店式公寓项目的配套服务及设施来看，健身中心和游泳池是配套比例比较高的设施，基本上每个项目都具有这两项配套服务，另外配套比例比较高的设施，基本上每个项目都具有这两项配套服务，另外配套比例比较高的是儿童活动室和儿童游乐场，主要原因在于有一部分高端长期居住的客户，往往是整个家庭几口人都居住在酒店式公寓项目里，并且这些客户的家庭中有一些未成年的儿童，为了这部分儿童活动和玩耍的需要，相当一部分项目设计了儿童活动或游乐场所；其次对于餐饮、（小型）超市、商务中心、桑拿、健康俱乐部、银行的配套比例都比较高。

从酒店式公寓最终使用都（主要是租户）对配套服务设施的需求情况来看，“购物场所”、“中餐厅”、“咖啡厅”、“洗衣店”、“银行”、“健身房”、“西餐厅”、“游泳池”、“商务中心”必须配置；“酒吧”、“洗浴中心”、“邮局”、“多功能厅”可以考虑；“会议室”、“茶馆”基本上不用考虑。

（九）酒店式公寓物业服务项目需求

从目前酒店式公寓提供的服务内容来看，主要包括“家居清洁”、“洗熨及送衣”、“电召的士”、“订书报杂志”、“送餐”、“叫旱服务”等，由于部分酒店式公寓不仅仅是纯居住功能，具有了项目的商务兼办公的功能（市场上开始出现了纯粹面向办公功能的行政公寓），所以部分写字楼提供服务项目将会慢慢融合进来。

（十）酒店式公寓投资分析

■酒店式公寓目前的运营模式主要有以下几种：

1、由开发商持有，聘请专业的酒店管理公司运营，比如“国贸”、“凯宾斯基”等老牌酒店式公寓基本上属于这种模式；

2、开发商开发以后出售投资客，然后由引入专业的投资公司替全体投资人打理项目；投资客一般对于投资回报有一定的要求，很多新入市的项目基本上属于这种模式；

■新开盘项目基本上都是采用销售方式，也就是说基本上是面向投资客的，酒店式公寓投资客在选择项目时，考虑的因素主要有：

1、投资回报是酒店公寓投资客的第一考虑因素，一般最低的投资回报要求在8％以上；

2、酒店式公寓的位置最好在商务核心区，地段和区域直接决定酒店式公寓的投资价值，好的区域，比如CBD以及未来的中关村区域都是比较理想的酒店式公寓投资区域；

3、必须由国际知名的专业酒店经营管理公司进行统一管理和运营，这样才能保证酒店式公寓的4星级以上酒店的服务水准；

4、酒店式公寓自及周边配套应该比较齐全；

5、项目要有自己的特色和明确的定位。

二、北京市酒店式公寓市场现状

（一）市场背景

根据商务部门的统计，北京目前有星级酒店600家左右，共计客房10万间。按照奥组委要求，奥运期间，北京星级酒店数量至少应在800家，客房数量达到13万间。也就是说，酒店和酒店式公寓的缺口尚有3万套的空间。

随着北京2008奥运会的临近，北京的酒店物业市场已经显现出了投资良机，据不完全统计，2006年以来，北京酒店市场价格不断上涨，基本涨幅在20%左右。由于市场需求不断上升，酒店式公寓在北京市场也逐步升温，预计星级酒店附近的酒店服务式公寓在未来3年内，其投资也会有相当可观的回报。

2006年末，凯雷投资、复地集团、凤凰卫视等机构对北京酒店市场频频收购，催热了北京酒店式公寓的新一轮投资热潮，这也正是奥运商机在房地产（特别是酒店物业）方面的一个集中体现。

（二）市场供应

2008年奥运会将近，众多开发商都加快了项目开发进度，力争在奥运会到来之前把握销售良机。据统计，今年开盘的酒店式公寓项目至少有17个，加上07年之前开盘的7个项目，总供应量不低于130万平米。

从地域分布来看，CBD 商圈依然是酒店式公寓比较集中的区域，供应量达到了万平米，占总供应量的%，这与CBD 集中了大量的外企、驻华使领馆及办事机构有很大关系。

其次是三元桥地区，供应量达到万平米，占总量的%，其中置地公寓和华远裘马都两个项目供应量就达到了28万平米，三元桥供应量的提升主要受“国门”地理优势及新建写字楼增多的影响。

金融街、中关村、燕莎三个区域供应量基本相同，都在10平米左右，三个区域供应之和占总供应量的%，总的来说供应量偏小，有较大的发展空间。其它分散分布的项目总供应量为19万平米，占总供应量的％。

酒店式公寓区域分布

其它

CBD

36.1%

27.1%

中关村

7.6%

朝阳区内拥有使馆区和中央商务区，使得它成为酒店式公寓供应量最大的区域，随着中央电视台、北京电视台的东迁以及国际贸易往来的加强，CBD的商务效应将更加凸显出来，在很大程度上都会促使区域内酒店式公寓租赁市场的上升势头。

（三）价格分析

目前市场上酒店式公寓均价普遍在15000－23000元/平米之间，主要分成15000－18000元/平米、20000－23000元/平米、25000－28000元/平米三个价格梯队，项目数分别为4个、。从区域上来看，第一使馆区里项目均价在20000－27000元/平米之间，价格落差较大，这与项目档次及物业管理公司资质关系较大；燕莎区域均价在基本在23000元/平米，与金融街22000元/平米的价格水平相差无几；三元桥均价18000－22000元/平米。

总体来说，均价18000－23000元/平米的项目是目前市场主流，都能提供比较正规的酒店式物业管理，所有项目一律以精装修价格出售。

（四）户型分析

户型设计方面，面积在90平米以下的小户型项目有6个；主力户型在70－150平米的项目有11个，格局以零居、一居、二居为主；有5个主要针对高端客户群的项目，户型面积在130平米

以上，如华远裘马都，最小户型为80平米一居，甚至有740平米的超大户型，单套售价高达1500万元，是名符其实的豪宅。

从户型设计来看，市场主流户型面积为50－150平米，小户型与大户型数量上都相差不多，客户群定位也比较明确。

（五）销售方式

在售和即将开盘的项目中，世华国际中心和远洋光华国际两个项目正在考虑整售，莱福行政公寓计划零售与整售各一栋，其它项目主要针对投资客实行零售。

三、酒店式公寓发展趋势预测

（1）产品根据市场细分化原则形成差异化竞争，从户型的大小到标准的高低，越来越符合所处地段的独特特征；（2）由更多的销售变为更多的持有，从而保证物业和服务的品质，提高专业化程度；

（3）由散销变为整体销售，基金收购将成特色；

（4）国内外着名酒店管理集团介入，管理水平提升，出租率有保证，产品服务升级；

（5）2008年后酒店式公寓供应和均价会有小幅下滑，市场表现主要为消化存量房；

（6）望京将因第四使馆区的规划成为酒店式公寓市场的新热点区域。

北京联合伙伴广告

2007年5月28日